房地产开发项目区位因素分析与研究以广东省韶关市为例.doc

房地产开发项目区位因素分析与研究
——以广东省韶关市为例

摘要：2014年以来，在全国房地产市场不景气的大背景下，韶关市房地产亦受到严重影响，跟风严重、布局不合理成为韶关市房地产去库存压力不断加大的重要原因，结合当前韶关房地产市场实际，参照克里斯塔勒中心地理论及克诺曼斯科“通达性指数”理论等，综合考虑韶关当前及未来的环境、交通、市场等因素，提出韶关房地产开发项目区位选择对策与建议。
关键词：房地产开发、区位、有关理论、交通

Abstract: Since 2014, the national real estate market downturn in the background, Shaoguan City real estate has also been severely affected, follow the trend of serious, irrational become Shaoguan City real estate to the inventory of the important reasons of increasing pressure, with the current real estate market in actual Shaoguan, Referring Christaller central Place Theory and Czamanski "accessibility index" theory, considering the current and future environmental Shaoguan, transport, market and other factors, the optimal layout drawn Shaoguan real estate projects.
Keywords: real estate development, location, central place theory, traffic

目录

摘要………………………………………………………………………………………………1
Abstract…………………………………………………………………………………………1
1前言......................................................................2
1.1研究的背景及意义…………………………………………………………………………2
1.1.1研究背景..............................................................2
1.1.2研究意义..............................................................2
1.1.3国内外研究概况........................................................2
（1）国外...................................................................3
（2）国内...................................................................3
2.有关房地产开发项目区位理论................................................3
2.1克里斯塔勒中心地理论....................................................3
2.2伯吉斯同心圆模型理论....................................................4
2.3克诺曼斯科通达指数......................................................4
3韶关市房地产开发项目区位选择的现状、问题及原因分析........................4
3.1韶关市房地产开发项目区位选择的现状......................................4
3.1.1房地产项目沿河开发....................................................4
3.1.2房地产项目沿铁路开发..................................................5
3.1.3房地产项目依山而建.................. .................................5
3.2韶关市房地产开发项目区位选择中存在的问题................................5
3.2.1房地产开发项目区位选择跟风严重........................................5
3.2.2开发商开发房地产项目时区位选择经验不足................................5
3.3韶关市房地产开发项目中问题的原因分析....................................6
3.3.1盲目逐利因素的影响....................................................6
3.3.2受政府行政因素的影响..................................................6
3.3.3城市中可利用土地资源的缺乏............................................6
4解决韶关市当前房地产开发项目区位问题的对策研究............................6
4.1围绕市行政、商业中心向四周发散..........................................6
4.2因地制宜的开展房地产项目建设............................................6
4.3在开展房地产项目建设时全面考虑区位因素..................................6
4.3.1着重考虑交通因素......................................................6
4.3.2考虑好行政因素........................................................6
4.3.3考虑市场因素.................................... .....................6
4.4适当增加学区房等一些区位房的建设........................................7
4.5适当增加养老房的建设....................................................7
参考文献.................................... ...............................7
致 谢......................................................................7

1前言
1.1研究的背景及意义
1.1.1研究背景
2008年，在中央4万亿的财政刺激下，全国各地市纷纷开始跟风造楼，随着时间的推移，房地产市场供过于求使得房价下跌、“鬼城”出现等问题开始显现，在这场“造楼运动”中，房地产开发项目区位选择不合理是造成如今房地产市场不景气的重要原因之一。以广东省韶关市为例，2009年，高铁站韶关站正式建成通车，2012年，围绕韶关站占地490平方公里（其中城市建设用地约110平方公里）的房地产开发项目韶关芙蓉新城开建，2014年，韶关市高铁新城的核心区域，建筑面积139万平方米，可入住3775户的恒大新城初步建成，由于距离韶关市区过远（距韶关市中心约15公里），截至2014年11月，入住率仍不足一成。因本课题研究的是在当前中国房地产市场陷入低迷的条件下，韶关市区房地产市场的发展变化，通过多个方面来分析韶关市房地产市场的现状、面临的问题以及韶关市房地产业未来建设的区位选择方向。通过针对我国房地产建设区位选择的了解提出自己的一些看法，希望对解决韶关市房地产市场低迷、去库存压力大的问题能有一定的帮助。
1.1.2研究意义
房地产产业是我国经济的三大支柱产业之一，房地产市场发展的健康稳定关系到我国社会主义市场经济的平稳运行。根据国家统计局发布的报告显示，2014年第三季度，我国GDP增长仅为7.3%，低于7.5%的增长预期，其中，房地产市场成为拖累中国经济增长的主要原因，因此，一个健康稳定的房地产市场对我国经济市场的平稳发展有着至关重要的作用。在中国房地产市场整体低迷的情况下，譬如学区房等一些区位房却业绩斐然，不仅不受房地产市场低迷的影响，反而受到大批消费者的追捧，由此可见，房地产开发项目的区位选择对满足消费者需求，加速房地产市场去库存，从而推动我国经济健康平稳的发展有着重要的作用。通过本课题研究，深入分析韶关市市区的自然环境和社会环境，得出韶关市市区最优房地产开发项目的区位选择。
1.1.3国内外研究概况
（1）国外
最早的区位理论是由德国经济学家杜能在1826年发表的《孤立国》一文提出的，他认为：农业土地利用类型和土地集约化程度主要是依赖于当时的经济状况和生产力水平，其中，农业生产用地到农产品消费地的距离是最优先考虑的因素。欧洲工业革命开始以后，大量工厂开始分布于城市周边地区，德国学者龙哈德在1885年发表的《国民经济学说的数学论证》中提出最小费用区位理论，即工业企业布局因素中的“重量三角形“和价格漏斗模型”所形成的龙哈德最小费用区位理论。1909年，德国经济学家阿尔申尔德·韦伯发表了《论工业的区位》一文，进一步发展了工业区位理论，标志着工业区位理论的正式诞生。1933年，克里斯塔勒发表了《德国南部的中心地》一书，系统地阐明了中心地的数量、规模和分布模式，建立起了中心地理论。上世纪50年代开始，中心地理论开始流行于欧美国家，后来又开始在世界各地传播，成为现代研究城市化和城市群的基础理论之一。
（2）国内
我国的房地产开发起步时间较晚，因此我国的房地产开发区位研究相对于国外来说具有一定的落后性，现有研究大多数是基于国外理论研究之上。目前，我国房地产开发区位研究的重点主要是集中在如何控制房地产开发成本方面，如：目标控制、全面控制和权责利控制等方面，其主要目的就是实现房地产开发成本的最小化。施建刚在《房地产开发项目区位因素分析与研究》[6]中，对房地产区位因素进行了研究分析，阐述了房地产项目开发时区位选择应该侧重的地方，并提出了定量的分析法，用具体数据的变化来分析房地产开发的最优区位选择。周璐红在《区位因素对城市地价影响的分析》[7]一文中，将区位因素分为经济区位因素、自然区位因素和交通区位因素三大类，通过以南京市为实例，研究分析区位因素与房地产开发项目用地土地地价的关系。
2.有关房地产开发项目区位理论
2.1克里斯塔勒中心地理论
1933年，克里斯塔勒发表了《德国南部的中心地》一书，系统地阐明了中心地的数量、规模和分布模式，建立起了中心地理论，成为现代研究城市化和城市群的基础理论之一。克里斯塔勒认为，市场原则、交通原则和行政原则支配着中心地体系的形成。在不同的原则支配下，中心地网络呈现不同的结构，而且中心地和市场区大小的等级顺序有着严格的规定，即按照所谓K值排列成有规则的、严密的系列[9]。如图1所示，在克里斯塔勒命名为K=3的中心地网络中。中心地A为K级中心地（克里斯塔勒中心地理论中最高级别的中心地），由于中心地的市场区都是圆形的，而中心地又不只存在一个，如果按最小成本建设中心地，则在三个中心地所切形成的空间里的消费者将得不到商品供应，为满足这部分消费者的需求，在建设K级中心地A时，不得不建设多个较A次一级的中心地B，且中心地A与中心地B有部分市场区是重合的，这些重合的市场区将原本为圆形的市场区切割成六边形的市场区。
图1克里斯塔勒中心地理论模型（模型来自百度百科）
2.2伯吉斯同心圆模型理论
1923年，伯吉斯（E.W.Burgess）在研究芝加哥的土地利用和社会特点后，提出了五个同心圆带组成的城市格局理论。他总结出城市社会人口流动对城市地域分异在向心、专门化、分离、离心、向心性离心五种力综合作用下，城市地域产生了地带分异，城市居住带自内向外呈同心圆状地带推移。他认为在城市不断扩张的同时，形成了不同质量的居住带，如图2所示，向外依次为：市中心为商业中心区→过渡带→工人住宅带→良好住宅带→通勤带。
图2伯吉斯同心圆理论模型（模型来自百度百科）
2.3克诺曼斯科通达指数
克诺曼斯科（Czamanski）在1966年构筑了一个针对城市功能的“通达性指数”理论，他认为，所有类型的城市土地的地价与“通达性指数”之间有极高的相关性，最高可达100%。如图3所示，城市中地价与交通便利度有着极高的正相关性，自城市中心向市郊延伸，地价随着交通便利度的降低呈逐步下降趋势。高地价点往往出现在道路交通网的结点上，地价沿城市对外交通干道延伸明显。不过需要注意的是，不同的交通干线对不同区位地价的影响情况也不一致。如铁路对居住用地地价产生一定的排斥区，而对工业用地地价则产生吸引区。

高
土地价格
交通便利度
低
克诺曼斯科通达指数曲线
图三3：克诺曼斯科通达指数
O

3韶关市房地产开发项目区位选择的现状、问题及原因分析
3.1韶关市房地产开发项目区位选择的现状
3.1.1房地产项目沿河开发
水是生命之源，人类自古就有逐水草而居的习惯，在现代城市建设中，河流仍然是最重要的区位因素。河流不仅可以满足人们生产生活所需要的水，也可以满足部分工业原材料及产品的运输需求（迄今为止，水运仍然是最廉价的运输方式）。随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也在不断地提高，仅从自然环境来说，依山傍水成为人们购买住房的首选。以韶关市为例，韶关房地产开发项目大多沿浈江、武江和北江（浈江和武江在韶关沙洲尾汇合后称为北江）建设，然后向周边扩散。
3.1.2房地产项目沿铁路开发
根据克里斯塔勒中心地理论，交通原则是影响城市建设的重要原因之一，在近现代，随着铁路运输的日趋重要，铁路的建设往往意味着城市建设的兴起，石家庄市之所以被称为“火车拉来的城市”，就是受益于正太铁路的兴建。以韶关为例，韶关是京广铁路、武广高铁等多条铁路干线的重要中转地，伴随着铁路的建设，韶关市房地产开发项目沿铁路干线呈带状分布。
3.1.3房地产项目依山而建
韶关市地处南岭山脉南部，地形以山地丘陵为主，平原及台地的面积仅占韶关市总面积的20%左右，多山地而少平原的地形使得韶关部分房地产项目不得不依山而建。如韶关市武江区御龙湾、南枫碧水花城及芙蓉丽景小区等房地产开发项目，因背倚芙蓉山国家矿山公园，这些房地产开发项目大多选择依山势而建。受地形影响及出于成本考虑，此类房地产开发项目大都随山势呈带状分布。
3.2韶关市房地产开发项目区位选择中存在的问题
3.2.1房地产开发项目区位选择跟风严重
2008年以来，在繁荣的国内房地产市场的刺激下，韶关市房地产项目如雨后春笋一般，加上“炒房客”的推波助澜，房地产开发商在区位选择上细节方面重视的越来越少。受国内房地产市场开发热潮的影响，韶关市房地产开发项目在区位选择上不切实际，跟风严重。例如围绕韶关高铁站兴建的韶关市芙蓉新城房地产开发项目，城市用地占地面积达到110平方公里，规划入住3万余户，而根据韶关市统计局第六次人口普查数据显示，2010年，韶关市区人口总和仅为68.8万人，市场潜在需求严重不足。从区位上来说，韶关芙蓉新城围绕高铁站兴建，但高铁站位于韶关市郊区，距离市区约15公里，且高铁站附近并无可乘坐的公共交通工具，进一步降低了消费者的购买欲望。
3.2.2开发商开发房地产项目时区位选择经验不足
在韶关市房地产项目开发中，活跃着许多韶关本地的中小房地产开发商，与恒大、碧桂园这些国内大型房地产开发商相比，韶关本地的中小房地产开发商在房地产项目的区位选择上显得经验不足，在区位选择时往往考虑不够全面，甚至在区位选择上仅仅从单个方面考虑，以至于在项目建成时销售不尽人意。
例如永泰世家房地产开发项目的开发者韶关市璟晟置业有限公司，在开发永泰世家房地产项目时忽略了交通因素，将永泰世家建设在被各种建筑物围绕的山头上，以至于不断受到购房者投诉，迟迟未能顺利交楼。
例如韶关市浈江区龙州岛·菲诗艾伦房地产开发项目，坐落于韶关北江中央的江心小岛龙州岛，由于龙州岛四面环水，植被茂盛，龙州岛·菲诗艾伦房地产项目的开发者韶关悦华房地产开发有限公司将其定位为高端房地产项目，因此建设项目多为独栋别墅。从克里斯塔勒中心地理论上来看，龙州岛·菲诗艾伦房地产项目的开发者在定位上是没有问题的，首先，龙州岛四面环水，植被茂盛，良好的自然环境适合高端房地产项目的建设。其次，龙州岛距离韶关市商业中心财富广场仅6.9公里，因此对财富广场的高端客户有足够的吸引力。最后，龙州岛位于韶关市未来新城区——芙蓉新城旁边，未来潜力巨大。但龙州岛·菲诗艾伦房地产项目的开发者在区位选择上却忽略了最重要的一点，龙州岛位于北江中央，地势低洼，极易遭受洪水袭击，2006年，龙州岛被洪水淹没，龙州岛·菲诗艾伦房地产项目因此遭受重创，成了烂尾项目，至今无人问津。
3.3韶关市房地产开发项目中问题的原因分析
3.3.1盲目逐利因素的影响
在2007年楼市开始火爆之后，房地产开发商中出现了不管楼盘在哪里落地，只要房子建好就有钱赚的怪诞心态。为了利益最大化、资金迅速回笼，在项目开发选择中往往以未经慎重考虑就盲目决策，缺乏理性的思考。
3.3.2受政府行政因素的影响
行政对开发商进行房地产开发有一定程度的影响，因为行政中心大多都属于所属地的中心区，一般都交通便利、基础设施齐全、环境较好。如韶关市恒大高铁新城的建设，就是受到市政府及相关政府机构传言要搬迁至高铁站附近的影响。
3.3.3城市中可利用土地资源的缺乏
土地属于不可再生资源。在城市发展过程中，随着人口不断地增加，经济的不断发展原有的城市规划占据了许多土地资源。尽管这些年通过旧城改造来适应新的经济环境与人们生活诉求，但始终是不能从根本上解决问题，加之旧城改造耗费大、动用人员多、影响正常的城市生活。另外土地的价格不断攀升，开发商为成本达到最小化，在可承受成本的范围内都尽量选择郊区，而城市的交通并没有与之同时进步。
4解决韶关市当前房地产开发项目区位问题的对策研究
4.1围绕市行政、商业中心向四周发散
根据克里斯塔勒中心理论及伯吉斯同心圆模型理论，市场原则、交通原则和行政原则支配着中心地体系的形成。因此韶关房地产项目的开发大体上从市中心到郊区依次为：行政、商业地产项目→居民住宅楼→工业地产项目。其中，行政、商业地产项目可围绕韶关市市政府所在地风度北路开展，居民住宅楼房地产项目则围绕行政、商业地产项目开发。综合克里斯塔勒中心理论及克诺曼斯科“通达性指数”理论，韶关工业地产项目开发应选择交通便利，地价便宜的郊区为宜。同时，考虑到对环境因素的影响，北江自东北流向西南，韶关夏季盛行东南季风，冬天盛行东北季风，因此，为避免工业污染，韶关工业房地产项目的开发可考虑位于郊区东南部交通便利的韶关东站附近，沿铁路两线向南发展。
4.2因地制宜的开展房地产项目建设
韶关全市常住总人口为282.6万人，其中市区人口为68.8万人，受市场需求不足的影响，韶关市房地产开发不适合诸如高铁新城一些大型房地产开发项目的建设，因此韶关市未来房地产开发项目应该向小规模，但定位高端方向发展。区位因素仍然要以交通因素为主，要选择交通便利，距离市中心近的地段进行房地产项目的建设。
4.3在开展房地产项目建设时全面考虑区位因素
4.3.1着重考虑交通因素
韶关市在公共交通建设方面还不够完善，因此在进行房地产项目开发时，除去地价因素，首先要考虑的就是交通因素，要选择交通便利的地段，才能更好地吸引购房者。
4.3.2考虑好行政因素
在当前的形势下，韶关市房地产市场仍然是以政府行政为导向的，韶关市市政府、市委所在地既是韶关市政治中心，亦是韶关市商业中心，政治中心和商业中心对购房者来说有着巨大的吸引力。
4.3.3考虑市场因素
在当前全国房地产市场不景气的大背景下，炒房者变得更加谨慎，因此在韶关市进行房地产项目开发时，所针对的市场群体应该以购买自住房的消费者为主，而这部分群体工作地点大部分都是在市区，因此在开发房地产项目时，尽量选择靠近市中心、交通便利的地方。
4.4适当增加学区房等一些区位房的建设
随着人们对教育的不断重视，人们在子女教育方面的投入在不断地加大，学区房也越发受到人们的追捧，在当前全国房地产市场不景气的大背景下，学区房价位的依然坚挺预示着学区房在未来仍然有很好的发展前景。韶关市区房地产项目的开发可以选择围绕东岗小学、红星小学、广东北江中学等市重点中小学开发房地产项目，其中红星小学周边多为80年代兴建的低矮的陈旧建筑，土地利用率较低，具备了较高的房地产开发价值。
4.5适当增加养老房的建设
在韶关市2010年第六次人口普查中，65岁以上老年人口约占韶关人口总数的10%，在未来较长的一段时间里，韶关市人口老龄化趋势将愈发明显，因此可以适当在交通便利、自然环境较好的郊区建设一些养老房，吸引老年人购买养老住房。例如芙蓉山国家矿山公园、韶关国家森林公园、帽峰公园附近，景色宜人，交通也较为便利，房地产开发项目可以适当倾向于养老房建设。

参考文献
[ 1 ]李雪铭.李双建.徐丛春 基于Surfer7.0的城市居住小区区位条件评价研究 [J] -经济地理2004（5）.
[ 2 ]沈清基.新城市卞义的生态思想及其分析城市规划，2001(11)33-38
[ 3 ]贾广葆.楼市将走向何处?[ J].上海房地，2006， ( 2 )
[ 4 ] 张文忠，刘盛和.居民住宅区位选择的机研究川.北京规划建设，2000( 3)
[ 5 ]王洪强,林知炎,张英婕;基于灰色系统理论的房地产投资环境分析方法;同济大学学报(自然科学版);2005年03期
[ 6 ]施建刚;房地产开发项目区位因素分析与研究;华东经济管理;2001.Vol.15.No.4.3-4
[ 7 ] 周璐红;区位因素对城市地价影响的分析;南京师范大学硕士毕业论文;2002.10
[ 8 ]韶关市房地产信息网
[ 9 ]百度百科

致 谢
论文顺利完成了，在这里要向所有为我的论文提供帮助的老师、同学、亲人表示衷心的感谢！
首先衷心感谢我的导师杜国平老师，本文从选题到最终定稿，每个环节都得到了杜国平老师的悉心指导和热情帮助，杜国平老师在区位规划领域的高深造诣对我的研究和思考产生了莫大的帮助，启发了我的思维，丰富了我的专业知识，同时杜国平老师渊博的知识，崇高的敬业精神，严谨的治学态度，不但使我顺利完成了论文，而且也会使我在今后的工作、学习中受益匪浅，在此向杜国平老师表示最诚挚的谢意。
衷心感谢宜春学院生命科学与资源环境学院的各位领导、各位老师，在宜春学院求学期间，我不仅从各位老师那里学到了知识，也让我体会到了他们严谨的治学态度和研究思路，所有的这些都将使我受益终身。
感谢我的同窗好友，有了你们的陪伴和支持，我渡过了那么多欢乐的时光；感谢2011级的所有同学，以及所有关心我的人，每个人都给了我很大的关照和支持，在表示衷心的感谢。最后要特别感谢我的父母和所有的亲人，是他们的无私奉献为我提供了良好的学习机会，是他们默默的支持和经常的鼓励使我顺利的完成了学业。在此，向他们表示衷心的感谢！

目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称与承办单位 1
1.2研究工作的依据、内容及范围 1
1.3编制原则 3
1.4项目概况 3
1.5技术经济指标 5
1.6结论 6
第二章 项目背景及建设必要性 8
2.1项目背景 8
2.2建设的必要性 9
第三章 建设条件 11
3.1项目区概况 11
3.2建设地点选择 错误！未定义书签。
3.3项目建设条件优劣势分析 错误！未定义书签。
第四章 市场分析与销售方案 13
4.1市场分析 13
4.2营销策略、方案、模式 14
第五章 建设方案 15
5.1建设规模和产品方案 15
5.2建设规划和布局 15
5.3运输 18
5.4建设标准 18
5.5公用工程 20
5.6工艺技术方案 21
5.7设备方案 21
5.8节能减排措施 24
第六章 环境影响评价 25
6.1环境影响 25
6.2环境保护与治理措施 26
6.3评价与审批 28
第七章 项目组织与管理 29
7.1组织机构与职能划分 29
7.2劳动定员 29
7.3经营管理措施 30
7.4技术培训 30
第八章 劳动、安全、卫生与消防 31
8.1编制依据及采用的标准 31
8.2安全卫生防护原则 31
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施 32
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 32
8.5消防编制依据及采用的标准 34
8.6消防设计原则 35
8.7火灾隐患分析 35
8.8总平面消防设计 35
8.9消防给水设计 36
8.10建筑防火 36
8.11火灾检测报警系统 37
8.12预期效果 37
第九章 项目实施进度 38
9.1实施进度计划 38
9.2项目实施建议 38
第十章 项目招投标方案 40
10.1招标原则 40
10.2项目招标范围 40
10.3投标、开标、评标和中标程序 40
10.4评标委员会的人员组成和资格要求 42
第十一章 投资估算和资金筹措 43
11.1投资估算 43
11.2资金筹措及使用计划 45
第十二章 财务评价 47
12.1费用与效益估算 47
12.2财务分析 48
12.3不确定性分析 49
12.5财务评价结论 50
第十三章 建设合理性分析 51
13.1产业政策符合性分析 51
13.2清洁生产符合性分析 51
13.3规划符合性分析 51
13.4项目建设环保政策符合性分析 51
13.5环境承载性分析 51
13.6结论 52
第十四章 结论与建议 53