2016土地投资开发项目可行性论证报告.doc
《2016土地投资开发项目可行性论证报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2016土地投资开发项目可行性论证报告.doc(65页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、某某土地收储开发项目可行性研究报告目录第一章 总论31.1项目名称31.2项目承办单位31.3项目建设地点31.4 项目开发内容及标准31.5 项目一级开发投资估算与财务分析31.6结论与建议3第二章 项目区位分析32.1项目位置32.2 项目现状分析32.3 出让地块分析32.4 项目用地规划条件32.5项目所在区域交通分析32.6项目所在区域绿化环境分析32.7 项目所在区域商业环境分析32.8项目所在区域规划32.9 项目所在区域与周边关系3第三章 SWOT态势分析33.1 优势33.2 劣势33.3 机会点33.4 威胁点33.5 分析结论3第四章 项目开发地点与开发条件34.1 项目
2、开发区域概况34.2 现状调查与分析34.3开发条件3第五章 土地一级开发方案35.1方案综述35.2 开发方案35.3 征地、拆迁方案35.4 基础设施建设35.5 项目分期开发计划3第六章 环境生态影响分析36.1 生态环境36.2 社会环境36.3 水环境36.4 声环境36.5 空气环境36.6 环境保护措施3第七章 节能节水措施37.1 节能37.2 节水3第八章 投资估算及资金筹措38.1 投资估算38.2 资金筹措3第九章 效益分析39.1 财务分析39.2 社会效益39.3 互适性分析3第十章 风险分析310.1 项目的风险分析310.2 防范和降低风险的措施3第十一章 结论与
3、建议311.1 结论311.2 建议3第十二章 附录312.1 附件312.2 附表3第一章 总论1.1项目名称土地收储开发项目可行性研究报告(以下简称项目)1.2项目承办单位公司(项目责任主体)是经市人民政府批准,于2000年8月正式组建的国有独资公司,注册资本金100亿元,是市基础设施投融资主要平台之一。公司商业银行信用评级达到AAA。现已累计通过商业银行贷款,国家政策性银行贷款,银行票据、招商引资、发行信托计划、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元,先后完成了市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50多个省市重点工程项目的投融资及建设,为市重点基础设施建设做出了巨大
4、贡献。1.3项目建设地点位于市的区(县)。地块的东西南北四面分别为:。研究范围北临,南临。1.4 项目开发内容及标准项目区土地整理工作,因为现状地形比较复杂,需要将地块整理为可利用地。进行竖向工程整理,同时解决项目区交通、水、电等设施配套接入问题,注重地块内景观和投资经济性等相关内容。按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作,并按照规划要求完成区域内道路、市政管网、景观绿化及土地平整工作,将“生地”变为“熟地”,达到土地交易要求。开发范围的整理土地勘测定界土地权属调查土地开发范围的整理土地征收及拆迁安置补偿拟定实施方案基础设施的建设项目一级开发的主要内容开发范围、面积、地上建(构)
5、筑物附着物调查开发计划、开发成本测算工作完成时限、实施方式河道治理场地竖向整理城市道路建设城市公共绿地建设城市市政公用设施ll项目土地一级开发主要工程量表指标名称单位指标备注市政道路m2241644.46新建9条次、支道路桥梁座15预应力简支梁桥场地整理m2571529.61河道整治m238631.2公共绿地m2263841.5 项目一级开发投资估算与财务分析1、投资估算项目动态投资300980.59万元(不含土地收储开发整理投资回报),各部分费用详见下表。 序号工程或费用名称数值(万元)第一部分建安工程费41489.61第二部分其他基本建设费用217640.57第三部分预备费20730.41
6、第一、二、三部分费用合计-279860.59工程静态投资-279860.59第四部分建设期银行贷款利息21120.00工程动态投资-300980.59第五部分土地收储开发整理投资回报41130.42工程总投资342111.012、资金筹措项目动态投资300980.59万元,项目总投资342111.01万元,企业自筹资金122111.01万元,占项目总投资的35.69%。银行贷款220000.00万元,占项目总投资的64.31%。3、土地出让收入测算项目土地经整理后,可出让经营性用地1011.82亩,预计按440万元/亩出让,可得收益445200.80万元。4、财务指标指标名称单位指标土地开发总
7、收入万元445200.80 土地开发净利润万元39727.93 全部投资回报率%30.64%资本金净利润率%32.53%财务内部收益率(税前)%10.08%财务净现值(税前)万元15955.40 投资回收期(税前)年4.48 财务内部收益率(税后)%8.16%财务净现值(税后)万元1158.40 投资回收期(税后)年4.54 5、盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定成本/(销售收入-变动成本)。项目盈亏平衡点:408.92万元。1.6结论与建议项目区位为上等,但拆迁成本和工作量较大,其地块的优势劣势都存在,地块价值也较优越,就其地块的价值来看,建议作为高档小区和配套商业进行规划设计。第二章 项目区位分
8、析2.1项目位置项目位于市的区(县)。地块的东西南北四面分别为:、。研究范围北临,南临。2.2 项目现状分析项目现无房、地调资料,以下数据根据1:1000地形图图解量面积测算。1、地面房屋构筑物项目开发涉及拆迁约后所村约950户,拆迁面积约711988.55m2,每户300m2范围内约284795.42m2,超300m2约427193.13m2。2、土地性质扣除已出让用地面积,已修道路面积,需新征地1550.85亩。2.3 出让地块分析项目范围用规划总面积2206亩,扣除已出让地块155.55亩,可出让用地面积888.34亩,其中住宅用地846.24亩,商业用地144.9亩。用地性质数量(亩)
9、总用地面积2206绿地面积489.57道路面积494.14河道面积59.45中小学用地39.39已经出让用地155.55可出让用地888.34其中:住宅用地846.24 商业用地144.92.4 项目用地规划条件A6A9A8A7A1-A4地块控高60米,建筑密度25,容积率2.8,绿地率38;A5、A6控高36米,建筑密度28,容积率2.5,绿化率35;A7、A8控高24米,建筑密度30,容积率1.6,绿化率32;A9、A10、A13控高12米,建筑密度45,容积率3.0,绿化率30.2.5项目所在区域交通分析1、现状路网项目临、主干道现已建成通车。已开工建设,项目交通情况比较好。2、项目区域
10、规划路网规划城市主干路已开工建设,项目区域规划次、支路路网线密度达5.5,未来交通优势明显。3、公共交通情况项目建成后,全区公交车全覆盖,方便出行。4、市地铁交通情况项目距离轨道1号线约800米,2号线1400米。2.6项目所在区域绿化环境分析1、市域层面项目处于市规划湿地区,临生态发展轴。环境优越。2、项目所在区域项目所在绿化景观布局“二轴二核心区”,二轴为轴、生态轴。一处公共绿地核心区,一处水系湿地景观区。2.7 项目所在区域商业环境分析项目靠近市主城区商业聚集区南北向发展轴与东西向发展轴。距离附近成熟商业圈10-30分钟车程。2.8项目所在区域规划1、市总体规划布局(1)城市空间发展结构
11、延续在市中心城区,紧邻主城,市传统中轴南向发展的末端,与、度假区紧密联系。(2)延伸南北向的功能轴线强化以二环路为界面的主城中心的南北发展轴线,统领全城,有效的促进城南区域的发展,带动旧城改造的进程。(3)加强东西向的景观联系主城区外围的山体径流,在中心的平原地区形成多条河道贯入,同时以为核心向周面辐射的生态绿化廊道结合城区内部的开放空间向周边群山辐射,形成交错的山水生态景观系统。2、项目所在区域分析-市南市区(1)市南市区规划1)总体发展思路:把市建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。 2)南市区定位:南市区自然资源丰富,政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。
12、 3)南市区发展:充分发挥城区的历史文化与自然资源优势,同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套,以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。 4)片区简介: 东市区:市房地产开发最早的区域,但目前开发相对其他片区落后,且区域环境杂乱交通拥堵,市政配套滞后,非置业首选。 南市区:将结合机场的搬迁,改造机场片区,与会展中心、公园等统一规划成为南部城市副中心。 西市区:随着一些工厂的迁出,西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐,成为市的又一个置业热点。 北市区:北市区是市的副中心,是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。 中心区:市商务、金融和文化中心。 2.
13、9 项目所在区域与周边关系1、项目附近生态环境本项目地块所处位置在湿地公园与区(县)古镇附近,项目具有得天独厚的自然及人文景观。2、项目所在区域部分土地一级市场分析市2012年1月-10月上旬市土地成交量为10829.94亩,南市区为6392.03亩,占整个市成交量的59%。南市区供应量最大,未来居住、商业放量多。(1)路片区既有规划定位条件:原规划为以居住、商业、商务为主的综合城市功能片区/市金融聚集区公共交通条件:新增轨道7#、8#和导轨填充线LRV(2)片区既有规划定位条件:是以省奥体中心、国际商务商业、文化会展、金融贸易、主题旅游公园为主、生态示范住区为主体功能的 城市新中心公共交通条
14、件:轨道1#、6#。(3)村片区位于区(县)新螺蛳湾片区。紧邻汽车客运站,与规划中的绕城线相接。距离主城区约12公里,新区5公里。总用地面积:627.88亩。总建筑面积:761394(其中:地下183444;地上577950)容积率:2.18。公共交通条件:轨道1#3、项目所在区域二级市场简介(1)项目周边二级市场分布随着市城市建设规划,南市区已经成为市开发热点区域,居住用地和商业用地成交的增加,预示着将来该区域楼盘放量将多于其他区域,居住和商业氛围会逐渐浓厚,配套设施建设更加完善,房地产市场趋于成熟。(2)个盘分析楼盘价格:总价约600万起主力户型:270-510平米项目地址:位于市区(县)
15、路五甲塘湿地公园旁项目介绍:是2008年以10亿拍下的市目前为止唯一一块纯别墅居住用地。中航地产将投资7000万元进行改造湿地公园、3000万元将路打造成大道,斥资4亿元打造市首席“航母式”大板地下室以解决板块住宅地基不均匀沉降顽疾。 1号1号项目位于市现有城区和未来市政府所在地新城之间,外海东北部,处于滨湖旅游度假带的心脏位置,占地1116亩。项目区位及生态环境极其优越,容积率1.0,建筑密度30%,绿地率45%,建筑限高12米。 用地毗邻湿地公园,周边有较丰富的水系资源,为打造一个滨水、生态湿地型的住宅社区,本方案规划了几条南北和东西向的几条水系,相互交错,在水系的两侧留出了较宽的绿化用地
16、,用来营造公共景观。这样,在整个小区内,就形成了以水系为主题、相互连通的绿色生态走廊。 (2)周边区域是整个市别墅物业最集中和供给量最大的区域,随着纯别墅项目的限批,纯别墅物业呈逐年递减,但片区临近,西望,区位优势突出,适宜开发高档物业,作为市别墅物业最为集中的区域,未来该片区别墅供给量并不会消失,但更多的是作为混合性物业的组成部分来推售。第三章 SWOT态势分析3.1 优势区位优势:项目地处南市区,近年来南市区土地供应量最大,未来居住、商业放量多。交通优势:项目附近已建成路、主干路,路已开始动工修建。环境优势:本项目地块所处位置在湿地公园与区(县)古镇附近,项目具有得天独厚的自然及人文景观规
17、模优势:地块面积为2206亩,开发规模较大。政策环境优势:区委区政府非常重视城市建设,政府对本项目十分重视,并给予了多项政策支持,给本项目提供了良好的经营环境,保证了本项目开展的顺利性。资金与技术优势:项目由市城投负责一级开发,该公司资金雄厚,已经负责过多片土地的一级开发,具有很强的技术优势。3.2 劣势现片区居民经济收入较低,对拆迁的接受度比较弱,需要引导。项目规划用地居住用地面积为846.24亩,商业用地144.90亩,商业用地面积较小,难以形成较大的商业环境。3.3 机会点城市新规划为本项目提供了增值空间,区政府对己做了全面的规划,重点发展该地区,本项目起承旧启新作用。城市化发展为本项目
18、提供了有利的市场环境,区政府和人民,都迫切希望城市化发展,本项目的开发为城市化发展做出了贡献,将创造“提高居民的生活水平与生活质量”的社会价值。价格已经比原先上了一个台阶:由于各项新政的出台,附近各房地产商的介入,此区房产价格己由最高价不到4000元平方米,升至最高价卖到8000元平方米左右。意味着,消费者已形成对房产价格的接受观念。3.4 威胁点拆迁成本高,存在一定风险。由于新区规划范围内的城中村改造实施将比较缓慢,从而影响了本案的升值,直接影响销售。3.5 分析结论项目区位为上等,但拆迁成本和工作量较大,其地块的优势劣势都存在,地块价值也较优越,就其地块的价值来看,适合作为高档小区和配套商
19、业。第四章 项目开发地点与开发条件4.1 项目开发区域概况市是省省会,西南地区中心城市之一,国家历史文化名城。全市总面积21111平方公里,辖8区2市8县,总人口600万,聚居着18个民族。历史文化: 经济发展: 对外经济贸易:旅游资源: 交通建设: 发展目标: 项目位于市的区(县)。地块的东西南北四面分别为:路、河、路、路。研究范围北临市机场,南临。土地一级开发项目片区规划范围内现状村庄、乡镇企业、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂。4.2 现状调查与分析1、项目建设区域城中村情况(1)布局混乱,建设无序。城中村工厂、作坊、仓库和居住交错混杂,用地布局混乱,加之乱搭、乱建,破坏了村庄空间结构
20、的自然和谐,城市肌理混乱,空间结构与城市整体结构冲突,现状建设缺乏秩序。(2)市政设施缺乏,环境质量差。现状城中村开发强度大,公共活动空间、绿地缺乏,环境质量较差;市政及公共配套设施不足,制约了该区域整体服务功能的提高和生活质量的改善,同时也影响了城市的形象。(3)社会问题、安全隐患多私房出租的巨大收益使得外来人口集聚在城中村,由于缺乏有效的监督管理,城中村往往有突出的社会治安等问题。城中村的建设缺乏规划控制,建筑挤占道路和公共空间,防灾救护能力极度脆弱,房屋建设通常没有考虑地质条件、防震抗震等要求,安全隐患多。(4)经济驱动力不足城中村依靠“出租经济”,社会经济发展的驱动力弱。土地资源配置难
21、以向高效益转化,与城市经济发展脱节。城中村整体表现出的问题影响了市“四创”、“两争”的进程,因此,改善该片区的整体城市环境质量显得日益迫切和必要。市区(县)土地收储开发项目将以居住区的模式对各村庄进行彻底的改造,结合用地功能置换,完善配套设施,改善城市环境。2、土地利用情况项目片区规划范围内现状村庄、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂,公共服务设施不完善,使得片区用地难以实现统一管理和配套建设,不利于服务水平的提高和改善。因此,调整片区用地结构,适当减少功能的混合度,将不适宜片区发展的功能进行外迁,进行公共服务设施的统一配给,以提高用地的整体秩序,对片区规划项目显得尤为重要。现状用地开发的社会
22、价值、经济价值、土地利用价值得不到体现,在一定程度上造成了土地资源的浪费。在项目前期调查中,应开展存量建设用地普查、检测和评价,摸清闲置、废弃和低效用地情况,按照“规划引导、用途管制、因地制宜”的原则,为政府加大存量用地储备力度并在年度供地计划中优先实施供应做好准备,为政府积极盘活存量建设用地提供依据。3、交通环境(1)在规划范围内,道路主要为支次道路,以及村道,道路密度较低,道路系统不完善,现状道路路况一般。(2)为满足发展需求,在该片区应形成良好的城市道路微循环系统,片区内支次道路的道路线型需要全面调整。通过分析可以看出,在项目土地整理用地规划范围内,存在的交通问题主要是普遍缺乏与城市主次
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2016 土地 投资 开发 项目 可行性 论证 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。