新农村改造住宅楼项目一期可行性论证报告.doc

东阿县新农村改造住宅楼建设项目一期

可行性研究报告

目 录
1 总 论 1
1.1 项目名称 1
1.2 承办单位 1
1.3 项目负责人及联系人 1
1.4 项目建设地点及规模 1
1.5 可行性研究报告编制单位 1
1.6建设单位 1
1.7 总投资及资金来源 2
1.8 经济效益指标及财务汇总 2
2 编制依据和范围 3
2.1 编制依据 3
2.2 可行性研究的范围 3
2.3 编制目的 4
3 项目背景及建设的必要性 5
3.1 项目背景 5
3.2 项目建设的必要性 5
4 场址选择及建设条件 7
4.1 刘集镇基本情况 7
4.2 项目选址 7
4.3 建设条件 7
4.3.1 地形地貌 7
4.3.2 地质 7
4.3.3 水文 8
4.3.4 气候 8
5 设计方案 11
5.1 设计依据 11
5.2 设计指导思想与原则 11
5.2.1 设计指导思想 11
5.2.2 设计原则 11
5.2.3 总体布局 12
5.2.4 交通组织及道路规划 12
5.2.5 户外公共场地及环境设计 12
5.3 建筑设计方案、标准 12
5.3.1 设计依据 12
5.3.2 建筑设计标准 13
5.4 结构设计方案 14
5.4.1 地上结构 14
5.4.2 基础结构 14
5.4.3 抗震设计 14
5.4.4 防雷 14
5.5 给排水设计方案 14
5.5.1 供水 14
5.5.2 排水方案 15
5.6 变配电及通讯设计方案 16
5.6.1 变配电口 16
5.6.2 通讯系统 17
5.7供热及燃气设计方案 17
5.7.1 供热工程规划 17
5.7.2 燃气工程规划 17
5.8 管线综合布置方案 18
5.9 消防设施设计方案 18
5.10 物业管理 18
6 环境保护方案 21
6.1污染源及污染物处理措施 21
6.2 绿化 22
6.3 项目建成后的环境管理措施和要求 22
7 节能设计技术方案 23
7.1 节地与室外环境 23
7.2 节能与能源利用 23
7.3 节水与水资源利用 23
7.4 节材与材料资源 24
7.5 室内环境质量 24
7.6 节能技术、产品使用 24
8 项目实施进度 26
8.1 项目实施进度表 26
8.2 施工准备及竣工验收 26
9投资估算和资金筹措 27
9.1 估算依据 27
9.2 工程投资估算 27
9.2.1 估算范围 27
9.2.2 总投资估算 27
9.3 资金筹措 29
10结论 30

30

附 件：
1、委托书；
附 图：
1、项目地理位置图；
2、平面布置图；
3、户型图。

东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目一期可行性研究报告
1 总 论
1.1 项目名称
东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目一期
1.2 承办单位
东阿县XXXXXX民委员会
1.3 项目负责人及联系人
项目负责人：
项目联系人：
1.4 项目建设地点及规模
东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目建设地点位于东阿县刘集镇，北临文化路，西距齐南路164米。
根据本项目建设用地条件、政府规划的土地面积、组团周围环境及实际需求情况分析确定本项目建设规模为：东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目总用地面积34100平方米，一期占地12000平方米，建设两栋5层住宅，每栋楼各5个单元，其中1#楼一层为临街门市，其它楼层和2#楼均为标准层户型，门市与标准户型建筑面积均为120平方米/户，每栋楼建筑面积为6000平方米，总建筑面积12000平方米，具体户型布置可见附图3：户型图。
1.5 可行性研究报告编制单位
山东XXXXXX有限公司成立于2006年6月，注册资金300万元，主要从事工程咨询、节能技术评估、企业清洁生产审核、环保咨询等相关业务，为各企业提供项目咨询报告及相关评估咨询服务。
1.6建设单位
本项目为东阿县XXXXXX村民集资建设，由村民委员会负责组织。
1.7 总投资及资金来源
东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目资金预计为720万元。以上资金全部由东阿县XXXXXX村民集资解决。
1.8 经济效益指标及财务汇总
本项目主要经济技术指标详见表1-1。
表1-1 主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
1
一期用地面积
平方米
12000
1.1
公共绿地
平方米
3312
1.2
道路广场占地面积
平方米
6288
1.3
建筑占地面积
平方米
2400
2
总建筑面积
平方米
12000
3
居住户数
户
100
4
户均人口
人/户
3
5
容积率

1.4
6
绿地率
%
27.6
7
项目总投资
万元
720

2 编制依据和范围
本项目为东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目，项目建设的目的是为了改善当地居民居住条件和生活质量，加快该地社会主义新农村建设步伐，为东阿县经济和社会事业的发展服务。
2.1 编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》；
（2）《聊城市规划管理条例》及《技术规定》；
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（4）《住宅设计规范》；
（5）《住宅设计标准》；
（6）《屋面工程设计规程》；
（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（8）《建筑结构设计统一标准》；
（9）《建筑设计防火规范》；
（10）《建筑电气设计技术规范》；
（11）《建筑给排水设计规范》；
（12）《东阿县刘集镇总体规划（2003年-2020年）；
（13）《刘集镇道路详细规划、小区详细规划》；
（14）国家计划发展委员会《投资项目可行性研究指南》；
（15）建设方提供的有关基础资料和数据；
（16）企业提供的基础资料和数据。
2.2 可行性研究的范围
根据相关法律法规和建设单位的委托，本项目申请报告编制的主要内容和范围如下：
（1）项目背景及建设的必要性；
（2）场址选择及建设条件；
（3）设计方案；
（4）环境保护方案；
（5）节能设计技术方案；
（6）项目实施进度安排；
（7）投资估算及资金筹措；
（8）结论。
2.3 编制目的
对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对各种能采用的技术方案和建设方案进行技术经济分析和论证，对项目建成后的效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对本项目的技术先进性和适应性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目投资决策和下一步工作提供依据。

3 项目背景及建设的必要性
3.1 项目背景
新农村建设是在我国总体上进入以工促农、以城带乡的发展新阶段后面临的崭新课题，是时代发展和构建和谐社会的必然要求。当前我国全面建设小康社会的重点难点在农村，农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安；没有农村的小康，就没有全社会的小康；没有农业的现代化，就没有国家的现代化。世界上许多国家在工业化有了一定发展基础之后都采取了工业支持农业、城市支持农村的发展战略。目前，我国国民经济的主导产业已由农业转变为非农业，经济增长的动力主要来自非农产业，根据国际经验，我国现在已经跨入工业反哺农业的阶段。因此，我国新农村建设重大战略性举措的实施正当其时。
刘集镇位于东阿县西南20公里处，距聊城市区35公里。西距京九铁路聊城站30公里，东距省城济南飞机场90公里，距京沪高速60公里，北距济聊高速35公里。刘集村位于东阿县刘集镇南郊，全村总人口2012人，土地面积2600亩，长年以种植业为主，因属城镇郊区，在外务工、经商人员较多，农民人均收入较高，已具备了新农村改造的经济和人文理念等方面的条件，改善落后的居住条件，节约用地，已成为该村广大居民的迫切要求，也符合构建社会主义新农村的需要。
3.2 项目建设的必要性
项目建设符合国家建设社会主义新农村的各项政策。早在20世纪50年代，国家就曾提出过建设新农村的概念。其后在党和国家领导人的讲话和中央文件中，也多次提到要建设新农村。进入90年代以来，围绕实现小康目标，在全国范围内掀起了农村小康建设的热潮，名称各异、内容多样、侧重点不同的各种小康示范村、文明生态示范村、新家园建设计划等在各地纷纷涌现，向世人展示了社会主义新农村的美好前景。党的十六届五中全会全面提出了建设社会主义新农村的战略目标。扎实稳步推进社会主义新农村建设，是全面实现农村小康的根本举措，而改善农民住房条件，提高农民生活水平，也成为当前地方政府的首要任务。
项目建设符合刘集镇的整体规划布局。目前，刘集镇居民点数量多，规模小，布局分散，不利于农业的适度规模经营，不利于实现农业现代化和城乡一体化，也不利于乡村企业的适当集中以及资源的优化配置和环境保护，因此，刘集镇人民政府组织编制了《东阿县刘集镇总体规划（2003年-2020年）》，确定了镇区发展方向和空间布局。刘集村位于刘集镇郊区，经济发展条件较为优越，具备了新农村改造的经济和社会人文条件，项目的建设有利于改善农民住房条件，提高农民的生活水平，符合该村广大居民的迫切要求，符合刘集镇总体规划。
项目建设不但可以改善人们的居住条件，还有利于节约用地，腾出更多的土地用于发展工农业生产，加快当地经济发展。
因此，项目建设是非常必要的。

4 场址选择及建设条件
4.1 刘集镇基本情况
刘集镇位于东阿县城西南20公里处，是东阿县第二大乡镇。该镇北靠顾关屯镇，南临黄河，西为阳谷县阿城镇与七级镇，东为单庄乡与姜楼乡。镇域总面积11956公顷，辖10个管理区85个行政村，91个自然村，总人口70400人。
镇驻地位于镇域的中部偏东，现状用地面积94.48ha，人口7480人，人均建设用地127平方米。其中非农业人口1129人。城镇化水平为10.63%。

4.2 项目选址
东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目位于东阿县刘集镇南部，北临文化路，西距齐南路164米，地理位置优越，环境优美，配套设施较为完善。
4.3 建设条件
4.3.1 地形地貌
东阿县地处黄河冲积平原。地势自西南向东北倾斜，海拔高程28-38米。因境内有黄河故道，形成波壮起伏的高岗，缓坡及洼地，缓坡平地，河间浅平洼地，决口扇形地等五种地形为主。地下矿产资源以煤为主。
4.3.2 地质
东阿县全县地质构造属华北地台的一部分，鲁西北地区自古代燕山运动以来，地壳运动总趋势已下降为主，长期接受新生代沉积，第四纪覆盖层较厚。地下勘查深度30米以内均为第四纪土层，自上而下为：杂填土、粉土、粉质粘土、粘土、粉土、粉细砂、粘土，均为黄泛区冲积地层。地质分布稳定无不良地质现象。
据聊城市地震办介绍，东阿县境内近四百年内，未发生过5级以上破坏性地震，近期未发现明显的地震前兆。建设项目所在地的地震等级基本烈度为7度。
4.3.3 水文
东阿县地处黄河下游冲积平原，第四松散沉积物厚达1000米，但深层承压水含水层富水条件不佳。含水层的主要特点是：
(1) 粘砂互层，含水层多，但单层厚度薄，均匀性差。 根据现有机井成井资料的物探解释与地层记录数据统计，在地面下300-400 米间，累计含水层厚度30-43米，约5-7层；400-500米间，累计含水厚度26-44米，5-6层；500-600米；累计含水层厚度29-44米，约4-6层。
(2) 含水层导水性差。由于含水层以细砂为主，极少见中砂，渗透系数小，根据裘布依渗透系数理论公式，利用现有承压井(井深>300米)抽水试验资料计算得深层地下水综合渗透系数3-4米/日，位于细砂渗透系数(3-8米/日)的下限。
东阿县水资源丰富，水质特优。除黄河外主要河流有赵牛河，宫路河，中心河，四新河，巴公河等。水资源总量460亿立方米，可利用水量2.8亿立方米。地下水矿物质含量高，微量元素丰富，水比重为1.0038。其中锶的含量达到0.5-0.8毫克/升,经国家地质矿产部鉴定，为“天然优质饮用矿泉水”。
4.3.4 气候
东阿县本县属暖温带季风区大陆性气候。年均气温13.4℃，极端最高气温40.9℃，最低气温-20.3℃。平均降水量633.7毫米。无霜期平均210天。
（1）气温
历年平均气温　　　　　16.4℃
极端最高气温　　　　　41.1℃
极端最低气温 　　　　-20.7℃
最热月平均气温　　　　31.9℃
最热月平均湿球温度　　27℃
夏季平均气温　　　　　25.9℃
冬季采暖温度　　　　　-2℃
采暖天数　　　　　　　120天
（2）气压
多年平均大气压　　　　1.013×105 Pa
极端最高气压　　　　　1.0438×105 Pa
极端最低气压 　　　　 0.9996×105 Pa
（3）空气湿度
年平均相对湿度　　　　68.4％
最热月平均相对湿度　　76％
多年平均绝对湿度　　　72.2％
（4）风向.风速
历年平均风速　　　　　3.2-3.7m/s
春季最大风速　　　　　4.1-4.6 m/s
最热月平均风速　　　　2.8-3.2 m/s
最大平均风压　　　　　336Pa
最大瞬时风压　　　　　765 Pa
全年主导风向　　　　　多南风和偏南风
频率　　　　　　　　　15-20％
（5）雨.雪
多年平均降雨量　　　　569.3mm
最大年降雨量　　　　　1004.7 mm
最小年降雨量　　　　　309.00 mm
最大一日降雨量　　　　328.7 mm
降雪天数　　　　　　　平均67天
最大积雪深　　　　　　130 mm
（6）冻土
最大冻土深度 　　　 　420 mm
土壤冻结初日 　　　　 11月21日
土壤解冻日期　　　　　3月9日
（7）霜冻
霜冻初日 平均10月24-28日
无霜期日数 平均93-201天
（8）其它
设计雪压 0.25KPam
地震裂度 7度
(9)厂址地质
锅炉零米自然地面标高 约22.8m（黄海高程）
地基承载力特征值 16~23t（暂定）
厂区土质 粘土
地震基本烈度 7度，按7度设防
建筑场地类别 Ⅲ类场地

5 设计方案
5.1 设计依据
本项目设计依据主要有：
（1）《中华人民共和国城市规划法》；
（2）《民用建筑设计通则》；
（3）《住宅建筑设计规范》；
（4）《东阿县刘集镇总体规划》（2003年-2020年）；
（5）《刘集镇道路详细规划、小区详细规划》；
（6）项目承办单位提供的相关资料；
（7）目标客户需求特点。
5.2 设计指导思想与原则
5.2.1 设计指导思想
本着“以人为本”的设计理念，以人为核心，以不破坏周围的自然环境为先导，以提高居住环境质量和使用功能，满足用户为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、环境优美的居住环境。
设计方案和工程造价上应符合用户的实际情况出发。
5.2.2 设计原则
本项目设计原则应体现“生态园林型”城市建设思路，严格按国家和地方颁布的法律法规及《刘集镇道路详细规划、小区详细规划》的要求设计。
1、充分利用周围环境，因地制宜，合理布局，高起点规划、高标准建设。
2、贯彻以人为本的思想，以建设生态型、经济型为目标，合理分配和使用各种资源，强化绿化的规划和建设，体现实际需要。
3、合理分配人流、车流。力求人车分流，互不干扰，创造一个安全、便捷、优美的居住环境。
5.2.3 总体布局
根据项目的要求，住宅总建筑面积12000平方米。总体布局特点是面向用户，经济、适用是主体观念。布局要相互协调，风格趋于一致，但可相应有所变化。在组团总平面规划内，充分本着“经济、适用、坚固、美观”八字方针，合理化布局。
5.2.4 交通组织及道路规划
本项目所建组团道路交通系统规划力求通畅，采用人车分流的交通组织方式，组团内道路采用环通的方式进行布置。组团内主要道路拐弯半径为4米。组团内停车位按照不低于20%设置。
5.2.5 户外公共场地及环境设计
本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。地面辅装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。
1、地面和道路坡度
本项目区内场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。
2、地面排水
采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。
3、室内外
建筑物底层地面高出室外地面不低于0.30米。
5.3 建筑设计方案、标准
5.3.1 设计依据
1、民用建筑设计通则
2、住宅建筑设计规范
3、承办单位推荐
5.3.2 建筑设计标准
组团区域环境、配套条件及地质条件较好，对空间设计有具体要求，建设标准全部以住宅用途特点为主。
1、类型与结构
结合刘集镇总体规划，为提高土地利用率，根据总平面布置需要确定。在结构上应使整个组团在外观上相协调，住宅采用框架剪力墙结构。
2、户型设计
东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目在户型设计上要考虑用户的实际情况。暂定户型120平方米。起居厅由北窗或南窗直接采光通风。
3、室内外装饰
（1）外墙面
本住宅楼建筑色彩追求与镇区整体形象统一色调，但可在屋顶、阳台、窗口等局部可使用其他较亮的颜色。公共设施的色彩应根据自身性质和特点，追求相应的变化。
（2）内装饰
居室内为水泥地面，墙面为乳胶漆涂料，即可节约投资，也为用户装修留有余地。厨房、厕所地面为防滑地砖，墙面为瓷砖到顶。
（3）门窗
外窗采用中空玻璃塑钢窗。
入户门为成品防盗安全门。
内门采用预留洞口，不安装内门，为用户装修考虑。阳台门采用塑钢门。
单元门采用成品对讲系统安全门。
5.4 结构设计方案
5.4.1 地上结构
建议住宅建筑采用剪力墙结构，换热站、配电室等附属设施采用砖混结构。
5.4.2 基础结构
经过勘察部门勘察后，根据地质勘察设计，建议采用混凝土预制桩对地基进行处理，基础设计为钢筋混凝土筏板基础。
5.4.3 抗震设计
根据建设部建抗《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》（1993）13号和省建抗《关于抗震设防烈度有关规定的通知》（1993）44号，据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），本项目工程场地为三类建筑，抗震设计分组第一组，设计基本地震加速度0.15g。
5.4.4 防雷
防雷主要利用结构钢筋作为接地引下线，基础钢筋作为接地极以节约投资成本，组团各建筑保护接地采用“TN-N-S”制。
5.5 给排水设计方案
5.5.1 供水
供水方案采用一户一表分户计量方式供给。在室外水表井进行集中控制。
1、用水量测算
（1）生活用水量：根据《居住小区给排水设计规范》，本项目住宅有给排水卫生器具和淋浴设备。生活用水量标准为120升/人/日，组团100户全部入住后，按每户平均人口3人计，日用水量为36立方米。
（2）绿化及道路用水量：绿化及道路用水量指标平均1.5升/平方米·日，组团绿化面积按3312平方米计算，日用水量4.97立方米/日。
（3）未预见水量及管网漏失量：按（1）+（2）项之和的5%计算，日用水量为2立方米。
（4）消防用水量：本项目入住人口300人，按同一时间内的火灾次数为1，一次灭火用水量20升/秒，火灾延续时间按2小时计算，消防用水量为144立方米。
综上，本组团最高日用水量约187立方米。
2、水源、水压、水质
主水源为地下水，可以采用变频调速恒压供水系统供水。
3、消防
根据消防部门的要求，可酌情设置消火栓，布置间距不大于120米，消防道路要保证通畅，楼间距布置符合消防要求。具体方案由消防部门经过审查后确定。
5.5.2 排水方案
排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。
雨水量确定依据当地暴雨强度公式进行雨水水量计算。依据组团的地形条件，组团内主干雨水管道沿规划小区级道路埋设，就近排入郎营沟。
生活污水量预测按《居住区给排水设计规范》，组团内生活污水量与生活给水量大体相当，则规划区最高日污水量为187立方米。
生活污水管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5米。生活污水经化粪池处理后作绿化用。
5.6 变配电及通讯设计方案
5.6.1 变配电口
1、用电负荷预测
平均每户用8KW，每户负荷同时利用系数0.5，组团负荷同时利用系数0.7，则用电负荷为：
8×100×0.5×0.7=280kW
变压器安装容量：280/0.9（功率因数）=311（kVA）
经测算，本住宅楼设计供电负荷为311kVA，均需增添新的变压器。
2、电源
根据调查，街道既有电源负荷量不能满足，建议由当地电业局根据实际情况确定方案引入，初步计划在组团设配电室一处，在各单元设配电箱。电力线路一律地下敷设，沿主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑物段采用地下直埋，电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。
3、照明设计照度
住宅起居室等活动区照明为30-70LX；卧室、书写阅读为150-300LX；床头阅读为75-150LX，餐厅为50-100LX；卫生间为20-50LX；楼梯间为15-30LX。
4、光源灯具
室内以紧凑型高效荧光灯为主光源，白炽灯为辅，并尽量选用高效节能型灯具，光源显示色指数Ra≥80。户外灯为防爆灯具。
5、计量
为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。
5.6.2 通讯系统
1、电话通讯
住宅楼辅设电话电缆，电话信号线引自附近路段市政信号线，安装电话交换箱，在每个单元都辅设嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。
2、电视
电视信号线引自附近路段市政电视信号系统，每单元底层楼梯间弱电箱内设放大器一个，分支器盒设于各层弱电箱内，每个终端的信号电平值为73+5dB，图像质量等级应在四级以上。有线电视线路沿道路走线，每户室均在起居、主卧室各设置电视插口一个。
3、宽带网络
宽带系统为在弱电机房内设服务器及总配线架，在室外设分配线架，于每单元底层楼梯间弱电箱设HUB一个，分线盒设于各层弱电箱内。
5.7供热及燃气设计方案
5.7.1 供热工程规划
1、供热负荷：采暖指标按60W/m2计算，每人采暖面积按40平方米计算，根据以下公式计算采暖负荷。
采暖负荷=人口×采暖面积×集中采暖率×采暖指标
2、供热系统：热媒采用高温热水，采用单管制系统，采用填充式无沟铺设方式，热力管径采用200mm、250mm、300mm三种，采用枝状网系统。
5.7.2 燃气工程规划
根据东阿县总体规划中关于燃气工程规划的要求，规划区内气源采用液化气和石油天然气，供气对象为居民及公共福利用户，规划区供气方式采用以管道建设为主。规划区供气网以液化混空气和天然气为设计气质，混空气量以能与天然气互换为准，混气后液化石油气与空气之比取0.45：0.55。
燃气管网系统采用中低压系统，规划区内设小型混气站一座，燃气管道采用直埋铺设。
5.8 管线综合布置方案
本住宅楼工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆等五种，均采用直埋敷设。在敷设时，各种管线应遵循如下原则：
1、由楼房向道路中心线有近到远敷设敷设顺序为：通讯电缆、电力电缆、给水管线、污水管线。
2、各地下管线的竖向位置关系，由地面向下顺序为：通讯电缆、电力电缆、给水管线、污水管线。
3、所有管线均应力求短捷，尽量和道路平行或垂直敷设，转变半径应符合有关规定。
4、压力流管让重力流管，小管径管道让大管径管道，技术要求低的管线让技术要求高的管线。
5、管线覆土深度均应大于冻土深度，并满足各自最小覆土深度要求，与建筑物的水平、垂直间距亦应符合有关规定。
6、各管线尤其是小口径给水管、电力、通讯电缆应优先考虑敷设在绿地和人行道下面。
5.9 消防设施设计方案
根据项目存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防设施配置方案。留有足够的消防通道及间距，消防通道贯穿全组团，消防主要通道不低于12m。
5.10 物业管理
当前房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快发展物业管理，促进房地产市场体系的完善。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。沿海发达地区和物业管理开展得比较好的城市，良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同时，良好的物业管理还将为房屋的销售起到积极的促进作用。
本项目建成后采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化管理措施，从而保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本组团建成花园式的管理有序的住宅和经营场所。
该组团未来的物业管理要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：
1、通过对设备、设施的有效管理，给人们创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供一流的服务和亲善的管理。
2、经常访问用户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、依赖的伙伴关系。
3、组团全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。例如保安执勤要全方位地搞好服务等。
4、加大物业管理的透明度，要充分调动用户的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理一道积极参加物业管理文娱活动，增强物业管理的凝聚力。
5、为居民提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责。
6、要具有强烈的环保意识，建立长效的管理机制，保证组团的可持续发展。

6 环境保护方案
本项目建设，其污染源很小，污染物排放量也很小，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全达到环境保护的要求，大气和噪声污染通过建筑设计同样可以达到环保要求，对周围环境基本不会产生污染。拟建项目产污较少，只要加强管理，项目投产后对周围环境不会带来明显影响。因此，从环保角度讲，该项目建设是可行的。
6.1污染源及污染物处理措施
本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较轻，主要治理措施如下：
1、水污染：主要是营运期废水的治理，将污水经化粪池处理后作绿化用。
2、固体废弃物：拟建项目规划在组团内设置一处垃圾转运站，垃圾由环卫处统一清理。
3、大气污染：施工期大气污染物产生量较小，营运期采用天然气为清洁燃料，故废气中污染物排放量较少，本区所有住宅厨房均设油烟排放竖井，厨房油烟集中向屋顶上空排放；此外，由于车辆尾气、油烟和恶臭产生量也较小，主要污染物排放浓度符合《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准要求。因此，该项目对空气环境质量影响极小，不会影响组团附近的医院等。
4、噪音污染：施工期的噪声污染在施工结束后会自动消除，营运期的配电室、供暖采取相应的隔声降噪措施噪声可达排放标准，车辆在组团内行驶产生的噪声有间歇性、短暂性的特点故该项目对组团内及周围居民区的环境影响较小。
本项目属住宅组团建设，其污染源很小，污染物排放量也很小，产生的少量生活污水，厨房油烟、生活垃圾经处理后，也完全达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。
6.2 绿化
为创造一个优美的购物、生活环境，防止污染，保护环境，需做好绿化，充分发挥绿地的防护功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保环境优美整洁。组团绿化率为27.6％，楼间空地均设置绿化带。
6.3 项目建成后的环境管理措施和要求
（1）组团建成后，物业管理部门应加强管理，定期对员工进行培训，确保组团的安全和环境的优美。
（2）对组团产生的生活垃圾，实行分类、袋装化收集，居民定时送到垃圾收集点，分别堆放在垃圾分类收集筒内；物业管理人员每日将各收集点上垃圾筒内的垃圾及时送到环卫部门的收集点，由环卫部门清运处置，做到组团内的垃圾日产日清。
（3）进出组团的车辆，应严禁鸣号，并在组团内设置禁鸣标志。
（4）组团内的各种娱乐、商业活动应根据有关要求，采取相应的防治措施，以减少对组团居民的影响。
（5）景观系统水泵运行的管理物业管理部门应安排专人负责，设备应定期检查、维护，保证设备正常运行和处理效果，以防设备运行效果不好而产生高的噪声。景观水系中若有水草及杂物应及时清理，以防水生植物死亡后腐烂。此外应设置严禁向人工景观内乱抛杂物的标志。

7 节能设计技术方案
7.1 节地与室外环境
1、节地：充分利用周边的配套公共建筑设施，合理规划用地，提高建筑空间的使用率。
2、降低环境负荷：利用园林绿化和建筑外部设计以减少热岛效应；采用雨水回渗措施, 维持土壤水生态系统的平衡。
3、绿化：优先种植乡土植物，采用少维护、耐候性强的植物，减少日常维护的费用；采用多样化的绿化方式，构成多层次的复合生态结构，起到遮阳、降低能耗的作用；绿地配置合理，达到局部环境内调节气候和隔绝噪音的目的。
4、交通：充分利用公共交通网络；合理组织交通，减少人车干扰；地面停车场采用透水地面，并结合绿化为车辆遮荫。
7.2 节能与能源利用
1、降低能耗：合理考虑建筑朝向和楼距，充分利用自然通风和天然采光，；提高建筑围护结构的保温隔热性能，采用由高效保温材料制成的复合墙体和屋面及密封保温隔热性能好的门窗；采用采暖分户调控和计量系统。
2、使用可再生能源 ：充分利用场地的自然资源条件，开发利用可再生能源，如预留太阳能热水系统管道等。
7.3 节水与水资源利用
1、节水规划：制定节水规划方案，保证方案的经济性和可实施性。
2、提高用水效率：生活用水和绿化用水等按用水水质要求分别提供；采用节水系统、节水器具和设备，如采取有效措施，避免管网漏损，卫生间采用低水量冲洗便器等。
3、雨污水综合利用：采用雨水、污水分流系统；合理规划地表与屋顶雨水径流途径，最大程度降低地表径流，增加雨水的渗透量。
7.4 节材与材料资源
1、节材：采用高性能、低材耗、耐久性好的新型建筑体系；选用可循环、可回用和可再生的建材；减少现场作业；减少不可再生资源的使用。
2、使用绿色建材：选用蕴能低、高性能、高耐久性和本地建材；选用可降解、对环境污染少的建材；使用原料消耗量少和采用废弃物生产的建材；使用可节能的功能性建材。
7.5 室内环境质量
1、光环境：设计采光性能最佳的建筑朝向；室内照明尽量利用自然光；照明系统采用分区控制等技术措施；采用高效、节能的光源、灯具和电器附件。
2、热环境：优化建筑外围护结构的热工性能设计；设置室内采暖温度调控和计量系统。
3、声环境：采取动静分区的原则进行建筑的平面布置和空间划分；合理选用建筑围护结构构件，保证室内噪声级和隔声性能符合《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118）的要求；综合控制机电系统和设备的运行噪声，如选用低噪声设备，在系统、设备、管道（风道）和机房采用有效的减振、减噪、消声措施，控制噪声的产生和传播。
4、室内空气品质：结合建筑设计提高自然通风效率；采取有效措施防止串气、泛味，避免厨房、卫生间等处的受污染空气循环使用；室内装饰、装修材料对空气质量的影响应符合《民用建筑室内环境污染控制规范》GB50325-2001的要求；采取有效措施防止结露和滋生霉菌。
7.6 节能技术、产品使用
1、优先使用绿色建筑的资源利用与环境保护技术，如新型结构体系、围护结构体系、室内环境污染防治与改善技术、废弃物收集处理与回用技术、太阳能利用与建筑一体化技术、分质供水技术与成套设备、污水收集、处理与回用成套技术、节水器具与设施等。
2、发展新型绿色建筑材料，加强材料性能、环境等指标的检测，及时淘汰落后产品，加速新型绿色建材的推广应用。

8 项目实施进度
8.1 项目实施进度表
本项目应尽量缩短工期以降低工程造价，根据建设项目的实际情况其项目实施进度情况为：
2009年04月～07月 办理完立项规划阶段，招投标阶段所有手续；
2009年08月 项目开工建设；
2009年07月 竣工交付、委托物业管理。
8.2 施工准备及竣工验收
本项目建设工程施工、大宗材料设备采购面向社会招标实施。
项目实施中由专业建筑工程设计单位工程师对技术进行指导，对存在的问题及时纠正，确保建设质量符合国家技术标准，保证项目的顺利进行。
项目竣工后按照验收程序，由建设单位组织监理、质监、施工、规划、消防、气象、房管等有关单位验收。

9投资估算和资金筹措
9.1 估算依据
1、国家发改委、建设部颁布的《 建设项目经济评价方法与参数》（第三版） ；
2、山东省建筑工程综合定额；
3、山东省安装工程综合定额；
4、当地材料和人工费用预算价格；
5、当地类似工程的造价；
6、现行投资概算的有关规定。
9.2 工程投资估算
9.2.1 估算范围
本项目投资估算包括：立项规划阶段费用、招投标阶段、建筑安装成本费用、室外配套设施费用、建设工程其他费用。
9.2.2 总投资估算
经估算，本项目投资额约为720万元。
详见表9—1 东阿县XXXXXX住宅楼总成本费用估算表。
表9-1 东阿县XXXXXX住宅楼总成本费用估算表
编号
费用名称
费用（万元）
单位面积费用
（元/平方米）
一
立项规划阶段

1
规划设计费
0.48
0.4
2
放线费
0.48
0.4
3
测绘费（规划局）
0.84
0.7
4
技术服务费（工程）
3.48
2.9
5
图纸设计费
2.4
2
6
图纸审查费
1.56
1.3
7
地下人防易地建设费
8.4
7
8
地震检测
3.6
3
9
消防建审费
1.8
1.5
10
水土保持费
1.56
1.3
12
综合开发管理费
2.4
2
13
绿化面积保证金
4.32
3.6
14
测绘费（房产局）
2.16
1.8

立项规划阶段费率合计：
33.48
27.9
二
招投标阶段

1
招投标代理费
0.72
0.6
2
产权评估费
3.6
3
3
房产证查询费
5.64
4.7
4
房产证工本费
0.36
0.3
5
劳保费
3.6
3
6
质量监督费
1.428
1.19
7
新型墙材节能费
6
5
8
散装水泥专项基金
2.4
2
9
定额测定费
0.972
0.81
10
工程监理费
13.44
11.2
11
消防监理费
2.4
2

招投标阶段费率合计：
40.56
33.8
三
建筑安装成本费用

1
建筑安装工