房地产项目可行性研究报告样本样本.doc
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1、景皇房地产南宁良庆区项目基地和市场研究俊地润丰2第一篇 项目概况及地块价值分析一、项目位置及概况1、项目位置:本案地块在南宁市良庆区,地处良庆区五象大道沿海大道交汇处,大沙田三角广场周围。地块周围为良庆区历史遗留最繁荣三角商业中心,东南面是良庆区新商业区域,以五象大道、银海大道和金象大道为主轴,沿线展开,银行、学校、娱乐、菜市、商场等关键生活配套齐全,生活气氛浓厚。东面是南宁新开发区五象新区计划中关键区,是一个功效复合城市中心,也是一个以文化体育、行政为主,集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区,更是一个融入自然生态城市典范。南面是银海大道沿线商业走廊沿海经济开发走廊、玉洞商贸城、五象新
2、区物流中心(计划中),是五象新区未来物流中心,集物流、居住、休闲、娱乐为一体综合性城市隶属新区。西面为江南客运站,是大江南进入市区关键中转车站,周围配套齐全,各住宅项目也已经入住,生活十分方便,生活气氛浓厚。2、交通情况:(1)五象新区是南宁新物流中心,交通网络十分清楚,有南宁通往沿海港口抵达东盟关键出口大道银海大道,有大江南通往市区星光大道,有通往南宁市关键区域东盟商务区、南宁市第二条民族大道五象大道。(2)地块临近江南客运站、大沙田用户站,出行相对方便。(3)银海大道扩建、五象大道完善等等,区域交通愈加便利。3、周围配套:周围生活配套:以物流、商贸、行政设施为主,良庆区各行政部门几百名集中
3、在该区域等,生活配套齐全。周围自然环境配套:东南面有南宁绿肺五象岭国家森林公园,北面有南宁母亲河邕江,西南面为大片保护绿色山林,自然条件优美。周围生活环境:因为历史遗留问题,大沙田上世纪80年代计划为经济开发区,但以后因为种种原因没有形成,计划用地多以宅基地住宅建设,形成了现在南宁郊区一个县城规模混杂城区,多种配套档次还是三线城市规模,而且人口以外来人口为主,尤其是周围乡镇进城打工族为主,集中了南宁市大部分无业游民,人员流动性大,素质层次低,成份复杂,存在治安隐患。 二、地块价值分析评定:1、地块在良庆区大沙田经济开发区黄金商业中心,商业、商务价值最高!良庆区(五象新区范围内)中心城区分三大块
4、:大沙田经济开发区、五象新区关键区(计划中)、玉洞商贸物流区。依据五象新区计划,大沙田经济开区关键定位为五象新区购物中心、娱乐中心、商业中心,以购物、商业为主,在五象大道、金象大道、银海大道围合区商业气氛已经形成;五象新区关键区定位为行政办公中心、文化体育中心、金融信息服务中心、环境优雅居住中心、休闲娱乐中心,以办公、居住和娱乐为主;本案地块处于五象新区大沙田经济开发区黄金位置,地势平整,约 亩,由开发商以 万/亩价格拍入,地价成本相对较低,总体风险较小。依据城市历史形成商业中心,地块含有极高商业、商务价值!2、片区交通发达,商业、商务含有硬件条件!本项目地块临近五象大道、银海大道、星光大道,
5、进入市区、出城上高速相对方便;西北面300米是江南客运站;北面为市区;东面为五象新区关键区。健全和通畅交通枢纽,为商业和商务定位大沙田开发区奠定了坚实硬性基础。现在,以五象大道、银海大道为主轴五象新区商业、物流、商贸中心已经初具规模。3、周围生活配套齐全,商业、商务、居住全部相对便利!地块周围集中了良庆区大部分行政单位,而且银行、学校、娱乐、菜市、商场等关键生活配套齐全,适宜商业、商务办公和居住。4、地块周围基础不受江南区工业污染,周围自然环境优越,宜居也宜商!地块周围远离工业区,自然条件丰富,北有邕江,南有五象岭国家森林公园,宜居也宜商。 5、地块周围生活环境混乱,不宜开发高级次住宅产品!地
6、块周围生活环境混乱,人口复杂存在治安隐患,不宜开发,高级次住宅产品。小结:基于对地块认识,我们提议是,本案不宜打造高品质住宅,而应以商业、商务为关键开发一般公寓产品适应该地市场刚性需求,这么既吻合市场需求,又降低风险,同时也可更大地表现项目价值。三、项目SWOT分析(一)、项目优势(S)1、位置优势:l 南宁大江南三大关键大道交汇处(银海大道、五象大道、星光大道)大沙田三角广场。l 南宁大江南关键枢纽中心银海大道、五象大道、星光大道等关键交通道路已经修建、扩建通车。l 良庆区商业中心银海大道、五象大道、金象大道商圈已经形成,当地块为于该商圈黄金位置。l 良庆区行政中心良庆区关键行政机构全部集中
7、在银海大道、五象大道、金象大道范围内。2、规模、地标优势l 该项目可拟建30层以上标志性建筑,总建筑面积可大5万以上,拟建筑产品有商业、商务和住宅组成,含有优越规模、地标优势。3、自然环境优越区域拥有南宁绿肺五象岭国家森林公园、南宁母亲河邕江、大片绿色山林,自然条件优越。4、生活配套优势地块所在区域为良庆区行政中心,集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体综合性城市区域,周围相关配套齐全。5、商业、商务、酒店式公寓条件优势地块所在区域为良庆区行政、商业中心,商业、商务、酒店式公寓所依靠行政机构、交通条件、人口密度该区域全部相当优越,而现在周围大型中高级次商业、商务、酒店式公寓稀缺,这给地块计划
8、商业、商务、酒店式公寓产品提供了市场机遇,既吻合市场需求,有能达成项目投资回报价值最大化。(二)项目劣势(W)1、形象劣势地块本为大沙田关键菜市场,周围为大沙田民宅区,建筑以80、90年代一般住宅为主,现在已经陈旧,环境相对混杂,周围环境形象差。2、人口分布层次劣势大沙田人口以外来租房居民为主,人员流动性大,而且集中了南宁市区大部分无业游民,存在治安隐患;3、区域计划和发展劣势 大沙田现在现实状况是历史计划遗留问题形成,在五象新区关键区计划建设开启后,大沙田发展建设已经有很大改观,但历史遗留问题还没有完全改变,城市改造有待加强,环境需要立即改善。(三)项目机会(W)1、市场机会l 项目周围商业
9、项目少,只有金盛财富广场、和鑫利华商城,现在也只有3万金盛财富广场项目在经营,其它全部是部分零碎临街商铺经营,鑫利华商城还没计划招商。 l 项目周围商务项目少,周围没有以商务办公定义项目,全部是以住宅为主。l 项目周围公寓项目少,上档次公寓更少。l 项目周围上档次酒店稀缺,基础为部分私人宅基地式酒店。2、政策利好l 五象新区关键区建设开启,将大大提升大沙田区域价值。 l 良庆区中心区重新调整、城市改造,将大大改善大沙田现在城市环境。l 五象岭国家森林公园计划建设开启、邕江下游整改工程开启,将大大改善生活自然环境。l 银海大道扩建、五象大道完善,将全方面完善交通网络建设 (四)、威胁1、资金链威
10、胁;2、受国家宏观调控大势影响,观望者多,后劲乏力;3、商业、商务、公寓以投资型为主,市场消费不确定原因很多。四、结论分析:五象新区计划开启后,尤其是五象大道通车后,大沙田整体房价已突破3500元/,商业项目价格突破2万元/。本项目优势和机遇显著,而劣势和威胁一样突出,本项目成功关键在于,充足把握南宁市关键实施向南发展战略、开发新区五象新区城市计划机遇,充足利用地块所处良庆区商业中心位置优势,抓住商业、商务、公寓供给市场稀缺和机遇,打造良庆区首个商业、商务、公寓大型项目,以新形象、性价比优势快速征服投资群体,抢占市场先机,同时也要借助五新新区建设对项目带来价格提升机会,整合设计、园林、策划、装
11、修专业业企业资源,做到扬长避短,差异化产品、性价比制胜策略,快速实现销售回款。第二篇 市场分析一、 良庆区整体市场表现:房地产市场还处于初级阶段很经典城市新区房地产市场特征。区域城市化发展处于初级阶段,房地产刚起步35年,市场需求稳定,房价低但涨幅大,商铺价格大大高于住宅价格。通常开发摸式是品质低、成本低、售价低,项目开发依靠地段优势,本土开发企业缺乏大盘开发实力和经验,外来开发企业带来实力和经验,但开发摸式还是品质低、成本低、售价低。当地消费观念滞后于收入水平,口碑宣传很关键。l 市场供求:(1)、住宅:现在区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少,供给量少,上规模、上档次中高级产品更少,上规模
12、、上档次中高级产品关键集中在邕江沿线和五象大道、银海大道沿线,如邕江沿线琴海名厦园、滨江丽景花园、新加坡城、慧谷阳光;五象大道沿线财富锋尚、锦绣年华、阳光新城,银海大道沿线金地花园、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、五象彩蝶居、秋月蓝湾。现在在售只有锦绣年华、阳光新城、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、秋月蓝湾、新加坡城,其它已经是尾盘销售。当地居民居住条件差,尤其聚集大量外来租客,改善型需求旺盛,以居家型自住需求为主。不过,以后土地供给量大量增加,将造成竞争加剧。(2)商业:区域内房地产发展几年来上规模、上档次商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区,现在在售商业楼盘更少,供给量也少,只
13、有金盛财富广场商业在销售,能成功出售只有金盛财富广场、阳光新城,能招商经营成功也只有金盛财富广场,金盛财富广场引进了南城百货引发了不少轰动,也带来火爆销售场面,现在招商已经招满。伴随城市发展,各大住宅小区交付使用,人口不停增加,相关商业配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划商业项目也将出现在该区域。不过,以后土地供给量大量增加、城市改造项目标增加,将造成区域商业地产竞争加剧。(3)商务:区域内房地产发展几年来上规模、上档次商务项目没有,能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富风尚两个项目,但这两个项目是小户型住宅项目,而不是办公商务公寓。伴随城市发展,各大住宅小区交付使用,人口不停增加,相关商
14、务配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划商务项目也将出现在该区域。 (4)酒店:区域内房地产发展几年来上规模、上档次酒店项目没有,能算得上公寓也只有锦秀年华、财富风尚两个项目,但这两个项目是住宅项目,没有酒店式物业管理,不能形成中高级次酒店。伴随城市发展,人口不停增加,尤其是商业、商贸不停发达,相关酒店配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划酒店项目也将出现在该区域。 l 市场价格:(1) 住宅:现在当地住宅在售楼盘主力单价在2800-4100元/;只有集中在33003800元/。(2) 商铺:商铺价格在7000-25000元/范围,以金盛财富广场价格作参考(3) 商务公寓、酒店式公寓:区域无参
15、考,参考江南区金康天和时代、荣宝华两个项目。l 产品特点:(1)住宅:区域以品质低、成本低、售价低、规模小中低级项目为主 ,当地居民居住条件差,以居家型自住需求为主;大部分项目没有小区配套,园林也比较简单;户型以一房、二房、三房为主,面积以45-110为主,适合中低收入居家型购置。(2)商业:区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主,上规模商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区三个项目,能算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已,这两个项目得商业品质、规模也只是中等而已。(3) 商务公寓、酒店式公寓:区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主,该区域没有商务
16、公寓、酒店式公寓项目 l 市场趋势:(1)城市化水平: 城建规模较大,城市化水平相对较高,依据“十一五”计划发展,估计以后城市化发展将进入一个快速发展时期,未来市场需求量和质将会稳步提升。南宁市城市关键向南发展,开发新区五象新区,大沙田经济开发区定位良庆区行政中心,集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体综合性城市区域;集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区。(2)消费趋势:当地消费观念伴随收入水平提升后需要合适引导,和很多城市区域房地产市场发展很相同,伴随房价上升对高层物业接收、商务公寓、酒店式公寓只是时间问题,所以我们产品计划需要合适超前,要为房价提升预留空间,但不能太超前开发高端产
17、品(如高层大户高端大宅)。(3)大盘开发:当地土地供给相对较充足,大盘项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大, 所以该项目即使地块小,但总建筑规模属中等以上高层项目。(4)产品优化:现在区域消费关键以110以下户型为主,而且有价格优势,所以提议本项目以小户型产品为主。(5)商业、商务开发:商业、商务项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大,当地块开发要充足发挥地理位置优势,尤其是南宁为中国东盟商务中心城市地位,五象新区为南宁城市关键发展新区地位,大沙田为良庆区行政、商业中心优势,并挖掘区域优越交通网络、优越自然环境、成熟生活配套,依靠地理位置、交通、市场优势,开发大型商业、商务、酒店式产
18、品。A引导当地住宅消费观念,消费升级提倡者。B引领当地市场房价走势,房价突破引导者。C填补区域商务、酒店式公寓稀缺市场空白,超前产品潜在需求供给者。D填补商业地产市场空白, 商业潜在需求供给者。二、大沙田经济开发区板块市场分析 大沙田经济开发区计划用地面积6.5平方公里,计划居住人口约为30万人。现在良庆区城市规模只有大沙田经济开发区、沿海经济走廊开发区两个区,常住人口为10万,流感人口在5万左右。l 区域功效计划:生活便利程度:较高,生活配套齐全,交通便利。居住环境:居住气氛重,生活便利,80、90年代自人宅基地建筑,旧城改造建设正在进行中.用户群: 居住:周围中收入居家型居民为主;商业:周
19、围中、高收入投资客。区域价值点:南宁市五象新区新区开发、良庆区行政、商业中心。片区定位:良庆区行政、商务、休闲、娱乐中心。发展潜力:高等,南宁市城市关键发展区域,五象新区是一个以文化体育、行政为主,集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区;地块所在位置为良庆区行政、商业中心,所以发展潜力相对高。分区职能定位:行政、商业中心。 布局结构:“行政、居住、物流、休闲、娱乐”用地功效布局。l 市场供求:(1)、住宅:现在区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少,供给量少,上规模、上档次中高级产品更少,上规模、上档次中高级产品关键集中在邕江沿线、五象大道沿线,如邕江沿线琴海名厦园、滨江丽景花园、新加坡城
20、、慧谷阳光;五象大道沿线财富锋尚、锦绣年华、阳光新城。现在在售只有锦绣年华、新加坡城、阳光新城、鑫金怡园,其它已经是尾盘销售。当地居民居住条件差,尤其聚集大量外来租客,改善型需求旺盛,以居家型自住需求为主。不过,以后土地供给量大量增加,将造成竞争加剧。(2)商业:区域内房地产发展几年来上规模、上档次商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区,现在在售商业楼盘更少,供给量也少,只有金盛财富广场商业在销售,能成功出售只有金盛财富广场、阳光新城,能招商经营成功也只有金盛财富广场,金盛财富广场引进了南城百货引发了不少轰动,也带来火爆销售场面,现在招商已经招满。伴随城市发展,各大住宅小区交付使
21、用,人口不停增加,相关商业配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划商业项目也将出现在该区域。不过,以后土地供给量大量增加、城市改造项目标增加,将造成区域商业地产竞争加剧。(3)商务:区域内房地产发展几年来上规模、上档次商务项目没有,能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富风尚两个项目,但这两个项目是小户型住宅项目,而不是办公商务公寓。伴随城市发展,各大住宅小区交付使用,人口不停增加,相关商务配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划商务项目也将出现在该区域。 (4)酒店:区域内房地产发展几年来上规模、上档次酒店项目没有,能算得上公寓也只有锦秀年华、财富风尚两个项目,但这两个项目是住宅项目,没有酒店式
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