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宏福老年公寓项目建设

可行性研究报告
宏福老年公寓项目建设可行性研究报告目录
第一章项目背景
第二章市场分析
第三章建设规模
第四章投资估算
第五章效益评估
第六章项目实施
第七章结论
第一章 项目背景
一、项目建设的必要性
1、解决老龄化社会问题的需要
据世界卫生组织资料公布：一个国家60岁以上老年人在总人口中所占比例超过10%，65岁以上老年人在总人口中所占比例超过7%，就标志着这个地区进入了老龄化社会。我国自1999年步入老龄化社会至今，每年老年人口将以0.8%速度递增，平均每年大约有800万人加入老年人行列。目前全国60岁以上老年人口为1.76亿，占总人口13.3%，其中，65岁以上老年人口1.17亿，占总人口8.8%。预计2013年，我国老龄人口将突破2亿员大关。届时需要生活照料的老年人口数量将会急剧增多，如何解决老年人养老问题，将成为主流人群的热门话题，有需要就有市场。
2、构建和谐社会的需要
随着独生子女家庭的增多，4：2：1家庭结构生活方式将成为构建和谐社会的主要元素单位。子女在生活节奏加快，工作压力加重的情况下，多数现代家庭都缺少足够的人力和精力照顾父母，更不用说照顾双方父母，和双方爷爷奶奶。另全国现有独住空巢老人2360万，他们日常生活照料困难，看病求医不便，老人不但要承受精神上孤独的折磨，更要承受物质上生活质量下降的压力，致使他们身心健康受到严重伤害。传统的养老方式面临新的挑战，社会养老机构将应运而生。
3、缓解养老设施供需紧张矛盾的需要
全国现有社会福利机构3.8万个，养老床位仅120万张，平均每千人占有床位8.6张，与发达国家平均每千人占有床位50张水平比较，相差甚远。另全省老年人口为1413万，占总人口14%。全省现有养老机构673家，多数为公办和镇办，且设施简陋和交通不便。据统计全省每年大约有10%老年人愿意入住专业化养老机构养老，而全省目前仅有32.6万张床位，床位供不应求，并有48.74万老年人无设施居住养老。由于资金不足，全省养老设施严重滞后，日益增长的生活照料护理服务需求与十分有限的完善养老机构服务供给之间严重失衡，因而社会需要更多的养老服务机构为老年人提供退休养老服务。
二、项目建设依据
我国自1999年步入老龄化社会以来，老年事业取得了长足发展，养老模式从最初单一的家庭养老和国家养老发展到政府主导、社会广泛参与的社会养老，已初步形成了以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑的社会养老服务新格局，养老事业发展越来越受到各级政府的高度重视。特别是国家《社会养老服务体系建设十二五规划》颁布实施，预示着中国养老服务业发展正面临一个重要转型期，从国家高度，将养老服务体系建设纳入国家发展五年规划之中，国家从行政主导方面开始高度重视养老服务业的发展，养老服务已不仅仅是一项行政体制的事业，它还是一个庞大的产业，来自社会、服务社会。本报告由此而产生。
附：①山东省老龄办、省财政厅联合下发《关于上报2011年度省级财政扶持城镇养老服务机构项目的通知》。
②《关于动员社会加快发展老年社会福利机构的意见》。意见要求各级政府加大社会服务体系建设力度，建立自然增长机制，采取民办公助、公建民营的运营制度，对于非营利性的民办养老机构，在建设期按照建设规模、投资总额、土地租期等指标，一次性或分期给予建设补贴；同时在运营期内，按照床位数，收养人数等指标，给予一定的运营补贴。
第二章市场分析
一、市场预测
1、老龄人口
从统计资料显示，胶东半岛所属青岛、烟台、威海三市总人口1815万，其中市区人口664万。所属三市60岁以上老年人口为264万，城镇老年人口158万，拥有离退休干部职工100万。
2、养老设施
所属三市现有各种类型（敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施300余所，床位68000余张。现有养老设施所有制形式均属于各级政府，由地方财政供养。行政管理属于国家行政人员、护理人员为社会聘用人员。由于当地政府财力有限，各种类型养老设施规模较小，设备简陋，交通不便，经营性养老机构微乎其微，三市目前没有一家中等规模品牌养老机构。
3、消费市场
从青岛、烟台、威海三市60岁以上老年人口统计分析，具有以下养老消费市场。
三市60岁以上老年城镇人口158万，按人均年消费8000元计算，则消费总额为：158万×8000元/年=126亿元
如按60岁以上老年城镇人口10%选择养老机构消费，按人均年消费10000元计算，则消费总额为：15.8万×10000元/年=15.8亿元。
如按离退休干部职工人口10%选择养老机构消费，按人均消费10000元计算，则消费总额为：10万×10000元=10亿元。
4、经济状况
三市城镇居民年人均可支配收入30241元，退休老年群体年人均养老待遇19188元。胶东半岛城市群是我国最具经济活力地区之一。半岛城市群城市化水平达到60%。是全国城乡统筹发展示范区和可持续发展的生态经济区。
以上述数字不难看出，胶东半岛所属三市养老产业市场发展潜力巨大。
二、市场定位
根据胶东半岛老龄人口多，养老设施差，养老产业市场大的特点，经乳山市发改局批准，乳山市工商行政管理部门核准，注册成立乳山市宏福老年公寓管理有限公司，投资兴办一座融居家养老和机构养老为一体，以实现健康快乐老年新生活为目标的中高档养老社区。社区将形成以居家养老、健康护理、休闲度假为一身的新型生活方式，真正让老年人过上“老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”的幸福晚年生活。
1、经营理念
公司致力于为天下父母提供高品质的居住环境和温馨服务。崇尚乐居养老生活新方式，主旨是让天下父母健康快乐，安享晚年；让天下子女放心工作，轻松生活，全力打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区第一品牌。
2、客户群体
因项目投资大，周期长，项目建设分期实施，首期于2012年5月入园居住。一期服务客户对象为60岁以上，文化素质相对较高，有养老金和医保，生活能自理的离退休老年群体。
3、营销方式
全国候鸟养老联盟品牌连锁经营
社区入住采用国际俱乐部会员制形式运营服务管理。
宏福老年公寓管理有限公司投资建设项目名称为：宏福老年公寓。宏福老年公寓项目建设已被中国社会工作协会社会养老工作委员会授予养老示范基地和乳山市重点建设项目荣誉称号。
第三章 建设规模
一、项目概况
宏福老年公寓项目建设由乳山市民政局与乳山市宏福老年公寓管理有限公司合作开发。宏福老年公寓项目位于乳山市崖子镇境内。地域位居垛山山脉西端，依山傍水，坐北朝南，自然环境得天独厚，周边果树森林环抱，空气清新，犹如世外桃源，人间仙境。项目占地总面积400余亩，建筑面积3万平方，建设标准床位2000余张，计划总投资1.2亿元人民币。项目建设分期实施，一期投资7681万元人民币，预计2012年5月公寓将迎来首批老人入园居住。
二、功能规划
宏福老年公寓项目规划设计单位：乳山市长城工程设计有限公司
宏福老年公寓项目规划依据科学规划理念和完美服务功能需要，采用园林式、无障碍化国际老年公寓住宅标准规划设计，全新打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区，根据老年人生活特点，居住习惯，将社区建成酒店式住宅小区、健康护理区和休闲娱乐区三大服务功能。
1、酒店式住宅小区
酒店式住宅小区占地面积100亩，建筑面积27508平方，由三栋四层住宅、二栋高层住宅、二十八栋欧式别墅组成。总床位2000余张，首期床位1000张。居住标准有单人间23平方，双人间27平方，豪华套间38平方。各房间设有独立卫生间，24小时热水洗浴、冷暖空调，配置家私、电视、电话、网络和呼叫装置等。全天候呵护。老年人可根据自身需要，选择不同形式居所楼层和朝向床位，每张床位整洁舒适，每栋楼层环境优雅别致，是老年人休养身心、颐养天年的最佳场所。
欧式别墅群为商业住宅用地，主要为胶东半岛高收入成功人士量身定做，既可作为分时度假养生，又可作为候鸟式休闲养老，是难得休闲居住和永久置业的最佳投资项目。
每栋规格为：占地面积250㎡，建筑面积280㎡、双层；每栋售价100万元。每栋年居住租金8万元。
2、 健康护理区
健康护理区设在主楼一二两层，建筑面积1600平方，采用国际家庭医生健康服务标准，以社区会员为主要服务对象。定期为每位居住老年人提供家庭医生服务和全面健康护理服务。它由预防保健、诊疗护理和康体养生三部分组成。全天候为每位老人健康需求提供专业护理服务。同时，乳山市人民医院是本社区定点医保合作单位，24小时直接为社区老年人提供体检、医治、康复、急救等医保服务。健康护理区在方便老人正常生活的同时，更多为他们紧急医疗照顾提供了科学保证。
3、休闲娱乐区
休闲娱乐区依据社区整体规划要求，科学合理精心布局，在保障林地生态环境基础上，按照老年公寓住宅标准要求，着力打造老年休闲文化广场。广场服务功能分为生态养生、体育娱乐、综合休闲等区域。区域内设施包括：亲子乐园、游泳池、钓鱼台、健身房、桑拿房、图书室、门球场、室内球馆、多功能厅、牌室、理发厅、茶社、农家乐餐厅、小溪观景台等休闲项目。老年人在此不仅能悠闲散步、运动健身、增强体能，还能结交朋友、参加活动，享受休闲时光，陶冶心情，品味田园生活。
三、公共设施规划
公共设施规划，包括水、电、给排水、电视、电信、消防、污水、垃圾等环境设施，按乳山市城市规划要求配置和改造。对社区空气、地表水、噪声的质量指标必须控制在国家4A级景区的标准以上。严禁砍伐社区内森林果树，加大社区整体绿化面积，提高山地植被覆盖率，防治水土流失，营造良好的局部气候环境。
第四章投资估算
一、投资估算依据
①国家关于建设项目可行性报告研究阶段投资估算的编制方法。
②《山东省建筑工程综合概（预）算定额》。
③同类同期项目的有关技术资料。
④当地的建设成本与市场价格。
二、项目投资估算
宏福老年公寓项目投资大，周期长，故分期实施，一期项目建设投资估算7681万元，其中，基础配套设施620万元、住宅小区5175万元、综合服务设施1541万元、土地租金345万元。具体明细如表。
一期项目投资估算明细表
序号
项目名称
单位
数量
估算金额
备注

一期建设项目

7681万

1
基础配套设施

620万

道路、停车场
㎡
2000
320万

供排水系统
项

150万

电力设施
项

100万

其它设施
项

50万
电话网络电视
2
住宅小区
㎡
17560
5175万

三栋四层住宅
㎡
8760
2067万
2360元/㎡
三栋四层住宅装修
㎡
8760
350万
400元/㎡
一栋十一层住宅
㎡
8800
2076万
2360元/㎡
十一层住宅装修
㎡
8800
352万
400元/㎡
小区家私
间
330
330万
10000元/间
3
综合服务设施
㎡
3548
1541万

接待中心
㎡
1900
286万
1510元/㎡
接待中心装修
㎡
1900
38万
200元/㎡
员工宿舍楼
㎡
1648
215万
1304元/㎡
宿舍楼装修
㎡
1648
32万
200元/㎡
营养餐厅设备

20万

健康护理设备

150万

休闲娱乐设备

300万

环境景点工程

400万

其它费用

100万
开办费用
4
土地租金
亩
260
345万
总面积400亩
5
二期建设项目

4319万

欧式别墅
栋
28
1568万

土地租金
亩
140
185万
山地
景点工程

800万

八层住宅
㎡
6400
1766万
包括装饰工程
三、 资金筹措
宏福老年公寓项目建设投资估算12000万元人民币，其中一期7681万元，二期4319万元。资金全部由公司发起人，股东承担，并按项目进度需要增资扩股。保证资金按时足额到位使用。力争2012年5月迎来首批客人入园居住。
第五章效益评估
一、测算依据
按照年1000张床位计算，每位入居老人每月消费项目：一、床位费1200元/月；二、伙食费500元/月；三、服务费300元/月；四、水、电杂费100元/月；五、其它200元/月。
二、年营业收入
序号
项目
单位
金额
备注
1
床位费
万元
1440万元
1000×14400元/年
2
伙食费
万元
600万元
1000×6000元/年
3
服务费
万元
360万元
1000×3600元/年
4
综合费
万元
120万元
1000×1200元/年
5
其它
万元
240万元
1000×2400元/年

合计

2760万元
每月每人平均消费2300元
三、效益回报
序号
项目
单位
金额
备注
1
年营业收入
万元
2760
按1000张床位计算
2
年营业成本
万元
828
30%
3
年建设成本
万元
1536
20%
4
年利润
万元
396

四、 风险分析
序号
项目
单位
金额
备注
1
年收入
万元
5520万元
2000张床位计算
2
年营业成本
万元
1656万元
30%
3
年建设成本
万元
2400万元
20%
4
年利润
万元
1464万元

5
投资回收期
静态
8

6
投资回收期
动态
10

五、效益评价
从上述数字中可以看出，尽管项目一次性投资较大，但当年收入达到5520万元时，项目运营效益可观。每年可实现利润1464万元，8年可收回全部投资。因此，项目经营好坏，关键是收费是否合理。为此，建议老人入住消费标准：自理老人月入住消费控制在1500元～2500元；普通护理老人月入住消费控制在2500元～3500元；全护理老人入住消费控制在3500元～5000元。社区应以能独立自理老人入住为主要服务对象。
第六章项目实施
一、营销策略
实施品牌营销战略方针
市场定位：胶东半岛中高端一站式退休养老社区。
经营理念：健康快乐家园，精彩生活体验。
核心价值：让天下父母健康快乐，安享晚年；
让天下子女放心工作，轻松生活。
服务理念：尽孝尽爱，温暖在心。
历史使命：致力于为天下父母提供高品质的居住环境和温馨服务。
二、品牌推广
全力打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区第一品牌。
1、品牌包装
品牌包装主要工作：楼盘装修、环境整治、企业文化设计、员工从业手册设计、教育训练计划、会员入住手册设计、宣传画册、CI导入、网站建设和视频广告拍摄等。
2、品牌推广
指导思想：培育市场、引导消费、创造需求、满足需要、保证满意。
推广程序
A、组建优秀营销服务团队，科学设置营销网络体系（烟台、乳山、莱阳、威海、青岛）
B、全方位开展教育培训，努力提高员工从业整体综合素质。
C、举行盛大的入园居住庆典仪式，立体全方位向胶东半岛公众诉求入住开园信息。
D、通过电视媒体、新闻报刊、网站广播立体全方位向胶东半岛公众诉求入住开园信息。
推广区域：主要是针对机关、企业单位、工会、老干局、休干所、社区和居委会的退休老年群体。进行促销，扩大数量。
三、时间安排
1、品牌包装阶段（从2011年9月至2012年3月）
2、品牌推广阶段（从2012年4月至2012年12月）
第七章结论
宏福老年公寓全心致力于为天下父母提供高品质的居住环境和温馨服务，着力打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区第一品牌。它的开发建设不但能加快胶东半岛社会养老服务体系建设发展步伐，而且极大缓解了半岛地区养老机构服务设施供需紧张矛盾，满足广大老年朋友日益增长的高品质生活需求。更为可贵的是他向半岛地区老年群体提供了一种全新的乐居养老生活新方式。
综上所述：本项目建设可行、效益可观、意义重大、前景广阔。

目 录
第1章 概况 3
1.1 项目建设背景 3
1.2 项目建设的必要性和可行性 4
1.3 项目基本情况 5
1.4 项目建设规模及内容 5
1.5 项目建设期限 5
1.6 投资估算及资金筹措 5
第2章 市场分析 6
2.1 国内外市场分析 6
2.2 市场预测 6
第3章 项目选址及建设方案 7
3.1 项目选址 7
3.2 建设方案 7
3.3 产品方案 7
3.4 工艺技术方案 7
3.5 设备选型方案 11
第4章 项目建设内容及投资估算 13
4.1 项目建设内容 13
4.2 投资估算 13
4.3 财务分析 13
第5章 效益分析 14
5.1 经济效益分析 14
5.2 社会效益分析 15
第6章 结论及建议 16
6.1 结论 16
6.2 建议 16
目 录
第一章 总论 1
第一节 项目背景 1
第二节 项目概况 2
第二章 项目建设必要性 5
第三章 市场分析与建设规模 7
第一节 汽车市场需求分析 7
第二节 市场预测 12
第三节 项目产品市场分析 13
第四节 建设规模 16
第四章 场址选择 17
第一节 场址所在位置现状 17
第二节 场址建设条件 17
第五章 技术方案、设备方案、工程方案 22
第一节 技术方案 22
第二节 设备方案 28
第三节 工程方案 33
第六章 原材料、燃料供应 38
第七章 总图布置与公用辅助工程 39
第一节 总图布置 39
第二节 公用辅助工程 43
第八章 环境影响评价 52
第一节 环境保护设计依据 52
第二节 项目建设和生产对环境的影响 52
第三节 环境保护措施 54
第四节 环境影响评价 56
第九章 劳动安全卫生与消防 57
第一节 劳动安全卫生 57
第二节 消防 64
第十章 节能与节能措施 67
第一节 项目概况 67
第二节 项目综合能耗 69
第三节 节约及合理利用能源的主要措施 71
第十一章 项目实施进度与人力资源配置 76
第一节 建设工期 76
第一节 项目实施进度 76
第二节 生产组织与人员培训 79
第十二章 投资估算与资金筹措 82
第一节 建设投资估算 82
第二节 总投资估算 86
第三节 资金筹措 86
第十四章 财务效益分析 88
第一节 财务评价基础数据与参数选取 88
第二节 销售收入及销售税金估算 89
第三节 成本费用估算 89
第四节 财务评价 91
第五节 不确定性分析 93
第十三章 风险分析 95
第十四章 结论与建议 97
第一节 研究结论 97
第二节 建议 97