x-x-中心城市经济适用房一期工程可行性分析报告.doc

x x 中心城市经济适用房一期工程
可行性研究报告

编制单位：x x 市城乡规划设计院
资质等级：部颁乙级
证书编号：022004
院 长：龚家政
总 工：严利江
项目负责：龚家政
编 写 人：黄 鹏 严利江 叶家强
设计号：2007—19

目 录

第一章 总 论 1
1.1 项目名称 1
1.2 项目承建单位 1
1.3 项目负责人 1
1.4 项目建设地址 1
1.5 项目建设规模 1
1.6 项目开发投资及成本费用 1
1.7 项目收入估算及资金筹措 2
1.8 项目开发期 2
1.9 主要技术经济指标 2
1.10 项目编制依据 2
第二章 项目背景及建设的必要性 3
2.1 x x 市概况 3
2.2 城市建设与城市发展 6
2.3 项目承建单位基本情况 9
2.4 项目背景与项目提出 10
2.5 x x 经济适用房住宅小区和廉租房规划建设情况 13
2.6 项目建设的必要性 14
第三章 经济适用房建设开发现状与市场分析 17
3.1 房地产市场与经济适用房建设现状 17
3.2 经济适用房供给方式 18
3.3 城区经济适用房及廉租房需求分析 18
3.4 居民收入水平，购买承受度与经济适用房价格预测 19
第四章 建设地址及建设条件 20
4.1 建设地址 20
4.2 建设条件 20
第五章 项目建设规模、内容及设计方案 26
5.1 项目建设标准 26
5.2 项目建设原则 26
5.3 项目建设规模 26
5.4规划设计方案及建设内容 27
第六章 环境影响分析 36
6.1 施工期的环境影响 36
6.2 运营期的环境影响 38
6.3 绿化原则 39
6.4 环境影响评价 39
第七章 项目组织管理及实施进度 39
7.1 项目组织管理 39
7.2 开发模式及管理制度 40
7.3 项目实施进度 45
第八章 项目开发投资与成本费用估算 46
8.1 投资及成本估算依据 46
8.2 投资估算 46
8.3 总成本费用 54
8.4 住宅楼售价分析 55
第九章 项目收入估算与资金筹措 55
9.1 项目收入估算 55
9.2 资金筹措方式 57
9.3 还款来源 58
第十章 综合评价 58
10.1 财务评价 58
10.2 社会评价 62
第十一章 结论与建议 64
11.1 结论 64
11.2 建议 65
附图：x x 中心城市经济适用房一期工程规划平面布置图

x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告
第一章 总 论
1.1 项目名称
x x 中心城市经济适用房一期工程
1.2 项目承建单位
x x 中心城市建设投资开发有限公司
1.3 项目负责人
张昌华
1.4 项目建设地址
x x 中心城市经济适用房一期工程建设地址位于x x 市江北开发区及x x 市江南区的党校新村、金州北路，项目总占地面积56.79亩。
1.5 项目建设规模
x x 中心城市经济适用房一期工程建设共为五处（张沟组团、寇家沟组团、望江组团,党校新村工程、金州北路工程），总占地面积56.79亩（其中为政府代建廉租房用地面积10.14亩）。其中：道路面积7284.3m2，绿化面积13222m2。
总建筑面积67859.38m2（其中为政府代建廉租房建筑面积16810.78m2）。其中：居住建筑面积60672.48m2，公共建筑面积4986.9m2。小区容积率1.79，绿化率35%。
1.6 项目开发投资及成本费用
项目总投资为7619.58万元（其中为政府代建廉租房投资1803.01万元），其中开发建设投资7282.98万元。本项目总成本费用为7282.98万元。
1.7 项目收入估算及资金筹措
项目估算总销售收入8072.27万元，其中住宅楼6699.37 万元，沿街门店1372.9万元。
项目建设资金主要通过项目单位及政府自筹和申请开发银行贷款解决。其中：申请银行贷款4500万元（其中为政府代建廉租房贷款500万元），自筹3119.58万元。
1.8 项目开发期
项目开发期为2年。
1.9 主要技术经济指标
1、利润总额310.6万元；
2、财务内部收益率3.１2%；
3、投资利润率1.36%；
4、投资利税率3.45%。
1.10 项目编制依据
1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发[1998]23号；
2、国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发[2005]26号；
3、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号；
4、《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号）；
5、陕改办发（2005）73号《关于切实稳定住房价格促进房地产市场健康发展意见的通知》；
6、陕西省人民政府《关于加快经济适用住房建设的决定》（1998）；
7、陕西省发改委陕发改投资（2007）342号《关于下达2007年经济适用房建设投资计划的通知》；
8、《x x 市近期建设规划》（2006—2010）；
9、《x x 市经济适用房建设发展规划》；
10、《x x 中心城市经济适用房一期工程规划》；
11、安政办发(2007)26号文,批准《x x 中心城市廉租房建设三年规划》；
12、项目单位提供的基础资料；
13、x x 中心城市建设投资开发有限公司关于编制《x x 市经济适用房住宅小区建设项目可行性研究报告》的委托书；
14、《x x 市望江园,张沟,寇家沟经济适用房详细规划》。
15、《x x 市经济适用房管理办法》。安政办发〔2005〕90号
第二章 项目背景及建设的必要性
2.1 x x 市概况
x x 市地处陕西南部，北依秦岭山麓，南沿巴山余脉，地理上是连接我国西南、西北和华中的纽带，在区域经济发展中处于承东启西的重要位置。x x 市区与鄂、渝、豫三省（市）交界，处在武汉、重庆、西安三大经济区域之间，地理位置十分优越。交通便利：水路交通,汉江自西向东穿城而过,从市区沿汉江东至丹江口市424公里 ，至武汉1003公里。陆地交通:市区有襄渝、西康、阳安三条铁路线在此交汇;316国道横贯其中，正在建设及待建的西安至x x 、重庆、武汉高等级公路也将在此交汇。空中已开通x x 至西安航线，正在筹建将要开通的还有x x 至武汉、成都、襄樊三条航线。构成了x x 便捷的铁路、公路、水运、航空立体交通网络，是沟通我国西北、西南和中南的重要交通枢纽，具有承东启西的重要区位优势。x x 市域独特的地形地貌与气候条件形成了x x 生物、矿产、水电等丰富的资源，对x x 的经济发展和城市建设创造了极为有利的基础条件。
全市辖一区（汉滨区）、 九县（宁陕县、石泉县、汉阴县、紫阳县、岚皋县、平利县、镇坪县、旬阳县、白河县）总人口293万人，国土面积23529平方公里。
2006年，全市实现国内生产总值157.2 亿元，增长10.3%；财政总收入12.8亿元、地方财政收入4.6亿元，分别增长20.2%和21%；农民人均纯收入1953元，增长8.6%；城镇居民人均可支配收入6860元，增长7.4%，职工工资收入9862元。
x x 中心城市分江南片区和江北片区。由于江南片区受地理环境、交通状况和汉江防洪的影响，开发建设江北新区成为x x 中心城市建设的必由之路，x x 中心城市将实施“重心北移”战略。
依据《x x 市城市总体规划》和《江北新区总体概念研究》，江北新区由滨江片区、生物科技工业园区、长岭片区三大片区组成。未来主要是区级行政中心、高技术人才教育培训基地和第二、三产业聚集区、物资进出集散地，是未来x x 市吸纳新增城市人口的主要区域，也是城市经济增长的主要区域。
滨江片区西起长岭片区，东至王坡，南临汉江，北接水电三局和生物科技工业园区。首期启动实施了x x 七里沟汉江大桥、x x 大道、滨江大道七里沟段护岸工程等“一桥二路”骨架性重点项目建设。其中x x 大道一期工程北起建民镇改线路口与316国道相连，南接七里沟汉江大桥，工程总投资1.63亿元，现已全面开工建设，该路建成将科技工业园区连成一片。滨江区主要以发展商贸、旅游、中高档住宅为主。长岭片区约10平方公里，西至汉滨区建民镇，东至滨江片区，北接生物科技工业园区。一期项目计划在今年11月前完成以花园大道建设为支撑，实施道路两侧1400亩建设用地的整体开发准备工作，估算总投资1.51亿元。2010年前完成其他配套道路、绿化、广场等市政设施建设、启动实施，剩余4000余亩建设用地开发。长岭片区以汉滨区区级行政中心、大学园区、二三产业聚集区为主。生物科技工业园区远期规划面积7平方公里，一期工程开发2.13平方公里。西、南与长岭片区和滨江片区相连，北接汉滨区建民镇，东至张沟，与火车站相临。主要以发展生物科技项目和高科技企业及科技加管理型企业的孵化基地为主。目前已落户企业33户，投资总额 2.6亿元。其中，中心地段已成规模，投入资金6000多万元，实现了通水、通电、通路、通讯等基础设施。原旧316国道修复工程已于2006年 1月启动，将建成环园路。新316国道南北贯穿境内，与x x 大道、花园大道形成网状交通骨架。
江北新区建设以长岭片区、滨江片区、科技工业园区为主，未来江北新区将成为集居住、教育、医疗、文化体育等服务设施相配套的商贸中心。x x 江北开发区将是四条"铁龙"汇集之地,加上西康，阳安及x x —武汉铁路的复线工程使x x 成为连接我国东西和西北中南最重要的铁路枢纽。西渝、十天高速公路和安常铁路的贯通将拉近x x 与湖北、湖南、四川的距离。五里机场正积极争取改扩建和开通x x —武汉，成都和重庆航线，另加“x x 港”建设工程，x x 交通水陆空联动立体格局凸显,发展前景非常看好。
2.2 城市建设与城市发展
x x 市汉滨区位于陕南东部，是x x 市政治、经济、文化中心。全区总国土面积3643平方公里，辖46个乡镇、办事处。总人口94万人，其中农业人口74万人，是全省人口最多的县（区）。x x 自古以来就是陕南重镇,建国以来，特别是“八三”年水灾重建以来，x x 市按照“合理利用老城,重点发展新城、积极开发江北”的建设思路,依据《x x 市总体规划》，采取组团布局,形成“一城三区、六大功能、多带一圈”的山水园林城市形态。x x 市总体布局分为四个组团，以江南城区为中心，江北、老君殿、张滩为组团的格局.江南区为x x 市行政、文化和商业中心；江北区为对外交通和商业服务功能区；张滩为综合发展区；老君殿为大型工业开发区。市区规划用地面积140平方公里，规划建设用地47.5平方公里。城市中心区现状人口（2005年）28.5万人，建设用地25.5平方公里，规划近期（2010年）人口37万人，建设用地32.56平方公里，远期（2020年）人口50万人，建设用地47.5平方公里。x x 城区是x x 市政治、经济、文化中心，重要的能源基地和交通枢纽。汉江由西向东横贯市区，将市区分为江南、江北两部分。江南地处河谷盆地，南依丘陵，北为河滩阶地，海拔246米。江北以丘陵为主，沟壑相间。
建国以来特别是“八三”年水灾重建，1988年x x 撤县改市，2001年升为地级市以来, x x 市政府积极实施“药、水、游”战略，经济建设和社会各项事业都得到较快发展，城市面貌有了很大改观，尤其是汉江二桥、黄洋河大桥和汉江一桥并桥的建成通车，实现了城市向东扩展，拉大了城市框架，使x x 中等城市骨架初具雏形。而江南城区面貌更是焕然一新, 江南老城区为城市中心区，“八三”灾后修建的城堤，从东、北、西三面将老城包围，形成“门”字型封闭式防洪城堤，总面积为3.2平方公里。已建成功能齐全，集商贸、行政、居住、文化娱乐、金融、工业、体育为一体的综合区,是x x 市区目前人口聚集最密的多功能综合区。
经过多年的建设，市区在原有格局的基础上初步形成一城三区的城市形态，即汉江以南的老城区，大桥路、金洲路、巴山路、育才路、兴安路为主的中心区，汉江以北的开发区。老城区以居住为主，中心区是以行政办公、商贸、居住、娱乐、金融为一体的多功能区，江北开发区以生物科技园为主的经济技术开发区。开发区是x x 发展的重点区域，目前开发区城市构架基本形成，建成面积约16平方千米，并编制了分区规划和产业规划，设置了工业区、生物科技园区、商贸、行政管理区和居住小区。宾馆、医院、学校、幼儿园、金融、保险、商业、邮电等社会服务支撑体系基本健全，可为投资者提供全方位服务。
按照《x x 市近期建设规划》蓝图，2010年城市建成区面积32.56km2，城市规划人口37万人。城市将以生物制药 、新型材料、绿色食品加工和高新技术为主导产业，发展成为陕西南部的中等现代化城市。
随着国家西部大开发战略实施，x x 充分发挥区位优势，必将带动该市经济超常规、跨越式发展。而市委、市政府提出“经营绿色、建设绿色x x ” 战略，加快发展绿色产业，突出培育以“药、水、游”三大产业为主的优势特色产业，更是为全市人民指明了发展方向，以绿色产业建设为重点，实现经济社会突破发展，绿色产业将成为x x 新的经济增长点，它必将推动x x 经济大发展，也预示着x x 新一轮经济发展高潮的到来。基础设施和生态环境明显改善，经济持续增长，产业结构调整步伐加快，人民生活水平稳步提高。2006年全市实现生产总值157.2亿元，年均增长10.3%；实现财政总收入12.8亿元，城镇人均收入6860元。该市经济社会发展已步入最佳时期。随着经济的大发展，城乡人均收入的持续增加， 该市住房产业将具有更为广阔的发展前景。
2.3 项目承建单位基本情况
项目单位为x x 中心城市建设投资开发有限公司，是经x x 市人民政府批准，于2001年10月正式挂牌成立并具有独立法人资格的国有独资有限公司，是城乡建设局属下的 二级单位，内设工程部、项目部、发展部和财务部、办公室。现有编制24人，在岗24人。
其主要工作职能是：
一、受国有资产管理部门委托，开发经营城市国有资产；
二、承担政府投资的城市基础设施及其他公益性项目建设；
三、为政府融资和金融合作平台 。
公司成立以来，先后建成了滨江大道市政综合一期工程、望江公园等基础设施项目，开工建设了x x 汉江七里沟大桥、滨江大道二期和七里沟段、x x 大道等一大批城市建设项目。为x x 中等城市建设和经济发展做出了突出贡献。
2.4 项目背景与项目提出
2.4.1 国家产业政策及发展要求
1998年，国务院作出了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的决定，提出要稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。陕西省人民政府为贯彻国务院《通知》精神，加快全省住房建设，发布了《陕西省人民政府关于加快经济适用住房建设的决定》，明确了陕西省内各市县经济适用住房的范围，建设标准及管理办法，提出经济适用住房是新的住房供应体系的主体，要求市县人民政府将经济适用住房纳入各地社会经济发展计划，经济适用住房建设计划应与信贷计划、建设、土地部门等联合下达，建设用地要纳入土地利用总体规划和城市总体规划，并在本年度土地供应计划中统筹安排。经济适用住房建设由各级政府统一组织，实行统一规划、统一征地、统一拆迁，建设单位实行招标方式确定，工程质量由开发单位负最终责任；经济适用住房的价格确定为微利原则，小区管理实行社会化物业管理。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)文明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。 要求今明两年，要加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，坚持以人为本，执政为民，进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。在政策上进一步明确了方向。
2.4.2 经济适用房建设和廉租房管理存在的问题
1、x x 市区房地产业发展增速逐年在加快，而经济实用房和廉租房建设比较滞后。2006年x x 市区房地产开发规模39万m2，建成面积20万m2，经济适用房建成面积仅 1.62万m2，占房地产总规模的4.15%，占建成规模的8.1%。
2、经济适用房供给方式单一，没有形成多渠道建设经济适用房的良好氛围和模式。目前城区经济适用住房主要是各企事业单位集资自建房，占中低收入家庭住房的90%以上，城区在近年建成的南门、兴安、静宁小区虽以经济适用房名义建设，但实质是市场商品房，而廉租房建设才刚刚起步，中低收入阶层并没有享受到国家政策的优惠。
3、x x 市区经济适用住房建设滞后的另一主要因素是缺少规划指导，整体谋划方案出台较晚。由于规划原因造成城区建设谋划中没有充分考虑此类建设用地的合理布局与具体安排，同时，对经济适用住房的管理缺乏权威性，致使几个小区建设违背了经济适用住房的建设目的与作用。
2.4.3 项目的提出
自住房制度改革以来，在中省“关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设”的决定指导下，城市住房改革不断深入，住房开发建设不断在加快，城市居民居住环境得到进一步改善，但在发展过程中，特别是“十五”时期以来，城市房地产开发建设过热，而且住房结构很不合理，中低价位住房与经济适用住房、廉租房建设滞后，城市居民中、低收入阶层的住房困难十分突出。房地产发展过热，住房结构不合理与经济适用住房建设滞后的矛盾已成为当前和今后一个时期必须妥善合理解决的主要问题之一。
x x 市是陕南重要地市之一，房地产业发展已成为市域经济的重要支柱产业，2006年全市房地产开发规模已达39万m2，年竣工面积已达20余万m2，而全市经济适用房年开发规模仅 1.62万m2，竣工面积才1.2余万m2。经济适用房年开发规模占房地产总规模不足十分之一。x x 市经济适用住房开发特别滞后，造成目前城区有1245余户中低收入家庭住房困难与无房可住，城区所有中低收入家庭平均住房面积8m2，低于全市20 m2住房标准12m2。2005年初，国务院为加大经济适用住房建设步伐和稳定住房价格，以促进房地产市场健康发展，作出了《关于切实稳定住房价格的决定》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)文，陕西省要求全省房地产开发要面向市场，继续增加普通商品住房供应，提高中低价位住房在市场供应中的比例。为贯彻落实中省的住房改革与开发建设要求，x x 市城建局专门编制了《x x 市经济适用住房建设规划》，对x x 城区经济适用住房和廉租房建设作了统一规划和安排，本项目即是x x 市城建局按规划要求提出实施建设的内容之一。
2.5 x x 经济适用房住宅小区和廉租房规划建设情况
(1) x x 经济适用房住宅小区建设项目于2007年6月经x x 市发展和改革委员会批准立项建设，该小区规划占地46.65亩，拟建经济适用住房及配套用房和公用设施，绿化率为35%，小区容积率为1.64，建筑总面积51048m2，其中住宅楼建筑面积46061.7m2，商铺及公建4986.9m2，设计住户502户，居住人口1757人，住宅平均层数为6层。
(2) 为政府代建廉租房规划占地10.14亩，总建筑面积16810.78m2，其中廉租住宅面积14610.78m2，公共建筑面积2200m2，包括物业管理、辅助设施用房和商业用房等。实施后共建廉租房356套，容纳人数1246人。
2.6 项目建设的必要性
2.6.1 项目建设是贯彻落实国家住房制度改革政策，实现居民住房小区化管理的需要
九十年代初，我国住房制度改革已实质性启动，目前已基本完成了从福利房到成本房到商品房的过渡，适应市场经济条件下的住房制度也已逐步健全。国家已明确规定，取消福利分房政策，党政企事业单位用于住宅建设的征地一律停止，通过房地产综合开发公司开发经济适用房和商业银行推行住房贷款政策来满足城镇不同层次收入家庭的住房需求，通过政府实施安居工程来解决城镇困难家庭的住房问题，以逐步达到居民住房的小康目标，逐步实行小区综合管理体系，不断优化居住环境，提高物业管理水平。本项目的建设开发以解决x x 城区中低收入家庭住房需求为目的，建设不同户型的经济适用住宅和廉租房，并实行封闭式小区综合管理，因此，项目建设是认真贯彻落实国家房改政策的重要体现和实现小区化管理的需要。
2.6.2 项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要
根据国务院《关于加强城市建设工作的通知》精神，城市要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，这样可克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。x x 市区是在原老城区的基础上依山傍水逐步发展起来的，近年来因江北开发区的设立及国家交通事业的快速发展，城市重心开始北移，目前市区正在实施江北开发战略，江北大道、滨江大道等城市主干线将相继开通建成，合理规划开发该区域的建设用地关系到整个城市的可持续发展。多年来x x 城区经济适用住房主要以单位自建房为主要供给方式，随着房改的进一步深入与城区单位存量土地的不断减少，靠单位自建房解决中低收入家庭住房问题缺少基础和政策支持，由政府统建成为唯一途径。因此，必须进行总体规划，实行连片开发，本项目建设依据城市规划与小区总体规划要求，集中建设经济适用住宅小区和廉租房，无疑将加快城区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。
2.6.3 项目建设是实现社会公平原则，保障社会长治久安，构建和谐社会的需要
改革开放20余年来，我国社会主义市场经济秩序逐步建立，社会公平与国民公平意识逐步增强，实现社会资源公平分配是社会主义市场经济的特征之一。近年来，国内房地产开发过热，高级商品住宅和别墅区开发越来越多，此种趋势仅满足了部分富裕阶层的住房消费需要与投资需求，但作为消费者，富裕阶层只占国民的很少一部分，加之高档住房占取了房地产用地的相当一部分，给城市中低收入家庭解决住房困难增加了 难度，因此，社会资源公平分配出现了缺少，必须由国家主持公平，为中低收入阶层创造安居乐业的政策环境与实现的可能。为改变当前现状，国务院发布了《关于稳定住房价格》的决定，以及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)文明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。陕西省作出了配套的贯彻意见，要求城市房地产开发要以中低价为主，重点解决中低收入家庭住房困难。本项目建设充分体现了中省有关房地产开发的决定精神，给中低收入家庭参与社会资源分配创造了一条实现公平的途径，可使中低收入家庭在不影响生活水平的前提下实现安居乐业，从而保障了一方安定，为地方实现和谐社会奠定了基础，因此，项目建设是必要的，也是适时的。
为建立和完善x x 市经济适用房制度，确保中低收入家庭的住房需求，规范和抑制不合理的房地产市场，x x 市建设局将在江北张沟、寇家沟及望江园三处进行经济适用房建设，在江南党校新村、金州北路建设廉租房。以此解决中低收入家庭住房困难。
第三章 经济适用房建设开发现状与市场分析
3.1 房地产市场与经济适用房建设现状
x x 市房地产开发比较晚，90年代以来，随着房改的不断深入，房地产开发作为一个新兴产业快速崛起并成为热门产业。目前x x 城区已有长兴、宏远、安建、兴安、兴科、城建、兴华房地产开发公司等十余家大中型专业公司，年总开发规模约20万平方米。先后实施了南环路中段、西环路南段、东环路北段、东大街东段的长兴、南门、朝阳、金洲康城、金洲城、府苑、锦绣花园、兴安城市花园、兴华都市花园等小区建设工程。从近年的统计资料看，x x 市房地产每年平均完成投资3.9 亿元，年增长18%，每年平均新建住房面积 20余万平方米，年增长25%，销售收入平均增长30%。从发展速度及增长幅度看，x x 房地产业已成为市域经济的支柱产业之一，住房消费逐步成为房地产消费市场热点，但从已建成及在建工程来看，适合中低收入家庭购买的住房开发面积很少，据房管局统计，1999年以来城区仅建成南门小区和朝阳小区两处经济适用住房小区，建成总面积仅4.5万m2，经济适用房建成面积仅占城区房地产开发总面积的 8.6%，占房地产开发建成总面积的8.2%。从现状看，x x 城区经济适用房开发建设速度很慢，开发面积远远低于中省要求“中低价位经济适用房应占到房地产开发总规模的70%”的指标。因此，x x 城区房地产开发现状不容乐观，住房结构极不合理，急需加大经济适用房和廉租房建设速度和开发规模，以满足更多中低收入家庭分期分批地解决住房困难问题。
3.2 经济适用房供给方式
x x 市城区总人口约30万人，自房改以来，辖区各事业单位按照国家房改政策要求，逐步实行了由住房实物分配到货币分配的改革程序，目前城区住房多以单位自建房为主，单位集资建房是城区目前主要的经济适用房供给方式，占城区经济适用房的90%以上。自“九五”以来，x x 市安居办在政府统一安排下，也建设了南门小区、朝阳小区等经济适用房住宅区，但在具体实施过程中，由于市场把握失衡及管理办法滞后，造成部分经济适用房被商家所利用，没有真正解决中低收入家庭的住房困难；经济适用房的另一种供给方式为开发商开发建设，目前城区尚没有建设范例。
3.3 城区经济适用房及廉租房需求分析
据x x 市房产局统计，止2006年底，城区共有家庭总户数8.5万户，住房困难户和无房户7501户，其中困难户4141户，无房户3360户，涉及总人数31600人，人均住房面积12m2；最低收入家庭3212户全部为租赁住户，人数为27270人，人均住房7.8m2；x x 目前正在进行绿色山水园林城市创建活动，此活动是“十一五”时期的主要任务之一，2006年拆迁约670户。综上三类现状，目前城区住房困难户、无房户及拆迁安置户总数为14182户，占城区总户数的17%。
从未来需求分析，城区经济适用住房和廉租房主要来自目前的住房困难户和无房户、城区人口增长因素、最低收入家庭和城区每年的拆迁户。一是现状7501户无房与住房困难户，按5年分期解决计算，每年需求量为1500户；二是城区人口增长因素，按2%综合增长计算，年需求约1700户；三是最低收入家庭（从发展角度考虑），按10%分批解决，每年需164户；四是城区每年的拆迁户按2006年拆迁数测算，每年需690户，综上述四类需求分析，x x 城区未来5年年均经济适用房和廉租房需求量为4054户。
3.4 居民收入水平，购买承受度与经济适用房价格预测
经济适用住房是政府提供优惠政策、限定建设标准，供应对象和销售价格，具有社会保障性质的政策性商品住房，其建设用地享受行政划拨方式，建设及经营中的行政性收费享有优惠政策，因此其出售价格受当地政府统一管制，市场影响因素不强。基于以上原因，仅就x x 城区居民收入进行购买承受度、项目产品价格的基本趋势分析。
据x x 市发改委统计资料，2006年城镇居民家庭人均可支配收入为6860元，以每个家庭3.5人测算，家庭可支配收入为24010元，按x x 市中低收入家庭标准衡量，城区家庭85%为中低收入家庭。根据国内房地产经验，房价的合理定位应是家庭收入的4～6倍，即9.6～14.4万元，另据世行联合调查组的经验结论，房价的合理定位应是家庭收入的3～5倍即7.2～12万元，综合两种经验结论，折衷取值为8.3～13.2万元。从x x 市“十一五”发展规划看，未来5年城镇居民收入增长水平在10%以上，以此测算，城区居民人均可支配收入将达2.6～3.8万元。项目产品为60m2以下户型，以每平方米1000～1200元测算，购房价款分别为6～6.6万元左右，从居民收入水平看，项目产品价格定位在1000～1200元之间比较适合当地中低家庭购买力，从未来5年的发展看，住房价格年均增长幅度在10%以内。
第四章 建设地址及建设条件
4.1 建设地址
项目建设地址位于x x 市江北张沟、寇家沟、望江园和江南老城的党校新村、金州北路区域，均为建成区和开发区与建成区之间，交通便利，基础设施配套。
4.2 建设条件
工程地质良好，交通便捷，水源、电力供应充足。
4.2.1 气候气象条件
(1) 气象：x x 市地处秦巴山地之间，气候温和，雨量充沛，四季分明，无霜期长。属亚热带湿润季风气候，相对湿度74.3%，年平均降雨量为783.8毫米，最大年降雨量1085毫米，年降雨量主要集中在4—10月份。气候的季节性较明显。
(2) 水文：x x 市境内河流属长江水系，汉江由西南部入境，于东北部出境，境内流长112公里，是流经本市的最大河流。x x 市城区位于汉江与黄洋河交汇处上游。河流在规划区流长5.7公里，行洪宽度400—800米。地下水的补给主要是大气降水，次为地表水径流是渗入，基本走向为东西向。市内降水受东南季风和西南季风自沿海向内地逐渐推移的影响，暴雨自六月份增多，7、8月暴雨最为集中，9月份后逐渐减少。洪水灾害每年多发生在盛夏。历史上x x 市区因遭洪水袭击x x 城曾多次迁建转址。1983年特大洪水袭击x x 城区，淹没面积3.2平方公里，洪峰流量达31000立方米/秒，洪水标高为257.18米（黄海高程），重现期为200年。
4.2.2 工程地质条件
x x 市位于陕南东部，地处x x 地区腹地,北靠秦岭，南依大巴山，x x 河谷盆地居中。主要是由月河川道和x x 城以东汉江河谷构成，海拔在450米以下。地貌形态主要由河谷盆地和低丘陵组成。拟建场地地处汉江一级阶地前后部，场地较平坦，地下水属第四系松散岩孔隙潜水，流向东，水位年变幅1m左右，场地土层由上而下依次为黄土状土，粉质粘土和粉土。工程地质良好。
现状场地为耕地，场地内无不良地质作用，适宜建筑，场地为自重湿陷性黄土场地，湿陷等级为II级，地下水水位埋深20m，设计时可不考虑地下水对楼体浅基础的影响；场地抗震设防烈度7度，场地处于抗震有利地段，建筑场地类别为III类。
4.2.3 供电条件
x x 市区现有江南变电站和江北开发区变电站二座110KV变电站，每个变电站变压器装机容量240KVA，总装机容量72万KVA，能够满足未来x x 的发展及各类用户的用电要求。项目用电可由江北大道和江南城市公网接入.各块用地就近接城市高压线至变电房，再由配电室统一供给，用电量预测采用单位建筑面积负荷指标法和户均用电负荷指标法进行计算，居住建筑每户按6KW计，公建按每平方米60W计，预测寇家沟经济适用住宅用电量为1522.6KW，张沟经济适用住宅用电量1147KW，望江园经济适用住宅用电量为461.4KW。电力线路与路灯同杆架设，沿主要道路架设。
4.2.4 给排水、地表水条件
1、给水工程
(1) 供水水源
x x 市现有水厂4处即江南水厂、马坡岭水厂、铁路水厂、水电三局水厂。从自来水公司了解的情况看，x x 市日供水变化系数在1.3—1.4之间，这样最高日用水量在6万立方米/日左右，人均最高日综合用水量在384升/日左右。城市水厂、铁路水厂及自备水源共计日供水规模可达25.3×104m3/d,可满足城市用水需求。
(2) 现状管网
x x 市江北以铁路分局水厂铺设管网为主，水电三局所在地—张岭，由水电三局铺设管网。江南管网主要由自来水公司铺设。现状供水管道长94公里，其中城建部门管理长度为47公里，管网密度为3.79公里/平方公里。
(3) 规划管网布设
x x 受地形限制，宜采用分区、分压供水方式。江南水厂、马坡岭水厂主要供水范围为江南老城组团；江北水厂主供江北组团、建民组团、黄洋河水厂建成后，分担火车东站及江北部分地区供水后，江北水厂出水经二次加压后供老君殿组团；黄洋河水厂主供张滩组团、老城组团、火车东站，同时兼顾向江北中心区供水。铁路水厂、水电三局自备水源主供各自系统内部用水。
本工程项目处在江南水厂和江北水厂的供水范围内，城市供水主干管网均已铺设到位。
2、排水工程
排水体制及排水管网
x x 市属山区城市，沟壑纵横，河流众多。非常适合雨水排放。同时x x 市降雨充沛，如采用雨污分流制排水系统，雨水管网利用率高。考虑到以上因素，再加上环境保护对污水处理的需求，规划采用雨污分流制排水系统。
现状管网总长度为68公里，管网密度为2.74公里/平方公里。排水管网密度偏低，也就是说城市排水管网建设不能满足城市建设的需要。随着江北新区排水工程和江南老城区排水管网改造工程的实施，这一问题将得到彻底的解决。
污水厂设置
①江南老城区污水厂：位于老城区以东、东坝内，近期其规模为6×104m3/d，远期规模为8×104m3/d。2005年前一期投入运行，占地面积5公顷。
②江北污水厂：位于关庙镇吴台村滨江大道和吴台沟相交处的滨江大道南侧，近期规模2.5×104m3/d，远期规模8×104m3/d，占地面积6公顷，污水处理采用SBR工艺。
管网布设
x x 受地形限制，宜采用分区排水方式。江南主城区污水经管网进江南污水厂处理后排放。江北主城区污水经管网进江北污水厂处理后排放。张滩、关庙污水经管网进张滩污水厂处理排放。建民区污水经管网进建民污水厂处理后排放。
3、雨水工程规划
暴雨公式：

其中P取1年
地面集流时间取5—15分钟，地形坡度大，取低值，地形坡度小，取高值。
管网布设
①x x 市河流较多，且将城区切割成数块，非常有利于雨水排放。遵循就近排放的原则，雨水分别排入汉江、月河、付家河、黄洋河及排洪明渠。
②雨水泵站：由于江南老城区地势较低，现状在东坝处设有雨水泵站，规划予以保留。
③江北新区内有多道排洪沟（自然冲沟）8余条，根据江北新区地形地貌走向、现状排水沟情况，雨水采用就近排入排洪沟内，最终排入汉江。
4.2.5 交通条件
x x 市是陕西省南部政治、经济、文化中心，市域内交通较为发达，襄渝铁路、阳安铁路、西康高速公路横贯东西，西康铁路、316国道纵穿南北，基本实现县乡通铁路、公路，交通条件优越。
本项目所在地位于x x 市江北开发区，南沿滨江大道 路，东与进站路相接，向北距316国道仅1km，而廉租房位于老城区，交通条件优越，利于小区住户出行方便。
4.2.6 通讯条件
近年来，x x 市邮电通讯事业发展迅猛。市区已建成的固定电话交换机容量达50余万门，移动电话用户达80余万户，无线设备容量达8万多部。电讯线路由城市电讯网接入沿主要道路架设。
第五章 项目建设规模、内容及设计方案
5.1 项目建设标准
根据经济适用住房建设和廉租房建设标准，结合x x 城区住房建设实际状况，本项目经济适用住房按出售型经济适用住房标准建