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灯市口西街18号综合楼
-------投标书 --------

北京中拍在线拍卖
4月2日

新华通讯社北京分社：
很感谢贵社邀请我企业参于“灯市口西街18号综合楼”项目标拍卖投标工作。
我企业作为在新经济条件下出现新型拍卖企业，拥有行业主管部门支持。实力雄厚、经验丰富股东单位和遍布全国会员单位使企业能够在全国范围内开展拍卖业务；企业拥有中拍在线网（）是中国规模最大，运作最为规范，唯一 一家被原中国贸易局认可专业拍卖网站，是中国传统拍卖界门户网站。
我企业拥有完善网上网下相结合业务模式，服务特点是提供专业前期咨询和拥有广泛用户关系，服务专长是调查评定和市场营销。
我企业一直致力于为金融机构处理抵贷资产提供服务，对金融资产形成、特点、规律和处理步骤有比较深入了解。我企业是四大国有银行——中国工商银行、中国银行、中国建设银行和中国农业银行签约拍卖机构，也是四大资产管理企业入围拍卖合作伙伴，并进行过数次房地产项目标成功合作。在北京同时和四大国有商业银行及四大资产管理企业拥有合作关系拍卖企业，我企业是唯一一家。
，法院系统在拍卖企业中重新指定推荐拍卖机构，我企业凭借稳定上升业绩及在行业内著名度成功入围全国最高人民法院指定拍卖机构，同时我企业也是北京市高级人民法院指定推荐拍卖机构（见附件1）。
我企业曾经成功操作了河南体育场、清华园三才堂房地产、营口鲅鱼圈仓库及土地、苏州燕园饭店、三元大厦写字楼、建西苑南里1、6号楼、仟村商务楼第三层、康赛德俱乐部综合楼、北苑路169号办公楼、罗马花园会所、和平里综合楼、良乡独栋大楼等大型房地产项目标拍卖工作。
接到贵社竞标邀请后，我企业很重视立即成立以专门工作小组，前后数次到标现场踏勘了标并对标周围做了具体市场调研，率领几拨用户到现场参观标。经过市场调研、专业评定和测算标市场价格、仔细分析标投资回报率、和企业现有买家会员进行潜在招商等工作，并有了实质性进展，我企业依据该项目标工作结果，特此向贵社提交投标文件。
妥否，请予评审为盼。

北京中拍在线拍卖
4月2日

拍卖起拍价提议

制作人：北京中拍在线拍卖
名 称：灯市口西街18号综合楼
日 期：4月2日

货币单位：人民币元
*标起拍价
3000万元
标预期拍卖成交价
3353万元
拍卖方法
增价式拍卖
付款方法
一次性付款
付款期限
20个工作日
委托拍卖期限
2个月
拍卖佣金
0.5%
成交后税费
依据房管局要求买卖双方各自支付自己费用
土地出让金
由买家支付
产权过户
中拍在线帮助办理

目录
第一章 拍卖标概况 7
一 标基础情况 7
二 标现实状况 7
三 标周围情况 7
第二章 拍卖标市场情况 8
第一节 北京市关键商圈市场情况 8
第二节 王府井商圈概况 10
第三节 王府井商圈物业市场分析 12
第四节 王府井商圈未来发展展望 17
第五节 类似标情况 20
第三章 标实景图 21
第四章 项目价格测算 24
第一节 收益现值法计算原理 24
第二节 收益现值法计算过程 26
第三节 标起拍价及预期价值 29
第五章 拍卖方案 30
一 拍卖标基础情况 30
二 用户分析 30
三 拍卖佣金及费用方案 31
四 付款方法及期限 32
五 拍卖时间及计划 32
六 预展招商方案 32
七 拍卖方法和拍卖会 34
第六章 中拍在线拍卖特点 36
一 企业特点 36
二 行业内部优势 36
三 我企业近几年房地产拍卖业绩 38

第一章 拍卖标概况
一 标基础情况
项目名称 灯市口西街18号综合楼（下称本标）
项目类别 办公楼及土地
地理位置 北京市东城区灯市口西街18号
土地等级 一级综适用地
土地性质 划拨
二 标现实状况
标现实状况 该标在北京市东城区灯市口西街18号，属于北京市王府井商圈。标总建筑面积为3043.6平方米，标地上共6层建筑面积2600.7平方米，地下1层建筑面积为402.6平方米，另有平房40.3平方米；标土地面积580.08平方米，其中独用面积40.3平方米，分摊面积539.78平方米。据了解标整栋大楼由东城区街道出地，贵社出资联合建成并分割，完工于1990年，砖混结构。
产权情况 该标已于3月取得国拨土地使用权证和房屋全部权证；
三 标周围情况
标北邻灯市口西街，南侧为拟开发富阳商贸中心，东邻东城区街道办事处。标处于北京市最繁荣王府井商业区，离王府井步行街约300米。标交通四通八达，北上平安大道，南下长安街，西去故宫紫禁城，东往金宝大道上二环，多条公交路线均可抵达。
第二章 拍卖标市场情况
我企业在接到贵社委托拍卖竞标邀请后，立即对北京市商业营业用房市场情况和本标所在区域具体市场情况进行了大量市场调研并进行了分析，下面就将具体情况汇报以下：
第一节 北京市关键商圈市场情况
1. 北京各商圈内商场一览表
表1：北京各商圈内商场一览表
所属商圈
朝外商圈
CBD商圈
王府井商圈
西单商圈
亚运村商圈
燕莎商圈
阜成门--复兴门商圈
百货商场
购物中心
北京蓝岛大厦
丰联广场商场
太平洋百货盈科店
国贸商城
贵友大厦
东方新天地
东安市场
世全部百货
王府井女子百货
西单华威商场
西单赛特商城
中友百货
首全部时代广场
安贞华联商厦
北辰购物中心
华堂商场
飘亮购物中心
北京燕莎友谊商城
北京友谊商店
华堂商场
燕莎奥特莱斯
北京百盛购物中心
北京新世界中心
阜成门华联商厦
n2.第二季度北京百货商场、购物中心商铺租金总体及各商圈情况，如表2所表示：
表2：北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图(单位：元/平方米×天)
商圈
北京平均
王府井商圈
朝外商圈
亚运村商圈
西单商圈
中关村商圈
CBD商圈
商铺租金平均价格
24.11
30.14
12.56
13.25
36.11
18.00
35.05
指数值
83.95
104.62
35.96
39.79
139.08
52.21
132.22

3.北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图

北京百货商场、购物中心商铺平均租金为：24.11元/平方米×天

第二节 王府井商圈概况
一 王府井概况
王府井地域在北京市地理坐标中心位置，紧临天安门和故宫，交通便利；王府井商业街高级商业和休闲观光环境使海内外游客流连忘返，它东面和正在建设北京中央商务区（CBD）遥相呼应，西面距“世界文化遗产”故宫和中国政治中心天安门咫尺之遥，南面紧邻“中华第一街”长安街，北面是北京传统隆福寺商业区。特殊地理位置和周围特殊政治经济环境，使其孕育着无限商机，同时也给予其宽广发展空间。

二 历史沿革
王府井地域商业格局最早奠定于十三世纪六十年代，即元初修建大全部之际，清朝光绪年间定名为王府井大街。初建时，王府井是元朝很多机构和王府聚集区，到明朝时，出现了早期工商业活动，到了清朝中叶，这一带商嗣逐步增多，晚清时，东安门大街及丁字街已经形成初具规模小商业街了。
中华民国时期，外国商人纷纷在这里设置洋行。袁世凯称帝以后，为感谢为她上台大造舆论英国记者莫里逊，曾将王府井更名为莫里逊大街。当初，前清遗老遗少、达官贵人、富商官僚多居东城，为满足她们奢侈生活需要，王府井商品品种除不停增加外，还向高级化方向发展，久而久之，形成了王府井一大特色。
新中国成立以后，人民政府对王府井大街进行了整改，兴建了部分大型商业设施，形成了以东安市场和百货大楼为主体繁荣商业区。
二十世纪九十年代以来，王府井地域发展建设加紧，王府世纪广场、东安市场改扩建、东方广场兴建，给传统商业文化区增添了强烈时代气息。从南入口北京饭店入街北行，不仅能够见到传统老字号店铺林立，牌匾高悬，人流如潮，而且拔地而起写字楼、酒店、公寓等高级物业也映入游人眼帘。

三 建设现实状况
王府井大街整改计划基础完成，成为名副其实“北京商业第一街”，商业风格以“现代”、“新潮”为主，整改改造后王府井大街，从东安门大街---金鱼胡同到和长安街交界南口，810米长略呈波浪型大街两侧分布着十二个大型商场，除原有百货大楼、工艺美术大楼、穆斯林大厦、外文书店、协和商场、新东安商场外，还新建了百货大楼新楼、东华服装、明辉大厦、好友世界、丹耀大厦、东方广场等六个大型购物娱乐商务综合性商厦。和此同时，灯市口至五四大街王府井大街北段，将利用商务印书馆、中华书局、人民艺术剧院、金帆音乐厅和考古研究所等文化设施，组成整个王府井大街文化链、景观链和文脉链，完成王府井大街由南向北，从商业文化、市民文化向文学、艺术等高雅文化过渡。

四 发展计划
计划中王府井商业区，东起东单北大街、东四南大街，西至南河沿大街、北河沿大街，南起东长安街，北到五四大街、东四西大街。商业区南北长1.7公里，东西宽0.95公里，呈长方形，计划用地1.65公里。依据《王府井商业区改造计划》，王府井商业区将继续建设或改造一批建筑。

第三节 王府井商圈物业市场分析
一 商业经营物业市场
㈠ 商铺供给规模大全部较小
王府井商业街总长810米，商铺云集，累计约77家，传统业态商铺规模大全部较小，多在10000平方米以内。其中，营业面积在10000平方米以上总共有东方广场、新东安市场、王府井百货大楼等6家。营业面积在100-1000平方米之间有31家，面积在1000-10000平方米之间有10家，营业面积在100平方米以下商铺有30家。但在整个王府井地域商铺供给量中，营业面积在1.5万平方米以上商场所占百分比为75%，而1.5万平方米以下商铺所占百分比仅为25%。
㈡ 用户组成以综合商场、百货店和各类专卖店为主
综合商场：东方广场商场、新东安市场、北京市百货大楼、好友世界商场、世全部百货
专卖店：包含北京利生体育商厦、北京市工美艺术世界大厦工艺美术服务部等72家
餐饮业：西式快餐有麦当劳、肯德基、派派思、艾德熊等，中式快餐关键分布在新东安市场5层和工美大厦地下，正餐关键分布在东华门香港美食城、顺峰和四川饭店，东方广场海逸酒店还未开业，预期到时消费者能有更多选择。
㈢ 功效单一，结构欠合理
作为市级商业中心，应该含有满足大家多种需要综合功效，但现在王府井商业街功效单一，只是零售商业区，不能充足满足大家对于金融、业务洽谈、邮政通讯、文化娱乐、服务饮食、休闲、交往等方面需求。
㈣ 王府井地域商铺市场价格
1.租金
当地域商铺租金均价为27元人民币/天·平方米，同一个商铺不一样地段租金悬殊也较大。新东安市场租金报价和东方广场成交租金价格在140-880元人民币/月·平方米之间。
2.售价
王府井地域寸土寸金，但销售市场并不活跃，市场销售成交案例较少，现在在售商铺关键是丹耀大厦1-5层商铺，首层优质商铺实际成交价格为48000元人民币/平方米，地下一层28000元/平方米，地上二层30000元/平方米。

二 写字楼市场
㈠ 写字楼需求以国际著名商贸企业、IT企业、文化企业为主
王府井特殊商业地位吸引了众多国际著名商贸企业入驻设置中国地域总部，如可口可乐、安利、阿迪达斯、美津浓、PUMA、MARYKAY、杉杉法涵诗等。王府世纪还未开盘，美国暇步士衣饰便已租用200平方米作为总部。新东安正和一家英国消费品企业商谈800平方米出租事宜。
各写字楼内IT企业全部占较大百分比，如思科、朗讯、英特尔和中国瀛海威等各类网络企业。东方广场最大用户思科网络继去年10月整租2个楼层共5791平方米以后，今年又扩租3个楼层共8788平方米。加拿大北方电讯1998年从长安俱乐部搬出整租新东安C座，共6层15000平方米，C座所以命名“北方电讯大楼”。
中央美院周围也诞生了文化广告、形象设计、摄影工作室等时尚行业，新东安、世纪大厦、文达写字楼内这类企业较多，如西蔓色彩工作室、东田形象设计、黑冰摄影室、曼迪新航线摄影等，她们在北京时尚界含有一定著名度。
㈡ 租售价格及空置率
1.售价
1996年世纪大厦在香港出售，定价高达$3000/平方米。王府井地域写字楼现在售价范围在$-2200/平方米之间，销售价格展现理性回归。
2. 租金
10个项目中，东方广场、新东安写字楼、柏景大厦、文达大厦只租不卖，其它项目也以出租为主。现在中高级写字楼租金范围在$15-26/月·平方米。新中原大厦和王府世纪采取低价入市，租金报价较低，分别为$16/月·平方米和$18/月·平方米，免租期优惠分别为30天和90天。部分项目租金内包含物业管理费，这些项目为：世纪大厦、新中原大厦、王府世纪、文达写字楼、北计大楼、好友写字楼。
3.空置率
因为多数项目为老项目，各项目包含低级写字楼空置率全部较低。近期项目东方广场按现房分期出租策略，现在一期空置率为20%，二期于今年开租，三座楼有两座楼顶部三层被整租，空置率为85%。新中原大厦在近期处理产权问题以后，低价入市。该项目地面部分共有九层，除一层自用，三层被整租外，现在可供出租层面为2-4层和7层，7层留待整租。

三 公寓市场
㈠ 公寓供给量少
王府井地域在1996年以前没有公寓项目，关键以商业为主。1997年第一个公寓项目——王府井世纪广场对外销售，共有120套公寓，1999年至王府井地域一直保持较少供给量。现有世纪广场、丽苑公寓、丹耀公寓，东方广场公寓四个项目，其中丽苑公寓和东方广场只租不售，丹耀公寓现以销售为主，世纪广场租售并举，共提供公寓633套。王府井和CBD地域、北京市整体水平相比，供给总量也比较少。（供给量界定时间以开盘为准）
㈡ 用户组成
当地域租赁用户多数是外籍人士，以旅游和商务用途为主。销售市场用户关键为回国华侨、港澳台人士、商务人群、大陆高收入阶层和投资性用户，而且多数为数次置业者，以自住和商务用途为主。
㈢ 王府井地域公寓市场租售情况
1. 销售价格
王府井地域公寓交易量不多，地域著名度对公寓项目标影响不大。现在在售丹耀公寓和世纪广场销售均价和起价为$2500/平方米（￥20750/平方米）。丽苑公寓和东方广场是港商开发项目，为寻求长久投资回报率，均为只租不卖。
2. 租金水平
丽苑公寓是市场上最高级服务式公寓之一，租金为33美元/月.平方米。
3. 空置率
王府井地域近几年关键以出租物业为主，正在出租物业为丽苑公寓和王府井世纪广场。丽苑公寓一居室和两居室（二居室和三居室只针对六个月以上长租户）空置率低于5%，比套间空置率还低，总体出租率低于30%。世纪广场已全部销售完成，现在是小业主在二手出租，整体空置率约为15%。
4. 供给数量
近期新增供给有五星级饭店东方海逸酒店595间客房，豪华间387间，套间207间，总统套间1间。
第四节 王府井商圈未来发展展望
一 硬件设施基础完备
1.外部交通网络
王府井地域外部交通网络比较完善。现在，周围道路关键有：东有东单北大街---东四南大街，和东二环路相距不远；西有南河沿大街---北河沿大街；南有东长安街，可方便使用一线地铁交通（地面有地铁王府井站）；北有五四大街---东四西大街，和平安大街邻近。
计划建设中地铁五号线，该地铁线是北京地铁路网中南北向轨道交通线，现已开工，估计完工。地铁五号线南起丰台区宋家庄，经东单北大街---东四南大街，北至昌平区境内东三旗(太平庄)，在本项目周围设有3座车站，分别为东单站、灯市口站及东四站。
2. 内部交通线路
王府井主街（南起东单三条北至金鱼胡同路段）为完全步行街，原在王府井步行街上行驶公交车一律绕行。
王府井北街（南起金鱼胡同北至灯市口大街路段）为公交步行街，只许可公交车及由南向北社会车辆行驶。
东安门大街和金鱼胡同是当地域最关键东西向联络道路。
王府井大街西侧辅路。伴随三期改造工程完工，该辅路已经打通至霞公府， 处理了向西方向出行交通。
金宝街道路。该道路完工后将最终缓解王府井、东单地域交通压力并完善该地域市政条件。
结合绿屋百货、吉祥戏院和天主教堂改造，在其东侧开辟南北向道路，连接金鱼胡同 至柏树胡同四条东西向道路。
3.市政设施
王府井商业街从1993年即开始进行改造，现在一期、二期和三期整改改造工程已经结束。经过整改，该地域市政设施，包含上水、雨水、污水、供热、煤气、供电、电信等已比较齐全、完善，能够满足王府井地域项目开发建设和使用需要。

二、地域发展宏观环境
伴随中国逐步迈入WTO大门，中国经济和国际经济融为一体，中国、北京再次成为世界关注热点地域。北京经济连续快速发展，多种商贸活动越来越频繁，人民收入水平普遍提升，王府井商业区多种物业拥有了越来越多业务支撑和更多购置力强各类客源。北京市独特政治经济地位给予了王府井地域巨大发展机会。
王府井商业区经过8年多时间改造，已逐步建设成为一个市政基础设施超前、环境优美、文化气氛浓厚，集商业、办公、居住、娱乐、旅游观光、展示博览等功效于一体现代化综合功效街区。国务院、北京市及东城区政府对王府井商业区改造建设大力支持，确保了王府井地域健康发展和在该地域进行房地产投资稳定回报。东方广场、新东安能够吸引国际金融商贸企业，从而带动王府井地域商务形象提升。
王府井地域在含有巨大发展机会同时，也存在着部分困难和挑战，如城市中心区土地持有者复杂，开发用地产权不明，多头管理严重；拆迁成本过高；开发商资金和实力不够，营销推广力度较小；在北京市区域竞争格局中，王府井地域开发速度落后于CBD、燕莎商圈和亚运村等地域，处于竞争下风。伴随街区改造进行，将有较大规模商业、办公、居住类物业面市，市场竞争将逐步趋于猛烈。

三、政府政策成为区域发展关键原因
王府井商业区新一轮发展机遇已经来临，北京市和东城区政府政策扶持将对该地域发展起关键性作用。现在，王府井地域早期立项未能准期开发项目，不外乎以下原因：
1、开发用地产权复杂，地价成本高昂，利益关系难以理顺，造成项目搁浅。
2、拆迁成本较高，拆迁难度较大，拆迁期限过长，项目开发风险增大。
3、早期开发项目标开发企业多数由土地使用单位产生，责权不明，开发商不含有开发大型、高级项目标实力。
所以，在该地域房地产项目开发中，政府必需加强对土地持有者管理，理顺产权关系，协调好拆迁各方利益关系，加强对开发商准入条件限制，确保开发企业资金和技术实力，确保王府井商业区项目标成功开发。

四、有实力、高水平开发商是区域发展驱动力
王府井地域不乏开发成功品牌项目，如王府世纪广场、王府饭店、丽苑公寓、新东安市场和东方广场等不仅著名全北京市，甚至名扬海外。这些项目标开发商含有雄厚资金实力和丰富大型项目标开发和经营管理经验，有足够实力抵御开发和经营过程中风险，成为王府井商业区开发中“领头羊”。未来几年内，王府井商业区房地产项目开发应以中国外著名房地产企业为主，剔除以投机和爆炒为目标开发商，遵照市场游戏规则，真正实现区域房地产开发市场化和商品化，实现王府井商业区持久、健康发展。

第五节 类似标情况
一 柏景商业大厦
在灯市口大街，离本标约200米。97年完工甲级写字楼，车位充足，装修豪华。只租不售，租金天天每平方米4.2元。
二 华翔商务大楼
在灯市口大街，离本标约200米。约90年军工综合楼，共5层，在设计和档次上和本标类似，无电梯，车位紧缺。只租不售，租金天天每平方米2.63元。

第三章 标实景图

标后面

第四章 项目价格测算
我企业对该项目及项目周围市场进行了具体调查，了解到该标基础情况及周围项目情况。依据《城镇土地估价规程》中相关估价规程，依据该标用途、特点，和标相关资料进行分析，采取收益现值法对标进行价格测算。此次对标价格测算基准日为4月2日。

第一节 收益现值法计算原理
所谓收益现值法是指经过估算评定资产未来预期收益并折算成现值，采取合适资本化率，将预期估价对象房地产未来各期正常纯收益核实到估价对象现值，将其之和得出估价对象房地产收益价格。
购置者购入上述房产，关键用途应是用于出租、出售或经营三个方面。从取得资料来看，我们已取得了大量委估房屋建筑物类似房屋建筑物出租价格，假如购置者用于出售，未来收益无法估计；假如用于经营，购置者还需再投入大量资金，不能立即取得利润，而且经营类型选择对收益也有很大差异，所以其经营收益也极难估计。
所以，此次评定是以委估房屋出租来测算其收益。我企业依据标物性质进行测算，具体以下：
一、租赁收入
（1）年潜在毛收入
评定人员经过对委托评定项目所在地域其它商业现在租金水平调查，结合委托评定项目经营实际情况，确定委托评定项目标租金。
（2）年有效毛收入
依据评定人员市场调查,经分析确定委托评定项目因托欠租金其它原因造成收入损失按毛租金收入一定比率计取。
二、年客观经营成本
①税费
两税一费：营业税、城建税、教育费附加
按年租金有效收入一定比率计取。
②管理费
包含职员工资、福利费等，按年租金有效收入一定比率计取。
③维修费
按年租金有效收入一定比率计取。
④不可预见费
按年租金有效收入一定比率计取。
年客观经营成本:
年客观经营成本=（1）+（2）+（3）+（4）
三、年净收益
年净收益=年租赁有效收入-年客观经营成本
四、资本化率确实定
资本化率是以无风险酬劳率及风险利率来确定。
委托项目为商业使用,考虑到北京市房地产整体租金水平基础平稳,综合权衡认为委托评定项目标年净收益在剩下年限保持不变。
五、委托评定房地产收益价格

A 1
房地产收益价格=[ × （ 1- ）]
R （1+R）N
其中：A为年净收益；
R为资本化率；
N为经营使用年限，综合考虑委托项目标经营使用年限。

第二节 收益现值法计算过程
本标用于出租综合楼建筑面积为3043.6平方米。依据现实状况及结合标周围情况，假设标地下一层至地上二层做为商业出租，如餐饮、娱乐等，二层以上做办公出租。
一、租赁收入
（1）年潜在毛收入
标地下1层至地上2层为商业用途，如餐饮、歌厅，三层以上为办公。地下室402.6平方米，1、2层依据调查约1050平方米，三层以上面积约1550平方米，平房约40平方米。
我企业经过对拟拍卖标所在地域其它类似标现在租金水平调查，结合本标经营实际情况，该片区商业租金在4.6—29元/天.平方米，确定本标地下1层至地上2层平均租金为6元/天.平方米，3层以上为办公，租金为2.5元/天.平方米，平房作为隶属设施，不计租金收入，确定潜在毛收入为：
潜在毛收入=（1050+402.6）×365×6+1550×2.5×360
=4576194元
（2）年有效毛收入
依据市场调查,经分析确定标有效空置率为10%,则有效毛收入为:
有效毛收入=4576194×90%=4118575元

二、年客观经营成本
①税费
两税一费：营业税、城建税、教育费附加
按年租金有效收入5.5%计取，为：
4118575×5.5%=226522（元）
②管理费
包含职员工资、福利费等，按年租金有效收入5%计取，为；
4118575×5%=205929（元）
③维修费
按年租金有效收入2%计取，为：
4118575×2%=82371（元）
④不可预见费
按年租金有效收入3%计取，为：
4118575×3%=123557（元）
年客观经营成本:
年客观经营成本=（1）+（2）+（3）+（4）
=638379（元）

三、年净收益
年净收益=年租赁有效收入-年客观经营成本
=411
=3480196元

四、资本化率确实定
资本化率是以将纯收益还原为价格利率，其实质是一个资本投资收益率。通常来讲，收益率大小和投资风险大小成正比，风险越大，收益率越高，风险越低，收益率也就越低。由此可见，收益法中所采取还原利率应等同于取得房地产所产生纯收益含有相同风险资本收益率。因为房地产投资和开发受到很多不确定原因影响，诸如政治环境、经济情况起伏、产业政策改变、利率升降等。房地产位置固定性特点使其逃避风险能力很低，而且房地产投资规模大、开发周期长、使用期长，现在中国房地产市场在管理制度上还存在着一定不完善之处，所以通常认为房地产业是一个较经典风险行业。
此次评定中我们采取无风险酬劳率加风险酬劳率来确定资本化率，其中无风险酬劳率我们取凭证式国债()三年期3.37％，风险酬劳率我们综合考虑委估物业经营特点，将投资该项目风险和其它项目投资风险进行比较分析，并依据经验判定风险酬劳率取值为7％，那么资本化率应为10.37％。
委托项目为商业使用,考虑到北京市房地产整体租金水平基础平稳,综合权衡认为委托评定项目标年净收益在剩下年限保持不变。

五、委托评定房地产收益价格
A 1
房地产收益价格=[ × （ 1- ）]
R （1+R）N
其中：A为年净收益；
R为资本化率；
N为经营使用年限，综合考虑标为划拨用地，如补交土地出让金后其经营使用年限为50年。
房地产收益价格=3480196/10.37%×[1-1/（1+10.37%）50]
= 3480196/10.37%×0.999
=33526671

第三节 标起拍价及预期价值
一、标起拍价
依据我企业拍卖经验，设定标起拍价为3000万元，再制订合理竞价阶梯，具体以下：
在3000——3100万元之间每次竞价阶梯为5万元；
在3100以上竞价阶梯恢复到10万元每次。
二、预期价值
依据上述价格测算，该标拍卖市场预期价值为33526671元，取整人民币3353万元。
我企业利用拍卖特点和技巧，结合我企业首席拍卖师主持策略努力争取将价格拍得超出预期价值。
第五章 拍卖方案
一 拍卖标基础情况
1.标情况描述：灯市口西街18号房产，地下1层及地上1层为商业如餐饮、歌厅，二层以上为办公楼，剩下部分为平房，依据标实际情况可将2层开发为餐饮。在整栋楼中地下1层至地上2层不管在出租还是销售中，价值在整个楼中算最值钱部分。
标南边为拟开发王府井富阳广场，富阳广场是以旅游购物为关键，同时集合了餐饮、休闲娱乐和健身、商务等为一体大型商业广场。但富阳广场不完全临街，假如本标不被富阳广场所用，其交通出口将成为富阳发展重大障碍。
2.产权情况：该标产权属于新华通讯社北京分社。标为划拨用地，如办理产权交割须补交一定土地出让金，据了解土地出让金约1000万元。

二 用户分析
一类用户是投资机构，她们购置该标关键作为投资项目，然后用于经营，或出租或出售。这些用户关键追求其长远利益或差额利润，投资机构能够考虑整体购置。但投资机构通常要求要有一定回报，其对价格原因制订尤为敏感，从她们角度考虑，收益法是她们最能接收和最有操作意义方法。这类用户中含有代表性为山西投资用户，近两年因为能源价格暴涨，山西煤炭经营者一夜间暴富，促进其在京城繁荣地段购置固定资产作为投资。在本企业召开千万元以上固定资产拍卖会上，常常抢购这类标，并成为我企业用户资源库中会员用户。
还有一类是自用用户，这类用户关键考虑是标地段和配套。本标地段繁荣，但配套设施较差，仅有几辆停车位极难让自用型用户接收竞买。
我企业接收本项目后，经过我企业用户贮备库中大量潜在买家沟通，及周围用户调查，总结了以下几类特感爱好潜在买家。
A、三花置业 B、山西投资用户
C、新加坡凯置地房地产投资基金 D、福建利嘉集团
E、某上市企业 F、香港稳得福投资企业
G、东长安集团 H、澳洲麦格里集团
F、日本太平洋幸运企业管理企业
经过前段时间招商运作，现在已经有十几家用户对该标和我企业进行了初步沟通，其中大部分表示出浓厚爱好。这里面投资机构达成50%。她们中间有部分大国际基金集团，也有部分民营投资机构，还有部分上市企业，大多实力较强，有用户已经和我企业合作过几次，相互信任度较高。
三 拍卖佣金及费用方案
假如我企业能有幸和贵社签署《委托拍卖协议》，灯市口西街18号贵社房产经我企业拍卖成交，贵企业应向我企业支付拍卖成交价0.5%佣金，无须另外支付其它任何费用。
拍卖标在《委托拍卖协议》期限内未成交，贵社无须向我企业支付任何费用。

四 付款方法及期限
依据我企业和用户沟通情况，如拍卖成交可一次性付清拍卖成交价款。付款期限为20个工作日。

五 拍卖时间及计划
若我企业有幸和贵社签署《委托拍卖协议》，初定拍卖计划以下：
1.签署协议后用1个月进行项目招商；
2.签署协议后第2个月进行公开拍卖；
3.拍卖成交后20个工作日内付清全款，付清全款后5个工作内开始办理产权过户手续。

六 预展招商方案
预展招商是拍卖活动中最关键阶段，良好预展招商工作是确保拍卖成功必需前提。预展招商也是拍卖企业能力直接表现。
针对该拍卖项目标预展招商工作，我企业将充足发挥和利用本身优势和资源，基于网上和传统拍卖相结合业务模式，表现服务为本经营理念。在主动向现有用户推介同时尽可能开发潜在用户资源。
A、招商方案
招商关键采取以下方法：
①、在传统平面媒体上，公布招商公告，增加受众人群。依据媒体影响力和标特点，选择《北京晚报》、《北京青年报》、《中国房地产报》等报刊媒体，在拍卖招商工作正式开始后第一周发表，依据招商工作进展情况，招商公告具体公布时间可能会有对应调整；
②、充足利用中拍网独有多种资源优势，设置网上拍卖专场和我企业新开发视频全景分段、展示技术，配以图文并茂形式，全方位具体介绍标情况，向遍布全国中拍网用户进行招商（网上站项目专场页见附件）；
③、向我企业固定用户群体进行直接招商；
④、经过需求分析和多渠道了解，确定潜在用户，进行定向招商。
B、预展方案
我企业将设置专案工作组，专门负责该项目标预展招商工作，包含和用户洽谈、介绍拍卖标情况和陪用户现场考察等，保持联络通畅。
依据用户需求出发，在了解买家愿望基础上，向用户提供专业细致服务。就用户最关心价格，我企业将向用户提供该区域商用楼市场情况，让用户了解本项目相对市场价格优势。我企业依据对该区域写字楼市场了解，分析该项目标价格空间，同时为用户计算投资价值。
我企业将制作包含视频录相及360度环景展示光盘，以直观形式正确详实向用户介绍标情况。
七 拍卖方法和拍卖会
A、拍卖方法
依据我企业优势和拍卖标特点，我们将采取传统拍卖和网上拍卖相结合形式进行拍卖，即在现场和中拍网上同时拍卖。自此基础上，我企业还将利用又我企业最新开发音、视频同时网上---现场竞价系统，这种新型拍卖形式将突出此次拍卖会务实和创新，为贵行资产处理工作开创新方法，发明良好社会效益，愈加好宣传贵办资产处理工作。
B、拍卖会举行
《委托拍卖协议》签署以后我企业将在拍卖会前一周在热门报刊媒体上公布拍卖公告。拍卖地点在金隅大厦我企业拍卖厅。
C、拍卖会组织
在贵行及相关部门监督下，对拍卖标进行公开拍卖。拍卖会上邀请北京长安公证处对本标整个拍卖会过程进行公证，同时邀工商部门对整场拍卖会进行监督。拍卖会现场设置竞买登记处、拍卖台、统计台、贵社监拍台、公证席、工商监拍席和网络直播席。拍卖会由我企业首席拍卖师——张毅主持，首先宣读《竞买规则》，然后进行拍卖，成交后和买受人签署《成交确定书》，最终由公证人员对整个拍卖会出公证书。
D、成交结算
拍卖成交后，我企业将督促买受人按协议要求按时支付拍卖价款，并帮助贵社和买受人办理房地产过户手续事宜。

第六章 中拍在线拍卖特点
一 企业特点
1、企业拥有中拍网（）是中国规模最大，运作最规范，唯一一家被中国贸易局认可，中国唯一一家为全国全部拍卖企业提供网上拍卖平台专业拍卖网站。中拍网现在拥有900余家遍布全国各地拍卖企业会员单位。同时企业网上用户资源库，至今在全国及境外投资用户约有10万名。
2、本企业在中国拍卖行业协会—和—全国拍卖企业资质评定中被评为AA级拍卖企业。
3、连续4年被北京市高级人民法院将我企业列为北京法院系统推荐选择拍卖机构。
４、被全国最高级人民法院列为首批推荐选择拍卖机构。
5、 北京市工商局评为“守信企业”。

二 行业内部优势
◆业务管理：企业采取网上网下相结合操作模式，对拍卖工作进行合理科学管理和专业分工，有效提升了服务水平和营销能力，取得了良好效果。
◆信 誉：企业自成立起就以“严谨、求实、诚信”作风，稳健开展企业业务。企业从未发生过商业纠纷，形成了良好商业信誉。
◆公共关系：企业经过开展拍卖工作，和相关政府职能部门建立了良好合作关系。
◆宣传推广：经过中拍网和关系良好平面媒体，拍卖信息能够得到广泛宣传。
◆异地处理：经过中拍网、股东单位和会员单位使企业能够在全国范围内开展业务。
◆售后服务：企业设有专业售后服务部，专员办理每个项目标产权交接和产权过户。
◆金融服务：自起，我企业和建设银行、交通银行在二手房屋贷款业务开展广泛合作，取得成功。同时我企业也是最先在北京房地产拍卖市场引入按揭拍卖企业之一。
◆经纪企业合作：我企业已基础建立起一整套经纪企业合作体系，为大型项目运作提供全方位策划、担保、保险等服务。
◆强大信息化平台：中拍网多年自主研发“拍卖业务内部管理
软件---金槌软件”；“中拍网当地录入上传系统”；“拍卖会现场管理软件”等软件产品已广泛应用于全国拍卖企业中，得到了中国拍卖业同仁一致认同。中拍网推出“网上拍卖会系统” 更是依据传统拍卖行业特点，结合网络优势，自主设计研发一套适合拍卖行业使用多媒体音视频网上拍卖系统，利用它可轻松搭建属于拍卖企业自己音视频拍卖平台。整个系统使用方便，可提供完善网上拍卖、网上-----现场同时竞拍、视频直播、视频录像、图文资料展示、用户管理等服务。其技术在中国达成了独创、领先水平。

三 我企业近几年房地产拍卖业绩
◆中国网上成交最大标——河南体育场在中拍网拍卖成功，成交额2.01亿元。
◆我企业负担了北京市第二中级人民法院最大一宗拍卖标——北京清华园三才堂房地产拍卖工作，并拍卖成功，成交额4830万元。这次拍卖全国首次采取现场竞价和网上竞价同时互动拍卖方法引发了广泛关注，取得了经济效益和社会效益双丰收。北京清华园三才堂房