崇阳镇白碾社区安置房项目可行性分析报告.doc

崇阳镇白碾社区“中铁汉嘉御景”安置房建设项目项目建议书编制时间：二一一年八月一、 拟建项目概况1、 项目名称：崇阳镇白碾社区“中铁汉嘉御景”安置房建设项目2、 承办单位：崇阳镇人民政府3、 拟建地点：白碾社区1组4、 建设规模与内容：该项目位于白碾社区，占地面积约11.87亩，建筑面积约14200，安置约350人。二、 项目建设的必要性1、该项目是“中铁汉嘉御景”的重要支撑也是建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要。“中铁汉嘉御景”项目的建设促进崇州市社会经济的发展而拟建的，工程建设过程中面临大量的拆迁安置工作。本项目既为“中铁汉嘉御景”拆迁安置工程项目，它的建设将解决“中铁汉嘉御景”的拆迁安置任务，“中铁汉嘉御景”和本项目为崇州市的社会经济发展和城市规划起到了重要的支撑服务。创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。加快推进创新型城市建设，是崇州市加快转型升级，实现新一轮跨越发展的战略选择。“中铁汉嘉御景”概念的提出符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。“中铁汉嘉御景”的建设为加快提升崇州市自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式、实现跨越发展提供了重要支撑。2、改善人居环境、加快城市化进程的需要。围绕新市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为崇州市引入规模化企业提供发展空间，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较薄弱。随着此次崇阳镇白碾社区“中铁汉嘉御景”安置房建设项目的建设，对拆迁农民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区居民，群众生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是崇阳镇人民政府取之于民、用之于民、富民强市政策的具体体现。3、 加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。决定从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。坚决贯彻执行国家及四川省的有关文件，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。崇阳镇白碾社区“中铁汉嘉御景”安置房建设项目区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘崇阳镇白碾社区“中铁汉嘉御景”安置房建设项目区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为崇州市未来城市发展提供可观的用地保障。4、该项目的建设将对改善崇州市的城市景观起到积极作用。该项目地处蜀州南路，由于该路处于崇州市城郊，规划相对慢，房屋建筑陈旧，迫切需要通过改造与崇州市建设的步伐一致，与崇州市日益改观的城市景观相协调。该项目与素有川西名园之称的省级重点文物保护单位罨画池公园毗邻，旧的区域面貌也难于与罨画池公园秀美的风景相匹配，也需要通过改造使之协调。该项目的建设，通过科学、合理的规划，将大大改观现有的城市景观，成为中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态林城市、省级卫生先进城市和100个魅力城市的一部分，为崇州市的改造添砖加瓦。三、 资源情况、建设条件、协作关系1、本项目的建设条件成熟，相关配套措施齐全，各有关部门协作关系良好。2、项目资金来源稳定。项目资金来源主要由政府财政拨付。3、施工条件成熟场地区域属平原地形，在设计中，可合计利用场地优势，满足建筑功能；虽然须拆房屋面积较大，但本项目建成后，可以大大改善民众的居住条件，拆迁涉及到居民大多支持。4、社会条件成熟，社会认同感强。四、项目规划建筑设计1、 规划设计理念本方案出发点是合理利用好现有的土地资源，在规划允许的范围内创造最大的社会效益与经济效益。设计本着以人为本，再现符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求，同时满足建设主管部门的基地控制指标。此项目的规划遵循以下基本原则：（1）人本原则规划设计中坚持以人为本的原则。设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。适应崇州市人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。（2）生态的、可持续发展的原则坚持规划设计与经济发展水平的协调，以可持续发展为目标，配置公共服务设施，留有发展余地。设计中贯穿生态设计观，合理确定居住区生态容量，绿地设计注重生态效益。（3）地域文化性原则创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续。增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。（4） 注重城市形态设计原则在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌，形成和谐统一的城市天际线。2、 总平面规划设计（1）总平面布局小区形成以住宅为主中，地上总建筑面积为14200平方米。沿主入口布置了物业管理设施。（2）道路交通组织与停车系统小区以一条弧形道路作为主要车行道，贯通整个小区，流畅便捷。主干道7米，次干道5米，宅间路2.53米。主干道连通了大部分的建筑单体，同时运用一些辅助的环形车道构成了整个小区的路网。小区内停车位根据住宅的分布平均设置，不单独建造地面车库，力求达到地面景观的完整性。住宅小区机动车停车位按每户0.7辆设置，采用地面停车相集合的停车方式。小区内居民非机动车停车位按每户二辆设置。(3)景观设计总体设想：小区绿化系统建设努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。(1）景观系统利用现有规划水系，沿水形成生态绿地，多种植乔木及其他多样生物，体现生态要求。岸线布置多样化，有自然草坡，有人工驳岸，有亲水平台，有台阶延伸，有凌波汀步，水的形态也多样化设计，使其可赏、可游、可憩。沿街景观是小区面向城市的窗口，也是城市空间向住宅小区空间的过渡区域，该区通过尺度、比例、细部的处理，营造一种社区居住文化的氛围，并使之成为城市一景。绿化渗透到每一寸商业中，构成点、线、面全方位立体景观系统。(2）绿地系统遵循“均好性”原则，结合主题草地、林木点缀。在小区中心设置阳光绿地，并逐步向两地块形成各自的中心景观，再向周边内部组团引导，形成了以点带面、沿中心向周围辐射的绿化景观系统，使每个组团都能充分享受景观，充分体现均好性。力求自然活泼的风格，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落；植物布置充分考虑住宅的通风、采光、隔热等待定功能，并处理好与地下车库及地下管线的关系；高层的绿化设计充分考虑鸟瞰效果，满足居民的俯视要求；运用传统园林的设计手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、借景、框景等不同景点，使景区内的植物空间优雅舒适，变化丰富。a）立体绿化推行分绿到户的原则，强调环境的均好性与可识别性，形成收放有致、和谐有序的高尚社区绿化系统，并与道路绿化、庭院绿化、平台垂直绿化相连，形成点、线、面、立体交织的网络状绿化体系。精心处理小区绿地，使之园林化、艺术化、增强环境的可参与性，重点建设小区中心绿地。充分利用健身场地、活动体闲场地、小品、雕塑等中西造园手法来组景、造景、点景，丰富社区的园林文化氛围。b）栽植计划植物栽植选取原则：注意常绿灌木和落叶乔木的分配，丰富季节变化；少病虫害、抗污染、适应性强，树形洁净以减少管理维护之困难；在可选择的条件下，尽可能使用诱鸟与蜜源植物，以加动物之食源与栖息之所；基于景观道路的效果考虑，局部性选用开花树种，以构成花间道效果。（4）技术经济指标本项目农民安置房建设技术指标详见下表：项目数量总用地面积7913.33m2总建筑面积14200m2住宅面积11314m2物业，配电房及门卫286m2建筑基底总面积m2绿地总面积m2容积率1.89建筑密度21.3%绿地率44.5%总户数350户停车位245辆五、项目的进度安排（一） 建设工期本项目为拆迁安置工程，根据需要十分紧迫等实际情况以及以往的经验，本项目建设周期拟安排为？（二） 项目实施进度安排1、 项目前期准备阶段： 个月2、 项目建安工程阶段： 个月3、 项目验收及后评阶段： 个月六、投资估算和资金筹措1、投资估算编制依据（1） 招标文件；（2） 本工程设计方案图纸及说明；（3） 本估算是在方案设计基础上，参照同地区类似工程的费用水平，并考虑到同地区物价行市水平对本工程造价的作用，及周围地段市政基础设施的条件对本工程的影响等因素而编制的。2、投资估算本次工程总建筑面积为14200平方米，估算总投资1850万元。3、资金筹措 本项目建设资金由政府财政资金，项目具体建设内容及投资须送市招标评审中心进行评审，结算以审计结果为准。七、 社会效益的初步评价1、提高农民的生活水平、增加就业崇阳镇白碾社区“中铁汉嘉御景”安置房建设项目范围内的现状用地以农用地为主，居住用地以乡村居住为主，多是80年代修建的农村住宅，总体居住环境较差，市政及公共基础设施不甚完善。崇州市政府将农民安置作为建设的头等大事，本项目安置房小区设计新颖、质量优良、设施完备，建成后将成为典型的绿色节能、环保智能化的小康型居住社区，使安置房也成为新城的一道风景，真正让农民住在城中。本项目安置工程的实施，在满足拆迁安置人口数量的同时，使农民住房条件得到跨越式的发展。其生活质量也将得到显著提高，与崇州市经济快速发展同步增长。2、保持社会稳定随着新城区建设的不断推进，大量的集体土地被征用，原有的农民成为了失地、失业的“双失”农民。如何做好失地农民问题是事关社会发展和稳定的大事。政府为集约利用土地，从解决经济发展中的人口、资源和环境各要素之间的矛盾入口，高标准统筹建设农民集中安置房。要求新城拆迁安置房超前建设，不再让拆迁群众在外长期过渡等房，而要建好房等群众入住；在提供住房的同时，想尽办法为当地农民开辟就业渠道，管委会将加强失地农民的再就业培训，对就业年龄段或有就业意愿的失地农民，开展保洁、物业、绿化和相关工作的技能培训，创建社区劳务合作社等再就业平台。同时完善社会保障，依法给予被征地农民合理补偿，并建立被征地农民基本生活保障制度，将失地农民全部纳入社保体系，并且根据崇州市经济社会发展情况，相应地提高失地农民生活保障标准。真正实现从农村到城市的转变，最大限度体现了社会公平，从而营造一个和谐的社会氛围，保持了社会长期稳定。3、提高土地利用价值我国是一个人多地少且土地资源分布不平衡的国家。特别是我国农村的村庄规划严重滞后，多数地方没有进行村庄规划或者规划不能严格执行，存在着闲置土地比重高，土地利用率低的现象。农村建设用地浪费现象十分突出。近年来，非农业用地逐年增加，人均耕地逐年减少，使得土地所承载的经济社会发展的压力愈来愈大。本项目建设通过对被拆迁农村居民进行集中统一安置，解决拆迁范围内存在的农村宅基地用地粗放、布局零乱、容积率低的突出问题，科学合理规划原有土地用途，充分挖掘农村建设用地的潜力。在满足土地利用总体规划、城市总体规划要求的基础上，保证当地经济发展所需要的建设用地，在建设用地总量不变的情况下增加土地的效益产出，使土地使用效率得到切实提高。八、环境影响的初步评价，包括治理“三废”措施、生态环境影响的分析（一）项目场址环境现状1、 生态环境该项目位于崇州市，崇州属四川盆地亚热带湿润季风气候，四季分明，春秋短，冬夏长，雨量充沛，日照偏少，无霜期较长。年平均气温15.9，最热月7月平均气温为25，最冷月1月平均气温为5.4温差为19.7。年平均日照时数为1161.5小时，年平均降雨量1012.4mm，雨日和雨量均为夏多冬少，春季为176.1mm，夏季为588.0mm，秋季218.4mm，冬季为29.9mm。风向频率以静风最多，占全年的37%；其次是北风，占9%。年平均风速为1.3m/s。平均霜日19天，平均无霜期为285天。年平均雪日3天，且雪量较小。主要灾害性天气为连续性阴雨、洪涝、干旱、大风、冰雹、寒潮、霜冻等。区域内有企业、事业单位、学校、医院等单位以及大片散居农户，人居环境较好，人与自然相处和谐。总的来说生态环境较好。2、 大气环境空气环境用GB30951996环境空气质量标准二级标准评价，SO2、TSP日均浓度、NO2与F的日均浓度均未出现超标。因此，该区的大气环境质量现状较好。3、 水资源环境 除降水外，全市年河川径流总量为157074万立方米。其中都江堰输水量80511万立方米，本地河流水量73952万立方米，山丘塘库蓄水、机电提水、山溪沟引水和可利用的浅层地下水计2611万立方米。农业生产可利用水量为67648万立方米，平均每亩有水1090立方米。 全市水力资源丰富，理论蕴藏量总计为110900kw，可开发量为53605kw。(二）项目建设与运营对环境的影响1、施工期间的主要环境问题场地平整及基础开挖将打破原有的生态平衡，施工过程中产生的汽车尾气、扬尘、噪音、以及施工废水废弃物将对当地生态环境产生不利影响。同时，施工中的占地、原料堆放，也将给当地的植被产生负面效应。2、项目运营期间的主要环境污染源该项目主要用房，运营期内主要污染源为生活污水、固体废弃物、汽车尾气及噪音污染。（三）环境保护措施1、施工期环境保护施工期环保工作重在管理。施工开始前精心准备，有序进场，避免乱开乱挖，杜绝野蛮施工。合理安排工期，尽量避免在雨季破土开工，以减少水土流失和对环境的污染。材料设备堆放有序，严禁乱搭乱建。施工现场产生的生活污水及垃圾应设置简易处理池和临时堆放场地。施工弃土应有妥善的处理方案，如构建挡土墙、种草植树等，避免扬尘、雨季流失而污染环境。施工结束后应及时清理场地，恢复原貌，注意避免施工渣土对环境的污染。施工阶段还应委托当地环保部门监督，以切实保护环境。2、运营期环境保护（1）废水和生活污水废水和生活污水的污染浓度物超过GB8978-1996二级标准时，需处理后排放。（2）固体废物处理废弃物品、残渣垃圾，经分类后送指定垃圾收集点堆放；对废液应按国家有关规定进行处理后排放，不得污染环境；对有害的废液或酸、碱废液应设池子收集后进行中和处理达到排放标准后才能排入城市排污管网；定期清理卫生死角，建立日产日清长效机制。（四）环境保护设施与投资该项目的环境保护设施有：绿化带、垃圾收集点、城市污水收集处理排放管网及设备等。（五）环境影响评价经采取以上措施，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。因此，本拟建设项目从环保角度衡量是可行的。九、结论随着城市化进程的加快，在扩建新城的同时，又面临大量的拆迁安置工程。该项目的建设即为解决“中铁汉嘉御景”居民的拆迁安置问题，成为“中铁汉嘉御景”项目施工的重要支撑。与此同时，本项目的实施满足人民群众生活需求，提高人民群众生活品质的需要，有助于促进和谐社会的发展。项目建设采用的设计方案合理，投资估算合理，社会效益显著，建设方案可行。目 录1.总 论11.1项目背景11.2项目概况41.3主要技术经济指标41.4综合评价结论52.市场预测分析62.1产品介绍62.2 2011年成品油市场回顾63.建设规模与产品方案133.1建设规模133.2产品方案134.站址选择144.1站址地理位置144.2地形145.工艺技术方案195.1工艺简述195.2工艺流程框图195.4设计说明205.4.1设计依据：205.4.2说明216.建筑方案236.1设计原则236.2主要建、构筑物结构236.3材料236.4基础部分246.5抗震构造措施247.油料的供应258.总图运输268.1总平面布置268.2竖向布置268.3站内道路278.4站区围护及其他279.公用工程289.1电气289.1.1供电电源289.1.2线路敷设289.1.3设备安装289.1.4保护接零299.1.5防雷接地299.2电信299.3给排水299.4采暖通风2910.环境保护3010.1编制依据3010.2环境保护原则3010.3建设地址环境现状3010.4项目建设可能对环境的不良影响3010.5环境保护措施3110.6环境影响评价分析3111.劳动安全与职业卫生3211.1 设计依据及设计采用的标准、规范3211.2危险有害因素分析3211.3重大危险源辨识3811.4劳动保护措施3811.5安全经营、职业卫生对策措施3811.5.1施工管理措施3811.5.2运营管理措施3911.6 防范措施的预期效果4012.消防4113 组织机构与人力资源配置4214 项目实施进度4315 投资估算及资金筹措4415.1 编制说明4415.2 资金筹措4615.3资金使用计划4615.4本章附表4616 经济效益分析4716.1 经济效益计算的依据及说明4716.2成本费用测算4816.3销售收入及税金4816.4利润总额及分配4916.5财务盈利能力分析4916.6不确定性分析4916.7财务评价结论5117 项目风险分析5217.1项目主要风险因素识别5217.2防范和降低风险的措施5218 结论与建议5418.1结论5418.2建议54目 录第一章 总论1第一节 项目背景1第二节 项目概况2第二章 项目建设必要性5第三章 市场分析与建设规模7第一节 汽车市场需求分析7第二节 市场预测12第三节 项目产品市场分析13第四节 建设规模16第四章 场址选择17第一节 场址所在位置现状17第二节场址建设条件17第五章 技术方案、设备方案、工程方案22第一节 技术方案22第二节 设备方案28第三节 工程方案33第六章 原材料、燃料供应38第七章 总图布置与公用辅助工程39第一节 总图布置39第二节 公用辅助工程43第八章 环境影响评价52第一节 环境保护设计依据52第二节 项目建设和生产对环境的影响52第三节 环境保护措施54第四节 环境影响评价56第九章 劳动安全卫生与消防57第一节 劳动安全卫生57第二节 消防64第十章 节能与节能措施67第一节 项目概况67第二节 项目综合能耗69第三节 节约及合理利用能源的主要措施71第十一章 项目实施进度与人力资源配置76第一节 建设工期76第一节 项目实施进度76第二节 生产组织与人员培训79第十二章 投资估算与资金筹措82第一节 建设投资估算82第二节 总投资估算86第三节 资金筹措86第十四章 财务效益分析88第一节 财务评价基础数据与参数选取88第二节 销售收入及销售税金估算89第三节 成本费用估算89第四节 财务评价91第五节 不确定性分析93第十三章 风险分析95第十四章 结论与建议97第一节 研究结论97第二节 建议97