新农村改造住宅楼项目一期可行性论证报告.doc
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1、东阿县新农村改造住宅楼建设项目一期可行性研究报告 目 录1 总 论11.1 项目名称11.2 承办单位11.3 项目负责人及联系人11.4 项目建设地点及规模11.5 可行性研究报告编制单位11.6建设单位11.7 总投资及资金来源21.8 经济效益指标及财务汇总22 编制依据和范围32.1 编制依据32.2 可行性研究的范围32.3 编制目的43 项目背景及建设的必要性53.1 项目背景53.2 项目建设的必要性54 场址选择及建设条件74.1 刘集镇基本情况74.2 项目选址74.3 建设条件74.3.1 地形地貌74.3.2 地质74.3.3 水文84.3.4 气候85 设计方案115.
2、1 设计依据115.2 设计指导思想与原则115.2.1 设计指导思想115.2.2 设计原则115.2.3 总体布局125.2.4 交通组织及道路规划125.2.5 户外公共场地及环境设计125.3 建筑设计方案、标准125.3.1 设计依据125.3.2 建筑设计标准135.4 结构设计方案145.4.1 地上结构145.4.2 基础结构145.4.3 抗震设计145.4.4 防雷145.5 给排水设计方案145.5.1 供水145.5.2 排水方案155.6 变配电及通讯设计方案165.6.1 变配电口165.6.2 通讯系统175.7供热及燃气设计方案175.7.1 供热工程规划175
3、.7.2 燃气工程规划175.8 管线综合布置方案185.9 消防设施设计方案185.10 物业管理186 环境保护方案216.1污染源及污染物处理措施216.2 绿化226.3 项目建成后的环境管理措施和要求227 节能设计技术方案237.1 节地与室外环境237.2 节能与能源利用237.3 节水与水资源利用237.4 节材与材料资源247.5 室内环境质量247.6 节能技术、产品使用248 项目实施进度268.1 项目实施进度表268.2 施工准备及竣工验收269投资估算和资金筹措279.1 估算依据279.2 工程投资估算279.2.1 估算范围279.2.2 总投资估算279.3
4、资金筹措2910结论30 30附 件:1、委托书;附 图:1、项目地理位置图;2、平面布置图;3、户型图。东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目一期可行性研究报告1 总 论1.1 项目名称东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目一期1.2 承办单位东阿县XXXXXX民委员会1.3 项目负责人及联系人项目负责人: 项目联系人: 1.4 项目建设地点及规模东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目建设地点位于东阿县刘集镇,北临文化路,西距齐南路164米。根据本项目建设用地条件、政府规划的土地面积、组团周围环境及实际需求情况分析确定本项目建设规模为:东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目总
5、用地面积34100平方米,一期占地12000平方米,建设两栋5层住宅,每栋楼各5个单元,其中1#楼一层为临街门市,其它楼层和2#楼均为标准层户型,门市与标准户型建筑面积均为120平方米/户,每栋楼建筑面积为6000平方米,总建筑面积12000平方米,具体户型布置可见附图3:户型图。1.5 可行性研究报告编制单位山东XXXXXX有限公司成立于2006年6月,注册资金300万元,主要从事工程咨询、节能技术评估、企业清洁生产审核、环保咨询等相关业务,为各企业提供项目咨询报告及相关评估咨询服务。1.6建设单位本项目为东阿县XXXXXX村民集资建设,由村民委员会负责组织。1.7 总投资及资金来源东阿县X
6、XXXXX新农村改造住宅楼建设项目资金预计为720万元。以上资金全部由东阿县XXXXXX村民集资解决。1.8 经济效益指标及财务汇总本项目主要经济技术指标详见表1-1。表1-1 主要经济技术指标表序号项目单位数量1一期用地面积平方米120001.1公共绿地平方米33121.2道路广场占地面积平方米62881.3建筑占地面积平方米24002总建筑面积平方米120003居住户数户1004户均人口人/户35容积率1.46绿地率%27.67项目总投资万元7202 编制依据和范围本项目为东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目,项目建设的目的是为了改善当地居民居住条件和生活质量,加快该地社会主义新农村
7、建设步伐,为东阿县经济和社会事业的发展服务。2.1 编制依据(1)城市居住区规划设计规范;(2)聊城市规划管理条例及技术规定;(3)城市居住区公共服务设施设置规定;(4)住宅设计规范;(5)住宅设计标准;(6)屋面工程设计规程;(7)建筑工程交通设计及停车场设置标准;(8)建筑结构设计统一标准;(9)建筑设计防火规范;(10)建筑电气设计技术规范;(11)建筑给排水设计规范;(12)东阿县刘集镇总体规划(2003年-2020年);(13)刘集镇道路详细规划、小区详细规划;(14)国家计划发展委员会投资项目可行性研究指南;(15)建设方提供的有关基础资料和数据;(16)企业提供的基础资料和数据。
8、2.2 可行性研究的范围根据相关法律法规和建设单位的委托,本项目申请报告编制的主要内容和范围如下:(1)项目背景及建设的必要性;(2)场址选择及建设条件;(3)设计方案;(4)环境保护方案;(5)节能设计技术方案;(6)项目实施进度安排;(7)投资估算及资金筹措;(8)结论。2.3 编制目的对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究,对各种能采用的技术方案和建设方案进行技术经济分析和论证,对项目建成后的效益进行科学的预测和评价。在此基础上,对本项目的技术先进性和适应性、经济合理性和有效性,以及建设必要性和可行性进行分析、系统论证和综合评价,为项目投资决策和下一步工作提供依据。3 项目背
9、景及建设的必要性3.1 项目背景新农村建设是在我国总体上进入以工促农、以城带乡的发展新阶段后面临的崭新课题,是时代发展和构建和谐社会的必然要求。当前我国全面建设小康社会的重点难点在农村,农业丰则基础强,农民富则国家盛,农村稳则社会安;没有农村的小康,就没有全社会的小康;没有农业的现代化,就没有国家的现代化。世界上许多国家在工业化有了一定发展基础之后都采取了工业支持农业、城市支持农村的发展战略。目前,我国国民经济的主导产业已由农业转变为非农业,经济增长的动力主要来自非农产业,根据国际经验,我国现在已经跨入工业反哺农业的阶段。因此,我国新农村建设重大战略性举措的实施正当其时。刘集镇位于东阿县西南2
10、0公里处,距聊城市区35公里。西距京九铁路聊城站30公里,东距省城济南飞机场90公里,距京沪高速60公里,北距济聊高速35公里。刘集村位于东阿县刘集镇南郊,全村总人口2012人,土地面积2600亩,长年以种植业为主,因属城镇郊区,在外务工、经商人员较多,农民人均收入较高,已具备了新农村改造的经济和人文理念等方面的条件,改善落后的居住条件,节约用地,已成为该村广大居民的迫切要求,也符合构建社会主义新农村的需要。3.2 项目建设的必要性项目建设符合国家建设社会主义新农村的各项政策。早在20世纪50年代,国家就曾提出过建设新农村的概念。其后在党和国家领导人的讲话和中央文件中,也多次提到要建设新农村。
11、进入90年代以来,围绕实现小康目标,在全国范围内掀起了农村小康建设的热潮,名称各异、内容多样、侧重点不同的各种小康示范村、文明生态示范村、新家园建设计划等在各地纷纷涌现,向世人展示了社会主义新农村的美好前景。党的十六届五中全会全面提出了建设社会主义新农村的战略目标。扎实稳步推进社会主义新农村建设,是全面实现农村小康的根本举措,而改善农民住房条件,提高农民生活水平,也成为当前地方政府的首要任务。项目建设符合刘集镇的整体规划布局。目前,刘集镇居民点数量多,规模小,布局分散,不利于农业的适度规模经营,不利于实现农业现代化和城乡一体化,也不利于乡村企业的适当集中以及资源的优化配置和环境保护,因此,刘集
12、镇人民政府组织编制了东阿县刘集镇总体规划(2003年-2020年),确定了镇区发展方向和空间布局。刘集村位于刘集镇郊区,经济发展条件较为优越,具备了新农村改造的经济和社会人文条件,项目的建设有利于改善农民住房条件,提高农民的生活水平,符合该村广大居民的迫切要求,符合刘集镇总体规划。项目建设不但可以改善人们的居住条件,还有利于节约用地,腾出更多的土地用于发展工农业生产,加快当地经济发展。因此,项目建设是非常必要的。4 场址选择及建设条件4.1 刘集镇基本情况刘集镇位于东阿县城西南20公里处,是东阿县第二大乡镇。该镇北靠顾关屯镇,南临黄河,西为阳谷县阿城镇与七级镇,东为单庄乡与姜楼乡。镇域总面积1
13、1956公顷,辖10个管理区85个行政村,91个自然村,总人口70400人。镇驻地位于镇域的中部偏东,现状用地面积94.48ha,人口7480人,人均建设用地127平方米。其中非农业人口1129人。城镇化水平为10.63%。4.2 项目选址东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目位于东阿县刘集镇南部,北临文化路,西距齐南路164米,地理位置优越,环境优美,配套设施较为完善。4.3 建设条件4.3.1 地形地貌东阿县地处黄河冲积平原。地势自西南向东北倾斜,海拔高程28-38米。因境内有黄河故道,形成波壮起伏的高岗,缓坡及洼地,缓坡平地,河间浅平洼地,决口扇形地等五种地形为主。地下矿产资源以煤为
14、主。4.3.2 地质东阿县全县地质构造属华北地台的一部分,鲁西北地区自古代燕山运动以来,地壳运动总趋势已下降为主,长期接受新生代沉积,第四纪覆盖层较厚。地下勘查深度30米以内均为第四纪土层,自上而下为:杂填土、粉土、粉质粘土、粘土、粉土、粉细砂、粘土,均为黄泛区冲积地层。地质分布稳定无不良地质现象。据聊城市地震办介绍,东阿县境内近四百年内,未发生过5级以上破坏性地震,近期未发现明显的地震前兆。建设项目所在地的地震等级基本烈度为7度。4.3.3 水文东阿县地处黄河下游冲积平原,第四松散沉积物厚达1000米,但深层承压水含水层富水条件不佳。含水层的主要特点是: (1) 粘砂互层,含水层多,但单层厚
15、度薄,均匀性差。 根据现有机井成井资料的物探解释与地层记录数据统计,在地面下300-400 米间,累计含水层厚度30-43米,约5-7层;400-500米间,累计含水厚度26-44米,5-6层;500-600米;累计含水层厚度29-44米,约4-6层。 (2) 含水层导水性差。由于含水层以细砂为主,极少见中砂,渗透系数小,根据裘布依渗透系数理论公式,利用现有承压井(井深300米)抽水试验资料计算得深层地下水综合渗透系数3-4米/日,位于细砂渗透系数(3-8米/日)的下限。东阿县水资源丰富,水质特优。除黄河外主要河流有赵牛河,宫路河,中心河,四新河,巴公河等。水资源总量460亿立方米,可利用水量
16、2.8亿立方米。地下水矿物质含量高,微量元素丰富,水比重为1.0038。其中锶的含量达到0.5-0.8毫克/升,经国家地质矿产部鉴定,为“天然优质饮用矿泉水”。 4.3.4 气候东阿县本县属暖温带季风区大陆性气候。年均气温13.4,极端最高气温40.9,最低气温-20.3。平均降水量633.7毫米。无霜期平均210天。(1)气温历年平均气温16.4极端最高气温41.1极端最低气温 -20.7最热月平均气温31.9最热月平均湿球温度27夏季平均气温25.9冬季采暖温度-2采暖天数120天(2)气压多年平均大气压1.013105 Pa极端最高气压1.0438105 Pa极端最低气压 0.99961
17、05 Pa(3)空气湿度年平均相对湿度68.4最热月平均相对湿度76多年平均绝对湿度72.2(4)风向.风速历年平均风速3.2-3.7m/s春季最大风速4.1-4.6 m/s最热月平均风速2.8-3.2 m/s最大平均风压336Pa 最大瞬时风压765 Pa 全年主导风向多南风和偏南风频率15-20(5)雨.雪多年平均降雨量569.3mm最大年降雨量1004.7 mm最小年降雨量309.00 mm最大一日降雨量328.7 mm降雪天数平均67天最大积雪深130 mm(6)冻土 最大冻土深度 420 mm土壤冻结初日 11月21日土壤解冻日期3月9日(7)霜冻霜冻初日 平均10月24-28日无霜
18、期日数 平均93-201天(8)其它设计雪压 0.25KPam地震裂度 7度(9)厂址地质锅炉零米自然地面标高 约22.8m(黄海高程)地基承载力特征值 1623t(暂定)厂区土质 粘土地震基本烈度 7度,按7度设防建筑场地类别 类场地5 设计方案5.1 设计依据本项目设计依据主要有:(1)中华人民共和国城市规划法;(2)民用建筑设计通则;(3)住宅建筑设计规范;(4)东阿县刘集镇总体规划(2003年-2020年);(5)刘集镇道路详细规划、小区详细规划;(6)项目承办单位提供的相关资料;(7)目标客户需求特点。5.2 设计指导思想与原则5.2.1 设计指导思想本着“以人为本”的设计理念,以人
19、为核心,以不破坏周围的自然环境为先导,以提高居住环境质量和使用功能,满足用户为目标,努力创造一个经济合理、使用方便、环境优美的居住环境。设计方案和工程造价上应符合用户的实际情况出发。5.2.2 设计原则本项目设计原则应体现“生态园林型”城市建设思路,严格按国家和地方颁布的法律法规及刘集镇道路详细规划、小区详细规划的要求设计。1、充分利用周围环境,因地制宜,合理布局,高起点规划、高标准建设。2、贯彻以人为本的思想,以建设生态型、经济型为目标,合理分配和使用各种资源,强化绿化的规划和建设,体现实际需要。3、合理分配人流、车流。力求人车分流,互不干扰,创造一个安全、便捷、优美的居住环境。5.2.3
20、总体布局根据项目的要求,住宅总建筑面积12000平方米。总体布局特点是面向用户,经济、适用是主体观念。布局要相互协调,风格趋于一致,但可相应有所变化。在组团总平面规划内,充分本着“经济、适用、坚固、美观”八字方针,合理化布局。5.2.4 交通组织及道路规划本项目所建组团道路交通系统规划力求通畅,采用人车分流的交通组织方式,组团内道路采用环通的方式进行布置。组团内主要道路拐弯半径为4米。组团内停车位按照不低于20%设置。5.2.5 户外公共场地及环境设计本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装,使之不露土,防止扬尘。地面辅装施工应做好底基层的素土夯实,保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质
21、量,以提高硬化地面的耐久性。1、地面和道路坡度本项目区内场地现高差不大,基地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不大于0.3%,人行道不需要设踏步和防滑措施。2、地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水,一般为单侧设雨水口,局部低洼易积水地段可设双侧雨水口,其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。3、室内外建筑物底层地面高出室外地面不低于0.30米。5.3 建筑设计方案、标准5.3.1 设计依据1、民用建筑设计通则2、住宅建筑设计规范3、承办单位推荐5.3.2 建筑设计标准组团区域环境、配套条件及地质条件较好,对空间设计有具体要求,建设标准全部以住宅用途特
22、点为主。1、类型与结构结合刘集镇总体规划,为提高土地利用率,根据总平面布置需要确定。在结构上应使整个组团在外观上相协调,住宅采用框架剪力墙结构。2、户型设计东阿县XXXXXX新农村改造住宅楼建设项目在户型设计上要考虑用户的实际情况。暂定户型120平方米。起居厅由北窗或南窗直接采光通风。3、室内外装饰(1)外墙面本住宅楼建筑色彩追求与镇区整体形象统一色调,但可在屋顶、阳台、窗口等局部可使用其他较亮的颜色。公共设施的色彩应根据自身性质和特点,追求相应的变化。(2)内装饰居室内为水泥地面,墙面为乳胶漆涂料,即可节约投资,也为用户装修留有余地。厨房、厕所地面为防滑地砖,墙面为瓷砖到顶。(3)门窗外窗采
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