房地产整合营销全面策划方案样本.doc
《房地产整合营销全面策划方案样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产整合营销全面策划方案样本.doc(26页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、河北区南口路整合营销全方面策划方案(第一稿)一.项目用地周围环境分析 ( 一 )项目土地性质调查 1.项目地理位置:项目在河北区南口路榆关道交口,项目地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其它工业用地。 项目计划建筑用地100000平米,占地面积67000平米左右。原址为工业用地,地上建筑物多为厂、库房、办公用房,拆迁较简单。(二)项目用地周围环境调查1.生态环境1-1自然景观:项目周围区域为工业区,有一定绿化面积,但因为大多数绿化使原来是工厂厂区绿化,绿化水平偏低。周围自然景观只有新开河,假如新开河能够改造,将对该区域环境提升起到相看成用。1-2环境污染:即使项目周围区域原为工业
2、区,不过近几年区域内工厂纷纷停产,加上原本工厂并不是高污染企业,所以周围污染并不严重。原有大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭,另一污染源东方化工厂距离较远,对此项目无太大影响。1-2-1噪音:周围铁路是关键噪音污染源,除了西侧铁路基础废弃,南侧和东侧铁路因为是关键铁路,利用率较高,产生噪音对项目也有部分影响,但因为项目和铁路有一定距离,估量噪音影响将集中在晚上。1-3治安环境:该区域原有居住人口不多,但关键是产业工人。在经过了几年大规模改造以后,即使有大批居民迁入,但关键集中在榆关道上,南口路一带仍然较偏僻,且周围基础无外来人口,治安基础不错。在项目东侧铁路周围有铁路公安处看管所。2.人文环境:因为
3、原居民较分散,当地并无特色人文环境。(三) 地块交通条件调查1 周围交通现实状况条件:项目所在地距中山路约3公里,距天泰路(京津公路)1.2公里,距京津塘高速入口5公里左右,距天津北站5公里左右,交通比较方便。在京津公路未改造之前,南口路交通流量还比较大,京津公路改造以后,很多流量改走京津公路,使南口路压力减缓。2 公共交通网: 18路,北仓辰纬路、 803路,万科新城人民公园852路,宜兴埠西站、 670路,小淀百货大楼671路,梅厂百货大楼、 878路,普济河道金谷园610,浦口道四十七中、 678路,体院北普天里3 交通远景计划:榆关道在计划中是一条四十米宽双向四车道计划路。现在周围项目
4、标退线也能够表现出这一点,改造后榆关道将使周围交通情况深入改善。(四) 周围市政配套设施调查1.购物: 周围购物不太方便,家乐超市在中山北路和育红路交口,中山路和新安购物中心全部距该项目较远。周围也没有成型自由市场。2.餐饮:周围比较著名餐饮场所为翰宾楼,另外在项目以西还有一家津浦大酒店。3.教育:周围小学有育英小学,该学校是市属关键小学,距项目距离在1.5公里左右。另外外语学校和项目距离也在这个范围内,同时该校教育质量也不错。项目西侧席厂下坡小学则属于教育质量稍差小学。昆纬路上天津市二中是新建示范校,只是稍远了部分。河北工业大学市本市首批招生关键大学,教育质量很好。周围缺乏好幼稚园和保育院。
5、4.医疗:河北医院和铁路医院是周围距项目最近两所医院,但医院较小。周围医疗水平较高医院还有中医医院和二五四医院,其中二五四医院是大型综合性军属医院,只是距项目稍远。5.文体:周围问题设施及场所短缺,至于前文所提周围人文环境不理想相关。6.银行、邮局:周围无较大银行,在周围只有一个工商银行新开河储蓄所,另外,新开桥邮电所也距项目不远。不过项目周围无证券部。7.其它:榆关道西头北洋桥畔有西沽公园,在北站周围还有北宁公园,这是周围较有名两个景点。(五)综合分析:从地理位置分析,该地块在河北区属于中等地带,原为工业区,伴随近几年改造已逐步发展成为新房住区,生活配套设施逐步完善,人文环境还未形成,客源基
6、础相对微弱。二.区域市场现实状况及其趋势判定(一)宏观层面形势分析及估计1宏观经济形势趋向调整1-1 世界经济展现衰退迹象世界经济增加率为2.4%,大大低于4.7%。这将是自1993年以来世界经济最低增幅。摩根斯坦利将2.5%增加率作为判定世界经济是否进入衰退门槛。以此衡量,则肯定是衰退十二个月。现在世界经济面临一个突出问题是,几乎全部地域经济出现了20年来最严重同时下滑情况。考虑到现在石油及原料价格下降、欧美银行指导利率调低、工业化国家通胀压力减轻刺激购置力增强,和新技术应用使劳动生产率继续上升等很多利好消息,我们当然有理由相信世界经济将开始复苏,但这一前景是很不确定,经济形势继续恶化可能性
7、相当大。1-2 中国经济保持稳定中国经济一枝独秀,保持了7.3%增加率,经济总体形势良好,增加稳中趋缓。教授估计,中国经济增加率在6.8%7.3%之间。1-3 股市将做箱型震荡 股市和房市息息相关,现在购置商品房人群中60%拥有股票。教授估量,股市下降10%,将影响房市3%购置力。所以,股市预期和房市走势可谓是“牵首动尾”联动效应。今年支持股市上涨原因:宏观经济保持较快速度增加、主动财政政策及减税政策。不利于股市上涨原因:国有股减持尚存变数、取消税收“打折”影响上市企业业绩、市场资金面偏紧。中性原因:证券市场对外开放、市场化、规范化监管和证券市场创新。三种原因力量对比基础平衡。估计今年出现连续
8、上涨牛市可能性不大,大盘将在1400点1900点之间做箱型震荡。整年大势可能走出“先抑后扬”格局。2房地产市场可能低开高走国家统计局统计数字显示,1至11月,全国房地产开发完成投资4857亿元,同比增加29.7。房地产开发投资增幅开始回落,1-8月增加32.1,1-9月增加31.4,1-10月增加31.2,1-11月增加29.7。 数据显示,即使近多个月房地产景气指数呈下降趋势,但土地开发和购置却日趋活跃,增加速度连续攀高。去年1-10月,全国土地开发面积为1.28亿平方米,同比增加65,1-10月,全国商品房销售额高达亿元,同比增加33.6。在商品房销售快速增加带动下,房地产完工面积连续增加
9、。截至11月份,全国商品房完工面积1.2亿平方米,同比增加17.6。而且商品房空置面积增速降低到0.9%,是近几年来最小增幅,其中空置商品房住宅在首次下降后连续出现负增加,说明了市场上需求旺盛。所以在中国房地产旺盛需求拉动下,房地产业投资今年仍有望保持快速增加势头。 带动房地产开发投资增幅回落原因,是中国房地产销售增幅回落。 去年一季度全国商品房销售额同比增加48.9,二季度增加34.9,三季度增加32.7,而10月当月增加百分比为13,为去年以来最低点。在这一系列销售统计数字面前,很轻易让人产生错觉,现在绝大部分业内人士全部对发展形势感到迷惑和持观望态度,对房地产景气周期做出了错误判定。 房
10、地产销售增幅回落是有政策背景,出台新商品房销售管理措施、央行作出相关取消零首付决定、央行发出相关严格放贷通知。这一系列政策全部充足表现了中国房地产市场现在仍然保留着“政策市”特征。同时去年走低将为今年发明上升空间 从中国各项房地产统计指标判定,中国房地产投资增加形势是高开低走,今年形势很可能和去年相反,表现为低开高走。中国房地产业在经过去年下六个月高位盘整后,有望展现良好发展态势。 之所以估计今年房地产投资会增加,关键原因是在开启内需政策背景下,房地产业将饰演更关键角色。“炒作”在楼市一直全部存在,所以不是关键问题。现在楼市真正存在大问题是房价上涨速度太快,为以后预留空间太小。这么话,住房消费
11、这个亮点以后就难以连续。而这个行业资本密集型特征很轻易使行业投资出现过热,从而引发泡沫,从这个角度了解政府降温调控行为就很清楚了。在这方面最好例子是上海。上海在1993年宏观调控以后,楼市进入了低谷,但也正是当年低房价为现在上海房地产高速发展提供了空间。现在,中国房地产行业仍处于新景气周期,现在房地产市场阶段性走低,能够看作是为以后市场提供发展空间。 在世界经济寒流阵阵背景下,中国经济在所取得成绩是不俗。在外部环境不利情况下,今年拉动经济增加关键之一无疑会是开启内需,房地产业将是关键产业。 在促进消费方面,我们注意到在全国经济工作会议八个方面布署中,并没有提到“刺激内需”字样,而是提出了“培育
12、中国消费需求”要求。实际上,“刺激内需”提法过于简单化,并不能反应和代表中国经济增加真实情况。相反,培育消费问题又没有引发真正重视。“培育”意味着扩大,“刺激”意味着原来就有只要释放出来就行,二者本意大相径庭。 就现在中国产业形势观察,唯一能够对经济增加起到较为有效支撑是两个产业,一个是房地产,一个是汽车。只有这两个产业含有比较完备产业链,一旦开启,对经济增加影响将会最大。房地产开发含有很强产业关联度,能够带动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业发展,提供大量就业机会,是以后带动国民经济发展一个新经济增加点。现在房地产开发烧已经有了本质区分,一是个人购房比重增加,另一个是开发资金出现了以企业自筹
13、和预付款为主转变,所以能够认为这一产业也正在达成健康运行水准线。 今年中国房地产发展含有以下利好原因: 一、国家宏观政策推进力。多年来中国GDP在-增加率中,房地产业拉动作用达一个百分点。中国继续保持国民经济连续、快速发展,房地产业则是关键所在。所以,政府一系列方法十分有利于该行业发展。 二、住房制度改革推进行业高速发展。中国住房制度改革正向纵深发展,从危房改造向康居工程前进。其改革将继续刺激居民购房主动性,释放住房消费能量。 三、居民消费结构升级是行业发展内在驱动力。目前居民消费恩格尔系数已降至40,北京甚至靠近35,这正是增加住房消费良机。 四、城镇化进程加速了房地产行业发展。现在中国城镇
14、化人口占总人口36,以后二十年发展目标是人口住在城里,每十二个月将有约一千万农民进城工作、生活,将对住宅产生巨大需求。总而言之,我们预期:伴伴随入世,中国房地产业巨大前景将吸引中国外投资者青睐,投资主体将愈加多样化。房地产企业在“国退民进”背景下,将会开启更多民间投资。同时,中心城市建设国际化大城市步伐将加紧,政府投资也会大幅增加。能够预见,今年中国房地产投资在无全球性金融风波影响情况下将会连续高速增加态势。销售也将于持平。2本市房地产市场分析2-1回顾全市销售商品房660万建筑平方米,金额166.81亿元,分别比上十二个月增加4.76和7.07,其中个人购置商品房百分比为98.3,本市住宅消
15、费继续保持了旺盛增加势头,展现购销两旺发展态势。从购置情况看,改善型需求逐年上升。去年居民购置每建筑平方米3000元以上商品房数量比上十二个月提升了1.5个百分点,其中30003500元价位商品房购置量提升了5.8个百分点,35004000元商品房比上十二个月提升了21.4个百分点。购置商品房单套面积也发生改变,购置单套面积在100平方米以上商品房比上十二个月同期提升了2.6个百分点,其中购置单套面积在100120平方米商品房同比提升了4.8个百分点,单套面积在120平方米以上商品房同比提升了4.34个百分点。伴随住宅质量提升和功效、环境改变,购置情况改变,去年整年商品房交易价格平均上升幅大于
16、下降幅0.5,波动幅度在正负2内,商品房价格呈稳步上升趋势。整年2400元/以上成交均价已经高于全国2304元/价格平均水平。另外,金融贷款继续成为支持居民购房关键原因之一,去年整年贷款件数占全市商品房销售套数74.8,贷款金额占商品房成交金额43.8,贷款面积占全市商品房75.3。业内人士认为,从去年整年商品房销售情况看,本市住房消费已经向改善型消费过渡,对商品住宅需求也从单一价格原因向质量、环境、价格等均好性发展,估计今年商品房销售将继续保持旺盛需求,价格将稳步上扬。2-2市场特点2-2-1项目差异减小,竞争更趋猛烈,品牌竞争特点显著。 伴随开发商运作水平不停提升,各项目在配套设施、建筑材
17、料等开发项目硬件方面差异减小,要想在项目硬件配置方面取得竞争优势比较困难。未来竞争将是制造差异竞争,经过树立项目品牌,表现项目特色;经过项目具体细节精心设计提升项目标品质;提供周到售后服务和物业管理,最大程度使用户满意,提升项目标附加值,带动项目标销售。伴随市场竞争猛烈程度增加,行业平均利润率降低,相当数量开发企业将退出房地产开发市场,大部分市场份额将被少数拥有优异开发理念、完善经营管理思想和充足资本专业化开发商所瓜分,市场集中度会有所上升。开发商为追求规模效应,降低单位配套成本,发挥规模竞争优势,未来项目标开发规模展现逐步增大趋势。 2-2-2环境将是未来几年开发项目标宣传运作关键。 因为项
18、目标不停推陈出新,开发商之间相互学习,难以形成在配套方面独特优势。而环境设计作为开发观念一个表现,从一定程度上反应出开发商实力和水平,同时营造一个好居住环境对于用户吸引力也是很大。伴随主流市场改变,对应居住观念也发生了改变,购房者购置住宅不仅仅是处理居住问题,而是选择一个生活方法。能够说过去开发商提供只是单纯室内空间,而现在则要提供给用户一个整体空间,包含室内空间、室外空间,不仅要满足用户生理需求,还要满足心理需求。纵观天津市房地产市场发展,项目环境设计正在从种树、种草,单纯绿化转向区内景观设计。而且,伴随大家审美情趣不停提升,市场竞争不停加剧,已经有开发商开始将眼光转向境外设计企业,借助高水
19、平设计思绪来发明项目个性,提升项目档次。从一定程度上反应出开发商实力和水平,同时营造一个好居住环境对于用户吸引力也是很大。 2-2-3价格趋向上升,但不稳定性增大,精品物业价格看涨。 伴随房地产市场由卖方市场转入买方市场,房地产业竞争日趋猛烈,价格竞争作为一个有力竞争手段,肯定被部分开发商使用。而且,伴随消费者对住宅要求越来越高,部分配套不完善、居住环境差项目将难以在猛烈市场竞争中站住脚,除降价之外别无她法,造成房地产市场价格不稳定性增加。部分前期市场调查具体、市场定位正确、项目计划设计符合市场需求精品项目标价格将有相当上涨。2-1-3区域开发差异拉大,开发关键向市区南部转移。因为天津市危改、
20、平改结束,由此引致需求对房地产开发商开发区位选择影响已不存在,而且住宅开发区位选择受政府政策影响力将相对降低,开发区位选择是否适应市场需求成为项目运作成败关键。伴随城市经济发展,中心区车辆越来越多,交通拥挤现象逐步严重,空气污染加剧,生活质量下降,大量商业服务设施聚集造成区域地价上涨,造成住宅建设成本上升,中心区已不适合居住,中心区人口将逐步迁入市区南部。而且南开区、河西区在自然环境、人文环境、交通情况、经济实力等方面均较其它多个区(河东区、河北区、红桥区)要好,人口文化素质比较高,收入水平也高于市区北部多个区,对居住环境要求比较高,改善型住宅市场需求大。相对较高市场需求吸引开发商把投资关键放
21、在河西区和南开区,使河西区、南开区外环线和中环线之间区域成为未来几年中高级次居住区开发烧点。2-2 本市市场分析2-2-1住宅供需正处于高增加阶段 依据国际经验,当一个国家人均中国总产值在1000-3000美元之间时,是处理居民住房问题关键时期。本市人均国民总产值为2169美元,所以应该是住宅建设加紧发展良好阶段。从居住面积上看,人均居住面积在30平米以下全部属于住宅高速增加期。本市去年人均居住面积为17平米距国际标准还有很大差距。依据全市经济和社会发展情况,本市GDP近期将保持在年均10%以上增加速度,国外经验告诉我们,伴随居民收入增加,恩格尔系数降低,居民可支配收入中能够用于住宅消费比重将
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 整合营销 全面 策划 方案 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。