新建县房地产市场调研研究报告.doc

新建县房地产市场调研汇报

XX集团计划在新建县某地块开发房地产项目，我们小组针对该项目对南昌市和新建县房地产市场进行了全方面调查，形成以下调研汇报。小组组员：XXX、XXX、XXX，关键职责分工：案头调研（XXX负责国家及南昌市场部分、XXX负责新建县市场部分、XXX负责房地产企业部分）、实地调研（XXX负责商场超市部分、XXX负责休闲场所部分、XXX负责餐饮宾馆部分）、统计分析（XXX、XXX负责）、文字材料（XXX主笔，XXX、XXX配合）。
　　一、南昌市经济发展总体环境调查
（一）南昌处于各大经济圈边缘，经济快速粗放型扩张，但增加形势还亟待转型。
南昌经济上属于周围各经济圈边缘，受发达地域经济辐射较弱。伴随各大经济圈国际产业战略性调整和沿海产业“退沿进中”战略逐步成型，南昌未来经济潜力将逐步得到释放。在《中国城市竞争力汇报》中，南昌市综合竞争力排名第38位。其中增加指数、效益指数、结构指数排名靠前，规模指数排名中游，效率、质量和就业指数分别排名靠后，表现了南昌经济基础差，城市发展积累不足，现在增加依旧停留在粗放型模式上。
（二）南昌市经济基础较差，但以其快速增加开始引发关注。
南昌市GDP在“十五”期间增加快速，五年年均增加15%。南昌市人均GDP “十五”期间连续上升，年均增加率超出15％。

“十五期间”南昌累计完成固定资产投资超出1300亿元，比“九五”增加1000亿元，占建国以来南昌投资总量近70% ；固定资产投资520亿元，是5.34倍，五年间年均增加46%，其增加速度在周围城市中为最高，在全国省会城市中排第二。

（三）南昌市消费增速慢于投资增速，消费层次较低，属于经典投资型经济特征。
南昌市社会零售品销售总额 “十五”期间增加平稳，相比之下增加率慢于固定资产投资增速；南昌市零售总额排名在全国在中下游位置，其占GDP比重在选择对比城市中靠后，且低于全国平均水平约6个百分点，这说明南昌整体消费市场亟待深入挖掘。

南昌市民消费支出比较低，消费关键集中在食品消费，总体消费水平不高。多年来，南昌市人均消费性支出和人均可支配收入之比平均不足70％，低于近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不显著；就消费结构而言，南昌市居民消费支出关键还是集中于食品消费，居住消费占总消费比重为9%，处于较低端消费层次。

（四）南昌市商业格局展现单核商业中心独霸格局，市中心商业网点密集。
南昌市老城区为关键商业中心：以中山路为轴心，两边扩展延伸；大型购物中心聚集；品牌专卖店集中在中山路、胜利路上；发展区域中专业性零售商业；紫金城旅游型商业；赣江新天地娱乐、休闲、餐饮商业。伴随商圈一体化，商圈边缘新建项目兴起，商业辐射范围深入扩大，有形成多核商业中心趋势。
　　二、房地产市场发展情况调查
（一）全国房地产市场总体形势不容乐观。
前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增加26.5%,相比31.8%增幅,显著回落。一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌。二、三线城市大部分成交量同比去年降五成左右 ，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超出了70%,南京、苏州、宁波、成全部等城市同比降幅均在80%左右。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超出20%,市场低迷程度深入加重。

（二）南昌市房地产情况。
1-12月南昌市共推出非工业土地53宗，总面积约6463亩 。 ，其中新建县共出让土地1宗，面积约65.48亩，占整年土地出让总量1%。

1-12月25266套，成交总面积289.5万㎡，月成交均价4230元/㎡，平均每个月均销售2105.5套/月，24.1万㎡/月。1-12月17782套，成交总面积179万㎡，月成交均价4705元/㎡，平均每个月均销售1481.8套/月，14.9万㎡/月， 08成交套数同比降低30%，成交面积同比降低38.2%。成交均价同比上涨11%。
南昌市楼盘价格跌幅依次为象湖板块22.6%，红谷滩板块19.8%，红角洲板块19.2%，新建县板块14.1%。

（三）中央及南昌市政府出台房地产政策情况调查。
房地产市场受国际金融危机冲击而严重受挫，为此中央和南昌市政府全部出台了不少政策。
中央政府方面：创十年以来最大幅度降息；4万亿投资拉动内需；金融国九条出台；松绑70/90等政策；银行贷款利率7折优惠。
南昌市政府方面：对个人首次购置90平方米及以下一般住房，契税税率统一下调到1%；免征印花税和土地增值税；最低首付百分比调整为20%；下调个人住房公积金贷款利率，上调公积金贷款最高限额；住房分配货币化改革，试点经济适用房货币补助等。政府出台救市政策，更多是要来救购房者信心，各类税费减免或补助政策，是以降低部分交易成本为关键，来促进购房者购置需求。
　　三、新建县经济社会发展及房地产市场情况调查
（一）经济发展情况调查。
新建县是江西省经济很好县市之一，有着得天独厚地理位置优势，地处南昌市近郊，在南昌市一江两岸新格局关键区红谷滩边上，水、陆、空对外交通便利程度已和省会南昌市几近等同，交通优势可谓全省独厚，境内众多特色人文和自然景观也在逐步开发建设。全县各项经济指标一路攀升，在南昌四县中占据第二经济总量。

和其它多个区县相比，新建固定资产投资排在第二位，固定增加速度相对较快。

（二）住宅市场情况调查。
1、总体概述。新建县片区住宅市场依靠优越地理位置，近几年发展较快，新建县、平均开发量在65万平方左右，，新建县楼盘开发量为80万平方米。伴随沿海著名代理企业介入，现代化高尚住宅区如雨后春笋般拨地而起新建片区楼市从市场调查、建筑风格设计、小区环境塑造和营销推广等各方面全部有了质提升，不过，价格也随之大幅增加，均价从1050元/平米涨至2050元/平米，升幅达成95%。至底新建开发总量在300万平米左右，价格涨至3135元/平米，相对价格升幅达成196%。新建片区住宅经过这几年高速发展，现已逐步走向成熟，单个楼盘开发规模也从几万平米向几十万平米大型化演变。目前，新建片区住宅已不再象前几年集中在某一区域开发，而是遍地开花，群雄逐鹿，显然，伴随市场波动，新建片区住宅市场在营销层次上已升入到“战国时代”——竞争愈加猛烈。

2、关键竞争对手。新建城区现在销售楼盘累计9个，包含莱卡小镇、红谷十二庭、沿海丽水佳园、西街景宸、长富星宫、漂亮新世界、朗晴园、南天阳光、城开·国际学园，建筑总面积约269.6万平米，待推出楼盘3个左右，建筑总面积约30万平米左右，现推出总供给量44.63万㎡：销售率保持在49.45%。销售均价保持在3135元/平米，整年跌幅14.1%。未来可供给1636套，多层达成1152套，高层为0套。

新建现房地产市场在售楼盘畅销户型及营销手段：
楼盘名称
在售阶段
畅销户型
营销手段
红谷十二庭
一期，22栋，共320套，均价小高层3500元/㎡ ，多层3600元/㎡
100-120㎡大两房和三房
该盘从入市以来一直未有任何大动作，一直用老带新及一次性付款和分期98和99折
城开国际学园
东区第一期，别墅20套，洋房17套，均价小高层2820元/㎡ ，花园洋房3000元/㎡
花园洋房89-110㎡，别墅220㎡户型销售最为乐观（户型均南北通透，带多个阳台，下层式庭院）
开始，联排打总价62.5万元/套，花园洋房2820元/㎡起。
莱卡小镇
一期售罄，二期在售，共三期，均价2900元/㎡
两房及小三房，84.02㎡-110.52㎡，均价2300元/㎡，户型南北通透，较为方正实用。
优惠较多，比如两房送2万、三天内签约每平米减60等，未有大动作
朗晴园
27-123平米，1、2、3房全部有，均价别墅3800 /㎡，小高层2400元/㎡
两房及三房销售最好，该盘作为山地盘，景观视线全部很好，户型业比较使用
抽奖送汽车活动，按揭97折
一口价等
沿海丽水家园
现推五期，5栋小高层，约700套房源，均价小高层2600元/㎡
88-89㎡，此次推出房源集中围绕90/70政策，户型均南北通透，较为方正使用
低首付、抵房款、一口价、送家电等手段用较多
南天阳光
一期；共11栋；8栋多层，2栋小高层，1栋花园洋房；共300套；均价：3200元/㎡
2房89-110㎡，南北通透户型
无
漂亮新世界
二期；共3栋。现推出1栋高层；共66套；均价：3000元/㎡
小面积：79.99㎡；采取人性化户型设计，结构方正实用、功效布局合理、南北通透、全明设计，时刻迎接阳光满屋，优享舒适居家生活。面积配比合理，75—140㎡可满足不一样用户需求。
无
长富星宫
一期；A座、B座小高层；共96套；均价：2800元/㎡
2房93.73-96.26㎡
一次性98折，按揭99折
金嘉名筑
二期；A1-A7共7栋，4栋多层、3栋小高层；共204套；均价：2600元/㎡
2房90-100㎡
一次性98折，按揭99折
3、住宅租赁市场情况。现在，新建住宅租赁市场关键以中学生或中专生为第一用户群，但学生经济起源有限，租金相对比较低廉。新建住宅租赁市场若要兴旺繁荣，还得靠红谷滩中心区兴起，只有红谷滩中心区兴起才能带旺新建片区住宅租赁市场，这仍需要时日。
（三）商业环境情况调查。
1、总体概述。新建商圈关键分布在解放路以南、文教路以东和长麦路中段两侧一线，其中解放路商圈最为繁荣，人流旺，商业气氛浓，该商圈关键以龙头商家新惠隆购物中心；旺中旺超市和周围临街专卖店组成，业态包含范围较为广泛，经营档次较高，营业时间长，晚上十点仍然人头攒动；其次是文教东路商圈，该商圈以文教东路为轴心，以长堎大市场、集贸中心为龙头，和周围临街小商铺组成，业态以农贸、小商品、家俱等为主，经营档次较低，白天人流多，生意繁忙，三轮车夫以此作为载客据点，但黄昏两大龙头市场则早早关门，使得该商圈在晚上较为冷清；其三是以长麦路中段两侧为一线，该商圈属于专业市场型，以家居、灯饰、建材为主，是新建有名家居建材一条街，商圈以两边临街独立门面组成，形成时间较短，缺乏含有品牌号召力龙头商家，除美佳居有点规模之外，基础上每个商铺面积全部相等，因家居建材是以大件消费为主，所以，该商圈人气不足，商业气氛缺乏，但经营情况良好。
2、关键竞争对手。在百货、商超、餐饮、宾馆、休闲、医药等商业配套环境中含有一定规模有：新惠隆超市、旺中旺超市、嘉宝超市、好又多超市、幸福树电器、巨龙手机城、朝天椒、东方城、百吉星、新全部宾馆、心怡大酒店、江浙宾馆、仙人掌、千万回、贵族、新吉假日、万家灯火、金域皇宫、洪兴大药房、中意网城、大峡谷网城、瓦也娜、金阳食街等。
商家名称
经营类别
业态
新惠隆超市
大型商超
百货
旺中旺超市
大型商超
百货
嘉宝超市
商超
百货
好又多超市
商超
百货
幸福树电器
商超，电器
电器，数码
巨龙手机城
数码产品
数码产品
朝天椒
餐饮
火锅，川菜
东方城
餐饮，娱乐
餐饮，ktv
百吉星
餐饮
餐饮
新全部宾馆
宾馆，餐饮
住宿，餐饮
心怡大酒店
宾馆，餐饮
住宿，餐饮
江浙宾馆
宾馆
住宿
仙人掌
休闲保健
足浴，休闲
千万回
休闲保健
足浴，休闲
贵族
ktv
休闲
新吉假日
宾馆，餐饮
餐饮，住宿
万家灯火
餐饮
餐饮
金域皇宫
ktv
休闲
洪兴大药房
药店
药店
中意网城
网吧
网吧
大峡谷网城
网吧
网吧
瓦也娜
ktv
休闲
金阳食街
餐饮
餐饮
3、消费群分析。超市消费群体关键是新建县城常住人口，及少部分外地人口，餐饮业关键用户群体为新建县城及周围乡镇及周围学校学生群体，宾馆方面用户群体关键针对新建时还有另类品味，居住习惯人群及少数出差新建外地人员。网城消费群体关键是新建县周围学校学生，及少部分其它，餐饮业关键用户群体为新建县城及周围乡镇人群为主，宾馆方面用户群体关键针对新建时还有另类品味，居住习惯人群及少数出差新建外地人员。药店针对新建全部人群，休闲针对新建周围及少不分外地人休闲消费群。
4、商圈业态分析。新建县城商业总体而言靠近饱和状态，业态丰富，商家林立，餐饮，住宿，休闲等一站式服务，为新建百姓提供便利。
新建县商业关键分布和老商业圈解放路，该地段寸土寸金，品牌店，主力商超较多，人流量充足，为其提供了先天旺场条件。从商业形态上看：解放路上聚集了购物、休闲、餐饮、宾馆、银行等，也为现在新建县最为繁荣复合型购物休闲商业街，商业分布较为杂乱，无专业特色性；从商品档次特征看：产品档次参差不齐，普遍为中低级商品，高级型商品缺乏；从消费群体：商品价格普遍以50-200元之间价格为主，关键消费层次从年纪上看，分布以15-65岁不等，在20-45之间，以工薪阶层较多；从人流量上看：新建县日均人流量最多商业街，人流带来商气是现在本街关键购物消费经营最好场所之一。
伴随县城扩建，人口大量进城，商业关键从04-就开始由解放路延伸到新建大道，文教路，长麦路等各大商圈，呈扩散格局。商业形态上看：现在新建县最为集中性商业批发街，商业分布较为杂乱，同时兼有农贸市场；从商品档次特征看：为迎合大众型消费，产品档次参差不齐，普遍为中低级商品，几乎无高级产品；从消费群体：商品价格普遍以10-200元之间价格为主，关键消费层次从年纪上看，分布以15-65岁不等，集中在20-45之间，以工薪阶层及农村消费者较多；从人流量上看：农贸市场带动了该街人气，同时因为农贸市场及商品批发性，一样使本街成为关键购物消费经营最好场所之一。
即使新建县现有商业小而乱，但伴随新建县纳入南昌市区脚步加紧而带来交通便利，尤其是政府大力发展红谷滩CBD作为南昌第二个商业中心后，新建县未来流通性商业发展，必将是以满足日常居家消费商品占绝对百分比主导。尽管新建商业无法扩张但并不代表无法升级及调整，对于配送成本较高家居、建材产品和便利性要求较高超市、餐饮、休闲等城市产业在新建是含有较大升级、调整空间。而另一个事实是新建县现在商业配置不符合未来发展需求，市场潜力巨大。