经济适用房小区(一期)建设项目可行性研究报告.doc

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***华庭房地产开发有限公司
罗庄区锦绣华庭经济适用房小区(一期)建设

项目申请报告

［LGZ091177］

***市工程咨询委员会
***市工程咨询院
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第一章 申报单位及项目概况
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1.1　项目申报单位概况
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1.2　项目概况
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第二章　发展规划、产业政策和行业准入分析
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2.1 发展规划分析
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2.2 §业丿敖笆劐有
2.2 产业政策分析
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2.3 L蠚仆入儆劐有
2.3 行业准入分析
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第三章　建设项目市场及SWOT分析
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3.1 市场分析
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3.2 ú庾譹飮癓WOT
3.2 建设项目SWOT分析
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第四章 节能方案分析
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4.1 (痽耇指梌咂苽胄褃茉
4.1 用能指标和节能规范
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4.2 能耗指标分析
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4.3 ;亁覂苽肪掽攆劐有
4.3 主要节能措施分析
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第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
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5.1 y飮盺庾謨田圉遀圉
5.1 项目建设用地选址
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5.2 y飮瘨田基庾譡柶三
5.2 项目用地建设条件
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5.3 土地利用合理性
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5.4 征地拆迁和移民安置规划方案
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第六章　环境和生态环境影响分析
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6.1 环境和生态现状
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6.2 环境保护标准
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6.3 生态环境影响分析及保护措施
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第七章　财务评价
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第八章　社会影响分析
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8.1 >礚佱忍呈斜朆劐有
8.1 社会影响效果分析
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8.2 >礚伂邔帧怆劐有
8.2 社会适应性分析
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附件
一、企业法人营业执照
二、组织机构代码证
三、税务登记证
四、中华人民共和国房地产开发企业资质证书
五、规划选址意见
五、国有土地使用成交确认书
六、环境影响审批意见
七、项目规划示意图

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1.1
第一章 申报单位及项目概况

1.1　项目申报单位概况
***华庭房地产开发有限公司成立于2005年4月，是一家集房地产开发、经营、五金建材销售相配套的综合企业，公司注册1000万元。2005年6月***华庭房地产开发有限公司经***市建设局审定房地产开发暂定资质，资质证书号为156204。该公司经过近2年的发展，于2008年2月被市建设局评定为具有四级开发资质的房地产开发企业，公司现有职工30人，公司下设办公室、财务部、工程部、经营部、物资供应部、物业管理部等职能部门。
***华庭房地产开发有限公司本着“追求卓越，开拓创新”的企业精神，在房地产开发建设中积极采用新技术、新材料。已成功的开发建设了莒南锦绣华庭小区，建设规模5万平方米。

1.2　项目概况
一、项目建设背景
经济适用房的建设是与社会主义市场经济相适应的新的住房供应体系的主要组成部分，是国家在推进“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”改革的同时，为增加住房有效供应而采取的一项重要政策措施，是解决城区中低收入家庭住宅问题的举措。党和政府十分重视经济适用房建设，在党的十五届五中全会上明确提出要大力发展经济适用房为重点的房地产业。国务院总理温家宝曾对经济适用房建设提出了两点要求，一是以经济适用房为重点的住宅建设方针、政策不要轻易改变；二是经济适用房建设要按照市场经济规律来办，防止盲目建设造成积压。国务院在1999年23号文件中对经济适用房建设发展作了具体要求。2000年9月建设部以[房（2000）196号]文件下发了《关于进一步规范经济适用房建设和销售行为的通知》，对经济适用房建设、销售进行规范，端正了经济适用房的发展方向。
 2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，以下简称“24号”文）颁布，该文件表示，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但同时，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难的问题还比较突出。
因此，“24号”文提出，城市人民政府要抓紧开展低收入家庭住房状况调查，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位；确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。
为切实落实国家关于大力发展经济适用房的建设规划，***市在2008年全市开工建设经济适用住房62.3万平方米，完成总投资9.18亿元，竣工57万平方米、9000套住房。2009年计划再向全市城镇低收入家庭供应60万平方米经济适用住房，并探讨实行经济适用住房货币化补贴模式，对符合经济适用房购买条件的城市居民购买空置商品房，实行差价补贴。充分利用政策争取上级资金支持，抓好保障性安居工程项目建设。以市场化为取向，进一步促进公房经营管理的多元化，对部分危旧公房进行改造，逐步实行直管公房与廉租住房并轨，有效增加廉租住房房源。同时建立住房保障全覆盖机制，建好档案，规范管理，建立健全完善的住房保障制度体系。
本项目从建筑设计、功能规划到施工监理、质量管理都将得到充分体现。项目建成后将为***市民构造一处美在外表、贵在内涵，的时尚型经济适用房住宅小区。
二、项目建设地点
本项目建设地点位于罗庄区临册路与清河南路交汇处西北角，东至临册路，西至老潍徐公路，南邻盛庄街道办事处付家白庄村集体用地，北至陷泥河，地理位置优越，投资居住潜力巨大。
三、建设内容及规模
本项目为罗庄区棚户区改造项目的一期工程。整体改造项目总用地面积15.2公顷，总建筑面积185000平方米。本一期工程占地面积73333平方米，建筑总面积91000平方米，其中住宅面积86000平方米，公建建筑面积5000平方米。住宅楼均为6+1层，公建层数均为3层，一期项目容积率1.24，建筑密度22.5%，绿地率35.5%。项目建成后可提供居民住户1430户，居住人口5005人，停车位1430个。
一期工程主要建设内容
序号
指标名称
单位
数量
备注

1
项目总用地
平方米
73333

2
总建筑面积
平方米
91000

住宅面积
平方米
86000

商业面积
平方米
5000

3
容积率

1.24

4
建筑密度
%
22.5

5
绿地率
%
35.5

6
居住总户数
户
1430

7
居住人口
人
5005

8
停车位
个
1430

9
总投资
万元
9426

10
利润总额
万元
248

11
项目建设期
年
2

12
投资利润率
%
2.63

四、工程设计方案
（一）设计依据
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-1993）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
《屋面工程技术规范》（GB50207-1994）
《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)(2008年版)
***市规划管理部门有关批文
（二）建筑设计
建筑设计使用寿命为70年
建筑抗震设防烈度为七度
1、规划构架
整个地块的规划构架力求统一，建筑空间与景观相互协调，相互依存。各建筑单体之间形成适宜的对位关系，避免在不同角度形成建筑重叠造成“钢筋混凝土森林”的感觉。整体布局结合了日照间距、绿化布置、空中限高和消防要求等。
2、道路交通
鉴于本地块面积不大，区内的车型道路主要采用了外环的方式进行组织，将每一栋楼直接挂于外环路之上，从而在维持车行交通体系便捷、通畅的基础上实现中心地带人车分流，在最大程度上减少车辆对小区内部居住环境的负面影响。
3、户型设计
参照业主的要求统计与现行建筑设计规范标准进行设计，建造多种面积、多种形式的户型。户型设计强调功能齐全和合理布局，平面布置充分利用自然采光和通风，降低能耗。
减少结构占套内使用面积，增加建筑布置灵活性及使用面积，空间灵活可变，隔断多样化，住户可按照各自的使用要求来布置自己的户型。
4、楼地面
底层厨房卫生间地面采用回填土分层夯实后浇筑混凝土，其余为架空板；楼面采用现浇钢筋混凝土楼板，细石混凝土楼面。
5、屋顶
全部采用坡顶。屋面设防水、保温、隔汽层。
6、门窗
外门窗与四周墙体连接处严格按有关技术规程施工，做到密闭防渗。本建筑中玻璃的选用符合《建筑玻璃应用技术规程》的要求。玻璃幕墙、平台走廊、楼梯及阳台栏板、出入口门厅等部位的玻璃均采用安全玻璃。
7、建筑色彩
墙面颜色以黑、白、灰为主调，以透现简洁流畅和淡雅脱俗的现代主义风格，空调机位采用浅色金属条或木质格栅。外墙以多孔砖和砌砖，内墙以砌块作为砌筑材料。
五、配套工程方案
（一）电气工程方案
居民住宅楼的电梯与公共照明等负荷为二级，采用低压双电源供电。
1、变配电系统
拟建项目供电由***市供电公司提供，从10kv支线引入小区变配电室，经变配电室变压为380v/220v，50Hz低压电供项目内各用电单元使用。
高压侧采取单母线，变压器低压侧采取单母线供电，变压器高压侧拟采用三相过流、速断、单相接地保护及变压器超温报警。
操作方式采用交流操作，操作电源为交流110V，在变压器低压侧设置成套静电电容器自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功率因数提高至0.9以上。
在变电所高压配电室设置量电柜，采用高供高量计量方式，住宅采用每户一表（三相表）计量。
2、照明系统
起居室及一般活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。
住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。
3、弱电系统
电话通讯拟采用电信部门的虚拟交换系统，另外，与广域网（公网）的数据通路将采用光纤接入方式。
住宅楼内每户设有线电视终端盒，沿墙暗敷，主卧室、起居室、书房均设置有限电视终端；每户设家庭信息箱一只，有线电视每户引一路进线进信息箱，然后再分配至各终端；每层设一个电视接线箱，在公共走道嵌墙安装。
（二）给排水工程
1、给水工程
本项目用水主要为生活用水，水源采用市政管网自来水。供水方式采用自来水直供及设置水泵和水箱的联合给水方式。在小区内形成环网，供本项目用水。
2、排水工程
本项目排水采用雨、污分流制。污水主要是住户生活产生的生活污水，废水经区内污水管网汇入化粪池处理后排入罗庄区的污水处理厂。
雨水经过雨水斗、室外雨水口、空调冷凝水收集管、室外雨水管汇入城市雨水管网。
（三）消防工程
本项目室内设消火栓给水系统，室内消火栓用水量15L/S，室外消火栓用水量为20L/S，火灾延续时间2小时，室外消防用水由室外消防管网供给。
室内设置消火栓箱，并确保室内任何部位均有2支水枪同时到达，室内消火栓箱采用单栓消火栓软管卷盘组合箱，箱内配置消防栓、直流水枪和衬胶水带，消防软管卷盘一套，箱体下设置灭火器。
消防用水通过消防稳压泵、气压罐满足初期火灾用水。消火栓两台，一用一备，室外按规范要求设置消火栓水泵接合器。
室外由市政上水管进水，与城市上水管道构成消防给水管网，管径DN200，在基地环网上按规范要求设置室外消火栓，并在水泵接合器40米以内设室外消火栓。
（四）暖通及燃气
1、空调设计
住宅采用分体式空调，具体由住户自己选定。
2、采暖
本项目取暖采取集中供热的形式，由周边已铺设好的供热管道直接引入热水，经热交换站内的板式换热器换热，提供给住宅用户，采暖供回水温度为60/50℃。
3、通风设计
各设备用房设机械送排风系统，通风量根据以下原则确定：
变电间：10次/小时
泵房：6次/小时
热交换器室：10次/小时
卫生间设机械排风扇，换气次数10次/小时
六、绿化景观
本地块景观规划原则以集中绿地为主体，配以局部景观小品，将景观元素辐射到各住宅中去，结合建筑设计及道路规划尽可能实现多住栋景观共享，尽量让各家各户享受到宜人景观，减小住户间外部景观环境的差异。
七、组织机构及物业管理
（一）机构设置
本项目开发执行单位为***华庭房地产开发有限公司，公司分为权力机构、经营管理机构和监督机构，本项目实行总经理负责制，公司内设行政管理部、财务部、施工管理部、设备材料部、技术管理部、人事部等部门。

SHAPE \* MERGEFORMAT
SHAPE \* MERGEFORMAT
（二）物业管理
物业管理的品质是项目品质的重要组成部分，为提升小区服务档次，应引入全新的物业服务理念，由社区管理者变为社区的服务者，提供全面而人性化的服务，使住户有社区主人的感觉。
本项目在预售前，采用招标方式选择优秀的物业管理公司与其签订《前期物业管理服务合同》委托实施前期物业管理，物业管理公司要提前介入，参与方案的制定，对小区实行统一的物业管理。
物业管理公司的服务内容及负责包括：
1、维护社区治安。
2、道路、公建、管、线及设备维护、检修。
3、水、电、暖气供应、管理。
4、环境卫生、绿地及景观的维护、管理。
5、向入住居民提供需要的商业服务。
6、社区其他管理事宜。
项目交付使用后，按《物业管理条例》等相关法律、法规规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会，由其选聘物业管理公司实行规范物业管理。
八、项目实施进度
本项目的实施条件较为成熟，企业在争取尽早落实资金的同时，应做好项目开工前的准备工作，以缩短建设期，尽快达产见效。本项目拟定建设期为2年。
九、投资估算及资金筹措
经估算，项目投资9440万元，其中：前期工程费178万元，建安工程费6461万元，基础设施费455万元，开发期间费用2346万元。

投资估算表
单位：万元

序号
费用名称
计算依据
投资额
备注

一
前期工程费

178

1
图纸审查费
5元/平方米
45.50

2
地质勘探费
（三）×0.5%
32.31

3
前期咨询费
1元/平方米
9.10

4
施工图设计费
10元/平方米
91.00

二
建安工程费
91000平方米
6461

三
基础设施费

455

四
开发期间费用

2346

1
招标代理费
（三）×3.3‰
21.32

2
工程施工监理费
（三）×1.2%
77.53

3
工程保险费
（三）×2.8‰
18.09

4
劳保统筹
（三）×2.6%
167.99

5
配套设施建设费
（三）×6%
387.66

6
城市配套补助费
155元/平方米
1410.50

7
综合开发管理费
2元/平方米
18.20

8
墙体节能费
10元/平方米
91.00

9
消防设施设备费
2元/平方米
18.20

10
招标管理费
（三）×0.55‰
3.55

11
质检费
（三）×2.6‰
16.80

12
放线费
1元/平方米
9.10

13
防雷
1.4元/平方米
12.74

14
备案登记费
0.25元/平方米
2.28

15
交易费
3元/平方米
27.30

16
房产测绘费
1.6元/平方米
14.56

17
散装水泥基金
2元/平方米
18.20

18
地震评价费
2元/平方米
18.20

19
室内空气质量检测
1.4元/平方米
12.74

合计

9440

第二章　发展规划、产业政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析
一、本项目的建设，符合***市建设事业“十一五”规划
***市建设事业“十一五”规划中指出，随着工业化和城镇化及进程的加快，全市经济社会将进入新的发展阶段，2010年城镇化率达到48%，这为***市房地产业的发展提供了广阔的上升空间，消费结构的转换升级为房地产业的发展提供了巨大的潜在动力。
“十一五”期间，房地产开发总体要求是：开发投资稳步增长，房地产市场总量基本平衡、住房供应结构更加合理、价格基本稳定，住房二级市场更加活跃，城镇居民居住条件不断改善，行业管理进一步规范，建立起适应房地产业发展的体制和运行机制。
本项目建设地点位于***市罗庄区发展的重点区域，符合***市建设事业“十一五”规划。
二、本项目的建设，符合***市城市总体规划
由于***市城区人口密集，建筑密度过高、城市拆迁安置难度较大，大量外来经商人口的涌入给城区居住现状提出了很大的挑战。为此***市政府出台新一轮的《***市城市总体规划》，市委、市政府提出了建设“大***、新***”的战略部署和要求。在新的城市空间布局结构中，以沂河为轴，构建“一河五片”组团式空间布局结构，分为兰山片、罗庄片、河东片、南坊片和东南片，营造城水交融、环境优美、人工和自然和谐的城市空间。本项目位于***市罗庄区，是“大***、新***”建设的重要区域，项目的建设响应了市委市政府的号召，符合***市新的城市总体规划，在改善罗庄区的城市面貌，树立新的城市形象方面将发挥作用。
三、本项目的建设，符合《***市住房建设发展规划（2008-2012）》
规划中指出：按照国办发〔2006〕37号文件和《山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发（2006）37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》的要求，最近几年***市将重点建设中低价位、中小套型住房。
项目的建设是按照市委、市政府的指示精神，加强建设“安居***”的具体体现，可促进***市的城市经济社会全面、协调、可持续发展，进一步加强房地产市场引导和调控，调整住房结构，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，提高城市低收入家庭的住房条件。
本项目的建设完全符合该发展规划的要求，是利民工程的又一新举措。

2.2 产业政策分析
《关于加快建筑业改革与发展的若干意见》于2005年发布，意见中指出：建筑业是国民经济的支柱产业，就业容量大，产业关联度高，全社会50％以上固定资产投资要通过建筑业才能形成新的生产能力或使用价值，建筑业增加值约占国内生产总值的7％。建筑业的技术进步和节地节能节水节材水平，在很大程度上影响并决定着我国经济增长方式的转变和未来国民经济整体发展的速度与质量，建筑业接纳了农村近1／3的富余劳动力就业，在解决“三农”问题上发挥着重要的作用。本项目的建设符合文件精神，在一定程度上有助于解决剩余劳动力，促进该区进一步发展。
该项目在《产业结构调整目录》（2005年本）中属于鼓励类项目（十九、城市基础设施及房地产--11.城镇园林绿化及生态小区建设）。
在2007年11月国家建设部等七部委出台的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）文件中规定：经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。同时，2009年3月2日，山东省发展和改革委员会、山东省建设厅、山东省国土资源厅联合下发的《关于上报2009年经济适用住房建设投资计划的通知》（鲁发改投资[2009]273号）文件中规定，新开工建设的经济适用住房项目，容积率应严格控制在1.0以上，套型建筑面积严格控制在60平方米左右。本项目设计容积率为1.24，户型面积为60平方米，符合文件精神。
综上所述，本项目的建设符合国家的产业政策要求。

2.3 行业准入分析
***市住房建设发展规划（2008-2010年）中指出，到2010年，人均住房面积达到28平方米，规划期内开工建设各类住房总建筑面积1410万平方米；在政策上提出要适当提高住房建设开发强度，继续加强普通商品住房建设等。
为了符合规划中提出的政策要求，并且能够顺利完成规划中制定的住房建设目标，这需要大量的有资质的房地产企业参与到其中，加大开发建设力度，完善住房结构体系。***华庭房地产开发有限公司早已取得国家房地产开发企业资质证书，资质等级四级，项目单位还拥有一批优秀的、高素质的专业人才，完全有能力进行本项目的建设。

第三章　建设项目市场及SWOT分析

3.1 市场分析
一、二、***市房地产市场情况
目前，在国际金融危机影响下，全国各地的房地产都受到或多或少的影响，不少地区的房地的市场出现商品房成交量下降和房价的下降。***房地产行业对比其他地市来说，所受冲击比较小，***房地产行业依然是潜力巨大的市场。
（一）房地产市场回暖
2009年房地产似乎并没有摆脱2008年的情形：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。但是，从房市的销售交易来看，三月四月的成交量与销售价格明显要优于去年，从而出现了回暖的迹象。2009年至今***房市总体交易量明显回升，价格仍缓慢增长。
交易量的回升依赖于刚性需求和国家的有力政策。***的刚性一直都很大。***的房地产业向来是以稳健著称，据专家分析，***的房产基本没有泡沫，楼市很稳健。***的房屋销售价格仍会保持相对稳定的发展态势，其原因为市场的刚性需求依然很大，同时***房价起点较低，购房投机比例较低，同时国家和地方相继出台促进房屋开发与交易的利好政策，市场信心有望增强。
（二）市场刚性需求依然旺盛
***的1000多万人口以及城市化建设为房地产市场提供了长期发展的后劲。***人对房屋的需求一直比较旺盛，近年来***的城市建设步伐较快，城市拆迁面积较大，拆迁户急于购买房产，无疑加大了住房的需求市场。同时商贸的发展吸引了大量外地经商人员，他们在***自然想到安居乐业，购房安家，居住人口的增加，自然扩大了房产的市场需求。
（三）房屋价格小幅上涨，涨幅继续回落。
销售方面，根据统计数字表明，房屋销售价格2009年一季度同比上涨1.8%，房屋租赁价格同比上涨0.1%，土地交易价格和物业管理价格则与上年持平。从各月走势看，房屋销售价格已连续8个月同比涨幅回落，到今年3月份回落至1.4%。新建房销售价格累计上涨0.7%；其中1、2、3月份分别同比上涨1.1%、0.7%、0.4%，月度间涨幅进一步回落。
普通商品住宅价格同比上涨0.6%，其中1、2、3月份涨幅分别为0.9%、0.5%、0.3%，这是自2008年1月份以来连续14个月涨幅回落，总降幅达7.3个百分点；高档住宅价格同比上涨3.2%，自2008年5月份涨幅持续回落，总降幅达12.4个百分点。非住宅销售价格保持平稳，1-3月份各月同比涨幅均保持在0.5%，其中办公楼价格与上年基本持平，商业营业用房和其它用房价格则同比上涨0.3%和1.8%。
另外，目前***房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新建住宅市场中70％需求者为***当地人，购房者中首次置业者的比例达到38%以上，而80％的购房者以自住或自用为目的。以自住或自用为主的住房需求，是目前***市房地产市场的主要需求。
二、***市房地产市场预测
虽然国际金融危机对房地产行业有着不利的影响，但***市居民对房地产的刚性需求以及国家相关的有力政策，***房地产行业在2009年依然有着良好的发展前景。同时***市政府提出把***建设成为鲁南苏北区域特大中心城市的目标，也为房地产业开辟了广阔的发展空间。随着***市城市化进程的加快及建设“大***、新***”战略目标的逐步实现，***房地产业将面临新的发展机遇。
***市房地产价格走势：
1、从需求方面看，***1000万人口在市区的还不到200万，想到市区购房的仍大有人在，***的房屋储量还没有饱和。当前，***市城镇人口424万人，到2020年，预计城镇人口增加到703万人，增加人口280万人。特别在市区，由于中心城市带动策略的实施以及商贸城市的建设，中心人口将大大增加。到2020年增加绝对量100多万人。届时按照人均建筑面积32平方米计算，全市城镇需要新增近9000万的房屋建筑面积。分配到每年，需要增加近700-800万平方米的房屋。其中，中心城区需要增加近3200万平方米的房屋，分配到每年，需要增加近270万平方米左右的房屋。由此可见，***市房地产市场潜力很大。
2、从供给方面看，近期的市场房产呈现集中放量，但从产品结构上其有效供给却严重不足。随着房产郊区化发展等因素影响，住房市场有效供给将会不断增加。
3、从成本上看，土地交易价格与去年同期相比总体持平。从环比看，比上季度价格略涨0.3%。其中：居住用地同比上涨0.7%，环比价格持平；工业用地同比上涨1.6%；商业营业用地同比下降2.8%。建筑成本及各类经营