世纪佳园二期房地产开发项目可行性论证报告.doc

世纪佳园二期房地产开发项目

可行性研究报告

世纪佳园二期房地产开发项目可行性研究报告
一、总 论
1.1项目建设背景
南昌市光厦房地产开发公司开发的“世纪佳缘佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为南昌市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足南昌市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近江西科技园，与“世纪佳园住宅小区”相连的现南昌市爱华纺织厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成一片，佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到南昌市市民和政府的认可，这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据南昌市城市规划发展需要以及青云谱区控制性规划要求，南昌市房地产开发公司已同南昌市爱华纺织厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333．5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，南昌市爱华纺织厂厂搬迁至高新技术开发区内。
该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
1.2项目概况
(1)项目名称：“世纪佳园二期”项目。
(2)建设地点：南昌市青云谱区青云大道白龙路。
(3)建设单位：南昌市光厦房地产开发公司。
(4)企业性质：国有。
(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、
装饰材料、室内外装饰。
(6)公司类别：专营企业。
(7)资质等级：城市综合开发二级。
(8)企业概况：南昌市光厦地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。16年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，世纪佳园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了世纪佳园小区品牌效应，在南昌市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“世纪佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。
(9)工程概况： “佳园二期”项目占地33333．5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。
(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8％，财务净现值(Ic=15％)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8％，利税率26.2％，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
1.3主要经济技术指标
“世纪佳园二期’’项目主要经济技术指标见表一1—3。
表一1-3 “世纪佳园二期”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
33333.5
2
总建筑面积
平方米
76100
3
建筑容积率

1.4
4
小区绿化率
%
40以上
5
户均面积 多层住宅
平方米/户
A型100、B型120

联排低层住宅
平方米/户
160
6
地下停车库车位
30平方米/车位
500个15000平米
7
综合售价 多层高层住宅
元/平方米
5450

联排低层住宅
元/平方米
5850
8
地下停车库
元/位
7500
9
建设投资
万元
27623
10
每平方米建设投资
元
3629
11
投资利润率
%
17.7
12
全部投资财务内部收益率（税前）
%
18.7
13
全部投资财务净现值（税前）
万元
379
14
全部投资投资回收期（税前）
年
2.9

二、住宅市场分析与营销战略 市场分析与预测
2.1当前住宅市场现状
进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：
（1）商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。
（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
2.2南昌市商品房现状与市场需求
南昌市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10．98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从南昌市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，南昌市目前有26％的市民住房是“单位借房”，约39％属“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在南昌市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着南昌市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据南昌市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“
2.3 商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年南昌市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
（1）先富者的市场潜力。南昌市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是南昌市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
(2)商业消费潜力。发展商贸一直是南昌市经济发展的重点之一。为南昌市城市 经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋
旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 世纪佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
(3)项目区位市场潜力。“世纪佳园二期”项目位于江西科技园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
2.4 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近15％是用于投资保值、增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年南昌市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42．4％。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55．7％降到1996年的47．1％，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5．1％上升到12％左右。其中中低收入的家庭为6％～10％，中高收入家庭为13％—16％，，富裕家庭占20％--30％，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28％增加到1997年的32％，目前这一比例已超过50％，并保持逐步上升的势头。
从以上分析可以看出，“世纪佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“世纪佳园二期”市场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。三、项目选址及建设条件
3.1项目选址
1999年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后南昌市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为南昌的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。江西科技园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。‘‘世纪佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
3.2建设条件
3.2.1 位置优越
“世纪佳园二期”项目建设地块位于江西科技园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多（仅新迎小区就有人口10万人），商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与江西科技园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托江西科技园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。
3.2.2 交通方便
已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由南昌市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到南昌市机场20分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道穿金路可连接南昌市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。
3.2.2.1确定方案并比选
项目方案一 一栋高层，四栋多层和联排低层住宅，
项目方案二八多栋多层和联排低层住宅
因为项目方案二明显没有方案一在相同的容积率不变的情况下，总住宅面积要缩小，获利要小。所以我的分析只建立在方案一提出表格数据分析
3.2.3土地征用情况
开发土地以定点拆迁方式获得南昌市爱华纺织厂生产用地33333．5平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。
四、建设规模及功能标准 规划设计方案
4.1建筑面积和内容
根据省计委立项批复，世纪佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。
4.2功能设施标准
4.2.1建筑使用功能
2009年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。
2009年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。
根据这一趋势，“世纪佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
4.2.2 住宅户型规划
根据“佳园二期” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：
多层住宅A户型： 每户建筑面积100平方米。
高层住宅B户型： 每户建筑面积120平方米。
联排低层住宅C户型： 每户建筑面积160平方米。
多层住宅A、B两种户型各196套；联排低层住宅79套
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消（费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间（卧室（单双人间））、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排
4.3总体规划布局
4.3.1 片区规划
南昌市规划局已对白龙路沿线江西科技园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。
4.3.2 小区整体规划设计原则
(1)高绿化低密度；
(2)综合服务配套设施齐全；
(3)户型设计适应“升级换代”居住要求；
(4)体现小区独特的整体建筑风格。
4.3.3 总平面布局
“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“世纪佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。
4.3.4 交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。
4.3.5 规划指标
根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表四3--4。
建筑方案设计
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

表四3-4 “佳园二期”项目建筑技术经济指标

序 号
项 目
指 标
1
总用地面积
33333．5平方米
2
总建筑面积
76100平方米
3
地下建筑面积(地下停车场)
15000平方米
4
地上建筑面积
61100平方米

其中：多层高层住宅
50960平方米

联排低层高档住宅
10140平方米
5
建筑层数地上
2～7层

地下
1层
6
建筑总高
7—22米
7
建筑层高地上
2．8—4米

地下
3．6米
8
建筑容积率
1．4米
9
绿地率
40％以上
10
停车 地上
不停车

地下
500辆

建筑方案总体构思
建设地块紧连“传园小区” ，背靠江西科技园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区” 相呼应，与周边建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。
平面设计
(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表3-5。
表四3-5 “世纪佳园二期”项目住宅经济技术指标

序 号
指标名称
单 位
指 标
1
套内使用面积
平方米／套
80、128、208
2
住宅标准层总使用面积
平方米
48880
3
住宅标准层总建筑面积
平方米
61100
4
住宅标准层使用系数
％
80
5
套内建筑面积

5.1
5．2
5．3
多层住宅A型
高层住宅 B型
联排低层高档住宅c型
平方米／套
平方米／套
平方米／套
100
120
160
6
户内平均居住人数
人／户
3.2
7
居住户数
户
431
8
居住人数
人
1379

(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
结构设计
根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：
基础选型及处理
(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。
(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。
上部结构
“世纪佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。
公用设施方案
本住宅区因与世纪佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。
五、项目销售计划 营销战略
根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：
5．1 确定项目整体形象
‘‘世纪佳园二期’’ 与“世纪佳园一期”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了南昌市市民和政府的认同，在南昌市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“世纪佳园二期”处于江西科技园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业。
5．2 “卖点”分析
‘‘世纪佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：
(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突
出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。
(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高
质量、高水平。
(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准
档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。
5．3定价策略
(1)价格定位1)根据南昌市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表五5-3。
表五5-3 楼盘销售价格情况表
（2009年1、2月）
序号
名称
房屋类型
区位
地段
最低价
(元／平方米)
最高价
(元／平方米)
1
红塔花园
多层住宅
市西区
高新开发区
4520
4880
2
阳光花园
高档商住
市南区
滇池路
6480
6880
3
星河明居
高档住宅
市南区
交易会旁
7380
7880
4
宝海豪园
高档住宅
市南区
关上宝海公园
5160
5730
5
盛达花园
多层住宅
市南区
春城路北段
6650
7020
6
钻石豪苑
三层住宅
市东北
江西科技园
6200
6900

从南昌市2009年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在5480～6380元之间；别。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。
(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠；② 集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。
(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。
(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

六、投资估算与资金筹措
6.1投资估算
根据建设单位提供的“世纪佳园一期”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表六6-1和附表3-1。

表六6-1“世纪佳园小区” 项目投资估算 单位：万元

序号

项 目
开发产品
分期计划进度
成 本
1
2
3
4
1
土地费用
14500
4500

2
前期工程费
647
647

3
基础设施建设费
2054
600
1454

4
建筑安装工程费
7132
1090
5400
642

5
公共配套设施建设费
280
50
100
130

6
开发间接费
109
25
35
35
14
7
管理费用
285
90
90
90
15
8
销售费用
713
50
250
250
163
9
开发期税费
130

130

10
其他费用
544
90
90
364

11
不可预见费
1230

400
500
330
合 计
27623
7142
7949
2011
522
6.2资金筹措
本项目建设资金完全由建设单位自筹，光厦房地产开发公司使用自有资金10000万元作为项目资本金；按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约15623万元。详见附表3-2。
七、经济效益分析 财务评价
1．住宅销售价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米5450元；低层联排高档住宅按每平方米5850元：平均每建筑平方米售价5650元。地下停车库每个车位120000元，按80％即400个车位销售计。
7.2销售进度及付款计划
本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表七7-2表。

表七7-2 各类建筑销售计划表(％)

项 目
合 计
1
2
多层高层住宅
100
15
60
联排低层高档住宅
100
10
60
地下停车场
100
10
60

7.3税费率
本报告采用的各种税费率见表七7—3。

表七7-3 税费率表(％)

税 费 项 目
税费率
税 费 项 目
税费；
营业税
5
土地增值税
30、40、50超率累进
城市维护建设税
7
公益金
5
教育费附加费
3
法定盈余公积金
10
企业所得税
33
任意盈余公积金
8
房产税(按租金)
12
不可预见费
7.5

7.4．盈利能力分析
项目在计算期内经营收入46996万元，可获利润总额15373万元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3—附表3-5。
项目全投资内部收益率(所得税前)为19．8％，在预期可接受的内部收益率为15％时净现值可达517万元，投资回收期为2．9年。资本金内部收益率为13．1％。详见附表3-6和附表3-7。
商品房投资利润率=利润总额／总投资X100％
=3132／17623X 100％=17．8％
商品房资本金净利润率=税后利润／资本金X100％
=2099／8000X 100％=26．2％
7.5清偿能力分析
本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。
7.6资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7.7敏感性分析
将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10％，全部投资内部收益率将分别下降至6．3％和4．8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值；投资回收期则增加到3．5和3．8年
租房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6％左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。
表七7-7敏感性分析表

序号

项 目

变动幅度
(％)

内部收益率
(％)
净现值
(万元)
投资回收期
(年)
0
基本方案

19.8
517
2．9
1
开发产品投资
+10
7.7
—867
3．5
-10
35.3
1901
2．7
2
售房价格
+10
33.9
1961
2．7
-10
6.5
—927
3．7
3
预售款回笼进度
+10
21.1
616
2．9
-10
17.0
246
3．3
4
租房价格
+10
19.9
523
2．9
-10
19.8
510
2，9

7.8主要经济指标
本项目的主要经济指标见表七7—8。
表七7-8 主要经济指标表

序号
名 称
单位
数据
备注
Ⅰ
1
1．1

1．2
建设规模
房地产开发产品总建筑面积
商品房销售
其中：多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车场
出租房
地下停车场

平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米

76100
73100
50960
10140
12000
3000
3000

Ⅱ
1
2

3
4
5
6
7
8
9
经济数据
总投资
资金筹措
其中：资本金
使用预售房款
经营收人
经营税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税
税后利润
土地增值税

万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元

27623
27623
10000
15623
4474
243
3472
626
207
420
76

年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
Ⅲ
1
2
3
4

5

6

7

6
财务评价指标
商品房投资利润率
商品房投资利税率
商品房资本金净利润率
全部投资内部收益率(所得税前)
全部投资投资回收期(所得税前)
全部投资内部收益率(所得税后)
全部投资投资回收期(所得税后)
资本金内部收益率

％
％
％
％

年

％

年

％

17．8
26。9
26．2
19．8

2．9

13．1

3．2

13．1

八、风险分析及对策 风险分析
8.1市场风险分析
(1)从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。
本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前南昌市房价每平方米售价为4500--6000元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达29.75万元～33万元之间，相当于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，
难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前A市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。
虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。
(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。
8.2经营管理风险分析
(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。
(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1％，将比基本方案增加净现值139万元，增长36．5％；反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。
(3)做好物业管理和售后服务工作。
金融财务风险分析
本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)‘次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)建筑分期付款+银行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。

附表3-1项目总投资估算 单位（万元）

序号
项 目
总投资
估算说明
1
开发建设投资
27623

1．1
1．2
1．3
1．4
1．5
1．6
1．7
1．8
1．9
1．10
1．11
1．12
土地费用
前期工程费
基础设施建设费 ’
建筑安装工程费
公共配套设施建设费
开发间接费
管理费用
销售费用
开发期税费
其他费用
不可预见费
财务费用
14500
647
2054
7132
280
109
285
713
130
544
1230

2
经营资金

3
项目总投资
27623

3．1
3．2
3．3
开发产品成本
固定资产投资
经营资金
27623

附表3-2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元

序号
项 目
合计
]
2
3
4
5
6
1
总投资
27623
7142
7949
2011
522

1．1
1．2

1．3

1．4
1．5
自营资产投资
自营资产投资借款建 设期利息
自营资产投资方向调节税
经营资金