宾馆改造装修综合项目可行性研究应用报告.doc
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1、*县雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告*二O一四年六月附表:1、总投资估算表2、固定资产折旧和无形及递延资产摊销估算表3、产品生产成本表4、总成本费用估算表5、销售收入、税金及附加估算表6、损益表7、钞票流量表8、投资筹划与资金筹措表附件:成交确认书附图:各层平面布置图第一章 总 论一、项目基本状况(一)项目名称:*县雅静宾馆改造装修项目(二)建设性质:改建。(三)建设地点*县雅静宾馆为改造装修原*县*公司大楼,位于托克托大街北。(四)建设规模及内容*县雅静宾馆为改造装修原*县*公司大楼,大楼为1栋单体建筑物,建设面积4391.3。本项目为内部装修改造,不增长建筑面积。雅静宾馆面积4391.3
2、,其中接待大厅112.3;餐厅232.2,同步可容纳474人就餐;娱乐室232.2;客房面积1933.6,76间,其中家庭间24间,标间52间,可满足176人同步入住;其她公共面积1881。购买空调、热水器、电视、衣柜等客房基本用品,进行客房卫生间改造建设;购买餐桌、厨具等餐厅基本设备;购买台球桌等休闲娱乐设备。进行灯具装饰、地毯铺设和粘贴墙壁纸等室内装修。(五)总投资及资金来源项目总投资2521.3万元,其中固定资产投资2292.1万元,流动资金229.2万元。资金来源为自筹。(六)建设年限:。二、建设单位概况*县儒雅商贸有限公司成立于,注册资本5万元,成立于5月6日,公司位于*县双河镇中滩
3、乡旧城。*县儒雅商贸有限公司将秉持以品牌化经营,秉承“诚信、团结、创新、务实”核心理念,凭借一贯创新精神,从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造精品宾馆,使公司成长为*县先进酒店运营商之一。三、可行性研究报告编制根据u 发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南u 发展改革委员会、建设部建设项目经济评价办法与参数(第三版)u *县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要u *县旅游业发展总体规划u 托县*公司办公楼建设项目可行性研究报告u 国家和地方关于规程、规范、政策及条列等u 建设单位提供其她关于资料及数据u 建设单位可行性研究报告编制委托书四、项目提出理由、过程和必要性(一)
4、项目提出理由1、*县城乡化水平不断提高下,到双河镇人口办事流动人口增多,为本项目建设提供了充分市场。城乡化水平高低是衡量地区经济社会发展重要指标,当前*县经济社会迅速发展,城乡建设不断加强。按照城乡发展定位,打造呼市次中心城乡目的,城乡规模达到呼包鄂都市群内新兴中档规模都市,形成“两轴、四区、一带”都市格局,最后成为区域公路交通枢纽,新兴工业都市,特色旅游都市和生态宜居都市。双河镇是*县重点发展中心城乡,是城乡化建设核心区域。在都市建设、城乡化发展下,双河镇人口不断增长,对宾馆住宿、餐饮需求不断增长,为本项目建设提供了充分市场。人口汇集重要由两某些构成。第一某些是托县行政区划范畴内、周边乡镇人
5、口向双河镇汇集。托县城乡建设规划进一步实行,双河镇核心凝聚力得到极大提高,周边乡镇如五申镇、中滩乡、伍什故乡、永圣域乡、古城乡、乃只盖乡、燕山营乡等地方人口不断向双河镇汇集。当前托县基本人口为20万人,其中双河镇为7.7万人,人口将不断流向双河镇,在此过程中,来双河镇办事流动人口不断增长,为本项目提供了巨大市场。第二某些是依托托克托工业园人口吸引力,外来投资商、外来务工人员迅速增长。托克托工业园区是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工业基地,是内蒙古自治区20个重点工业园区之一。园区发展需要大量人口,园区内重大项目具备很大劳务吸引力,外来人口不断增长。2、*县旅游资源丰富,旅游业发展带来流动
6、人口众多,对住宿、餐饮提出了更高服务规定。*县地理位置优越,是自治区首府呼和浩特市一种近郊县,距呼和浩特市为65公里,距草原钢城包头市130公里,距准格尔旗40公里。*县历史悠久,文化遗存遍地,当代工业发达,古城、黄河、沙漠汇集,旅游资源十分丰富。早在五、六千年前新石器时代,就有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明沃土上,有新石器时期“海生不浪文化”遗迹,战国筑就云中古城,唐代边陲要塞受降城,辽、金、明时期云内、东胜城,互市贸易水旱码头河口古镇;有神奇莫测、变化无穷海眼神泉,千亩湖泊、苇丛点缀南湖水上公园,水面宽阔、气势恢弘黄河上中游分界处,绵延十余里,处处飘香葡萄一溜湾;有品质优良、远近闻名
7、红辣椒、小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品;有亚洲最大火力发电基地和国内最大生物发酵基地。在历史进程中,这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革命先驱;也见证了赵武侯始筑云中城,常遇春大破胜洲城,康熙帝西驻托克托,刘统勋查办保德将军等帝王将相风采;还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满水井,仙花潭与蛤蟆石等奇幻民间神话传说。在这片历史文化积淀深厚,自然风光独特古老热土上,有许多值得开发建设旅游项目。按照*县旅游业发展总体规划规定,充分发挥资源优势,适度超前发展旅游产业,使其成为将来经济发展重要支柱产业发展目的,*县将大力实行旅游精品工程,精心打造旅游整体形象。*县合计
8、接待游客36.4万人,旅游收入达7163万元,全县对外影响力和知名度明显提高,被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”。在旅游业迅速发展下,与其直接有关宾馆酒店等服务业必将迅速发展,对服务机构数量和服务质量都提出了更高规定。3、*县*公司大楼挂牌出让为本项目建设提供了基本条件,节约了建设资金。*县*公司由于工作量不断增长,任务繁重,在增长办公人员后,办公大楼不能满足使用需求,*县*公司拟将大楼卖掉,重新选址建设办公用房。通过国土资源局,连同建筑进行国有土地使用权挂牌出让。*县*公司大楼地理位置优越,构造布局适合改造建设宾馆。*县儒雅商贸有限公司通过考察研究,决定参加竞拍活动,并以1888
9、万元价格竞得国有土地已经地上附属建筑物,节约了建设资金,可以获得了良好收益。建筑物占地面积3692.97,建筑面积4391.3。综上所诉,在*县城乡化建设迅速推动、旅游业迅速发展下,常住和流动人口不断增长,需要建设宾馆酒店以满足市场需求。此时,正值*县*公司大楼竞拍出让,此大楼地理位置良好,大楼内部构造布局合理,适合改造建设宾馆。为节约建设资本,*县儒雅商贸有限公司竞得*县*公司大楼地块土地使用权和地上建筑物,用以改造建设雅静宾馆。(二)项目建设过程在本项目提出后,*县儒雅商贸有限公司积极着手开展前期准备工作,建设必要性和建设条件已经具备,特委托我单位进行可行性研究报告编制工作,以期尽快获得审
10、批立项。受建设单位委托,我公司组织了关于专业技术人员做了大量资料收集和调查研究工作,对本地政治、经济、文化和教诲等发展状况进行了调研,并与建设单位互换了意见,在充分调研论证基本上编制了*县雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告。(三)项目建设必要性1、本项目建设是*县加快旅游业发展需要旅游业在国民经济和社会发展中发挥着重要作用,酒店是旅游产业发展重要支持,据记录,酒店住宿业对旅游业发展贡献率超过90%。近几年,随着*县旅游产业全面发展,旅游资源开发与整合,对开发区酒店业发展也提出了更高规定。当前*县景区重要有神泉生态旅游景区、广宁寺、瑞沃葡萄酒庄园以及农家乐休闲旅游点等,旅游业获得了全面发展,全年
11、合计接待游客36.4万人,旅游收入达7163万元。被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”,对外影响力和知名度明显提高。当前*县都市基本建设,重要是环绕民生展开,专门针对于旅游产业发展建设较少,不但限制旅游业发展,并且阻碍了*县经济迅速增长。*县当前约有宾馆20家,旅游接待宾馆重要由双河镇10家快捷酒店完毕,年宾馆接待能力为27万人,某种限度上阻碍了*县旅游业发展。*县雅静宾馆建成后共有100个房间,年承载旅游客源2.5万人(按照年旅游天数150天计算)。不但可觉得旅游业发展中解决一定房源,并且雅静宾馆客房配套设施齐全,中高档房间、不同床数配备能满足不同人群需求。配有娱乐休闲功能、商品购
12、物功能、餐饮功能、超大面积停车场都对游客具备特别吸引力,提高旅游回头率。2、本项目建设可以增进*县经济发展宾客普通说来就是为人们提供住宿和饮食场合。详细地说饭店是以它建筑物为凭证,通过宾客入住、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益组织。*县雅静宾馆建设可以从宏观方面和微观方面增进地区经济发展。宏观方面,可以改进*县旅游发展环境,提高良好旅游形象,增强*县旅游吸引力和地区投资吸引力。一某些人士通过入住宾馆和停留,可考察地区资源状况、经济和社会发展水平,为进一步投资托克托打好基本。微观方面体当前,第一,宾客通过入住、就餐及其她娱乐服务设施等消费,为宾馆创造经济收益、为*县创造经济税收
13、;第二,流动人口通过入住,增长在*县停留时间,为地区商业发展创造良好条件。停留流动人口在*县可以消费本地特色产品、品尝特色美食、阅览本地风土人情,通过消费直接增长地区税收,壮大县域经济。3、本项目建设是可以缓减*县某些就业压力*县当前人口总数为20.8万人,农业人口众多,剩余劳动力众多,劳动力供不不大于求与就业构造性矛盾突出。一方面,劳动力供不不大于求矛盾长期存在。虽然每年就业岗位均有所增长,但远不能满足下岗失业人员、大中专院校毕业生、复转退役军人、失地农民、进城务工人员及城乡新成长劳动力就业需求。另一方面就业构造性矛盾日趋突出,受职业技能和择业观念等因素影响,招工难与就业难同步并存,特别是大
14、龄就业困难人员由于年龄偏大,技能单一,就业较为困难。此外,某些公司季节性用工明显,用工岗位不稳定。托电工业园区新增就业岗位录取*县本地人员机率少、积极性不高,本地人员自身技能水平、知识水平低,就业工作任务十分艰巨。本项目*县雅静宾馆建设,对用工人员技能、年龄规定不高,不但适合农村剩余劳动力,还适合城乡失业劳动力,并且用工固定,符合*县就业现状。因而本项目建设,可为*县解决某些就业岗位,对缓减就业压力具备积极作用。五、重要技术经济指标表技术经济指标见表1-1。表1-1 项目重要技术经济指标表序号项目单位数量阐明一技术指标1客房数间76家庭间24间,标间52间可容纳人数人1762餐厅232.2可容
15、纳人数人4743休闲区232.2其中:台球厅92.94部台球桌服装区139.3二经济指标1总投资万元2521.31.1建设投资万元2292.11.2流动资金万元229.22经营年限年153年均销售收入万元1100.44年均总成本费用万元594.35年均营业税金及附加万元126.56年均利润总额万元379.67年均所得税万元94.98年均税后利润(净利润)万元284.79年均盈余公积金万元28.510利润万元24211财务内部收益率(税后)22.412财务净现值(税后)万元1784.613所有投资回收期(税后)年7.414投资利润率%15.115投资利税率%20.116盈亏平衡BEP%53.1六
16、、问题与建议1、*县雅静宾馆作为新宾馆,品牌知名度不高,要加大宣传力度,并在试营业期间加大回馈力度,提高承认度,尽量在全县范畴内宣传,给人们留下良好印象。2、本项目为改造装修原*县*公司大楼,大楼原功能为办公用房,各房间面积、布局设立都按照办公设计,改造建设宾馆后,酒店住宿布局受到一定限制。建设在项目后期设计要尽量优化,提高入住舒服度,提高竞争力。3、对所有配套管线和效率低、耗能高、不利于环保设备,进行全面更新造及周边环境绿化、美化、亮化。并依照整体布局,对隐蔽管线走向作相应调节,为宾馆整体经营经济性、安全性、环保性和舒服性打下良好基本。4、加强管理,提高经济效益,缩短投资回收期。第二章 建设
17、背景及市场分析第一节 建设背景一、区域背景(一)行政区划和人口*县地处大青山南麓,黄河北岸土默川平原。位于东经1112301113221,北纬40535403515,全县平均海拔高度为1132米,东西宽37.9公里,南北长52.35公里,面积14168平方公里。辖3个镇、6个乡:双河镇、新营子镇、五申镇、中滩乡、燕山营乡、伍什故乡、永圣域乡、古城乡、乃只盖乡,双河镇是县政府所在地。总人口19.5万人,境内居住着蒙、汉、回、满等24个民族。(二)气候特性气候属中温带大陆季风型气候,四季气候变化明显,差别较大,其特点是:冬季漫长寒冷,夏季炎热,春秋两季气候变化激烈。四季分明,日照充分,年平均气温7
18、.3,年平均降雨量362mm,属半干旱大陆季风气候。(三)旅游资源*县位于大青山南麓,黄河上中游分界处北岸土默川平原上。*县历史悠久,文化遗存遍地,古城、黄河、沙漠汇集,旅游资源十分丰富。早在五、六千年前新石器时代,就有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明沃土上,有新石器时期“海生不浪文化”遗迹,战国筑就云中古城,唐代边陲要塞受降城,辽、金、明时期云内、东胜城,互市贸易水旱码头河口古镇;有神奇莫测、变化无穷海眼神泉,千亩湖泊、苇丛点缀南湖水上公园,水面宽阔、气势恢弘黄河上中游分界处,绵延十余里,处处飘香葡萄一溜湾;有品质优良、远近闻名红辣椒、小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品;有亚
19、洲最大火力发电基地和国内最大生物发酵基地。在历史进程中,这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革命先驱;也见证了赵武侯始筑云中城,常遇春大破胜洲城,康熙帝西驻托克托,刘统勋查办保德将军等帝王将相风采;还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满水井,仙花潭与蛤蟆石等奇幻民间神话传说。1、黄河晋陕大峡谷,北起内蒙古托克托,南至河津禹门口,全长725公里,沿线共有27个县市,面积达11.16万平方公里。黄河晋蒙大峡谷,西依辽阔雄浑鄂尔多斯高原,东邻边疆起伏晋北山区,北邻阴山山脉,南接晋陕峡谷。沿黄河大峡谷两岸其旅游资源十分丰富,文物古迹众多,自然,人文景观皆美,历史文化底蕴深厚。大自然鬼斧
20、神工,匠心独具,使大峡谷两岸悬崖峭壁,峰耸秀,烟迷玉黛,如诗如画,风光独特,甚为壮观。被誉为北国小三峡。大峡谷地处中温带,属温带大陆性季风气候,四季分明。冬季气候寒冷,夏季气候温和凉快,环境宜人。2、大皇城,位于呼和浩特市*县新旧城之间,系明代修建古城遗迹。废弃后,城墙遗存较好,人们把这座废城墙名为“城kulue”。这座古城是在唐代“东受降城”基本上扩建。辽代;为“东胜州”治所,俗称“大皇城”。金代在“大皇城”东边兴建“子城”,即为“小皇城”。明朝洪武二十五年(公元1392年)赐名“东胜左卫”,次年扩建东胜左卫城(今城kulue)。城周长12.5公里,城墙高8米左右,是呼和浩特地区规模最大一座
21、古城。建有东、南、西、北四门,并筑有瓮城,是一座屯军大城。明正统十四年(公元1449年)内迁山西,城遂空废。明嘉靖年间(公元1522午后),俺达汗义子卡台吉,名脱脱(也有写成妥妥),率众长期驻牧于此,这座址城即称为“脱脱城”(今城kulue)。城kulue一名流传至今。(四)道路交通条件形成了公路、铁路和航空相结合立体交通网络。公路既有4条重要公路干线。其中呼和浩特市准格尔煤田二级公路路过县内三乡一镇;呼和浩特市喇嘛湾柏油公路经县城中心向东接呼准公路;包头市凉城柏油公路经县城东连乌盟凉城县与晋陕两省相通;托县察素齐公路与京包铁路相交。别的10多条县乡柏油路东西南北贯通县内各乡镇,呼市东胜高速公
22、路将在建成通车,极大地拉近了我县与周边地区距离。铁路与丰准铁路接轨大唐托电专用线横穿托电工业园区,大型物资可通过铁路直接运抵托县 建成通车呼准铁路通过托县,将为托县发展创造更为便捷条件。航空呼和浩特市白塔机场距托县一小时多路程,有通往国际国内多条航线,四通八达。二、*县城乡建设规划背景“十二五”期间*县紧扣坚持“两核、五镇”发展思路,突出特色、科学规划、加快建设、强化管理,实现工业化与城乡化互动发展,逐渐将都市服务功能向镇村延伸,打造高品位、有特色、功能完备、适当人居、服务配套工业园区呼、包、鄂区域性中心都市。(一)科学规划,突出特色按照“拓展城乡空间、完善配套设施、改进服务水平、提高城乡品位
23、”规定,编制完善各项专业规划,着力构建大城乡、大产业、大发展格局,逐渐形成五大功能区,将双河镇新镇区建成行政中心区,将现城区打导致文化生活区,将旧城及沿黄河一带打导致休闲旅游区,将托克托工业园区建成经济中心区,将新营子镇建成商贸物流区。按照“东扩、西改、南联、北控”发展思路对双河镇进行空间布局,把县城东部和工业园区北部作为优先发展区进行开发,把县城西部旧城区作为更新发展区进行改造,把工业园区生活服务区作为引导发展区进行整体开发,把县城外围生态区、沿黄河一带绿化区及高速公路和铁路之间隔离生态绿地作为控制发展区进行保护,逐渐形成有序发展总体态势。环绕“天蓝、地绿、水秀、气爽、路畅、城洁、人和”城乡
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