农家乐休闲旅游项目可行性论证报告.doc

项目概况
项目名称：农家乐休闲旅游项目
建设性质：新建
项目业主：万春.爱农家生态农业有限公司
项目法人代表：
建设地点：成都市温江区万春镇
建设单位：万春.爱农家生态农业有限公司
项目主题：转角遇见“爱”
项目定位：集休闲、娱乐、观光、采摘等一体
一、项目地区情况简介：
1、 地理位置：金温江位于中国西部，西部第一大城市——成都市主城区的重要组成部分，历史悠久，物产丰富，经济发达，自古有“金温江”的美誉。境内均为平坦肥沃的平原。截止2013年全区常住人口56.2万，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的28.9万人相比，十年共增加27.3万，增长92.8%，年平均增长4.56%，其中户籍人口38.3万。
2、历史文化：金温江，历史悠久，人杰物华。李白、杜甫、陆游、朱熹、苏轼、鲁迅、巴金等文人墨客曾竞相在此游历唱和，留下了“蚕丛及鱼凫，开国何茫然”等千古绝唱，以“金温江”的美名享誉海内外。这块美丽富饶的土地上，留下了古鱼凫王墓遗址、文庙、陈家桅杆、大乘院、温江城墙等名胜古迹；流传着许许多多诸如柏灌王、鱼凫王墓、古城埂、金乌池等动听的历史掌故、民间传说……
3、地形地貌：温江全境位于成都平原腹地，属岷江冲积平原，无山无丘，平均坡降3‰，最高海拔647.4米，最低海拔511.3米。万春镇位于成都平原沉降中心及东缘蒲东—新津隐伏断裂之间，第四系沉积厚度150米—250米。万春镇土壤质地多为粘性重的紫泥土和黄泥土，土壤肥沃，有机质及氮磷钾含量丰富，宜种物多，经多年耕作栽培影响，已熟化为高产稳产水稻土，土层深厚，质地疏松而均一。水力动态均稳，呈中性反应，土层保土保肥供肥能力强，耕作性能和生产性能良好，养分丰富，肥力高。沿河两岸有少量沙土和半沙土，土层较厚，承载力较稳定。
4、气候条件：温江属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒。平均气温15.9℃。平均降雨量972mm，平均日照时间1168小时。平均相对湿度84%。平均风速1.3米/秒。
5、交通条件：东临成都市青羊区、高新西区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。温江区交通发达，距成都双流国际机场18公里，境内有光华大道、芙蓉大道、成温邛高速公路，以及在建的成都地铁四号线、成蒲轨道客运专线。
6、经济条件：全区国民经济呈持续快速增长态势，2012年继续被评为四川省“十强县”，主要从经济规模、发展水平、经济结构、发展速度和经济效益五个方面进行综合评价，温江排名强势靠前，并一举成为全省最高的城镇居民人均收入的区县，可分配收入达25021元（约3850美元），是全省平均水平的1.4倍，现年温江区更以“兴三优二，一三互动”的经济发展战略思路，继续开拓，向现代化国际田园城市迈进范围，拉近距离，完美打造。
7、水文状况：温江河流均属岷江水系。境内四条大河--金马河、杨柳河、江安河、清水河自西北向东南呈扇状分布，其走向与县境地势一致，由西北流向东南，占地面积9.67平方公里，为全区总面积的3.5%。全区水资源总量6.239亿立方米，其中，地表水4.534亿立方米；地下水1.705亿立方米，可开采量1.42亿立方米。
二、建设目标
（1）、以当地特色农业和休闲娱乐项目为表现内容，打造一个高质量、可持续发展的生态农业旅游项目
（2）、“以人为本”满足当地及成都市区、温江区和郫县等周边地区不同层次的城市居民的日常休闲活动，以”爱”（爱生态，爱旅游，爱生活，爱亲朋，爱健康）为主题，最大限度为广大游客服务。
（3）、打造优秀农业和休闲娱乐观光项目，促进当地农业产业化经济的发展。
（4）、带动项目基地周边其他产业的繁荣，促进当地经济的发展。
（5）、融参与性、观赏性、 娱乐性 、趣味性于一体的现代农业主题农家乐园。
（6）、依托资源优势，优化发展环境，突出农家特色，发展旅游经济，引进高新技术，促进产业化进程，抓好 “农家乐”项目落实，壮大农庄财力。

三、 客源市场分析
万春绿道问卷调查报告

年龄
去绿道的频率
去绿道的方式
交通区位
吸引点
人均消费区位
人数
<17
18-60
>60
偶尔
一般
经常
步行
自行车
公交
自驾车
其他
城市中心
郊区
公园
道路
乡镇
风景
骑行
聚会
0
0-50
50-100
>100
性别
男
9
0
9
0
1
3
5
1
3
2
3
0
1
2
4
0
2
5
2
2
1
2
5
1
女
11
1
9
1
1
4
6
1
6
2
2
0
1
3
6
0
1
4
4
3
2
4
7
1
本问卷共二十分，调查二十人，在万春绿道调查，男女比例为9:11
调查报告分析：
①年龄大多在18-60岁之间，约占调查总人数的90%，通常这一人群多为有工作有收入的群体，因此这一人群会在空余时间的周末或者节假日进行短途的休闲观光旅游活动，释放工作和生活中的各种压力较大，同时加强亲朋好友之间的亲密度；
②就去绿道的频率来看，调查中只有10%的人偶尔去，35%的人一般情况会去，而55%的人经常去，说明万春绿道对回头客的吸引力较大有固定的客源市场；
③去绿道的方式来看，调查中10%的人选择步行，调查中45%的人会选择骑自行车去，25%的人会选择自驾游的方式，20%的人会选择坐公交车，自行车是游客选择的主要方式，说明客源市场主要还是集中在距离万春绿道较近的温江城区及周边乡镇；
④沿江安河（温江区万春镇至寿安镇）绿道被“驴友”誉为最美绿道，自然环境好，空气清新，对游客的吸引力较大。
⑤消费人群：靠近成都市区，温江郫县城区，经济较发达，人均收入较高，具有一定的消费能力；2013年成都全市人均GDP为10249.40（美元），温江人均GDP为11606.77（美元）在成都各区县中排名第五，郫县人均GDP为6909.65（美元），均高于全国人均GDP6767（美元）；在调查人群中60%的人均消费水平在50--100元。

四、项目综合分析
综合项目区域地区内的自然资源与环境条件、社会经济条件、交通区位条件、农业及农村发展状况、政府政策及发展规划等，运用SWOT分析方法对本项目建设的优势、劣势、机会与威胁进行汇总分析，其结果如下：
优势（S）：优势(S)：
1、 自然资源：
①气候：亚热带季风气候区域雨热资源丰富，全年降水量800毫米以上，年平均气温介于13℃~20℃之间，≥10℃积温为亚热带季风气候4000℃~6500℃，且1月平均气温在0℃以上，利于农作物及观赏作物的栽培和家禽畜渔的养殖；
②地形：土地平坦开阔，视野开阔，面积广大，后期储备资源丰富；位于江安河畔，为半岛地形，三面环水；
③河流：位于江安河畔，水资源丰富，便于后期引用水流和农作物的种植；
④土壤：水稻土为主，含有大量有机质，土壤质地好且肥沃，利于后期作物的栽培；
⑤植被：当地种植有 红枫、红叶石楠、玫瑰花篱、红叶李、桂花、竹林、桃树、、紫薇、香樟、槐树、柳树等等，颜色种类繁多，具有较高的观赏价值，同时自然环境优美，空气清新自然，田园气息浓郁。
2、 社会经济资源：
①科技实力：从业人员具备较高的农业类专业知识及素养；
②交通条件：位于成都五环（在建）内，西邻成青快速通道，南接万春大道，东临温郫路（春江路）；选址地区为两个绿道入口交汇处，其中一个路口靠近绿道外的停车场；
③经济条件：靠近成都市区，温江郫县城区，经济较发达，人均收入较高，具有一定的消费能力；2013年成都全市人均GDP为10249.40（美元），温江人均GDP为11606.77（美元）在成都各区县中排名第五，郫县人均GDP为6909.65（美元），均高于全国人均GDP6767（美元）；
④绿道文化：自2010年9月成都开始打造“绿道”，吸引游客到乡村亲近大自然，体验田园生活。而沿江安河（温江区万春镇至寿安镇）绿道被“驴友”誉为最美绿道，具有较高的知名度；农业旅游资源开发有一定的基础；
⑤市民文化：成都自古以来的悠闲、茶馆、摆龙门阵等文化气氛浓郁，在经济发达的现代社会，具有一定经济收入的人群为缓解工作或者生活中的各种压力而选择近距离的郊区旅游，农家乐便是一个很受欢迎的旅游项目。
劣势（W）：
1、 自然方面：
①河流：临河而建，洪期易发生水涝灾害，易破坏沿河建筑设施及低洼地区植被作物，造成经济损失；
②土壤：河流冲积平地，土壤含沙量高，土壤贫瘠，；不合理的利用土地资源，土地资源再生产能力持续下降；土壤酸化严重；都不利于后期农作物的种植。
2、 社会方面
①基础设施：基础设施不完善，环境破坏现象时有发生。由于农家乐主要建在城市郊区或农村地区，因此基础设施建设尚不完善，郊区位于城市与农村的的结合部，受城市扩展和旅游容量过度饱和的影响，使之存在不同程度的环境退化，城里人向往的乡村景观和生态服务及生态文化内涵，故而无法满足都市人亲近自然、生态回归的休闲目的，大批的“回头客”流失
②市场条件：市场缺乏有效监管，绿道内相关产业密集，个体化经营广布，盲目竞争现象严重；
③宣传促销：宣传促销不利，行业整体缺乏系统性营销策略。由于缺乏足够的市场竞争意识和宣传促销观念，很多地区很少或者从没对农家乐旅游进行宣传促销，或者促销力度不够，导致这些地方的农家乐除了当地城镇居民外，其他游客对它们都不熟悉或从没听说过。农家乐旅游的营销战略与计划尚停留在初级阶段，没有深度挖掘。没有形成在宣传上的整体合一，并且缺乏科学、统一的策划方案，在包装、宣传上整体形象不突出，宣传促销力度不够，影响力小力度不够，方式单一，绿道文化普及程度低，人员参与积极性不高；
④农产品结构：产品结构单一，景区缺乏特色，游客参与力度不够，农产品市场化程度低；
⑤交通条件：
a景区没有直达公交车，距离景区最近的公交站牌也有将近1.5公里，严重制约着非自驾游游客的游览观光意愿；
b景区入口停车位不完善，在周末或节假日自驾游游客数量多时无处停车；
c景区内绿道相对狭窄，高峰期时易造成拥堵现象，影响游客游览心情，不利于游客的再次游览；
机会（O）：
1、政策条件
①近年来政府加大对涉农企业（公司）的扶持力度；
②成都市正在打造“世界现代田园城市”，并坚定不移走城乡一体化发展之路；今年来，温江区立足宜业宜居宜游的国际化卫星城定位，坚定不移地推进发展转型，切实转变温江发展方式，形成了“产城一体、两翼齐飞；全域一体、三城共兴”的发展态势。
③2014年1月温江区被列为全省农村土地流转收益保证贷款试点（温江区作为成都市唯一一个县（市、区）被列入试点），此次试点农村土地流转收益保证贷款，将重点用于支持农户、龙头企业、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等的农业生产性、经营性资金需求。
2、潜在市场：成都城乡居民对生态观光旅游的认识水平不断提高，越来越注重自然生态观光园的旅游活动和有机食品的需求不断增加。
3、温江，中国西南地区唯一的“国际花园城市&健康欢乐金温江”，是成都近郊亲水型、生态型、健身型、养生型休闲旅游以及商务会展旅游的聚集地，形成了以现代花卉观光旅游、游乐休闲旅游、古蜀文化寻踪旅游和时尚健康运动旅游为特色的旅游新格局，形成较高的知名度。
威胁（T）：
1、 当地农家乐数量多，产品竞争压力大；
2、 大量资本和资源的涌入，竞争急剧加速，重复建设严重。随着农家乐的发展和社会的普遍认可，许多单位和民间个人急于瓜分农家旅游这块大蛋糕，却又很少考虑和论证游客流量等经营要素。结果是重复建设严重，造成行业拥挤，导致行业竞争的无序，对农家乐发展构成很大威胁；
3、 万春绿道距离“国色天香”、都江堰、青城山等著名景区较近，相对吸引力小；
4、 卫生状况不容乐观，存在安全隐患。

五、项目主要建设内容与规模
1.项目一期
（1） 功能分区
一区：绿缘观光区 观光采摘基地（蔬菜），无公害育苗生产基地，观赏花卉盆景基地，

二区 畜牧家禽养殖区 （鸡鸭鹅兔等家禽），

三区 休闲娱乐基地（骑车，游泳，KTV等娱乐），棋牌（水上麻将），

四区 沿河烧烤基地，

五区 垂钓区：荷花池垂钓中心。根据现有地形建设2.5亩人工湖，作为蓄水灌溉、游乐、垂钓项目。

六区 生态餐厅

（2）旅游路线
①青年一日游：观光采摘果蔬---圈圈点杀家禽---游泳---KTV
②青年二日游：观光游园---圈圈点杀家禽---观光采摘果蔬---游泳---烧烤---草坪露营---花卉、苗木观赏游览---棋牌（垂钓）
③老年二日游：观光休闲（水果、蔬菜）---垂钓(园区散步）---广场舞---住宿---花卉、苗木观赏游览---圈圈点杀家禽---棋牌
（3）价格参考表
项目
烧烤
KTV
点杀家禽
棋牌
垂钓
价格
60元/人
大：240元/3小时中：180元/3小时小：120元/3小时
圈圈点杀9.5折
15元/人
50元/斤包加工
项目
草坪露营
采摘果蔬
住宿
游泳
蔬菜
价格
中：20元/顶大：30元/顶
葡萄：75元/斤草莓85元/斤车厘子95元/斤
单：66元/晚双：88元/晚
20元/人
视品种而定
（4）基地环境基础设施。园区道路建设：园区公路2000米。游客观光道路1000米。
(5)排灌系统（喷灌、滴灌）。
2.项目二期：视一期情况而定
3.项目规模
项目总投资500万元
一期500万元。固定资产投资450万元，流动资金50万元。
二期 视一期情况而定
项目面积：80余亩

五、项目实施期限。
拟从2014年7月开工建设，到2016年6月正式营运达到本报告提出的规模目标。该园建成后，其收益可继续投入农业新技术更新，是项目继续发挥示范推广作用。
六、成本核算：
序号
项目区名称
建设项目名称支出事由
合计金额
①
道路基础设施建设
道路系统、垃圾箱、沿河路段的防护措施、路灯设施、入口广场依托地形建设、自动排灌系统建设
40万
②
绿缘观光区
葡萄有机采摘区、车厘子采摘区、草莓采摘区、有机蔬菜采摘区、观光花卉生产展示区以及各种配套大棚、灌溉系统、管理棚建设
150万
③
畜牧家禽养殖区
兔子散养区、鸡鸭鹅放养区、豚鼠养殖区及其相关配套设施和环境建设
15万
④
休闲娱乐基地
KTV建设、儿童产建设、游泳池建设、观光车购置、棋牌娱乐设施的建设
55万
⑤
沿河烧烤基地
烧烤用具的购置、草坪帐篷的购置
5万
⑥
垂钓区
鱼苗和垂钓用具的购置
5万
⑦
生态餐厅、农家住宿、商务中心、接待中心

餐具桌椅及餐饮环境的建设、生态农家住宿的建设
140万
⑧
其他
工人工资等
20万
⑨
土地成本
土地租金
20万
合计
450万
七、经济效益分析及评价
项目建设期为2年，其中第一年为建设期，第二年试营业时期，第三年正式营业开始产生收益
本项目的营业收入主要来源两个方面，一是有机果品、生态养殖等园艺产品及绿色水产品、畜禽产品的销售收入；二是休闲度假收入（包括住宿、垂钓、品茗、餐饮等）。
第二年试营业接待人数1万人左右，第三年按2万人次计，以后按2万人次计；依据本项目经营规模、经营档次、园区观赏使用价值，参照附近城市旅游旅游项目收费标准，并考虑客源城市居民的消费水平，按100元／人次估算休闲度假收入。第三年有机果蔬按照1.5万元/亩收入计算，果蔬生产面积60亩。
项 目
第一年
第二年
第三年
营业收入合计（万元）
0
100
335
游客量（万人）
0
1
2
旅游收入（元/人）
0
100
100
有机果蔬收入（万元）
0
0
90
农畜产品销售（万元）
0
0
45
税收：第一年0元，第二年5万元，第三年16.75万
八、可行性报告研究的依据
1、国家、省、市对现代农业的发展规划，对农业产业化的相关文件。《农业部关于进一步推进国家现代农业示范区建设的通知》农计发[2010]39号，《国家发展改革委关于印发现代农业示范项目建设规划的通知》
2、国务院关于当前农业产业政策要点的意见。《国务院关于当前产业政策要点的决定》
3、国家关于现代农业示范项目的文件 《农业部办公厅关于申报2013年国家现代农业示范区旱涝保收标准农田示范项目的通知》(农办计[2013]43号)
4、《温江区全力打造产村相融现代农业精品园区》 [2014-05-21]

目 录

前 言 5
第一章 项目概况 6
1.1 建设单位基本情况 6
1.2 项目基本情况 7
1.3 项目提出的背景、投资必要性和经济意义 8
第二章 评估内容 12
2.1 评估目的 12
2.2 评估范围内容 12
2.3 评估依据 13
2.4 公司提供的有关资料； 15
第三章 项目所在地概况 16
3.1 自然环境概况 16
3.2 社会环境概况 19
第四章 产业导向和规划布局 27
4.1 产业政策导向符合性分析 27
4.2 规划布局 27
第五章 项目工程分析 28
5.1 项目平面布置 28
5.2 生产组织、劳动定员与人员培训 30
5.3 项目生产规模及产品方案 30
5.4 主要原辅材料消耗及供应 33
5.5 工艺技术方案 35
5.6 主要用能设备 52
第六章 项目能源利用状况 59
6.1 主要用能品种 59
6.2 综合能耗计算 69
6.3 供能条件及对能源供应情况的影响 69
6.4 能源消耗指标 75
6.5 能耗指标评价 78
第七章 项目用能系统分析 81
7.1 运行和功率因数补偿分析 81
7.2 低压配电线路运行分析 83
7.3 主要耗能设备运行分析 84
7.4 照明系统 86
7.5 建筑节能 87
第八章 项目合理用能措施评估 89
8.1 工艺设备先进性分析 89
8.2 动力和辅助设备节能措施评估 90
第九章 节能管理 92
9.1 节能管理 92
9.2 能源计量器具配备及管理 96
9.3 清洁生产管理 101
第十章 评估结论 103
10.1 项目用能分析结论 103
10.2 建议 104
10.3 节能评价总结论 105
附件一 项目综合技术经济指标 106
附件二 项目平面布置图 108
目 录
第一章 总 论 1
第二章 项目提出的背景和必要性 4
第一节 项目建设背景 4
第二节 项目建设的必要性 4
第三节 项目建设的先进性 8
第三章 市场分析与建设规模 10
第一节 市场分析 10
第二节 建设规模 11
第四章 工艺技术方案及设备选型 12
第一节 工艺技术方案 12
第二节 主要设备方案 14
第五章 原料、辅助材料及燃料的供应 17
第一节 主要原材料、辅助材料及公用工程供应来源 17
第二节 主要公用工程用量及供应 18
第六章 厂址选择和建设条件 19
第一节 厂址选择 19
第二节 建设条件 19
第七章 总图运输、土建及公用工程 22
第一节 总平面布置及运输 22
第二节 土建方案 23
第三节 公用工程 24
第八章 节 能 29
第一节 用能标准及设计规范 29
第二节 项目能源消耗种类及消耗情况 30
第三节 项目节能措施及效果分析 31
第九章 环境保护 33
第十章 劳动安全卫生及消防 36
第一节 劳动安全卫生 36
第二节 消 防 38
第十一章 机构组织与人力资源配置 41
第十二章 工程进度安排 43
第十三章 投资估算和资金筹措 45
第十四章 财务评价 47
第十五章　风险分析 50
第一节 项目主要风险因素识别及应对措施 50
第二节 项目风险因素和风险程度分析表 51
第十六章 结论与建议 54