房地产开发贷款综合项目评估分析报告.doc
《房地产开发贷款综合项目评估分析报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发贷款综合项目评估分析报告.doc(49页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、盛华国际广场房地产贷款项目评估报告目 录第一章 概 要1一、借款人评价1二、项目评价2三、市场评价2四、投资筹资评价2五、财务评价3六、贷款风险评价3七、评估结论3第二章 借款人评价5一、借款人概况5二、经营者素质及管理水平5三、信用状况评价5四、公司前景评价6第三章 项目建设条件评价7一、项目建设必要性7二、项目建设内容、规模和建设方案8三、项目实行进程评价9四、设计单位资质评价9第四章 项目市场状况评估10一、宏观经济状况10(一)A市经济格局10(二)A市经济发展水平11二、A市房地产市场状况15(一)房地产经济运营状况15(二)项目所在地房地产市场状况分析17三、市场定位分析20(一)
2、项目开发主题定位20(二)市场定位20四、市场预测分析23(一)项目基本状况23(二)项目经营方式23(三)销售期选定23(四)实现销售筹划风险评价24第五章 投资估算和筹资评价25一、投资估算25二、投资来源及筹资评价25三、项目投资筹划评价26(一)开发筹划拟定原则26(二)建设方式26(三)进度安排26(四)项目周期设定26(五)分段周期设定27(六)投资筹划与资金筹措表29第六章 财务基本数据拟定30一、项目开发周期30二、开发成本分摊估算30三、项目销售价格估算31(一)住宅销售价格31(二)商铺销售价格31(三)车位销售价格31(四)商场销售价格31四、预期收入测算成果32五、税金
3、计算32第七章 财务效益评估33一、项目财务效益预测33(一)财务评价指标选用33(二)静态效益指标34(三)项目财务钞票流量表及动态赚钱分析35二、利息保障倍数计算37三、贷款偿还期计算38第八章 项目不拟定性分析39一、盈亏平衡分析39二、单因素敏感性分析39第九章 银行效益及风险分析防范办法评估41一、贷款风险评价41(一)定量分析41(二)定性分析41附件:借款人应提交材料清单43本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告综合运用财务管理、工程技术经济与房地产估价知识,通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险评价得出项目投资筹划可行,财务评价符合贷款规定结论,并提出规避风险办法
4、,为金融机构贷款提供了参照根据。该报告可为其她评估机构借鉴。第一章 概 要依照盛华投资公司开发“盛华国际广场”工程申请贷款需要,于12月22日对该项目进行全面评估(评估基准日拟定为1月2日)。依照项目既有资料、开发现状、项目实行条件和可操作方案,参照“房地产开发贷款评估办法”规定,评估组采用必要评估程序,通过对借款人综合状况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论,并于12月30日完毕评估工作。现将评估报告简要概述如下: 一、借款人评价盛华投资公司(如下简称盛华)成立于11月,是一家以房地产开发建设、经营销售为主当代化公司。法人代表盛华明,注册资本5300万元人民币。
5、公司主营房地产开发,具备房地产三级开发资质。截止12月,公司资产总额为17146万元,负债总额为5315万元,所有者权益为11831万元。大唐盛华在建设银行A市支行开有基本结算帐户。截止12月1日,在建设银行A市支行存款余额为1500万元;公司无借款逾期现象发生。公司无不良信用记录。通过资产负债率、赚钱能力及资产运用效率、钞票流量分析,得出如下结论:公司所有者权益呈现增长趋势,自身积累增长,对负债依赖限度减小,有较强付息能力、融资能力和偿债能力。二、项目评价“盛华国际广场”项目位于A市中心位置,山东路与江苏路入口处,连通1万余平方米文明广场,位于都市中轴黄金核心地段。,地理位置优越,交通便利。
6、该项目总占地28804.4平方米(约合43.2亩),建筑总面积222669.90平方米。依照上述规划经济指标,其中住宅93839.70,商业某些79553.13(其中商场61553.13平方米),停车场为49277.07平方米,共828个地下车位。项目总建筑面积222669.90,拟建一栋大型商业广场和6栋22层住宅楼。三、市场评价依照公司提供资料,“盛华国际广场”项目定位为大型商业购物广场及高品位住宅,该项目具备地理位置优越。四、投资筹资评价依照公司提供经规划局批准规划方案,参照该开发公司在同类项目上开发成本以及A市同类建设项目经济技术原则,并结合项目自身状况进行计算。本项目总投资估算为44
7、927.64万元,单位楼面成本为.68元/平方米。详细见下表:(开发投资估算表)序号工程项目(费用)名称造价或费用(元)楼面造价(元/)比例(%)1一、征地费及土地契税等 511.84 25.37%2二、斟察、设计和前期费21067332 94.61 4.69%3三、建筑安装工程费 1110.00 55.01%4四、(社区)配套建设费8295000 37.25 1.85%5五、管理费13269130 59.59 2.95%6六、开发期税费672670 3.02 0.15%7七、利息(财务费)40932398 183.83 9.11%8八、不可预见费3904972 17.54 0.87%共计总投
8、资造价 .68 100.00%注:详细计算见附件:成本计算明细表本项目开发投资资金来源有三个渠道:一是自有资金,二是向银行申请项目贷款,三是预售滚动收入中用于投资某些。资金动作方式如下: 自有资金所有用于投资,共0万元,(其中涉及武汉惠远经济发展有限公司资金10000万元); 银行贷款15000万元; 销售收入扣除与销售关于税费后用于投资,总收入为9928万元。五、财务评价通过评估测算,该项目各项赚钱能力指标测算成果如下:(详见评估主表项目财务钞票流量表)1、项目建成后将实现净利润21392.69万元; 2、内部投资收益率(所得税后):按所有投资计为31.49%; 3、财务净现值(还原利率10
9、,所得税后):按所有投资计为10245.78万元; 4、动态投资回收期(还原利率10%):按所有投资计为3.81年; 由以上可以看出,该项目内部投资收益率均不不大于设定基准收益率(设定基准收益率为10),财务净现值不不大于零,阐明该项目在计算期内按建设银行财务评价原则可行。 六、贷款风险评价通过定性及定量分析,项目财务抗风险能力较强。 通过定量计算,本项目风险级别为AA级,贷款项目综合风险度为0.25,低于风险度0.6界限值。 七、评估结论评估小组通过对公司综合状况、项目建设条件、投资估算,筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算,以为:“盛华国际广场”项目建设条件具备,投资筹
10、划可行,财务评价符合贷款规定,项目被评为AA级,具备一定抗风险能力。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定限度风险,应对项目资金专款专用,对房屋开发及销售回笼资金全程监控,做好贷后管理工作。第二章 借款人评价一、借款人概况盛华投资公司(如下简称盛华)成立于11月,是一家以房地产开发建设、经营销售为主当代化公司。法人代表盛华明,注册资本5300万元人民币。公司主营房地产开发与经营,具备房地产三级开发资质。1月起正式进行“红山新城一期工程”项目开发。在A市激烈市场竞争中,“红山新城一期工程”合计开发门面房、仓储、商品房9.7万平方米。二、经营者素质及管理水平盛华投资公司产权明晰,制度完善,对内
11、对外经济关系清晰,无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设总师办、投资发展部、人力资源部、工程部、项目管理部、物业管理部、规划技术部、广告策划部、市场营销部、财务部。公司既有员工30人,其中研究生生2名、本科生9名,大专生15名,高档工程师2名,工程师5名,助理工程师2名,高档会计师1名,会计师1名,经济师2名,房地产高档策划师2名。公司人员配备优势明显,素质较高,具备一定专业技术水平。 三、信用状况评价该公司在建行开有基本结算帐户。截止12月末,该公司在建行存款余额为1520万元;信用社存款余额为500万元。公司借款均准时付息,无借款逾期现象发生。公司无不良信用记录,经省分行审核评估其信用级别为
12、未评级。 在人行查询系统查询,盛华投资公司无任何不良记录,信誉良好。附:借款人基本状况表:借款人名称经营状况资质级别三级年开发规模年竣工量年销售量竣工产品合格率100%竣工产品优良率100%财务状况注册资本5300万元实收资本5300万元总资产17146万元所有者权益11831万元资产负债率31%流动比率151%存货周转率1735.1利润总额11831资产报酬率10.62%应收账款周转率37%利息保障倍数58.07资本积累率82%信用状况贷款利息实收率100%贷款不良率0客户信用评级得分88.3信用级别AA授信控制量我行已提供信用量贷款纪录贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式建设银行.5
13、-.5160016006.5315%正常抵押保证记录被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式四、公司前景评价盛华投资公司具备丰富公司管理和房地产开发经验,公司当前已具备一定规模,具备较强房地产开发技术力量和经济实力。1月起正式进行“红山新城一期工程”项目开发。在A市激烈市场竞争中,“红山新城一期工程”合计开发门面房、仓储、商品房9.7万平方米。因而大唐盛华自身具备了一定实力,公司发展前景将极其辽阔。第三章 项目建设条件评价一、项目建设必要性“盛华国际广场”项目位于A市中心位置,人民路与江苏路入口处,连通1万余平方米文明广场,位于都市中轴黄金核心地段。,地理位置优越,交通便利。该项目总占地2
14、8804.4平方米(约合43.2亩),建筑总面积222669.90平方米。拟建大型商业广场和6栋22层住宅楼。依照上述规划经济指标,其中住宅93839.70,商业某些79553.13(其中商场61553.13平方米),停车场为49277.07平方米,共828个地下车位。盛华投资公司近年来在房地产开发中积累了丰富经验,本次推出“盛华国际广场”是A市中心城区大规模大型商业广场及精品住宅,也是决心在A市树立样板工程。A市政府通过对旧城改造和新城开发,确立了向新发展战略,该项目定位符合A市旧城改造战略规划。随着国家西部大开发战略实行,A市作为西部重要都市,吸引了众多前来参加投资开发公司。该项目可以满足
15、中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅需求。同步为开发商带来较好经济效益和良好品牌效应。二、项目建设内容、规模和建设方案(表:项目重要技术经济指标)序 号项 目指 标备 注1总用地面积(平方米)28804.40 2总建筑面积(平方米)222669.90 3地上建筑面积(平方米)127522.37 其中商场21378.16 高层住宅93839.70 车库12304.51 4地下建筑面积95147.53 其中商场58174.97 停车场36972.56 5建筑层数地上1-3层,4-22层地下4层6建筑总高80米7建筑层高地上2.84米地下4米8总户数8369建筑容积率4.00 10绿地率30以上11
16、车位828个本次评预计算项目分为住宅、商业及车库三某些,其中考虑商业和车库含分类销售,估算商业中商铺(门面)约18000平方米,可销售车库约0平方米,详细见下表:编号项目分类项目总建筑面积()共计()1住宅住宅93839.70 93839.70 2商业商场61553.13 79553.13商铺18000.00 3车库(位)车位(出售)0.00 49277.07 停车场29277.07 共计222669.90 该项目建筑设计方案由深圳市ABC建筑师事务所有限公司设计,并报A市规划局,现将规划设计方案简介如下: 1、“盛华国际广场”项目定位为高档,由一栋大型商业广场和六栋高层及会所等构成。绿化率达
17、30%以上。 2、配套商业结合场地特点在兼顾文明广场与公园同步采用周边布局,沿东侧与西侧分别布置两个单元塔楼,保证了大某些户型都能坐拥最佳观景效果。商业基本沿市府路与文明广场布置,最大化运用文明广场资源来提高商业价值。3、在交通组织上,采用人车分流,在西南与市府路衔接处西侧与人民路衔接处及北侧各设一种车库入口,这样车辆能直接便捷地进出车库,消减停车对周边影响。人行主入口设立在南侧,次入口设立在北侧,减少商业及车辆对人行干扰。4、项目景观设计两条景观轴,东西向景观轴把文明广场氛围与山地公园景色引入社区,使社区人随处可享有商业文化氛围与自然景观。南北景观轴把社区内不同层次景观串联起来,制造一种富有
18、动态空间效果。5、整个社区三表出户,配备光纤网络系统,采用防污染管道系统,统一空调室外机箱位置,并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、社区门禁、停车管理系统;充分体现出社区建筑智能化。 三、项目实行进程评价略。四、设计单位资质评价该项目设计方案由深圳市ABC建筑师事务所有限公司设计完毕。深圳市ABC建筑师事务所有限公司汇集了多名美国、英国、香港和中华人民共和国教诲背景和工作经验建筑师,其设计较好融汇了中西文化风格,负责该项目总体设计。 第四章 项目市场状况评估一、宏观经济状况(一)A市经济格局l A市第一商圈形成A市通过近年发展与历史沉淀
19、,当前已经逐渐形成以人民中路、人民路为顶点,东西两翼发展,以人民路为轴线,人民中路、人民路为中心,各经济因子点状散布着都市空间经济格局。人民路是A市商业中心,由此可见,人民路在A市商圈中占据重要地位。在A市5-发展蓝图上,将会形成“双环”构造新商业中心,即以人民路、人民中路为轴心约10平方公里地区将建设成为A市中央零售区,与北京路形成中央商务区紧密联系,成“双环”构造。l 盛华国际广场发展潜力巨大按筹划盛华国际广场、人商扩建工程、广电大楼二期工程、农贸市场、建委大楼原址基本开发等,到,人民路将有实力成为A市“第一商圈”,发展潜力无限。盛华国际广场处在当前A市第一大商圈核心地,位于广场前都市主干
20、道人民路车流量日均达一万辆以上,人流量在30万以上,在以其为中心5公里半径内人口达50余万人,2公里内半径内有20万人强大消费群体支持。l 交通成熟五位一体交通网点盛华国际广场位于人民路与江苏路交汇处,与北京路毗邻。正对文明广场,西通人商集团、商贸大厦,距新建农贸中心隔路相望,具备优越地理位置及交通状况。广场集公交车站、巴士站、停车场、士站、直通火车站站点五大交通功能于一体,瞬间即通达全城。盛华国际广场三面环路,有5条公交线路在广场前设站,公交线路覆盖A市三大区,在A市任何地方都可以轻松到达广场。盛华国际广场西面是连成一体大型文明广场。将与广场负五层25米宽过道相连通。广场负五层在商场出口设有
21、室内出租车,并通过负二层完全开放,挑高至负二层中庭观光电梯,为全场人群提供便利出租车接送服务。广场地下二层至负四层,设有700个停车位大型停车场,全面满足广场和居住自驾车停车需求。(二)A市经济发展水平1、经济总量水平l 国民经济持续增长,GDP年平均增幅超过10%全年实现国内生产总值345.3亿元,按可比价格计算,比上年增长9.0%。(其中,第一产业增长值39.2亿元,增长8.2%;第二产业增长值160.8亿元,增长5.0%;第三产业增长值145.3亿元,增长14.0%,是1996年以来最快一年。)图:A市历年国内生产总值(数据来源:记录公报)l 人均GDP达到1328美元按照联合国对40各
22、种国家记录分析成果:人均GDP800美元左右时,住房消费进入迅速增长期,1300美元以上时进入稳定增长时期,达到8000美元时增长速度趋缓。截止末A市人均GDP为9965元即1328美元,现A市住房消费已处在稳定增长发展阶段。2、经济构造状况l 三次产业以第二产业为主(46%),第三产业占42%从国内生产总值构造看,A市经济构造以第二产业为主,达到经济总量46%,第三产业为另一方面,约42%左右,第一产业仅11%左右。图:A市国内生产总值构造分布 (数据来源:记录公报)l 第三产业发展速度不不大于第二产业,经济构造向好从发展速度来看,随着各个产业经济同步持续增长,A市第二产业在整个经济构造中比
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 贷款 综合 项目 评估 分析 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。