创业中心建设项目可行性论证报告.doc

岳阳至诚工业基础设施建设开发有限责任公司
“135”工程创业中心建设项目

可行性研究报告

岳阳通源投资咨询有限公司
二〇一五年三月

岳阳至诚工业基础设施建设开发有限责任公司
“135”工程创业中心建设项目

可行性研究报告

编 制 单 位：岳阳通源投资咨询有限公司
总 经 理：颜鸿钊
副 总 经 理：刘思贤
总 工 程 师：汪　帆
项目负责人：张 军

参加编制人员：
　　　刘思贤　 李智晔　　　汪　帆
　　　　　龙新林　　 张 军

目 录
第一章 总 论 1
一、项目概况 1
二、建设单位概况 1
三、编制依据 3
四、项目编制原则 4
五、综合评价 4
第二章 项目建设背景及必要性 5
一、项目建设背景 5
二、项目建设的必要性 8
第三章 项目建设地点及建设条件 12
第四章 项目建设总体方案 17
一、指导思想及原则 17
二、建设总体方案 17
第五章 辅助设施建设方案 21
第六章 环境保护 42
一、坚持的原则 42
二、设计依据 42
三、环境影响分析 42
四、环境保护措施 43
五、环境影响评价 44
第七章 劳动安全和消防 45
一、劳动安全 45
二、消防 46
第八章 节能 50
第九章 项目组织管理 56
第十章 投资估算及资金来源 61
一、资源来源 65
第十一章 项目招投标方案 66
一、编制依据 66
二、招标范围 66
第十二章 项目社会效益与可行性评价 71
一、项目社会效益评价 71
二、可行性评价 71

附件及附图：

“135”工程创业中心可行性研究报告

第一章 总 论

一、项目概况
（一）项目名称：“135”工程创业中心建设项目。
（二）拟建地址：岳阳县城关镇林冲路
（三）项目单位：岳阳至诚工业基础设施建设开发有限责任公司
（四）建设规模：项目占地面积11573.05平方米，总建筑面积15119.6平方米。
（五）项目总投资及资金来源：项目总投资为4200万元，其中2100万元为项目单位自筹，其余为银行贷款。
（六）建设期限：2015年7月—2016年10月。
二、建设单位概况
2.1机构基本情况
岳阳至诚工业基础设施建设开发有限责任公司，组建于2005年10月10日，系国有法人独资企业，由岳阳县城市建设投资经营有限公司出资，经岳阳县工商行政管理局批准设立，注册资本人民币1000万元。公司主要经营范围涵盖工业基础设施建设、工业基础配套设施建设、工业企业投资服务、工业用地全程代理服务、项目策划与招商引进等领域。出资方岳阳县城市建设投资经营有限公司，负责筹建城市建设资金；负责对国有资产的投资项目、城市建设投资项目及资金的使用，国家开发投资项目的管理及资金的使用；土地储备、水利建设投资；县人民政府依法授权管理的其它业务。
2.2服务能力情况
本公司主要开展公用工程更新改造，主要服务对象为岳阳县生态工业园管辖区内企业。园区规划面积4.44平方公里，目前已开发面积3410亩，正在抓紧实施1434亩五期扩园工程。园区现有科伦制药、茂昌医药、同安医药、健强药业、中粮米业、慧璟科技、大力神电磁机械、安达耐火材料、椰星饮料、盛路人防、智海科技等30余家优秀企业，合同引资70亿元以上，基本形成了以生物医药产业为主、以先进制造、新材料为辅的良好产业格局。
2.3运营管理情况
近2年来公司业绩突出，一是完成了岳阳县生态工业园9000万元以上的基础设施建设业务。道路工程建设方面，公司修建了园区工业大道南延、金信路、金石路等多条道路。辅助配套设施建设方面，公司先后完成了园区全长20.5公里的雨污分流管网、全程7.2公里的自来水管网扩容升级、全长8.9公里的天然气管网铺设以及全长7.3公里的电力杆线架设等辅助配套设施建设工程，实现了园区雨污分流管网、天然气管网、供电网络全覆盖。二是为入园企业提供了用地全程代理服务。为园区30余家企业，竭诚提供了土地报批、用地规划、土方平整及项目建设相关策划、工程报建服务。
2015年，公司将以更加优质的服务和专业的水准，全力加速完成岳阳县工业园日处理能力3万吨的工业污水处理厂建设前期策划工作，全力推进园区四期272亩和五期1434亩新增用地区域道路骨架、雨污分流管网、自来水管网、电力线路等工程建设，同时进一步优化四、五期扩园区10家以上落户工业企业的土地报批、土方平整、用地规划等用地全程代理服务，赢取社会各界信誉，创造更优业绩。
三、编制依据
1.《投资项目可行性研究报告编制指南》；
2.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
4.《国务院关于加快发展服务业的若干意见》；
5.《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》；
6.《国务院关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》；
7.《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》；
8.《国务院办公厅关于加强我国非物质文化遗产保护工作意见》；
9.国家、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范；
10.《某某市人民政府加快发展服务业实施意见》；
11. 建设单位提供的其他资料。
四、项目编制原则
1、结合大路新区城市总体规划；
2、坚持资源综合利用，节水节能降耗原则。
3、贯彻环境建设和保护相结合的原则，力求取得社会效益、环境效益的统一。
4、坚持统一规划，合理布局，确定合理的发展目标和规模。在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合，分期实施。
5、从整体出发，合理确定大厦各个功能布局，实现各个功能分区的完美结合。
五、综合评价
本项目符合国家的有关政策和投资方向，符合岳阳县城市建设发展方向，对于推动新区城市建设进程具有重要的促进作用。
本项目的实施，可以完善城市功能，提高城市建设水平，方便人民生活，改善消费与投资环境，提升城市的文化以及城市总体品位，促进就业等诸多方面有着积极的作用。
综上所述，本项目目标明确，建设规模适宜，结构合理，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的社会效益。
第二章 项目建设背景及必要性

一、项目区概况
1、岳阳县概况
岳阳县地处洞庭湖畔，位于湖南省的北部，岳阳市南部，全县总面积3100平方公里，辖20个乡（镇），至2010年末全县总人口706746人，其中农业人口589045人，占总人口的83.35%，非农业人口117701人，占总人口的16.65%。
县域三面环绕岳阳市区，县城离岳阳市区23.6公里，离省城长沙125公里 。京广铁路（含武广高铁）临城而过 ，107国道、京珠高速公路贯穿县境。1983年，县城由岳阳市区迁至荣家湾镇。县城搬迁后，县城建设发展较快，城区由3000余人增加到现在的近8万人口，建成区达6.5平方公里（规划拓展到42平方公里），由于基础薄弱，县城的城市化进程相对同类县级城市要缓慢。
2、综合经济实力
(1）经济总量：2014年全年实现地方生产总值1105683万元，比上年增长15.4%。
(2）人口总数：2014年年末全县总人口706746人，比上年增加8460人。
(3）固定资产投资：2014年完成全社会固定资产投资总额850865万元，比上年增长66.0% 。
(4）工业生产：2014年全部工业完成工业增加值429141万元，比上年增长24.4% 。
(5）财政收入：2014年全年实现财政总收入32097万元，比去年增长26.4%。
岳阳县被评为湖南省十大经济强县，并荣获湖南省推进新型工业化先进单位，湖南省发展非公有制先进单位，在岳阳市新型工业化工作综合考评排名全市第一。
3、产业经济发展
目前岳阳县逐步形成了“三园三区”的工业发展格局，即：县城生态工业园、新墙建材工业园、台湾农民创业园，麻塘电磁铁功能区、新开食品功能区、鹿角临港产业区。目前入园入区企业达83家，占全县规模企业的66%。
岳阳县目前已形成生物医药、建材、机械制造、食品、轻纺化工等五大支柱产业。除生物医药外，其它均属传统产业。
整体而言，岳阳县产业经济存在三个问题：一是经济总量偏小。全县规模工业企业数量不多、产值不高，规模企业的总数和总产值仅排岳阳市第五。二是产业结构不优。在规模工业企业中，劳动密集型企业、 简单加工业或低端产业类企业占60％以上，资源能源消耗高，技术水平低，产品附加值不高，抗风险能力不强，产业结构和发展方式亟待调整和转变。三是特色优势不强。特色产品不特，优势企业不强。
目前岳阳县政府大力推进的产业发展方向为：生物医药、新材料两大战略性新型产业。
4、居民收入及消费
2014年城镇居民可支配收入14573元，同比增长16.0% 。至2009年末全县城镇单位从业人员人数28597人，其中在岗职工28043人，从业人员年劳动报酬467983万元，其中在岗职工年工资总额461864万元，在岗职工年人平工资16599元。
2014年实现社会消费品零售总额369418.2万元，比上年增长23.1%。其中县级消费品零售额181476.9万元，增长24.2%；农村消费品零售额187941.3万元，增长22 %。
城乡居民储蓄存款余额294777万元，增长9.57%。年末各项金融贷款余额247691万元，增长29.89%。
居民收入水平属于一般，但存款余额若以居民总数计，则是较高的储蓄率，当地理财观念较为保守。
5、城市规划发展
结合岳阳县县城总体规划（2001—2020）总图，未来岳阳县的重点发展方向是在满足城市规划的基础上以东方路为中心，以长风路东西两翼为重点，在荣家湾水库建设水上乐园、水库水系营造城南风光带，建设宜居城市。
岳阳县的中心地段为东方路，东方路两侧聚集了大部分县直机关、法院、县委等政府部门及休闲娱乐、餐饮、宾馆酒店等商业配套设施，为岳阳县最繁华路段。
从城市格局来看，岳阳县城今后主要以长风路南北轴线为发展方向，目前长风路两侧500米范围，政府已进行土地储备。
6、岳阳县发展机遇
缺乏工业基础薄弱和区位比较优势欠缺，岳阳县经济及城市快速发展缺少明显的亮点作为支持。
目前来看，武广高铁的开通，岳阳东站距离县城约30分钟车程，交通时间距离的改善，将有助于招商引资，吸引产业转移，并由此带动当地经济发展及就业与收入提升。
因此，目前最大的发展机遇，借势于武广高铁带来的交通辐射作用，也可带动资金和人才由广东回流。
二、项目建设的必要性
近年来，岳阳县认真贯彻落实发展个体私营经济的政策,非公有制经济蓬勃发展，在繁荣城乡经济、增加财政收入、扩大社会就业、改善民生、维护稳定等方面都发挥了重要作用,截止2015年12月底，全县个体私营经济总户数已达到28193户，其中个体工商户26207户；私营企业1986户，其中规模以上的非公有制企业186户。2015年全县非公有制经济从业人员11.39万人，占全县从业人员的70.7%。2015年，全旗非有公有制经济实现增加值30.6亿元，占全县GDP的79.4%，上缴税收5.7亿元,占全县总税收的79.4%,成为全县经济发展最具活力的亮点之一。
但岳阳县民营企业特别是中小企业在发展中还存在一些不容忽视的问题，主要体现为：经济效益还较低，创业成功率不高；融资渠道狭窄，资金短缺依然突出；管理、技术人才严重短缺；产业结构性矛盾突出，行业分布仍以煤炭生产企业为主；企业自主创新能力不强。
针对上述困难和问题，广大民营企业家强烈要求建设一处集办公、服务、培训、科研等为一体，功能齐全的创业服务中心，为中小企业搭建一个内外信息交流的平台，便于相互间的联系、交流与合作，从而为中小企业健康发展提供全方位的服务。　

三、服务内容及措施
（一）提供创业辅导，提高和增强中小企业创业活力。
　 积极组织开展对中小企业特别是初创型小企业进行创业辅导，对于提高中小企业创业的存活率、成功率和成长率意义深远。为此，创业服务中心将吸纳策划、营销、会计、法律、评估、工商、税务、金融、担保、典当等社会服务企业进驻，通过他们中的一些专家教授和企业家专门为中小企业创业者提供企业诊断、管理咨询、创业培训等方面的创业辅导服务，从而使中心成为一个不断孵化出中小企业的创业培育基地。　
　 （二）提供融资担保服务，破解中小企业融资瓶颈。
　　加强银企深度合作，创新金融产品，改善金融服务，提高对中小企业的贷款规模，改善中小企业间接融资环境，建立健全中小企业担保体系，是解决中小企业融资难的有效途径。为此，创业服务中心将引进省级再担保机构，投资企业，同时指导担保机构、投资企业组建全旗中小企业担保商会和中小企业投资商会，加强行业自律，从而，促进中小企业融资的持续健康发展。　
（三）提供员工培训服务，开发中小企业人力资源，加快产业结构调整。 
　　一是通过与湖南省管理学院等高等院校合作，加强对中小企业经营管理者的培训，不断提高经营管理者的素质和能力。二是借助矿业学院等平台，加强对中小企业员工的技能培训、职业道德教育和文化素质培训，为企业输送合格的人才，推动中小企业建立终身学习制度，加大投入，开发人力资源。三是通过与中国农业大学、矿业学院等高校、科研机构的合作，为企业开发新产品，提高产品的科技含量和附加值，从而调整企业的产业结构，提高企业的竞争能力。
　　（四）推进社会化服务体系建设，促进中小企业创业成长。
　　完善的社会化服务体系是促进中小企业健康成长的有力保障。为此，创业服务中心将积极联合有关部门，引导律师、评估、审计、会计、咨询、检测、信息等中介机构进驻创业大厦，为中小企业提供优质服务。同时，积极推进行业商会的建设，对进驻创业大厦同行的企业要组建行业商会，坚持“成熟一个、发展一个”的原则，凡符合建会条件的行业，要积极申报中小企业行业商会。加大对各行业商会的指导、服务，深化中小企业行业商会的协调、服务职能，充分发挥沟通政府与企业之间的桥梁纽带作用，维护行业合法权益，加强行业自律，消除同行业内竞相压价、无序竞争局面。进一步构建“政府扶持中介机构，中介机构服务中小企业”的发展机制。

第三章 项目建设地点及建设条件
3.1场址选址
3.1.1选址要求
⑴本项目建设选址应在交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好和远离污染源的地点，应避免建设在工业区、商业区、居民区和交通流量过于密集区域。
⑵项目建设应节约用地、少占或不占耕地，因地制宜，充分提高土地利用率，满足城镇规划的要求。
⑶项目场址有利于合理布局和安全运行，符合岳阳县城区建设有关基地绿化等指标的规定。
3.1.2项目选址
根据选址要求和项目承办单位的实际需要，以及岳阳县“南移东扩、适度西延”的县城发展总体规划，项目建设选址岳阳县城关镇林冲路。用地为东西长的矩形地块，地势平坦，交通便捷，其土地性质为建设用地。根据岳阳县县长办公会议的会议精神，本项目建设用地通过划拨取得，地价按12万元/亩。
3.2建设条件
3.2.1地形地貌条件
岳阳县县境地貌自东北幕阜山余脉向西南东洞庭湖呈降阶梯状倾斜。山地、丘陵、岗地、平原、水面比例大致可分为12:11:24:13:40。全县水域面积1190平方公里，占全县总面积的40.60%，主要为县辖东洞庭湖水面。项目用地为东西长的矩形地块，地势开阔平整。
3.2.2工程地质条件
项目地处九岭-幕阜山凸的西侧，自上而下上为复耕土、黏土，下为前震旦冷家溪群泥质、粉砂质板岩，呈强风化。地基承载力150~350kpa，工程地质条件较好。
根据国家质量技术监督局2001年2月发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该地区地震动峰值加速度为0.10g，对应地震烈度为7度。
3.2.3自然环境条件
项目所在地处在东亚季风气候区中，气候带上具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润的大陆性季风气候。其主要特征是严寒期短，无霜期长，春湿多雨，夏秋多旱，四季分明，季节性强，光照充足，热能充裕。
⑴ 气候
年平均气温　　　　　　　　　 17℃
极端最高气温　　　　　　 40.8℃（2003年8月2日）
极端最低气温　　　　　　 -11.8℃（1956年1月23日）
无霜期 279天
年平均气压　　　　　　　　　　　　　　　1009.9百帕
年主导风向　　　　　　　　 东北偏北风（NNE，18%）
夏季主导风向　　　　　　　　　　 偏南风（S，16%）
年平均风速　　　　　　　　　　　　　　　　 2.90m/s
瞬间风速在17m/s以上大风日数 14.6天
年降雨量 1211.3-1463.9mm
年最大降雨量　　　　　　　　　 2336.5mm(1954年)
年最少降雨量　　　　　　　　 787.4mm(1968年)
日最大降雨量 256.4mm(1954年6月16日)
年平均初雪日 12月13日
年平均终雪日 3月6日
冬季积雪日 8天
年积雪最大深度　　 23cm(1972年2月7日)
年平均相对湿度 78%
月平均最大相对湿度 91%（1982年2月）
日最小相对湿度 12%(1958年12月10日)
年平均日照时数 1764.1小时
年最多日照时数 2064.9小时(1959年)
年最少日照时数 1370.8小时(1982年)
⑵ 水文
岳阳县地表水系为洞庭湖水系，洞庭湖连湘、资、沅澧四水，北接长江。主要河流有直泄东洞庭湖的新墙河、费家河、坪桥河，以及直入南洞庭湖的罗水河。全县干支河流63条（入东洞庭湖59条、入南洞庭湖4条）。新墙河干流总长115.40公里，沙港、游港河为新墙河两大支流，其中沙港河县境流域面积974.69平方公里；游港河县境流域面积275平方公里。县境湖泊有与长江相通的东洞庭湖，有与境内河流相连的内湖。东洞庭湖面积1327.80平方公里。县境尚有大小内湖22个。
3.2.4区位交通条件
项目选址于岳阳县城关镇林冲路，沿岳荣公路距离岳阳市中心城区约20多公里，项目选址地外部交通非常便利，交通区位优势明显。
3.2.5基础设施条件
项目公用工程给排水、电力电讯等有岳阳县市政工程作为依托，能为项目提供可靠保证。
3.2.6征地、建材、施工条件
项目用地已经取得相关手续。项目建设所需主要建材如钢材、水泥、木材、砂石、砖瓦等，本地市场均可解决，其质量和数量均可满足工程要求。
根据工程建筑物结构形式，本工程施工技术无特殊要求，用常规施工方法均可解决。该场地主要为低山丘陵与洞庭湖平原过度区域，基础条件较好。
本项目施工场地宽敞，便于工程施工，但项目建设期应按相关规定做好安全防护，做到文明施工。
3.2.7政策支持条件
本项目建设得到了岳阳市相关部门、岳阳县人民政府的高度重视，经岳阳县县长办公会议研究决定，同意在林冲路东侧新建“135”工程创业中心。同时，项目建设符合岳阳县城市总体规划和有关项目建设政策要求，项目建设具有良好的外部环境和多方面的政策支持。

第四章 项目建设总体方案

一、指导思想及原则
1、项目的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑特征等与环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。
2、项目的建设水平应与当地的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能完善。
3、充分展示地域文化的内涵，采用现代设计手法大胆的与地方居民相结合，展现建筑恒久之美。
4、本项目是集办公、服务、培训、科研等为一体的大厦，建设上应体现功能完善、造价合理的特点。
5、充分发挥地段优势，尽最大可能有效利用土地。

二、建设总体方案
（一）设计依据及设计要求
1、设计依据
《民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）
《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）
《办公建筑设计规范》（JGJ67—89）
《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）
2、设计要求
（1）该建筑防火分类为Ⅱ类，建筑物耐火等级为二级。
（2）抗震6度设防。
（二）总体方案
创业服务中心总建筑面积15119.6平方米，共计12层，建筑高度48米。用务实的、灵活的规整平面来围合最大的空间，采用大开间和大柱距以适应不同的使用要求，并辅以完备的功能、先进的设施，成为现代化综合大楼。大厦具体建设内容为：培训中心2000平方米；中介机构综合服务区3800平方米；科技、信息综合服务台区1500平方米；金融、信贷、担保服务区15800平方米；会员企业、行业协会办公区3800平方米；中小企业社会化服务区11100平方米。
主要建筑指标：
1、创业大厦占地面积2040.8平方米，总建筑面积15119.6平方米。
2、建筑总层数12层。
3、建筑总高度48米。
4、容积率3.16。
5、绿化率35%。
（三）功能分区
1、一层：中小企业、现代金融服务业等综合办事大厅。
2、六层：设大型培训、会议室。
3、七层：为各中小企业科研基地。
4、其余均为办公及服务用房。
（三）建筑设计要求
1、该建筑耐火等级为二级。
2、本工程抗震设防烈度为7度，结构形成为框架结构。
3、室外照明。在建筑物周围绿化内提供弱光灯，而车道、出入口处提供强光灯，根据城市管理要求，适当设置建筑外观泛光照明。
4、工程做法：
①墙体
外墙：300厚陶粒混凝土砌块；
内墙：200厚陶粒混凝土砌块。
②屋面做法
A、SBS120卷材防水1.5mm厚（二道设防）；b、1：3水泥砂浆找平；c、火山灰找坡；d、1，00厚聚苯板保温200kg/m3；e、SBC120隔气层。
（四）结构设计要求
1、全部采用钢筋混凝土框架结构，基础利用天然地基，采用钢筋混凝土独立基础。
2、楼面、屋面均采用肋梁现浇板，板厚一般取120mm厚。
3、围护墙体。一层及以上采用陶料砌块，墙体用M5混合砂浆砌筑。框架梁跨度超6米时，墙体跨中设构造柱，墙高超4米时，中间加设窗垛，两侧加窗框柱。
（五）项目环境标准
1、创业大厦按绿化主管部门规定要求进行绿化，地面平整、硬化，没有裸露地面。
2、设有专用机动车停车场，停车场面积满足大楼日常使用需要。
3、大楼清洁卫生，未有影响环境卫生的污染源。
4、大楼的主体建筑为正式建筑，严格按照JGJ48建筑设计规范的要求设计建设。
5、建筑物内设有良好的采光、照明设施，空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。
6、建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照JGJ48—88中3.2.8的规定设计。通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。
7、大楼按照要求设有防汛排水、通风、防尘等设施。
8、按照GB/T17217城市公共厕所卫生标准的要求，大楼设有卫生间，卫生间的数量、面积、条件与大厦面积、条件相匹配。
9、大楼按功能分类设置功能区域，配置适宜的基础设施。

第五章 辅助设施建设方案

5.1建筑特征及要求
⑴建筑平面
建筑平面功能按建设单位的功能划分；平面布置合理，功能分区明确；满足项目的办公使用要求和特殊业务要求，总建筑面积15119.6m2。
⑵建筑体量空间组合
必须将其与周围的附属建筑（今后规划中的建筑）作为整体建筑群来综合考虑其空间组合和序列。建筑群的体量关系必须考虑城市道路上的视觉及景观要求。
⑶立面造型
建筑立面造型丰富、别致并有特色；建筑造型要求充分表现建筑的特点；建筑物的底层、主要入口处和顶部应作重点处理。建筑立面上要细部处理。
⑷建筑间距
各单体建筑物间应满足必要的消防及日照间距要求。
⑸环境协调关系
要求综合考虑城市街道景观和周围环境关系，建筑风格和体量与周围建筑相互协调。
⑹建筑造型设计
建筑造型上强调简洁而具有力度感的造型元素，以墙面虚实变化、体块进退组合为主要手法，力求体现建筑时代性和国际化风格。
绿化和建筑小品在方案中一并考虑，院内绿化要求乔木和草地相结合。
⑺竖向布置
根据拟建地的标高和《城市用地竖向规划规范》，机动车规划纵坡应不大于2%，地面排水坡度不宜小于0.2%的要求，在结合减少拟建项目区内填土、节约投资的前提下综合确定拟建项目区内用地竖向标高。
5.5.2建筑结构及装修
⑴建筑结构
“135”工程创业中心建设项目综合建筑体均采用钢筋混凝土框架结构，岳阳县区地震设防烈度为7度，应对所有建筑物进行结构抗震设计，以保证建筑物在发生设计范围内的地震时仍能安全使用。
⑵建筑装修
新建综合建筑体的室内、外装修要与院内周边环境设计协调一致。特别是建筑物外立面的设计，要与室外景观设计达到完美和谐统一。为给工作人员和外来办事人员提供一个优雅舒适的工作、办事环境。
5.2公用及辅助工程
5.2.1道路工程
⑴道路建设原则
①结合本项目周边现有道路，实现项目内部与外部交通的合理衔接，优化路网结构和断面形式。
②正确处理路线平、纵线形组合，使道路线形组合均衡，满足行车安全、顺畅的要求；同时做到人性化设计，为工作人员及前来办事人员创造舒适、便捷的交通环境。
⑵道路设计
①平面设计
将项目主出入口设置在林冲路路上，院内部道路通过主出入口与外部道路衔接。
项目正门入口处为9米宽的主干道，综合建筑体四周设置6米宽环形路。
②竖向设计
道路竖向设计要结合规划用地性质、规划排水方向进行，同时综合考虑场地的排水、各种管线的铺设、与外部路网的平顺衔接等。
③路面结构设计
院内路面结构均采用水泥砼路面。水泥砼路面刻槽后能极大地改善汽车的制动能力，且其抗剪切能力较强，汽车制动不易对路面造成损坏。水泥砼路面的使用寿命较长，养护工作量也较小，周期寿命成本较低。
路面采用180mm厚C30水泥砼，做220～230mm稳定层。
5.2.2给水排水
⑴给水
本工程地处林冲路路西侧，市政供水主管到达该地段，水压约为0.35Mpa。本工程的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，拟从林冲路路上的城市给水干管分别引入DN150给水总管，构成管径150的环状给水支管，以满足本工程的办公、业务、生活、消防及其它用水，区内消防栓沿水支管按120m的间距进行安装。
本工程给水专业设计范围包括：生活给水系统，消防工程的消火栓给水系统，自动喷水灭火器系统。
①本工程采用的主要法规
《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003
《自动喷火灭火系统设计规范》 GB50084-2005
②用水量估算
本项目用水量定额应符合下表的规定。
表5-2 项目给水量预测表
序号
项目
用水量
标准
面积
最高日
用水量
用水
小时
平均时
用水量
时变化
系数
最大时
用水量
1
综合建筑体
8L/㎡·d
22000
176.00
8
22
1.5
33
2
绿化
2.5L/㎡·d
7601.15
19.00
1
19.00

19.00
3
道路、广场、停车场
2L/㎡·d
6300
12.60
1
12.60

12.60
4
未预见水量
系数取12%

24.91
8
3.02

3.02
5
合计

232.51

56.62

67.62
本工程最高日用水量为232.51m3/d，最大时用水量为67.62m3/d (含 12%的未预见水量)。
③给水系统
I、系统设置：本工程因自来水收费标准与其使用功能有关，故建筑内给水系统水表分功能设置。本项目综合建筑体北面主楼采用变频泵组加压供水，其它用水均由城市自来水水压直接供水。
II、二次加压给水采用在生活变频加压泵组的吸水管上设紫外线消毒器进行二次消毒。
III、低压给水管采用下行上给式管道系统。
IV、水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。
④管材
生活给水主横干管及立管采用钢网带塑料复合管，法兰连接。工作压力为1.6MPa。其它支管采用PPR给水管道，粘性连接。工作压力为1.0MPa。室内给水管道隔层设置伸缩节。室外埋地给水采用给水HDPE管。
⑵污水
①室内污水
I、室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。
II、室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地面层（±0.000m）以下的污水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后，排入室外污水管道；废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。
②室外污水
I、本项目采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。
II、生活污水排水量：排水量标准按生活给水量标准的90%计，本项目生活日排放量约为210m3。
III、本项目生活污水汇集并经化粪池处理后，排入长丰南路上的城市污水管道。
IV、本项目采用砖砌检查井，井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。
③管材
卫生间排水管采用U-PVC螺旋消音管排水管，粘接。与潜水排污泵连接的管道，均采用涂塑钢管，沟槽式或法兰连接。室外采用埋地式排水 PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口，并设混凝土基础。
⑶雨水工程设计
①室外雨水
I、雨水量
◆雨水排水量计算公式
雨水排水设计流量按下列公式计算：Q = qψF
式中：Q —雨水设计流量（L/s）
q —设计暴雨强度流量（L/s.ha）
Ψ —径流系数
F —汇水面积（ha）
采用岳阳市暴雨强度公式：
q=1548.591[1+0.5035lgP]/（(t+6)0.6589-0.05525lgP）
P—设计重现期，取1年；
t—设计降雨历时（10分钟）。
径流系数取0.6
本项目的雨水排量为251.42L/S。
II、室外道路边适当位置设置平算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。
III、雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。
IV、本项目范围内雨水排入长丰南路上的城市雨水管道。
②屋面雨水排水系统
屋面雨水采用内落式重力流雨水排水系统。屋面雨水由87型雨水斗收集经雨水管道排至裙房屋和室外建筑散水。
③管材
室内雨水立管U-PVC排水管，粘接。溢、泄水管采用镀锌钢管，丝口或法兰连接。室外采用埋地式排水PVC-U双壁波纹管，粘接。
5.2.3消防工程
拟建项目的消防工程应严格按照国家现行的《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设防火规范》的有关规定，同时应贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自救，并在自救的基础上充分依靠社会的消防力量。
⑴设计依据
①《高层民用建筑设防火规范》GB50045－95（2005年版）
②《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）
③《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
④《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067－97）
⑤《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95 (2001年版)
⑵消防水源及水量
①消防水源
室外消火栓水源采用市政供水。室内消火栓系统、喷淋系统水源采用消防水池储水。
②消防用水量
拟建项目消防用水量见下表。
表5—3 消防用水量一览表
用水项目
用水定额
用水时间(h)
用水量(m3/d)
室外消火栓
20L/s
2
144
室内消火栓
15L/s
2
108
自动喷水系统
6L/min·m2
1
57.6
小计

309.6
⑶消火栓系统
在院内环形供水管上设置SS150室外消火栓，间距不大于120米。
室内消火栓给水系统采取消防泵房集中供水。每层均布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，消防管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车取水向室内消火栓管网供水。消防供水设备采用智能全自动气压消防给水设备一套，300m3消防水池一个。消防泵房设置于地下室。
室内消火栓设有远距离启动消防水泵的控制装置。管材采用镀锌钢管，DN≥100卡箍连接，DN＜100丝扣连接。
⑷自动喷淋灭火系统
在建筑物内设置闭式自动喷水灭火系统。喷淋系统用水亦由消防泵房的全自动消防给水设备提供。系统设置喷淋接合器。各防火分区设水流指示器。每个喷头的保护面积不大于12m2，采用68℃喷头。湿式报警阀安装在消防泵房内，每组湿式报警阀安装的喷头数不超过800个。管网压力最不利处设稳压设备。水流指示器、信号阀、湿式报警阀工作状态均反映至消防中心。管材采用镀锌钢管，DN≥100卡箍连接，DN＜100丝扣连接。
⑸气体灭火系统
在信息中心、档案室、变配电室、发电机房、空调机房及智能管理系统等不能采用水灭火的部位均设置七氟炳烷(HFC-227ea)洁净气体灭火系统。
⑹灭火器材配置
灭火器材按建筑防火规范的有关规定设置，根据建筑的特点，火灾种类，每层每个防护区内均配置适量的手提式灭火器，以方便补救初始火灾。变配电室设推车式磷酸铵盐干粉灭火器，其余各楼层设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。
⑺消防报警系统
本项目属二类防火建筑物。在地下室设消防控制中心，内设有火灾自动报警及消防自动控制系统主机及附属设备一套。
在信息中心、档案室、会议室、电梯前室、变配电室等重要场所设置感烟探测器及感温探测器实现监测，并于各消火栓处设置破玻手动报警按钮。系统对建筑物内的消防泵、气体消防动作报警控制开关、电梯、排烟阀、防火阀等实现联动控制。
各消火栓处设置火灾电话插座，另在水泵房、变配电房、电梯机房、排烟机房处设消防固定电话。系统设置专用火警电话实现对外联系，同时对广播音响系统进行切换作火灾应急广播。另设置火灾应急照明系统和漏电火灾报警系统。
⑻防排烟系统
设备房设机械排风系统（兼作消防排烟）。各层卫生间均设排风扇向外墙直排。各层走廊设机械排烟，竖井设排烟风机，各层走廊设排烟口，由消防控制中心控制火灾层排烟口的开启。
5.2.4电气
⑴设计依据
《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-2008
《10kV及以下变电所设计规范》 GB50053-94
《办公建筑设计规范》 JGJ76-2006
《建筑物防雷设计规范》 GB50057-2010
《供配电系统设计规范 GB50052-2009
《低压配电设计规范》 GB50054-2009
《有线电视系统工程技术规程》 GB50200-94
《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-2008
《建筑设计防火