生态农业温泉开发观光园可行性论证报告.doc

第一章 总论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
项目名称：XX生态农业温泉开发观光园建设项目。
1.1.2 建设单位概况
项目建设单位：XX生态农业温泉开发有限责任公司
企业法人：
企业类型：有限责任公司
1.1.3 项目地理位置
XX生态农业温泉开发园项目位于XX县XX乡XX村。
1.1.4 建设内容、规模与布局
园区内除建筑面积外,种植、养殖、水产面积采用”公司+基地+农户”的经营模式，其中：
1、果树种植面积共计：1500亩。（枇杷、杨梅、草莓、桃树、李子、杏子、樱桃、葡萄、梨子、苹果、蜜桔、香橙、柿子、黑桃、板栗）
2、观赏植物面积共计：500亩。（桂花、银杏、红豆杉、竹子、塔松、冬青）
3、农业种植面积共计：600亩。（黑米，红米、荞麦、小米，蔬菜类）
4、水产养殖面积共计：200亩。（鱼类、蛙类、鳝类）
5、畜禽放养面积共计：1300亩。（土鸡、麻鸭、白鹅、家兔、黑山羊、黑乳猪、瘦肉猪）
6、特种养殖面积共计：700亩。（鹿子、竹骝、野鸭、野兔、野鸡、斑鸠、蚂蚱、蜂蜜、蚯蚓）
7、温泉开发及配套设施面积共计：60亩
8、休闲、娱乐、住宿面积共计：50亩。
9、绿化面积共计：500亩。
10、儿童乐园面积共计：25亩。
11、礼堂、会议、礼仪、婚庆接待面积共计：50亩。.
12、办公生活面积共计60亩。
13、道路面积共计53亩。
14、民族风情村65亩。
“区域内功能的布局”
（1）、生态果树区：位于XX农业温泉园的北部和东北部，总面积1500亩。
（2）、农业种植区：位于XX农业温泉园的西部，总面积为 600亩。
（3）、水产、鹅、鸭养殖区：位于北面小河段，总面积为200亩。
（4）、畜禽放养区：位于XX农业温泉园的北部果园内，总共面积1300亩。
（5）、特种养殖区：位于XX农业温泉园的东北部果园内，共计面积700亩。
（6）、温泉理疗区：位于XX农业温泉园的岛屿内东南边，共计面积60亩。
（7）、休闲娱乐区：位于XX农业温泉园的岛屿内中部，共计面积：50亩。
（8）、儿童乐园区：位于XX农业温泉园的岛屿内南部边，共计面积25亩。
（9）、礼仪接待区：位于XX农业温泉园的岛屿内西北边，共计面积50亩。
（10）、办公枢纽区：位于XX农业温泉园的岛屿内东北边，共计面积15亩。
（11）、观赏植物区：位于XX农业温泉园的河流对面西南边，共计面积700亩。
（12）、绿化美化区：位于XX农业温泉园的各区域，共计面积500亩。
（13）、温泉公寓区：位于XX农业园的西北区域，共计面积60亩。
（14）、民族风情村：位于XX农业园的南边区域，共计面积65亩。
1.1.5 项目方案及目标
⑴规划接待观光理疗客人：81000人次/年
⑵畜禽年产量：200000只/年
⑶水产品产量：40吨/年
⑷有机蔬菜产量：300吨/年
⑸绿色水果产量：2600吨/年
（6）绿色谷米产量：100吨/年
前来XX农业温泉开发园参观旅游的老、中、少人员，每个人都能亲自体验和享受，观景，赏花，戏水，摘果，捞鱼，捕捉，宰杀，收获，温泉，理疗，放歌，休闲，养生，修性的劳动喜悦和回归自然的无穷乐趣。
1.1.6 投资估算
本项目预计总投资为人民币2亿元，其他其中，
1、 种植业投资：2500万元。
2、 养殖业投资：3500万元。
3、 工程建设费：9500万元，
4、 工程预备费：4500万元。
1.1.7 建设期限
2013年3月-2014年6月。
1.1.8 项目效益
1、经济效益
本项目达产年平均销售收入7814.63万元，净利润约1172.2万元。本项目财务净现值（Ic=8%）税后为1563万元，内部收益率税后为15%，投资回收期税后17年。本项目的盈利能力较好，财务风险较小。
2、社会效益
(1)XX生态农业温泉园的建设有利于完善黔、桂、滇“三角地带”区域平衡发展格局，完善XX县旅游发展体系，推动黔、桂、滇“三角地带”区域大建设，吸纳当地农村富余劳动力。
(2)XX生态农业温泉开发园进一步促进黔、桂、滇“三角地带”区域现代生态观光旅游业的发展。
(3)XX生态农业温泉开发园建设有助于优化黔、桂、滇“三角地带”区域旅游环境，提升旅游品质，实现建设“绿色生态环保”的目标。
(4)XX生态农业温泉开发园的建设紧紧围绕XX县旅游经济，深层次、大规模调整优化农业结构。
(5)XX生态农业温泉开发园的建设有助于发展地方经济和丰富旅游消费市场，为当地城镇居民乃至周边城镇居民提供节假休闲娱乐场所。
3、生态效益分析
⑴项目区原为三省交界的角落，发展不平衡，产业落后，本项目建设可通过种植、养殖、绿化等途径促进生态环境修复和完善。
⑵旅游开发的首要工作就是环境的美化、道路的建设与整治、水系整治，景观建设、基础设施建设等，这些举措都对旅游地的生态环境平衡起着积极的促进作用，同时有助于促进园区绿化覆盖率。
主要技术经济指标
表1-1 主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
建设内容和规模

1、规划总用地
亩
5604.97
2、建筑总占地面积
亩
237.5
3、总建筑面积
亩
170
4、道路面积
亩
52.47
5、建筑密度
％
11
6、绿化率
％
77
7、道路总长度
米
5000
8、容积率

0.25
公共停车位
个
200
2
年营业收入

门票收入
万元
2116.73
住宿收入
万元
2268.36
餐饮收入
万元
1808.38
娱乐及购物收入
万元
1621.16
租赁收入
万元
0
合计
万元
7814.63
3
总定员
人
550

4
年工作日
天
300
一班制
5
定员
人
550

6
总投资
万元
20000
不含二期
固定资产和无形资产投资
万元
8500
前期资金与宣传费用
万元
50
不可预计费
万元
450
7
年总收入
万元
7814.63
不含二期
8
年总成本费用
万元
3384.29
计算期平均
9
年销售税金及附加
万元
785.81
计算期平均
10
年利润总额
万元
2357.43
计算期平均
11
财务评价指标

投资利润率
%
30
计算期平均
销售收入利润率
%
30
计算期平均
销售收入利税率
%
45
计算期平均
静态投资回收期(含建设期)
%
6.5
所得税前

全部投资内部收益率
%
26.84
所得税前

财务净现值(Ic=8％)

9295
所得税前

l.1.9 项目可研报告编制依据
（1）中共中央、国务院《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（2007年中央1号文件）。
（2）中共中央、国务院《关于加强农业基地建设的若干意见》（2008年中央1号文件）；
（3）《关于当前农村经济发展中几个主要问题和对策措施的意见》(国家发展计划委员会2000年9月23日)；
（4）《农业科技发展纲要》(2001年～2010年)(国务院2001年4月28日发布)；
（5）《国家农业综合开发项目和资金管理实用读本》（国家农业综合开发办公室编辑出版）；
（6）《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南》（国家发改委2006年度）。
（7）国务院《全国生态环境建设规划》。
（8）《曲清市区级土地利用总体规划（2008-2020）》
1.2 项目背景
生态农业与温泉开发是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光，赏花，戏水，摘果，捞鱼，捕捉，宰杀，收获，劳作，泡澡，温泉，理疗，放歌，休闲，养生，修性、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的山环水绕的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业温泉开发园应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲，于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景、赏农家情成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达围家20世纪70年代就己形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生并不断发展推进。
生态农业温泉开发园主要是以发展养殖，种植，温泉园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种进行放养,使肉质更加鲜嫩可口,营养元素更加丰富。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃、营养、绿色，环保，或外观奇特的产品。
温泉以温泉：34—37°C。
热泉：38—42°C。
高热泉：43—56°C以上。
依渗透不同划分为：
低渗：可融性固体在1—8g/L
等渗：可融性固体在8—10g/L
高渗：可融性固体在10g/L以上。
依PH不同可分为：
酸性泉：PH 2—4。
中性泉：PH 6—7.5
硷性泉：PH 8.5—10
弱酸性泉：PH 4—6
弱硷性泉：PH 7.5—8.5
温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病有悠久的历史。温泉对人体的作用可分为：
（一）机械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的静压作用和水的液体微粒运动对机体的摩擦作用.
（二）温度的刺激作用，温度相差越大则刺激作用越大。温度不同则其治疗作用不同：低温浴（低于34°C）具有促进肾上腺能效应，兴奋交感神经，皮肤血管收缩，脉搏缓慢，心搏出量减少，血压升高，胃肠蠕动降低等作用；不感温浴的疗效：矿泉水浴温度在34-36℃之间时称为不感温浴。此温度对机体的刺激性最小，浸浴时对心血管和呼吸系统基本上无任何影响，此温度长时间浴疗对神经系统有明显的镇静作用；温热浴的疗效：矿泉水温度在37-39℃之间时称为温热浴。此温度促进胆硷能的效应，能兴奋副交感神经系统，血管扩张，脉搏加速，心搏出量增加，血流加快，心动强度增加，血压下降，皮肤温度升高，皮肤电阻下降，基础代谢旺盛，胃肠蠕动增强，胃液分泌开始由增多逐渐减少。循环血量增加，呼吸频率增加；高热浴对机体的刺激比较强烈，机体反应明显，如强烈发汗，心脏负担加重，血压升高等。45℃以上矿泉温泉对皮肤病有明显的治疗作用。
（三）矿泉的化学成分的刺激作用是矿泉水所独有的特异性作用，并依矿泉水中所含成分的不同，以及矿泉本身的放射性和分离出来的气体的放射性、矿化度、胶体性、渗透压的不同，其作用也不尽相同。矿水浴时矿水是通过两种形式对机体产生作用的，即离子状态的化学成分进入体内与化学物质附着在体表面而产生对皮肤的刺激作用，经有关专家部门化验，确定含有极丰富的、有益人体的化学成份，如偏硅酸、锂、溴、硒、铁、铜、锶、锰、锌、砷、硼、碘、氟等，对风湿病、神经性骨痛、消化道等多种疾病均有特殊疗效，还能起到舒筋活络、强身健体、滑肤养颜、安神定神、抗衰老等作用。
园区内的XX村就是因为有无数温泉口常年流出而得名“XX”.东南边高耸翠绿大山,南边河流蜿蜒盘旋,北边和西边群山丘林错落有序,大小的温泉出口就出入于山体之间,绿色环保幽静宜人. 实属人类不可多得的优质温泉资源。
在生态业温泉开发园内游客不但可吃到各种乡野土菜，品尝到农家常见水果、蔬菜，还能看到各种农家常见的放养动物、家禽和野生圈养畜禽，同时还能垂钓、采果、参与农事体验活动，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。
生态农业温泉开发园是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的新型综合产业。生态农业温泉开发园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：
⑴市场化。生态农业温泉开发园的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融人了情趣与劳作，休闲与理疗的内涵。
⑵专业化。专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，生态农业温泉开发园的专业化是开发的核心和必然。
⑶一体化。生态农业温泉开发园是较高层次的现代农业化，一体化是生态农业温泉开发园的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织将全面介入和渗透于生态农业温泉开发园，开展全方位系列化和多样化的服务。
⑷高新化。高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位、高效益产品的必备条件。生态农业温泉开发园对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。
⑸示范与观赏性。这是生态农业温泉园区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在生态农业温泉园中，示范性和观赏性是其基本内涵。
生态农业温泉园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业温泉园的快速发展提供了广阔的发展市场。
在黔、滇、桂“三角地带”—XX，位于云贵高原喀斯特地貌的雄壮延伸脱胎地段，这里丘林山地，植被茂密，生机盎然，山体秀丽；河流蜿蜒曲折，水流平缓，山水环抱，相依相恋，形状千姿百态—一派世外净土的景象，为生态农业温泉开发园的发展提供了广阔的发展空间。XX生态农业温泉开发园有限公司乘XX县大建设之时，抓住机遇，决定在XX乡XX村建设“XX生态农业温泉开发园”，园内总体规划为建设“五大功能区”，五区分别为生态养殖区、科技种植园区、农家乐休闲区、温泉理疗区、儿童乐园区，使之成为“社会效益、环境效益、生态效益、经济效益”并进的观光、赏花，戏水，摘果，捞鱼，捕捉，宰杀，收获，劳作，泡澡，温泉，理疗，放歌，休闲，养生，修性、度假，为XX县现代生态农业观光旅游事业上新台阶作出应有的贡献。
1.3 项目提出的必要性与意义
⑴该项目的建设符合国务院关于加快发展旅游业的意见及促进现代农业发展若干政策。
⑵该项目的建设有利于完善“在黔、滇、桂三角地带”区域发展格局。
在经济全球化和区域经济一体化的时代大潮中，区域旅游协作已经成为我围旅游业实现大发展的重要形式。在黔、滇、桂旅游事业断兴起的背景下，打造黔、滇、桂“三角地带”的XX生态农业温泉园项目也将顺势而出。
⑶该项目的建设有利于XX县打造“科技农村”，提升农村形象。
XX县是云南煤能源产地，但也由于煤矿开采，给该县抹上脏、乱、黑的形象。因此改善区域的生态环境质量，为群众提供良好的休闲场所，是建设新农村必要环节。
XX农业生态温泉园项目是基于黔桂滇“三角地带”，开发的集生态种植、生态养殖、旅游观光、养生理疗为一体的生态园，一方面是对该区域生态重建，有利于该区域的生态修复和环境的可持续发展；另一方面大大改善该区域环境质量和设施条件，为XX乡民提供了休闲娱乐的场所。XX农业生态观光园的建设无疑是在为XX乡创建“新农村”添砖加瓦。
⑷该项目的建设有利于吸纳富余劳动力，创造可观的经济效益。
XX农业生态观光园项目建设，可增创就业岗位500多个，可吸纳下岗人员及周边农村富余劳动力350人，使下岗人员及农民增收。同时该项目的建设可带动当地酒店、旅行社等服务业和零售业的经济增收，对XX县经济的发展具有重要贡献。
⑸该项目的建设是高起点、高品位开发现代生态农业旅游资源的需要。
现代农业观光旅游业是XX县经济发展的重要方向，也是该县最有优势、最有前途的产业。现代生态农业观光旅游业是增大经济总量的第一增长点，旅游业越发达，其综合经济效应越明显，带动功能越强，从而迅速增大经济规模总量。开发现代农业观光旅游资源，打造具有地方特色的旅游服务接待点，调整农业观光旅游产品结构，推动XX县旅游业的全面发展，是实施观光旅游战略的关键。
生态农业观光旅游是以地域生态农业特色、XX区大面积秀丽山水和舒适的温泉为吸引力，通过开展让旅游者广泛参与的以旅游内涵为主题的现代新型农业经营管理活动，来满足旅游者回归自然的体验、休闲、理疗的需要，从而推动XX县传统农业向“高新技术、高附加值、高效益”的现代生态农业转化。用现代农业高新技术，打造具有特色生态农业观光园，集吃、住、行、游、购、娱、疗于一体，形成“三角地带”特色现代生态农业温泉开发观光园。
⑹该项目的建设是围绕XX县旅游经济，深层次、大规模调整优化农业结构的需要。
生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过XX生态农业温泉园的建设，引导和推动XX县农业结构调整。大力发展生态型旅游产业，科学制定全镇农业结构调整规划，发展葡萄、瓜果蔬菜、林果、菱角、莲藕等特色农产品。在果蔬科技园中集中连片发展葡萄、瓜果、蔬菜、莲藕和菱角采摘体验区，逐步形成集生产、示范、旅游观赏、采摘体验、休闲、度假、理疗于一体的农业科技园区，提高旅游城市品位。
⑺该项目的建设是发展地方经济和丰富旅游消费市场的需要。
实施农业生态旅游带动战略，以农业生态旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经济增长点，形成“以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的良性循环，使现代生态旅游成为朔里镇人民增收、农业增效、财政增长的灵魂。XX生态农业温泉园建立农林土地综合利用的生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产有机果蔬、花卉，为游人提供观赏和研究良好生态环境的场所，形成以种植、养殖、生产、观光、理疗为主，辅以科技观赏，农耕文化教育、体验的农业生态景观。
配合园区畜禽、水产品、生态养殖，发展特色农业生产，形成特色农业产品生产、加工、观赏、风味餐饮、温泉理疗一条龙产业和服务，增加农事体验活动，丰富和完善旅游消费市场，促进旅游业的大发展。

第二章 市场分析
2.1 生态农业温泉开发观光园概况
2.1.1 生态农业观光的涵义
生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。
⑴生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。
⑵生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观；这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
⑶近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或特色动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施：有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。
⑷生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。
2.1.2 生态农业观光园的主要类型
生态农业温泉开发观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：
⑴观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人在园内摘果、拔莱、赏花、采茶，捞鱼、享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。
⑵农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的0.3hm2的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。
⑶教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。
⑷森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。
⑸民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。如深圳的民俗文化村等。
2.1.3 生态农业温泉开发观光园的功能分区
生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区：
⑴观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、特色动植物饲养场构成；游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。
⑵示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成；以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。
⑶休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成；营造游客能深入其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。
⑷产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成：让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。
（5）在劳作、观光、体验的同时，泡一泡矿泉温泉，适当的水温让精神得以放松，让心情得以舒畅，让身体得以理疗，让身、心、情得到受益。
2.1.4 生态农业温泉开发观光园的目标
⑴直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。
⑵可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。
⑶示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延仲。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。 
2.2 生态农业温泉开发观光园旅游分析
2.2.1 我国生态农业观光旅游市场现状
据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。1989年，我国国内年旅游人数只有2.4亿人次，到2001年，近8亿人次出游。1990年，中国公民出境人数只有300万人次，到2001年，1213万人次周游列国。2001年更是中国入境旅游、内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，比上年增长6.7％，旅游外汇收入达178亿美元，比上年增长9.7％，首次跃居世界第5位；围内旅游人数达7.84亿人次，比上年增长5.3％。国内旅游收入达3522亿元人民币，比上年增长10.9％。旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2％，比上年提高了0.15个百分点。在春节、“五一”、“十一”三个黄金周中，全国共接待国内旅游者1.83亿人次，实现旅游收入736亿元。据统计，2008年三亚市全年共接待入境游客6280人次，完成创汇265万美元；接待国内游客251万人次，旅游及相关综合收入共12.65亿元人民币。2012年中秋国庆长假， 10月7日国家旅游局发布2012年第8号中秋节、国庆节假日旅游信息通报。通报显示：9月30日—10月7日中秋、国庆节长假期间，全国纳入监测的119个直报景区点共接待游客3424.56万人次，同比增长20.96%；旅游收入17.65亿元，同比增长24.96%。9月29日至10月6日，民航全国累计共发送55926班次，运送旅客人数760.71万人次；铁路全国累计共发送旅客6095万人次，同比增长9.4%。中秋、国庆节假日旅游市场特点：
一是自驾车旅游异常火爆。今年的中秋、国庆假期，是国务院出台小型客车免收高速公路费政策执行的第一个长假，自驾游成为今年黄金周一大亮点，很多地方甚至呈现井喷之势。9月29日上午8时至10月5日上午8时，上海主要高速公路道口进、出沪客车数分别为83.59万辆次、116.56万辆次，分别同比增长41.27%、71.41%；辽宁自驾游车辆比去年同期增长80%左右；贵州自驾车游客占接待总人数的55%，其中4A级以上景区自驾车游客比重均超过70%。

    二是热点景区持续爆满。国内热点景区持续爆满，纷纷迎来史上最热“黄金周”。 故宫博物院仅10月2日一天就接待游客数超18万人次，创造了历年接待游客最高值；四川省九寨沟、黄龙等21个传统景区（点）共接待游客234.4万人次，按可比口径增长17.95 %；湖北各旅游景区10月2日—4日先后迎来旅游接待最高峰。

   三是节庆旅游氛围浓郁。各地政府、旅游部门和旅游企业精心策划、组织推出了大量百姓喜闻乐见的旅游节庆活动产品，进一步营造了欢乐祥和的节日氛围。上海旅游节、山东的“好客山东休闲汇”、安徽的“喜迎十八大，欢乐度长假”系列活动、四川灾区重建新风貌旅游、广西32个区县和旅游景区的文化旅游节庆活动等吸引了众多的游客参与，活动数量之多、规模之大、效果之好均创历史之最。

    四是乡村旅游、红色旅游等特色旅游持续受追捧。双节期间各地城市周边的旅游山庄、度假村、农家乐以及温泉度假村等游人如织。广东各地推出的休闲度假产品受到追捧，乡村旅游、森林生态旅游、滨海旅游、体育旅游等呈现出购销两旺的红火局面；各大乡村旅游点客源爆满，各大星级农庄实现了两位数以上的增幅。此外红色旅游持续升温，前往各大红色旅游景区（点）参观的游客络绎不绝。旅游近年来，游客接待量逐年上升。随着城镇居民人均可支配收入的快速增长，市民出游意愿更加强烈。
2.2.2 生态农业温泉开发观光园旅游市场前景广阔
旅游业的十大要素是“行、游、住、食、购、娱、作、享、赏、劳”，围绕任何一点，生态农业温泉开发观光园都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力、物力、水力、土地资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光产业对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：
⑴解决农民增收难。生态农业观光产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却可以大显身手，各显其能。
⑵提高农产品质量。现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光产业以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光产业能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。
⑶开发的温泉会所位于三省交界地带，附近较富裕的贵州的兴义市，距离开发园只有36公里，XX县城距离开发园42公里，盘县、红果距离开发园65公里；坐落在附近的滇东水电站，五乐火电站距离开发园仅几公里，国家法定假日，企业老板、高管、公司白领、高收入员工、富裕起来的市民，为他们提供了良好的休闲，娱乐，理疗场所。
（4）吸纳农村富余劳动力。如何转移农村剩余劳动力?在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业。旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元；旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。
2.3 XX县乡村旅游市场分析
云南省XX县XX乡XX村，地处三省交界，XX县辖区面积0.32万平方公里；辖11个乡（镇）。总人口：78.1万人，其中少数民族人口6.8万人，占总人口的8.7%。主要世居少数民族有彝、水、回、布依、苗族等，其中人口较多的是：彝族5.1万人，占76.1%；水族0.8万人，占11.5%；回族0.4万人，占6%。
2010年末，全县GDP达111.2亿元，同比增长13%。财政总收入和地方财政收入分别达21.6亿元和8.7亿元，同比分别增长20.7和16.6%。财政支出21.4亿元、完成固定资产投资88.9亿元，同比增长22.3%。农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达4267元和18393元,分别同比增长12 %和13%。
近年来，游客接待量逐年上升。随着城镇居民人均可支配收入的快速增长，市民出游意愿更加强烈。通过发展乡村旅游，对增加农民收入、提高农民素质、推进社会主义新农村建设和拓展旅游市场等都有着积极的推动作用。
2.3.1 XX县特征乡村旅游市场特点
2.3.1.1人口学特征指标分散，市场面宽
通过调查发现，周边城市乡村旅游的游客中，各人口学特征指标相对分散。从性别分布上看，男性占57.73％，女性占42.27％，性别结构较均衡；从年龄结构上看，青年人占43.77％、中年人占33.2l％，以中青年为主；从文化程度上看，接受过中高等教育的约占63.4％，受教育程度较好；从职业上看，自由职业者占12.45％、学生占9.43％、公务员占10.57％、工人占5.70％、农民占37.88％、教育工作者占6.07％、专业技术人员占3.06％，企事业管理人员占2.43％、公司职员占4.45％、离退休人员占3.96％。从数据分析看，***市乡村旅游客源市场的人口学特征指标呈相对分散状态，说明乡村旅游是受大众普遍欢迎的旅游方式，乡村旅游市场面宽，发展潜力非常大。
2.3.1.2出游动机以休闲度假为主
调查结果显示，大部分消费者选择乡村旅游的主要目的是休闲度假、观光旅游和缓解工作压力，3项动机分别占42.64％、28.30％、23.77％。说明越来越多的旅游者倾向于在一地进行休闲旅游，用这种方式来放松身心，乡村山水风光、绿色生机，花草气息，舒适宜人环境恰好迎合了这种需要，符合旅游市场的发展规律。
2.3.1.3出游频率高，满意度有待提升
根据调查，大多数旅游者倾向于选择时间距离在1—3小时，60公里左右的旅游景点。以居家中心，半径为200km的空间范围，是大部分旅游者乐意接受的时间距离，而这一范围包括了周边的兴义、兴仁、安龙、XX、盘县、红果、曲靖等地区。这些地区乡村旅游资源非常丰富，旅游者选择余地大，受时间、空间、费用的限制小，加上乡村独有的环境优势，因此出游的频率高。调查中发现，85.66％的旅游者有两次以上的乡村旅游经历。另一方面，由于乡村旅游的发展时间短，旅游活动内容不丰富，缺乏特色，使人们对乡村旅游的总体满意度不高。调查结果显示，旅游者最满意的是乡村旅游的自然环境，占56.98％；最不满意的是乡村旅游缺乏特色和产品雷同现象，各占31.69％和30.19％。此外，居民在旅游过程中购买乡村土特产品的占64.53％，说明乡村旅游的核心吸引力就在于乡村与城市相比，其截然不同的自然环境以及乡村旅游所独有的文化内涵，这正是乡村旅游的特色所在。
2.3.1.4乡村旅游消费高，提升空间大
调查数据显示，大部分旅游者的家庭人均月收入处于中等水平，家庭人均月收入低与家庭人均月收入高的旅游者较少。其中，家庭人均月收入在500元以下的占5.28％，500元的占16.60％，1000-1999元的占25.47％，2000-2999元的占23.39％，3000元以上的占17-36％。通过比较旅游者的现实旅游消费与预期旅游消费，可发现旅游消费的提升空间。调查发现，周边乡村旅游者的现实旅游消费较高，199元以下的占16.98％、200～399元的占36.98％、  599元的占27.92％、600-799元的占10.94％、800元以上的占7.17％。乡村旅游消费水平比较高。
调查中，假设***市的乡村旅游开发能满足游客的需求，他们愿意在乡村旅游消费的情况为：199元以下占10.94％、200.399元占26.42％、400.599元占31.32％、600—799元占1 5.85％、800元以上占7.55％。与现实消费情况比较发现，400-599元的消费等级上升约4％，600-799元消费等级上升5％。因此，乡村旅游的市场潜力还很大，旅游消费仍有较大上升空间。
2.3.1