江苏祥泰食品城建设项目可行性论证报告.doc
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1、目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、业主简介2三、编制内容2四、编制依据3五、初步结论3六、主要经济技术指标4第二章 项目背景6一、大力发展新农村建设6二、拆迁安置区域总体规划6三、当地农民居住现状分析7第三章 项目建设的必要性9一、是加快项目区新农村建设的需要9二、是从根本改善当地农民生活水平的需要9三、是改善投资环境,推动农村经济发展的需要10第四章 项目选址及建设条件11一、项目建设地址11二、自然条件11三、社会经济12四、能源供应条件13五、交通条件13六、主要建筑材料13第五章 建设规模及建设内容14第六章 工程建设方案15一、主要技术标准、规程、规范15二、建筑设计15三、结
2、构设计17四、给排水设计18五、电气设计20六、弱电设计25七、通风及防排烟设计26八、燃气设计28九、消防设计30十、综合管网设计34十一、建筑节能37十二、绿化设计及灯饰工程39十三、人防设计39十四、无障碍设计40第七章 环境影响评价41一、设计依据41二、环境现状41三、项目施工期对环境的影响及治理措施41四、项目运营对环境的影响及治理措施42第八章 项目进度计划与建设管理43一、项目进度计划43二、项目建设管理43三、人力资源配置46第九章 项目招投标47一、招标的组织形式47二、招标的方式47三、招标基本情况表47四、招标初步方案48第十章 投资估算及资金筹措49一、投资估算范围4
3、9二、投资估算依据49三、项目投资49四、资金来源及使用情况53第十一章 财务评价57一、财务评价依据和原则57二、财务评价基础数据与参数选取58三、项目收入估算58四、成本估算61五、财务评价报表64六、财务评价指标74第十二章 风险分析与控制76一、项目主要风险因素76二、风险程度分析77三、防范和降低风险对策78第十三章 社会效益评价79一、社会影响分析79二、互适性分析80第十四章 结论及建议81一、结论81二、建议82- 54 -第一章 概论 1.1 项目名称 江苏祥泰食品城1.2 建设地址江苏省现代农业综合开发示范区站北路与兴泰路交汇处1.3项目建设单位泰州春龙建设开发有限公司、泰
4、州宏源百货共同投资1.4 法定代表人洪和平1.5 编制依据(1)国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见(国办发201138号)(2)物流业调整和振兴规划(国发20098号)(3)江苏省服务业提速计划(4)泰州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(5)关于泰州市2010年国民经济社会发展计划执行情况和2011年计划草案的报告(6)泰州市服务业提速计划1.6项目投资估算及资金来源本项目总投资估算为16989万元。其中固定资产投资16489万元,铺底流动资金500万元。资金来源:银行贷款8000万元,项目业主自筹资金8489万元。1.7 项目建设规模及内容本项目规划用地47062.2(
5、约70亩),总建筑面积51536,其中展示区4980、农产品区18191、食品区13496、服务区14869。停车区面积 6199。新购置各类货架、铲车、叉车、皮带运输机、汽车吊、地磅、计量设备、化验设备、冷冻冷藏设备、包装机械、信息化系统等设备。1.8 建设单位简介泰州宏源百货主要从事食品、饮料、烟酒等百货,批销覆盖泰州四市两区各大超市及个体经营商业网点,现拥有仓储库房4000,配货车辆15台套,日销售额2万元。现拥有固定资产3000万元。泰州春龙建设开发有限公司是一家从事建筑安装工程施工的中型企业,曾经跨省区承担工程施工,西宁分公司连续20多年为部队国防建设承担重点工程30多项。现拥有固定
6、资产8000万元。第二章 项目建设的必要性2.1项目背景2.1.1 泰州市农产品食品业发展现状及趋势近年来,泰州市已建成各类高效农业标准化园区130个,形成了兴化“一棵葱”、“一只蟹”;姜堰“一袋米”、“一头猪”;泰兴“一袋面”、“一棵树”;靖江“一只羊”、“一棵芋”;高港“一盆花”;海陵“一篮菜”等为主导的“一地一特色、一地一品牌”的高效农业产业发展新格局。通过实施农业科技项目,普及推广农业实用科技。共引进繁育各类新品种400多个,大面积推广应用新品种150多个,农作物良种覆盖率达到95%,畜、禽、鱼良种覆盖率进一步提高;加快先进技术的创新、集成、组装、配套,研究制定各类生产技术等系列规程6
7、0多项;培植“河横”大米、“雪菊”面粉、“信友”脱水香葱、“红膏”大闸蟹等36个名牌产品;建立优质水稻、弱筋小麦等各类无公害生产基地100多万亩;建设泰兴市七圩镇省级现代渔业示范区、兴化市年存栏二元母猪1000头、年出栏三元肉猪15000头的瘦肉型猪无公害生产示范基地等一批无公害养殖示范区。泰州每年还有上百个品种的农产品成功打入英、法、美等20多个国家和地区,有280万吨优质农产品进入长三角市场的超市,占全市农产品产量的45%。形成了以国家标准、行业标准、地方标准为主体,企业标准相配套,多种操作规程为补充的覆盖全市主要农产品、特色农产品的标准体系。全市通过省级认定各类无公害农产品生产基地362
8、个,种植面积达252万亩,占食用农产品种植面积的60%以上。泰州还有泰州梅兰宴(共有21道菜、9道面点和小吃)、靖江蟹黄汤包(中华六大名点之一)、长江三鲜(刀鱼、鲥鱼、河豚)、黄桥烧饼(江苏省名点之一)、梅兰春酒、靖江肉脯、泰兴白果、中庄醉蟹、宣堡小馄饨、难得米酒、溱湖八鲜、泰州“三麻”(麻油、麻糕、麻饼)和刁铺羊肉等特色农副产品。“十二五”期间,泰州市将组织实施“5218”工程作为现代高效农业突破的重点,着力打造“五横、两纵、一个中心板块、八大产业链”的泰州现代农业发展新框架,即重点突破“五横两纵”(沿江线以休闲观光为重点的高效农业产业带;古高公路线以经济林果为重点的高效农业产业带;沈马公路
9、线以设施农业为重点的高效农业产业带;高兴东公路线以农产品加工为重点的高效农业产业带;332省道线以高效渔业为重点的高效农业产业带;靖盐线特色畜禽产业带;泰高路、兴泰路高效园艺产业带)、积极打造“一个板块”(以市农业开发区、海陵区、高港区、姜堰河横村及相邻地区为主体的高效农业板块)、全面提升“八大产业链”(优质稻米产业链、专用麦产业链、蔬菜种植加工产业链、畜禽养殖加工产业链、特色渔业产业链、银杏产业链、花卉苗木产业链、旅游休闲农业产业链)。2.1.2 制约食品产业发展的瓶颈随着科学技术的进步,经营管理机制的不断创新发展,看到泰州农产品食品业蓬勃发展的同时,总结泰州农产品食品业在发展中自身存在基础
10、的局限性和大环境的先天不足,不能适应经济全球化发展趋势的需求,而制约泰州农产品食品业发展的重要瓶颈是:1大部分企业经营管理较为粗放,同质化竞争较严重,许多企业产品销售靠的是量和媒体宣传产生投放取胜,存在产品档位偏低。2食品企业分散性大,经济集聚尚未形成,技术研发中心尚未创立,科研经费投入不足,技术创新、产品研发较少,高科技含量不多,新产品偏少,削弱了自身的市场竞争力。3人才环境建设尚未到位,吸收人才机制不够完善,教育技术培训落后,不能满足提高企业整体素质的需求。4多数企业信息管理水平较低,生产经营管理、质量体系建设不够完善,质量、安全认证企业不多,产品难以跨跃出口创汇的国际市场门槛。5产品结构
11、调整,产业优化升级进展缓慢,阻碍企业加快发展的步伐。综上分析认为,为促进泰州农产品食品产业加快发展的步伐,必须克服制约产业发展的瓶颈。因此,走总部企业经济区的发展思路,是带动全市农产品食品业沿着科学发展之路前进,符合可持续科学发展观的要求。2.1.3 泰州概况泰州地处江苏省中部、长江北岸,位于北纬320157331059,东经1193812033,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区,总面积5793平方公里,总人口502.77万,其中市区62.81万人。泰州是一个古老的历史文
12、化名城。泰州具有2100多年的历史。古称海阳、海陵,汉初置县,东晋设郡,南唐建州,取“国泰民安”之意,泰州之名从此而始。古代泰州与广陵扬州、兰陵常州、金陵南京相呼应,素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历史人文荟萃、名贤辈出。水浒传作者施耐庵、“泰州学派”创始人哲学家王艮、“扬州八怪”代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等,均是泰州历代文化名人中的杰出代表。抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州或主政或从业,为泰州历史留下了璀璨的一页。泰州境内名胜古迹众多。现存古遗址、古建筑、古石刻数百处,其中列为省市级文物保护的有134处,全市建有5座博物馆,珍藏文物万余件
13、,不少为稀世珍品。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名,日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化的瑰宝。泰州又是一个有着光荣传统的革命老区。大革命时期,共产党员沈毅在这里发动了“五一起义”;抗日战争时期,陈毅率部挺进苏中,三进泰州,决战黄桥;解放战争时期,粟裕在这里指挥了著名的苏中“七战七捷”战役。1949年4月,中国人民解放军海军在白马庙诞生。 泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来,全市国民经济和社会事业取得了长足发展。2010年,全市实现GDP2002.6亿元,财政收入456.4亿元,城镇居民人均可支配收入20250
14、元,农民人均纯收入9324元,年末各项存款余额2359.8亿元。泰州农业资源丰富,素有“鱼米之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡”的美誉,是国家重要的商品粮、优质棉、瘦肉型猪、淡水产品、优质银杏生产基地和蔬菜生产加工出口基地。兴化市被国家环保局认定为国家级生态示范区,姜堰市被江苏省认定为省级生态农业试点县(市),姜堰市河横村被联合国环境署授予“全球环境500佳”称号。泰州服务业发展迅猛。全市拥有各类市场360个,其中超亿元市场25个,商贸餐饮等传统产业持续增长,交通、邮电、市政服务基础产业高速发展,金融保险、信息咨询、社区服务、房地产等产业迅速崛起。 2.2 项目建设的必要性2.2.1 做大做强泰
15、州农产品食品产业的客观需要目前在英、美、日等发达国家中,加工食品消费占居民食品消费总量的比重已达80%,中国仅约占30%。同时,发达国家随着经济的发展,食品的自给率减少,有的国家食品加工领域出现“空心化”,越来越依赖进口,虽然发达国家实施了许多包括关税在内的保护措施,但发达国家的食品业已经离不开发展中国家,发展中国家作为“食品库”的地位已经不可动摇。近年来,中国食品的出口每年以10%的速度在增长。由此可见,我国食品业的发展空间和潜力相当大,食品产业将进入一个持续快速上升发展的黄金时期。“十一五”期间,我市食品产业工业产值年均增长24%,在五大传统产业中增幅最高,也从一个侧面印证了这一规律。到2
16、015年泰州食品工业规模预计将超600亿元,其中休闲食品将达400亿元。良好的产业发展机遇和发展前景,急切呼唤建设一个食品专业市场作为产业依托。2.2.2 克服制约泰州农产品食品行业发展瓶颈的需要加快泰州农产品食品产业发展步伐,就必须克服上述制约产业发展的瓶颈问题。一是泰州农产品食品尚未建设专业市场,缺乏能吸纳规模企业和品牌产品展示的平台,产业的集聚度不足;原辅材料、食品机械、包装等相关联企业分散;商贸、物流、技术、商务中心、金融、科技、信息等辅助配套项目无法充分发挥功能,无法形成产业集聚优势,削弱市场竞争活力。二是没有行业技术研发中心,产业自主创新能力不强,产业发展后劲不足。许多食品企业规模
17、小,设备简陋,缺乏人才,研发投入不足,产品大多数以仿冒或较低投入的仿制同类产品,严重威胁了泰州农产品食品产业的发展和市场竞争力。行业技术研发中心可为中小企业提供服务的技术创新平台,以提高企业技术创新、新产品开发的能力,推进企业技术进步,提高产品的科技含量,为产业产品结构调整,优化产业升级提升服务。三是没有权威行业技术检测中心,产品质量与档次难以提高,食品安全存在隐患。一些产品检测项目不能在本市检验,且检验时间长,增加了企业的负担和生产成本,有些企业对本市无法检测的项目就干脆不送检,或存侥幸心理,对原辅材料质量把关不严,从而存在输入性等方面的质量安全隐患,危害食品卫生安全的可靠性。四是没有人才教
18、育培训基地,给食品行业用人产生严重的瓶颈。由于专业技术人才队伍的建设落后,使技术工人、特种专业技术工人、训练工人严重短缺,新工人又得不到培训,因此造成企业间互挖人才现象严重,生产人员无法稳定,造成产业发展水平难以提升,产业整体发展波及影响。五是现代服务业配套不完善,自发市场辐射带动能力差。要建设集中商务办公区,创业服务中心和会展商贸区等配套产品交易中心,形成贸易、检测、培训、仓储、物流等功能为一体的“泰州食品城”,推进泰州农产品食品行业的总部企业经济集聚和产业升级是十分必要和重大意义的。第三章 市场预测3.1 食品市场预测根据经济发达国家的发展经验,在人均GDP达到10000美元时,食品业正处
19、于一个非常重要的战略机遇期,人们的消费结构变化加快,由追求数量向营养、多样、便捷、安全转变,这个阶段的食品工业将保持在10%以上的增长速度,且能够持续20-30年。3.1.1 食品多样化的发展趋势1.全球食品需求更加注重品质、健康、多样化、环保、方便、享受等要求,新产品将成为未来国际食品市场发展趋势,其中功能食品休闲化、休闲食品健康化、休闲食品多样化都在不断推进。2.有机食品的国际贸易日趋活跃,消费者的健康、环保意识增强,促进有机食品生产和消费的发展,各国政府重视和扶植农业种植,沿着绿化、有机化的农业发展。3.食品产业技术创新和新产品开发越来越迅速,不断利用新原理、新技术、新工艺、新材料开发满
20、足不同人群的食品需求。3.1.2 中国食品加工业的发展1.欧、美等经济发达的国家中食品工业是主要产业之一,例如日本食品工业占工业总产值的25%左右,而中国食品工业规模以上的产值约2.53亿元,仅占全国工业总产值的8.02%。2.经济发达国家的农产品加工值与农业产值比为3:1,而中国仅为0.5:1;经济发达国家的粮食深加工占粮食总量比重达70%以上,中国仅占8%;经济发达国家的农产品加工深度比为8095%,而中国仅3050%。从上述国内外食品加工生产情况比较,中国的食品加工业的发展具有巨大的潜在市场。3.1.3 食品的消费情况中国城乡一体化、农村城市化加快发展的进展,在国家富民政策实施落实下,国
21、内人民生活向小康水平的发展加快,决定国内食品消费存在巨大的空间,给中国食品工业的发展提供广阔的消费市场。中央根据我国经济和社会发展的实际情况,把扩大内需和增加消费放在宏观调控政策措施的突出地位,国家在“十二五”发展规划中对轻工业、包括食品工业,列入扩大内需、增加消费,加大开放农材市场、增加城乡人民收入的重视和相关扶持政策的实施,将有力地促进食品工业的发展。国家统计局发言人指出:中国国内消费市场呈现快速增长态势,而中国国内消费市场结构将出现整体升级的明显趋势。中国在8090年代出生的人群,将在未来的十年内成为消费市场的主体力量。这些年青的一代受到西方文化和生活方式的影响,食品市场将发生时尚、品质
22、、美味为代表的消费高潮。根据美国食品工业协会预测,到2018年中国将成为全球最大的食品消费大国。从食品的消费比重看,英、美等经济发达的国家加工食品消费量占居民食品消费总量的比重达80%左右,而中国比重约占25%,由此可见,中国食品工业发展空间和潜在市场,将进入一个持续快速上升发展的机遇期。从进口食品的市场需求情况看,近两年进口食品增长很快,由于进口食品以口味新奇、口感好、包装精美等特点,赢得国人的认可,消费进口食品的人群不断扩大,在某些程度已成为一种时尚的潮流,尤其上海、北京、广州等大城市的KA国际超市(如沃尔玛、麦得龙)进口食品消费十分兴旺,专家预测近5年我国进口食品每年以15%的增长,进口
23、食品将进入中国人的生活中。面对世界有2200多种系列顶级美味食品的诱惑,也告诉中国食品工业必须加大科技投入,赶上世界食品加工的先进技术水平。中国自古以来讲究礼尚往来,素有“礼仪之邦”的美誉。因此,“礼品经济”在中国一直是长盛不衰,食品以美味、口感好、包装精致等特点,堪称最佳的礼品,走亲访友赠送食品也可称之身份和亲切之慰问。尤其是情人节赠送具有极其诱惑力的巧克力,能体现一种时尚、潮流和浪漫爱情的诠释。以上告诉人们,食品加工业必须加大创新力度,发展高品质食品以满足人群的需求。根据新生代市场监测机构与英国市场研究局(BMRB)和美国天盟公司(TELMAY)合作完成的中国市场与媒体研究(CMMS)在中
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