长沙湘水湾市场分析调查报告样本.doc

长沙湘水湾市场调查汇报第一部分 宏观现实状况分析一、长沙市房地产市场现实状况分析1.1 长沙房地产市场发展趋势n 宏观政策面由严控逐步转为平和，税收调控政策趋严，宏观政策将继续调控房地产市场，政府将依据调控效果适时推出跟进政策，促进房地产市场健康、稳定发展。加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供给结构，促进合理住房消费，切实稳定住房价格，是政府宏观调控关键思绪。房地产业将成为税收调控政策关键领域。新年伊始，各类和房地产业相关税种开征消息不绝于耳：140平方米以上住宅将预征土地增值税；地下建筑将收取房产税；二手房交易个税将推向全国；耕地占用税暂行条例将进行修改，提升征税标准；150平方米以上豪宅，可能开征消费税；第二套物业征收重税；公积金要征个税；物业税可能破冰来自多个权威渠道消息显示，只要楼市泡沫不灭，更严厉税收政策就一定还会不停出台。即使长沙现在并未出现房地产泡沫，不过政策一旦出台，受其作用和影响是肯定。n 商品房供给量充足，有效需求500万平方米以上长沙正在施工面积约1200万平米（不包含新增开工面积），加上下六个月新增开工面积，估计长沙商品房供给量应在800万平米以上。受国家土地紧缩政策影响，房地产投资增加将继续放慢，住宅开发仍是房产市场主旋律。 依据至长沙总体计划纲要，长沙城市规模将达成310平方公里，年均将增加城市面积10平方公里；长沙进城人口年均增加6万人，外来人口购房百分比为15，按每户3人，每户住房面积100平方米计算，每十二个月将增加30万平方米住房需求。 至长沙市人均居住面积从18.6平方米增加至27.2平方米，人均住房面积提升8.6平方米，改善住房条件需求将成为市场需求一大关键。同时，即使多年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来拆迁所增加刚性需求不可小视；房产保值、增值、投资功效也将促进一部分居民新购商品房。综合以上需求，估计长沙商品房有效需求在500万平方米以上，房地产发展前景宽广。 n 商品房价格稳中有升，保持58涨幅。，长沙商品住宅销售价格连续保持上涨，同时销售面积增幅也高达47.24，并首次突破550万平方米。价格和销售量同时增加，表明价格上涨拥有充足需求支撑，这也同时表明，长沙市房地产仍有较大上升空间判定是正确。楼市大势取决于政策。在国家“十一五”计划目标和金融、银行体制改革、调控继续进行大背景下，房价在高位运行状态继续大幅增加几无可能。就长沙来说，更不可能出现大波动。受国家宏观调控和市场需求及中国大环境影响，长沙市价格较高、面积较大高级住房价格将有下降趋势；价格较低、小面积中低级住房、商业用房价格将稳中有升。n 消费市场潜力巨大中国可连续发展战略汇报指出，从现在起到本世纪中叶，中国城市化率将从现在40提升到75左右。城市化趋势为以后房地产发展提供了确保。长沙市城镇居民人均可支配收入12434元，居全国中等偏上水平，中等收入水平居民已经进入万元级消费水平阶段。万元级消费水平阶段，受传统消费理念引导，大家万元级消费首选就是改善居住环境，而住宅是集投资和消费于一体特殊商品，含有保值和增值特征。所以，因为股市长久低迷，银行利率数次下调，加上银行信贷支持，能够估计在相当长时间内，房地产仍然是大家投资置业首选。n 板块竞争白热化多年来，大长沙城市计划为房地产全方面升级提供了更高平台。长株潭经济一体化，带动了南长沙房地产全方面开启和升温；湘江沿江风光带和橘子洲远景计划逐步带动了江岸板块发展；河西大学城片区、长沙东区开发升级换代，为近郊大盘大显身手提供了绝佳机遇； “市中心东拓”城市发展战略布署，对星沙是长沙市“次中心”和“第六区”地位给予确定，也给致力于星沙发展建设各路地产豪杰吃下了一颗定心丸。大长沙城市计划，不仅促进了长沙房地产全方面升级，也使长沙商品房开发在城市各区域形成齐头并进局面，就商品房消费而言，在品质基础类似情况下，区域形象和配套将直接影响购房者决定。长沙商品房供给量达成800万平米以上，销售项目增多，在量价齐升形势下，刺激消费是头等问题，所以，将是长沙房地产行业营销年，而定位正确个性项目、中等项目将显示出强大市场竞争力。n 宜居节能成发展大势，“品质住宅”建设成开发关键发展节能省地绿色楼盘将是房地产行业一个关键方向，湖南省将全方面强制实施建筑节能，长沙也不例外。节能建筑在长沙已经引发了政府和开发商高度重视，绿色地产开发建设所以也步入了实质阶段，因可有效地提升项目素质和技术含金量，以其舒适、节能、环境保护、高科技及高性价比而一枝独秀。以后，节能建筑将吸引主流消费群体关注，从而也使开发商品牌形象得到提升，赢得市场声望，这肯定造成房企调整资金流，建设节能环境保护型住宅，避免市场淘汰。现在长沙房地产市场竞争不仅是在项目和项目之间，也发生在板块和板块之间。这么造成在长沙房地产总体价格处于连续几年平稳上涨前提下，板块和板块之间价格走向出现差异化，而决定板块地产价格还是板块品质。长沙地产市场将以“品质住宅”建设为契机，提升住宅质量，同时改善小区环境、物管等综合配套，从整体上提升长沙房地产开发水准，为老百姓提供物美价廉居所。n 安家新城区成主流长沙地产主战场就已经完成了向四围新城区转移。，新城区开发将深入加速，继人民东路、南城、麓南等新城区板块以后，市府、金鹰城、体育新城、新河三角洲等新热点区块开始人气飙升。从起，这些区块将建成一批代表长沙新住宅作品。伴随房价改变同时，消费者置业心理也在发生改变，而计划相对完善，价格相对廉价新城区居住浪潮，也将在真正到来，这不仅仅因为新城区区域内楼盘品质相对优势，也在于区域内城市计划、配套日益完善，成为更适合人居家园。伴随城市化进程推进和新城区交通、治安环境改善，在新城区将成为越来越多人主动置业选择。n 二手房市场面临新机遇从1998年开始，长沙市房地产市场得到长足发展，对应中介经纪业快速成长，长沙二手房市场也年年攀新高。受“国八条”等政策波动影响，长沙二手房成交量虽略有增加，但增幅显著小于，二手房交易量出现显著回调。，伴随政策逐步稳定，房源增量，信贷政策促进作用，住房梯级消费观念日趋形成和房地产新商品房和二手房市场联动，二手房成交增幅将有较大幅度增加，成交价格也会稳步上升。 二手房市场将迎来更新发展机遇，也将深入促进房地产市场整体良性发展和繁荣。1.2 市场综述长沙未来几年房地产市场相对看好，但竞争层面也将从项目转移到企业、从品质上升到资本和服务，长沙现在还没有一家开发企业能够占到市场年销售5以上份额，但当地市场开发龙头企业将在这几年竞争中产生。竞争机会点：n 同层次竞争将催生分众营销，个性产品、消费细分产品逐步展现。n 70年代人群开始成为置业主体，消费心理将出现新改变。n 伴随城市中心交通拥挤程度加剧，地段论将会有新注解，空间论被时间论替换。n 在政策激励下及瞄准大众消费现实情况，中等商品房开发将增多。n 外地企业进入长沙势头将减弱，当地行外企业进入房地产行业者增多。二、长沙县房地产市场分析2.1 区域经济情况分析长沙县自古为三湘首善之区，其建制远溯秦汉。公元589年改临湘县为长沙县，迄今已2200多年。全县总面积1997平方公里，辖个乡，15个镇，494个村，38个居委会，总人口74万。从当年“搬县城，达小康，进百强”到“发展大工业，做大开发区，建设大县城”，再到“领跑中西部，进军五十强”，伴随长沙县委、县政府这些战略目标提出和实施，星沙这片不毛之地逐步变成了今天繁荣。过去了，现在长沙县县城星沙初具规模，经济综合实力显著增强，各项社会事业同时协调发展，人民安居乐业。星沙，正以崭新面貌、朝气蓬勃雄姿迈向现代化新型城市行列。n GDP增加呈强势伴随县城和长沙经开区融合，长沙县地域生产总值（GDP）进入飞速发展时期，在全省形成了显著强势。从1978年开始计算GDP（地域生产总值）以来，长沙县GDP总量由2.13亿元增加到183亿元（估计），净增了约181亿元，增加了85倍。长沙县在GDP增速达成17.5后，达成19，GDP展现加速成长态势。伴随经济发展，多年来工业化进程也不停加紧，长沙经开区步入高速发展期。 伴随县城搬迁，星沙大开放、大招商和大投入，支撑着长沙县经济增加产业棚已经形成，汽车、电子信息和房地产成为了长沙县经济增加关键推进力量。1978年，长沙县一、二、三产业结构之比为51.832.515.7 ；，三次产业之比为14.561.823.7。三次产业百分比改变，统计了长沙县由农业大县到乡镇企业大县，再到工业强县发展轨迹，成就了“湖南工业看长沙，长沙工业看星沙”辉煌一页。现在星沙，已形成以工程机械、汽车等为关键产品三一企业集群、长丰企业集群和北汽福田企业集群。n 工业实现大跨越多年来，长沙县紧紧围绕“领跑中西部，进军五十强”战略目标，坚持工业优先发展，把工业化作为主动力，作为处理“三农”问题关键，带动了县域经济超常规发展。在全县财政税收中，约70是工业企业发明；在农民新增收入中，有70来自工业发展；工业经济对GDP贡献率也靠近70。在政府激励和引导下，长沙县工业经济快速发展，规模总量大幅增加，优势产业集群飞速发展，产业布局日趋合理。n 农业产业上规模长沙县在全力推进工业化同时，农业产业化也飞速发展。 茶叶、蔬菜、花卉苗木成为长沙县农业三大支柱产业。金井、高桥、春华等9个乡镇10万亩茶园“百里茶廊”已列入长沙市四大、湖南省五大农业优势带之一，这里出产茶叶远销西欧、俄罗斯等地。蔬菜产业一直是农业一个主打产业，在培育建设黄兴、干杉、梨等乡镇已经有基地同时，关键新扩路口、开慧、春华、双江、黄花、高桥等乡镇蔬菜基地，以黄兴镇为关键5个近郊10万亩无公害蔬菜基地初步形成。花卉苗木产业空前发展，以跳马为中心浏阳河百里花卉苗木走廊已是计划中中南地域最大花卉苗木基地湖南浏阳河花木示范区关键区域。 在三大支柱产业飞速发展同时，农产品加工企业规模也不停扩大，有一定规模企业已发展到232家，年产值过5000万元企业有15家，涌现了金龙生物、好韵味、湘丰、金井等国家和省、市级农业产业化龙头企业13个。根据“企业+基地+协会+农户”产业化发展模式，长沙县农产品加工企业带动基地40多万亩，带动10万农户增收2亿多元。2.2 区域消费情况分析伴随县城搬迁，长沙县财政收入增加步入了跨越式发展快车道。，长沙县财政总收入突破10亿元大关后勇往直前，突破15亿元大关，突破20亿元大关。至成为长沙县财政总收入增加最快时期，5年翻了两番，实现了高位高基数增加。尤其是和长沙县在全省率先免征农业税情况下，每十二个月财政总收入实现了约5亿元净增量。不仅如此，长沙县增值税、营业税、企业所得税和个人所得税等均保持了较快增加速度，增幅分别达成26.4、25.1、44.6和30.43。这4个税种组成了长沙县税收增加主体，对税收贡献率超出了80。，全县社会消费品零售总额33.5亿元，全县含有一定规模商品交易市场达45个，占地100多万平方米，年成交额12亿元以上。经济快速发展带来了人民收入稳步提升，商贸市场繁荣显示了长沙县居民强大消费能力。伴随城镇居民收入不停提升，大家消费观念逐步改善，消费结构逐步升级，享受型、投资型消费日益增强。2.3 长沙县房地产市场分析n 房地产及其相关产业快速发展依靠国家级经济技术开发区有利条件，长沙县在发展商贸、餐饮和交通运输等传统三产业同时，主动发展房地产、旅游等新兴产业，规范发展金融业和保险业，引导发展信息、咨询、资产评定、业务代理、中介服务等服务业，第三产业得到了长足发展。一批支撑该县商贸发展新市场，如中南汽车世界、通程商业广场、星沙汽配市场、湘绣城、茶叶市场、星沙物流中心等相继建成营业；物流产业不停壮大，现在县城星沙已经有物流和货运企业10家，集邮件和货运于一体全省最大邮政枢纽中心落户星沙，总投资2.8亿元星沙国际物流中心正在动工兴建。n 房地产开发日益繁荣伴随经济发展，投资环境改善，长沙县房地产开发也日新月异，众多投资商和开发商齐心协力，共同发明出一个崭新长沙县城。从起，长沙县房地产开发投资实现零突破，现在入驻全县房地产开发企业达22家，5年累计完成房地产投资18.9亿元，销售商品房108万平方米，实现销售额18.2亿元。就现在长沙县房地产开发区域来看，关键集中在京珠高速以东，长永高速以北地域；其中，开元路和星沙大道两侧沿线区域是商业金融开发关键地带。另外，本项目所在地即漓湘路、东四线、远大路、黄兴大道围合区域也是整个经济技术开发区内较为成片商业金融、教育科研和居住用地片区。星沙现在在建或待建房地产项目有创业乐园，星沙商业步行街，晶华美地，阳光丽景，明城公寓，楚天家园，圣力华苑、威尼斯小城（又名腾飞岛别墅）等二十多个，其中威尼斯城、幸福里、早安星城全部是有影响力大型小区。另外，在今年元月“湖南星沙第二届招商节”签约仪式上，香港恒基集团签署了本届招商会上最大一笔投资协议：总投资高达3.75亿美元中高级房地产项目。此次，香港恒基兆业总投资3.75亿美元欲在星沙打造“美好生活小区”，在估计超出1000亩土地上营造出一个时尚舒适写意生活模式。一期工程占地约60亩，将于下六个月正式动工建设，十二个月内正式对外发售。另外，据可靠消息报道，广东碧桂园亦将入主星沙，囤积大量土地深圳鹏基正手执长缨枕戈待旦，还有众多未浮出水面开发商也正跃跃欲试。众多地产大鳄对星沙地产青睐，对星沙地产市场发展是个契机；同时，也足以证实这片热土所拥有无限生机。n 路网和配套设施有待完善，市场吸引力不够即使星沙现在路网系统和市政功效配套设施日渐完善，不过通往市区道路只有两条，一是经环线，二是过东站，不过不管哪条从星沙到市中心区全部需30分钟以上，而公交车则需更长时间，连接星沙和市区通勤成本不菲。所以，就现在来说，星沙板块想在长沙房地产市场拥有较大市场份额，仍然为时尚早；况且，近几年星沙板块有影响力大盘不多，其开发时间密度和位置密度全部不够集中，没有形成集中协力，所以在市场上分贝和整体吸引力尚显不够。n 房地产开发市场前景好，发展潜力大房地产市场发展，使得居民住房消费观念发生了显著改变。大家已不能满足于“够住就行”传统观念，改善型住房需求较为显著，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变，二次置业、三次置业消费群体将逐步扩大。星沙板块坐拥一个国家级经济技术开发区，拥有数十家湖南一流活力企业，其众多福利待遇较高职员含有强大经济实力和消费能力，加上周围众多国家机关和机关，这个市场本身含有相当容量。能够预见，伴随经开区区域计划和配套设施不停完善，当星沙通往市区道路增加到四到五条以后，作为长沙“第六区”星沙板块，其市场潜力会不可遏制迸发出来，将为整个长沙地产市场再添一朵奇葩，也必将成为国家级经济技术开发区内一道漂亮风景线。第二部分 楼盘对比分析一、长沙市及长沙县楼盘普查信息库1.1 长沙市楼盘调研统计应开发商要求，我们选择了长沙市五个区内30多个在售或待售楼盘进行了较为详尽市场调查，在此罗列以下。因为房地产开发地域差异性，这些项目并不能和本项目进行类比分析，我们罗列目标意在起管中窥豹，抛砖引玉之用。1.1.1 芙蓉区楼盘信息统计项目名称 银港水晶城 地理位置 芙蓉区凌霄路物业类型 高层 建筑风格 简约起价 均价 2800元/m2 总价范围 占地面积 14万m2 总建筑面积 35万 m2 建筑密度 容积率 2 绿化率 40以上 销售率 未开盘开盘日期 .3.12 交房日期 公摊率 总套数 物业管理费 主力户型 2房3房4房 付款折扣 未定项目卖点 高尚生态智能化小区 推广专题 迷你空间 绚彩生活项目配套 幼稚园、小区医疗服务、健身设施、自动洗衣房周围配套 学校 火星小学、田家炳中学 医疗 黄兴医院 购物 商业街、火星北路购物超市 交通 112 122 912 142 156 501路公交车在此途经 其它 建设银行、农业银行、招商银行、商业银行个案优势 配套齐全、设计合理、环境优美、有升值空间个案劣势 距市中心有一定距离，房屋朝向有些不好联络电话 4770585 5538118备注 特色鲜明、前期广告效应很好，开盘前未发售项目名称 天朗居 地理位置 人民东路和火星大道交汇处物业类型 住宅、商铺 建筑风格 简约起价 2280元/m2 均价 2500元/m2 价格走势 占地面积 150亩 总建筑面积 28万m2 建筑密度 30.5容积率 2.3 绿化率 35.2 销售率 已售完总套数 252 物业管理费 0.8元/平方米/月开盘日期 交房日期 现房主力户型 三房 付款折扣 无折扣项目卖点 品质、交通网络健全 推广专题 阳光灿烂，生活朗朗项目配套 幼稚园、酒店、超市周边配套 学校 长沙29中，田家炳试验中学、东郡小学 医疗 大型台资医院旺旺医院 购物 家润多、沃尔玛、大润发等大型超市立即入驻，风情步行街 交通 703、122、603、701 其它 芙蓉区政府个案优势 计划完善，周围分布着众多市场，大型高级生活小区，户型好个案劣势 临街空气中灰尘多，绿化低联络电话 2615999 2616999备注 基础销售完成项目名称 芙蓉苑 地理位置 长沙芙蓉区马王堆火炬村物业类型 一般住宅 建筑风格 简约起价 均价 2800元/m2 价格走势 占地面积 22.2万m2 总建筑面积 24.2万m2 建筑密度 容积率 1.43 绿化率 43 销售率 85%开盘日期 交房日期 公摊率 总套数 2050 物业管理费 0.8元/平方米/月主力户型 三房 四房 付款折扣 一次性付款9.7折项目卖点 成熟小区 推广专题 项目配套 小区停车场、健身器、会所、购物商场、小学、幼稚园周围配套 学校 田家炳试验小学，小区自办小学 医疗 黄兴医院 购物 三湘大市场，南湖市场 交通 112、142、302路公交车经过 其它 周围有小型超市、饭店等个案优势 小区配套齐全、小区生活成熟，户型多满足不一样需要个案劣势 距市中心有一定距离联络电话 4717788 4745176备注 项目名称 凯旋国际 地理位置 长沙市芙蓉区车站路21号物业类型 住宅、商务楼 建筑风格 起价 均价（元/m2） 住宅：3600商铺：4600 价格走势 低开高走占地面积 58000 总建筑面积 建筑密度 容积率 2.0 绿化率 35 销售率 90开盘日期 交房日期 现房 公摊率 总套数 350 物业管理费 1.5元/平方米/月主力户型 商铺、两房、三房 付款折扣 一次性98折项目卖点 地段好、投资潜力大 推广专题 长沙首席高效国际商务公寓项目配套 凭借项目周围配套设施周围配套 学校 朝阳小学、六中 医疗 铁路医院 购物 通程商业广场、家润多超市 交通 火车站、汽车站周围 其它 中国银行、商业银行、工商银行、个案优势 项目地段好、投资升值潜力大个案劣势 车站周围不宜居家，火车站人口流动性较大，居住环境较差联络电话 4169222 4169333备注 住宅销售已完成，只有少许商铺项目名称 住友上东印象 地理位置 长沙晚报大厦正对面物业类型 综适用房 建筑风格 现代风格起价 2800元/m2 均价 3200元/m2 价格走势 上涨占地面积 7753 m2 总建筑面积 7.9万 m2 建筑密度 容积率 4.6 绿化率 35.8 销售率 已售完总套数 752 物业管理费 1元/平方米/月开盘日期 .4 交房日期 .5主力户型 三房、两房 付款折扣 无折扣项目卖点 位置好，有升值潜力 推广专题 绚飙蓝筹上东区域项目配套 活动中心，可视对讲系统，地下停车管理系统，公共广播系统周边配套 学校 田家炳中学，火星小学 医疗 黄兴医院 购物 出色生活，家润多超市 交通 405602148139603 其它 交行，建行，中行，招行个案优势 地理位置优越，户型多，周围配套齐全，可居家或投资个案劣势 太靠近路边，绿化不够，有噪音污染联络电话 22033662204668备注 1.1.2 天心区楼盘信息统计项目名称 欧园一期 地理位置 天心区南湖路25号物业类型 商住楼 建筑风格 欧式起价 2700元/m2 均价 3000元/m2 价格走势 上涨占地面积 3791m2 总建筑面积 2.5万m2 建筑密度 容积率 6.6 绿化率 30 销售率 98总套数 220 物业管理费 1元/平方米/月开盘日期 现房 交房日期 2期.7主力户型 二房，三房 付款折扣 一期已售完，二期未定项目卖点 精巧户型 推广专题 出色连连项目配套 电子监控，地下停车场周边配套 学校 长沙理工大学，黄土岭小学，仰天湖小学 医疗 市三医院 购物 新一佳，家润多 交通 145602123115 其它 工行，农行，招行，商行个案优势 交通方便，配套完善个案劣势 太靠近马路，噪音污染较大联络电话 5226818 5226858备注 一期基础售完，二期未开盘项目名称 芙蓉公馆 地理位置 芙蓉中路贺龙体育馆对门物业类型 高层 建筑风格 欧式起价 3300元/m2 均价元/m2 3700元/m2 价格走势 上涨占地面积 4100m2 总建筑面积 4.2万m2 建筑密度 50容积率 6 绿化率 34 销售率 98总套数 375 物业管理费 1.5元/平方米/月开盘日期 .11.21 交房日期 .12主力户型 2室2厅，3室2厅 付款折扣 只剩一套项目卖点 交通方便，市中心 推广专题 知本家旗帜生活项目配套 停车场周边配套 学校 十五中学，理工大学，雅礼中学 医疗 市三医院 购物 新一佳，东塘商业街 交通 115，150，803，202，4 其它 中行，邮政，多处餐饮购物处个案优势 芙蓉路，交通方便。属于市中心，生活便利，交通购物方便个案劣势 价格偏高，太靠马路联络电话 5553288 5557188备注 只剩一套复式项目名称 城市春天 地理位置 芙蓉路往南湖路下去200米物业类型 住宅，多层 建筑风格 起价 2660元/m2 均价 2750元/m2 价格走势 上涨占地面积 1.8万m2 总建筑面积 5.5万m2 建筑密度 容积率 3.5 绿化率 36.7 销售率 98总套数 计划519 物业管理费 1元/平方米/月开盘日期 交房日期 现房主力户型 两房 付款折扣 项目卖点 处于候家塘商圈 推广专题 城市里春天项目配套 停车场周边配套 学校 长沙理工大学，黄土岭小学，仰天湖小学 医疗 市三医院 购物 新一佳，家润多 交通 4104123101115150 其它 工行，农行，交行，商行，招行个案优势 交通方便，小区环境好个案劣势 南湖路段有时拥挤联络电话 514518 5145388备注 已基础售完 项目名称 富绿新村 地理位置 长沙市新开铺路172号物业类型 住宅 建筑风格 起价 2300元/m2 均价 价格走势 低开高走占地面积 2146m2 总建筑面积 8583m2 建筑密度 容积率 2.1 绿化率 35 销售率 75开盘日期 交房日期 现房 公摊率 总套数 物业管理费 0.9元/平方米/月主力户型 两房、三房、四房 付款折扣 一次性付款98折项目卖点 富绿新村升级版 推广专题 小户型，大生活项目配套 周围配套 学校 长沙理工大学 医疗 湖南省脑科医院 购物 旺和超市 交通 901、104、150 其它 个案优势 地段升值潜力大；商住、办公、居家一体化，选择性强个案劣势 进入尾盘销售期，所剩现房没有比较优势联络电话 5420888备注 每上升一层加30元项目名称 华丽家族 地理位置 天心区书院南路215号物业类型 住宅 建筑风格 起价 2800元/m2 均价 价格走势 低开高走占地面积 2.3万m2 总建筑面积 5万m2 建筑密度 容积率 2.0 绿化率 35 销售率 98开盘日期 交房日期 现房 公摊率 总套数 255 物业管理费 1.2元/平方米/月主力户型 两房、三房、四房 付款折扣 一次性98折项目卖点 价格 推广专题 专为平凡人缔造贵族家园项目配套 无特殊配套设施周围配套 学校 长沙理工大学、湖南第一师范学院 医疗 长沙中医院 购物 新一佳超市 交通 901、123 其它 个案优势 属城南板块，投资升值潜力大；周围配套较完善；户型多样，选择性强个案劣势 二期开发小高层以大户型为主联络电话 5421068备注 每上升一层加20元1.1.3 开福区楼盘信息统计项目名称 YO领御 地理位置 黄兴北路和展览馆路交汇处东南物业类型 公寓、小户型 建筑风格 现代风格起价 3100元/m2 均价 3800元/m2 价格走势 上涨占地面积 6755m2 总建筑面积 4.7万m2 建筑密度 容积率 8.55% 绿化率 19.20% 销售率 80%总套数 600 物业管理费 1.8元/平方米/月开盘日期 交房日期 .10主力户型 单间、一房 付款折扣 无折扣项目卖点 高级公寓、小户型 推广专题 开启优派生活项目配套 会所、餐厅、书吧、屋顶花园周边配套 学校 长沙市一中，新华电脑学校 医疗 长沙市第一医院、中医附二医院 购物 人人乐超市、金满地商业街、铜锣湾广场 交通 123、143、803、303、901 其它 中国银行、青少年宫个案优势 地段好，配套完善，交通方便个案劣势 价格高，没有小区环境联络电话 4303111 403222备注 项目名称 华菱香墅美地 地理位置 芙蓉南路1号物业类型 中高层 建筑风格 起价 2900元/m2 均价 3200元/m2 价格走势 上涨占地面积 4万m2 总建筑面积 14.8万m2 建筑密度 容积率 3.22 绿化率 42 销售率 70总套数 1200 物业管理费 1.5元/平方米/月开盘日期 交房日期 .5.12主力户型 三房、四房 付款折扣 一次性9.8折项目卖点 空中庭院，loft住宅 推广专题 生活在高层项目配套 会所，空中庭院，风情街，超市周边配套 学校 长沙理工大学 医疗 省脑科医院 购物 新一佳、韩国街 交通 115、803、804、912、105、701、134 其它 交行、招行、商业银行、农行个案优势 地理位置优越，配套齐全，绿化服务全部比很好个案劣势 离中心还是有一段距离，商业价值不是十分完美联络电话 5233000 5232111备注 项目名称 人瑞金市地理位置 芙蓉北路和湖湘文化艺术品市场之间物业类型 商铺、商住楼 建筑风格 起价 均价 1700元/m2 价格走势 占地面积 36亩 总建筑面积 16752m2 建筑密度 容积率 0.92 绿化率 40.5 销售率 80以上开盘日期 .2.25 交房日期 .3 公摊率 20总套数 小高层3幢、多层2幢、2层门面7幢 物业管理费 1元/平方米/月主力户型 商铺 付款折扣 项目卖点 作为建材市场销售 推广专题 今日人瑞业主，明天商界精英项目配套 地下停车场、平方米仓库周围配套 学校 周南中学 医疗 163医院 购物 周围小商铺 交通 159路公交车最终一站 其它 农村信用社个案优势 商铺门面挑高5.9米，地段适宜开发建材市场个案劣势 距离城市较远，周围没有对应配套和绿化联络电话 2345458备注 开盘前已销售近80，第一幢门面商铺和商住楼已售空项目名称 四季美景水木轩 地理位置 四方坪陡岭路和双拥路交汇处物业类型 小高层 建筑风格 现代风格起价 元/m2 均价 2400元/m2 价格走势 3月开盘占地面积 5万多m2 总建筑面积 13万m2 建筑密度 容积率 2.6 绿化率 55 销售率 总套数 1100 物业管理费 1.1元/平方米/月主力户型 两房、三房、四房 付款折扣 一次性付款98折，按揭无折扣开盘日期 .3 交房日期 .56项目卖点 地段、园林 推广专题 精巧生活，菁英空间项目配套 中心游泳池、200米特色景观强周围配套 学校 四方坪小学，国防科大附小、国防科大附中、黑石渡中学 医疗 163医院、九芝堂药店 购物 麦德龙超市 交通 115、136、150、501、603、901 其它 中国工商银行、中国建设银行、农业银行等个案优势 开发商有一定著名度；市场推广形象很好个案劣势 户型设计不够理想；双拥路和陡岭路未通车；付款方法不够灵活联络电话 4522288 4522298备注 开盘前内部认购期推出VIP卡，持卡者有额外两个点购房优惠1.1.4 雨花区楼盘信息统计项目名称 星城世家 地理位置 人民路芙蓉区政府对面物业类型 住宅 建筑风格 典雅风格起价 2838元/m2 均价 3600元/m2 价格走势 上涨占地面积 174亩 总建筑面积 22万m2 建筑密度 25容积率 1.51 绿化率 41.3 销售率 50总套数 508 物业管理费 1.2元/平方米/月开盘日期 交房日期 现房主力户型 三房 付款折扣 按揭99折，一次性98折项目卖点 配套成熟，交通畅达 推广专题 星城经典、世家演绎项目配套 超市周围配套 学校 29中 医疗 旺旺医院 购物 家润多超市 交通 703、603、122 其它 芙蓉新区政府个案优势 浏阳河风光带景观优势和环境优势，人流，物流集中个案劣势 价格偏高联络电话 4694718 4694728备注 项目名称 仁和香堤雅境 地理位置 人民东路芙蓉区政府对面物业类型 小高层住宅 建筑风格 起价 2800元/m2 均价 3000元/m2 价格走势 低开高走占地面积 141.6亩 总建筑面积 16万 建筑密度 容积率 2.68 绿化率 43 销售率 50开盘日期 交房日期 .5 公摊率 15总套数 470 物业管理费 1.2元/平方米/月主力户型 三房、四房 付款折扣 一次性97折项目卖点 超宽楼距、生态节能 推广专题 院落式小高层升级板项目配套 内设有超市、商场周围配套 学校 华夏一中 医疗 湖南旺旺医院 购物 马王堆市场 交通 122、707、703、912 其它 毗邻芙蓉区政府个案优势 楼盘品质较高、城东板块升值潜力较大、节能环境保护个案劣势 楼盘外观颜色冷峻联络电话 4684000 4684111备注 项目名称 嘉盛华庭 地理位置 劳动东路和万家丽路交汇处东北角物业类型 小高层 建筑风格 中式传统风格起价 3000元/m2 均价 3000元/m2 价格走势 低开高走占地面积 4.5万m2 总建筑面积 13.3万m2 建筑密度 容积率 2.93 绿化率 41.9 销售率 80%以上总套数 626 物业管理费 1.2元/平方米/月开盘日期 .9.24 交房日期 .9主力户型 四室两厅，三室两厅 付款折扣 一次性9折，按揭9.2折项目卖点 生态区关键位置 推广专题 城市里生态庭院项目配套 地上停车位346个，地下停车位254个，人工营造水系和深具中华文化底蕴景观部署周边配套 学校 东临市一中华夏分校，6所幼稚园 医疗 湖南航空局医院 购物 航空农贸市场 交通 121、147、160、156、159、405、406 其它 南670亩体育生态休闲公园，西为城市生态公园、群众艺术馆等个案优势 在长沙市劳动东路生态区关键位置（航空路2号），天然生态区域 个案劣势 离市中心商业圈有一定距离联络电话 5665788 5665388备注 7栋中式庭院，南北朝向项目名称 美林景园 地理位置 长沙劳动东路体育新城物业类型 多层、小高层住宅、临街铺面 建筑风格 园林式起价 3300元/m2 均价 3500元/m2 价格走势 低开高走占地面积 102亩 总建筑面积 27.8万m2 建筑密度 容积率 2.34 绿化率 42.6 销售率 80总套数 593 物业管理费 1.2元/平方米/月开盘日期 交房日期 上六个月主力户型 三（四、五）室两厅 付款折扣 项目卖点 2500万元架空层、全景现楼 推广专题 全民健身 体验式园林小区项目配套 架空层泛会所、0平米观景走廊、5500平米中心水景广场周边配套 学校 华夏一中 医疗 购物 北面：高桥大市场西面：东塘商圈东面：国中新城 交通 小区南门、西门均将设置公交车站 其它 毗邻体育新城个案优势 架空层、健康健身住宅概念个案劣势 楼盘周围无大型医疗场所、未处于大型商圈中联络电话 566655115665533备注 项目名称 林之苑 地理位置 长沙市韶山南路1号物业类型 多层、高层 建筑风格 起价 2500元/m2 均价 2800元/m2 价格走势 低开高走占地面积 约3.8万m2 总建筑面积 11.3万 m2 建筑密度 容积率 2.80 绿化率 41.06 销售率 80以上总套数 746 物业管理费 1元/平方米/月开盘日期 .9.24 交房日期 .6主力户型 三房两厅 付款折扣 项目卖点 地势、绿化广场，大型停车场 推广专题 城南经典住宅小区 项目配套 小区大型中心广场、小区内沿环线大型绿化广场、地下大型停车场周边配套 学校 桔园小学、雨花亭小学、砂子塘小学、二十一中、中南大学铁道校区 医疗 市中心医院 购物 华银旺和超市、沃尔玛超市 交通 7、602、145、107、123、805、702、703、801、137、102、152 其它 商业银行、建行、信用合作社、工商银行、农业银行、中国银行个案优势 交通较为便利；住宅和车位比率达成1：0.6，业主轻松享受驾车愉快 个案劣势 和市中心大型商业圈有一定距离联络电话 5577008 5595177备注 1.1.5 岳麓区楼盘信息统计项目名称 山水英伦庄园地理位置 岳麓雷锋镇雷锋纪念馆西物业类型 别墅 建筑风格 英式风格起价 2100元/m2 均价 2300元/m