房地产开发项目可行性分析报告.doc
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1、谨呈:湖南富兴集团有限公司房地产事业部富兴金地景园项目投资可行性研究暨立项报告长沙市金地房地产开发有限公司目 录1 项目总论11.1、项目背景11.1.1项目名称11.1.2承担可行性研究公司11.1.3研究工作依据21.1.4项目建设规划内容错误!未定义书签。1.1.5项目开发手续31.2可行性研究结果31.2.1市场预测31.2.2项目建设进度错误!未定义书签。1.2.3投资估算和资金筹措41.2.4项目综合评价结论52项目投资环境和市场研究72.1市场宏观背景72.1.1全国投资环境72.1.2长沙市投资宏观背景103开发建设进度安排173.1有关工程计划说明17施工横道图174投资估算
2、与资金筹措194.1项目总投资估算194.2资金筹措214.3投资使用计划225销售及经营收入测定235.1物业销售收入估算235.2资金来源与运用分析245.3销售利润246财务与敏感性分析256.1项目盈利能力分析256.2项目不确定性分析256.3社会效益和影响分析277可行性研究结论与建议287.1拟建项目的结论性意见287.2项目主要问题的解决办法和建议297.2.1项目的主要问题297.2.2建议297.3项目风险及防范建议308附件一:可研分析表309附件二:富新康城上层建筑开发经济指标40661 项目总论1.1、项目背景1.1.1 项目名称项目处于湖南省长沙市天心区友谊路与韶高
3、路交汇处,项目名称暂定为“富兴金地景园” 。本司于2005年1月至2005年3月经事业部同意,采取方案征集、可行性研究方式组织了规划设计、地产代理(策划)受托单位:深圳市天方房地产经纪代理有限公司、深圳一帆文化传播有限公司、深圳市中原物业顾问有限公司、长沙市尊豪房地产经济有限公司、吉好地咨询(北京)有限公司长沙分公司、北方汉沙扬建筑工程设计有限公司、上海中建建筑设计院有限公司7家单位进行总规平面布置、市场调研。又于3月30日组织了规划、建筑、销售代理、策划机构专家进行多次座谈,大家一致认为:(1)该地块大市政配套已基本形成,地块周边房开项目已进入建设、热售中,人气、商气渐旺,开发成熟度日趋成熟
4、。本项目2005年3季度开工建设,2006年1季度开盘正值开发商机黄金阶段。(2)技经指标:综合容积率控制在2.83.0之间,开发总面积18万20万平方米。(3)项目定位可供选择方案: 4:高层住宅;B:高层+多层1.1.2 研究工作依据(1)房地产开发项目经济评价方法(建设部:建标2000205号)(2)建设项目经济评价方法与参数(国家计委、建设部:计投资1993530号)(3)关于印发经济评估方法的通知及附件(中国国际工程咨询公司:咨经199811号)(4)长沙建设工程价格信息(2003)(7)企业提供的相关资料1.1.3 项目建设规划内容 根据方案征集提供的方案设计等相关资料,项目经济技
5、术指标如下表:表1:项目经济技术指标项目名称整个项目建设用地面积(m2)555410总建筑面积(m2)容积率2.8覆盖率18.9%绿地率45%计容积率面积(m2)155514.8其中:住宅(包括单身公寓)(m2)135509.4 商业(m2)19921.1不计容积率面积(m2)19000停车位(个)650(地上200、地下450)1.1.4 项目开发手续1、 项目土地使用权取得本项目已交纳购地款4100余万元。截止2005年3月止,土地成本5872.37万元,折合48.9万元/亩。2、 项目开发合法性手续项目用地的其余合法手续正在办理。1.2 可行性研究结果1.2.1 市场预测根据市场调查,天
6、心区近年将有大量的楼盘推出,区域市场竞争激烈,同时片区市场也将面对其他片区市场的有效竞争。1.2.2 投资估算和资金筹措1、 投资估算根据测算,项目的总投资为38,387.52万元(含地价),详见下表:表3:项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价 (元/平方米)占总投资比例1土地成本9,600.00 617.64 23.7%2前期工程费750.41 43.02 1.9%3建安工程20,296.07 1,163.56 50.1%4管理费612.93 35.14 1.5%5不可预见费612.93 36.31 1.5%6其他费用1,884.91 108.06 4.7%7财务费用3,392.00 1
7、94.46 8.4%8销售费用2,475.04 141.89 6.1%9公用设施专用基金872.57 50.02 2.2%10合计40,496.87 2,321.66 100.0%项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、其他方式融资和销售回款。项目总投资约40,496.87万元,经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入,其中自有资金6000万元,银行借款10,000.00万元,销售收入24,496.87万元表4:项目资金来源表序号项目名称总额(万元)比例1自有资金及融资6,000.00 14.82%2银行贷款10,000.00 24.69%3销售收入24,496.87 60.49%4
8、总投资40,496.87 100.00%1.2.3 项目综合评价结论1、 项目建设手续正在办理之中2、 项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自筹资金(其他方式融资)、银行贷款和销售回款。3、 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境,改善城市功能,增加财政税收,创作就业机会。4、 经测算经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示:表5:项目主要经济技术指标序号项目名称总额万元单价 (元/平方米)占总投资比例1土地成本9,600.00 617.64 23.7%2前期工程费750.41 43.02 1.9%3建安工程20,296.07 1,163.56 50.1%4管理费612.93
9、 35.14 1.5%5不可预见费612.93 36.31 1.5%6其他费用1,884.91 108.06 4.7%7财务费用3,392.00 194.46 8.4%8销售费用2,475.04 141.89 6.1%9公用设施专用基金872.57 50.02 2.2%10合计40,496.87 2,321.66 100.0%注:上表指标按住宅销售率、商业销售率、车位销售率均为100%的情况下预测的经济效益指标。综上所述,该项目社会效益和经济效益良好,我司认为本项目可行。2 项目投资环境和市场研究2.1 市场宏观背景2.1.1 全国投资环境1、 2003年及2004年国民经济发展势头良好200
10、4年1-3季度国内生产总值达9.3万亿元,按可比价格计算,比上年增长9.5。其中,第一产业绝对额12,561亿元,比去年同期增长5.5;第二产业绝对额51,631亿元,比去年同期增长10.9;第三产业绝对额28,952亿元,比去年同期增长8.5。2、 全国房地产市场状况房地产市场高速增长2004年前3季度,我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府控制土地的政策,都为房地产业的发展注入了新的动力,在诸多利好因素的驱动下,房地产市场继续保持在高位运行状态。房地产投资继续增长,有较大增幅2004年房地产投资增长有较大增幅;房地产企业效益降幅较小,但企业间的差异将很大;产品结构调整
11、步伐加快,新兴建材和高科技广泛应用;外资进入加速,房地产企业将加强联盟,在海外资金加速进入的同时,国内房地产企业也将会加强联盟,以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。全国房价不分地域、上涨迅猛2004年房价将呈温和回落态势,房地产业今明两年将进入回落盘整阶段;房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后,正趋于明显递减;个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡,房价发展趋势呈现较大的差异性,高速发展的中西部地区价格将保持增长势头,发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚,行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪,并出现了一批像
12、万科这样营造品牌比较成功的企业,受到市场的追捧。2004年,房地产业将秉承品牌化发展趋势,个性化、品牌化继续成为时尚,成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003121号),其要点如下:1、 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向;2、 严格控制土地储备贷款的发放;3、 规范建筑施工企业流动资金贷款用途;4、 加强个人住房贷款管理,重点支持中低收入家庭购买住房的需要;5、 强化个人商业用房6、 贷款管理;7、 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用;8、 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。;9、 切实加强房地产信贷业务的管理
13、。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号),鼓励房地产市场大力发展1、 房地产业已经成为国民经济的支柱产业,充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义;2、 完善供应政策,调整供应结构(增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等);3、 改革住房制度,健全市场体系(搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务);4、 发展住房信贷,强化管理服务(加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管);5、 改进规划管理,调控土地供应;6、 加强市场监管,整顿市场秩序。2.1.2 长沙市投资宏观背景1、 该
14、市房地产市场总体供求现状:2004年,受国家宏观调控政策的影响,长沙市房地产开发投资增速有所回落,但是在旺盛的市场需求拉动下,房地产开发仍保持了较快增长,房地产市场供销两旺,商品房价格增幅较大,房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。1、长沙市房地产开发增长速度减慢,目前处于稳步发展期:2004年全市在建在售楼盘开发量与03年对比:总开发量(平米)住宅开发量(平米)商业开发量(平米)04年682,7401582,1601100,580003年739,8812652,222587,6587差额-57,1411-70,0624+12,92132、2004年销售出现井喷,楼盘空置率大幅下降住宅
15、销售面积(m2)住宅剩余面积(m2)销售率商业销售面积(m2)商业剩余面积(m2)销售率04年402,3137179,846469.1%55,931044,649055.6%3、消费者购房需求旺盛,商品房价格涨幅提升。2004年,长沙市共成交商品房38671套,成交面积450.22万平方米,成交金额99.17亿元,又创历史新高,分别比2003年同期增长44.69%、50.44%和57.03%,增幅较大,增速加快。随着居民收入水平的不断提高,居住品位的不断提升,消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米,比去年上涨10.94%。其中商品住房销售
16、均价为2391元/平方米,比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差,导致2004年长沙市商品房价格涨幅较大。4、经济适用房、别墅开发量由于政策因素,上半年新增量不大,下半年建设量有所回升2004年,长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资10.58亿元,竣工建筑面积为110.74万平方米,销售经济适用住宅面积115.96万平方米,分别比去年同期增长147.21%、88.98%和56.91%。2、长沙市商品住宅市场板块的划分及其差异1)芙蓉区楼盘因期独特的区域位置,它的住宅均价和商业均价雄居五区榜首。由于其独特的横长条状地理位置,不仅横跨长沙市CBD、CRD
17、版块,还包括了长沙“东市”。它集中了五一广场商业圈,中央广场商业圈、袁家岭商业圈、火车站商业圈、马王堆商业圈等五大商圈,长沙60%的商场、三个五星级酒店也聚集在此,这些都带动了该区域的房地产发展。芙蓉路至韶山路开发的大量写字楼、商住楼成为长沙市CBD中央商务区不可缺少的一个版块。马王堆经过10年的发展,已成为集市场、中低档商品房、经济适用房于一体的版块。而烈士公园版块的快速发展,营造了长沙一个“富人区”。2)雨花区房地产近年来开发力度加大,其楼盘开发总建筑面积位居五区之首。同时长沙市经济适用房也主要集在中该区域,雨花区充足的土地资源给其提供了坚实基础。目前以突出一点(新区治)、拉通一线(火星大
18、道)、开发两片(南片洞井新城和东片体育新城)为重点进行城市建设。而长、株、潭的融城给该区域又带来了新的机遇。3)天心区房地产发展速度增幅最慢,其楼盘开发数量在五区中名列最后。省政府和区政府的南迁;长、株、潭一体化,给该区域发展带来了契机。天心区不仅具有良好的环境,景观资源,还汇集了政治干校、交通学校、长沙理工大学等一批高等学府,使其具有优质的客户资源。长沙大道和书院南路两厢是其今后发展的主要方向。4)岳麓区房地产其住宅均价和商业均价为最低,这主要是因为其房地产开发时间较晚和湘江“天堑”阻碍了其快速发展。但随着金星大道和潇湘大道拉通,该区域将通过3-5年建设,使城区面积达40平方公里,人口30万
19、人。岳麓区具有良好的房地产发展硬件基础,它不仅有优美的自然环境,还有浓厚的文化气氛,而大学城的老师和高新区的职员为其提从了大量客户资源。5)开福区在楼盘开发量最少。作为长沙老城区,第二产业以国营大、中型工矿企业为主,单位效益普遍较差,城市基础设施落后,人均收入在五区中名列末位,因此该区在长沙市房地产格局中扮演着“北丐”的角色,随着芙蓉北路拓宽、金霞大道拉通、新霞凝港建设及旧城改造力度不大,城市建设发生了日新月异的变化。现该区房地产开发热点集中在金霞大道两厢和四房坪。前者主要以开发中档楼盘为主,后者则以经济适用房和中低档楼盘作为主要开发方向。3、长沙市商品住宅平均价格走势及市场新动向【商品住宅均
20、价】据长沙市房地产交易中心统计,2004年,长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米,比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米,比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差,导致2004年我市商品房价格涨幅较大。【长沙市房地产市场新动向】1、高速交通网路形成,推动房地产快速发展长沙日趋完善的高速交通网络正在迅速推动楼市的发展,尤其是随着长沙“六桥三环”工程的实施以及各项市政设施的进一步完善,住宅郊区化进程正在加快,在长沙“六桥三环”的路网系统中,目前一环线附近房产已硕果累累,二环线周边开始瓜熟蒂落,三环线的投资热点也正在渐渐形成;
21、2、东南西北区项目遍地开花纵观长沙整个楼市:东边的雨花生态新城以建成的雨花区政府新址为中心,在万家丽和香樟路聚集了大批楼盘。南边的天心生态新城以正在建设的省政府机关新址为中心,在湘府路和芙蓉南路汇合了几十个开发项目。西边的岳麓大道和金星大道两边扎堆了大批楼盘。北边的青竹湖外商城,由青竹湖大道和太阳山路构成路网骨干,向四周延展自己的势力范围;3、大盘进代已经来临随着长沙市政府迁住河西新址,阳光100、金牛山庄等一批项目已进入实质性操作阶段。省政府的南迁同时也带动南边楼市发展。目前奥林匹克花园也正在紧张的进行前期准备工作。4、商业地产竞争继续白热化从五一商圈铜锣湾广场与王府井商业广场之争,到中南汽
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