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灵石县天星物业管理
星泰财富中心/星泰翠苑

业
户
服
务
手
册

致 辞
尊敬业主：
灵石县天星物业管理全体职员欢迎各位业主入住星泰翠苑小区，并祝各位安居乐业！万事如意！阖家欢乐！
为共同把本小区建成一个安全、文明、清洁、舒适、优美、高尚新时代住宅小区，我们特意编写了这本《业户服务手册》，供各位业主及住户了解本小区物业管理运作情况及方便您居家生活之用。《业户服务手册》中各项小区管理要求及注意事项，意在保障本小区各项设施设备使用功效完美发挥和各位住户公共利益。
请您在入住前务必仔细阅读本手册，明确您和物业管理企业之间各自权利、责任和义务,充足享受物业管理企业为您提供各项服务。衷心期望您在阅读了《业主手册》以后，在我们共同管理和我们对您服务过程中能得到您鼎力支持和合作。
我们物业管理企业将信守自己承诺，经过对您体贴入微服务，让您体会到真正意义上“安居乐业”，实现宜人宜居，绿色生态，美好家园梦想！让星泰小区真正成为“城市中花园”。

灵石县天星物业管理
公 司 简 介

灵石县天星物业管理于10月17日在灵石工商局注册设置，含有物业服务三级资质。在天星集团企业领导下，汲取优异管理理念和经营服务经验，不停掌握和吸收最新管理理念和服务理念。现在，企业承接了天星名苑、星泰财富中心、星泰翠苑等高层商贸、住宅小区项目，物业服务面积达25万平方米，企业将本着‘业户在我心，服务无止境’工作理念，追求卓越，不停开拓进取，为业主提供舒适到位物业服务和行业内优异服务处理方案，保持物业服务行业领先地位。
企业将倾力打造现代化、标准化、专业化、职业化服务管理团体，不停经过内部培训和外部引进专业人才来加强物业管理队伍建设，促进服务队伍整体水平提升，使从业人员职业素养和服务意识能够达成企业发展需要，同时为业主提供超值、贴心物业管理服务，为企业发展壮大奠定良好社会基础,努力塑造优异物业管理品牌和企业形象。

服 务 标 准
一、 综合管理服务
1、建立现代化企业管理制度，有规范岗位责任制度。
2、 和业主签署规范物业服务协议，双方权利义务关系明确。
3、 物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4、 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
5、 管理服务人员统一着装，佩戴标志，规范行为，服务主动，热情。
6、对业主或物业使用人投诉在二十四小时内回复处理；受理业主或物业使用人报修。
7、依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，公告服务项目及收费标准。
二、房屋管理和维修养护服务
（一）房屋管理
1、制订完善房屋管理要求、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理措施等规章制度。
2、每十二个月第四季度制订下十二个月度维修养护计划。
3、小区主出入口设有小区平面示意图，关键路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志显著。
4、房屋外观完好、整齐；
5、楼梯、扶手、休闲设施等共有部位及设施牢靠、无裂缝、无破损，使用安全。
6、室外招牌、广告牌按要求设置，保持统一、美观，无安全隐患或破损。
7、对私自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬行为立即劝阻，并汇报相关部门。
8、对违反计划私搭乱建、私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报业主委员会和相关行政主管部门。
（二）维修养护
1、物业服务企业应依据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好统计，包含：
（1）观察房屋结构，发觉特殊情况立即上报，必需时请专业单位进行检测评定。
（2）检验墙体、墙面、顶棚、楼梯等。
（3）检验屋面保温隔热层、防水层、连廊、楼板等
（4）检验通风口、小区各标识、公共门窗等。
（5）巡查路面、窨井盖等。
2、在房屋巡查中发觉损坏应立即安排专题修理。
三、共用设备设施运行、维修、保养服务
（一）基础要求
1、配置专业人员维修养护，建立共用设施设备档案。
2、共用设施设备标志齐全、规范、责任人明确，设施设备运行正常。
3、对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计。
4、有电梯运行管理制度和应急预案，确保二十四小时载人电梯正常运行。
5、对住宅区域内配置消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用；严禁圈占、堵占消防通道。
6、轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法，对可能发生多种突发故障有应急方案。
（二）公共照明
1、不定时巡视院落、楼道照明，立即修复损坏开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，满足使用要求。
2、公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每十二个月1次，确保工作正常；灯具无损坏、无变形。
（三）排污系统
1、检验公共污水管道、雨水管道、化粪池等部位，确保排水、排污通畅，无堵塞。
2、检验保养污水提升泵，定时对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定时清理。
3、不定时对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈，损坏井盖立即更换。
（四）安全防范设施
物业服务企业应依据小区安全防范设施配置实际情况，做好下列维护保养工作：
1、监控系统：
（1）设备设施二十四小时运转正常，实现对管理区域有效监控，画面齐全、清楚。
（2）按设备使用说明书要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。
（3）系统发生故障，能立即修复；需动用住宅专题维修资金应立即编制维修方案，并采取对应防范方法。
2、门禁系统：
（1）每七天巡视，确保系统工作正常。
（2）检验保养门锁、对讲主机。
（3）系统发生故障，立即修复；需动用住宅专题维修资金应立即编制维修方案，并采取对应防范方法。
（五）防雷接地系统
1、定时检验避雷装置，锈蚀、断裂部位立即修复。
2、高层建筑每十二个月雨季前对避雷系统进行测试，确保其性能符合国家要求。
（六）景观配套隶属设施设备
1、按时开启。
2、每个月检验，发觉损坏立即修复，需动用住宅专题维修资金应立即编制维修方案。
3、重大节日前对景观隶属设施设备进行安全功效检修，确保各项设施运行正常。
四、帮助公共秩序维护服务
（一）人员要求
1、专职公共秩序维护人员应身体健康，有较强责任心，并定时接收专业培训。
2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。
3、配置对讲装置或必需安全护卫器械。
（二）门岗
1、建立健全门卫、值班、巡查、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。
2、值班电话通畅，接听立即。
3、各出入口二十四小时值班，按要求进行出入车辆管理、访客登记。
4、对大型物品搬出进行登记，统计规范、详实。
5、对装修及其它临时施工人员实施出入证管理，加强出入问询，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
6、保持出入口环境整齐、有序，道路通畅。
（三）巡查
1、制订具体巡查方案；按指定时间和路线按时巡查，关键部位增加巡查频次。
2、定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间通畅，无私自占用、乱堆乱放现象。
3、巡查中发觉异常情况，应立即通知相关部门并在现场采取必需方法，随时准备开启对应应急预案。
（四）车辆管理
1、按车辆行驶要求设置标识牌和标线，要求车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。
2、对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中严禁停放车辆，确保消防通道通畅，对不按要求停车行为进行劝阻、纠正。
3、非机动车应定点停放。
（五）监控
1、设有监控室应有专员二十四小时值班，交接班统计规范、详实。
2、做好监控资料录入、储存工作，有特殊要求参摄影关要求或行业标准实施。
（六）紧急事故防范
1、对洪涝、地震等突发性自然灾难，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制订应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时立即汇报相关部门，并帮助采取对应方法。
2、对因故障造成临时性停水、停电事故，应立即汇报相关部门，并帮助其实施维修。
五、保洁服务
（一）楼内保洁
1、楼层通道、台阶和电梯前厅，每日清洁，保持洁净整齐；
2、楼梯扶手、窗台、指示牌每七天清洁1次；
3、天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每个月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。
4、楼内共用门窗玻璃，定时清理，玻璃明亮，目视洁净。
（二）、垃圾搜集和处理
1、垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无显著异味。
2、建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，立即外运。
3、垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。
4、能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。
六、绿化服务
（一）、绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：
1、对草坪、花卉、绿篱、树木等定时进行修剪、养护。
2、定时清除绿地杂草、杂物。
3、适时进行防冻保暖；定时喷洒药品，预防病虫害。
4、定时组织浇灌、施肥和松土。
（二）、环境部署
1、绿化总体布局合理，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。
2、绿地设施及硬质景观保持完好，无人为破坏现象。
3、重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。

特约服务项目
专业代办服务
1、 干湿洗衣：有专业洗衣店提供方便、快捷、优质干湿洗衣服
2、 修车、洗车和代客出租车服务
3、 票务服务：可为入住业主出行，代办车、船、飞机票业务
4、 绿色植物租摆
代理劳务和方便服务
1、 代买代送：替住户省却购物路途疲惫
2、 礼品购置、急件传输
3、 代订报刊、代送邮件
4、 代客定餐、送餐
家政服务：推荐小时工和家庭服务员开展家政服务
1、 推荐家政
2、 云石上面清洁和保养
3、 家俱定时上蜡养护
4、 特殊病人和儿童护理
商务代办服务：
1、 文件打印、复印，传真收发
2、 会议服务、客人代接代送
3、 企业接待人员礼仪礼貌培训
4、 庆典活动策划、组织、场面装潢制作
5、广告宣传策划
第一章 业主（使用人）须知
一、小区文明条约
1、自觉遵守中国法令、法规及《市民文明规范》，做遵纪遵法公民。
2、各业主之间要和睦相处、相互关心、相互尊重、相互礼让，文明处理纠纷，自觉维护公共秩序。
3、珍惜小区消防、水电、照明、通讯、道路、邮箱及各类标志等公用设施，文明、正确使用小区智能管理系统各项设备，使业主资产得以保值和延长使用寿命。
4、珍惜小区内绿化，不践踏绿地草坪、攀摘树木及占用绿化带。
5、不随地吐痰、乱丢烟头纸屑、不乱倒垃圾、不往楼下泼污水、不将废物丢进下水道或厕所管道。
6、不在公共场所地堆放杂物或占作其它用途。
7、休息时间不高声喧哗，不人为制造噪音，不妨碍她人休息。
8、提升警惕、防偷防窃、出入要关好门窗，确保家庭财产安全。
9、按时照章交纳各项应缴费用。
二、物业企业管理范围
1、小区共用部位，共用设施、设备维修、养护管理。
2、公用绿地、花木、建筑景观养护和管理。
3、公共环境，共用部位清洁卫生、垃圾清运。
4、交通和车辆停放秩序管理。
5、物业管理区域内实施门卫值守，定时巡查，帮助维护公共秩序。
6、业主档案资料建立和保管。
7、组织开展小区文化娱乐活动。
8、接收委托代收代缴水、电、气等费用。
9、制订和实施物业管理各项要求。
三、小区物业管理须知
1、物业管理服务
（1）、日常服务：是为全体住户提供公共性服务，关键有：保安、保洁、绿化养护、公共设施设备维护保养等服务，以保障小区十二个月四季天天二十四小时正常营运，为住户提供安全、舒适生活居住环境，使物业得以保值、增值。
（2）、特约服务：是为满足住房尤其需要提供部分服务，包含商务服务、租赁服务、住户室内设备维修、室内清洁、家政服务等，以满足每个住户不一样需求，此服务属有偿服务。
2、咨询、提议、服务请求和投诉
（1）、咨询：住户有不明之处，可随时咨询。
（2）、提议：住户对物业管理和服务有好提议，可经过电话或当面提供，也可书面赐教，我们将不胜感激。
（3）、服务请求：如您需要服务，请拨热线电话或面示，我们将竭诚为您提供全方位无偿或有偿服务。
（4）、投诉：对我们管理和服务欠妥之处，请您投诉。为了加强咨询沟通和联络，提升工作效率，设置物业投诉信箱。
3、服务费及各项费用
（1）、服务费及电梯费等相关费用，根据和住户签署《前期物业管理服务协议》收取。
（2）、住户务必按时如数交清各项费用，逾期未交则根据每日加收应该交纳费用3‰滞纳金，并停止一切服务，迫于无奈时采取必需方法。
（3）、管理处对公用设施、设备运行费用及公共水电费摊销，按实际发生额分摊，并明细公告。
四、小区出入和治安管理须知
1、小区内公共区域治安保卫工作由辖区派出所负责，物业管理处帮助派出所维护小区治安，并对违反小区管理要求行为进行检验、纠正。
2、住户不得携带易燃、易爆、剧毒等危险品或有污染品进入小区。
3、住户搬离小区时，应提前两天通知小区物业管理处。
4、出租房屋住户可书面通知管理处帮助监督其租户使用单元情况，以防出现逃租及其不良问题。在帮助过程中，管理处对逃租或其它原因造成住户损失不负任何责任。
5、管理处不负责住宅单位内遗失任何物品，请业主将珍贵物品妥善保管。
6、住户有责任关好自家房门，并确保相关治安报警设施完好及有效使用，并负担对应事故责任。
7、各住户和外来人员有义务帮助物业企业搞好治安联防工作。对违反治安要求住户和外来人员，物业企业依据情节轻重移交公安机关处理。
8、小区实施二十四小时值班、巡查制度，请住户配合值班人职员作，以保障全部些人入住小区住户安全。
五、小区暂住人员管理须知
1、小区各租住人员均要在城关派出所办理暂住手续，然后到物业管理处办理登记，登记时提供租户身份证或其它证件。
2、不办理暂住登记手续暂住人员，物业管理处一律不予发放小区出入相关证件，以确保小区住户生命财产安全。
3、暂住人员必需遵守小区各项制度。
4、暂住人员不得在小区内从事非法活动，违者送相关机关处理。
六、房屋转让租赁须知
（一）、房屋转让须知
1、业主转让房屋时，须和承让人一起到物业管理处登记立案；若业主已办理入伙手续，则物业管理处应和承让人重新签署《前期物业管理服务协议》、《业主条约》及其它相关管理要求。
2、在房屋转让前，须按要求管理中心交清物业管理费、水电费、水电公摊费、专题维修资金、电梯费等相关应缴费用。
3、在和物业管理处重新签署相关协议、条约和要求前，如承让人有违反业主条约行为（包含但不限于拖欠物业服务费和其它相关费用），转让方负有连带责任。
4、转让方应向承让人移交《住户手册》、《住宅使用说明书》、《质量确保书》及其它相关资料，并做好移交统计。
5、转让手续办完后，须到管理中心退还业主出入证、ID卡等包含小区相关证件。
6、应明确通知承让人该房屋保修期是从房屋完工验收合格并交付使用之日算起。
（二）、房屋租赁须知
1、出租房屋时，承租方应和业主到物业处登记立案。
2、办理租赁手续必需符合国家和地方政府部门相关要求要求。
3、出租前，业主应明确通知承租方相关小区物业管理要求。
4、业主和承租方双方协定由承租方缴纳物业服务费、水电费、水电公摊费、专题维修资金、电梯费等相关费用，应通知承租方按时缴纳，承租方拒绝缴纳，由业主负责。
5、出租期间，承租户违反小区管理要求，造成公共设施设备损坏或损害她人利益，应按要求进行赔偿，如承租方拒绝赔偿，由业主负赔偿责任。
6、对承租方违反国家和地方政府法律、法规及其相关要求行为，业主负有连带责任。
七、业主投诉措施
为了改善和完善管理，提升服务质量，立即有效地为业主排忧解难，把管理工作置于业主监督之下，采取措施有：
1、 在物业企业用户服务中心设业主投诉信箱。
2、 投诉电话：

第二章 管理要求

第一节 消防安全管理要求
为加强消防工作，保护公共财产和广大业主生命财产安全，依据《中国消防条例》和相关消防要求，制订管理要求以下：
1、实施业主防火责任制，各业主为本自用部分当然责任人，负责做好各自所属范围内防火安全工作。
2、物业企业消防工作坚持“预防为主，防消结合”方针，实施综合管理、群防群治。
3、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提升业主消防安全意识。
4、物业管理处定时对小区公共消防设施、器材进行检验和维修、保养，使其常常处于良好备用状态，并将检验情况报企业立案。
5、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
6、发觉早期火灾要立即扑救，对情况严重难以扑灭，应立即拨打“119”电话求救，并帮助维持火场秩序，配合事故处理。
7、自觉遵守电器安全使用要求，不得乱拉临时电气线路，严禁私自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。
8、遵守县政府燃放烟花爆竹相关要求，杜绝火险隐患。
9、进行室内装修，必需严格遵守装修管理要求，预防发生火灾事故。
10、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭火种不得倒入垃圾桶内。
11、楼梯、走道和安全通道等部位应保持通畅无阻，不得私自封闭或堆放杂物。
12、消防设施、器材不得挪作她用，严防损坏和丢失。一经发觉，将作出严厉处理。
13、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材行为，立即阻止或向相关部门汇报。
第二节 安全用电、用水、用气管理要求
依据省、市、县安全用电、用水、用气管理要求，结合本小区具体情况，针对小区供电、供水、供气管理制订要求以下：
（一）、安全用气管理要求
1、燃气管道设施不得私自改动，确需改动，必需提出申请由供气企业专业队伍或主管部门  同意含有施工资格施工队进行。   
  2、橡胶管和灶前旋塞、橡胶管和燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确保严密无漏。燃气用胶管不得穿墙越室，并定时检验，发觉老化或损坏需立即更换。   
  3、每次使用燃器具时必需确定其开关在关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。   
  4、外出和晚间入睡前，切记关闭气源总阀（瓶装气关闭钢瓶角阀，管道气关闭用户球阀）。   
5、日常检漏，常见方法是涂抹肥皂水，切不可用明火检验。   
6、管道煤气用户不准将阀门、流量表、减压阀密闭安装，不准在管道上悬挂杂物。   
  7、如遇忽然停气，请将燃器具开关及用户球阀同时关闭，直至接到正常供气通知，方可继续。
（二）、安全用电、用水管理要求
1、凡经本物业服务中心接管或未办移交手续而暂交本物业服务中心管理供水、供电系统一律由本物业服务中心管理，其它单位未经许可不得进入，如私自进行接驳管线，按偷电、偷水论处。如是未完工程，施工单位需要进入，亦须物业服务中心用户服务及工程主任同意方得进入工作。
2、高层住宅电梯等共用设备运行电费，按政府相关要求，设独立计量表，由全部使用该电梯和设备业主（住户）合理分摊。
3、除突发事故外，物业服务中心应在停水、停电前二十四小时向业主发书面通知，方便业主提前做好准备。
4、任何单位或个人，需接临时用水、电，必需向本物业服务中心申请，经检验不影响其它居民用水、用电，又符合安全要求，才可供水或供电。
5、如业主（住户）认为原来电表容量不够，需要增容，业主可向供电局提出申请，并在物业服务中心立案。
6、凡未经同意接驳用电、用水视为偷电、偷水，将按政府相关要求进行处理，物业服务中心保留追究其法律责任及经济赔偿责任（造成经济损失）权利。
7、对于商场（商铺）业主、租户在未经物业服务中心同意，私自接驳用电、用水，将视为偷电、偷水，将按以下要求处理：
（1）、业主（住户）未经同意，私自增加电器设备容量，接驳水管，物业服务中心要求其立即整改，并按相关要求办理补交费手续。
（2）、私自装表接电接水，除按50度/天，50立方米/天追计补电费、水费外，并处以200元至1000元额外赔偿。
（3）、私自开启和改变电力计量器、水表封印或运行回程，影响正确计量，每次赔偿200至1000元。私自停用计量器，不管其停用时间长短，最少按6个月追补电费、水费。
（4）、在楼宇供电线路、供水管路上私自接线接管用电、用水和绕越电度表、水表用电、用水，除当场停止供电、供水外，应按私接容量6个月以上时间追补电费、水费，并按其应补水、电费1至10倍，额外计赔。
（5）、业主（住户）需要换水电表必需由物业服务中心工程技术人员监理施工，统计当初新、旧水电表读数，并请业主（住户）署名确定。
（6）、业主（住户）违反安全用电、用水要求、疏忽而造成事故，影响供水，供电或对别用户造成损失，要按实际情况赔偿损失，由此产生安全事故由业主（住户）自己负责，物业服务中心保留追究责任权利。
（7）、业主在入住时应具体检验水电表，对水、电表损坏和计量错误立即报物业服务中心维修，不然，由此产生损失和责任由业主（住户）负担。
第三节 环境卫生管理要求
为保持本小区洁净、整齐，使业主享受优雅舒适生活环境，特制订本要求：
（一）、环境保护要求
1、珍惜园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。
2、珍惜公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整齐。
3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物体。
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息噪音。违者管理人员有权干预阻止并采取必需方法。
5、小区内多种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
（二）、清洁卫生管理要求
1、请自觉维护小区公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。
2、垃圾装袋，置于垃圾搜集点内，方便立即搜集清。
3、请勿把垃圾、塑料袋等杂物投入绿化区或下水道里。 
4、不得喂养家禽、家畜和高大凶猛动物。喂养宠物必需符合政府相关要求，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。   
5、业主装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。 
6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏给予曝光。 
7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。   
8、物业管理处负责小区垃圾清运和消毒工作，主动配合环卫、卫生防疫部门采取多个形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。
第四节 电梯使用管理要求
为了愈加好确保电梯安全运行，降低故障发生及确保乘客人身安全、正常生活和工作，依据本小区电梯性能和使用规范，特制订本管理要求：
1、请不要超出额定人数、载重量乘梯，严禁超时、超重、超大使用电梯，超载时电梯会报警，请主动礼让，退出，乘下一趟电梯。
2、进出电梯时，电梯会自动开、关，切勿企图用手扳开电梯门或将身体倚靠在电梯门上，以免造成人身损伤事故。
3、请合适操作电梯，勿以坚硬物品敲打按钮。
4、请不要在电梯内嬉闹和蹦跳，轿厢内严禁粗暴行为。
5、请不要在电梯内吸烟，严禁携带其它火种进入电梯。
6、请保持轿厢及地面清洁卫生，不要乱丢果皮、纸屑等杂物。
7、请不要乱按、狂按操纵箱按钮。
8、切勿私自打开轿厢操纵箱和拨动操纵箱内开关。
9、、老、弱、病、残、幼乘梯要人陪同，以免电梯故障忽然停止时不知所措。
10、使用电梯运输装修材料和货物和大件物品时，应事先到物业管理处办理申请手续，并在电梯管理员指挥配合下实施操作。
11、停电或故障造成电梯停止运行时，无须惊慌，不要冒险打开轿箱门或由天花板紧急出口等强行出电梯，可用“呼叫”按钮、“紧急电话”按钮或手机和外部联络，以免发生事故，警铃仅供在紧急状态下使用。
12、带水清扫候梯厅或携带湿物品乘坐电梯时，预防水渗透进道内。
13、发生火警和地震时，切勿搭乘电梯。
14、发觉电梯故障、异常，请随时通知物业管理处。
15、发觉违章使用电梯、损坏电梯行为，请大家配合阻止，并立即通知物业管理处，对此行为将严厉处理，当事人必需负担相关处罚和赔偿责任。

第五节 车辆管理要求
1、小区停车场，专供购(租)车位住户使用，全部外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。 
2、小区业主车辆长久停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。 
3、租用固定车位车辆应按位停放，租用非固定车位车辆由安保人员指挥按序停放。对临时进入区内车辆停放实施择位停放。 
4、停车场地将采取二十四小时值班并做好统计，严格按消防要求配置消防设备和器材。 
5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、喧华。 
6、车辆进入停车场严禁鸣喇叭，限速5公里/小时。 
7、停车场严禁装有毒、易燃、易爆物品和其它危险品车辆停放。
8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆距离，不得对其它车辆进出和其它车位使用造成阻碍。 
9、停车场安保人员应对停放车辆认真检验车型，车牌号和车辆有没有上锁或外部破损等异常情况，发觉问题应立即通知车主并作好登记。 
10、车辆停放后，车关键带走车上所放置物品，并锁好车锁、车门和车窗、不然责任自负。 
11、车关键珍惜停车场消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任。 
12、有固定车位车关键严格根据物业管理处要求停放费标准，按时交费。
13、若车辆在停放区被损坏者，标准由损坏双方协商处理，严重者可向保险企业索赔，当班安保员和物业管理处共同帮助调查处理。
14、全部停放车辆，必需按要求停放，对违规行车和停泊车辆车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚方法，由此造成损失一概由车主负责。

消防安全责任书
依据《中国消防条例》和住宅《消防管理要求》，为确保本小区不发生火险和消防火险隐患，特制订本责任书，并确定 为 楼 单元 层（室）当防火责任人，其责任以下：
1、 建立本单位以防火责任人为领导，全体使用人共同参与消防安全小组，认真观察实施《中国消防条例》和小区《消防管理要求》等。
2、 防火责任人应常常教育使用人树立防火意识，使用完电器、燃气用具后检验是否关闭，确定关闭后方可离开。
3、 服从物业企业项目管理处要求，配置必需消防设备、器材。
4、 常常对业主进行消防知识及火警发生后逃生、自救技能培训，使业主全部能掌握和使用所配置消防设施和器材。
5、 定时对本单位内部消防工作进行检验、总结，同时应主动配合相关消防监督机关和物业企业项目管理处对本单位消防工作检验、监督。
6、 参与消防主管部门和物业企业项目管理处组织消防学习及宣传活动。
7、 严格实施物业企业项目管理处制订疏散方案，在紧急情况下组织扑救早期火灾和指导安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥人员统一指挥。
8、 有责任保护火灾责任现场，帮助物业企业项目管理处和消防机关调查火灾原因。
9、 含有国家要求相关防火安全责任人所应有权利、义务和负担对应法律责任。
10、 为确保本责任书有效实施，对发觉有违反上述条款造成火险或存在火险隐患等情况，物业企业项目管理处有权追究责任人责任，按本小区《消防管理要求》给予处理货处罚，本责任书自签字之日起生效，业主中间更换责任人应主动和物业企业项目管理处另行签约。
11、 本责任书一式两份，双方各执一份。

责任单位： 管理单位：

责任人： 责任人：

电话： 电话：

物业管理服务协议

本协议当事人
甲方：灵石县天星物业管理
乙方：
乙方所购房屋销售（预售）协议编号：
乙方所购房屋基础情况：
房屋建筑面积 平方米
房屋类型
座落位置
依据相关法律、法规之要求，在自愿、平等、协商一致基础上，甲乙双方就物业管理服务达成以下协议：
第一条 双方权利和义务
一、甲方权利义务
1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。
2、依据相关法规和政策，结合实际情况，制订本物业企业物业管理制度和《业户服务手册》并书面通知乙方。
3、建立健全本物业企业物业管理档案资料。
4、严禁违反本物业企业物业管理制度和《业户服务手册》行为。
5、物业管理企业可委托专业企业负担本物业专题管理和服务业务，但不得将本物业整体管理责任转让给第三方。
6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。
7、编制物业管理服务及财务年度计划。
8、定时向乙方公布物业管理费用标准。
9、提前将装饰装修房屋注意事项和限制条件书面通知乙方，并和乙方签订《装饰装修管理服务协议》。
10、不得占用本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功效。
11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修保养成等有偿服务。
二、乙方权利和义务
1、参与业主大会或业主代表大会，享受选举权、被选举权和监督权。
2、监督甲方物业管理服务行为，就物业管理相关问题向甲方提出意见和提议。
3、遵守本物业企业物业管理制度和《业主条约》。
4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。
5、装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》。
6、不得占用、损坏本物业共用部位，共用设施设备或改变其使用功效，因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备时，应事先通知甲方，并在约定期限内恢复原状，造成损失，给赔偿。
7、转让房屋时，事先通知甲方，告之受让方和甲方签署本协议。
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业物业管理制度和《业主条约》等造成损失、损害负担民事责任。
9、根据安全、公平、合理标准，正确处理物业给排水、通风、采光、维修、通行、卫生等方面相邻关系，不得侵害她人正当权益。
10、享受业主条约权利，遵守《业主条约》相关要求和义务。
第二条 物业管理服务内容
一、房屋共用部位维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包含基础、内外承重墙体、柱、粱等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道等。
二、房屋共用设施设备及其运行维护和管理
共用设施设备是指公用上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、供热线路、供气线路、消防设施、道路、路灯、公益性文体设施和公用设施设备使用房屋等。
三、环境卫生
1、负责楼道、小区道路清扫卫生工作。
2、小区生活垃圾日产日清，定时消杀灭菌。
四、维护公共秩序
1、帮助公安部门维护本物业区域内公共秩序。
2、门岗执勤、定时巡查。
3、对业主人身、财产不负责保险、保管等责任。
4、负责小区车辆疏导、停放。保持小区交通通畅。
5、房屋装饰装修管理：《装饰装修管理服务协议》。
第三条 物业管理服务质量
1、房屋外观：完整、整齐。
2、设备运行：确保正常运行，立即排除故障。
3、共用部位、共用设施设备维护和管理：制订定时保养计划，加强管理。
4、环境卫生：保持小区环境整齐，卫生情况良好。
5、绿化：定时浇水、施肥、洒药、修剪。
6、交通秩序和车辆停放：出入有序、停放整齐。
7、维护秩序：训练有素、纪律严明、文明执勤。
8、消防：预防为主、消防结合。
9、小区公用部位、共用设施设备小修和急修：小修小补不超出二十四小时；水电急修在接到报修通知后，立即抵达现场。
第四条 物业管理服务费用（不包含房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用）
一、乙方交纳费用时间：按协议约定实施，以年度为单位交纳。
二、住宅按建筑面积取费，每个月每平方米 元。
三、非住宅按建筑面积取费，每个月每平方米 元。
四、地下车位费用：另行要求。
五、乙方出租物业，物业管理服务费由乙方交纳。
六、乙方转让物业时，须交清转让之前物业管理服务费用及其它应缴费用。
七、物业管理服务费用标准按灵石县物价局文件调整。
第五条 其它有偿服务费用：另行要求
第六条 代收代缴费用服务
受到相关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准实施政府要求。
第七条 保险
乙方家庭财产和人身安全自行负责；乙方家庭财产和人身安全保险由乙方自行办理。
第八条 其它约定事项
一、物业管理服务费不负担和业主生命、财产保管、保险关系。
二、
第九条 违约责任
一、甲方违反协议，未达成管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期更正，逾期未改行正给乙方造成损失，甲方负担对应法律责任。
二、乙方违反协议，使甲方未达成管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期更正，逾期未更正给甲方造成损失，乙方负担对应法律责任。
三、甲方违反协议，私自提升收费标准或乱收费，乙方有权要求甲方清退全部费用，退还利息并支付违约金。
四、乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按天天千分之五交纳违约金，或逾期三个月拒绝缴纳，物业管理企业将依据国家相关法律要求采取催缴方法，直至向人民法院提起诉讼。
第十条 为维护公众、业主、使用人切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、帮助公安机关实施任务等突发事件，甲方因采取紧急方法造成乙方人员必需财产损失，双方按相关法律要求处理。
第十一条 在本协议实施期间，如遇不可抗力，致使协议无法推行，双方按相关法律要求处理。
第十二条 本协议内空格部分填写文字和印刷文字具体相同效力。本协议中未要求事宜，均遵照国家相关法律、法规和规章实施。
第十三条 本协议在推行中如发生争议，双方协商处理或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效，由物业所在地人民法院处理。
第十四条