郑汴路项目可行性分析报告.doc

郑汴路项目建议书目 录一、宗地概况3二、区域环境描述4三、区域房地产市场特征6四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论10五、项目产品方向判断14六、结论及建议23附表一：方案一投资估算收益表附表二：方案二投资估算收益表附表三：方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表附图一：宗地平面图一、宗地概况1、宗地位置宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路、南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积86.63亩。（宗地平面图见附图一）2、场地概况目前地面附着物为多层家属楼、厂方、平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅（约17000平方米，住户约170余户）占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过3层 。另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。3、相关拆迁事宜目前拆迁分为三块：I、原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易；II、地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿223万元，其中补偿原市场商户28万元，补偿国林公司195万元；III、临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高（预计超过3000万元），本方案未考虑拆迁事宜。4、宗地特征描述（1）处在中心城区，旺盛人气有保证；（2）地块三面临城市干道，商业价值凸显；（3）项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发；（4）地价较高（约120万/亩）。二、区域环境描述1、区域界定根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射2-3公里的区域。2、区域配套（1） 教育：东关小学、城东路一小、城东路二小、三十九中、郑州国栋外语学校、电子技术学院。（2） 道路交通：南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。公交车有2、27、206、208、603等多条线路，紧邻郑汴路长途汽车站，距离火车站约3公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东连通107国道和京珠高速。（3） 政府机构：管城区委、郑汴路派出所、东明路派出所、居委会等政府机构分布四周，为项目的治安和管理提供了完备的社会保障体系。（4） 医院：管城中医院、黄河医院、郑州市六院分院。（5） 商业：向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场、东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成的物流基地园区。项目周边的生活配套设施已基本齐全，银行、通讯、餐饮、菜场等为商户和小区居民在生活上提供了便利。3、区域特征描述（1）属于成熟城区，人口密集、交通便利；（2）区域在市民中的形象认知度较高；（3）郑汴路向东连接郑东新区，郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔；（4）历来为房地产开发的热点区域。可见，宗地所处区位优越，为在该处开发商业地产或中高档住宅区提供了硬件支撑。三、区域房地产市场分析1、区域房地产市场特征本区域历来是郑州房地产市场开发的热点区域之一，从2000年左右的建业城市花园、英协花园到近期的海上香颂、长城康桥花园等，都在一定程度上提升了该区域的价值和在市民心目中的形象认知。根据对区域内房地产发展轨迹及现状的把握，总结出该区域的房地产市场特征如下：1、受高地价制约，区域内产品类型主要为小高层、高层、商业（专业市场）；2、住宅销售价格在3200-3800元/平方米，临街商铺6000-9000元/平方米；3、户型主要以小面积公寓和换房升级版的户型为主； 4、住宅类地产同质化带来激烈的竞争，同时也受到外区域同类产品带来的巨大竞争。 以上特征为本项目前期产品方向的判断提供了重要的参考。2、区域住宅项目分析海上香颂长城康桥花园建业新天地英协花园四期中建文苑位置东明路与郑汴路交叉城东路郑汴路交叉郑汴路与建业路交叉郑汴路与建业路交叉城东路与东大街开发商郑州中凯置业郑州长城房地产建业住宅英协房地产中原房地产物业类型小高层多层、高层多层、小高层、商业高层、写字楼、酒店高层总占地面积（亩）60901863040总建面积（万）912.619.396总套数（套）600930748260（住宅）368销售价格均价（元/）32003800370035003200商业售价1000010000商业情况规划10万商业，未动工无商业配套设施会所、雾森系统、太阳能热水会所、幼儿园共享整个建业城市花园的配套设施共享整个英协花园的配套设施无特色配套7调查显示：（1）“海上香颂”、“长城康桥花园”等项目为目前该区在销项目中的中高端项目，市场销售均价水平为3200-3800元/；产品以现代建筑风格、板式中高层为主；项目多选在主干道附近，注重人文、教育环境的挖掘。（2）项目周边集中了目前郑州市高端产品，这些产品促进了该区域社区品味的提升，提高了消费者对于该区域产品质量和产品层次的认知度，同时也认可了该区域中高价位的接受度。（3）该地块所处区域对有居住特色的住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白的机会和开发前景。同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型（80120平方米）的供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。（4）通过上述楼盘的开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅的品质和售价正逐步上升，为该地块的开发提供了较好的市场契机。四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论1、区域商业环境描述（1） 郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利；（2） 本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施的形式存在。该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲、娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机会和开发前景。（3） 目前区域内临街商铺租金集中在50-65元/平方米/月，东侧建材专业市场租金水平在 40-130元/平方米/月，租金水平较高。2、区域商业经营业态分析（1） 郑汴路段商业业态分布（老107-紫荆山路）业态比例业态比例银行3.17%干洗4.76%药房4.76%咖啡0.00%美容美发6.35%浴场0.00%小型超市11.11%茶社0.00%西点1.59%鞋店1.59%餐饮7.94%烟酒3.17%通讯6.35%网吧0.00%影像6.35%电动车店0.00%KTV0.00%建材家居41.27%服装1.59%广告打印9.52%（2）东明路段商业业态分布（陇海路-金水路）业态比例业态比例银行6.25%干洗0.00%药房8.75%咖啡0.00%美容美发8.75%浴场1.25%小型超市8.75%茶社2.50%西点6.25%鞋店3.75%餐饮8.75%烟酒15.00%通讯3.75%网吧2.50%影像5.00%电动车店13.75%KTV2.50%建材家居0.00%服装2.50%广告打印2.50%（3）总结 郑汴路生活配套商业仅占50%，而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到50%； 东明路生活配套占85%，生活配套结构优于郑汴路； 传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮、娱乐、购物等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内 日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会。3、郑州区域商业中心规划郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线，分别为： 三大商业中心：二七商圈、碧沙岗商圈、郑东新区商圈； 三大物流园区：圃田现代物流园区、编组站物流园区、航空港物流园区； 个区域性商业中心； 个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的41个区域性商业中心选址之一。按照规划中的定义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，一般位于居民聚居区、商务聚集地和公共交通集散地。零售商业网点设置以一个大型综合超市、一个大中型百货店和若干个专业店、专卖店及有一定规模的餐饮、服务网点为宜；以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围至平方公里，服务人口10万至15万。4、区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心的研究，有如下结论：（1） 30万辐射人口能支撑10-11万平方米区域性商业中心；（2） 主要满足区域内人们的生活需求；（3） 物业形态以大卖场+商业街的形式；（4） 经营业态集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的多业态组合；五、项目产品方向判断1、项目SWOT分析对项目的优势、劣势、机会、威胁的全面评估称为SWOT分析（strengths weaknesses opportunities and treats analysis）。它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势/机会，劣势/威胁。（1）优势分析（STRENGTHS） 处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善； 三面临干道，交通便利，商业潜力大； 地块规则，易于规划； 区域认知度高； 地价适中； 宇通品牌带来的支撑；（2）劣势分析（WEAKNESSES） 临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高； 有部分土地租赁期未满，带来一定的拆迁成本和拆迁时间不确定；（3）外部机会分析（OPPORTUNITIES） 郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑； 区域生活类商业配套不足带来商业开发机会； 区域环境和配套支撑高层、小高层住宅的开发；（4）外部威胁分析（THREATS） 区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来的土地供应也将加剧区域内住宅市场的竞争； 区域性商业中心空白被提前填补；2、项目产品方向判断在以上对区域环境、区域住宅市场、区域商业环境分析的基础上，结合项目SWOT分析的结果，对本项目的产品初步判断两个方向：方案一：高层住宅+临街商业方案二：区域性商业中心+高层公寓3、经济技术指标方案一：高层住宅+临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米174000高层住宅面积平方米164400商业面积平方米9600人防及配套用房平方米5800地下车库平方米25000550个车库户数户1300户均126.5平方米容积率3.0方案二：区域性商业中心+高层公寓经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米137000大卖场面积平方米17000商业街面积平方米46000公寓建筑面积平方米74000人防及配套用房平方米45000地下车库平方米19900480个车库，可售360个容积率2.44、销售价格判断（1）方案一：高层住宅+临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目2007年开始预售，预计项目高层住宅销售均价3500元/，商业销售均价9000元/平方米，车库销售价格8万元/个。（2）方案二：区域性商业中心+高层公寓根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目2007年初开始预售，预计高层住宅销售均价3500元/，车库销售价格8万元/个。项目周边市场租金普遍在50元/月-120元/月之间，按照8-12年静态回收期推算，销售价应在6000元/15000元/之间，结合本项目的规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在8500元/，商业一层均价在10500元/，二层均价在5000元/，三层均价在3600元/，整体三层均价在6300元/。预计大卖场租金35元/平方米/月，1010年之后按每三年上调8。5、投资估算（1）方案一投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案一项目投资估算和收益表，（见附表1），附表1的结论如下：高层住宅+临街商业投资收益表项目单位数量总投资万元65641总销售收入万元73621净利润万元7980投资收益率12.20%（2）方案二投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案二可售商业和公寓的投资估算和收益表，（见附表2），附表2的结论如下：区域性商业中心+公寓投资收益预判（可售商业+公寓）项目单位数量总投资万元47438总销售收入万元60447净利润万元13009投资收益率27.40%根据以上项目指标和价格判断，完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表，（见附表3），附表3的结论如下：区域性商业中心+公寓投资收益预判（大卖场）项目单位数量备注总投资万元55721010年前年租金万元714税前，1010年后每3年上涨8%2020年变现售价万元8990折合2006年现值为3383万元6、方案比较（1）两方案收益比较 （1）方案一：高层住宅+临街商业收益：净利润7980万元；投资收益率12.2%。（2）方案二：商业中心+公寓收益：净利润13009万元+17000平方米的大卖场（年租金收益714万元，10年收回成本，2020年变现价值8990万元，大卖场投资成本5572万元）；可售商业及公寓投资收益率27.4%。可见：商业中心+公寓收益高层住宅+临街商业收益2、两种方案的特点及要求（1）方案一：高层住宅+临街商业要求及特点v总投资大（高于商业中心方案1.8亿）；v利润适中（低于商业中心方案收益）；v项目操作周期长；v属于市场主流开发方向，对公司操作水平要求相对不高；（2）方案二：商业中心+公寓的特点及要求v总投资相对小；v利润较高，项目销售周期较短；v存在5500万左右的经营性优良资产，短期变现比较困难；v属于商业地产开发范畴，对公司操作水平要求非常高，尤其是前期策划、商业规划设计、后期招商及经营管理等方面对商业专业化运作和商业资源整合提出很高要求；六、结论及建议1、结论通过分析可见，本项目住宅方向投资利润率为12.2，商业方向投资利润率为27.4，均不低于同类产品开发的平均收益水平，这主要得益于该地块的商业价值，可见两个产品方向的财务分析结果是比较乐观的。对于地块而言，住宅方向和商业方向均具可行性，根据对两个开发方向的经济测算结果，商业中心+公寓的开发方向带来的利润及利润率均比高层住宅+临街商业方向大，且投资成本相对小。因此，建议本地块的开发方向为：区域性商业中心+高层公寓方向。2、建议（1） 由于适合建设区域性商业中心的城市区域空白正在被加速填补，且由于商业地产项目受到商业容量的限制，存在占领先机的问题，建议本项目应加快进度，迅速占领本区域商业空白，奠定区域性商业中心地位；（2） 由于现存拆迁问题尤其是燃气具市场的租期还有数年，最终不论选择何种开发方向，建议拆迁工作早日进行；（3） 建议针对区域性商业中心的前期研究和论证工作提前开展。附表一：方案一（高层住宅+临街商业）投资估算表序号内容合计（万元）单价（元/）面积（）楼面价权重备注一土地费用合计1081162116.5%1土地出让费用1039612086.632契税416土地出让费用4%二前期费用合计32871895.0%1勘探及设计费合计746地质勘探30文物勘探2345.78占地面积总规设计（含建筑方案设计）3131817.418元/施工图设计3071520.4815元/园林景观设计7218418元/2职能部门收费合计2441人防建设费040040元/市政设施配套费3482017.420元/绿化费17117.41元/墙改基金139817.48元/招标代理及标底编制费950.00331646工程造价3定额劳保费11710.03731646工程造价3.7抗震审查费、避雷630.00231646工程造价2预算编制费540.001731646工程造价1.7质量监督费320.00131646工程造价1招标管理费320.00131646工程造价1农民工押金2370.00753164614工程造价0.75监理费2530.00831646工程造价0.83三通一平费合计80临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整4其他费用合计20围墙建设三综合配套建设费用合计47652747.3%1给排水工程3482017.420元/2供配电工程（含变压器、区外）6652517.425元/3供气工程4550.351300263500元1300户4供暖工程234913517.4135135元/(东区)5弱电工程3482017.420元/6道路、绿化、照明、环境、大门60017.4四建筑安装工程费用合计31646181948.2%1商业装修0002高层住宅（18层以上）25710145017.43电梯20700004地下车库、人防523617003.085商业建筑010000五直接开发成本合计50509290376.9%六管理费用758直接开发成本1.5七销售费用3176销售收入4.5八不可预见费用1010直接开发成本2九营业税+预交所得税土地增值税8687销售收入11.8十财务费用150025000*6十一间接开发成本合计1513187023.1%十二总投资成本合计（所得税后）6564137723598十三说明1、本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为准，届时将据实调整总投资成本；2、农民工押金在工程结束后可退还开发商；3、供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付；4、土地成本暂按120万元/亩测算。5、本测算已考虑到投入资金的时间价值。绿都置业郑汴路项目经济效益分析表（高层住宅+临街商业）序号内容合计（万元）单价（元/）面积（）销售均价备注一项目销售收入合计7058042311多层住宅销售收入0260002高层住宅销售收入57540350016.443车库销售收入440085504沿街商业销售收入864090000.965商业销售收入000二项目其他收入合计30411农民工押金退还2372供气工程费用回收4553供暖工程费用回收2349三项目总收入合计73621四利润7980五投资利润率12.16%绿都置业郑汴路项目指标说明（高层住宅+临街商业）相关说明方案:住宅 1、沿东明路商业为0.3万平米; 沿未来路、郑汴路商业为0.66万平米; 2、住宅项目容积率为3 3、建筑面积为16.44万平米;人防0.58万平米; 4、共有1300户 5、地下车库为2.5万平米(共550个可销售) 6、地上总建筑面积17.4万平米;容积率3；附表二：方案二（区域性商业中心+公寓）可售商业及公寓投资估算表序号内容合计（万元）单价（元/）面积（）楼面价权重备注一土地费用合计927677319.6%1土地出让费用892012074.332契税357土地出让费用4%二前期费用合计22731894.8%1勘探及设计费合计546地质勘探26文物勘探2044.96占地面积总规设计（含建筑方案设计）216181218元/施工图设计2231613.9516元/园林景观设计61183.418元/2职能部门收费合计1639人防建设费040040元/市政设施配套费240201220元/绿化费121121元/墙改基金968128元/招标代理及标底编制费630.00321100工程造价3定额劳保费7810.03721100工程造价3.7抗震审查费、避雷420.00221100工程造价2预算编制费360.001721100工程造价1.7质量监督费210.00121100工程造价1招标管理费210.00121100工程造价1农民工押金1580.00752110013工程造价0.75监理费1690.00821100工程造价0.83三通一平费合计70临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整4其他费用合计17围墙建设三综合配套建设费用合计27392285.8%1给排水工程240201220元/2供配电工程（含变压器、区外）530251225元/3供气工程2100.35600183500元600户4供暖工程9991357.483135元/(东区)5弱电工程240201220元/6道路、绿化、照明、环境、大门费用合计52012四建筑安装工程费用合计21100175844.5%1商业装修480002高层住宅1055515506.5含电梯3小高层住宅312012002.2含电梯4地下车库、人防331517001.955商业建筑363011003.3含电梯五直接开发成本合计35388294974.6%六管理费用531直接开发成本1.5七销售费用2659销售收入4.5八不可预见费用708直接开发成本2九营业税+预交所得税土地增值税7133销售收入11.8十财务费用102017000*6十一间接开发成本合计12050100425.4%十二总投资成本合计（所得税后）4743839533839十三说明1、本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为准，届时将据实调整总投资成本；2、农民工押金在工程结束后可退还开发商；3、供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付；4、土地成本暂按120万元/亩测算。5、本测算已考虑到投入资金的时间价值。绿都置业郑汴路项目经济效益分析表（区域性商业中心+公寓）序号内容合计（万元）单价（元/）面积（）销售均价备注一项目销售收入合计5908050371多层住宅销售收入0002高层住宅销售收入2590035007.43车库销售收入288083604沿街商业销售收入510085000.65商业销售收入252006300410500/5000/3600二项目其他收入合计13671农民工押金退还1582供气工程费用回收2103供暖工程费用回收999三项目总收入合计60447四利润13009五投资利润率27.42%绿都置业郑汴路项目指标说明（区域性商业中心+公寓）相关说明方案： 商业+公寓 1、商业总建筑面积4.6万平米 专业商街为4万平米； 住宅底街为0.6万平米; 2、住宅总建筑面积7.4万平米 小高层为1.5万平米 高层为5.9万平米 地下车库面积为1.5万平米(可销售360个车位); 地下人防面积0.45万平米 3、总用地面积约74.33亩，地上总建筑面积12万平米;容积率2.42；附表三：方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表（一）大卖场投资估算表序号内容合计（万元）单价（元/）面积（）楼面价权重备注一土地费用合计153590327.3%1土地出让费用147612012.32契税59土地出让费用4%二前期费用合计3472046.2%1勘探及设计费合计92地质勘探4文物勘探340.82占地面积建筑方案设计34201.720元/施工图设计39182.1918元/园林景观设计11180.618元/2职能部门收费合计242人防建设费040040元/市政设施配套费34201.720元/绿化费211.71元/墙改基金1481.78元/招标代理及标底编制费90.0033153工程造价3定额劳保费1170.0373153工程造价3.7抗震审查费、避雷60.0023153工程造价2预算编制费50.00173153工程造价1.7质量监督费30.0013153工程造价1招标管理费30.0013153工程造价1农民工押金240.0075315314工程造价0.75监理费250.0083153工程造价0.83三通一平费合计10临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整4其他费用合计3围墙建设三综合配套建设费用合计2551504.5%1给排水工程34201.720元/2供配电工程（含变压器、区外）107251.725元/3供气工程00.35003500元400户4供暖工程013500135元/(东区)5弱电工程34201.720元/6道路、绿化、照明、环境、大门费801.7四建筑安装工程费用合计3153185556.0%1商业装修220002高层住宅（18层以上）0145003扶梯8400004地下车库、人防83317000.495商业建筑170010001.7五直接开发成本合计528931110.0%六管理费用79直接开发成本1.5七销售费用0销售收入4.5八不可预见费用106直接开发成本2九营业税土地增值税0销售收入6.5十财务费用1562600*6十一间接开发成本合计34100.0%十二总投资成本合计563000十三说明1、本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为准，届时将据实调整总投资成本；2、农民工押金在工程结束后可退还开发商；3、土地成本暂按120万元/亩测算。绿都置业郑汴路项目指标说明（大卖场商业）相关说明方案： 1、大卖场经营商业 2、大卖场商业总建筑面积为1.7万平米 3、地下车库0.49万平米（120辆车位） 4、总用地面积约12.3亩，地上总建筑面积1.7万平米;容积率2.07；绿都置业郑汴路项目经济效益分析（大卖场商业）大卖场租金初步估算为35元/平米/月，1010年之前每年税前租金714万元，以后按每三年上调8租金计算。静态投资回收期为10年（截至到2016年），动态投资回收期为14年（截止到2020年），折现系数按基准收益率6计算，2020年资产按5288元/平米变现8990万元，折现到2006年9月的净现值为3383万元。（二）大卖场经营收益现金流量表2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年合计012345678910111213141现金流入1-1学校、会所等物业收入00000001-2大卖场商业租赁收入1787147147147717717718328328328998998998990188161-3住宅销售收入00000000001-4其他收入