物业时代天骄竞标书模板.doc
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1、泰阁物业时代天骄竞标书目录前言PART 1 市场分析6-8 1宏观经济环境分析2市场竞争环境分析PART 2 项目分析9-11 1项目优势分析 2项目劣势分析 3项目机会点分析 4项目威胁点分析PART 3 市场定位12-21 1目标用户设定 2市场定位提议 3具体计划设计提议 4室内装修几点考虑 5价格定位PART 4 营销推广策略提议22-25 1营销推广步骤图 2营销策略 3销售渠道及方法PART 5 相关提议事项26 1银行选择 2物业管理企业斟选 3香港装饰企业引进PART 6 参考楼盘资料27-30PRAT 7 泰阁介绍31-32首先感谢贵司给本企业参与时代广场全程营销代理招标机会
2、,本企业深感荣幸。经过贵司所提供资料和和贵司沟通、交流,使我们对项目及贵司基础情况和开发思绪有了一定了解,并经本企业各类专业人员反复思索、反复论证,最终形成本提议书。因为时间慌忙,提案中仍有很多内容需充实和调整,望谅解!PART1 市场分析宏观经济环境分析中国经济连续保持高增速长,拉动内需政策实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩困境,新世纪第一个五年计划国民经济“十五”计划中将实施西部大开发战略列为国策和中国加入WTO均为重庆市提供了前所未有发展机遇。重庆市作为最年轻、面积最大直辖市在“九五”期间,紧紧抓住设置直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇,国民经济和社会发展取得
3、显著成就。实现了国民经济快速增加,中国生产总值年均增加9.4%,人均中国生产总值年均增加8.8%,地方预算内财政收入年均增加17.7%。经济结构调整取得一定进展,三类产业结构由1995年25.9:42.3:31.8调整为17.8:41.3:40.9,城镇化水平提升到21.7%。固定资产投资五年累计完成2409亿元。集中力量加紧了一批基础设施建设,城市形象显著提升。人民生活水平有所提升,城市居民人均可支配收入年均增加7.4%,达成6276元。重庆市“十五”计划纲要表明,“十五”期间重庆经济和社会发展总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展全局,加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化,促进
4、国民经济连续、快速、健康发展和社会全方面进步,努力把重庆建设成为长江上游经济中心。愈加好地发挥中心城市战略支撑、对外窗口和辐射带动功效。国民经济增加速度高于全国平均水平,发展总体水平位居西部地域前列,人民生活显著改善,实现前中国生产总值比翻一番,中国生产总值年均增加9%,人均中国生产总值年均增加8.6%,城镇居民收入增加,生活质量较大改善。“十五”期间,城镇居民人均可支配收入年均增加7%左右,农村居民人均纯收入年均增加5%左右。全市居民服务性消费比重提升到30%;城镇居民人均住宅建筑面积增加到24平方米。市场竞争环境分析1-2-1 周围项目市场分析渝中区作为重庆主城区传统中心城区,在城市更新升
5、级和城市建设方面取得了引人注目标成绩。伴随黄花园大桥、嘉陵江复线桥、轻轨相继贯通,旧(危)房改造基础完成,渝中区正在向国际大城市关键区域前进。而解放碑正是关键区域黄金宝地,逐步形成重庆中央商务区CBD(Central Business District),周围云集重庆市约60%甲级写字楼(邹容广场、大全部会国际商厦、半岛国际等)、涉外酒店(海怡酒店、万豪酒店)、高级公寓(天伦华苑、新华雅园、地王-名仕阁、恒通-云鼎国际公寓)及外国驻华机构。周围开发住宅以单体高层居多;销售均价为3000-5000元/M2,其中,以地王-名仕阁最高,均价达7000元/M 2;面积跨度较大,面积30-200M2不等
6、,户型多为二室二厅、三室二厅,但主力户型多数定位在120M 2左右,且销售势头良好。(注:参考楼盘数据详见附件1)附图1:参考楼盘销售均价图附图2:参考楼盘主力户型面积图1-2-2 高级住宅市场分析a建筑形式现在重庆市高级住宅建筑形式关键由以下多个:l 单体-高层电梯公寓l别墅(独立式别墅、联排式别墅)l 多层公寓b.主力户型、结构及功效l面积:在高级住宅中,以150-300M2为主力户型;l在户型结构方面:错层、跃层、复式、错跃结合等户型结构频繁采取,且新型结构还不停推陈出新,以适应市场需求。l功效:在常规设计基础上增加了衣帽间、洗衣间、储藏室、保姆间(洗手间)、生活阳台、起居室等。c总价分
7、布l高文件公寓价格区间多数定位在25-150万元/套范围内;l范围跨度较大,关键受区位、口岸、交通、政策计划等原因影响。d购置支付条件(按选择付款方法百分比排序)l 按揭(60-80%)l 一次性付款(20-30%)l 分期付款(10-20%)e主力消费群特征l已拥有一处或几处房屋,进行二、三次置业;l 专业不动产投资者;l追求生活品质,望提升本身价值;l首次置业,经过本身奋斗,取得事业上成功者。e主力消费群需求特点l需求生活便捷、人性化服务、完善运动休闲设施、充足车位、可靠安全保障系统、智能化配套设施;l对于投资者而言,需求良好产品品质和较大投资收益,和未来潜在升值空间。f市场特点l高级=豪
8、华,众多开发商认为豪华和高级是同一概念,所以造成价格相对较高,和市场无法愈加好结合;l 硬、软件配套不适用性。PRAT2 项目SWOT分析1项目优势分析2-1-1 项目地处解放碑商圈中心区域,日均人流量达20万人次,最高可达80万人次。商业环境优越,投资潜力巨大;2-1-2 周围已形成良好商务办公环境,甲级写字楼林立,而且生活配套设施完善,较适合商务活动和生活居住;2-1-3 项目开发商为香港九龙仓,企业资金实力雄厚,信誉良好,对于现在重庆房地产市场较不规范情况下,这必将成为项目标卖点之一;2-1-4 项目开发规模为该区域之最,由百货商场、公寓、酒店、写字楼组成,功效齐备,所以易形成规模效应和
9、市场认知度、影响力;2-1-5 面积定位在80-120M2,和目标市场需求基础吻合。2项目劣势分析2-2-1 地处解放碑步行街腹心地带,且周围道路多为单行道,车流不便;2-2-2 商业中心修建居住公寓,需用一定时间去引导,避免造成楼盘滞销;2-2-3 现在重庆房地产开发正向生态住宅趋势发展,而项目在此方面计划受到严重制约;2-2-4 项目现为在建期房,造成部分租用用户流失。3机会点分析2-3-1 重庆直辖、西部大开发速度加紧、中国加入WTO,这必将吸引大量境外企业抢摊重庆市场,从而大批外企员工来渝工作、生活,这么对重庆高级物业将带来新一轮发展;2-3-2 重庆缺乏真正意义上高级住宅,仅停留在楼
10、书和想象之中,但对这类楼盘需求又占有一定百分比,所以,可利用本身优势作出高品质住宅,以满足这类消费者需求;2-3-3 项目周围高文件住宅面积多在150M2以上。以地王-名仕阁为例,主力户型为176M 2,销售总价在100万以上,有此消费能力用户相对较少,而时代广场以80-120M2为主,肯定目标用户群范围及数量将对应增加。4威胁点分析2-4-1 周围住宅开发量较大,中、高级定位占据了较大百分比,所以“同质化”竞争相当猛烈;2-4-2 从房地产交易会资料看出,南坪和江北开发量占据了重庆总开发量40%,市场份额在逐步降低;2-4-3 来至生态住宅威胁,现在重庆人热中于“住宅小区”,而将单体项目作为
11、备选方案。经过上述分析说明,项目标区位大环境优势显著,但其居家小环境受部分原因制约,所以只要开发商和代理企业共同努力、优势互补,经过科学市场定位、合理计划设计扬长避短,并制订有效营销策略,选择合适入市时机,采取整合营销传输策略,建立差异化品牌形象,快速建立认同感,同时利用熟练销售技巧和方法打动目标用户,促成销售,必将确保项目开发圆满成功。PRAT3 市场定位在面对房地产商猛烈竞争局势下,项目市场定位应充足尊重市场、贴近市场。针对现在重庆市场环境、消费者现实状况,应将本土文化和海外文化有机融合在项目定位中,使高级住宅含有更多“时尚”和“文化”含量,同时,应重视人性化、个性化,从而实施产品差异化策
12、略。1目标用户设定依据对重庆市房地产市场环境分析,和项目SWOT分析结论,可初步判定出目标用户是企业白领、外资企业及港澳台人士、专业投资者和影响群体(品质崇尚族)。企业白领a静态描述年纪:28-35岁职业:私营企业高级职员、外资企业中高级管理职员。家庭结构:2-3人。家庭收入主源:薪金、股票、其它。家庭收入数额:5000-15000元/月。资产量:10-30万元左右为主。交通工具:以出租车(TAXI)为主,私有汽车占少数。户籍:省内,本市占70%。b行为描述工作:准点上下班,晚间工作应酬多。起居:有规律,居家时间少但重视家庭生活。购物:品牌商场和专卖店。喜爱名牌但不一定全是名牌。运动:保龄球、
13、网球等中等运动,运动量无确保。癖好:旅游、泡酒吧、健身旅行:高频度外地旅行交通:长久乘坐出租车(TAXI)。金融消费:信用卡(一定有但消费规模有限)c心理描述自信:充满自信,勇于提前消费。消费忠诚:不忠诚解放碑周围是重庆商业、金融中心,云集大量中、高级商务写字楼,越来越多外资企业入驻解放碑,(据调查,邹容广场入住用户近50%为境外企业),但周围相对配套商务住宅有限,不能满足这些企业高级行政管理人员居住需要。外资企业及港澳台人士a静态描述年纪:28-50岁职业:外资企业驻渝首席代表、高级职员、在渝经商、长住之港澳台人士。家庭结构:1-3人。收入主源:薪金、企业补助金、经营利润。收入数额:1000
14、0-50000元/月。资产量:100万元以上为主。交通工具:以出租车(TAXI)为主,私有汽车占少数。b行为描述工作:准点上下班,晚间工作应酬少。习惯:根据原住地生活方法进行。购物:大型外来超市(Carrefour)和专卖店,以居家生活物品为主。运动:网球、高尔夫等中高级运动,运动适量,但规律。癖好:旅游、泡酒吧。旅行:中国名胜地点交通:长久乘坐出租车(TAXI)。金融消费:信用卡、现金c心理描述恐惧:身住异地,安全、健康等方面得不到保障。自信:充满自信,勇于提前消费。消费忠诚:忠诚伴随中国入市成功、西部大开发深入,和国家对直辖市优惠政策加大,重庆市已成为西部关键发展城市之一,加之重庆在国外影
15、响力远大于西部其它城市,所以多年来国外及港澳台企业大量来渝拓展市场,开设办事处,时代广场著名度,地理位置,和设施配套全部符合外资管理人员要求,将是她们置业首选。专业投资者a静态描述年纪:35-45岁职业:私营企业主、专业投资者家庭结构:3-5人。收入主源:经营利润、股票、期货及房地产投资。家庭收入数额:(不确定)。资产量:100万元以上。交通工具:以私有汽车为主,出租车(TAXI)占少数。b行为描述工作:无正确上下班时间,晚间工作应酬多,天天无明确工作目标。起居:生活规律性不强。购物:品牌百货企业和专卖店。运动:几乎无运动时间和此习惯。癖好:泡酒吧、夜总会、桑拿。旅行:新加坡、香港、澳门等东南
16、亚区域,现在较喜爱韩国及欧洲。交通:以私有汽车为主。金融消费:信用卡、现金c心理描述恐惧:对人身安全恐惧;(家庭资产较多者)对资产保值恐惧;对投资项目风险恐惧。自信:充满自信,勇于进行风险投资。重庆市有相当一部分私人业主,生意上取得成功,手中有一定量游资。她们通常已拥有住房,但因为住房档次相对偏低,区位和环境较差,按现时身份和工作需要全部不能满足高端需求,所以存在再次购置住房可能,同时投资也将是其目标之一。按时代广场所处地理位置投资潜力相对较大,专业投资者可从中获取较大收益,所以,专业投资者必将成为目标用户一部分。品质崇尚族a静态描述年纪:30-45岁职业:私营企业主、政府公务员、自由职业者家
17、庭结构:(不确定)收入主源:经营利润、薪金、股票投资。收入数额:8000-0元/月资产量:50万元以上。交通工具:以中、低级私有汽车为主,出租车(TAXI)占少数。b行为描述工作:无正确工作地点、时间。起居:生活规律性不强。购物:品牌百货企业和专卖店。运动:全部流行运动内容癖好:泡酒吧、夜总会、桑拿。旅行:新加坡、香港、澳门等东南亚区域。金融消费:现金、信用卡(有但较少使用)c心理描述爱虚荣:喜爱炫耀衣食住行,常在语言中有所表现。不自信:缺乏自信。模拟:有一定攀比心理。消费忠诚:不忠诚。她们缺乏自己主见,很多流行全部是她们需要,只需稍加引导便可激发她们购置欲望。该类用户群存在对于项目推广起着力
18、推助澜作用,将成为关键宣传群体。2市场定位提议3-2-1 形象定位纯粹 品位说明:巴渝文化和海外文化有机结合,“纯粹、品位”市场定位将区分于其它城市时代广场,将给予她一个全新概念,以吸引更多消费群体。3-2-2 专题定位个性化、人性化、智能化说明:l人性化、智能化、个性化是未来高级住宅发展方向,而个性化是对人最高层次追求一个满足,人性化是4C标准充足表现,智能化是后信息时代生活必备“武器”。l在项目推出中突显“个性、人性、智能”概念,把建筑和生命有机结合在一起,借此提升物业品质;l在定位中引入智能概念。把人性融入建筑,以建筑表现个性;在这里让消费者体会更多是产品本身品质提升。3具体计划设计提议
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