新概念生态养老产业园建设项目可行性分析报告.doc

新概念生态养老产业园
建设项目

可
行
性
分
析
报
告

申报单位
：
新概念生态养老产业园
编制人
：

项目编报日期
：

目 录

第一章：概论
1.1项目名称及建设地点
1.2项目申报单位及法人代表
1.3项目提出背景
1.4项目申报理由
第二章：市场初步预测
2.1 市场概况及发展趋势
第三章：项目内容与投资规模
3.1 项目内容
3.2 投资规模
第四章：发展规划与战略
4.1 发展规划
4.2 发展战略
第五章：区域建设条件及初步方案
5.1区域条件及初步选址方案
5.2地理位置及区域优势
第六章：环境保护与建设安全
6.1 环境保护
6.2 建设安全
第七章：公司组织与劳动定员
7.1 公司组织
7.2 劳动定员
第八章：项目实施初步方案
8.1建设内容
8.2项目进度
第九章：投资估算与资金筹措
9.1 投资估算
9.2 资金筹措
第十章：财务评价
10.1 经济及社会效益分析
10.2 结论

第一章 概论
1.1项目名称及建设地点
项目名称：新概念生态养老产业园
建设地点：
1.2项目申报单位及法人代表
项目申报单位：
项目法人代表：
1.3项目提出背景
1、结合区域自然资源特点，建设绿色生态养老产业，增强区域竞争力和可持续性发展是迫切需要的。河北怀来紧邻官厅水库是典型的农业资源县，绿色生态度假经济整体发展较为滞后，相关观光养生养老产业基础薄弱，受自然条件影响，绿色生态产业链结构还不完善，具有优势的生态养生养老产业开发依旧不足，荒山荒地面积较广，综合规划开发力度还待加强。结合党的十八大精神，勾画出中国未来发展的宏伟蓝图。十八大再次论及“生态文明”的问题，建设生态文明，关系人民福祉，关乎民族未来。面对资源约束紧缺，环境污染严重，生态系统退化的严峻形势，把生态文明建设放在突出位置，融入经济、政治、文化、社会建设各个方面和全过程，区域发展集中体现尊重自然、顺应自然、保护自然的理念。
2、项目区位环境优美，交通便利，位于北京延庆县旁，隶属于河北省怀来县，官厅水库。新概念生态养老产业园占地面积近2000余亩，温带气候，空气干爽，光照充足，山清水秀，适于建设绿色生态养生及养老产业园区。
3、我公司根据实地情况，经过长期调研、考察，研究十八大建设生态文明的精神及国家政策法规和产业发展指导纲领，结合中国城市老龄化现状，为北京及周边地区建设新概念生态养老产业园项目。
1.4 项目申报理由
1、根据以上的项目背景及相关政策，我公司为了适应未来发展和区域生态文明建设，决定投资兴建新概念生态养老产业园项目。
2、目前，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%，并以每年3.2%的速度剧增。按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家，特别是上海、北京等特大城市，老龄化的比例更高。北京在1990年就已经步入了老龄化城市，现有老龄人口80万，占总人口的14.6%。上海全市人口1303万中，60岁以上老年人249万余人，占18.7%。据上海市统计局2003年8月抽样调查显示，上海的“空巢老人”已经占老年人口的42.7%，突破了100万，其中四分之一是独居老人。今天，结合区域生态资源特点及可持续发展总体目标，我们有必要研究、探索、建设中国式的养生养老产业园区。

第二章 市场初步预测
2.1市场概况及发展趋势
1、随着人口增长、未来收入翻番目标实现、城市化进程加快以及城市老龄化趋势日趋严重，城市中产人群对生活品质要求不断提高，对居住环境、绿化、配套标准要求也在提高，更提倡生活品质和生存质量。因此，党的十八大精神提出建设生态文明，让人民生活在环境更优美、交通更便利、生态更良好的城市空间。
2、目前，中国养老产业现状处在刚刚起步阶段，养老社区配套、养老院标准、养老设施等国家规范还待完善。中国社会养老问题已引起从中央到地方政府的逐步重视，配套资金逐年增加，民政部针对城市养老的相关优惠及扶持政策正在完善。怀来紧邻北京西北部上风上水之地，是京北新城规划建设的核心区域，为北京养生养老产业发展提供得天独厚的自然条件，具有公共交通较便利，环境优美，空气清馨，发展空间广阔等优势，产业项目建设一旦落户怀来，将为区域经济快速发展注入新的活力。

第三章 项目内容与投资规模
3.1 项目内容
1、绿色生态观光养生园
根据区域自然环境特点建设生态观光养生园项目，项目包括：葡萄沟、红叶谷、生态休闲广场、太极养生院、健康餐饮中心。
2、新概念生态养老社区
根据北京老龄化现状及极大的养老消费需求，以生态环保木屋建设为主体；以绿色养老小镇为核心；以太阳能、风电等绿色能源为动力建设该项目。
3.2 投资规模
项目建设投资5亿人民币，其中包括：生态环境建设资金3亿人民币；新概念养生养老社区规划建设2亿人民币。

第四章 发展规划与战略
4.1 发展规划
1、第一阶段：规划建设生态休闲广场及文化服务配套设施。
2、第二阶段：计划“十二五”期间规划建设官厅水库南岸生态走廊，初步建成葡萄沟、红叶谷等自然景观区。
3、第三阶段：生态科技产业园项目招商及规划建设。
4、第四阶段：建成配套设施基本齐全的养生养老小镇。4.2、发展战略
2012年3月2日，保利地产在本次发布会上明确提出，将北京作为保利地产的试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。针对中国人口老龄化的现实，保利地产已针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，并希望利用该平台在北京落实养老地产项目工作试点。据悉，在北京的首个试点养老地产项目或将选择在北京上风上水的西山区域。未来保利地产如何在北京选择开发涵盖养老产业链条、带有养老服务的产品，并持续开展面向养老产业链条、服务等方面的研究。
2012年8月13日，万科与长春市政府签署战略合作协议，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。这并非万科首次涉足养老地产。
同年9月22日，远洋地产总裁李明更与美国Emeritus集团董事局主席DAN BATY进行洽谈，就中国养老市场行业现状及战略合作进行深度沟通。远洋地产相关人士公开表示，养老地产作为新的战略业务板块已正式纳入公司开发日程，未来10年当中，远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍数扩大，并成为公司的全新核心业务增长点。

公司根据国家未来发展及养生养老趋势，从实际出发，建设新概念生态养老产业园项目，结合国家政策，整合社会资源，促进养生养老产业进步，推动区域经济可持续发展。

第五章、建园条件及园址初步方案
5.1 建园条件及初步选址方案
该项目利用官厅水库的自然环境，因地制宜，依山形地势规划，建园初步选址在二期地（2000余亩山坡地）。
5.2 地理位置及区域优势
项目地处北京官厅水库，依山望湖，距北京70公里，距张家口80公里，G2高速1小时到达，京张高铁通车后，从北京北站出发，30分钟即可到达该项目。
区域自然资源及物产丰富，地处北纬40度，被誉为中国葡萄之乡，具有良好的生态文明建设基础。

第六章、环境保护与建设安全
6.1 环境保护
项目建设以区域自然环境保护、绿化、美化为主体，兼具开发养生观光度假的绿色产业和新概念生态养老小镇建设，最终建成目标是植被更丰富，环境更优美，生活更美好的京北后花园。
6.2 建设安全
该项目规划、建设的各个环节属于重环保、低风险、稳健操作全过程，加之正在规化完善的管理制度，确保整个项目建设及劳动用工达到零风险。

第七章 公司组织与劳动定员
7.1 公司组织
公司由各股东成立有限责任公司，组建有董事会，已选定总经理。公司组织系统：
总经理

副总经理

办
公
室

人
事
部

工
程
部

财
务
部

营
销
部

7.2 劳动定员
该项目按照岗位分工初步定员为100人。

第八章 项目实施初步方案
8.1 建设内容
该项目建设内容为：
第一阶段：在项目大门对面空地投资建设100亩生态休闲广场。（包括：特色餐饮、环保宣传、文化休闲、停车场）
第二阶段：绿化荒山2000亩，景观规划，沟壑美化，场地平整，道路建设，水电架设，基本保证生态园区达到“三通一平”。
第三阶段：科技产业园招商建设（132亩），建立养生养老产业研发服务链。
第四阶段：新概念生态养老小镇建设500亩。
8.2建设进度
该项目自取得批准后，分四个阶段实施：
第一阶段：2013年内完成生态休闲广场项目建设。
第二阶段：2013年春启动，“十二五”期间完成。
第三阶段：2013年启动，“十二五”期间基本完成。
第四阶段：2014年启动，2020年完成项目建设及销售。
项目从整体启动到全面建设完成需6年时间。

第九章、 投资估算与资金筹措
9.1 投资估算
项目总投资预估5亿元人民币
1、土地资源取得所需资金：
2、生态休闲广场建设资金：
3、餐饮及休闲区建设资金：
4、生态环境景观建设资金：
5、基础设施配套建设资金：
6、科技产业园区建设资金：
7、生态养老小镇建设资金：
8、项目所需流动资金：
9.2 资金筹措
1、自筹资金：2.5亿（公司股东）
2、社会资金：2.5亿（合作开发）
3、扶持资金：（国家政策拨款不确定）

第十章 财务评价
10.1 经济及社会效益分析
项目整体完成后，极大地促进地区生态产业发展及旅游观光产业附加值，养生养老绿色产业项目建设可以促进高端人才引进、地方就业、产业整合、资源开发、政府税收等。推动区域经济可持续健康发展，社会和谐稳定，以期完成经济效益、社会效益双丰收。
10.2 结论
该项目建成后，有效改善官厅水库南岸生态环境，极大繁荣生态观光度假产业，促进绿色养生养老产业发展，改善区域经济发展结构，提高区域人民生活水平。新概念生态养老产业园还可解决部分农村剩余劳动力就业，增加劳动就业率。通过调查研究，可见该项目紧密结合国家未来发展趋势，切合怀来县生态环境现实状况，完善相关产业结构调整。
目 录

第一章 总 论 1
1.1 项目提要 1
1.2可行性研究报告编制主要依据 2
1.3主要技术经济指标 3
1.4可行性研究综合评价 3
第二章 项目背景与建设的必要性 5
2.1项目由来和项目背景 5
2.2项目建设的必要性 6
第三章 项目建设条件分析 8
3.1自然地理条件 8
3.2社会经济条件 11
3.3土地资源条件 12
3.4管理水平和科研基础 14
3.5存在的主要问题和矛盾 15
第四章 建设目标 16
4.1项目建设目标 16
4.2项目建设指导思想 16
4.3项目建设原则 16
第五章 项目建设方案 18
5.1保护工程 18
5.2科研监测工程 19
5.3宣教培训工程 20
5.4附属设施 21
第六章 消防、安全与卫生、资源节约 23
6.1消防 23
6.2职业安全与卫生 23
6.3资源节约 23
第七章 环境影响评价 25
7.1生态环境现状 25
7.2项目对环境影响 25
7.3环境保护措施 25
7.4环境影响评价 27
第八章 招标方案 28
第九章 项目组织管理 29
9.1建设管理 29
9.2运行管理 31
第十章 项目实施进度 33
10.1 项目建设周期 33
10.2项目进度安排 33
第十一章 投资估算与资金筹措 34
11.1投资估算 34
11.2资金筹措 35
第十二章 综合评价 36
12.1生物多样性和生态环境得到保护 36
12.2保护管理能力和水平得到提高 36
12.3 科研和监测条件改善 36
12.4社会效益明显增强 37
12.5综合评价 38
目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称与承办单位 1
1.2研究工作的依据、内容及范围 1
1.3编制原则 3
1.4项目概况 3
1.5技术经济指标 5
1.6结论 6
第二章 项目背景及建设必要性 8
2.1项目背景 8
2.2建设的必要性 9
第三章 建设条件 11
3.1项目区概况 11
3.2建设地点选择 错误！未定义书签。
3.3项目建设条件优劣势分析 错误！未定义书签。
第四章 市场分析与销售方案 13
4.1市场分析 13
4.2营销策略、方案、模式 14
第五章 建设方案 15
5.1建设规模和产品方案 15
5.2建设规划和布局 15
5.3运输 18
5.4建设标准 18
5.5公用工程 20
5.6工艺技术方案 21
5.7设备方案 21
5.8节能减排措施 24
第六章 环境影响评价 25
6.1环境影响 25
6.2环境保护与治理措施 26
6.3评价与审批 28
第七章 项目组织与管理 29
7.1组织机构与职能划分 29
7.2劳动定员 29
7.3经营管理措施 30
7.4技术培训 30
第八章 劳动、安全、卫生与消防 31
8.1编制依据及采用的标准 31
8.2安全卫生防护原则 31
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施 32
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 32
8.5消防编制依据及采用的标准 34
8.6消防设计原则 35
8.7火灾隐患分析 35
8.8总平面消防设计 35
8.9消防给水设计 36
8.10建筑防火 36
8.11火灾检测报警系统 37
8.12预期效果 37
第九章 项目实施进度 38
9.1实施进度计划 38
9.2项目实施建议 38
第十章 项目招投标方案 40
10.1招标原则 40
10.2项目招标范围 40
10.3投标、开标、评标和中标程序 40
10.4评标委员会的人员组成和资格要求 42
第十一章 投资估算和资金筹措 43
11.1投资估算 43
11.2资金筹措及使用计划 45
第十二章 财务评价 47
12.1费用与效益估算 47
12.2财务分析 48
12.3不确定性分析 49
12.5财务评价结论 50
第十三章 建设合理性分析 51
13.1产业政策符合性分析 51
13.2清洁生产符合性分析 51
13.3规划符合性分析 51
13.4项目建设环保政策符合性分析 51
13.5环境承载性分析 51
13.6结论 52
第十四章 结论与建议 53

18