物业承接查验专项方案及方法.docx

物业承接查验方案及查验方法
承接查验目标：物业承接查验工作是为了维护业主正当权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自责任，实现权利和义务
转移，在法律上界定清各自权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而造成纠纷，确保物业含有正常使用功效。
物业承接查验应含有条件：
1.需移交房屋及隶属设施设备建设工程施工全部完成，已经完工验收合格；
2.需移交物业内供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；
3.需移交物业房屋幢、户编号经相关部门确定。
成立物业承接查验小组
职责：负责组织、协调、安排物业整体承接查验，处理查验过程中发觉问题整改完善工作；按规范要求进行物业承接查验工作，跟进查验过程中发觉问题整改情况，并做好物业承接查验相关统计。
1.图纸资料交接
交接时间：承接查验前15天
参与交接人员：行政客服人员、工程部人员
2. 房屋本体及公共设施承接查验 
参与查验人员：客服人员、工程全部人员
3. 强电系统设备设施承接查验小组   
参与查验人员：工程全部人员
4. 安全防范系统设备设施承接查验
参与查验人员：保安部人员、工程部人员
5. 消防系统设备设施承接查验
参与查验人员：保安部人员、工程部人员
6.  综合布线设备设施承接查验 
参与查验人员：工程部人员
7. 给排水各系统设备设施承接查验
参与查验人员：工程部人员
8. 绿化工程承接查验    
参与查验人员：绿化保洁部人员、工程部人员
9. 钥匙承接查验
参与查验人员：客服人员、工程部人员

承接查验内容、要求及方法：
一. 图纸资料交接  
要求：仔细清点图纸资料数量，交接双方在《图纸资料移交清单》签字确定。建设单位应向物业企业移交下列图纸资料：
1.完工总平面图、单体建筑、结构、设备完工图、配套设施、地下管网工程完工图等资料，和房屋管线布线图。（纸质和电子）
2.物业质量保修文件和物业使用说明文件。如：住宅质量确保书、住宅使用说明书等。
3. (1)基建文件（A类）
　a) 决议立项文件
　b) 建设用地、征地和拆迁文件
　c) 勘察、测绘和设计文件
　d) 工程招投标和承包协议文件
　e) 工程开工文件
　f) 商务文件
　g) 工程完工验收及立案文件
　h) 其它文件
　(2) 监理资料（B类）
　a) 监理管理资料
　b) 监理工作资料
　c) 完工验收资料
　d) 其它资料
  (3) 施工资料（C类）
　a) 施工管理资料
　b) 施工技术资料
　c) 施工测量统计
　d) 施工物资资料
　e) 施工统计
　f) 施工试验资料
　g) 施工质量验收统计
4.多种设备设施安装、使用和维护保养等技术资料；如：设备操作、使用说明书；设备维护保养说明书及维修工艺要求；随机图册；设备产品样本；出厂合格证实；出厂精度、性能检验统计；装箱单；附件明细表；开箱查验单；安装调试统计；安装调试查验统计；安装洽商统计；进口设备技术资料原件及翻译文本等。
5.和政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供给企业签署多种协议、协议、方案（图纸）等（比如：高压供电方案同意书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验统计等）。
6.政府主管部门出具多种检验、检测汇报及为出具检验检测汇报所必需多种检验、检测统计及或工作统计。
7.对外联络方法，政府部门、供水、供电、供气，设备设施厂家、商家等。
8.业主资料，已购房业主姓名、位置、面积、联络电话等。
二. 房屋本体及公共设施承接查验   
要求：承接查验工作过程中所发觉问题由物业企业统一统计在《设施设备接管查验统计表》中，查验工作完成后，参与查验人员应签字确定，物业企业将《设施设备接管查验统计表》分别报送各相关单位，由建设单位依据问题严重程度及现场实际情况，组织施工单位确定整改完成时间，整改工作结束后，由物业企业对整改情况进行检验确定，并报送各相关单位。
（一）查验范围
房屋本体包含：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，供水、供电、弱电、排污管道、地漏等。公共设施包含：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱（房）、车库、检验井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、和文化娱乐设施等。
（二） 检测查验方法
1.地基基础查验
　1.1.地基基础沉降不得引发墙体和上部结构开裂或其它结构及相邻房屋损坏。
　1.2 .查验方法：观察检验。
2.梁、柱、板等主体查验
　2.1.无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。
　2.2.无钢筋外露。
　2.3.查验方法：观察检验。
3. 外立面检验
　3.1.房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。
　3.2.散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象。
　3.3.查验方法：观察检验
4.天台、露台：
　4.1.屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。
　4.2.平屋面应有隔热保温方法,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检验孔。
　4.3.阳台及三层以上房屋屋面应有组织排水（排水坡度必需符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管和屋面连接等应安装牢靠,接口平密,不渗漏。
　4.4.天台护栏无破损、变形，无显著锈蚀。
　4.5. 屋面避雷设施按设计要求检验。
5.顶棚查验
　5.1.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。
　5.2.查验方法：观察检验
6. 墙面查验
　6.1.抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺点。（许可偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检验。）
　6.2.饰面砖应表面洁净,粘贴牢靠,阴阳角和线脚顺直,无缺棱掉角。
　　(1) 表面平整度许可偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检验。
　　(2) 立面垂直度许可偏差值3mm。用2m托线板检验。
　　(3) 接缝、压条平直度许可偏差值2-3mm。拉5m线检验，不足5m拉通线检验。
　　(4) 压条间距许可偏差值2mm。用尺检验。
　　(5) 接缝高低许可偏差值0.5mm。用直尺和楔形塞尺检验。
　　(6) 接缝宽度许可偏差值±0.5mm。用尺检验。
　　(7) 涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。（查验方法：观察检验）。
　　(8) 外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮.无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。（查验方法：观察检验）。
　　7. 楼、地面查验
　7.1.面层和基层必需粘贴牢靠,不空鼓;整体面层平整,不许可有裂缝、脱皮和起砂等缺点。面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；和地漏、管道结合处应严密牢靠，无渗漏。
　　(1) 查验方法：用小锤轻击检验、用坡度尺检验、观察检验。
　7.2.水泥砂浆地面:抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。
　　(1) 查验方法：许可偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检验、观察检验。
　7.3.  陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
　　(1) 查验方法：高度差许可偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺检验。
　　(2) 查验方法：直线度许可偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检验。
　　(3) 查验方法：观察检验。
  7.4.大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢靠,接缝密合。
　　(1) 查验方法：高度差许可偏差值0.5mm。用2m靠尺和楔形塞尺检验。
　　(2) 查验方法：直线度许可偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检验。
　　(3) 查验方法：观察、脚踩检验。
　7.5.卫生间、阳台、盥洗室地面和相邻地面相对标高应符合设计要求，不应有积水，不许可倒泛水和渗漏。
　　(1) 查验方法：泼水检验、用坡度尺检验、观察检验。
8. 门窗查验
　8.1.钢木门窗应安装平正牢靠,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置正确.钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。
　8.2.门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。
　8.3.查验方法：观察检验。
9. 楼梯、扶手查验
　9.1.栏杆应以坚固、耐久材料制作，并能承受荷载规范要求水平荷载；
　9.2.栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑栏杆高度应再合适提升，但不宜超出1.20m；
　9.3.栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空；
　9.4.有儿童活动场所，栏杆应采取不易攀登结构。
10. 公共设施查验：
　10.1.路灯：
　　(1) 灯具安装牢靠，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。
　　(2) 灯柱安装牢靠，外面油漆均匀，无损伤和刮花。
　　(3) 检验方法：观察检验。
　10.2.园区道路：
　　(1) 道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。
　　(2) 道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。
　　(3) 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角
　　(4) 检验方法：观察检验。
　10.3.岗亭： 
(1) 铝材和不锈钢类：安装牢靠，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍。
　　(2) 电动道闸：安装牢靠，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。
　　(3) 停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀。
　　(4) 车场照明：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。
　　(5) 车场排水系统：应设有专门排水沟。
　　(6) 车场排风系统：应设有专门排风系统。
　10.4.检验井、化粪池：
　　(1) 池内无垃圾杂物，进排水通畅，池壁无裂痕。
　　(2) 检验井和化粪池进出水高度差大于5厘米，立管和粪池之间连接管道应有足够坡度，并不应超出两个弯。井盖搁置稳妥并设置井圈。
　10.5.围墙、围栏：
　　(1) 查验围墙关键依据物业计划性质、设计要求进行。
三. 强电系统设备设施承接查验  
要求：1. 系统查验工作，应由施工单位完成各系统自检，并提交自检汇报后进行。
 2. 承接查验工作过程中所发觉问题由物业企业统一统计在《设施设备接管查验统计表》中，查验工作完成后，参与查验人员应签字确定，物业企业将《设施设备接管查验统计表》分别报送各相关单位，由建设单位依据问题严重程度及现场实际情况，组织施工单位确定整改完成时间，整改工作结束后，由物业企业对整改情况进行检验确定，并报送各相关单位。
（一） 查验范围
包含以下设备设施：
1. 变配电室设备设施。
2. 给排水系统供电设备设施。
3. 消防系统供电设备设施。
4.安全防范系统供电设备设施。
5.照明系统设备设施。
6.办公用电系统设备设施。
7. 电梯系统供电设备设施。、
（二）设备设施查验内容和要求
1. 变配电系统
　　1.1高压柜检验内容
　　(1) 检验设备规格是否符合设计图纸；
　　(2) 检验一次接线系统是否符合设计图纸；
　　(3) 检验二次回路和接线是否符合厂家图纸；
　　(4) 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；
　　(5) 高压柜机械连锁、电气连锁应动作正确、可靠；
　　(6) 检验预防电气误操作“五防”装置齐全，并动作灵活可靠；
　　(7) 柜内控制电缆位置不应妨碍手车进出，并应牢靠；
　　1.2高压开关检验
　　(1) 真空开关检验内容：真空断路器应固定牢靠，外表整齐完整；电气连接应可靠且接触良好；真空断路器和其操动机构联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应正确可靠，接点无电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产品技术要求，绝缘部件、瓷件应完整无损；
　　(2) 六氟化硫开关检验内容：开关应安装牢靠可靠，外壳清洁完整，电气连接应可靠，接触良好；开关及传动机构联动应正常，无卡阻现象；分合闸指示正确，辅助开关及电气闭锁应动作正确可靠。支架及接地引线应无锈蚀和损伤；密度继电器报警、闭锁定值应符合要求；电气回路传动正确；六氟化硫气体漏气率和含水量应符合要求；
　　(3) 分段安排停电：进行全方面检验查线；
　1.3直流屏检验内容
　　(1) 对直流屏电池进行检验，电池布线排列应整齐，极性标志清楚、正确；
　　(2) 电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；
　　(3) 电池组绝缘应良好，绝缘电阻应大于0.5MΩ；
　　(4) 直流屏交流电源互投功效应正常；
　　(5) 直流屏内各接线标志应齐全、清楚；
　　(6) 直流回路和交流回路应有显著区分。
　1.4低压盘
2.1低压盘检验内容
　　(1) 检验设备规格是否符合设计图纸；
　　(2) 检验一次接线系统是否符合设计图纸，绝缘电阻值应大于0.5MΩ；
　　(3) 检验二次回路和接线是否符合厂家图纸，绝缘电阻值应大于0.25MΩ；
　　(4) 设备标号、电力电缆、开关标识、控制电缆标号是否齐全；
　　(5) 分段安排停电：进行全方面外观检验；
　　(6) 检验低压连络开关和主进开关自投自复是否正常；
　　(7) 分段母线相序应一致；
　　(8) 对电容器柜进行检验：电容器接线应正确，保护回路应完整，电容器外壳应无变形或渗漏油现象，端子连接牢靠，熔断器熔体额定电流应符合设计要求，放电回路完整且操作灵活，电容器外壳及构架接地应可靠；
　　(9) 填写低压配线供电情况表；
2.2低压盘关键检验方法
　　(1) 使用500V绝缘摇表摇测一次接线系统及二次回路和接线；
　　(2) 二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10MΩ时，用2500V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象，当绝缘电阻值在1-10MΩ时，用1000V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象；
　　(3) 检验低压连络和主进开关自投自复应在空载状态下进行；
　　(4) 分段母线相序可使用相序仪或万用表进行测试；
1.5其它
  1. 检验专用工具（高压安全用具应含有相关部门检测合格证）、操作手柄、小车联锁及钥匙齐全；
2. 高低压柜绝缘垫应整齐完好，并含有符合要求检测汇报；
3. 检验房屋、土建结构；有没有渗漏和未封堵空洞；
4. 检验配电室消防报警是否灵敏；
5. 照明及通风系统检验正常；
6. 变配电室应安装和实际设备相符合模拟屏；
7. 变配电室应按摄影关要求开通电力企业直拨电话一部；
8. 配电室应配置适量消防器材；
2. 各盘、箱、柜电源
　　(1) 通常要求：
　　a) 盘、箱、柜金属框架及基础型钢必需接地可靠；装有电器可开启门和框架接地应用裸编织铜网带连接，且有标识。
　　b) 盘、箱、柜应有可靠电击保护方法。
　　c) 盘、箱、柜安装应牢靠，封闭良好，并应能防潮、防尘，安装位置应便于检验，成列安装时应排列整齐。
　　d) 盘、箱、柜面指示灯、操作按钮应安装牢靠、无破损，标识应清楚、坚固、正确。
　　e) 盘、箱、柜内应有一、二次系统原理图，并安装牢靠。
　　f) 主、备电源在上级低压盘上开关编号清楚正确，供电电缆应挂标识牌。
　　g) 一、二次回路接线整齐、牢靠，宜采取螺栓连接、插接、焊接或压接等。配线回路导线均应标明回路编号、排列整齐、避免交叉，编号应正确、字迹清楚且不易脱色，并应固定牢靠，不得使所接端子排受到机械应力。采取插接式端子，不一样截面导线不得接在同一端子上。
　　h) 按图施工，接线正确，功效正常，仪表指示灯显示正常。
　　(2) 查验方法：
　　a) 测量盘、箱、柜电压、电流指示值应正常。
　　b) 检验各部位连接点无松脱、锈蚀、烧伤、过热等异常现象。
　　c) 拉合各级开关，检验负荷运行情况应正常，标识应和完工图纸相符。
　　d) 试验电源互投装置、控制按钮等功效应正常。
　　e) 对盘、箱、柜进行设备登记，统计电缆截面、路由及大约长度参数，登记电气元件参数及数量。
　　f) 检验制造厂提供图纸资料和文件：产品说明书、试验统计、合格证书、安装图纸，和备品备件、专用工具等。
　　g) 主供电源在低压盘上开关编号；
　　h) 备用电源在低压盘上开关编号；
　　i) 电源互投条件及有没有优先；(作自投及复归检验；)
3. 电气照明装置（灯具、插座、开关等）
　　(1) 电气照明装置施工应符合现行国家标准GB50303—《电气工程施工质量验收规范》要求。
　　(2) 查验方法：
　　a) 照明系统通电，灯具回路控制应和照明配电箱及回路标识一致，开关和灯具控制次序相对应，插座接线次序正确，风扇转向及调速开关应正常。
　　b) 公用建筑照明系统通电连续试运行二十四小时，民用住宅照明系统通电连续试运行8小时。全部照明灯具均应开启，且每2小时统计运行状态1次，连续试运行时间内无故障。
　　c) 检验制造厂提供图纸资料和文件：产品说明书、试验统计、合格证书、安装图纸，和备品备件、专用工具等。
4. 管线夹层
　4.1检验电缆型号、规格应符合设计要求，敷设应排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全、正确、齐全；
　4.2高低压电力电缆，强电、弱电控制电缆应按次序分层配置；
　4.3检验有没有未封堵管线穿墙空洞；
　4.4电缆敷设完成后，应立即清理杂物，盖好盖板；
　4.5检验有没有消防报警设施；
　4.6检验电缆桥架安装应牢靠，电缆支架等金属部件防腐层应完好；
　4.7检验管线夹层照明是否正常，而且应安装应急照明设备；
5. 公用动力设备供电系统
　5.1检验内容
　　(1) 盘、柜固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好，清洁整齐；
　　(2) 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢靠；
　　(3) 全部二次回路接线应正确，连接可靠，标志齐全清楚，绝缘符合要求；
　　(4) 抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全；
　　(5) 操作及联动试验正确，符合设计要求；
  5.2检验方法
　　(1) 盘、柜固定应牢靠；
　　(2) 全部二次回路接线应和图纸相对应；
　　(3) 在停电情况下或将开关柜抽屉置于试验位置进行分合闸联锁试验；
　　(4) 对于互投或其它功效配电箱柜进行空载通电试验，互投功效自投自复应正常；
6. 电缆桥架:
　　(1) 通常要求：
　　金属电缆桥架及支架和引入或引出金属电缆导管必需接地可靠，且必需符合下列要求：
　　a) 金属电缆桥架及支架全长应不少于2处和接地干线相连接；
　　b) 非镀锌电缆桥架间连接板两端跨接铜芯接地线，接地线最小许可截面积大于4mm2；
　　c) 镀锌电缆桥架间连接板两端不跨接地线，但连接板两端不少于2个有放松螺帽或放松垫圈连接固定螺栓；
　　d) 当设计无要求时，电缆桥架水平安装支架间距为1.5—3m，垂直安装支架间距小于2m。
　　(2) 查验方法：
　　a) 进行电缆桥架全部外观检验；
　　b) 检验接地线和干线连接情况；
　　c) 检验支架和吊架间距及安装牢靠程度；
　　d) 检验桥架安装排列整齐、横平竖直、盖板齐全；
　　e) 路由及电缆数量、走向是否符合设计；
　　f) 桥架吊架牢靠、接地线齐全。
四. 电梯系统设备设施承接查验  
要求：1.电梯施工单位提供电梯监督检验自检汇报书。
2.承接查验工作过程中所发觉问题由物业企业统一统计在《设施设备接管查验统计表》中，查验工作完成后，参与查验人员应签字确定，物业企业将《设施设备接管查验统计表》分别报送各相关单位，由建设单位依据问题严重程度及现场实际情况，组织施工单位确定整改完成时间，整改工作结束后，由物业企业对整改情况进行检验确定，并报送各相关单位。
（一）查验范围
　　项目范围内全部电梯设备设施，包含完工查验资料及电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位机械装置和电气装置。
（二）查验内容
参考施工单位提供电梯监督检验自检汇报书进行查验。
后附：电梯监督检验自检汇报样书
五. 安全防范系统设备设施承接查验   
要求：1.各子系统工程完成后，应由施工单位会同系统集成商自行组织相关人员进行检测，并向建设单位提交工程自检汇报。
      2. 承接查验工作过程中所发觉问题由物业企业统一统计在《设施设备接管查验统计表》中，查验工作完成后，参与查验人员应签字确定，物业企业将《设施设备接管查验统计表》分别报送各相关单位，由建设单位依据问题严重程度及现场实际情况，组织施工单位确定整改完成时间，整改工作结束后，由物业企业对整改情况进行检验确定，并报送各相关单位。
　　（一）查验范围
　　安全防范系统范围包含：电视监控系统、出入口控制(门禁)系统、停车管理系统、综合管理系统。
    （二）查验要求
　　1. 安全防范系统施工质量检验，应依据系统设计方案、工程施工协议要求、该系统现行国家验收标准、施工图纸来检验工程实际施工质量情况。
　　2. 安全技术防范产品必需经过国家或行业授权认证机构（或检测机构）认证（检测）合格，并取得对应认证证书（或检测汇报）；
　　3. 系统安装质量检测：包含环境布局、配电（包含应急电源）、电气防护、走线、接线、标识、通讯、通风、防水、机房安全、机房温湿度等。
　　4. 对系统各类探测器、摄像机、云台、护罩、控制器、辅助电源、电锁、对讲机等设备安装部位、产品规格型号和安装质量等进行检验。
　　5. 对各类探测器、控制器、实施器等部件电性能和功效进行检测。
　　6. 检测应由建设单位、监理单位、系统集成商和施工单位参与，采取逐点通电、单机、联动形式进行检测，检测结果应填写检测统计表，并由各检测方签字确定。
　　7. 安全防范系统控制柜、箱、控制台和机架、监视器等施工质量检验应遵照GB50348第6章相关要求实施。
　　8. 安全防范系统施工质量检验后，应有建设单位、监理单位、系统集成商和施工单位签字检验查验汇报。
　　9. 在安全防范系统设备施工检测完成后可进行系统调试，系统调试完成后，经建设方同意后可进入系统试运行。系统试运行时应做好试运行统计。
　　10. 安全防范系统系统检测是在设备施工检测和试运行基础上，对系统性能和功效进行检测。检测以系统功效检测和现场设备性能检测为主，并结合检验相关技术文件和资料完整性、规范性。
　　11. 系统性能和功效检测依据是：相关国家现行标准，工程技术文件，产品资料等。
　　12. 安全防范系统进行系统检测前，施工单位应依据工程协议和设计文件编制检测纲领。
  （四）电视监控系统检测
1. 检测内容
　　1.1. 系统功效检测：摄像机防拆、防破坏等纵深防御功效检测；云台转动、镜头、光圈调整、聚焦、变焦，图像切换、防护罩功效检测。
　　1.2. 图像质量检测：在摄像机标准照度下进行图像清楚度、灰度、信噪比、干扰等检测。
2. 检测方法：
　　系统功效检测采取主观评价法，检测项目参见《电视监控系统质量主观评价功效检测表》。检测结果按《彩色电视图像质量主观评价方法》GB7401中五级损伤制评定，主观评价应不低于四级。图像质量检测采取客观察试，系统测试表参见《电视监控系统质量主观评价功效检测表》。若清楚度、灰度在客观察试中已检测为符合要求，可对噪声及多种干扰信号进行主观评价。
   2.1. 系统整体功效检测
　　(1) 依据系统设计方案进行功效检测。包含：电视监控系统监控范围、现场设备接入率及完好率；开通稳定运行时间；矩阵监控主机切换、遥控、编程、巡检、报警联动、视频报警联动、图像识别标识、统计等功效；系统跟踪性能等。
　　(2) 对数字录像式监控系统还应检测主机统计保留时间、图像显示和统计速度、图像质量、对前端设备控制功效、和通信接口功效、远端联网功效等。
　　(3) 对数字硬盘录像监控系统除检测其统计速度外，还应检测统计检索、查找等功效。
　　(4) 检测应急电源按协议约定（或产品说明）续航时间。
  2.2. 系统联动功效检测
　　(1) 对电视监控系统和安全防范系统其它子系统联动功效进行检测，包含出入口管理系统和停车管理系统等联动控制功效。
　　(2) 电视监控系统工作站应保留最少1个月(或按协议要求)图像统计。
　　(3) 摄像机应按100％全部检测。被检测设备合格率为98％以上时为合格。系统功效和联动功效全部检测，合格率为100％时为合格。
（五）出入口控制(门禁)系统
1. 出入口控制(门禁)系统功效检测
　　1.1. 系统主机在离线情况下，出入口(门禁)控制器独立工作正确性、实时性和储存信息功效；
　　1.2. 系统主机和出入口(门禁)控制器在线控制时，出入口(门禁)控制器工作正确性、实时性和储存信息功效；
　　1.3. 系统主机和出入口(门禁)控制器在线控制时，系统主机和出入口(门禁)控制器之间信息传输及数据加密功效；
　　1.4. 检测掉电后，系统启用备用电源应急工作正确性、实时性和信息存放和恢复能力。检测应急电源按协议约定（或产品说明）续航时间。
　　1.5. 经过系统主机、出入口(门禁)控制器及其它控制终端，使用电子地图实时监控出入控制点情况，并预防反复迂回出入功效及控制开闭功效；
　　1.6. 系统对非法强行入侵立即报警、联动安全防护设备能力；
　　1.7. 系统对处理非法进入系统、非法操作、硬件失效等任何类型信息立即报警能力；
　　1.8. 检测（同约定）和本系统相关综合安全防范管理系统、入侵报警系统及消防系统报警时联动功效；和本系统报警时和电视监控系统联动切换录像功效；
　　1.9. 现场设备接入率及完好率测试；
　　1.10. 出入口管理系统工作站应保留最少1个月(或按协议要求)存放统计数据。
2. 系统软件检测
　　2.1. 演示软件全部功效，以证实软件功效和任务书或协议书要求一致；
　　2.2. 依据系统设计方案中要求性能要求，包含精度、时间、适应性、稳定性、安全性和图形化界面友好程度，对所查验软件逐项进行测试，或检验已经有测试结果；
　　2.3. 对应用软件安全性进行测试，包含：系统操作人员分级授权、系统操作人员操作信息具体只读存放统计等；
　　2.4. 对应用软件按GJB-437-88中要求进行强度测试和降级测试；
　　2.5. 在软件测试基础上，对被查验软件进行综合评审，给出综合评价，包含：软件设计和需求一致性、系统功效程序和软件设计一致性、文档（含培训软件、教材和说明书）描述和程序一致性、完整性、正确性和标准化程度等。
3. 检测标准
　　出/入口控制器应按100％全部检测。被检测设备合格率为98％以上时为合格。系统功效和应用软件全部检测，合格率为100％时为合格。
  （六）停车管理系统
1. 停车管理系统功效检测应分别对入口、出口、系统主机功效进行检测。
    1.1. 车辆探测器对出入车辆探测灵敏度检测，抗干扰性能检测；
　　1.2. 自动栅栏升降功效检测，防砸车功效检测；
　　1.3. 读卡器功效检测，对无效卡识别功效；对非接触IC卡读卡器还应检测读卡距离和灵敏度是否和设计指标相符；
　　1.4. 发卡(票)器功效检测，吐卡功效是否正常、入场日期、时间等统计是否正确；
　　1.5. 满位显示器功效是否正常；
　　1.6. 系统主机计费、显示、收费、统计、信息储存等功效检测；
　　1.7. 出/入口设备和系统主机通讯是否正常；
　　1.8. 系统设备其它功效，如“防折返”功效检测；
　　1.9. 对含有图像识别功效停车管理系统应分别检测出/入口车牌和车辆图像统计清楚度、调用图像信息符合情况；
　　1.10. 停车管理系统和入侵报警系统联动控制功效检测；电视监视系统摄像机对进出车库车辆监视等；
　　1.11. 空车位及收费显示；
　　1.12. 系统主机应保留最少1个月(或按协议要求)车辆出入统计数据。
2. 停车管理系统功效应全部检测，合格率为100％时为合格。对车牌识别率达98％时为合格。
  （七）系统查验
1. 安全防范系统工程查验条件
　　1.1. 查验工作应在系统完工前提下进行。参与查验工作人员应充足掌握系统设计功效、原理、国家相关施工质量验收标准等。
　　1.2. 依据安全防范系统工程设计文件和协议技术文件,安全防范系统相关设备已全部安装调试完成；
　　1.3. 现场敷线和设备安装已经过施工质量检验和设备功效检验，并已提交建设、监理、施工及相关单位签字检验查验汇报。
　　1.4. 系统安装调试、试运行后正常连续投运时间大于1个月。
　　1.5. 已进行了系统管理人员和操作人员培训，并有培训统计，系统管理人员和操作人员已能够独立操作。
　　1.6. 按标准进行了系统检测，检测结论为合格。
　　1.7. 文件及统计完整。系统查验文件及统计应包含以下内容：
　　(1) 工程设计说明，包含系统选型论证，系统监控方案和规模容量说明，系统功效说明和性能指标等；
　　(2) 技防系统建设方案审批汇报；
　　(3) 工程完工图纸，包含系统结构图、各子系统原理图、施工平面图、设备电气端子接线图、中央控制室设备部署图、接线图、设备清单等；
　　(4) 系统产品说明书、操作手册和维护手册。
　　(5) 工程检测统计，包含隐蔽工程检测统计、施工质量检验统计、设备功效检验统计、系统检测汇报等；
　　(6) 其它文件，包含工程协议、系统设备出厂检测汇报和设备开箱查验统计、系统试运行统计、相关工程质量事故汇报、工程设计变更单、工程决算书等。
　　(7) 系统完工查验应由工程建设、监理、设计、施工单位和当地域技术防范系统管理部门代表组成查验小组，按完工图进行查验。查验时应做好统计，签署查验证书，并应立卷、归档。工程查验合格后，查验小组应签署查验证书。
　　(8) 安全防范系统在经过查验后方可正式交付使用，未经完工查验安全防范系统不应投入使用。当查验不合格时，应由工程承接单位负责整改，在自检合格后再组织查验，直至查验合格。
六. 消防系统设备设施承接查验   
要求：1. 消防系统承接验收工作，应在建设单位经过消防验收基础上进行，消防系统承接验收前施工单位还应将相关检验、检测统计（汇报）及消防系统深化设计图纸、变更洽商统计及联动关系表等相关图纸及技术资料交和物业企业并根据设计要求及系统实际情况组织设备厂家及施工人员对承接查验人员进行系统培训。
      2. 参与承接验收工作人员应在掌握系统设计要求及现场实际情况并能熟练操作消防系统设备情况下进行承接查验工作，承接查验全过程施工单位技术人员及相关施工人员应全程陪同进行。
      3. 承接查验工作过程中所发觉问题由物业企业统一统计在《设施设备接管查验统计表》中，查验工作完成后，参与查验人员应签字确定，物业企业将《设施设备接管查验统计表》分别报送各相关单位，由建设单位依据问题严重程度及现场实际情况，组织施工单位确定整改完成时间，整改工作结束后，由物业企业对整改情况进行检验确定，并报送各相关单位。
（一）查验范围
1. 消防电源及消防疏散照明设备、防爆电气设备（包含：应急配电系统设备、EPS电源、UPS电源、消防互投开关、消防电气线路、火灾应急照明及安全疏散指示标志等）；
2. 自动喷水灭火系统（包含：消防水箱、消防水箱给水管路和控制装置、消防水泵、喷淋水泵、稳压泵、喷淋管线和喷淋头、消火栓及消火栓箱、湿式报警阀、水流指示器等）；
3. 火灾自动报警设备（包含：消防自动报警主机和CRT、多种火灾探测器；手动报警按钮；区域报警控制器和集中报警控制器等）；
4. 消防控制中心和联动控制系统（包含：联动控制台、区域联动控制器、集中联动控制器、UPS电源和操作电源、消防直通电话等）；
5. 防排烟系统设备（包含：排风机、排烟风机、正压送风机、排烟风道、正压送风风道、正压送风口、防排烟风口、防火阀等）；
6. 防火门；
7. 消防电梯；
8. 灭火器配置；
9. 防火、防烟分区；
  （二）消防系统承接验收技术要求
1. 通常要求
　　1.1. 消防设备、设施配置、安装及施工质量必需符合国家标准要求。
　　1.2. 消防系统设备检测应100%覆盖，不能遗漏。
　　1.3. 消防系统设备功效测试除特殊说明外应不少于3次。
　　1.4. 消防系统各设备功效测试完成后，还应依据设计要求进行分项功效测试，在完成份项功效测试基础上还应进行一次全方面联动测试，联动测试要对系统全部功效进行检测。
　　1.5. 在完成联动测试正常基础上，消防系统设备还应在自动状态下连续运行72小时。
2. 消防电源及消防疏散照明设备
　　消防应急电源系统设计、施工应符合现行国家标准GB50016—《建筑设计防火规范》及GB50045—95（）《高层民用建筑设计防火规范》要求。
3. 消防电气线路设计、施工应符合现行国家标准GB50016—《建筑设计防火规范》及GB50045—95（）《高层民用建筑设计防火规范》要求。
4. 火灾应急照明及安全疏散指示标志设计施工应符合现行国家标准GB50016—《建筑设计防火规范》及GB50045—95（）《高层民用建筑设计防火规范》和GB13495《消防安全标志》要求。
5. 防爆电气设备设计、施工应符合现行国家标准GB50016—《建筑设计防火规范》及GB50045—95（）《高层民用建筑设计防火规范》和GB50058—92《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》要求。
6. 自动喷水灭火系统
　　自动喷水灭火系统内供水设施、消防水泵、消防水箱和消防水池、消防气压给水设备和稳压泵、消防水泵接合器、管网、喷头、报警阀组及其它组件设置、安装施工质量及系统功效应符合现行国家标准GB50084—（）《自动喷水灭火系统设计规范》及GB50261—《自动喷水灭火系统施工及验收规范》要求。
7. 火灾自动报警系统
　　火灾自动报警系统火灾报警装置、消防专用电话及区域报警系统、集中报警系统、消防控制室和消防联动控制、布线等设置、安装施工质量及功效应符合现行国家标准GB50166—92《火灾自动报警系统施工及验收规范》及GB50116—98《火灾自动报警系统设计规范》要求。
8. 防排烟系统设备设计、施工应符合现行国家标准GB50016—《建筑设计防火规范》及GB50045—95（）《高层民用建筑设计防火规范》要求。
9. 防火门应为向疏散方向开启平开门，并在关闭后应能从任何一侧手动开启。用于疏散走道、楼梯间和前室防火门，应含有自行关闭功效。双扇和多扇防火门，还应含有按次序关闭功效。常开防火门，当发生火灾时，应含有自行关闭和信号反馈功效。
（三）消防电梯
1. 高层建筑消防电梯设置数量应符合下列要求：
　　(1) 当每层建筑面积小于1500m2时，应设1台。
　　(2) 当大于1500m2但小于4500m2时，应设2台。
　　(3) 当大于4500m2时，应设3台。
　　(4) 消防电梯可和客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯要求。
2. 消防电梯设置应符合下列要求：
　　(1) 消防电梯宜分别设在不一样防火分区内。
　　(2) 消防电梯间应设前室，其面积：居住建筑不应小于4.50m2；公共建筑不应小于6.00m2。当和防烟楼梯间适用前室时，其面积：居住建筑不应小于6.00m2；公共建筑不应小于10m2。
　　(3) 消防电梯间前室宜靠外墙设置，在首层应设直通室外出口或经过长度不超出30m通道通向室外。
　　(4) 消防电梯间前室门，应采取乙级防火门或含有停滞功效防火卷帘。
　　(5) 消防电梯载重量不应小于800kg。
　　(6) 消防电梯井、机房和相邻其它电梯井、机房之间，应采取耐火极限不