物业经营管理.docx

第一章 物业经营管理概述
一、单项选择（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、物业经营管理强调为业主提供（ ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的要求。
C、价值管理
2、 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实践（ ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力.
D、物业价值最大化
3、市级购物中心建筑面积一般在（ ）
A、3万平方米以上
4、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（ ）物业管理企业。
A、管理型
5、一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（ ）
C、复式公寓
6、（ ）是一种新型的房地长服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。
D、设施管理
13、关于零售商业物业的表述，不正确的是（ ）。
C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺
14、资产管理公司通过（ ），来聘用、解聘和调配物业管理企业。
A、监控物业的运行绩效
15、管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（ ）
A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中出在总包的位置
16、根据资产组合理论，不正确的是（ ）。
C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合
二、多项选择题（每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）
1、物业经营管理是（ ）等活动不断拓展，交叉和融合的结果，是贯穿与物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A、物业管理 B、房地产开发
C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理
E、设施管理
2、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ ）的需求。
A、物业投资收益 B、企业发展张略
C、主营业务发展目标 D、物业维修养护
Ｅ、延长物业的自然寿命
3、人们主要依照写字楼（ ）等对其进行等级划分
A、收益能力 B、所处位置
C、楼宇设计和装修状况 D、使用时间
Ｅ、投资者內性
4、对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（ ）。
A、利于选择优良租户
B、利于优化零售商业的业态组合
C、利于实现业主总体利益的最大化
D、可使商业辐射区域覆盖整个城市
E、能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求
5、物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的是（ ）
A. 物业经营管理活动不包括对物业本身的维系、养护、管理
B、传统物业管理强调为物业提供价值管理服务
C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求
D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业投资价值管理方向拓展
7、工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（ ）等。
A、工业厂房 B、仓库用房
C、高新技术产业用房 D、研究与发展用房
E、写字楼
8、酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（ ）等
A、写字楼 B、高尔夫球场
C、休闲度假村 D、赛马场
E、花园公寓
9、设施管理的对象，主要是（ ）等
A、高新技术企业用房 B、医院设施
C、科研教学设施 D、政府办公楼
E、甲级住宅楼
13、房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括（ ）
Ａ、负责管理物业管理企业和设施管理公司
Ｂ.监督物业管理企业和设施管理公司的行为
C、指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划
D、使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化
E、满足业主、租户和物业管理企业的要求
14、一个资产管理公司通常负责几处不同的物业，资产管理一般按照（）的分类原则来管理物业。
A、物业类型 B、地理位置
C、物业新旧程度 D、物业产权类型
E、物业运营成本
15、房地产组合投资管理的内容包括（ ）。
A、理解和执行物业业主的投资目标
B、评价物业管理企业和设施管理公司的表现
C、审批资产管理公司提出的更新改造计划
D、以经风险调整和的组合投资回报最大化为目标来管理资产
E、在合适的时机购置和处置物业资产
16、房地产投资的利润是通过（ ）途径创造出来的。
A、在极好的条件下从开发商手中购买物业
B、通过物业管理保障物业始终处在正常的尊坐状态
C、在合适的时机售出物业
D、在极好的条件下从原主手中购买物业
E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业
17、下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有（ ）
A、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任
B、通常以专业分包的形式获得物业管理业务
C、也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务
D、同时具备物业策略管理和物业运行管理能力
E、由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本
19、大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（ ）。
A、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理
Ｂ、房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司
C、房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险
D、为了实现投资者所拥有的房地资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略
E、房地长组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求
20、物业经营管理中的战略性工作包括（ ）。
A、确定战略 B、构建信息基础
C、决策分析 Ｄ、进行资产组合
E、成本管理

第二章 房地产投资及其区位选择
一、单项选择题
6. 公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自动洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（ ）。
A.适用性 B.差异性 C.长期性 D.政策性
7. 国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命是（ ）年。
A.40 B.50 C.60 D.70
8.（ ）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
A.房地产债券投资 B.房地产间接投资
C.房地产开发投资 D.房地产置业投资
10. 以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（ ）。
A.房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润
B.房地产开发投资通常属于长期投资
C.房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给
D.房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资
12.房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（ ）。
A.MBS 投资者 B.REITs投资者
C.房地产直接投资者 D.房地产间接投资者
16.住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（ ）转化为可供给投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分期房地产金融风险等目的。
A.住房开发抵押贷款债权 B.个人住房抵押贷款债权
C.经济适用住房抵押贷款债权 D.住房公积金抵押贷款债权
20. 从房地产投资的角度来说，风险（ ）。
A.是获得预期收益的不确定性
B.是无法估计获得预期收益的可能性
C.是未获得预期收益可能性的大小
D.实际收益与预期收益的差别
21. 投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，称为（ ）。
A.收益现金流风险 B.个别风险 C.比较风险 D.时间风险
二、多项选择题
2. 以下关于房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ ）。
A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买工程，参与有关管理工作
B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场
C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式
D.开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益
E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
3. 房地产间接投资的具体形式包括（ ）。
A.置业投资 B.购买房地产开发、投资企业的债券 C.购买REITs
D.购买房地产开发、投资企业的股票 E.购买MBS
4. 关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（ ）。
A.从购买土地使用权开始 B.从购置房地产开始
C.以获取物业所有权或使用权为目的
D.将资金投入与房地产相关的证券市场的行为
E.不需直接参与房地产经营管理工作
5. 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ）。
A.权益型 B.抵押型 C.质押型 D.保证型 E.混合型
7. 房地产投资之弊在于（ ）。
A.流动性差 B.投资数额巨大 C.投资建设期长
D.投资回收期长 E.需要专门的知识和经验
8. 下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（ ）。
A.系统风险是指市场供求风险
B.较之个别风险，系统风险不易判断和控制
C.或然损失风险属于个别风险
D.周期风险属于个别风险
E.持有期风险属于个别风险
9. 投资者在进行房地产投资决策时，应（ ）。
A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
B.根据风险管理的能力选择投资方向
C.根据风险周期变化的特点把握投资时机
D.避免机会成本
E.尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险
10. 仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（ ）。
A.购买力风险 B.比较风险 C.收益现金流风险
D.或然损失风险 E.时间风险、持有期风险
11. 狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（ ）。
A.宏观位置 B.中观、微观位置
C.社会环境 D.竞争环境 E.经济环境
12. 避免政策风险的有效方法，包括选择（ ）的项目进行投资。
A.政府鼓励 B.有收益保证 C.有税收优惠政策
D.国有资产参股项目 E.灰色区域项目
13. 下列选项中，属于未来经营费用风险的有（ 　）。
A.建筑物功能过时所带来的风险
B.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
C.未来不可预见的法律费用
D.实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大
E.资本价值随着收益率的变化而变化
14. 房地产投资的风险主要体现在（ 　）。
A.投入资金的安全性　 B.期望收益的可靠性　　 C.投资项目的变现性　
D.资产管理的复杂性　 　E.投资项目的复杂性
15. 房地产市场的周期可以分为以下（ ）阶段。
A.雏形 B.复苏与发展 C.繁荣
D.危机与衰退 E.销匿
16. 对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（ ）。
A.地理位置
B.在城市社会经济活动中的位置
C.在整体市场供求关系中的位置
D.在未来城市发展建设中的位置
E.相对重要性不变的位置
17. 居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（ ）。
A.市政公用和公建配套设施的完备程度
B.公共交通便捷程度
C.环境因素
D.居民人口与收入
E.政府控制环境污染的政策
18. 选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（ ）。
A.当地提供主要原材料的可能性
B.技术人才和劳动力攻击的可能性
C.易接近性
D周围土地利用情况和环境
E.与其他商业设施接近的程度
第三章 房地产投资分析技术
一、单项选择题
5. 收益性物业的运营费用是除（    ）外物业发生的所有费用。
     A 抵押贷款还本付息      B 税金
     C 保险                  D 人员工资
7.（    ）是业主非常关心的问题也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
     A 潜在毛租金收入的最大化                 B 税前现金流的最大化
     C 净运营收益的最大化                     D 税后现金流的最大化
8. 关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是（    ）。
     A 准备金又称大修基金
     B 用于物业的日常维修和更新改造
     C 如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除
     D 小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金
9. 目前我国的营业税的税率为（   ）城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税额的（   ）和（   ）。
A  12 %   4%  3%        B  12%   5%    3%
C  5%    10%  3%       D  5%   7%    3%
12. 关于资金的时间价值，下列论述不正确的是（  ）
   A 同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值
   B 从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值
   C 从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
   D 资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小。
16. 下列关于设备磨损的表述，不正确的是（   ）
   A 设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损
   B 由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损
   C 设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值
   D 无形磨损不表现为设备原始价值的贬值
17. 关于设备磨损的补偿，不正确的是（   ）
   A 有形磨损的局部补偿是修理
   B 无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
   C 有形磨损的完全补偿是现代化技术改造
   D 无形磨损的完全补偿是更换
18. 设备更新的核心工作是 确定设备的（  ）
   A 价值           B 自然寿命
   C 技术寿命       D 经济寿命
19. 设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（   ）减去其当前市场价值后的差值
   A 原值           B 账面价值
   C 历史价值       D 入账价值
20. 关于设备更新分析的表述，不正确的是（   ）。
   A 只考虑未来发生的现金流量
   B 也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本
   C 一般只比较设备的费用
   D 设备更新分析以费用年值法为主
二、多项选择题。
1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（    ）叫做现金流量。
      A.资金流入                                   B.资金流出
      C资金的投入                                  D资金现值   
      E.资金将来值
2.对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（       ）等。
      A.土地费用、建造费用                          B.还本付息
      C.税金                                        D比较成本
      E.运营费用
3.空置和收租损失是指（     ）。
      A.空置的面积不能产生租金收入
      B.租出的面积没有收到租金
      C.出租面积的变化导致租金减少
      D.租金水平的变化导致租金减少
      E.可出租面积的减少而少收的租金
4.收益性物业的运营费用包括（        ）等。
      A.空置和收租损失                                B.抵押贷款还本付息
      C.房产税和所得税                                D.为租客提供服务的费用
      E.物业管理费用
5.财务净现值是指按（      ），将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。当NPV≥0时，该项目在财务上是可以接受的。
     A.基准收益率                                     B目标收益率
     C投资回报率                                     D现金回报率
     E内部收益率
6.“两税一费”是指（      ）。
     A.房产税                                         B.城镇土地使用税
     C.教育费附加                                     D.营业税
     E.城市维护建设税
7.下列关于物业的税前现金流的表述，不正确的有（       ）。
     A是业主的税前收入
     B从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流
     C当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息额时，该现金流是负值
     D从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流
     E如果物业没有抵押现金贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益
8.关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（       ）。
     A单利计息是仅按本金计算利息，利息不在生息
     B复利计息是按本金加上先前计息周期所累积的利息进行计息
     C我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算
     D在投资分析中，一般采用单利利息
     E复利利息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+i*n)
9.下列属于设备有形磨损的是（    ）。
     A封存的设备因自然力产生的磨损
     B设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值
     C技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有购买的设备贬值
     D设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏
     E政府通过税收政策限制污染环境的设备使用
10.下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（     ）。
      A是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
      B该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
      C税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量
      D现金回报率属于动态盈利能力指标
      E现金回报率即资本化率
11.关于设备寿命的表述，正确的有（      ）。
           A自然寿命主要取决于有形磨损的速度
           B技术寿命主要取决于有形磨损的速度
           C技术进步速度越快，设备的技术寿命越长
           D经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益的使用限期
           E经济寿命是由无形磨损决定的
  12.在房地产投资分析中将房地产投资的收益分为（       ）两部分。
           A财务内部收益率                       B现金回报率
           C权益回报                             D现金回报
           E还本付息
13.静态盈利能力指标一般有（        ）。
           A财务内部收益率                       B现金回报率
           C静态投资回收期                       D投资回报率
           E投资负债率
14.动态盈利能力指标一般有（          ）。
            A资产负债率                          B现金回报率
            C动态投资回收期                      D财务内部收益率
            E财务净现值
15.清偿能力指标包括（          ）。
            A资产负债率                          B借款偿还期
            C偿债备付率                          D现金回报率
            E财务净现值
16.关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（        ）。
            A是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
            B净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
            C该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
            D该指标反映初始权益投资于投资者实际获得的收益之比
            E计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
17.下列关于资产负债率的叙述正确的有（       ）。
            A资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强
            B是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标
            C属于短期偿债能力指标
            D资产负债=净资产合计/负债合计×100%
            E可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度

第四章 收益性物业价值评估
一、单项选择题
1. 物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（ ）等构成。
A 契税
B 土地占用税
C 土地增值税
D 土地出让金
2. 物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（ ）。
A 前期工程费
B 基础设施健身费
C 建筑安装工程费
D 公共配套设施建设费
3. 在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入（ ）。
A 管理费用
B 投资利息
C 开发成本
D 开发利润
4. （ ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A 理论价格
B 总价格
C 市场价格
D 单位价格
5. 成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不准确的是（ ）。
A 卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限
B 在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价
C 当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功
D 最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间
6. 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（ ）价格或价值进行测算和判定。
A 市场
B 正常
C 理论
D 客观合理
7. 在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（ ）种以上估价方法。
A 1
B 2
C 3
D 4
8. （ )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A 市场法
B 成本法
C 收益法
D 趋势法
9.（ ）是先分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A 市场法
B 成本法
C 折旧法
D 收益法
10.（ ）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A 趋势法
B 成本法
C 收益法
D 市场法
11. 运用市场估价的步骤不包括（ ）。
A 收集交易实例
B 对可比实例成交价格进行处理
C 选取可比实例
D 求取积算价格
12.（ ）特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。
A 市场法
B 成本法
C 折旧法
D 收益法
13. 在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用（ ）估价。
A 市场法
B 成本法
C 折旧法
D 收益法
14. 运用成本估价的步骤不包括（ ）。
A 收集有关物业开发的成本、税费等资料
B 测算重新构建价格
C 测算折旧
D 求取比准价格
15. 收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于（ ）。
A 历史价格
B 开发建设它所花费的成本
C 过去的市场状况
D 市场参与者对其未来所能带来的收益的预期
16. 关于物业价格与一般物业的价格相同之处，不准确的是（ ）。
A都容易受单个消费者的个别因素影响
B 都是价格，用货币来表示
C 都有波动，受供求因素影响
D 都是按质论价，优质高价，低质劣价
17. 关于使用价值与交换价值，下列论述不准确的是（ ）。
A 人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值
B 物没有使用价值就不会有交换价值
C 交换价值是使用价值的前提
D 交换价值通常用货币来衡量
18. 一般而言，物业的（ ）可以反映物业价格水平的高低。
A 保留价
B 总价格
C 起价
D 单位价格
19. 将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是（　）。
　Ａ现房价格
　Ｂ期房价格
　Ｃ实际价格
　Ｄ名义价格
20. 关于商品销售价格的表述，不准确的是（ ）。
A 起价指所销售的商品房的最低价格
B 保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格
C 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格
D 均价是所销售商品房的平均价格
21. 《最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的（ )”
A 90%
B 60%
C 70%
D 80%
22. ( )是指以物业价值为基础确定的租金。
A 市场租金
B 商品租金
C 福利租金
D 成本租金
23.（ ）又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。
A 成本租金
B 日租金
C 按建筑面积计算的租金
D 定率租金
24. 一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是（ ）。
A 原始价值
B 折余价值
C 账面净值
D 账面价值
25.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是（ ）。
A 原始价值
B 历史成本
C 市场价值
D 账面价值
26. 下列表述中不准确的是（ ）。
A 原始价值是始终不变的
B 账面价值是随着时间的流逝而不断减少的
C 市场价值是随着时间的流逝而上下波动的
D 物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增加
27. 下列关于收益性物业价值的表示，不准确的是（ ）。
A 未来净收益越大，物业的价值就越高
B 可获得净收益期限越长，物业的价值就越高
C 获得净收益越可靠，物业的价值就越高
D 影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划
28. 物业价格影响因素的表述，不准确的是（ ）。
A 预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨
B 增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降
C 城市规划规定用途不妥，会使地价下降
D 急于购买某物业，会抬高其价格
29. 收益法可分为报酬资本化法和（ ）。
A 直接资本化法
B 收益还原法
C 假设开发法
D 现金流量折现法
30. （ ）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折现到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A 直接资本化法
B 收益还原法
C 假设开发法
D 报酬资本化法
31. 某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用（ ），计算出物业的收益价格。
A 收益期限为无限年且净收益每年不变的公式
B 收益期限为有限年且净收益每年不变的公式
C 净收益在前若干年有变化的公式
D 收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式
32. （ ）是物业的某种年收益与其价格的比率。
A 收益乘数
B 资本化率
C 有效毛收入乘数
D 净收益乘数
33. 用收益法估价出租性物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不准确的是（ ）。
A 出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除
B 由出租人提供家具设备的，应扣除他们的折旧费
C 物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目
D 租约约定一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除
34. 报酬率可视为包含无风险报酬率和（ ）两大部分。
A 投资风险补偿报酬率
B 缺乏流动性补偿报酬率
C 管理负担补偿报酬率
D 风险报酬率
35. 关于物业状况调整的表述，不准确的是（ ）。
A 物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格
B 物业状况调整包括区位状况调整
C 物业状况调整包括物业市场状况调整
D 可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整
36. 关于重置价格和重建价格的下列表述中，不准确的是（ ）。
A 重置价格又称重置成本
B 重置价格通常要比重建价格高
C 一般建筑物适用重置价格
D 有特殊保护价值的建筑物适用重建价格
37. 下列关于估价上建筑物折旧的表述，不准确的是（ ）。
A 其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额
B 功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧
C 建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧
D 经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失
38. 一个高档住宅区附近新建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（ ）。
A 自然折旧
B 物质折旧
C 功能折旧
D 经济折旧
39. ( )是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。
A 自然寿命
B 有效年龄
C 经济寿命
D 实际年龄
40. 下列关于建筑物有效年龄的表述，不准确的是（ ）。
A是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数
B 建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命
C 当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当
D 是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄
41. 某宗物业的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为（ ）。
A 2800元/每平方米 2200元/每平方米
B 2325元/每平方米 2675元/每平方米
C 2325元/每平方米 2625元/每平方米
D 2675元/每平方米 2325元/每平方米
42. 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/每平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。该宗物业的正常成交价格为（ ）
A 2325
B 2500
C 2625
D 2800
43. 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/每平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的7%。该宗物业的正常成交价格为（ ）
A 2325
B 2500
C 2625
D 2800
44. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/每平方米，出租的年末净收益为330元/每平方米，假设折现率为10%，风险补偿估价为现房价格的2%，该期房目前的价格为（ ）元/每平方米
A 2200
B 2580
C 2934
D 2475
45. 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%，该宗物业的收益价格为（ ）万元。
A 90.02
B 91.52
C 94.12
D 95.02
46. 某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，