沈阳酒店市场分析全模板.doc

9.0 酒店市场分析9.1 整体市场分析􀂾 考虑到本项目发展酒店物业可能性，和未来市场竞争和未来市场发展不确定性原因，本章节针对沈阳市酒店市场进行了全方面剖析；关键是在四星和五星级酒店（包含准四、准五星级酒店）。􀂾 伴随沈阳市政府主动把握现在发展机遇和国家对应振兴东北经济政策出台后，沈阳市在东北地域以至东北亚城市定位已日渐明确。沈阳市每十二个月举行全国、国际性会议也对应增加，为酒店业带来了较多机会。􀂾 90 年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了部分国际著名酒店集团，包含州际酒店管理集团、万豪及香格里拉集团等全部纷纷进入沈阳酒店市场。这些酒店每十二个月共接待来自全国各地和20 多个国家和地域游客或商务人士。9.2 酒店供给情况􀂾 现在，沈阳市星级酒店数量是115 家，其中1 星级至5 星级酒店数量分别是15 家、25 家、54 家、15 家和71家。􀂾 从数量上看，沈阳市酒店以3 星级为主导，其次为2 星级居多。图1：沈阳市各星级酒店区域分布􀂾 从区域来看，沈阳酒店关键分布在和平、沈河区和皇姑区等动比较频繁区域。该3 个区共有80 家酒店，占全市总71%􀂾 因为本汇报研究关键是在4 星级及5 星级酒店（包含准4、级酒店），以下章节将只讨论4 星级或以上酒店（下简称为高店）市场表现。图2：沈阳4 星级以上酒店房间数历史供给情况（1995-）9.0 酒店市场分析􀂾 截至到 年10 月，沈阳市共有21 家高星级酒店，共提供5,348间客房，其中4 星级和5 星级酒店提供客房数分别为3,638 和1,810间。􀂾 在过去11 年中，沈阳市共增加了13 家4 星级和6 家5 星级酒店，客房数由1994 年860 间上升至 年5,348 间。􀂾 沈阳市高星级酒店市场发展大致可分为二个阶段：第一个阶段是1999 年以前，第二个阶段是1999 年以后。􀂾 第一个阶段：在1999 年以前，沈阳市并没有5 星级酒店出现，这一时期4 星级酒店规模通常在200-300 间客房，当初在4 星级酒店中，商贸酒店不管在规模或装修标准上全部是居首。而且这阶段酒店供给量较慢，平均每十二个月增加一家。􀂾 第二个阶段：在1999 以后，沈阳市高星级酒店落成量显著较快，平均每十二个月增加二家，但这阶段落成高星级酒店规模较少，新增4星级平均客房数只有168 间。1999 年皇朝万豪酒店落成，成为沈阳第一家5 星级酒店，由万豪国际酒店管理企业管理。除 年落成较具规模喜来登酒店提供552 间客房之外，其它相继落成5 星级酒店规模相对较少，平均只有202 间客房。表：沈阳市现有四、五星级酒店情况：9.0 酒店市场分析名称客房数量开业时间5星级酒店皇朝万豪酒店4491999沈阳绿岛酒店127沈阳洲际酒店272丽全部喜来登酒店552拂晓国际酒店240凯宾斯基大酒店1704星级酒店辽宁大厦3991959辽宁凤凰饭店2001984凯莱大酒店2831995商贸酒店5881996高登大酒店1801997金全部饭店2281998格林大饭店2251998沈阳假日酒店186时代广场大酒店274世星国际酒店200辽宁政协会馆106荣富酒店120新世界饭店2611994七宝山饭店160三隆中天酒店1289.0 酒店市场分析9.3 高星级酒店分布和集中区域􀂾 沈阳市在中国东北部，是辽宁省省会城市，也是整个东北部地域全部城市中关键商务活动目标地之一，沈阳市酒店物业也多数针对会议、商务等不一样需求而进行定位并提供服务。图3：沈阳市高呈星级酒店分布􀂾 从区域分布上来看，在现在现有21 家高星级酒店5349 客房中，大东区提供240 间，和平区2994 间，皇姑区705 间，沈河区962，铁西区提供320 间，苏家屯区只提供一家酒店，其客房数量为127。由此可见沈阳市和平区可提供高星级酒店客房数量所占百分比最大，超出50，酒店分布集中现象十分显著。􀂾 沈阳市五星级酒店除了拂晓国际酒店在大东区；绿岛酒店在苏家屯区以外，其它在青年大街和南京北街上。沈阳市四星级酒店分布比较零碎，关键集中在沈阳北站，中华大街，黄河南大街和铁西区􀂾 酒店区位及其周围环境是决定其定位差异关键原因。不过因为本项目研究着重于四星级以上酒店物业，而沈阳市酒店通常以商务和会议用户居多，所以，从单纯意义上，能够认为沈阳市酒店关键以提供商务和会议相关服务为发展依靠。图4 为沈阳市关键高星级酒店集中区域示意图9.0 酒店市场分析从上图4 能够看出，沈阳市四星级以上酒店关键集中在以下地域：􀁹 和平区􀁹 皇姑区􀁹 沈河区沈阳市高星级酒店关键分布在和平区、沈河区及皇姑区。区域位置和商业气氛是关键分布条件，和平区和沈河区是沈阳市两个关键商业区，所以能够看出酒店对应集中在商务活动比较频繁地域。1) 和平区􀂾 和平区地处沈阳市中心区域，是沈阳市关键商业活动中心区同时能够说也是连接沈阳各个区域交通枢纽，所以使得此区域人流相对较大，再加上此区域商业网点数量较多等原因，造成此区域酒店数量较多，是沈阳酒店业发展较早一个地域。􀂾 此区域高星级酒店聚集，地域现有四、五星级酒店10 个，总客房数为2,994 间。其中，五星级酒店4 个（包含准5 星酒店），总客房数为1,443 间。区域内最早4 星级酒店是建于1994 年新世界酒店，而最早在沈阳出现5 星级酒店也落户该地域。􀂾 另外，和平区也同时拥有现在在沈阳最具规模3 家高星级酒店：皇朝万豪酒店、丽全部喜来登酒店和商贸酒店。表：和平区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间皇朝万豪酒店青年大街388 号5 星级4491999沈阳洲际酒店南京北街208 号5星级272丽全部喜来登酒店青年大街386 号5星级552凯宾斯基大酒店青年大街109 号准5 星级170新世界酒店南京南街2 号4星级2611994商贸酒店中华路68号4星级5881996金全部饭店太原南街189 号4星级2281998沈阳假日酒店南京北街204 号4星级186七宝山饭店十一纬路79-81 号4星级160三隆中天酒店和平北大街91 号准4 星级1289.0 酒店市场分析因为区域内酒店开业时间相对较晚，所以区域内酒店硬件及配套设施相对很好。􀂾 从地理位置来看，此区域内5 星级酒店关键集中在青年大街沿线，此大街是沈阳市关键交通枢纽地带，而4 星级酒店则集中在人流量相对较大太原街。2) 皇姑区􀂾 沈阳市旅游行业和其它城市相比并不十分发达，不过大型商业设施关键是集中在以和平区为关键周围区域，而皇姑区即是这么一个区域，皇姑区内多种商业设施比较发达，是会议和商务活动中心地带。而且其它辅助性设施也比较齐备。此区域内最早酒店是建设于1959 年辽宁大厦，该地域现有四星级酒店3 家，总客房数为705 间。􀂾 该区域也是现在沈阳市连接大型商业圈最多一个区域，现在是沈阳市最有影响力商务办公中心区。现在沈阳市正在开启CBD 计划，距离该区域仅2.5 公里，使得该地域地位更为突出。􀂾 当地域作为沈阳商务中心区，存在大量商务需求，该类需求对酒店位置、环境、商务配套设施、服务水平等全部含有较高要求，所以推进了区域酒店向高级次、国际化方向发展，且在全市含有很强竞争力。表：皇姑区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间辽宁大厦黄河南大街105 号43991959凤凰饭店黄河南大街109 号42001984政协会馆崇山东路73 号4106􀂾 此区域内高星级酒店数量不多，只有3 家，但其中2 家集中在黄河南大街一线，周围商务气氛较为浓厚，酒店档次和质量和和平区酒店相比，酒店软硬件设施相对较弱。􀂾 区域内酒店关键客源来自于商务和会议需求。3) 沈河区􀂾 因为此区域和和平、皇姑两区紧密相连，所以地理位置上比较有优势，既是商务、会议关键地域同时也是外国人相对比较集中区域。高星级酒店数量有4 家。􀂾 现有4 个4 星级酒店提供总客房962 间。表：沈河区四星级以上酒店列表9.0 酒店市场分析名称位置星级客房数量开业时间凯莱大酒店北站迎宾路32 号42831995高登大酒店青年大街52 号41801997格林大饭店北站路72 号42251998时代广场大酒店北站路99 号4274􀂾 沈河区内有四星级酒店4 家，且分布集中，3 家集中在沈阳市北站周围，另外1 家在青年大街，和和平区酒店相连。9.4 酒店入住率和租金情况􀂾 沈阳市并不是一个以旅游为主城市，但作为辽宁省省会城市，同时也是整个东北地域文化、经济活动中心城市，再加上多年来得到政府支持，在沈阳举行大型会议会展及商务考察活动日益频繁，并带动整体酒店市场需求。􀂾 因为沈阳市酒店需求关键来自商务及会议，而这些活动通常全部会集中在每十二个月3-10 月举行，所以每十二个月这段时间便是酒店业旺季，而当冬天开始来临时侯即每十二个月11-12 月是酒店业平季，淡季则是1-2 月入冬下雪时期，这一时期酒店入住率全部在50%左右甚至更低。图：沈阳市酒店客房平均年入住率改变图（-）图显示，沈阳市高星级酒店客房入住率在过去五年，除 年非典期间，年均入住率全部在60%以上。􀂾 从 年到 年，沈阳市高星级酒店整体入住率呈下降趋势，但并不代表酒店业不景气，是因为该时期沈阳市酒店数量增加速度较快所造成。这3 年间共增加6 家高星级酒店，新增客房达1,650间，是 年客房数5 倍。􀂾 年沈阳市5 星级和4 星级酒店入住率分别为73%和64%。􀂾 沈阳市现在5 星级酒店平均房价在500 元/天，这和其它相同二线省市相比属于偏低水平：江苏、浙江省平均5 星级房价为620 元/天；天津、山东省为577 元/天。9.0 酒店市场分析􀂾 因为拂晓国际酒店和绿岛酒店距离传统商业区较远，所以以较低价格来吸引客人。 年，拂晓国际和沈阳绿岛房价分别为430 元/天和380 元/天；入住率分别是72% 和45%。􀂾 而在市中心5 星级酒店中以喜来登房价最低、但入住率最高，其最低协议价为430 元/天， 年平均入住达83%，据了解其在旺季时，入住率更高达90%。􀂾 在4 星级酒店中，以荣富和商贸房价最高，分别为400 元/天和390 元/天。这两家酒店均以5 星级标准来建设，荣富酒店是在 年才投入使用，所以其入住率未能反应实质情况。另外商贸酒店不管在建设水平、酒店管理、位置、规模等方面全部比其它同级酒店优越，故商贸酒店能够在较高房价下同时取得较高入住率, 达70%。9.5 各酒店会议和房间比较􀂾 为了适应沈阳市会议及商务客人需求，沈阳市各大酒店对其会议及相关设施全部作了全方面部署，并不停加以改善。表：沈阳市现有四五星级酒店会议设施情况五星级酒店酒店宴会厅及会议室个数最大会议室情况面积最大人数层高日租金皇朝万豪酒店125646008.218,000丽全部喜来登饭店117686503.415,000洲际酒店82753503.69,000拂晓国际酒店1088812008.518,000凯宾斯基大酒店66266503.219,500四星级酒店商贸饭店144295005.611,000辽宁政协会馆5840230510,000时代广场酒店46375003.39,000凯莱大酒店45514003.28,000高登大酒店46004004.48,000􀂾 总来说，沈阳市高星级酒店中缺乏规格及设施上全部比较理想会议及宴会厅。各酒店会议室不是层高低，就是容纳能力有限。􀂾 现在，以拂晓国际酒店最大会议室容纳量增大，达1,200 人，而该会议室层高也是现在各酒店中最高达8.5 米。􀂾 而4 星级酒店内会议 设施，不管在规模、容纳量或层高等方面，通常全部比5 星级要差。表：沈阳现相关键高星级酒店房间情况：酒店房型面积（平方米）房间套数房间种类皇朝万豪酒店42276449 间8种丽全部喜来登饭店40188552 间12种洲际酒店33300272 间14种拂晓国际酒店37338240 间9种凯宾斯基大酒店35180170 间10种商贸饭店36162588 间9种荣富酒店40120120 间4种七宝山饭店2680160 间4种凯莱大酒店30120289 间6种高登大酒店25110289 间5种辽宁政协会馆30130106 间4种辽宁凤凰饭店30130189 间6种格林大饭店2895185 间4种时代广场酒店32120274 间7种沈阳金全部饭店35120227 间5种􀂾 从客房种类来看，五星级酒店房间种类可选择性较多，通常全部有8种以上房型，客房面积也比较大，而在四星级酒店中，除了商贸酒店有9 种房型，房间面积较大外，其它四星级酒店房型数量较少，9.0 酒店市场分析只能提供4-7 种房型，房间面积也较小小结五星级四星级三星级数量61554标准间平均门市价705 元/天437 元/天310 元/天标准间平均成交价480 元/天336 元/天190 元/天平均入住率73%64%N/A客源75% 是商务客人70%是商务客人N/A酒店集中区域青年大街沈阳北站,中华路中华路和文化路以及北站􀂾 沈阳市五星级酒店标准间平均成交价格为480 元/天，平均入住率为73%；四星级酒店标准间平均成交价格为336 元/天，平均入住率为64%；三星级酒店标准间平均成交价格为190 元/天。􀂾 沈阳市四、五星级酒店以吸引商务客源为主。􀂾 沈阳市五星级酒店集中在青年大街沿线；四星级酒店集中在沈阳北站和中华路；三星级酒店集中在中华路、文化路和沈阳北站。9.0 酒店市场分析9.6 未来供给趋势分析􀂾 但依据现在掌握数据，在未来3-5 年内，共有四星和五星级酒店新增供给约13 家，提供客房将超出4,300 套。其中，估计5 星级酒店项目约5 个，提供客房约2,700 套，占未来新增供给63。因为其它新酒店项目标供给还未明确其星级标准，另外还会有些酒店处于计划之中，所以未来酒店数量存在低估可能。在这里有必需指出是，因为酒店市场受政策影响较大，存在较多不确定原因，所以除非已明确计划，不然其未来供给基础存在不确定性。表：沈阳未来酒店供给列表名称位置开业时间星级客房数量财富中心酒店沈河区北站路5400新恒基国际大厦西顺城街5900皇冠大酒店沈河区沈阳北站一路N/A5628/200银信国际酒店和平区民主路78 号-075400东北世贸广场大酒店沈河区北站路5N/A盛华苑酒店沈河区青年大街165号N/AN/AN/A华锐铜锣湾广场酒店沈河区北站惠工广场N/AN/AN/A中国女人街酒店浑南新区N/A5N/A五里河城酒店富丽华大酒店五里河体育场北侧沈河区敬宾街N/AN/AN/AN/AN/A万豪酒店二期2青年大街N/A5N/A万怡酒店和平区太原北街4N/A领先国际城沈河区青年大街市委对面5N/A图：未来酒店供给位置图9.0 酒店市场分析从图能够看出，未来酒店供给仍关键集中在和平、沈河等商务、会议会展比较集中区域，青年大街未来因为商务气氛日渐增加，酒店未来供给也对应有所增加。􀂾 建设中皇冠大酒店确定分二期开发，其中一期可提供客房628间，二期有200 间客房。􀂾 未来也将有不少现有酒店重新装修提升本身档次，升级为星级或更高星级酒店。􀂾 因为奥运会分赛场将安排在沈阳市浑南区，而此区域内现有酒店数量比较少，而且因为奥运会需求多偏好于4、5 星级优质酒店，所以该缺口将关键集中在4 星级及其以上档次酒店。沈阳市未来酒店供给档次将得到提升，包含财富、万怡、皇冠、新恒基等在内国际顶级酒店品牌将继续推进其开业计划，著名酒店品牌入市估计将使得沈阳酒店市场更为国际化，而市场竞争加剧和对管理水平依靠将愈加显著。􀂾 和此同时，有必需指出是，以上未来酒店供给统计更多依靠于发展商所公布开发计划及档次定位。然而，酒店物业成功开发同管理集团选择、内外装修设计和整体运行水平关系亲密，所以以上统计数据可能最终会和实际情况有所偏离，尤其是在项目标档次方面。9.7 需求趋势􀂾 前面章节分析了沈阳市酒店发展过程，酒店供给、分布及入住情况。在此，我们将针对酒店需求趋势来进行分析，挖掘酒店物业开发影响及启示。会展带动旅游􀂾 沈阳市缺乏高质量旅游资源，所以大部分到沈阳游客全部是以商务或会展为目标。9.0 酒店市场分析􀂾 据调查所得，5 星级酒店客源中有73%是商务客而4 星级则略低为70%。􀂾 沈阳是辽宁省省会，也是东北三省中心城市之一，是关键政治和商业中心，每十二个月全部会定时举行多种多样大型会展活动，如开发中国东北地域经济论坛 、“东北大振兴沈阳要先行”高层论坛 、中韩经贸论坛暨经贸洽谈会、亚太经合组织（APEC）社会劳动保障高层论坛、第二届世界华商企业科技创新合作交流会、英国斯托克港代表团洽谈会议。􀂾 年沈阳市共举行各类会展活动130 项，比 年增加71%。据教授估量，展览业产业带动系数为1:9 即展览馆收入1 元，相关收入为9 元，服务配套如酒店、餐饮等行业所以而受益。不仅为高级酒店会议室提供关键需求力量，其吸引国际和中国商务客人也为酒店客房和餐饮带来新用户起源。表：沈阳市 年大型会议情况 年沈阳市举行各项大型会议、展览和活动沈阳制博会-第五届中国国际装备制造业博览会 年中国东北国际地坪工业沈阳展览会 年第三届电力设备及技术（辽宁）展览会暨中国东北第九届国际电力电工及能源设备和技术展览会 年第七届东北国际建设工程机械，路桥设备暨专用车辆展览会中国东北第七届国际给排水，水处理技术设备及泵阀管道展览会 年沈阳世界园艺博览会9.0 酒店市场分析未来沈阳市承接大型国际、中国会议和跨国企业企业年会将连续增加，这部分人群对酒店需求一样会影响和促进沈阳市未来酒店业发展。􀂾 据估量，明年世界园艺博览会期间会有800 万人参观，其将为相关酒店，餐饮、购物等带来收入。体育产业和文化产业带动旅游沈阳市素有“体育强市”之称，常常举行大型体育赛事。沈阳市现有大小体育场馆9,600 多个，体育协会30 多个，俱乐部40多个，总量居全国同类城市前列。􀂾 现在，沈阳被正式列为北京 年奥运会足球项目预赛城市之一，为承接好此次国际大赛，市政府拟新建一座现代化体育场。􀂾 沈阳不仅体育设施齐备，而且含有体育消费群众基础。沈阳 年体育产业收入达成了16 多亿元。每次五里河体育场进行足球比赛，其周围餐饮、娱乐等消费场所，全部所以而座无虚席。􀂾 另外沈阳市现在把发展文化产业摆在了关键工作日程，确立了以文艺演出业、电影放映业等六大产业为主体文化产业新格局。􀂾 文化产业发展能够有力带动相关产业发展。经过举行大型文艺演出，在取得票房收入同时，也给周围餐饮、酒店增添了不小需求。9.0 酒店市场分析9.7.1 国外客源分析图: 1997 年 年沈阳国际旅游人数沈阳市旅游业外汇收入在辽宁省位居第二位。 年，整年接待旅游者总人数2,845.3 万人次，其中中国旅游者2818 万人次，入境旅游27.3 万人次；旅游业总收入181.3 亿元人民币。􀂾 年来沈阳国际旅游人数达成27.3 万，比1997 年增加12.1 万, 平均年增加为8.7。􀂾 据统计，入境旅游客平均在沈阳逗留3 天左右。9.0 酒店市场分析表 年 年按国籍前十名国家人数统计国家及地域人数国家及地域人数1韩国101,6191韩国93,9492日本49,5152日本23,4743俄罗斯10,9963俄罗斯7,0384美国7,0744美国5,9885新加坡4,2655新加坡3,3596马来西亚3,1256德国3,1997德国2,3977马来西亚1,7288英国1,5038英国1,0509加拿大1,3579泰国1,04910澳大利亚1,31810澳大利亚9999.0 酒店市场分析􀂾 从上表所表示来看，来自韩国和日本外籍客人占到当年总国际旅游人数60%以上。􀂾 日、韩籍商务客人所以也成为沈阳高星级酒店主流客源。为深入加大沈、日、韩经贸关系，市政府每十二个月全部会举行韩国周和中日经济文化交流周，相信未来来自日、韩商务客人将会继续扩大。9.7.2 中国客源分析􀂾 年来沈阳中国旅游人数达成2818 万，比1997 年增加1487 万, 平均年增加为11.3。图9: 1997 年 年沈阳中国旅游人数阳市铁及航空均客： 阳市铁、公、飞机客运分别达成2863 万人次、3913 万人次、189 万人次， 公和铁运输比 分别增加15.6% 和25.17%； 尽管受到非典影响，客仍高居下。􀂾 依据最近几资显示，在阳市接待中国游客中，外游客所占比重高于内游客。在过夜游者中内游客占40%9.0 酒店市场分析左右。从客源分布看，外客源关键分布在东、华、华东和广东地域。居前10 位关键客源地是京、黑龙江、山东、吉、上海、天津、河、广东、内蒙古、江苏。􀂾 京游客在外游客中比重最高，达成阳市接待外游客总1/5。同时，天津、长江三角洲、闽南地域客源增加幅较大。􀂾 从游目标组成上看，以商务为主，其它依次是观光、探亲访友、会议、文化科技、体育交、健康疗养和宗教等。􀂾 经过客源分析能够看出，来游客中，以商务为目标企业管人员占游人群绝大多数，她们大多会在阳停1 天以上，而且含有一定消费基础，会选择中高级酒店入住，是拟建项目标关键目标用户群体。9.8 未来酒店业趋势分析表：未来酒店供给估计四五星级酒店客房数 年5,348间客房间 年7,816间客房间- 年平均增加率20.9%9,788 间客房间- 年平均增加率7.8%9.0 酒店市场分析图11：未来酒店供给和入住率估计现在，阳市共有高星级酒店21 家，客房数5,348 间，平均入住为65%。􀂾 到 ，阳市高星级酒店将会达成26 家*，提供超出7,816 间客房，2 间共增加超出2,300 间客房，平均房数增加达20.9% 。􀂾 在这情况下，未来2 阳市高星级酒店要维持65%入住，每新增对高星级酒店需求必需达25 万人次天3，或新增需求增加21%。􀂾 未来需求方面，假设入住高星级酒店客群和到阳游人增加速成正比，保守估量 世园会*和 奥运会*将额外动游人数增加约20%左右 ，所以尽管未来将有大新增高星级酒店客房供给，但需求在预期世园会和奥运会外带动下， 和 高星级酒店入住将提升至68%和76%左右。􀂾 到现在为止除 奥运会外， 到 再没有公报其它额外国际性大型活动或展会。假设， 和 9.0 酒店市场分析需求以过往8 平均增加11.3%来增加， 整体高星级酒店入住将下到55%，到 将回升到61%，但仍比现在低。4􀂾 所以，在缺乏大型国际性活动或展览拉动下，未来几年沈阳市酒店业竟争将会很大。9.9 对本项目标影响􀂾 过去几年沈阳市高星级酒店市场经营走势在上升，平均入住率逐年提升。􀂾 沈阳市高星级酒店供给量将会在未来2-3 年达成高峰，对整体酒店业组成一定压力。􀂾 现在在项目周围10 分钟车程内有万豪，喜来登及在建万豪酒店二期和计划中五里河项目，另外还有大民族酒店，对本项目标酒店开发造成一定约压力和风险。􀂾 但从地理位置来看，本项目除了靠近机场近以外，周围还拥有会展中心和 年奥运会足球分赛场，所以在本项目兴建高星级酒店是有一定优势。􀂾 从现在项目所在地域发展情况来看，配套设施不够齐全，缺乏商业气氛，所以本项目在要建酒店同时，要尽可能争取把项目整体配套设施建设好，来增加竞争力。􀂾 考虑到现在本项目标周围地域没有很好四星级酒店，所以本项目标酒店部分可考虑兴建四星级酒店，以补充这一区域市场空白点9.0 酒店市场分析。􀂾 经过我们实地考察和市场调研，现在沈阳市近二分之一现有酒店老化，不改变计划前提下所得出估量。其中三星级酒店尤为突出。􀂾 酒店会议设施比较缺乏，不能满足日益增加商务需求。􀂾 从长久来看，伴随中国居民收入和生活水平不停提升、外向型经济深入发展，沈阳乃至中国旅游业，商务活动发展前景十分光明，而 年奥运举行更将会把沈阳旅游业推向一个新层次，酒店业需求也将会继续保持旺盛态势。􀂾 针对现在沈阳市酒店业发展现实状况和迎合未来奥运酒店需求，政府采取了三大方法促进酒店业发展：第一是激励兴建酒店物业，第二是对现有未评星级酒店进行检验评级，对符合标准酒店授予对应星级，第三是升级现有酒店物业，提升其档次水平。现有酒店再次升级即使能够满足部分需求，但高星级酒店来迎合奥运会比赛重大缺口依旧不能完全依靠现有酒店设施来完成，所以在 年之前新酒店开发和建设，仍将会有良好需求趋势，而且在奥运以后3-5 年，即使酒店业竞争将会加剧，但品质很好、档次较高，且拥有优良性价比酒店物业仍将含有较强市场竞争力。􀂾 估计未来5 年内沈阳星级酒店供给将大幅增加，星级酒店将不仅集中在和平和沈河区这么繁荣商务区，那些新兴商务集中区域和距离机场、会展中心和奥运比赛场馆区域也将成为兴建星级酒店首选之地。9.10 竞争分析为了深入研究本项目是否含有成功开发酒店物业可行性，我们尤其在这一章节对项目周围部分酒店物业进行竞争分析。9.10.1 区域现有竞争分析9.0 酒店市场分析现在离本项目最近酒店有：2 家五星级和2 家三星级，分别是丽全部喜来登饭店、皇朝万豪酒店 和大民族饭店歌仙大酒店我们选择了三家俱有代表性酒店作为本项目现有竞争对象：皇朝万豪酒店、丽全部喜来登饭店和商贸饭店。皇朝万豪酒店和丽全部喜来登饭店距离本项目较近，以商务型客人为关键目标客群，由著名管理企业进行管理,和本项目有直接竞争力度。商贸酒店由香格里拉集团进行管理，是现在沈阳市经营最好四星级酒店，考虑到本项目周围地域没有很好四星级酒店，本项目标酒店部分能够考虑兴建四星级酒店，以填补区域市场空白点，所以我们同时选择商贸酒店作为竞争对手.经过研究分析得悉本项目周围关键竞争对手，有以下不足：沈阳丽全部喜来登饭店沈阳皇朝万豪酒店沈阳商贸饭店优势酒店管理企业著名度高；房价在同等级酒店中较为廉价；拥有全市规模最大、设施最完备康体中心豪华作为酒店主体风格；最大宴会厅层高较高，整场无柱，装修豪华。酒店管理著名度高；最大会议厅整场无柱；商贸饭店各方面设施全部含有较高水平，尤其是在客房方面，其内部装备已靠近五星级酒店水平劣势宴会厅和会议室普遍存在着层高较低缺点，易造成压抑之感酒店管理企业己换， 服务水平下降；房价较高康体设施不够完善9.0 酒店市场分析􀂾 喜来登饭店最大宴会厅相对较小，层高较低，很轻易使人产生压抑感，会所以而失去部分承接大型宴会和会议机会。另外，喜来登饭店在努力争取营造温馨、雅致气氛同时，失去了五星级酒店应有气派和豪华，这就使其在格调和档次上全部稍显逊色。􀂾 皇朝万豪酒店在近两年经营中业绩有下降趋势。据行内人了解现在皇朝万豪管理已不再是由万豪酒店管理企业来管理，造成服务水平下降。􀂾 商贸饭店康体设施不够完善。沈阳皇朝万豪酒店项目概况9.0 酒店市场分析酒店位置：沈阳皇朝万豪酒店在沈阳市和平区青年大街388 号，毗邻使馆区，和外资企业办公区及国际会展中心相邻。距沈阳国际机场15 公里，乘车需15 分钟，到市中心及火车站也仅需15 分钟车程。酒店管理：沈阳皇朝万豪酒店是万豪国际集团在中国大陆第一家以万豪命名酒店，也是沈阳第一家五星级酒店，由扬子集团和北方航空企业兴资11 亿元建立，于1999 年开业。酒店规模：酒店楼高25 层，共有客房449 间（套）。通标间面积达38 平方米，设有商务楼层、非吸烟楼层，部分客房配有厨房设施；商务楼层拥有东北最大行政酒廊，被称为“皇家式贴身护身符”。酒店基础配套设施：大堂及大堂吧􀂾 大堂举架相对较高，顶层直达酒店3 楼。9.0 酒店市场分析万豪宫中餐厅􀂾 万豪宫中餐厅在酒店2 层，大厅可摆放12 个散台，容纳48 人，除大厅外，还设有21 间贵宾包房，每间可摆放一张1012 人台，供小型宴会、商务晚宴使用。万豪咖啡厅和西餐厅􀂾 万豪咖啡厅在酒店1 层，兼具咖啡厅和西餐厅功效。餐厅可容纳176 人同时就餐，厅内另设有2 个小型会议室，分别可容纳6 人和14人。酒吧金吧和898 雪茄吧􀂾 皇朝万豪酒店酒吧在酒店2 楼，可容纳60 人，于晚间营业，提供多种鸡尾酒，每晚有外国乐队现场演出和调酒师花式调酒演出。􀂾 898 雪茄吧在酒店1 楼，是皇朝万豪酒店特色卖点之一，环境惬意，为客人提供了品尝雪茄场所。御门铁板烧􀂾 御门铁板烧在皇朝万豪酒店2 楼，每日提供午餐和晚餐，关键经营日本传统料理和极品铁板烧。康体中心􀂾 康体中心在酒店5 楼，其娱乐及休闲设施包含室内游泳池、斯诺克台球、乒乓球、桑拿浴和蒸汽浴、健身室和美容9.0 酒店市场分析美发中心。健身室约为200 ，配置多种运动器械，内部还有健美操区。􀂾 对于入住酒店客人，可无偿健身、游泳和桑拿、洗浴。􀂾 桑拿房可容纳23 人。酒店游泳池为圆形，直径约25 米，水深最深1.8 米，最浅为1.4 米，水温为26。整个泳馆为圆形，天棚被装修为圆弧状吊顶，游泳池一侧配有漏天休息室，设有白色躺椅，在游泳过后能够在此享受日光沐浴。行政楼层酒廊􀂾 行政楼层在酒店顶楼，拥有东北最大行政酒廊，被称为“皇家式贴身护身符”，天天有贴身Baler 服务和“Happy Hour”活动，专为行政楼层客人提供多种服务。􀂾 包含无偿早餐，全天无偿咖啡、茶或果汁；􀂾 晚间无偿精美小吃和鸡尾酒；快速入住和退房服务；h8766; 同时行政楼层配有私人会议室供商务会议之用。9.0 酒店市场分析除商务中心提供会议室外，酒店还设有9 个豪华会议室和豪华宴会厅累计1280 ，配置优异影音器材，包含40 套同声传译设备。􀂾 豪华宴会厅“皇朝殿”在酒店2 楼，达564 ，层高8.2米，会场整场无柱，最多可容纳500 人。宴会厅采取国际化部署，以金色和黄色作为关键色调，墙壁和吊顶全部镶有烫金装饰图案，整个大厅光彩夺目、气势非凡，同时设有约51 宴会休息厅，可容纳15 人。􀂾 皇朝万豪酒店曾举行会议包含：国电集团董事会晚宴、英特尔全球CEO 会议、德国宝马揭牌仪式、东软企业会议、名车名表展示会等。9.0 酒店市场分析表 ：皇朝万豪酒店会议室，宴会厅情况一览表会议室面积租金RMB/9小