农业生产资料物流园项目可行性论证报告.doc

XXXX农业生产资料物流园项目建议书

XXXXXXXXXXXXXX

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目 录
第一部分 总论 1
1.1项目名称 1
1.2项目编制依据 1
1.3项目承办单位 1
1.4项目建设必要性 1
第二部分 XXX及XXX概况 6
2.1XXX及XXX的地理位置 10
2.2XXX及XXX的资源状况 11
2.3宏观经济发展概况 13
2.4产业经济概况 14
2.5XX市交通条件 18
2.6城市发展定位与规划 19
第三部分 项目选址与片区概况 20
3.1项目选址 20
3.2项目片区概况 20
第四部分 项目定位与初步规划方案 21
4.1项目定位 21
4.2项目功能规划 21
4.3项目进度安排 22
第5部分 项目投资估算 23
5.1土地购买费用 23
5.2道路建设费用 23
5.3土地三通一平费用 23
5.4交易区建设费用 24
5.5仓储配送区建设费用 24
5.6配套服务区建设费用 24
5.7园区内广场建设及绿化 24
5.8停车场建设费用 25
5.9其他费用 25
5.10设施设备购买费用 25
5.11总投资成本 26
第六部分 财务分析 26
6.1财务分析假设条件 26
6.2收益分析 27
6.3税收分析 27
6.4项目投资效益 27
第七部分 社会效益分析 28
7.1项目建设可带动当地经济发展，促进城市就业 28
7.2项目可有效服务于“三农”经济 29
7.3项目可有效服务城市建设规划 29
第八部分 结论 29

29

第一部分 总论
1.1项目名称
XXXX农业生产资料物流园项目
1.2项目编制依据
《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》
商务部“双百市场工程”建设标准和规范
1.3项目承办单位
XXXXXXXXXXXXXX
1.4项目建设的必要性
西部第一门户—XXXXXXX州，位于XX西北部，东部与塔城地区相连，南部与伊犁哈萨克XX州毗邻，西部北部与哈萨克斯坦接壤。全州面积2.7万平方公里，其中农用耕地面积2800万亩，耕地1840万亩，播种面积1830万亩，是XX主要的粮食、棉花、油料生产基地，也是重要的优质棉出口基地。XXX下辖XX市、精河县、温泉县、阿拉山口口岸和赛里木湖风景名胜区，境内驻有XXXXXXXXXXX及其所属团场（以下简称XXX及XXX）。全州总人口47.71万人（含XXXXXX11个团场），主要有蒙古族、汉族、维吾尔族、哈萨克族和回族等35个民族。XX市为XXXXXXX州首府和XXXXXXXX的所在地。
　　博尔塔拉历史上曾是古"丝绸之路"新北道的要冲，现在是中国向西开放的前沿、XX天山北坡经济带的重要组成部分。312国道和第二座亚欧大陆桥北疆铁路横贯全境，境内公路亦纵横交错。铁路东起中国东部的连云港，经XXX及XXX境内的阿拉山口，西至荷兰的鹿特丹。对内有广阔的内陆腹地；西出有中亚和欧洲庞大的市场。北疆铁路是内陆口岸城市阿拉山口货物吞吐量最大的动脉，已经成为XX对外开放的重要窗口。

2008年,XXX生产总值88.1亿元（含XXX）。其中地方生产总值70.6亿元，第一产业增加值16.3亿元，增长5.7%；第二产业增加值11亿元，增长25%；第三产业增加值44.3亿元，增长11.1%。第一产业对经济增长的贡献率为10.6%，第二产业对经济增长的贡献率为19.4%，第三产业对经济增长的贡献率为70%。全州人均生产总值为18432元，增长10.2%。
1.4.1XXX及XXX有构建区域农资物流中心的需要
长期以来，XXX及XXX的物流业发展相对滞后，严重影响到XXX及XXX的独特区位优势发展，中亚和大西北资源富集区与亚欧大陆桥通道的重要物流节点地位和作用尚没有得到充分的发挥，物流行业发展专业化程度与集中程度不足，滞后于XXX及XXX的现代化发展。本项目建成后，将成为我国西部地区规模最大，集中化程度最强、专业化程度最高，物流信息网络健全的专业化农资物流园区；将充分发挥XXX及XXX优越的区位优势，打造成西部边境地区的农资物流中心，构筑辐射中亚、伊犁和北疆地区乃至沟通欧洲的农资物流通道。
1.4.2农资物流园服务整个XXX及XXX的需要
XXX及XXX位于XX西部，毗邻中亚—东欧经济区，背靠大西北，作为中国西部XX的边境城市，是与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于天山北坡经济带、XX-伊犁-塔城边贸经济区、西部大开发地区等多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和XX与中亚互通的重要陆路通道和跳板，是区域性农资物流集散中心。
四通八达的交通网络以及多个区域性发展战略的交合，要求XXX及XXX能够尽快建设有利于农资物流聚散的多功能服务中心和体系。
1.4.3促进整个XXX及XXX的第三产业体系发展
通过农资物流园的建设，优化XXX及XXX的产业布局，促进工业发展，重点培育和发展农资行业产业链，延伸农资产业链条，如农资及配套产品产业链，农机具产业链，农产品加工产业链，棉花加工产业链，粮油加工产业链，口岸贸易物流（信息服务）产业链，XX非金属矿产业链、温泉金属矿产业链等。这些产业链是XXX经济跨越式发展的重要增量，在此基础上也能促进第三产业的发展。
农资物流园是集群经济，一方面可以使农资产业内部的分工更为精细，从而节约成本，提高效率，并促进创新，同时带动第三产业发展；另一方面，农资产业集聚对上下游关联产业的需求更为强烈，从而推动这些关联产业的发展，进而在一个地区及其周边形成一种完整的产业链条，并有可能形成新的相关产业集群。总体来说，XXX仍然是一个经济欠发达的地区，与发达地区的差距主要体现在工业化程度低，发展相对落后。从发达国家的发展历程看，农资物流园项目也是促进地区经济振兴的重要因素之一，不仅能极大地促进生产力的发展，还可以带动第一产业、促进第三产业。否则就很难实现城镇化，大量农村富余劳动力也就难以转移，社会主义新农村建设就难以有效推进。XXX目前正处于全面发展阶段，也是经济结构和社会形态发生深刻变化的重要历史时期。这一时期，如果把握机遇，选准方向，明确思路，就能缩短过渡期，否则将会进一步拉大与发达地区的差距。
1.4.4促进XXX及XXX的农资物流体系发展
《XX物流业“十一五”规划》指出XXX及XXX的城市物流中心建设，要结合特色农业基地、西电东送、西煤东运、西气东输基地的规划建设构建物流中心。根据《XX物流业调整和振兴规划》，XXX及XXX在XX的物流规划布局为7大专业物流中心之一，即充分发挥北疆铁路及沿边优势，加快XXX地区的铁路建设、XX至口岸的高速公路，依托“三西”基地和特色农业基地构建农资物流园区，发展与之配套的农资物流服务，促进XXX及XXX建成沟通XX西部的重要农资物流中心。《XXX及XXX十一五规划纲要报告》指出，全面推进农资物流业加快发展，围绕打造XXX农资物流中心，构筑沟通中亚的农资物流通道目标，推进农资专业市场集群的建设，重点建设XXX大型农资物流园，积极推进交易中心、交易市场、农资产品市场等一批特色专业市场的建设。
XXX及XXX目前的物流体系尚不健全，成为XXX及XXX工农业发展制约因素，迫切需要建设专业化农资物流园，项目建设完成以后，可成为XXX及XXX的农资物流集散地，货物品种齐全，物流流量大，物流行业发展基础及优势明显。项目还可利用XXX及XXX的区位及交通优势，发展成为XX西部地区最大的农资物流集散中心，提升这一地区的物流服务水平，构建“大商贸，大物流，大信息”的农资物流服务体系。
第二部分 XXX及XXX概况
2.1XXX及XXX的地理位置

XXX及XXX地处准噶尔盆地西缘，天山北麓的博尔塔拉河谷地和艾比湖盆地西侧，地理位置为东经79°52′～83°42′，北纬44°21′～45°15′，属中纬度，远离海洋，深居内陆，西面和北面与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长达上百公里，东北部与塔城地区和克拉玛依市毗邻，南面是北天山的婆罗科努山北麓，隔山与伊犁盆地相接。博精公路（XX市—精河县）、博阿公路（XX市—阿拉山口）和第二条亚欧大陆桥（连云港-鹿特丹港）三条交通干线在境内形成“△”的交通网络，XX市是位于中国伊犁、塔城与克拉玛依和哈萨克斯坦交界处的中心城市，是我国大西北通往中亚和欧洲腹地陆上通道的“黄金走廊”。中亚地区经济贸易的迅猛发展，“上合组织”在中亚的区域合作，将其推向了区域性国际合作的前沿，区域性物流集散中心的优势日益显现。
2.2XXX及XXX的资源状况
XXX和XXX位于中国XX维吾尔XXX西北边缘, 是中国向西开放的前沿，也是XX天山北坡经济带的重要组成部分。XXX人杰地灵，地域辽阔，物产丰富，有“西来之异境，世外之灵壤”的美誉, 是闻名世界的亚欧大陆桥的西桥头堡。国家西部大开发和支援XX的战略，以及我国经济发展方式加快转变和经济结构调整战略机遇期，让XXX面临难得的历史机遇。XXX与哈萨克斯坦共和国接壤，有国家一类口岸——阿拉山口口岸。第二座亚欧大陆桥横贯全境，对外可直达荷兰的鹿特丹，有中亚、欧洲庞大的市场；对内可直达连云港，有广阔的内陆腹地。
XXX及XXX是中国枸杞之乡，全国优质棉基地，国家级白梭梭自然保护区，全国唯一以地热资源命名的县—温泉县，还有XX三大旅游节之一的博尔塔拉“那达慕”草原节。XXX资源优势主要有7个方面：
2.2.1 农产品资源丰富
特有的温带大陆性气候适宜种植棉花、枸杞、小麦、玉米、水稻、油葵、甘草、麻黄、烟草、甜菜和各类瓜果的种植，现已形成棉花、甜菜、粮油、枸杞、畜禽、冷水鱼六大主导产业，特别是粮食、棉花、枸杞、高原冷水鱼特色明显。
2.2.2 自然资源丰富
XXX光热、风能、水能资源丰富。全州水资源总量为23.74亿立方米，人均占有水资源4976立方米。其中艾比湖水域面积为860平方公里，赛里木湖水域面积为458平方公里。阿拉山口是全国四大风区之一，属风能功率密度高值区，风电开发前景广阔。
2.2.3 矿产资源丰富
XXX成矿地质条件良好，现已探明矿产39种。主要有石灰石、石膏、珍珠岩、大理岩和花岗岩等16种建材非金属矿，还有盐、芒硝、磷、硫酸镁等4种冶金辅助原料，主要有铁、铜、铂等16种金属矿，占XX拥有矿种数138种的28.3%；发现矿床矿点140余处。艾比湖湖盐和芒硝矿产具有储量大、品质优、易开采等特点，食盐储量约1.25亿吨，芒硝约9700万吨，硫酸镁约1亿吨。
2.2.4 旅游资源丰富
独特的地理环境和悠远的历史，造就了博尔塔拉独特的旅游资源。著名的自然风景有集高山、湖泊、草原为一体的国家级风景名胜区赛里木湖；有巧夺天工中国西部罕见的山石景观—怪石峪；曲径通幽的国家级森林公园哈日图热格；有被誉为仙泉、天泉和圣泉的阿尔夏提温泉、鄂托克赛尔温泉和博格达尔温泉；有比恐龙还要古老的世界独有的"活化石"—孑遗动物XX北鲵；人文旅游资源有分布广泛的草原石人、古城遗址、岩画群、古墓群及出土文物；有XX三大旅游节之一每年一度集文体活动与民族风情于一体的"那达慕"草原节。西部有其独特的人文历史资源和自然景观，加快特色旅游业开发，西部特色风光旅游可以成为XXX经济发展的又一支柱产业，成为带动西部发展的新的靓点和优势产业。根据游客类型的不同，区内开展休闲观光游、健康养生游，区外开展特色旅游，把当地特色旅游和区内旅游连成一片。
2.2.5 工业基础良好
以棉纺、制糖、食用油加工、枸杞深加工和冷水鱼等为代表的农业产业化体系,以石灰岩、花岗岩加工业等为代表的建材产业体系，以艾比湖开发为代表的盐化工业优势明显。
2.2.6 特色经济和品牌优势
有"红玛瑙"之称的精河枸杞，赛里木湖冷水鱼，＂萨帕乐"品牌细毛羊，北疆牌棉花，温泉银盘牌鸡蛋，猛进牌马铃薯，哈晶牌西瓜，艾比湖牌白砂糖，博河牌水泥，艾比湖牌盐业等。
2.2.7 XXX的地域优势明显
全州面积为2.7万平方公里，可开发耕地多，草场面积大。人均占有资源丰富，人均收入较高，工业基数较小，为又好又快的发展提供了条件。XX市为XXX首府和XXXXXXXX的所在地。
2.3宏观经济发展概况
XXX的宏观经济近年来迅猛增长，已进入快速发展的起始阶段，主要表现在两个方面：一是工业拉动XX州经济增长的作用逐步加大。2009年全州实现工业增值78841万元，同比增长28.3%，拉动地方生产总值增长2.5个百分点，占GDP的比重为9.73%，较“十一五”初的2006年提高3.2个百分点。2006年—2009年全州实现工业增值年均增长21.3%，较同期GDP年均增长速度高9.9个百分点。2009年全州工业生产单位缴纳税金近1.2亿元，实现利税总额6402万元，比上年增长44.5%；二是XX州已形成了具有较大发展潜力的工业体系，一批骨干龙头企业作用显著。初步形成了食品、冶金、建材、纺织、化工、能源等优势产业，其中电力公司、瑞晨管道、博兰水泥、西部矿业、屯河糖业、精河盐化、鑫源油脂、XX互益、雪克皮业、三乐乳业等一批企业迅速发展，前20位企业所完成的工业增值占全州工业增值的64.7%。
2.4XXX的产业经济概况
2.4.1 工业生产经营单位基本情况
工业生产经营单位按其性质可分为三类：法人单位、产业活动单位、个体经营户；按规模大小可分为两类：规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上法人企业）和规模以下工业。截止2009年底，全州共有117个法人单位、25家产业活动单位从事工业生产，个体经营户697户。规模以上法人单位45家，拥有资产24.4亿元。117个工业法人单位中有国有企业10个、集体企业1个、有限责任公司22个、私营企业83个和港澳台商投资企业1个；从业人员7169名，其中女性2234人，占31.2%；资产总额29.4亿元。
从企业的规模来看，2009年大中型企业达到4家，工业总产值“超千万”企业达到48户，其中产值上2亿元的企业3户。规模以上工业企业创造增值5.35亿元，占全州工业增值的67.9%。
2.4.2 经济地域分布状况
2009年，XX市实现乡及乡以上工业增值3.7亿元，占全州的50.4%，拥有规模以上企业24家，占全州的53.3%，规模以下企业21家，占29.2%；精河县工业增值1.6亿元，占全州的22%，规模以上企业10家，占22.2%，规模以下企业29家，占40.3%；阿拉山口口岸工业增值1.7亿元，占全州的23.2%，规模以上企业7家，占15.6%，规模以下企业3家，占4.2%；温泉县工业增值0.3亿元，占全州的4.4%，规模以上企业4家，占8.9%，规模以下企业19家，占26.3%。
XXX工业经济重点分布在XX—阿拉山口—精河新兴经济区上，而支撑新兴经济区的是“一园三区”（阿拉山口工业园）。2009年，“一园三区”实现工业增加值34451万元，占全州的47.4%。
2.4.3工业经济行业现状
2009年，全州122个乡及乡以上工业企业从事21个大类54个小类的生产经营。整体来看，增值前5强的行业是：农副食品加工业、金属制品业、非金属矿物制品业、纺织业、食品制造业。农副食品加工、电力热力的生产供应、金属制品、非金属矿物制品等四行业比重均在10%以上，合计占到65.9%，是当之无愧的四大支柱行业。其中84家制造加工业实现增值54267万元，占全州乡及乡以上工业的74.7%； 26家电力、燃气及水的生产和供应业实现增值12286万元，占16.9%；12家采矿业实现增值6129万元，占8.4%。
2.4.4工业经济发展历程
XXX是一个农牧业州，工业经历了从无到有，从小到大，曲折向上的发展过程。改革开放以来，经济取得飞速发展。从增长速度来看，工业总产值由1978年的1038万元增加到2009年的261936万元，增长了251.3倍，年均增长19.5%；工业增值由1978年的268万元增加到2009年的78841万元，增长293.2倍，年均增长20.1%。从经济规模来看，工业总产值1988年突破亿元大关，2009年达到26.2亿元。工业单位数由1978年50户增加到2009年的839户，年均增加25.5户。工业企业从业人员由3076人增加到7169人，增长1.33倍。
目前已形成一个以农产品加工工业为基础，建材产业为支柱，具有一定规模的盐化工、金属冶炼、塑料、矿产资源开采以及风力发电等行业组成的工业体系，资源开发初具规模，市场开拓取得初步成效，整个工业保持较快增长的势头。经济在发展中不断优化、升级，产业结构由单一、传统的加工型逐步发展成加工、制造与生产并重，传统产业与现代产业协调发展，劳动密集型向资源节约型、技术型转变。
2.5XX市交通条件
XXX境内公路纵横交错，北疆铁路、奎赛高速公路横贯全境，XX阿拉山口机场正式通航，为农资物流园项目提供很好的交通运输条件。

2.6 城市发展定位与规划
XX市位于XX维吾尔XXX西北部，与哈萨克斯坦共和国接壤,边境线长150公里,距离XXX首府乌鲁木齐市524公里,是闻名世界的亚欧大陆桥的西桥头堡，拥有国家一级开放口岸一阿拉山口口岸。XX市是XXXXXXX州首府,XXXXXXXXXXXXX所在地,是全州政治、经济、文化的中心。市辖五个乡镇和两个国营农牧场及建设XXXXXX的六个农业团场，总人口25.77万,其中城市人口10.12万,辖地总面积7956平方公里。
根据《XX市总体规划（2004-2020）》，XX将建设成为农、工、交、建、商全面综合发展，成为XXX和XXX重要的粮棉油生产基地和优质棉出口基地，同时建设成全国重要的农副产品生产和加工基地。城市发展目标明确，农业特征明显，以棉花生产为龙头，主要作物有棉花、小麦、玉米、甜菜、油葵、番茄、红提、马铃薯、有机菊花、优质瓜果和蔬菜等优质农产品，发展农副产品加工优势明显，同时加快锰矿开采、造纸、制糖、建材等行业建设和农资物流园建设。
充分发挥亚欧大陆桥、紧邻阿拉山口口岸，奎赛高等级公路、精伊霍铁路的优势，加强精河站中心枢纽港建设，为区域经济发展提供有力保障。全方位扩大对内对外开放，面向国际国内两种资源、两个市场，坚持全面推进“外引内联、东联西出、西来东去”的开放战略，促使将XX对外开放提升为国家战略，作为国家重要的咽喉口岸，战略地位更加重要。阿拉山口口岸作为XX州新兴经济区的一极，如何才能更好地发挥其极点的增长和辐射作用，应与XX市、精河县进行更好地规划和布局。二是明确阿拉山口口岸经济发展的阶段划分。初步划分为五个阶段：通道咽喉口岸（第一阶段）—XXX外向型经济的前沿阵地（第二阶段）—国家向西开放的重要陆路港口（第三阶段）—欧亚大陆桥陆路枢纽港口、门户港口（第四阶段）—阿拉山口自由贸易区（第五阶段）。三是优化发展模式和产业选择。传统的经济发展模式即为先发展工业，以工业的发展增加二产在GDP中的比重，从而通过第二产业的发展或是以第二产业为依托来促进第三产业的发展。以口岸目前的情况，是否考虑先发展仓储物流、信息服务、货物贸易等属于服务业领域的产业，作为突破口和着力点，作为经济发展第一阶段。阿拉山口口岸大宗货物贸易的优势，相当一个时期内霍尔果斯无法取代，但应同时注重与霍尔果斯经济区形成利用、互补、共赢的格局。第二阶段是发展落地装配、拼装、贴标等集成加工，第三阶段为以精河为依托，大力发展工业制造业。在考虑了自然、矿产、水土等资源现状、发展阶段限制特别是口岸所处的战略地位等因素后，设想选择以下产业：一是仓储物流、货物贸易业，包括交易市场的培育、交易平台的开发；二是信息、金融服务业，包括货物价格信息（贸易平台）、物流配送信息、物流仓储信息(仓库、货场、货架和预期周转时间)、金融结算体系等。三是特色农副产品出口加工业。四是旅游业。五是对水、电、地等自然资源需求较少的轻工业。
大型现代化专业市场，具有强有力的商品集散作用，不断加强XXX及XXX各大产业的商品流通，提升XXX及XXX产业体系的市场辐射面，增强XXX及XXX工业与专业市场的联动，为XXX及XXX中小企业打造永不落幕的博览会。
用足用活国家西部大开发政策，充分发挥自身优势，立足XX，走向全国，眺望世界，实现XXX超常规跨越式大发展。以新型工业、现代农业和新型产业以及出口加工业和订单农业的大发展，带动农牧业、资源开发、特色水产业和旅游业的大开发，实现经济社会的全面发展，人民幸福，边疆发展、社会和谐和长治久安。

第三部分 项目选址与片区概况
3.1项目选址
农资物流园项目位于XX市市区东部，南边紧邻博精公路，西面紧邻博阿公路，项目占地140亩。

（图）
迎龙区
3.2项目片区概况

大华厂
码头
龙旺工业园
万亩
银海铝业
六塘工业园
五塘工业园

（

南昆铁路
五塘工业园

（

鹅城区
糖厂
商务配套区

南百二级公路
四塘工业园
包友高
项目所在片区主要规划为农资物流园区，周边规划有万亩果园，向东延伸为工业园区和铁路仓储园区。项目西面是城市中心，农资物流园区处于工业园与城市中心的交汇区，是未来XXX及XXX重要农资物流服务区域。
项目地块目前尚未完成“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地），多为基本农田，部分是旱地和草场，地块内及周边有部分村庄，项目周边的道路设施尚未建设。项目处于XX市规划中的环城公路内，目前处于城市建设发展的边缘区。项目片区内规划有环城大道等主要城市交通干道，连接片区的道路已在筹建当中。

第四部分 项目定位与初步规划方案
4.1项目定位
依托博阿公路、博精公路的交通合围优势，整合XXX及XXX和XX市内中小型农资专业市场和物流企业，构建“大市场、大物流、大信息”的大型区域性、国际化、综合型的农资物流市场，作为XX西部重要的农资产品集散地。
4.2项目功能规划
项目以政府扶持、企业主导、市场营运的模式运作，借助交通区位优势，以农资产品专业市场建设为龙头，共享专业市场农资客源，通过专业市场商流、物流、人流、资金流的集散作用，在XXX及XXX形成新的重要的农资物流集散地，集交易、展示、配送、包装、仓储、信息、金融、邮电、商务服务于一体大型农资物流市场。主要功能建设如下：
4.2.1项目市场主体
项目以农资产品专业市场为龙头，带动其他专业市场发展。主要专业市场包括：农资产品（化肥、农药、地膜和灌溉及配套设备）、农机具产品（小型农机具、生产工具和其它农业生产工具）、农产品深加工（原料收购、辅料、加工设备和配件）、汽车及零部件、建材、小商品、粮油、中药材、五金制品、服装批发市场等。整合市场资源，将城区分散的中小型批发市场和物流企业迁至本项目，实现集中化管理、规模化经营，促进XXX及XXX现代化农资物流体系形成。
4.2.2项目功能规划
（1）农资产品专业市场主体功能
专业市场设有展销中心、商务办公中心、经营发展中心、会议展览中心、餐饮中心、娱乐中心、信息网络中心、电子商务中心、科研设计中心、物流中心等一系列的功能配套。
（2）项目功能布局
在空间形态上分为：主体市场交易区、仓储物流区、商务生活配套区、中心道路和绿化区。
交易区：拟划分为多个专业市场，主要包括铝制品专业市场、农产品批发市场、汽车及零部件市场、小商品市场、粮油市场、中药材市场、五金制品市场、服装批发市场等。其中农产品批发市场20亩，其余专业市场总用地面积30亩。
仓储物流区：作为专业市场的重要配套设施，同时也是区域性商品集散的物流中心。提供运输(配送)、仓储、装卸搬运、货物分拣、包装加工、物流信息处理服务。占地面积21亩。
商务及生活配套区：商务区是为专业市场提供各种配套服务的功能区，内拟设有市场管理办公室、园区信息管理系统、园区电力管理总部、园区消防管理总部、银行、保险、电信、货代公司、运输公司、餐饮、宾馆中心等配套设施；生活配套区：专业市场的居住生活区，并提供有餐饮、超市、娱乐、电信、邮政等各种生活配套设施。占地面值28亩
修建与XXX及XXX环城道路连接的50米大道（含红线70米宽）和18米宽的园区内道路，共占地14亩。
停车站占地15亩，广场、绿化区占地12亩。
表4—1 项目功能分区面积
功能分区
占地面积（亩）
占地面积（㎡）
面积占比（%）
交易区
50
33334
35.7%
仓储物流区
21
14000
15%
商务生活区
28
18667
20%
停车场
15
10000
10.7%
绿化、广场
12
8000
8.6%
道路
14
9334
10%
合计
140
93335
100%
4.3项目进度安排
2010年——2011年，完成项目的报批工作，完成园区内主要道路设施的基本建设；
2011年——2012年，完成园区内“三通一平”的建设，开始部分市场建设。
2012年——2014年，完成园区全部建设，正式投入市场运营。
第五部分 项目投资估算
5.1土地购买费用
本项目预计占地面积110亩，每亩土地购买费用约15万元，购买土地总成本为16,50万元。
5.2道路建设费用
农资物流园区内将修建长度为1公里，宽度为50米的主干道，该主干道成本为500万/公里，修建总成本为500万元。还需修建长度约2公里，宽度为18米的园区道路，修建成本为100万/公里，修建成本为200万元
5.3土地三通一平费用
参照区内类似项目工程费用进行估算，土地三通一平，即道路工程、给排水和供电工程等的费用为4.29万元/亩，开发总费用共472万元。
5.4交易区建设费用
本项目交易区占地面积为50亩，按容积率1.0计算，建筑面积共3.33万平方米，参照区内类似物流园项目的建设投资标准，建筑材料费用约1,100元/㎡，计算得出交易区建筑安装成本为3666.7万元。
5.5仓储配送区建设费用
本项目仓储配送区占地面积为21亩，按容积率0.8计算，建筑面积共1.12万平方米，参照区内类似项目的建设投资标准，建筑材料费用约为1,000元/㎡，计算得出仓储配送区建筑安装成本为1120万元。
5.6配套服务区建设费用
本项目配套服务区占地面积为28亩，按容积率2.0计算，建筑面积共3.73万平方米，参照区内类似项目的建设投资标准，建筑材料费用约为1,200元/㎡，计算得出配套服务区建筑安装成本为4480万元。
5.7园区内广场建设及绿化
本项目内生活广场及绿化共占地12亩，按造价82元/平方米估算，广场建设及项目内绿化总成本约66万元。
5.8停车场建设费用
停车区占地面积为15亩，参照区内类似项目的建设投资标准，建筑材料费用约为80元/㎡，计算得出停车场建筑成本为80万元。
5.9其他费用
综上道路建设、土地三通一平、交易区、仓储配送区、配套服务区、停车场、广场及绿化等建设成本为10584.7万元，其他相关费用为：
（1） 前期费用：按建设成本的3%计算，约为317.5万元。
（2） 报建费用：按每平方米100元计算，约为998.7万元。
（3） 工程管理费：按建设成本的3%计算，约317.5万元。
（4） 营销费用：按建设成本的3%进行计算，约317.5万元。
（5） 不可预见费：在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按建设费用和其他费用之和的5%估算，共约626.8万元。
5.10设施设备购买费用
本项目建设过程中，需要购置叉车、加工设备、电器设施、电子地磅、运输车辆等，上述设施设备的购置成本估算约为200万元。
5.11总投资成本
根据上述估算可知，本项目总投资为15012.7万元。
第六部分 财务分析
6.1财务分析假设条件
（1）国内物价保持基本稳定，不发生较高通货膨胀；
（2）项目能够按照计划进度按时完成项目建设；
（3）市场需求与预测的情况不发生大的变动和项目的管理能够跟上计划发展的需要；
（4）国内的税收政策不发生较大变化；
（5）假设项目运营期15年，相关收益的估算按国内类似农资物流园区收益进行估算；
（6）项目运作过程中，园区的日常管理费用分摊至园区内经营者的日常经营中，在本分析中不进行计算。
6.2收益分析
（1） 交易区收益
交易区以收取租金的形式获取收益，该项收益为380元/平方米/年，经营期内平均每年获取的收益为1182.23万元/年。
（2） 配套服务区收益
配套服务区以出售物业来获取收益，根据XXX及XXX物业的销售价格估算，每平方米售价为2200元，该区内的物业在5年内出售完毕，每年获取的收益为1642.7万元/年。
（3） 仓储配送区收益
向相关企业出租，租金约为150元/㎡/年，经营期内平均每年获取的收益为156.8万元/年。
（4） 停车场收益
收取停车费，经营期内平均每年获取的收益为84万元/年。
6.3税收分析
物流园区的营业税金按照国家统一规定的5%征收，再加上营业税金的10%作为城建及教育附加税，企业的所得税按照国家规定的25%的税率进行征收。
6.4项目投资效益
1.本项目在运营期税后内部收益率为13.8%。
2.本项目所得税后静态投资回收期为7.6年。
第七部分 社会效益分析
7.1项目建设可带动当地经济发展，促进城市就业
项目建设过程中可吸引大量的企业和吸纳大量资金进入XXX及XXX，带动当地的服务业、建筑业、工业等行业的发展，并为XX地区居民提供大量的工作机会。项目将有效带动XXX及XXX工农业的发展，促进第三产业的繁荣。项目将成为XXX及XXX与外省市对外连结的窗口，通过品牌效应，带动各种衍生行业不断兴起，带动众多关联产业的发展。
7.2项目可有效服务于“三农”经济
项目内的大型农产品批发市场可为当地的农副产品提供展示与交易平台，促进当地农副产品的流通，从而与城市规划相结合，达到加强农业基础地位、发展农村经济及增加农民收入作用。项目创造大量的就业机会，更好地为XXX及XXX转移大量的农村剩余劳动力，有利于XXX及XXX的“三农”建设。
7.3项目可有效服务城市建设规划
项目建成后，大批农资专业批发市场将从旧城区引导至本项目内，从而为旧城区节约大量土地资源，促进旧城区的改造建设。同时，农资专业市场的外迁，大型农资物流车辆也将驶离城市中心区，缓解城市中心区内的交通压力。项目地处新规划的城东区，该区在城市规划中属于农资及商贸物流区，项目可作为城东区发展中心，从而幅射区域农产品加工与物流行业的发展，带动周边经济快速增长，项目内的配套设施还可服务于城东区的居民，并进一步满足未来城市规划发展的需要。
第八部分 结论
XX是连接XX与哈萨克、中亚诸国的咽喉城市，也是大西北诸省份与中亚经济区、中欧—东欧连接的交通要塞，是欧亚大陆桥中国西部桥头堡，也是中国与哈萨克斯坦、中亚五国经济合作区、东欧等多个国家和地区的进出口大通道，有大量的商品物资在这里集散。XXX及XXX自然资源丰富，工业发达，农产品市场优势明显，XXX及XXX自身的发展需要加快产品向外快速流通。自身的资源优势和区位优势，使得XXX及XXX发展区域性农资物流集散中心具有得天独厚的发展优势。
项目地处城市规划新区，定位清晰，发展目标明确，可建设成为XX地区最大的综合性农资物流市场。项目可结合周边县市农资和商贸物流市场，构建区域性农资商贸物流中心，服务XX多个区域性经济合作战略需要，服务XXX及XXX的产业体系，促进当地经济发展。
阿拉山口口岸、精河和XX在XXX经济布局中占有重要的地位。新兴经济区中，阿拉山口口岸为突破口和重要引擎，精河为其产业依托和交通、工业要素配置、转化、增值接替区，XX为产业补充、商贸服务区，多年形成的城镇市政设施、通讯交通电力等基础设施以及经济基础条件是跨越式发展、可持续发展的基础支撑。阿拉山口综合保税区、精河综合工贸园区、XX边境经济合作区以及温泉生态旅游经济区互为依托，互为支撑。目前可考虑先以建设阿拉山口综合保税区为突破口，吸引要素资源向XXX流动、聚集，通过农资物流园项目快速形成产业增长，促进XXX跨越式发展。
项目建成后，可依托XX地区丰富的物质文化资源，扩大服务范围与服务规模，本着“大市场、大物流、大信息流”的指导思想，建立可持续发展模式，推动XXX及XXX的农资物流业发展，因此项目是可行的。目 录
第一部分 总论 1
1.1项目名称 1
1.2项目编制依据 1
1.3项目承办单位 1
1.4项目建设必要性 1
第二部分 XXX及XXX概况 6
2.1XXX及XXX的地理位置 10
2.2XXX及XXX的资源状况 11
2.3宏观经济发展概况 13
2.4产业经济概况 14
2.5XX市交通条件 18
2.6城市发展定位与规划 19
第三部分 项目选址与片区概况 20
3.1项目选址 20
3.2项目片区概况 20
第四部分 项目定位与初步规划方案 21
4.1项目定位 21
4.2项目功能规划 21
4.3项目进度安排 22
第5部分 项目投资估算 23
5.1土地购买费用 23
5.2道路建设费用 23
5.3土地三通一平费用 23
5.4交易区建设费用 24
5.5仓储配送区建设费用 24
5.6配套服务区建设费用 24
5.7园区内广场建设及绿化 24
5.8停车场建设费用 25
5.9其他费用 25
5.10设施设备购买费用 25
5.11总投资成本 26
第六部分 财务分析 26
6.1财务分析假设条件 26
6.2收益分析 27
6.3税收分析 27
6.4项目投资效益 27
第七部分 社会效益分析 28
7.1项目建设可带动当地经济发展，促进城市就业 28
7.2项目可有效服务于“三农”经济 29
7.3项目可有效服务城市建设规划 29
第八部分 结论 29
目 录
第一章 总 论 1
1.1项目概况 1
1.2研究依据及范围 3
1.3主要技术经济指标 4
1.4研究结论及建议 4
第二章 项目建设的背景和必要性 6
2.1项目建设的背景 6
2.2项目建设的必要性 8
第三章 项目服务需求分析 11
第四章 项目选址与建设条件 13
4.1选址原则 13
4.2项目选址 13
4.3建设条件 14
4.4项目建设优势条件分析 15
第五章 建设方案 18
5.1建设规模与内容 18
5.2总体规划设计 19
5.3建筑方案 24
5.4结构方案 26
5.5给水工程 27
5.6排水工程 29
5.7电气设计 31
5.8暖通设计 34
5.9项目实施进度 35
第六章 节能措施 37
6.1 设计依据 37
6.2节能措施 37
第七章 环境影响分析 39
7.1 环境影响分析 39
7.2 环境保护措施及治理效果 40
第八章 消防与安全卫生 42
8.1 消防 42
8.2  劳动安全 43
8.3  卫生防护 44
第九章 组织机构与运作方式 45
9.1  组织机构 45
9.2组织管理 46
9.3劳动定员 46
第十章 投资估算 47
10.1编制依据 47
10.2  投资估算 47
10.3资金筹措 48
第十一章  经济效益评价 49
11.1 成本核算 49
11.2 利润估算 51
11.3经济风险分析 52
11.4财务评价结论 54
第十二章 结 论 55