房地产项目可行性研究报告样本样本.doc
《房地产项目可行性研究报告样本样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产项目可行性研究报告样本样本.doc(37页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
景皇房地产南宁良庆区项目 基地和市场研究 俊地润丰 2 第一篇 项目概况及地块价值分析 一、项目位置及概况 1、项目位置: 本案地块在南宁市良庆区,地处良庆区五象大道沿海大道交汇处,大沙田三角广场周围。 地块周围为良庆区历史遗留最繁荣三角商业中心,东南面是良庆区新商业区域,以五象大道、银海大道和金象大道为主轴,沿线展开,银行、学校、娱乐、菜市、商场等关键生活配套齐全,生活气氛浓厚。 东面是南宁新开发区——五象新区计划中关键区,是一个功效复合城市中心,也是一个以文化体育、行政为主,集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区,更是一个融入自然生态城市典范。 南面是银海大道沿线商业走廊——沿海经济开发走廊、玉洞商贸城、五象新区物流中心(计划中),是五象新区未来物流中心,集物流、居住、休闲、娱乐为一体综合性城市隶属新区。 西面为江南客运站,是大江南进入市区关键中转车站,周围配套齐全,各住宅项目也已经入住,生活十分方便,生活气氛浓厚。 2、交通情况: (1)五象新区是南宁新物流中心,交通网络十分清楚,有南宁通往沿海港口抵达东盟关键出口大道——银海大道,有大江南通往市区星光大道,有通往南宁市关键区域东盟商务区、南宁市第二条民族大道——五象大道。 (2)地块临近江南客运站、大沙田用户站,出行相对方便。 (3)银海大道扩建、五象大道完善等等,区域交通愈加便利。 3、周围配套: 周围生活配套:以物流、商贸、行政设施为主,良庆区各行政部门几百名集中在该区域等,生活配套齐全。 周围自然环境配套:东南面有南宁绿肺五象岭国家森林公园,北面有南宁母亲河——邕江,西南面为大片保护绿色山林,自然条件优美。 周围生活环境:因为历史遗留问题,大沙田上世纪80年代计划为经济开发区,但以后因为种种原因没有形成,计划用地多以宅基地住宅建设,形成了现在南宁郊区一个县城规模混杂城区,多种配套档次还是三线城市规模,而且人口以外来人口为主,尤其是周围乡镇进城打工族为主,集中了南宁市大部分无业游民,人员流动性大,素质层次低,成份复杂,存在治安隐患。 二、地块价值分析评定: 1、地块在良庆区大沙田经济开发区黄金商业中心,商业、商务价值最高! 良庆区(五象新区范围内)中心城区分三大块:大沙田经济开发区、五象新区关键区(计划中)、玉洞商贸物流区。依据五象新区计划,大沙田经济开区关键定位为五象新区购物中心、娱乐中心、商业中心,以购物、商业为主,在五象大道、金象大道、银海大道围合区商业气氛已经形成;五象新区关键区定位为行政办公中心、文化体育中心、金融信息服务中心、环境优雅居住中心、休闲娱乐中心,以办公、居住和娱乐为主;本案地块处于五象新区大沙田经济开发区黄金位置,地势平整,约 亩,由开发商以 万/亩价格拍入,地价成本相对较低,总体风险较小。依据城市历史形成商业中心,地块含有极高商业、商务价值! 2、片区交通发达,商业、商务含有硬件条件! 本项目地块临近五象大道、银海大道、星光大道,进入市区、出城上高速相对方便;西北面300米是江南客运站;北面为市区;东面为五象新区关键区。健全和通畅交通枢纽,为商业和商务定位大沙田开发区奠定了坚实硬性基础。 现在,以五象大道、银海大道为主轴五象新区商业、物流、商贸中心已经初具规模。 3、周围生活配套齐全,商业、商务、居住全部相对便利! 地块周围集中了良庆区大部分行政单位,而且银行、学校、娱乐、菜市、商场等关键生活配套齐全,适宜商业、商务办公和居住。 4、地块周围基础不受江南区工业污染,周围自然环境优越,宜居也宜商! 地块周围远离工业区,自然条件丰富,北有邕江,南有五象岭国家森林公园,宜居也宜商。 5、地块周围生活环境混乱,不宜开发高级次住宅产品! 地块周围生活环境混乱,人口复杂存在治安隐患,不宜开发,高级次住宅产品。 小结: 基于对地块认识,我们提议是,本案不宜打造高品质住宅,而应以商业、商务为关键开发一般公寓产品适应该地市场刚性需求,这么既吻合市场需求,又降低风险,同时也可更大地表现项目价值。 三、项目SWOT分析 (一)、项目优势(S) 1、位置优势: l 南宁大江南三大关键大道交汇处(银海大道、五象大道、星光大道)——大沙田三角广场。 l 南宁大江南关键枢纽中心——银海大道、五象大道、星光大道等关键交通道路已经修建、扩建通车。 l 良庆区商业中心——银海大道、五象大道、金象大道商圈已经形成,当地块为于该商圈黄金位置。 l 良庆区行政中心——良庆区关键行政机构全部集中在银海大道、五象大道、金象大道范围内。 2、规模、地标优势 l 该项目可拟建30层以上标志性建筑,总建筑面积可大5万㎡以上,拟建筑产品有商业、商务和住宅组成,含有优越规模、地标优势。 3、自然环境优越 区域拥有南宁绿肺——五象岭国家森林公园、南宁母亲河——邕江、大片绿色山林,自然条件优越。 4、生活配套优势 地块所在区域为良庆区行政中心,集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体综合性城市区域,周围相关配套齐全。 5、商业、商务、酒店式公寓条件优势 地块所在区域为良庆区行政、商业中心,商业、商务、酒店式公寓所依靠行政机构、交通条件、人口密度该区域全部相当优越,而现在周围大型中高级次商业、商务、酒店式公寓稀缺,这给地块计划商业、商务、酒店式公寓产品提供了市场机遇,既吻合市场需求,有能达成项目投资回报价值最大化。 (二)项目劣势(W) 1、形象劣势 地块本为大沙田关键菜市场,周围为大沙田民宅区,建筑以80、90年代一般住宅为主,现在已经陈旧,环境相对混杂,周围环境形象差。 2、人口分布层次劣势 大沙田人口以外来租房居民为主,人员流动性大,而且集中了南宁市区大部分无业游民,存在治安隐患; 3、区域计划和发展劣势 大沙田现在现实状况是历史计划遗留问题形成,在五象新区关键区计划建设开启后,大沙田发展建设已经有很大改观,但历史遗留问题还没有完全改变,城市改造有待加强,环境需要立即改善。 (三)项目机会(W) 1、市场机会 l 项目周围商业项目少,只有金盛财富广场、和鑫利华商城,现在也只有3万㎡金盛财富广场项目在经营,其它全部是部分零碎临街商铺经营,鑫利华商城还没计划招商。 l 项目周围商务项目少,周围没有以商务办公定义项目,全部是以住宅为主。 l 项目周围公寓项目少,上档次公寓更少。 l 项目周围上档次酒店稀缺,基础为部分私人宅基地式酒店。 2、政策利好 l 五象新区关键区建设开启,将大大提升大沙田区域价值。 l 良庆区中心区重新调整、城市改造,将大大改善大沙田现在城市环境。 l 五象岭国家森林公园计划建设开启、邕江下游整改工程开启,将大大改善生活自然环境。 l 银海大道扩建、五象大道完善,将全方面完善交通网络建设 (四)、威胁 1、资金链威胁; 2、受国家宏观调控大势影响,观望者多,后劲乏力; 3、商业、商务、公寓以投资型为主,市场消费不确定原因很多。 四、结论分析: 五象新区计划开启后,尤其是五象大道通车后,大沙田整体房价已突破3500元/㎡,商业项目价格突破2万元/㎡。本项目优势和机遇显著,而劣势和威胁一样突出,本项目成功关键在于,充足把握南宁市关键实施向南发展战略、开发新区——五象新区城市计划机遇,充足利用地块所处良庆区商业中心位置优势,抓住商业、商务、公寓供给市场稀缺和机遇,打造良庆区首个商业、商务、公寓大型项目,以新形象、性价比优势快速征服投资群体,抢占市场先机,同时也要借助五新新区建设对项目带来价格提升机会,整合设计、园林、策划、装修专业业企业资源,做到扬长避短,差异化产品、性价比制胜策略,快速实现销售回款。 第二篇 市场分析 一、 良庆区整体市场表现: 房地产市场还处于初级阶段 很经典城市新区房地产市场特征。区域城市化发展处于初级阶段,房地产刚起步3-5年,市场需求稳定,房价低但涨幅大,商铺价格大大高于住宅价格。通常开发摸式是品质低、成本低、售价低,项目开发依靠地段优势,本土开发企业缺乏大盘开发实力和经验,外来开发企业带来实力和经验,但开发摸式还是品质低、成本低、售价低。当地消费观念滞后于收入水平,口碑宣传很关键。 l 市场供求: (1)、住宅:现在区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少,供给量少,上规模、上档次中高级产品更少,上规模、上档次中高级产品关键集中在邕江沿线和五象大道、银海大道沿线,如邕江沿线琴海·名厦园、滨江·丽景花园、新加坡城、慧谷阳光;五象大道沿线财富·锋尚、锦绣年华、阳光新城,银海大道沿线金地花园、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、五象·彩蝶居、秋月蓝湾。现在在售只有锦绣年华、阳光新城、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、秋月蓝湾、新加坡城,其它已经是尾盘销售。当地居民居住条件差,尤其聚集大量外来租客,改善型需求旺盛,以居家型自住需求为主。不过,以后土地供给量大量增加,将造成竞争加剧。 (2)商业:区域内房地产发展几年来上规模、上档次商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区,现在在售商业楼盘更少,供给量也少,只有金盛财富广场商业在销售,能成功出售只有金盛财富广场、阳光新城,能招商经营成功也只有金盛财富广场,金盛财富广场引进了南城百货引发了不少轰动,也带来火爆销售场面,现在招商已经招满。伴随城市发展,各大住宅小区交付使用,人口不停增加,相关商业配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划商业项目也将出现在该区域。不过,以后土地供给量大量增加、城市改造项目标增加,将造成区域商业地产竞争加剧。 (3)商务:区域内房地产发展几年来上规模、上档次商务项目没有,能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富·风尚两个项目,但这两个项目是小户型住宅项目,而不是办公商务公寓。伴随城市发展,各大住宅小区交付使用,人口不停增加,相关商务配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划商务项目也将出现在该区域。 (4)酒店:区域内房地产发展几年来上规模、上档次酒店项目没有,能算得上公寓也只有锦秀年华、财富·风尚两个项目,但这两个项目是住宅项目,没有酒店式物业管理,不能形成中高级次酒店。伴随城市发展,人口不停增加,尤其是商业、商贸不停发达,相关酒店配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划酒店项目也将出现在该区域。 l 市场价格: (1) 住宅:现在当地住宅在售楼盘主力单价在2800-4100元/㎡;只有集中在3300-3800元/㎡。 (2) 商铺:商铺价格在7000-25000元/㎡范围,以金盛财富广场价格作参考 (3) 商务公寓、酒店式公寓:区域无参考,参考江南区金康天和时代、荣宝华两个项目。 l 产品特点: (1)住宅:区域以品质低、成本低、售价低、规模小中低级项目为主 ,当地居民居住条件差,以居家型自住需求为主;大部分项目没有小区配套,园林也比较简单;户型以一房、二房、三房为主,面积以45-110㎡为主,适合中低收入居家型购置。 (2)商业:区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主,上规模商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区三个项目,能算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已,这两个项目得商业品质、规模也只是中等而已。 (3) 商务公寓、酒店式公寓:区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主,该区域没有商务公寓、酒店式公寓项目 l 市场趋势: (1)城市化水平: 城建规模较大,城市化水平相对较高,依据“十一五”计划发展,估计以后城市化发展将进入一个快速发展时期,未来市场需求量和质将会稳步提升。南宁市城市关键向南发展,开发新区——五象新区,大沙田经济开发区定位良庆区行政中心,集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体综合性城市区域;集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区。 (2)消费趋势:当地消费观念伴随收入水平提升后需要合适引导,和很多城市区域房地产市场发展很相同,伴随房价上升对高层物业接收、商务公寓、酒店式公寓只是时间问题,所以我们产品计划需要合适超前,要为房价提升预留空间,但不能太超前开发高端产品(如高层大户高端大宅)。 (3)大盘开发:当地土地供给相对较充足,大盘项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大, 所以该项目即使地块小,但总建筑规模属中等以上高层项目。 (4)产品优化:现在区域消费关键以110㎡以下户型为主,而且有价格优势,所以提议本项目以小户型产品为主。 (5)商业、商务开发:商业、商务项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大,当地块开发要充足发挥地理位置优势,尤其是南宁为中国东盟商务中心城市地位,五象新区为南宁城市关键发展新区地位,大沙田为良庆区行政、商业中心优势,并挖掘区域优越交通网络、优越自然环境、成熟生活配套,依靠地理位置、交通、市场优势,开发大型商业、商务、酒店式产品。 A\引导当地住宅消费观念,消费升级提倡者。 B\引领当地市场房价走势,房价突破引导者。 C\填补区域商务、酒店式公寓稀缺市场空白,超前产品潜在需求供给者。 D\填补商业地产市场空白, 商业潜在需求供给者。 二、大沙田经济开发区板块市场分析 大沙田经济开发区计划用地面积6.5平方公里,计划居住人口约为30万人。现在良庆区城市规模只有大沙田经济开发区、沿海经济走廊开发区两个区,常住人口为10万,流感人口在5万左右。 l 区域功效计划: 生活便利程度:较高,生活配套齐全,交通便利。 居住环境:居住气氛重,生活便利,80、90年代自人宅基地建筑,旧城改造建设正在进行中. 用户群: 居住:周围中收入居家型居民为主;商业:周围中、高收入投资客。 区域价值点:南宁市五象新区新区开发、良庆区行政、商业中心。 片区定位:良庆区行政、商务、休闲、娱乐中心。 发展潜力:高等,南宁市城市关键发展区域,五象新区是一个以文化体育、行政为主,集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区;地块所在位置为良庆区行政、商业中心,所以发展潜力相对高。 分区职能定位:行政、商业中心。 布局结构:“行政、居住、物流、休闲、娱乐”用地功效布局。 l 市场供求: (1)、住宅:现在区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少,供给量少,上规模、上档次中高级产品更少,上规模、上档次中高级产品关键集中在邕江沿线、五象大道沿线,如邕江沿线琴海·名厦园、滨江·丽景花园、新加坡城、慧谷阳光;五象大道沿线财富·锋尚、锦绣年华、阳光新城。现在在售只有锦绣年华、新加坡城、阳光新城、鑫金怡园,其它已经是尾盘销售。当地居民居住条件差,尤其聚集大量外来租客,改善型需求旺盛,以居家型自住需求为主。不过,以后土地供给量大量增加,将造成竞争加剧。 (2)商业:区域内房地产发展几年来上规模、上档次商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区,现在在售商业楼盘更少,供给量也少,只有金盛财富广场商业在销售,能成功出售只有金盛财富广场、阳光新城,能招商经营成功也只有金盛财富广场,金盛财富广场引进了南城百货引发了不少轰动,也带来火爆销售场面,现在招商已经招满。伴随城市发展,各大住宅小区交付使用,人口不停增加,相关商业配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划商业项目也将出现在该区域。不过,以后土地供给量大量增加、城市改造项目标增加,将造成区域商业地产竞争加剧。 (3)商务:区域内房地产发展几年来上规模、上档次商务项目没有,能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富·风尚两个项目,但这两个项目是小户型住宅项目,而不是办公商务公寓。伴随城市发展,各大住宅小区交付使用,人口不停增加,相关商务配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划商务项目也将出现在该区域。 (4)酒店:区域内房地产发展几年来上规模、上档次酒店项目没有,能算得上公寓也只有锦秀年华、财富·风尚两个项目,但这两个项目是住宅项目,没有酒店式物业管理,不能形成中高级次酒店。伴随城市发展,人口不停增加,尤其是商业、商贸不停发达,相关酒店配套需求愈加强烈,尤其是上档次、上计划酒店项目也将出现在该区域。 l 市场价格: (1)住宅:现在当地住宅在售楼盘主力单价在3500-4100元/㎡;只有集中在3500-3800元/㎡。 (2)商铺:商铺价格在7000-25000元/㎡范围,以金盛财富广场价格作参考 (3) 商务公寓、酒店式公寓:区域无参考,参考江南区金康天和时代、荣宝华两个项目,4000-5300元/㎡。 l 产品特点: (1)住宅:区域以品质低、成本低、售价低、规模小中低级项目为主 ,当地居民居住条件差,以居家型自住需求为主;大部分项目没有小区配套,园林也比较简单;户型以一房、二房、三房为主,面积以45-110㎡为主,适合中低收入居家型购置。 (2)商业:区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主,上规模商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城一街区三个项目,能算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已,这两个项目得商业品质、规模也只是中等而已。 (3) 商务公寓、酒店式公寓:区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主,该区域没有商务公寓、酒店式公寓项目 l 市场趋势: (1)城市化水平: 城建规模较大,城市化水平相对较高,依据“十一五”计划发展,估计以后城市化发展将进入一个快速发展时期,未来市场需求量和质将会稳步提升。南宁市城市关键向南发展,开发新区——五象新区,大沙田经济开发区定位良庆区行政中心,集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体综合性城市区域;集居住、物流、休闲、娱乐为一体综合性城市新区。 (2)消费趋势:当地消费观念伴随收入水平提升后需要合适引导,和很多城市区域房地产市场发展很相同,伴随房价上升对高层物业接收、商务公寓、酒店式公寓只是时间问题,所以我们产品计划需要合适超前,要为房价提升预留空间,但不能太超前开发高端产品(如高端大户大宅高层产品)。 (3)大盘开发:当地土地供给相对较充足,大盘项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大, 所以该项目即使地块小,但总建筑规模属中等以上高层项目。 (4)产品优化:现在区域消费关键以110㎡以下户型为主,而且有价格优势,所以提议本项目以小户型产品为主。 (5)商业、商务开发:商业、商务项目开发含有规模优势对当地市场影响将很巨大,当地块开发要充足发挥地理位置优势,尤其是南宁为中国东盟商务中心城市地位,五象新区为南宁城市关键发展新区地位,大沙田为良庆区行政、商业中心优势,并挖掘区域优越交通网络、优越自然环境、成熟生活配套,依靠地理位置、交通、市场优势,开发大型商业、商务、酒店式产品。 A\引导当地住宅消费观念,消费升级提倡者。 B\引领当地市场房价走势,房价突破引导者。 C\填补区域商务、酒店式公寓稀缺市场空白,超前产品潜在需求供给者。 D\填补商业地产市场空白, 商业潜在需求供给者。 三、个案楼盘分析 (一)大沙田经济开发区 1、锦绣年华 地段: 良庆区大沙田五象大道15号 规模:占地面积 9999.90㎡,总建筑面积约90000㎡ 计划: 两栋22层,一栋25层;其中商业3万㎡ 户数: 774户 容积率: 绿化率: 35% 小区配套: 无 外立面风格: 现代简约风格 宣传推广: 小户型, 绿化景观: 无 户型: 一房(35-62㎡)、二房(81-92㎡)、三房(109-122㎡)、楼中楼(150㎡) 价格: 住宅3800-4100元/㎡;商业7000-25000元/㎡ 销售进度: 住宅:尾盘销售,剩下三房、楼中楼大户型100套左右,滞销。商业:现在招商已经招满,只推出底层销售,内铺销售良好,外铺(临街)滞销。 分析:该项目小户型销售很成功,早早售罄,剩下大户型,商业部分也很成功,尤其是招商很成功。 2、财富·锋尚 地段:良庆区五象大道1号(大沙田) 规模:占地面积6079 ㎡,总建筑面积约69645 ㎡ 计划: 31层,1—4层将建设成为综合性商场,5层为商务中心,6—31层是集办公、投资、居住为一体小户型公寓 户数: 900 户 容积率: 3.50 绿化率: 35% 小区配套: 无 外立面风格: 现代简约风格 宣传推广: 新城市 新生活 休闲新时代 绿化景观: 无 户型: 一房(50㎡)、二房(70㎡)、 三房(128) 价格: 3500-4100元/㎡ 销售进度: 住宅:尾盘销售;商业:没计划推广。 分析:该项目小户型销售很成功,早早售罄,剩下少许大户型,商业部分也招商不成功,关键原因不是市场原因,而是开发商内部原因。 3、阳光新城 地段:良庆区金沙大道269号 规模:占地面积30 ㎡,总建筑面积约 550000 ㎡ 计划:多层,一梯两户、一梯四户 户数: 4800户 容积率: 1.6 绿化率: 31% 小区配套:近55万㎡超大小区,小区内各大学校、银行、邮局、超市、公交车站一应俱全。一期商业街铺、幼稚园、菜市、会所 外立面风格: 现代简约风格 宣传推广: 4800户 幸福一座城 绿化景观: 户型:两房(72-82㎡)、三房(95-115)、楼中楼(169-177㎡) 价格: 3650元/平方米 销售进度:住宅,尾盘销售;商业:现在推出美食街 分析:该项目规模为良庆区最大项目;建筑形态为多层一梯两户、一梯四户建筑,南北朝向,和区域市场需求吻合;户型以实用型小两房(75-85㎡)、 三房(95-120㎡)为主,户型设计和需求吻合;推广以大小区为根本,强调小区配套完善;现在在推盘。 4、新加坡城 地段: 良庆区大沙田经济开发区亭江路南段 规模:占地面积10.5万㎡,总建筑面积约 20万㎡ 计划: 分两期开发,一期为多层建筑,已经入住;二期为高层建筑 户数: 1500户 容积率: 1.68 绿化率: 35.4% 小区配套: 外立面风格: 新加坡式洋房 宣传推广: 二期,碧湾 绿化景观: 户型: 二房(78-81㎡)、三房(93-137㎡)、四房(131-140㎡) 价格: 3800-4500元/㎡ 销售进度: 现在二期高层剩下三房、四房大户型。商业没计划销售。 分析:该项目规模为良庆区大型项目; 一期,建筑形态为多层一梯两户、一梯四户建筑,南北朝向,和区域市场需求吻合;户型以实用型小两房(75-85㎡)、 三房(95-120㎡)为主,户型设计和需求吻合,一期已经售罄; 二期高层以大户产品为主,出现滞销,关键原因是只依靠邕江海岸自然环境,而区域市场总体环境不成熟,而且该项目单打独捣打高端产品无法打造区域性高端产品市场,该区域现在市场和中高端住宅产品市场刚性要求不吻合。 (二)江南区: 1、玫瑰园007 地段: 江南区江南区星光大道238号(江南客运站旁) 规模:占地面积 :8674㎡,总建筑面积约 144520 ㎡ 计划: 一期为别墅,二期为28层高层 户数: 770户 容积率: 1.02 绿化率:36% 小区配套: 小区内部配套:1、花园及健身设施 2、小区会所 3、商业设施 4、教育设施 5、安防系统 6、消防系统 外立面风格: 现在简约风格 宣传推广: 系出名门 富而不娇 绿化景观: 中心花园 户型: 一房(30-52㎡)、二房(62-92㎡)三房(93-110㎡) 价格: 3600-4100元/㎡ 销售进度: 二期高层在售。销售良好,月销售50套以上。 分析:该项目规模为江南区大型项目; 一期,建筑形态为别墅,已经售罄; 二期高层以中小产品为主,销售良好。 2、金康·天和时代 地段: 江南区星光大道213号(和白沙大道交汇处,往江南客运站方向500米 规模:占地面积21333.12 ㎡,总建筑面积约 8万㎡ 计划: 由3栋小高层住宅、1栋23层办公楼和4层近3万平方米大型商场及400个车位级成住宅、办公楼和大型商场建筑综合体。 户数: 户 容积率: 2.90 绿化率:37% 小区配套: 外立面风格: 现代简约风格 宣传推广: 绿化景观: 户型: 一房(46㎡)、二房(75-89㎡)、三房(103-128㎡) 价格: 4500-5100元/㎡ 销售进度: 现在尾盘销售,剩下少许商务公寓。 分析:该项目规模为江南区大型项目; 一期,建筑形态为多层,已经售罄; 二期,产品为中小公寓高层,住宅、商务公寓销售良好,商业销售不成功。二期商业招商不成功,关键原因是商业所依靠人口密度不高、配套不成熟,商圈没形成。 (三)玉洞沿海经济走廊: 1、半山雅居 地段:良庆区银海大道中段(英华学校对面) 规模:占地面积:0㎡,总建筑面积:62341.50㎡ 计划:8栋多层,一梯四户 户数: 672户 容积率: 2.33 绿化率: 35% 小区配套:篮球场 外立面风格: 现代简约风格 宣传推广: 称心一辈子理想家园 绿化景观: 简单绿化 户型:一房(45-55㎡)、两房(63-83㎡)、小三房(95-105㎡)、楼中楼(120-190㎡) 价格: 3300-3500元/㎡ 销售进度:最终一期销售,剩下200套左右,少许一房、两房、三房,有100套左右楼中楼。 分析:该项目规模为中小型项目;建筑形态为多层一梯四户建筑,南北朝向,和区域市场需求吻合;户型以经济型小两房(63-75㎡)、小三房(95-105㎡)为主,户型设计和需求吻合;推广以安家根本,迎合区域低消费观念市场;价格定位为区域最高,能带动区域市场价格上涨,推进市场销售改变,销售很好。关键销售压力为楼中楼大面积户型和一房50㎡户型难销售,关键原因是以上户型需求有限。现在银海大道在修路,估量推盘时间推迟到6月份以后。 2、秋月蓝湾 地段:良庆区良庆区南宁市良庆区兴业一街(银海大道中段) 规模:占地面积: 26799平方米总建筑面积:55140平方米 计划: 多层,一梯两户、一梯三户 总户数:556户 容积率:2.06 绿化率:25% 小区配套: 无 外立面风格:现代简约风格 宣传推广:五象新区 湖境洋房 户型:两房(60—85㎡)、三房(90—110㎡)、楼中楼(110~200㎡) 价格:2800-3100元/㎡ 销售进度:一期售罄;现在关键在售楼中楼,二期估量近期推出。 分析:该项目为中小型项目;建筑形态为多层一梯两户、一梯三户建筑,南北朝向,和区域市场需求吻合;户型以实用型两房(75-85㎡)、小三房(95-115㎡)为主,户型设计和需求吻合;推广以景观根本,提升区域消费观念;价格为区域最低,价格优势带动销售,销售很好。关键销售压力为楼中楼大面积户型难销售,关键原因是以上户型需求有限。现在银海大道在修路,估量推盘时间推迟到5月份以后。 3、金象绿城 地段:金象三区 规模:占地面积:46666.20平方米总建筑面积:180000平方米 计划:一梯四户11层小高层住宅 ,分四期开发 容积率:4.80 总户数:392户(一期) 绿化率: 35% 小区配套: 无 外立面风格:现代简约风格 宣传推广: 没开始推广 户型:单间、两房、三房 价格: 估量 3100 元/㎡ 销售进度: 无 分析:该项目为中小型项目;建筑形态为小高层 一梯四户建筑,南北朝向,区域现在唯一小高层建筑 ;户型以小户型单间(38-55㎡)为主、两房(75-85㎡)、小三房(95-115㎡)为主,户型设计和需求吻合;价格为区域中等;以高品质、小高层为主,关键以年轻人为目标用户群。现在为形象推广,未正式推出市场。 四、市场分析结论 市场发展空间很大,尤其是商业、商务和中等住宅项目标发展空间很大。 (1)城市化发展处于初级向中级发展阶段,房地产市场开始向中级发展。住宅产品已经成功从多层向小高层、高层住宅转变,以居住型购房为主。 (2)房地产供需平稳,需求相对大。 (3)商业、商务所依靠刚性市场已经成熟,商业、商务需求很大,而且该区域商业、商务项目稀缺。 (4)消费者购房理念初级化走向成熟阶段,对品质、品位开始有所要求,但区域不适合开发高端产品。 五、市场总结 经过对地块及市场分析,本案定位方向深入凸显。 项目标地理位置优势无法复制,城市区域行政、商业中心、地块周围完善交通网络、地块周围完整生活配套为本案开发奠定了强劲支撑点。 以市场对商业认可,大型购物商场逐步被认可并发展成为一个趋势机会,主打大型购物概念以实现对市场突破。 以市场对公寓认可,上计划上档次商务公寓、酒店式公寓逐步被认可并发展成为一个趋势机会,主打公寓概念以实现对高层建筑市场突破。 所以本案进入此细分市场应该说含有风险较小、市场容量大、竞争力强特点。 第三篇 项目市场定位 一、 项目定位 (一)、项目定位 五象新区首席商务中心 (二)、档次定位 35-110㎡为主中等住宅、商务公寓和大型中等购物中心 (三)、产品定位 1、功效定位 投资型公寓和投资型商铺 2、关键产品计划 ⑴、公寓部分: ①主力户型:单间、一房一厅、二房一厅、二房二厅为主, ②辅助户型: 三房二厅 ③户型面积: Ø 单间35-50㎡ Ø 一房45-55㎡ Ø 二房60-85㎡ Ø 三房90-110㎡ ⑵、商业部分: ①主力类型: 1—4层综合性商场 ②辅助类型: 商务办公。 (四)、价格定位 1、公寓部分价格定位 小户型公寓是现在市场稀缺产品,而需求相对庞大, 而且有价格优势,面积小总价低,银行按揭贷款首付款低,单价可达成高出其它项目300-500元/㎡目标。 良庆区现在在售小户型价格为3500-4100元/㎡。 鉴于项目存在众多本身优势、劣势及项目运作资金压力原因考虑,提议项目依靠户型亮点和价格竞争优势以性价比高作为入市切入点,住公寓均价以4000元/㎡高性价比优势抢夺市场,快速回款,处理项目运作资金。 项目规模大,二期或后期阶段项目住宅阶格有较强上升空间,估计在4500元/㎡以上。 所以项目住宅销售价格保守价4000元/㎡,乐观4500元/㎡以上。 2、商铺价格定位 大型商业项目是现在良庆区市场稀缺产品,而城市关键发展区域,良庆区商业中心位置,而该区域只有二个商业项目,而该地块本为商业中心黄金位置,这给本项目一个天机难逢机遇。 良庆区现在在售商铺价格为7000-25000元/㎡。 鉴于项目存在众多本身优势、劣势及项目运作资金压力原因考虑,提议项目依靠项目优势和价格竞争优势以性价比高作为入市切入点,商铺均价以1.5万元/㎡高性价比优势抢夺市场,快速回款,处理项目运作资金。 项目规模大,二期或后期阶段项目商铺阶格有较强上升空间,估计在2万-3万元/㎡左右。 所以项目商铺销售价格保守价1.5万元/㎡,乐观2.5万元/㎡。 二、目标用户群定位 (一)公寓部分目标用户群定位 从良庆区众多住宅项目成交用户看,当地用户约占近60-80%,其中当地用户以长久在良庆区居住市民、租客为主,关键以自住为购置动机。 (1)、当地用户 ①购置动机:以居家型为主,目标是改善居住环境。 ②起源: l 区域市场:良庆区、江南区及良庆区、江南区管辖乡镇居民。 l 关键市场:良庆区、江南区。 ③职业形态: 改善居住环境南宁大江南区市民 ----良庆区、江南区私营企业中高职员、城市白领为主,包含南宁其它区长久在大沙田租房白领; ----良庆区、江南区行政、企机关职员; ----良庆区、江南区管辖乡镇居民; (2)、外地用户 ①购置动机:以投资为主。 ②起源: l 区域市场:南宁其它区域居民。 l 关键市场:青秀区、邕宁区居民为主。 ③职业形态: A、以投资为目标市民 ----青秀区、邕宁区、兴宁区、西乡塘区职业炒家、经营业主。 (3)、目标用户收入界定 个人收入在-5000元/月范围。 (4)、年纪界定 投资客30-55岁为主。 (二)商铺部分目标用户群定位 从良庆区商业项目成交用户看,当地用户约占近60 %,其中当地用户以大江南各区居民为主,外地用户青秀区、兴宁区、西乡塘区为主,以投资为购置动机。 1、当地用户 ①购置动机:以投资为主。 ②起源: l 区域市场:南宁市大江南各区居民。 l 关键市场:良庆区、江南区、邕宁区为主。 ③职业形态: 投资型市民 ----良庆区、江南区、邕宁区职业炒家、经营业主; 2、外地用户 ①购置动机:以投资为主。 ②起源: l 区域市场:青秀区、兴宁区、西乡塘区居民。 l 关键市场:青秀区、兴宁区居民为主。 ③职业形态: 投资型市民 ----青秀区、兴宁区、西乡塘区职业炒家、经营业主。 第四篇 产品方向及思绪 一、产品方向及思绪 1、定位思绪 挖掘地块价值最大化,控制投资风险最小化,扩大有效用户层面,实现销售速度快捷是本项目标关键。 l 发挥地块商业、商务中心优势,发掘地块商业价值,实现地块价值最大化。 l 控制建筑成本,实现住宅户型最好配比,降低投资成本。 l 符合计划限制条件下,尽可能提升容积率,实现单位土地产量最大化。 2、产品定位 (1)计划提议 商业及公寓相结合,1-4层为综合商场,5-33层为公寓。 (2)户型定位 : Ø 单间35-50㎡ 25% Ø 一房45-55㎡ 35% Ø 二房60-85㎡ 30% Ø 三房90-110㎡ 10%- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产项目 可行性研究 报告 样本
咨信网温馨提示:
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。
关于本文