经济适用房项目可行性论证报告.doc

*********经济适用房建设项目可行性研究报告

经济适用房建设项目
可行性研究报告

目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目名称及建设规模 1
1.2项目建设单位概况 1
1.3 项目申请报告编制的依据和范围 2
1.4研究结论 4
第二章 宏观投资环境及市场研究 6
2.1房地产投资环境及发展趋势 6
2.2政府宏观经济政策研究 9
2.3****市经济社会发展 11
2.4****房地产市场分析 12
第三章 项目地块概况 15
3.1项目初步选址 15
3.2项目地块现状及周边情况 15
3.3地块周边生活服务配套状况 15
3.4拆迁安置方案 17
第四章 项目建设条件 17
4.1城市发展定位 17
4.2经济适用房建设政策扶持 18
4.3项目建设条件 19
4.4施工条件 21
第五章 项目市场定位 22
5.1项目发展之SWOT分析 22
5.2项目主要客户群及购买力分析 24
5.3项目市场定位 25
5.4项目价格定位 25
5.5物业管理定位 26
第六章 项目开发建设方案 26
6.1规划设计背景及设计原则 26
6.2规划设计依据与指导思想 27
6.3建设规模 30
6.4 规划布局 30
6.5规划建设方案 32
6.6建筑方案设计 35
6.7设备购置 37
6.8交通体系组织与场地竖向规划 38
6.9工程管网建设 39
6.10环卫规划 45
6.11防雷接地 45
6.12抗震设防 46
6.13物业管理 46
第七章 环境保护与节能 46
7.1环境保护 46
7.2 生态景观设计 48
7.3节能 48
第八章 项目实施进度方案 49
8.1项目招投标 49
8.2项目招标范围及组织形式 49
8.3招投标程序 50
8.4项目管理 53
8.5项目建设周期 54
第九章 投资估算及资金筹措 54
9.1估算说明 54
9.2估算依据 55
9.3总投资估算 55
9.4资金筹措 56
第十章 财务评价 56
10.1评价说明 56
10.2投资使用计划 57
10.3经营收入估算 57
10.4工程建设成本 58
10.5利润分析 58
10.6现金流量分析 58
10.7不确定性分析 58
10.8社会效益分析 59
10.9结论与建议 59

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第一章 总 论
1.1 项目名称及建设规模
1.1.1项目名称：************经济适用房建设项目
1.1.2开发建设单位：*********************局
1.1.3项目地理位置：项目位于********的区域，总占地面积********平方米，折合土地约********亩；净占地面积********平方米，折合土地********亩。
1.1.4建设规模：房屋开发建筑面积********平方米，配套建筑建筑面积9530平方米，总建筑面积********平方米。
1.2项目建设单位概况
单位基本情况**********
1.3 项目申请报告编制的依据和范围
1.3.1编制依据
⑴****市人民政府《关于切实解决城市低收入家庭住房困难实施意见》（濮政[2008]63号）
⑵《****市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
⑶《****市城市总体规划（2005-2020年）》
⑷《****市土地利用总体规划(2005-2020年)》
⑸《****市住房建设规划（2008-2012）》
⑹ ****市人民政府《关于切实解决城市低收入家庭住房困难实施意见》（濮政[2008]63号）
⑺《中共河南省委、河南省人民政府关于加快城镇化进程的决定》(豫发（2003）9号)
⑻《城市居住区规划设计规范(2002年版)》（GB50180-93）
⑼《房地产开发项目经济评价方法（建标[2000]205号）》
⑽《民用建筑节能条例》
⑾《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发〔2007〕24号）》
⑿《经济适用住房管理办法》
⒀《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号 ）
⒁《住宅设计规范（2003年版）》(GB50096-1999)
1.3.2编制原则
⑴认真总结****内整体房地产市场供需情况，以妥善解决中低收入家庭的住房问题为核心目的。
⑵充分评估并依托本项目地块周边各类资源，集约利用建设资金，提高总体经济效益。
⑶确保本项目建设标准达到国家安全规范要求。
1.3.3编制范围
根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本项目申请报告主要对以下内容进行研究：
①项目建设依据；
②宏观投资环境及市场研究；
③建设条件是否具备；
④项目地块概况及拆迁安置方案；
⑤项目开发建设方案；
⑥项目市场定位；
⑦环境保护和生态影响分析；
⑧项目建设进度计划；
⑨投资估算及资金筹措方案；
⑩对项目的经济效益进行客观分析。
1.4 研究结论
1.4.1****市房地产市场分析
****市的房地产业目前正处于初步发展期，在目前宏观调控政策背景下，需要建设廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房等住房的结构比例，新建住房和土地供应保障措施等，以解决中低收入家庭住房困难，开展符合国情的住房建设，按照国家“十一五”重点发展中小套型住房等产业政策的要求，大力发展保障性住房，优先解决居民住房困难和自住性住房需求，廉租住房、经济适用住房和限价商品住房优先供给中等收入以下的住房困难家庭。
1.4.2项目建设必要性
按照国家“十一五”重点发展中小套型住房等产业政策的要求，结合****市城区居民收入结构及市场需求，重点发展中低价位、中小套型普通住房，适量增加“双限房”，抑制房价增长；大力发展保障性住房，优先解决居民住房困难和自住性住房需求，廉租住房、经济适用住房和限价商品住房优先供给中等收入以下的住房困难家庭。因此，项目的建设是必要的。
1.4.3项目地块概况
该项目位于****市建成区东北部，****的东南角，*****平方米，折合土地********亩。项目地块整体上还没有开发，没有工业设施，也没有污染源，地块较为平整，地块现状整体来说对开发难度不大。
1.4.4项目建设条件
项目地块周边为农田及城市建成或规划道路，地势平坦，周围没有污染源，公路交通现有苏北路与东濮路，交通便利，水、电、气、暖公用配套设施齐全，可以满足项目建设的需要。
1.4.5建设规模
本项目建设规模为：占地********平米，折合土地********亩，拟建设小高层住宅17栋，房屋开发建筑面积********平方米，配套建筑建筑面积9530平方米，总建筑面积********平方米，建筑容积率2.8，绿地率43.87%。
1.4.6项目总投资及资金筹措
该项目共需建设投资****万元，项目建设单位自筹资金解决****万元，分年度申请银行贷款13000万元，其中：第一年至第三年分别为4000万元、5500万元、3500万元。
1.4.7结论和建议
该项目符合国家产业政策和****市经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的。
1.4.8经济技术指标
主要技术经济指标见下表：

主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
规划占地面积
亩
********

2
总建筑面积
m2
********

其中：开发面积
m2
********

3
设计规模
户
2440
居民户
4
总投资
万元
****

5
建设资金来源
万元
****

5.1
银行贷款
万元
13000

5.2
单位自筹
万元
****

6
建设经营期
年
3

7
项目总收益
万元
793.89

8
投资利润率
%
2.98

9
内部收益率
%
17.17

10
财务净现值
万元
285.15

第二章 宏观投资环境及市场研究
2.1房地产投资环境及发展趋势
近期中国经济下滑已成共识，08年第3季度GDP增长为9%，已经比前两季度下滑，而7、8、9月的财政收入增幅分别为16.5%、10.1%、3.1%，也呈大幅下滑趋势，已经昭示着经济的滑坡。拉动经济增长的三架马车——“出口、投资、消费”都面临着深层次的问题，可以概括为“出口萎缩、投资面临产能过剩、消费不振（内需不足）”。同时金融风暴导致全球经济增速放缓，并有可能进入衰退，中国经济也无法独善其身。
2007年在国家经济建设快速发展和住房需求旺盛的推动下，房地产市场继续保持了较快的发展势头，市场供需总体两旺。但从07年四季度开始，中国房地产市场快速下滑，房地产价格也随之开始回落，进入房地产所谓“冬天”。从区域上看:以深圳、广州为代表的珠三角城市最先降价，逐渐影响到长三角、华北、中西部。特别是2008年以来，伴随07年房价疯涨后的退潮，房地产市场高位萎缩态势进一步明显。但房地产有着公共品、商品和投资品的多重属性，意味着房地产市场的调整是长期的、复杂的。同时房地产市场近十年在拉动中国经济发展中所占的比重日趋扩大，也意味着房地产市场的调整不仅仅是经济问题，同时也是政治问题。如果通过尽量小的代价让中国经济重新走向以拉动内需为核心的正确道路上来，需要较长的调整时间。
过去十年，房地产市场化发展覆盖了全部人群，而经济适用房和廉租房覆盖人群过少，导致住房这一与民生息息相关的问题完全借助市场的力量来解决，产生了多方的问题。目前，我们可以看到中央加大了廉租房和经济房的制度保障力度，特别是温总理考察新加坡住宅市场是特别提出“经济适用房主要是面对城市中产阶层的”。为此，未来的住房市场供应格局将体现廉租房、经济适用房、商品房三分天下，分别覆盖城市低收入、中产阶层和富裕阶层的全面覆盖，这必将引导房地产市场凤凰涅槃、浴火重生后的长期健康发展。
为保证中国经济又好又快的发展，力保GDP的增长，国家采取了一系列扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。国家对房地产市场采取的政策措施有：
1.加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
2.进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
3.引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产业景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将无偿性释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖，2009年房价总体将处于高位运行。
2.2政府宏观经济政策研究
房地产作为国民经济的支柱产业之一，一直以来在快速增长的固定资产投资中，占据30%的比例，对经济增长的拉动作用十分明显。房地产业的相关产业链很长，房地产市场的疲软，对钢铁、水泥、建材等的影响巨大。另外，房地产市场的健康与否也会影响到金融安全。因此，政府是不会允许房地产市场崩盘的。为改善民生，中国政府采取多项措施，支持有效扩大内需，促进经济保持平稳较快增长。主要政策有：
1.降低住房交易税费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
2.扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
3.加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造，多渠道改善居民住房条件。
4.出台《城市低收入家庭资格认定办法》。
5.地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。
上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。政府目前的一切大的宏观调控措施及思路，必须从保障经济增长的层面进行衡量。一个居民能够正常消费得起的健康、平稳的房地产市场，才是中央政府想要维持的，因为它能很好的释放了居民的购买力，刺激消费。目前中央政府出台的救市措施，只是缓和房地产市场下滑速度和幅度的举措，使房地产市场不至于崩盘，实现房地产市场的软着陆。
2.3****市经济社会发展
****市位于河南省东北部，黄河下游冲积平原，****************，总面积4266平方公里，总人口356万人，是闻名遐迩的国家石油化工基地（中原油田所在地），并先后成功创建了国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、世界人居环境金质奖等“六城二奖”，是一个充满朝气、蓬勃发展的城市。
改革开放以来，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，以十七大精神为指导，解放思想，真抓实干，使得全市社会经济建设取得了显著成绩，经济增长的质量和效益显著提高。2008年****市生产总值完成657亿元；以工兴市战略稳步实施，工业经济快速增长，第二产业增加值达到400.2亿元，占GDP的比例为60.91%；第三产业总量不断扩张，实现增加值129.3亿元；基础设施建设日臻完善；城市建设取得新进展，相继完成了城市电网改造及部分城市道路工程，打通了东西南北环城公路，城市框架进一步拉大；2008年人均生产总值实现18803元，城镇居民人均可支配收入达到12731元，比上年增长23.19%，扣除价格因素实际增长14.5%。
总体上看，“十一五”期间****市综合实力大幅提升，经济社会协调发展，人民群众生活不断改善，城乡面貌显著变化，****经济社会发展已站在新的战略起点上，进入了全面提升产业层次、促进统筹协调发展的新阶段。发达国家房地产发展研究综合得出，当人均GDP在$0-800时房地产处于启动时期，在$800-4000美元房地产处于快速发展时期。因此****房地产市场正在进入一个快速发展期，以保障居民基本生活或改善居住需求。
2.4****房地产市场分析
2.4.1****市房地产现状分析
1.****虽然地处三省交界处，但与周边城市相比，****缺乏外来经济和外向型经济，即缺乏外来投资和外向型出口，而且每年的流动人口较少，所以外部经济对****经济的影响程度较低，****经济的发展主要依靠本地经济的惯性作用，没有大起大落。
2.2007年****市房地产开发投资17.2亿元，其中，住宅投资13.9亿元；房屋施工面积132.2万平方米，其中，住宅125万平方米；房屋竣工面积32.2万平方米，其中，住宅29.3万平方米。商品房销售面积83.6万平方米，增长25.3％，其中，住宅81.1万平方米，增长26.6％。
3.从市场客群来看，商品房购买力主要分布在25-40岁人群之间，30-50岁之间的人群购房次数较多，35岁以下的人群购房需求最为明显。
4.从供需的增长率来看，供应量和销售量均保持较快的增长速度，相对于省内其他城市而言，房地产市场发展还是较好的。从住宅供求关系看，除了油田前线职工、本地人口外，公务员、私营业主及第三产业的部分从业者都有着旺盛的需求和一定的购买力。随着城市建设的扩大，县乡农民进城及外地务工人员的涌进，是新一轮的购房主力。虽然地产市场供应量和销售同步增长，供应量略高于销售量，但销售量的增长也比较迅速。经济性和紧凑型三房最为畅销，其次为两房和舒适性三房；从片区上来看，油田前线客户购买两房比例较高，市区客户购买三房比例较高。
2.4.2****市经济适用房市场分析
在目前宏观调控政策背景下，****市房地产市场以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。通过安排廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房等住房的结构比例，新建住房和土地供应保障措施等，解决中低收入家庭住房困难，开展符合国情的住房建设，按照国家“十一五”重点发展中小套型住房等产业政策的要求，结合****市居民收入结构及市场需求，适当增加住房用地数量，积极盘活住房用地存量，调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通住房，适量增加“双限房”，抑制房价增长；大力发展保障性住房，优先解决居民住房困难和自住性住房需求，廉租住房、经济适用住房和限价商品住房优先供给中等收入以下的住房困难家庭。
依据****市2008年初城区住房调查报告，截至2007年底，全市住房总户数10.74万户，总建筑面积为943.82万平方米，人均住房建筑面积25.46平方米。其中：1、城中居住小区住户10.07万户，总建筑面积802.80万平方米，套均建筑面积87.85平方米；2、城中村住户6702户，总建筑面积142.02万平方米，住宅套均建筑面积210.41平方米，不满足人均住房建筑面积不低于30平方米的规划要求，为此，拟安排2009年经济适用房建筑面积共30万平方米，计5000套。因此，项目的建设是必要的。
2.4.3 2009年****房地产发展趋势
从2008年房地产整体销售情况来看，成交量有明显下降，同时新的经济适用房项目上市，将减缓商品房销售价格上涨幅度，同时将分流客户；紧凑和舒适型三房需求量仍然较大，但对两房的需求量会略有增加。
市场对住宅质量、环境绿化、配套设施、新技术、新工艺、物业管理等要求逐步提高；节能环保等标准将使房屋品质得到提升，同时加大了商品住房成本，会带动商品住房价格的上涨。由此分析，****市未来房地产市场的发展趋势为：
（1）以商品房、经济适用房和政府的定向商品房为主流的房屋供应多元化的趋势将进一步加快。
（2）客群的两极分化将进一步加剧：那些购买意愿强烈的中下等收入客群的购买力显著不足，而购买力良好的中上等收入客群的购买意愿又不十分明显。
（3）房地产均价趋向稳定，不会出现明显的上升和下降趋势。
（4）因为客户持币观望的气氛依旧较浓，销售周期必然拉长，单次开盘的推盘量呈下降趋势。
（5）就算不出现价格战，有限客群的争夺程度必然日趋激烈。

第三章 项目地块概况
3.1项目初步选址
****经济适用房项目位于****市建成区东北部，****的东南角，东西长297.61米，南北宽191.5米，净占地面积56693平方米，折合土地********亩。
3.2项目地块现状及周边情况
项目地块整体上来说是农田，还没有开发，没有工业设施，也没有污染源，地块地势较为平整，地块现状整体来说对开发难度不大。
项目地块周边为农田及城市建成或规划道路，地势平坦，周围没有污染源，公路交通现有苏北路与东濮路，交通便利，水、电、气、暖公用配套设施齐全，可以满足项目建设的需要。
3.3地块周边生活服务配套状况
1、道路交通：
本项目坐落在油田总部基地生活板块，苏北路与盘锦路交汇处，紧邻城市主干道，距****市中心直线距离6公里，车行距离7～8公里（14分钟），距油田中心商业区直线距离3公里，车行距离4公里（6分钟），距新东环1公里。目前而言，道路交通系统设施基本完善，交通便捷程度良好。
2、教育配套：
项目周边两公里内有物探幼儿园、油田中心一幼、油田一小、油田一中、油田十七中等优势教育资源，可完全保证入住居民的教育需求。
3、医疗配套：
医疗设施也主要聚集在五一路与中原路，有油田东区医院和油田十五医院。在项目区内建设社区卫生服务站，可满足住户就近就医的医疗需求。
4、餐饮娱乐购物：
随着项目的开发及周边住宅小区的建设，餐饮娱乐购物设施会随着人流的聚集而自动聚集，可满足居民购物娱乐等不同文化层次阶层的业余生活。
5、休闲配套：
现阶段项目周边休闲娱乐设施较为缺乏，随着项目的开发建设，在项目区内规划建设运动休闲配套设施；且随着区域内各项目的开发，运动休闲娱乐场所将逐渐丰富，为项目的建设提供了丰富的运动娱乐措施。
6、金融配套：
项目区周边有多家银行的分支机构，居民储蓄存款、支取现金用于日常开支很是方便。
项目周边配套设施齐全，交通便利，周边通信设施完善，居民通信联络方便，并有其他城市服务设施保障，为住户提供了多层次的需求。
3.4拆迁安置方案
项目地块已在****市土地储备中心储备，为熟地，不需要拆迁安置。

第四章 项目建设条件
4.1城市发展定位
2005年1月《****市城市总体规划》指出：****是“以化工工业为基础、以新兴产业为先导的综合型城市，豫东北地区区域中心城市，国家级历史文化名城”。建设“以中心城市为龙头、以县城为骨干、以建制镇为基础，因地制宜，突出特色，多方投资，多元推进，逐步把****市建设成为以商贸城、石化城、旅游城和生态城为主要特点的豫鲁冀交界处的区域性中心城市。
在此基础上，到2020年，城市人口增加到100万；城市建筑用地将由现在的35.58平方公里增加到100平方公里；城市的总体布局将由原“3个组团”（新市区、中原油田区、老城区）发展为“一个中心、二组团、八片区“的线团式总体布局结构；总面积将由目前的448平方公里扩至618平方公里，增加170平方公里。
4.2经济适用房建设政策扶持
4.2.1土地划拨保供应政策
《关于促进河南省房地产业平稳健康发展的若干意见》规定，严格执行国家关于土地、财政、税收、信贷等优惠政策，凡列入年度建设计划、土地供应计划的经济适用住房和廉租住房项目，市、县（市）国土资源管理部门要保证按照行政划拨方式供应土地；使用新增建设用地的，在办理用地手续时可单列申报。免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金。
4.2.2税收优惠
降低住房交易有关税费。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
4.2.3调整规费征收
对房地产开发项目需交纳的基础设施配套费、经批准需要收取的人防易地建设费等行政事业性收费和劳保统筹基金、墙改基金等政府性基金，可延期到办理商品房预售许可证时收取。
4.2.4加大信贷支持力度
居民购买普通商品住房、经济适用住房和二手房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为20%；最高贷款额度可根据当地住房价格实际情况适当提高，最长贷款期限由20年延长到30年；除提取本人住房公积金外，允许提取配偶及直系亲属的住房公积金；住房公积金缴存人可在全省范围内异地申请办理住房公积金购房贷款。商业性个人住房贷款也实行优惠利率政策。
4.3项目建设条件
4.3.1气象条件
项目区属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，雨热同季，常年无极端恶劣天气，符合项目建设的需要。
风 向：常年主导风向 南北风
夏季主导风向 南风
冬季主导风向 北风
风 速：年平均风速 2.36m/s
气 温：历年平均气温 13.4℃
绝对最高气温 42.2℃
绝对最小气温 -20.7℃
湿 度：历年平均相对湿度 69.8%
最大月平均相对湿度 89%
最小月平均相对湿度 41%
降水量：小时最大降雨量 83mm
年平均降水量 612.9mm
年最大降水量 1067.60mm
蒸发量：年平均蒸发量 1663.3mm
年最大蒸发量 1924mm
年最小蒸发量 1541.8mm
日 照：年平均日照 2585.2小时
日照率 57%
其 它：最大积雪厚度 20cm
平均土冻厚度 20.6cm
最大冻土厚度 41cm
4.3.2地貌
****市系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜。地面海拔一般在48～58米之间。境内有临黄堤、金堤及一些故道残堤。平地约占全市面积的70%，洼地约占20%，沙丘约占7%，水域约占3%。
4.3.3水文地质
根据《****市供水水文地质报告》，在勘探深度500米范围内，夹杂着第四系地层和部分第三系地层。第四系全新统底板埋深25.7米~35.9米，上部为亚沙土、亚粘土和泥质粉砂，下部为细粉砂、少量亚粘土，局部含泥质和机质。本区地下水主要为空隙潜水，主要含水层为6米以下的细沙和细砂含卵石，水质较好，对混凝土没有侵蚀性。
4.3.4工程地质
该区域地形平坦，地貌属黄河下游第四纪冲积平原；总体地势平坦，自西向东北略有倾斜，南北坡降1/5000～1/6000，东西坡降1/6000，海拔高程48—57m；地层结构简单，第一层为粉质粘土，压缩性高，强度稍低；第二层为粉砂，强度较高，工程性能较好，地基属稳定地基；地基承载力在－4～12米为100～150KPa，－12～26米为160～200KPa，适合工程建设需要。
该区土层为黄河历年泛滥的新沉积地层，主要以粉砂及轻亚粘土为主，局部地方分布有粘性土，地表为清沙地址，薄夹层及透镜体较多，地层垂直与水平方向变化较大，第四纪老土埋藏较深，一般在26~37米之间。
4.3.5地震等级
项目区距兰~聊断裂带较远，地质结构比较稳定，根据现行的“中国地震动参数区划图（GB18306-2001）”的规定，本地区地震裂度为7度，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），建筑物抗震设计按8度地震区设防，可保证项目运行安全。
4.4施工条件
本项目所需的主要建筑材料砂石、钢筋、水泥、建筑用砖等可到周边地区采购，通过汽车运输到施工现场；施工所需水电可就近引入，可满足施工需求。
第五章 项目市场定位
5.1项目发展之SWOT分析
5.1.1项目优势分析
1.开发单位为****人民政府。项目建设单位开发的瑞景新城项目是国家经济适用住房项目，属****市重点工程，始建于2003年，安排解决中低收入家庭住房问题1400户。公司在开发理念上总结以往的经验，与时俱进，贯彻“以人为本、可持续发展”的思想，吸收各地小区优秀规划理念，结合****实际，对小区进行精心设计，精心规划。目前己成为****市经济适用房中的精品小区，具有管理开发经济适用房的丰富经验。
2.客户群优势。目前****市中低收入家庭有接近25000户，年需要经济适用房和廉租房接近35万平方米。由于中低收入家庭住房需求量较大，为项目建设提供了较大的客户优势。且****现有干部职工6000余名，经房产部门审核，符合购买经济适用住房的4127户，瑞景新城仅安排1400户，尚有2700多户没有安置，客户优势明显。
3.周边设施配套。随着周边社区的开发，学校有中原油田一高和****第三高级中学等优质教育资源、就医有****市中原油田职工医院等，并且随着周边社区的开发，餐饮娱乐休闲设施也在逐步建设中，拟搬迁的汽车站等为居民的生活提供保障。
5.1.2项目劣势分析
1.区域位置较偏。项目所在位置位于****城区东北部，位于盘锦路与东濮路（原东环）之间，位置相对偏离城区，周边现有生活配套匮乏，需要培育客户群。
2.公交通行不便。项目所处位置在盘锦路与东濮路之间，苏北路以南，且距离五一路尚有一定距离，周边暂时没有公交线路。
3.居住氛围。目前盘锦路与东濮路周边尚无成熟的居住社区，周边项目开发建设节奏不明确，开发建设居民小区需要培养客户源和改善周边的环境，需要居民有一个良好的认知。
5.1.3项目机会点分析
1.政府支持。国家为促进解决中低收入群众住房困难问题，一是降低了住房交易税费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。
2.借助城市规划发展的机遇。根据****城市总体规划，****市“东扩北移”的规划方向，使得项目所处区域受到各个开发商的关注，目前正成为****市的开发热点区域，项目的开发有利于提高项目区域在市民心中的接受度。
3.周边经济适用房项目资源稀缺。项目周边区域相继进入开发范围，但多数为普通商品房项目或教培系统定向开发项目，经济适用房项目在区域范围内具有一定的稀缺性。
5.1.4项目威胁点分析
1.客户资源。项目规划为****市的经济适用房开发项目，经济适用房有其特定的目标客户群，就是中低收入家庭，但项目地位于****市的东部地区，居住氛围有待提高，周边配套有待完善。因此，项目的销售不仅要立足满足****市中低收入家庭的需要，更要满足中低收入家庭的居住功能。
2.通膨压力增加。表现在项目开发成本增加，如劳动力成本的增加，建安成本的增加，企业财务费用的快速增长等都将拉高项目的开发成本投入，存在项目开发利润降低的风险。
3.周边项目开发节奏的不确定性。项目周边现阶段尚无成熟的住宅社区，区域内地块有待开发，居住氛围有待培养。周边项目如丁香花园、东尚峰景等开发节奏尚不明确，对于本项目开发具有一定的影响。
5.2项目主要客户群及购买力分析
项目客户群主要是****市****中低收入家庭，由于这些人群的家庭一般有一人甚至多人失业待岗，因此这些家庭的购买力一般不强，相比较****市整个的房地产市场情况，一般每平方米超过2500元之间的销售价格，这些家庭难以承受；再者，由于国家的政策优惠，免交政府性收费及采用政府划拨方式供地，因此，房屋价格应在中低收入家庭承受范围之内。
5.3项目市场定位
本项目位于****市城区东部，根据需求及****市总体规划考虑，销售的主要人群为****市****的中低收入家庭，因此，项目市场定位为****市********经济适用房开发项目。
5.4项目价格定位
5.4.1房地产价格分析
****市房地产业自2000年后，一直处于稳定增长的趋势，从2000年均价的986元/平方米，至 2008年上半年部分项目均价达到2600元/m2，2008年底部分项目的销售均价达到甚至超过2800元/ m2。根据****市经济发展的速度、人均可支配收入的情况及房地产投资增长率等方面综合分析，受经济危机的影响，2009年****市的商品房销售均价在现有水平可能徘徊一定时期，销售价格上涨趋势不明显。
经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，且利润不能超过3%，因此****市的经济适用房价格还处以一个相对合理的水平上，多层建筑每平方米价格在1800元以内，高层建筑每平方米价格在2200元以内。
5.4.2项目价格定位
项目所处位置在城区东部，基础设施配套和生活服务设施不甚完善，根据目前周边小区的现状及价格趋势，并测算本项目的成本及利润，预测项目房价如下：
1.高层住宅楼每平方米平均价1980元；
2.商业设施每平方米平均价2980元；
3.地下室每平方米600元。
5.5物业管理定位
小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务，可保证居住户的权益。

第六章 项目开发建设方案
6.1规划设计背景及设计原则
6.1.1规划设计背景
①沿袭****市城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。
②小区规划设计应符合《****市城市总体规划（2005-2010）》的要求，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交通环境奠定基础。
③按照城市总体规划，本项目以住宅用地为主，辅以商住用地，主要解决****市中低收入家庭住房问题，规划要求建设小高层住宅。
6.1.2规划用地范围
****经济适用房项目位于****市建成区东北部，****的东南角，东西长297.61米，南北宽191.5米，净占地面积56693平方米，折合土地********亩。
6.1.3上层次规划对用地的规定
按照城市总体规划，本项目以住宅用地为主，辅以商住用地，主要解决****市****人民政府中低收入家庭住房问题，规划要求其建筑高度不小于12m。
6.2规划设计依据与指导思想
6.2.1规划设计依据
1.《****市城市总体规划（2005-2020年）》
2.《****市土地利用总体规划(2005-2020年)》
3.《****市住房建设规划（2008-2012）》
4. 《城市居住区规划设计规范(2002年版)》（GB50180-93）
5.《****市国民经济和社会发展第十一五各规划纲要》
6.《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
7.《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-95（2005年版）
8.《民用建筑设计通则》(B50352-2005)
6.2.2 规划原则
1.规划定位
小区的建设既要防止定位过高，缺乏实施的可操作性，又要防止目光短浅，盲目扩大开发强度而导致整个小区定位过低，无法顺应现代居住小区的高质量的人居环境要求，规划力图在环境品质与经济性中寻求最佳平衡点，力求打造城市节点空间高品质景观。
2.规划原则
⑴ 整体原则。从环境的整体性出发，统筹布局建筑、道路、绿化等主体空间，塑造具有特色的小区整体形象。
⑵ 人本原则。以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间的关系，创造出怡人的生活氛围，协调建设与环境保护的关系，创造生态良好的居住环境。
⑶ 市场原则。充分利用社会契机、区位优势、环境品质与地缘条件，优化土地资源利用，保障规划在市场条件下顺利实施。
⑷ 节约用地的原则。土地是不可再生资源，在我国目前人多地少的情况下，节约用地意义尤为重大。
⑸ 服从城市总体规划原则。该区域是城市规划居住建设用地，按照城市居住建设用地的要求，规划应对各项设施进行控制。小区规划严格按照《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计施计规范》等标准执行。
⑹高起点规划，高精细设计，高标准建设，创建和谐文明社区组团的原则。新时期党中央提出建设和谐社会的宏伟构想，通过建设实现和谐社区