2017五星级酒店建设项目可行性研究报告.doc

酒 店
可
行
性
研
究
报
告

第一章  总论
1.1  项目简介
1.项目名称：酒店项目
2.项目建设单位：酒店有限公司
3.项目负责人：**
4.项目建设地点
**酒店项目位于** 。
5.项目规模：
**酒店按星级特色标准设计，购置东方广场综合体4号楼1-13楼。拥有建筑面积总计10500平米，一楼店面1500平米，二楼三楼店面4000平米，四到十三楼合计5000平米（每层500平米）。提供餐饮服务；住宿服务；健身服务；足浴服务；美容服务；会议和展览服务等。
6.投资估算及筹措资金
总投资11600万元，其中：固定资产投资8800万元，酒店装修2800万元。
固定资产投资:一是四到十三楼合计5000平米（每层500平米）,每平米5000元,累计2500万元;二是一楼店面1500平米,每平米18000元,累计2700万元;三是二楼和三楼店面4000平米,每平米9000元;累计3600万元。累计以上三项固定资产投入,总计8800万元。
酒店装修投入：一是4到13楼，累计10楼，每层设20房间，共200房间。该项装修均摊每个房间3.5万；总计装修费用700万元。二是一楼1500平米高档装修，每平米3300余元，累计约500万元。三是二楼三楼豪华装修4000平米，每平米4000元，累计1600万元。累计以上三项装修投入,总计2800万元。
本项目资金筹措按以下方式进行：
项目单位自筹11600万元；

1.2  可行性研究报告编制依据、指导思想与范围
1.2.1编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
3. **县国民经济和社会发展“十三五”规划纲要
4.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》
5.其他相关的政策法规和技术规划
6.酒店建设项目提供的相关资料
1.2.2指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为“国际慢城”县内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3.项目建设是按照**县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。
1.2.3可行性研究报告编制的范围
1.项目建设的背景及必要性
2.项目选址及建设条件
3.建设规模与建设内容
4.工程技术方案
5.公用工程和辅助设施
6.环保、节能、安全与消防
7.项目实施计划
8.组织机构与人力资源配置
9.投资估算和资金筹措
10.效益分析
11.结论与建议
1.3  项目建设单位简介
酒店由实力派云南浙商投资。拥有云南浙商集团注册资本达1亿元。云南巨鹏能源集团注册资本8888万元，公司特许经营云南一个地级市，两个县级市，六个县级区域的天然气独家供应。

1.4  研究的主要结论与建议
1.4.1主要经济技术指标
主要经济技术指标
名称
数量
备注
总投资
11600万元

其中：1、固定资产投资
8800万元

 2、酒店装修
2800万元

正常年份销售收入
3300万元
正常年
正常年份总成本
1500万元
正常年
利润总额
1800万元
正常年
所得税
450万元
正常年
税后利润
1350万元
正常年
投资回收期（年）
8.6
正常年

住房200间，每间200元，按入住率80%计算，一年365天，全年总收入1160万元。酒店、健身、足浴、美容等系列服务全年累计估算收入2140万元，全年总收入3300万元。成本占比45%，全年成本估算1500万元。

第二章  项目建设背景与建设必要性
2.1  项目建设背景
2.1.1**县简介
**位于浙江省西部，是全省的西大门。全县总面积1099平方公里，下辖3街道6镇5乡，180个行政村，人口33.4万。
“亿年之石”。境内有中国第一枚“金钉子”剖面，地质形成5亿年之久。矿石资源丰富，石灰石、石煤、萤石矿储量和品质均居全省首位。青石、花石等特色石资源品质优良，是“中国观赏石之乡”。“赏石小镇”青石镇，为全省首批特色小镇之一，有中国观赏石博览园和华东最大青花石交易市场。辉埠镇“三衢石林”为国家4A级景区。
“万亩之柚”。特优农产品丰富，是“中国**胡柚之乡”、“中国食用菌之乡”、“中国油茶之乡”。其中，胡柚种植面积达10.5万亩，年产胡柚14万吨，建成全长30公里、集生态休憩、自然体验、养生养老与一体的胡柚景观大道。近年来，以振兴胡柚、山茶油、猴头菇“**三宝”为目标，现代农业快速发展，胡柚酵素、果葡糖浆等精深加工规模不断扩大，山茶油、胡柚挂牌上市，**猴头菇地理标志登记通过农业部评审。
“千载之城”。东汉建安二十三年（公元218年）建县，始称定阳，建县史近1800年。综合交通优势明显，具“两浙首站，八省通衢”之称，现有一条铁路、一条省道、两条国道、三条高速，是四省边际重要交通枢纽；投资环境优越，“实力工业、休闲城市、美丽乡村”三大战略全面深化，轴承、建材、纺织等产业提速转型，物流、旅游、信息技术等服务业发展迅速，三大工业平台形象和品质不断提升，服务效能持续增强，辉埠、球川、青石三镇均为上级重点扶持培育建制镇，投资空间巨大、发展潜力十足。
“百里之江”。地处钱江源头，总长近百里的**江是钱塘江最长支流，享有“千里钱塘江、最美在**”美誉。沿江沿溪，孕育优越生态环境，全县森林覆盖率达72.8%，地表水质保持Ⅱ类标准，常年空气质量二级以上，为国家级生态示范区和全省重要生态屏障；**人民淳朴善良、乐善好施，造就远近闻名的“好人之城”、“平安福地”；承载乡村美丽业态，“四条风景线”实现村景交融、产景融合，农村电商、智慧旅游迅速崛起，与腾讯、阿里巴巴携手打造四省边际“互联网+”制高点，是“浙西淘宝第一县”。
近年来，**县在深化“实力工业、休闲城市、美丽乡村”三大发展战略过程中，准确把握城市发展方向，跳出“老城”，进入到“**江时代”，不断优化城市功能，聚焦绿水青山，做好休闲文章，彰显“休闲城市”的品质和厚度。**东方广场综合体项目是**县迈向**江时代的标志性建筑，更是打造“国际慢城”的重要组成部分。为此，建设**酒店项目，以满足“国际慢城”日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。
2.1.2本项目建设背景
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。
宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。**地处江西、浙江、安徽结合部，交通便捷，通讯发达，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，生态环境保护完好，全景**、全域旅游正在全力打造中。所有这些给**大力发展旅游经济的生产和经营提出便利。
结合**县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：**县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档特色酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
2.2  项目建设必要性
2.2.1建设**酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求
发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
**县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济集聚和辐射功能日益增强。**酒店的建设，不仅完善**县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个衢州市的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动**第三产业的发展。**地理位置独特，是通往风景胜地黄山、三清山等重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强**在衢州市的经济增长功能。鉴于**县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设**酒店具有客观必要性。
2.2.2本项目建设是“国际慢城”发展的需要
群山环绕、襟江带湖的**县城已有千年建城史，站在县城制高点西峰尖俯瞰这座城市：蝶形山、龙形水、雁形城，山水相映和谐相融。
目光向东，越过**港，一座新桥横跨东西，紧挨桥头的山坡已然被搬，豁然开朗一片新空间，新建筑群拔地而起，势若冲出围城，规划30余平方公里的国际慢城落子于此。
围绕“实力工业、休闲城市、美丽乡村”战略思路，积极打造“生态之城、宜居之城、创业之城”。最大的机遇来自于全市一盘棋打造首个国家休闲区、“浙皖闽赣”将打造国家级生态文化旅游示范区，**县可在衢州国家休闲区中实现清晰功能定位和差异化个性发展，并与毗邻的开化“国家公园”实现功能互补、共推互进。而城东新区的开发，让**城市建设从“内河时代”跨越到“**江时代”，这些都与慢城理念不谋而合。天时、地利、人和，打造国际慢城，为**的可持续发展投下一道长长的亮光。
**国际慢城东至48省道、南至朱富线、西至外港、北至松香门，囊括紫港街道狮子口、孔家弄、渣濑湾、狮东、外港等5个行政村在内，规划范围31平方公里，其中绿核片区7平方公里，**国际慢城所在跳出了老城，令人耳目一新。整个规划亦可谓大手笔：包括文创产业、体育产业以及休闲度假为特色的“三片五区”、“一带一路”的整体空间布局，从文化底蕴、自然生态资源、慢生活项目等都进行了充分发掘。
　　2.2.3本项目建设是“休闲城市”的需要
**开始提速前行，近两年从完善休闲基础设施开始全面补短板。特别随着城东新区东方综合体、滨江公园一期等功能性项目建设快速推进，城市能级大幅提升。而中国观赏石博览园、三衢石林旅游景区、三衢湖省级旅游度假区以及白菊花尖、黄塘村等乡村景点的加快建设，让整个城市休闲内涵日趋丰富。
第三章  市场分析与预测
3.1  **县旅游市场简析
**县现有4A级景区1家（三衢石林），3A级景区3家（奇石馆、黄冈山、黄塘）。旅行社10家，其中四星级旅行社1家（天马旅行社），三星级旅行社2家（华夏旅行社、青年旅行社），旅游服务设施不断完善，旅游接待能力不断提升。2015年度全县共接待游客576.63万人次，比上年增长16.98%；实现国内外旅游收入324308万元，同比增长17.48%。2016年国庆黄金周，不老泉养身度假区接待游客15000人次。
三衢石林：**三衢石林景区位于**县辉埠镇，总面积13.49平方公里，最高海拔518.8米，由大古山、三衢山、小古山三部分组成，2012年以来，我县相继投入资金6000多万元，对三衢石林景区的各项基础设施进行建设和改造，先后修建了停车场、游客接待中心、游步道、公共厕所等配套设施，2013年4月，三衢石林景区被全国旅游景区质量等级评定委员会评为国家4A级旅游景区。2014年年初，投入1200多万元建设常芳公路至三衢石林景区道路。为丰富景区游乐项目，通过招商引资，先后引进滑道、溜索、索桥等游客体验性项目。
奇石馆：**县奇石馆成立于2013年12月，位于**县金川街道竹亭路1号，规划面积120亩，由展馆和垂钓中心两大区域组成，从景区开放至今总计投入1600余万元进行基础配套设施建设，现已建成展馆面积3300平方米，于2014年12月获批国家3A级旅游景区。
黄冈山：黄冈山景区位于**县城西北部的何家乡境内，地处常、开两县交界处，由黄冈、钱塘、长风三个行政村联片建设而成，境内旅游资源丰富，有“灵隐寺祖宗寺”——千年古刹万寿寺、月亮湾、渔家乐一条街等，于2015年11月获批国家3A级旅游景区。
黄塘：黄塘景区位于衢州市**县东北部的新昌乡黄塘村，通过整合项目、公司投资等形式陆续投资3000余万元开发景点，现拥有八面山漂流、“草上飞”滑草、稻草文化村、油茶主题公园、油茶博览园等景点。2014年度游客流量为3.81万人次，2015年度游客流量为6.27万人次，同比增长65%。2014年旅游经营收入41.5万元，旅游经营收入98.7万元，同比增长138%，于2016年1月获批国家3A级旅游景区。

3.2  **酒店市场简析
**星级饭店3家，其中四星级饭店1家（东方大酒店），三星级饭店2家（国际大酒店、华府大酒店）；大的特色酒店2家（良友大酒店、柏丽大酒店）
**县内星级酒店业发展总体趋势简析
一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。
二是商务酒店的比重量继续增加。
三是高星级酒店入住率高。
四是有着国家先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在**的市场份额和经济效益等都领先于其他传统酒店业。
3.3  项目周边市场环境分析
3.3.1区域特点
1. 本项目建于位于**县“国际慢城”区，**县交通便利，地处闽、浙、赣、皖四省咽喉，素有“四省通衢，两浙首站”之称。320国道、205国道及杭金衢高速公路、黄衢南高速在境内交汇。衢常铁路贯穿全境，县城距浙赣铁路和衢州机场均在40公里以内，九景衢铁路、杭新景高速公路穿境而过，而**航道规划也已经完成，将进入施工阶段。**全县城镇公路基本实现硬化，建成了以县城为中心的半小时经济圈，形成了“外畅通、内贯通、村连通”的完善的交通网络体系。**是通往风景胜地黄山、三清山、武夷山的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。
3.3.2市场分析
1.通过对**星级酒店市场分析，**国际大酒店、东方大酒店、华府大酒店等星级酒店和柏丽大酒店、良友酒店等均在**老城区，对本项目影响不大，**县境内只这几家酒店，远远不能满足全域旅游发展的需要。
2.随着**县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。
3.4  本章小结
1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级特色酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。
2.目前，项目所处范围内的新城区没有高星级特色酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城东新区酒店中的"明星和龙头"企业。
3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
4.伴随着“国际慢城”的打造，**已迈入“**江”时代，**的经济地位、区位优势也必将加强，省内、市内、县内商务活动的日益频繁，以及旅游业的持续发展将推动**酒店业的持续繁荣、兴旺。
第五章  建设内容与规模
5.1  建设内容与规模
**酒店按四星级特色标准设计，购置东方广场写字楼7000平米，购置店面3000平米。拥有餐饮服务；健身服务；足浴服务；美容服务；会议和展览服务等。

5.2  经营内容
1.客房服务（为县内外的个人或团体提供高档次的客房服务）
▲ 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。
▲ 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。
▲ 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。
2.会议、展览与展示服务
为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。
▲ 为商务会议服务。
▲ 为技术会议服务。
▲ 为学术会议服务。
▲ 为政务会议服务。
▲ 为新闻发展会服务。
▲ 为展览与展示服务。
3、商业服务
▲  为住店客人及机构提供一体化的购销服务。
▲  为过往客人及机构提供精品购销服务。
▲  经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。
4.餐饮服务
▲  为住店客户提供一体化餐饮服务。
▲ 为过往客户提供特色性餐饮服务。
▲ 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。
▲ 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。
5.娱乐服务
▲ 为住店客户提供一体化娱乐服务。
▲ 为过往客户提供大众化娱乐服务。
▲ 经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。
▲ 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。
 6.其他服务
▲ 美容、美发服务。
▲ 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。
▲ 停车服务
▲ 邮政服务
▲ 金融服务
▲ 交通服务
▲ 旅游代理

第六章  工程设计方案
6.1  设计依据
1.原有总体布置和酒店有限公司设计要求。
2.国家和地方颁发的有关规范、和标准。
6.2  项目概况
酒店位于紫港街道东方广场综合体内。
6.3  建筑设计
酒店按星级标准设计，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。
6.4  辅助工程
6.4.1给排水工程
1.水源
由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。
2.用水量表
序号
用水名称
用水量标准
1
客房
400L/人·日
2
职工
100L/人·次
3
SPA、健身
150L/人·次
4
冷却塔补充水
按冷却循环水量1.5%
5
锅炉补充水

6
餐饮
100L/人·次
7
未预见水量
按最高日用水量10%
本建筑最高日用水量估为：750 m3/日。
3.给水系统
酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。
商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。
4.排水
（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。
（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。
（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按**县暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。
6.4.2电气工程
1.负荷等级与供电电源
根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。
酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。
2.负荷估算
酒店按100W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。
酒店计算有功功率：2181KW
应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑。
3.防雷接地
本工程地处**地区，酒店按二类防雷建筑物考虑。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。
4.保安及接地措施
低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。
5.电信工程
酒店建立中心机房，机房设在酒店电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。
酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。
6.4.3暖通工程
1.按全空调设计，其参数：
室外设计参数：夏季干球温度35℃，夏季湿球温度28.2℃，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5℃。
室内设计参数
大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28℃，相对湿度<70%，冬季温度20-22℃，相对湿度>30%，新风20～50M3/PH。
2.通风换气次数
洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。
3.空调冷热源
冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统。
4.冷、热源
根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。

第七章  环境影响分析
7.1  周边环境现状
酒店位于东方广场综合体内，南面隔风景优美的**江，地块优势明显。周围自然景观良好。

7.2  环境影响分析
7.2.1项目施工期间的主要环境问题
1.空气环境
项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间装修材料运输所产生的汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。
2.废水
主要是酒店客人洗刷生活废水。
3.固体废物
项目装修期间会产生一定垃圾，产生的垃圾及时清运，对环境影响很小。
4.噪声
项目施工期噪声主要来自各种施工设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。
7.2.2项目运营期间的主要环境问题
1.空气环境
项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。
2.废水
项目运营期的废水排放主要来自宾馆的生活污水。
3.固体废物
项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。
4.噪声
项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。

第八章 节 能
8.1 设计依据
1.《公共建筑节能设计标准》
2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》
3.《民用建筑热工设计规范》
4.《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》
8.2  节能措施
8.2.1设备专业
1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；
2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；
3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；
4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；
5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；
6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；
7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；
8.加强能量的有效利用，以节约用电量；
9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；
10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；
11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；
12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；
13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；
14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；

第九章  消防与安全卫生
9.1  消防
1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；
2.按《高层民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；
3.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯；
4.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；
5.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。
6.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；
7.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。
9.2  劳动安全
1.防火防爆
本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见"建筑防火设计"。
有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。
2.电气安全
本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。
建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。
本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。
3.防雷措施
按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。
9.3  卫生防护
本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。
1.生活给水
采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。
2.排水
生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放。
3.空调、通风及采暖
本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28℃之间，冬季一般在16-20℃之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16℃。
4.振动防治及噪声控制
振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。
噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。

第十章  项目的组织机构与运作方式
10.1  组织机构
实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。
10.2  部门职能
10.2.1董事会
1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；
2.执行股东大会决议；
3.决定公司的经营计划和投资方案；
4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；
  5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
  6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
7.拟定公司合并、分立、解散的方案；
8.决定公司内部管理机构的设置；
9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。
10 .制定公司的基本管理制度。
10.2.2总经理
1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；
2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；
  3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；
4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；
5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；
6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；
7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；
8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；
9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；
10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；
11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；
12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。
10.2.3副总经理
1.执行总经理的各项决策和决定；
2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；
3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；
4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；
5.总经理缺席时，代行总经理职责。
10.2.4总会计师
1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；
2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；
3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；
4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；
5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；
6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；
7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；
8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；
9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。 
10.2.5审计师
1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；
2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；
3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；
4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；
5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。
10.2.6总经理办公室
  总经理办公室是