乾坤秀物业管理公司可行性分析报告.doc

“挑战杯”创业论文大赛乾坤秀文化物业管理公司指导老师：创作团队：孙玉锋 刘志杰 张钦 王金强张亚洲 曹雪曼 目 录第一章 公司简介2（一）公司名称寓意：乾坤秀文化物业管理公司2（二）公司简介2第二章 创业背景简介2（一）物业在成熟2（二）农村物业将兴起3（三）国家的关心地农村3(四) 农民也科学是必然3第三章 市场分析4（一）物业管理综合市场分析4（二）农村物业市场分析5（三）本公司的创办地及附近市场分析5第四章 市场竞争状况分析6第五章 公司概况6（一）业务介绍6（二）公司文化8（三）经营理念8（四）公司坐标8（五）管理团队9（六）公司优劣势分析10第六章 公司制度12第七章 财务计划15第八章 公司经营战略及使命17（一）求生战略17（二）稳定战略18（三）发展战略19第一章 公司简介（一）公司名称寓意：乾坤秀文化物业管理公司农民安康,天下和谐,农民幸福,天下一片好景,可谓天下秀也,亦乾坤秀者。（二）公司简介我公司是新时代的物业管理行业中新的发展，即我公司是服务于农村的物业管理公司。我公司为了农民过上规范的、合理的、科学的现代小康生活，借鉴城市物业管理的经验，勇于创新，在农村市场开发，为农村服务，服务到农村农民的安全、卫生、水电、邮政、绿化等，比城市物业项目更多的还有农民的沼气管理、秸秆处理、河道清理等。第二章 创业背景简介（一）物业在成熟 随着世界经济的发展，人民生活水平的日益提高，房地产产业也日趋走向火爆，早在美国房地产曾有过大红大紫，而如今相对饱和，物业是随房地产代生而出的产业，房地产虽饱和，物业管理却是有着长期性甚至永久性的，而在中国，虽房地产在今天相对火热，反而物业有不成熟与青涩一面，但从长景看，物业将一步一步走向成熟，也将永远有待研究与发展。（二）农村物业将兴起 随着东南经济发达地区房地产的火热，东南地区各大城市物业管理也相对完善，但同时竞争也相对激烈，作为一个白手起家的创业者去加入激烈竞争行列，实乃称不上神算，而随着中国国家整体的综合发展，农村也逐渐富裕，很多村庄都盖上了标准平房，楼房，可谓相当一部分农村达到了小康水平，而这些先富裕起来的村庄，有了好房子，就有必要有科学的物业管理，所以从农村办物业，从竞争缓和，却有发展前途的地方着手。（三）国家的关心地农村 现如今国家已免除了中国两千年来的农业大税，可看的出来，农村、农民这一块是国家十分重视的，而当一些农村、农民富裕起来后，科学的生活，科学的发展更是国家的想法，把科学的管理带到农村去，这是国家的关心，这也是社会的必然。(四)农民也科学是必然 中国十几亿人口有一半以上是农民，中国要想走向社会主义现代化，必将使这部分农民走向共同富裕，走向小康，走向现代化，那么全国农村的房屋势必越来越美化，越来越规范，全国各地农村物业管理也将是最长远形式。第三章 市场分析改革开放以来，住宅建设飞速发展。城镇大量住宅小区投入使用，而农村的房屋也越来越规范,大量的标准房建起,城镇的小区带来了管理工作的变化,而农村的标准房也要管理。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，农村更需要河道的清理,秸秆的处理等,以保持标准房的完好，发挥其整体功能和综合效益,使农村生活更科学、规范、环保。（一）物业管理综合市场分析物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。而如今更是炙手可热，房地产开发就需要物业的管理，现在正是中国房地产热潮时期，那么物业管理也必然就成了代生的火热产业，房地产的市场广阔也带来了物业市场的可观。而即使从长远角度看，等房地产的热劲缓和，但物业仍需管理。比如我国城镇现有住宅已近80亿平方米，仅79年至99年城镇新建住宅52.5亿平方米。乡村的适合物业管理的规范房屋虽不太多但仍在增加。总之，全国的物业是一个非常大的市场，无论城市还是农村物业。（二）农村物业市场分析慈溪农村环境保洁业已成为一大产业，仅注册的面向农村市场的物业企业就有29家，从业人员达1万多名，年经营收入近2亿元。从这些数字来看农村物业的市场是惊人的。而像慈溪这样的地区全国并不多，那么也就是说从这个富裕的农村看到了这样庞大的市场，农村物业的潜力是很大的。我们河南又是一个农业大国的农业大省，2005年人口普查，我们河南居住在乡村的人口6499万人，占常住人口的69.35%。近百分之七十的河南人成为了我们农村物业的市场，而中国的农民有八亿之多，这更是个天文的数字，也是农村物业的发展之根源。（三）本公司的创办地及附近市场分析本公司创办地祝庄是一个很有发展的市场，该村庄小，可以以小的投资打开农村物业的开始，该村庄富裕，有千万元户、百万元户，并且该村有大、小工厂5家，医院，酒店，大型菜市场，火葬厂，该村住的是统一标准房，该村富裕户建设家乡的思想高，该村村民生活文明，这是直接可以进入的市场。该村不远处有一片8庄相连的富裕村区，近年来发展也相当快，其中的赵庄、徐庄、孙庄的村支部正准备于村庄盖上统一的标准房，并且该三个村已经有了沼气设备，水塔设备等，该县有油田，油田区的农民更加富裕，且油田村民的人均收入比祝庄的还要高，这些都是潜在的市场。第四章 市场竞争状况分析农村物业在我国刚刚起步，竞争相当缓和，城市物业竞争比较激烈，不顾竞争农村这一块,但几年后城市物业公司十分饱和,而农村物业的兴起,会引起城市一些较强的物业公司的兴趣,农村的物业也将迎来市场异常的竞争,可是城市的比较厉害的物业公司的农村物业管理经验到那时较本公司的经验来说是落后的,我公司却也要正视城市物业公司的资金、人才等各方面的雄厚力量。本公司创办地至今还没有直接竞争对手，甚至河南省都没有一家真正的农村物业管理公司，在竞争缓和的市场中更容易站稳脚步，发展公司。第五章 公司概况（一）业务介绍1、针对农民家庭 （1）房屋维护维修 免费：楼房本身出现问题（该部分资金由房地产开发者出） 收费：业主自身导致 房屋超期出现问题 （2）沼气池维护维修与清理 免费：沼气池自身出现问题（该部分资金由沼气公司出） 收费：业主自身导致 沼气池超期出现问题 （3）卫生 生活垃圾 厕所管理等 （4）水电服务 （5）环境保护 墙壁、秸秆等2、针对村支部 （1）安全 保安夜晚巡逻 和一些小的村民纠纷 （2）卫生 河道 下水道 街道 公厕等 （3）环境 停车 花园 树木 公共娱乐 运动器械等（4）邮政服务3、针对工厂、菜市场、医院等（1）安全 保安站岗 巡逻等（2）卫生 垃圾处理 公厕（3）水电服务（4）停车服务（二）公司文化科学 素质 修养为博 技能 团队 激情为大 合理 诚信 创新为美（三）经营理念（1）以一切为了农民 为了一切农民 为了农民一切为宗旨（2）以科学规范的管理为核心（3）以竭诚高效的服务为方式（4）以持续发展的追求为目标（5）以业主的满意为信念（四）公司坐标 河南省濮阳市范县龙王庄乡祝庄该村十几年前就出现了在外承包工程身有资产数十万、数百万的致富农民，现在该村万元户过半，百万户十几家，千万元户三家，而且致富农民回报家乡在该村附近创办两家小工厂三家大工厂，该村有一个医院、一个大酒店、一个大型菜市场、一个火葬厂（该乡仅有的一个）。赞助易拉，收益前景好，并且该村致富户近几年来为村盖庙、修路等，愿意为家乡服务，希望家乡人民过的更好，现如今该村以住上统一标准房，物业管理有前途。（五）管理团队（1）组织结构图（下图）总经理财务部客服部办公室人力资源部拓展部（2）管理团队孙玉锋 总经理（负责公司重大事情、各琐事的综合处理及公司的走向、公司的战略），物业管理大专毕业，自考工商企业管理，有头脑、有眼光，思想灵活，丰富的管理经验，公司创业主要贡献者之一。曹雪曼 拓展部部长（公司的外交者，及公司的拓展与创新），具有一定的社会交际关系网，很强的处事、处人能力，很高的拓展魄力。张钦 办公室主任（负责公司例会，文件管理，公司文化，公司科学知识），具有大将风范的领导能力又不乏女性的细心与责任心。王金强 财务室主任（负责财务计划，财务统计，财务管理），物业管理大专毕业，自考经济学本科，自考会计师资格证，丰富的会计、财会经验。刘志杰 客服主任及后勤部部长（直接服务客户、业主及安排一些后勤工作），本人具有很高的服务素质，品行好，理念新，有着服务行业的高深知识。张亚洲 人力资源部部长（人力资源管理规划，人员配备，公司招聘）物业管理大专毕业，自考工商企业管理本科证，对管理学及心理学深有研究。（六）公司优劣势分析1.公司优势（1）公司团队 公司团队学历都是在大专以上，并有的拿得自考本科文凭，重要的是大学毕业的他们都具有丰富的社会实践经验，总经理从大学期间就从班级、社团等组织中研究管理，又在社会上有很多管理团队的经验 公司团队为年轻人，有着创业的激情和对成功的渴望公司团队为来自农村的子女，有着回报农村的愿望，一定能诚心诚意的为人民为家乡服务。（2）国家政策随着我们国家社会主义新农村的建设，一步一个辉煌，农民也越来越受关注，而从农村开发物业本身就是一个对本行业的创新和对农民关注的创新，国家肯定能大力支持农村物业，国家政府补助就是一个很好的证明。（3）公司支持者本公司所在的祝庄，十几名的百万富翁都乐意给本公司大力的支持，十几名富翁都与本公司、本公司的总经理有很好的关系，在本公司成立时给予很大的帮助，赠送送货车一辆，且借款几十万。 （4）市场通过市场分析，市场就是我公司一个很大的优势，也只有有市场的公司才能发展，而市场便成了我公司的绝对优势。而市场分析中，体现的本公司潜在市场更是可观，以永久的市场在物业中横空出世。2.公司劣势（1）公司团队公司团队是本公司的一个优势，也不得不承认是本公司的一个劣势，没有庞大的资金源，没有创办公司的经验，且暂时没有很好的公司运作合作网。（2）经验因为创新所以需要探索，农村物业在我们国家都没有几家，所以对于农村物业管理我们不但没有丰富的经验而且没有丰富的他人经验来学习。（3）服务对象农村物业将替代几千年来农民自扫门前雪的习惯，我们的服务我们的诚心，农民能不能接受，可谓一次挑战。第六章 公司制度(一)上班制度1.时间为上午8：00-12：00下午2：00-18：00（另外保安实行三班轮流值班制度）；2.不得无故迟到、早退、外出；3.雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；4.严禁无故旷工；5.上、下班必须签到；6.不许代别人签到；7.不得涂改签到表。(二)办公制度1.员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。2.员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上 班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。3.讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。5.各办公室、会议室严禁吸烟。6.保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。7.爱护公共财物，节约用水用电。8.重视防水、防盗和安全生产。9.办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；嘻闹、高声喧哗和争吵。10.严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。(三)业主意见调查和回访制度1.客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查 应列明业主对以下方面的满意程度：供电管理；供水管理；消防保安管理；卫生管理（尤其沼气池）；绿化环境管理（尤其秸秆）；公共设施管理；维修服务；服务态度。2.服务中心对回收的意见表进行统计分析工作，并将结果如调查表的回收份数，总的满意率以及分项满意率，业主对物业管理的意见（共性的意见）等书面报告办公室主任。3.对各部门存在问题，办公室主任提出整改意见，责成有关部门限期解决。4.对业主的误解，服务中心应进行必要的耐心解释。5.对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报，接受监督。6.物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访。7.回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议， 做好回访记录。8.回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。9.回访后遇到的重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做 到件件有落实，事事有回音。(四)、其它 1.工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势； 2.离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可 离开；3.严禁在办公室私用电话，私自使用公司的办公车、农用车；4.除急事外不许接听私人电话；5.未经许可不准在公司内演说集会示威，不可与业主主观办 公；6.不许用任何方式威胁、恐吓同事；7.不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；8.凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；第七章 财务计划（一）公司成立资金 团队集资十八万元（总经理八万元其余一人两万元） 农业银行贷款二十万元 农村信用社贷款十五万元 该村千万元户分别借款三万元共九万元 该村百万元户分别借款一万五千元共二十一万元（二）公司预计收费 物业费：农民家庭 500家*20元*12月=12万元 村支部 3000元*12月=3.6万元 工厂 3家（大）*1500元*12月=5.4万元 2家（小）*800元*12月=1.92万元 菜市场 800元*12月=9600元 医院 800元*12月=9600元酒店 600元*12月=7200元火葬厂 300元 *12月=3600元 电费：500家*1元（利润）*12月=6000元 工厂、医院、菜市场等共8万元/1年 水费： 500家*3元*12月=1.8万元 工厂、医院、菜市场等共6万元/1年 垃圾回收：1.5万元/1年 维护维修收入：1.5万元/1年 停车费：3000元 申请国家补助：1.5万元 房地产、沼气公司：1万元 其它：1.5万元 （三）公司预计支出1.前期公司注册（三级资质）：五十万元公司房屋装修（房屋与院子为总经理本人的房子，房屋主人是公司总经理，房屋免费借于公司使用，期限不限）：五万元公司维修车辆与设备：十八万元公司前期流动资金：十万元2.运作期公司工资：二十五万元/1年公司费用（包含缴纳税）：十五万元公司储备：收入余额第八章 公司经营战略及使命一个好的企业，目标远大的企业要讲好的经营战略,要讲对社会的责任.从现在到未来，本公司讲三个经营战略,在每个战略的分步走中都有着不同的逐步提高的使命。（一）求生战略本公司是一个处于青春期的行业中发展的另一个创新枝条，所以，要以精致的策划，坚强的信念，高品位的服务，在这个农村物业行业中求得一席之地。农村的物业，农民能不能接受和适应，怎样才能让农村感受到农村物业的科学享受，农村物业也跟城市物业有很大不同，甚至从业务服务，收费等，所以要有个好的精致的策划，从服务的各个项目，收费的合理性，农民的心理等；农村物业的创建肯定要遇到一系列的麻烦，甚至是很大的发展方向问题，所以我们要有很坚强的信念；而真正能求生，最关键的还是高品位的服务，只有好的服务，才能把农民业主融为一家人，才能愿意、乐意我们为他们服务。1.公司争取在一年的时间内在本村经营成功，做到游刃有余，在一年内让本村人感受到我们真诚的服务，让他村人感受到需要我们的服务，我们一年内在本村打下公司牢固的基础。而这一年的基础来自我们竭诚的服务，为农民高品位的服务便是我公司的永远使命。2.本村虽然很富裕，并有工厂、医院、菜市场等但人口仅二三千人，所以争取三年内进入另一个市场，便是该乡南边的赵庄、尚元庄、孙庄等，该市场共八个村，各村人口不多但村与村相邻，且这几个村近几年来出现相当一部分富裕户，更重要的是这几个村，在村支部的领导与先富裕户的帮助下修路，建房，盖水塔，整河道，人民相当渴望规范、健康的生活，拿下该市场能使本公司利润提高150%，公司直接享受服务人数也将增长到四倍。3.争取十年内完全规范该乡所有村庄包括龙王庄乡政府所在的龙王庄村，并且拓展到邻乡一些富裕村，十年内成为本县的重点重视对象，本县举足轻重的公司，为该县税收做出重大的贡献。（二）稳定战略本公司走好第一步求生战略之后，物业在全国也将已至成熟期，那时的大城市的物业管理将竞争相当激烈，也有着相当高的管理质量，以至于波及到农村物业，甚至会有很多的大城市的较强物业公司直接冲击农村物业，于是这时本公司要拿出多年来经营农村物业的经验，保住多年来诚心服务的客户，以信誉争得更多的客户，以科学的管理及优质的服务争得更好的信誉。 1.该县濮城镇有很大面积的为油田区，这地方的人民的生活比较富裕，本公司在十年内时便拓展该市场，十五年内在该地区建立第一个分公司，且十五年内在该县其他乡镇组建另外三家连锁经营公司，并且要服务到至少十个以上的不是标准房的村庄，也把科学带到他们生活中，具体的经验在十五年内自己摸索，无论利润多大，一定带到那些稍贫困的村庄去。2.该县的邻县台前县虽是一个小县但相当规范且富裕，该公司二十年内在台前县建立一个重要的市场公司，并且濮阳市各县区加盟二十家连锁公司，已本公司的经验与二十家的合作伙伴完全抵制城市物业的冲击，并取得省内知名品牌，乾坤秀管理文化系统与科学成为一种知识。并且这时的公司在本县范县所有村庄，都有了不一样的服务，服务所有的范县老百姓。（三）发展战略该公司在经过求生战略和稳定战略后，已拓展了很多客户，发展了相当大的客户网，但一个企业要更好更久地发展自己，目标要更远大。走发展战略，在任何一个战略实施的同时都有着同时的发展，而走到发展战略的地步，公司要全力以赴来发展很大很强的业务网，周边的富裕农村，甚至一步一步的走向其他县，走向其他市，走向其他省，走向全国，还有一些生活不太富裕没有标准房的村庄，公司要用合理的方式进入他们，帮助他们，服务他们。凭介多年的风风雨雨，打造自己物业管理的品牌，真正创造属于自己的乾坤秀管理文化，以求得全国的发展，站在至高点看世界农村物业，让世界农村物业跟着我国我们自己的农村物业管理科学文化的脚步走。1.三十年内计划凭借多年的经验与二十多家的联盟迅速在本省打市场与全国相当有名、较早的农村物业抗衡，在全省各地都有本公司市场，形成“星星连线一庞大”的绝对优势。而此时本公司的农村物业管理文化已经成为真正的可学习的知识，为我国农村物业管理创造高素质、高品位的文化，做到真正属于自己服务全国农民的博、大、美的公司文化。2.五十年内成为全国农村物业的龙头，让全国农村物业管理者跟上本公司的步伐，同时学习外国先进水平，并与世界上有名的农村物业竞争，成为真正的乾坤秀文化农村物业管理哲学。目 录第一章 公司简介2（一）公司名称寓意：乾坤秀文化物业管理公司2（二）公司简介2第二章 创业背景简介2（一）物业在成熟2（二）农村物业将兴起3（三）国家的关心地农村3(四) 农民也科学是必然3第三章 市场分析4（一）物业管理综合市场分析4（二）农村物业市场分析5（三）本公司的创办地及附近市场分析5第四章 市场竞争状况分析6第五章 公司概况6（一）业务介绍6（二）公司文化8（三）经营理念8（四）公司坐标8（五）管理团队9（六）公司优劣势分析10第六章 公司制度12第七章 财务计划15第八章 公司经营战略及使命17（一）求生战略17（二）稳定战略18（三）发展战略19目 录第一章 总论1第一节 项目背景1第二节 项目概况2第二章 项目建设必要性5第三章 市场分析与建设规模7第一节 汽车市场需求分析7第二节 市场预测12第三节 项目产品市场分析13第四节 建设规模16第四章 场址选择17第一节 场址所在位置现状17第二节场址建设条件17第五章 技术方案、设备方案、工程方案22第一节 技术方案22第二节 设备方案28第三节 工程方案33第六章 原材料、燃料供应38第七章 总图布置与公用辅助工程39第一节 总图布置39第二节 公用辅助工程43第八章 环境影响评价52第一节 环境保护设计依据52第二节 项目建设和生产对环境的影响52第三节 环境保护措施54第四节 环境影响评价56第九章 劳动安全卫生与消防57第一节 劳动安全卫生57第二节 消防64第十章 节能与节能措施67第一节 项目概况67第二节 项目综合能耗69第三节 节约及合理利用能源的主要措施71第十一章 项目实施进度与人力资源配置76第一节 建设工期76第一节 项目实施进度76第二节 生产组织与人员培训79第十二章 投资估算与资金筹措82第一节 建设投资估算82第二节 总投资估算86第三节 资金筹措86第十四章 财务效益分析88第一节 财务评价基础数据与参数选取88第二节 销售收入及销售税金估算89第三节 成本费用估算89第四节 财务评价91第五节 不确定性分析93第十三章 风险分析95第十四章 结论与建议97第一节 研究结论97第二节 建议9724