某某地区医药物流中心建设项目可行性研究报告.doc

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目 录
总 论
一 项目概况
二 承办单位介绍
三 项目进展情况
四 本报告编制依据
第一章 项目建设可行性综合分析
一 项目建设的必要性
二 项目建设条件
第二章 市场分析及产品前景
一 物流概念
二 物流在社会经济中的作用
三 我国具有广阔的物流市场
四 物流是降低医药经营成本、调整产业结构的关键
五 湖南医药物流中心项目前景
第三章 工程建设措施
一 建设设计指导思想与原则
二 项目总体规划方案
三 建设方案
四 节能节水措施
五 环境保护措施
六 工程招标
第四章 投资估算与融资方案
一 投资估算
二 资金筹措与资金来源
三 投资计划与资金安排
第五章 财务效益评价
一 财务评价基础数据与参数
二 销售收入与税金
三 总成本费用评价
四 项目财务效益分析
五 偿贷能力分析
第六章 不确定性分析
一 盈亏平衡分析
二 信贷风险及防范措施
第七章 总评价
一 财务总评价
二 社会效益评价
三 研究结论
附表：1 营业收入和营业税金及附加评估表
2 损益表
3 现金流量表
附图：1 湖南医药物流中心选址地块方位示意图
2 项目总平图
3 项目鸟瞰图

总 论
一 项目概况
1.项目名称
湖南医药物流中心
2.建设单位（发展商）
湖南医药物流中心有限公司
3.建设地点
湖南省湘潭市芙蓉东路一侧岳塘区西塘村与高新区茶园村交汇处的西北角地块。
4.项目简介
湖南医药物流中心是湖南省食品药品监督管理局批准的湖南首家医药物流中心，被列为省、市物流重点项目。
中心占地面积为135.68亩，总建筑面积为25.8万平方米，总投资4.2亿元人民币。中心由四大功能区域构成，即：医药交易、商务洽谈区；物流配送、仓储作业区；中药饮片深加工区；商务公寓区组成。中心具备药品交易、储存、检验、养护、分拣、配送、运输、中药饮片加工、商务洽谈、数据交换、电子商务、宾馆餐饮等综合服务功能，是一家高档次、大规模、多功能、智能化、花园式的现代化物流园区。
医药物流中心的建筑群主要由医药商业广场（交易大楼）、大厦（四星级宾馆）、物流仓库、大型停车场、药品批（零）超市、中药饮片深加工厂房及商务公寓楼组成。其中：
1）医药商业广场（交易大楼），有药品展位1480个，可容纳1000家以上的药品生产厂家、总代理商、总经销商等，中心的互连网技术，客户间可实现资源共享、数据共用、信息互通。
2）医药物流仓库共三栋，由高位立体仓库、多功能分拣区、整货拣选区、零货拣选区组成。库存药品容量可达100万箱以上，日处理药品定单4000份，具备药品出入库吞吐量5万件/天的能力。仓库系统由高层主体货架、输送系统、条码信息识别系统、监控系统、管理系统、温湿控系统等组成。
3）医药大厦为四星级商务酒店。本大厦具有宾馆、餐饮、娱乐、休闲等功能，并配备有大型医药交流多功能会议厅，主要为大型医药商务活动服务。
4）大型停车场（处地下），有车泊位600个，适合于大型货车及其它车辆停泊。
5）药品批（零）自选超市，主要为医药商家、零售连锁店、医疗机构服务。
6）中药饮片深加工厂房，用于中药材、中药饮片深加工，基本采用中药加工粉成技术推出中药颗粒产品。
7）商务公寓楼（生活服务中心），主要服务对象为全国各医药厂、商代表及中心内部员工。
5.项目主要经济技术指标

序号
项 目
单 位
数 据
备 注
1
项目总占地
平方米
90498.7
折合135.68亩
2
总建筑面积
平方米
25800

3
建筑占地面积
平方米
36652
折合54.65亩
4
建筑密度
%
40.5

5
容积率

2.5

6
绿化率
%
30.5

7
项目建设总投资
万元
42021

二 承办单位介绍
项目承办单位为湖南省湘潭市药材有限责任公司，发展商为湖南医药物流中心有限公司。湘药公司是一个严格按照国家GSP标准设计、管理、经营的现代化大型医药经营（批发）企业，公司占地面积36300平方米，拥有28000平方米高标准经营、仓储建筑设施。其中阴凉库12000平方米，冷库800平方米。公司现有员工112人，其中高级物流师3人，执业药师2人，初、中级各类职称人员71人，占员工总数为70%以上。该公司2004年销售近2亿元，是湘潭市的重点利税大户。
该公司主要经营中药材、中成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素、生化药品、生物制品、诊断药品、一、二、三类医疗器械、医用保健品等。经营品规达12000多种，与全国近4000个药品生产厂家、经营公司、医疗单位建立了良好的商务关系。
为了保证药品质量，公司配置了先进的药品质量检测仪器和设立了质量检验室，并严格按照GSP标准要求管理，建立健全了有效的药品质量管理体系，形成了三级质量监控网络。二00四年通过了国家食品药品监督管理局的GSP认证，获得《GSP认证书》。
公司拥有功能齐全的计算机信息管理系统，上游客户和下游终端数据资料收集齐全。信息网络的不断完善，为生产和经营企业、医疗机构、连锁门店提供了时适、快捷的物流通道。
公司合理适宜的销售价格，优质稳定的产品质量，品规齐全的商品货源，和谐真诚的售后服务，赢得了广大客户的充分信赖，也为湖南医药物流中心项目建设创造了良好的外部环境。

三 项目进展过程
（一）2003年7月18日，湘潭市委、市政府为加快湘潭市现代物流业发展，把湘潭建设成“湘中南现代物流中心”，将“湖南医药物流中心”列为湘潭市“三个中心”的物流中心重点项目之一。
（二）2003年8月14日，湘潭市人民政府下发潭政办函[2003]66号文《关于重点扶持湖南医药物流中心等五个物流项目的通知》。
（三）2003年8月29日，完成项目选址，并得到湘潭市规划局批准。
（四）2003年9月15日，完成制定准入关键步骤。湖南省药品监督管理局以湘药监函[2003]110号文件，批复同意筹建湖南医药物流中心。
（五）2003年10月17日，在湘潭市规划局领取《建设用地规划许可证》。
（六）2003年11月13日，湘潭市发展计划委员会以潭计投[2003]397号下达“湖南医药物流中心建设项目工程基建投资计划的通知”。
（七）2004年12月22日，湖南省国土资源厅下发湘国土资函[2004]386号《关于湖南医药物流中心先行用地的批复》文件，同意项目建设先行用地。
（八）2005年1月20日，湘潭市人民政府下发潭府阅[2005]2号文件，明确湖南医药物流中心建设项目享受工业园区项目的优惠政策。
（九）2005年4月8日，在湘潭市第二界银企合作融资洽谈会上，湖南医药物流中心有限公司与市雨湖信用联社签订第一期信贷意向合同。
（十）2005年4月11日，由市领导、各区政府、各委局领导组成的湖南医药物流中心建设工作协调领导小组成立，湘潭市人民政府以潭府阅[2005]15号文件予以确定。
（十一）2005年7月1日，湘潭市人民政府以潭府阅[2005]50号《关于湖南医药物流中心项目建设有关问题的会议纪要》，就项目用地性质、供地价格、拆迁补偿、税收征管等问题作出政策性扶持规定。
（十二）2005年9月17日，在盘龙山庄国际大酒店举行“湖南医药物流中心项目新闻发布会”。湖南医药物流中心有限公司与市高新技术开发区、市岳塘区政府签订《土地征用、房屋拆迁合同》，并与全国知名药厂签订投资入驻本中心。

四 本报告编制依据
1.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
2.项目建设的批准/批复文件和同等效力的文件；
3.国家批准的湘潭市城市总体规划、市政基础设施规划等；
4.项目所在地自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料；
5.项目区位图；
6.项目总平布置图；
7.国家计委《投资项目可行性研究指南》；
8.国家计委2001年第九号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》；
9.国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
10.注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会的《项目决策分析与评估》；
11.国家现行的有关行业规范、规程、标准；
12.项目相关的基础资料。

第一章 项目建设可行性综合分析

一 项目建设的必要性
随着中国加入WTO，我国医药市场已成为全球医药市场的有机组成部分，国内医药行业亦面临更为激烈的竞争局面。要在竞争中赢得优势，占有更多份额，就必须进行多元化发展，寻找新的利润增长点。作为“第三利润源”的医药物流，正是医药行业利润的新源泉。湖南医药物流中心的应运而生，既是医药行业发展的需要，也是国内外医药行业发展趋势的使然。
（一）项目建设是湖南医药市场的需要
湖南省历史上是全国药品的传统销区。上世纪八十年代，湖南药品销售处在全国的上、中游水平，但到上世纪九十年代末至本世纪初，药品销售总额逐渐跌落至全国平均水平之下。究其原因，关键是“分散采购、自营配送”，药品经营长期俳徊在高费低效的圈子内。本世纪初，经济发达省份的北京、上海、浙江、广东等省市，相继建成医药物流中心，采取“集约经营，统一配送”方式，充分发挥物流中心中转中心的作用，连接多种运输方式，实行多式联运，降低了营销、物流成本，药品销售总额一举走到了全国各省的前面。
湖南人口众多，药品销售额大幅度提升具有广阔的前景。但药品价格的居高不下，又限制了药品销量的增长。只有通过医药物流平台，实现各类资源的优化整合，降低费用，药品价格才能实行符合经济规律的降低，销量才会扩大。因此，医药物流项目的建设，是湖南医药市场发展的需要。
（二）该项目建设是湘潭市委、市政府把湘潭打造成“湘中南现代物流中心”决策的需要。
该项目的建设符合国家物流产业政策，符合湘潭市市委、市政府将湘潭打造成“湘中南现代物流中心”的战略方针，得到了各级政府、各相关部门的支持。同时，该项目的建设加快了“城市东移”的进程，扩大了内需，将促进湘潭市乃至湖南经济的发展。
（三）是恢复湘潭“药都”地位的基础
湘潭具有丰富的人文资源，湘潭在我国历史上曾是四大“药都”之一。上世纪四十年代，作为我国中药材交易的重要集散地，交易量达到历史鼎盛时期。上世纪九十年，湘潭市政府试图恢复湘潭“药都”地位，着力打造了湘潭国药城，也曾盛极一时，影响周边。但由于未形成统一的经营格局，物流设施落后，系统管理滞后，在全国性医药市场整顿时被封杀。
2003年湘潭市委物流工作调研组根据湘潭医药在全省的地位、湘潭人文背景、地理条件、资源状况；依据全国中药普查所显示的湖南中药品种数处全国第二的地位，多方论证后提出打造湖南医药物流中心，以此为契机，重振“药都”雄风。

二 项目建设条件
（一）区位条件
湖南医药物流中心选址在湘潭市新城区的芙蓉东路与茶园路交叉的西北角地块。东临湘潭市双马工业园，南傍高新区万博国际物流园。
湘潭处于长株潭金三角地区，也是长江以南四大中心城市—上海、广州、重庆、武汉的唯一地理中心。区位地理优势明显。
医药物流中心项目区位确定，符合医药物流配送中心的选址条件。
（二）用地条件
湖南医药物流中心建设用地分属湘潭市高新区茶园村、岳塘区板塘乡西塘村。共占地135.68亩。
用地为典型丘陵地貌，地形高差较大。用地以山地为主，兼有少量水塘和农田。且山地多为荒山，林木较少。场址范围内无永久性建筑物。无古树、古墓、古迹遗址或其它人文景观遗址。无电力高压走廊、城市主要管线、排污主管道等，便于建筑布局。
用地工程地质、水文地质条件较好。场址上层土为第四纪洪积层，大部分为红色塑粘土和黄色亚粉土，深层为沙砾岩和第三纪红色砂岩，无溶洞等不良土质，不会发生山崩、滑坡等地质灾害。根据《中国地震动参数区划图（GB18306-2001）》湘潭为少震区和无震区。用地区域水文地质条件简单、地下水类型主要为松散岩类孔隙水、红层裂隙水，地下水较低，富水性为中等。工程、水文地质条件较好，不会对项目造成灾害性影响。
（三）市政条件
湖南医药物流中心项目建设市政配套外部环境良好。项目地800米处是湘潭市100KV变电中心站，物流中心生产、配送、生活用电供电线路短，且能满足用电需求。项目周边已形成环状城市供水主管，且用地范围内可供井水和池塘水，能满足项目施工及营运要求。

（四）规划条件
该项目自2003年筹建以来，湘潭市委、市政府主要领导同志曾多次召集相关部门负责人对医药物流中心建设协调部署。2005年7月1日，就“”建设用地、征地、拆迁、税收等问题，市政府召开专门会议，形成了会议纪要，确定了一系列的优惠政策。市国土局、市规划局、物流办公室等职能部门多次现场办公。目前，项目推进顺利。
（五）交通条件
湘潭处于长株潭金三角地区，为湖南省的经济文化中心，也是长江以南中心城市上海、重庆、武汉、广州的唯一地理中心。医药物流中心座落在长株潭核心圆点之内，交通极为便利。
公路—项目场址与京珠、上瑞高速直接相通，与107国道和320国道相连。
铁路—项目旁即为湘黔线，直接贯通京广线。铁路货运条件成熟。
水运—与长江直接相通的千吨级泊位港口距项目地4公里，航运便利。
航空—项目地距黄花国际机场仅需30分钟车程。
因此，湖南医药物流中心是一个既能贯穿东南西北，又可以进行海陆空运输的医药物流优势项目。
（六）环境保护
项目建在湘潭市高新区茶园村、岳塘区西塘村，用地范围以丘林为主，用地范围及周边无工厂，环境状况良好。项目已被湘潭市环境保护局批准。
1.设计规划绿化率达30.5%，有利于当地植被恢复和加强。除道路外空隙地的绿化，花草、花坛的布置，有美化环境的作用。
2.项目无有害废水和气体产生，不会对水质（含地下水）和大气造成污染。
3.项目声、热污染源主要是中央空调系统及生活锅炉。设计过程已充分考虑安装和排气口的位置，以减少热污染；空调及锅炉配置，拟采用符合GB12348-1990《工业企业厂界标准》Ⅱ类标准的设备，并采取隔音降噪措施，以保证外部环境噪声低于60DB（A）。

（七）技术设备条件
医药物流必须有良好的技术设备作保障，才能为顾客提供最好的服务。目前，医药物流中心已进入技术设备选型、定型阶段。
1.软件
医药物流服务涉及上游、下游客户；业务涉及药品营销、药品配送、中药加工、餐饮酒店等，需要采用先进、合理、可靠和快捷的信息技术和流程。拟外购、定制的相关软件为：
①企业资源计划系统（ERP）：ERP是一个有效地组织、计划和实施企业人、财、物管理系统。它通过IT技术，以现实企业在人、财、物管理上的集成、实时和统一。它将企业内部各业务流程划分为几个相互协同作业的支持子系统，如市场营销、运输配送、质量管理、储存保管、加工处理、工程技术等环节形成为一个紧密的供应链，经供应方暂定的金蝶、SAP两家电子数据库处理后，快捷地提供相关资料和解决方案。
金蝶国际软件集团有限公司是中国软件产业的领导厂商，也是全球软件市场中成长最快的独立软件厂商之一。金蝶国际软件集团有限公司目前已通过CMM4级认证，也是中国首获ISO9001国际质量体系认证的企业应用软件供应商，有多个研究中心，在中国拥有39家以营销与服务为主的分支机构和750余家咨询、技术、实施服务、分销等合作伙伴。合作伙伴网络遍及华东、华南、华北、华中、西南、西北、东北七大区域的220余个城市和地区，目前产品用户总量达到52万个，总安装点19万个，总客户数量17万家。
SAP是全球最大的企业管理和协同电子解决方案供应商。通过mySAP.com协同化电子商务平台，可以改善与客户、伙伴的关系，优化企业运作，并在其供应链管理中获得显著效应。SAP在中国已有350多家用户，主要包括中国石化、红塔集团等大型企业，药业有太太药业等。

②物流专项服务软件：位于上海市的上海博科咨询股份有限公司所开发物流管理软件为首选对象。博科在全国拥有以营销、服务为主的分支机构23家、代理商320家。公司的管理软件实施成功率、物流软件市场占有率都居同行业首位，是中国管理软件世界的领导厂商。
天运网软件科技（深圳）有限公司所开发的物流软件亦是选择对象之一。该公司所开发的物流货运管理信息系统、仓储管理信息系统等，目前在国内同行是处于领先地位。
③条码管理系统：广州邦尼条码是专注于条码应用领域的专业公司。为客户提供条码软件与系统集成，拥有丰富的条码自动识别不同行业方案的实施经验，能为企业提供健全的条码技术支持与服务，以及为企业提供高效管理的决策信息和条码工具。
2.硬件
①皮带输送机、专用提升机、出入库系统、自动装卸机、仓储货架等拟采用湖州多利物流机械设备有限公司生产的产品。
该公司是目前生产物流设备较为齐全的企业，设备质量较佳。
②空调系统、自动喷淋系统、安全监控系统等按设计要求定型采购。
3.其它
GPS系统：拟采用北京 天鸿科技有限公司开发的GPS系统。该系统能为用户提供全天候、全天时、具备全国一流品质的卫星导航信息和通信服务。具有车船定位、监控调度、遇险报警、气象监测、水文测报等功能。
从以上项目的必要性及项目所具备的建设条件分析，我们认为项目是可行的。

第二章 市场分析及产品前景

一 物流的概念
物流是指物品从供应地向接受地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。社会的一切生产经营活动自始至终都包括着物流活动，任何企业都应该重视对物流活动的管理。
物流管理，是以企业物流活动为对象，为了以最低的成本向客户提供满意的物流服务，对物流活动进行的计划、组织、协调和控制的一个过程。

二 物流在社会经济中的作用
1.连接生成与消费
社会经济活动由生产、消费和流通活动所形成，其中流通活动是连接生产和消费不可缺少的重要环节。
我国摆脱短缺经济后，商品生产规模和消费规模迅速扩大。作为连接生产和消费的物流活动的合理化以及流通费用的节减，对于稳定物价、促进生产和消费的协调发展将会起到重要作用。
2.是企业降低成本、提高竞争力最现实的途径
长期以来，我国企业实行的是一种“大而全，小而全”的经营体制，企业自己承揽了几乎全部的物流业务活动，物流成本居高不下。合理的物流活动，通过降低汽车空驶率，提高仓库利用率，解决物流作业效率低等物流问题，将大大降低企业物流成本，从而提高企业的竞争力。
3.促进国民经济整体实力的增强
从国民经济整体来看，物流费用在国民生产总值（GDP）当中所占比重相当高，全社会物流费用支出占GDP的比重，据专家估计多于20%，而降低一个点的物流成本，可以增加销售利润10%左右。可见我国企业在改善物流管理、降低物流成本方面还有很大的空间。物流活动的合理化，将会对整个社会的经济效益产生积极影响。

三 我国具有广阔的物流市场
我国的物流产业起步晚，目前尚处于初级发展阶段，物流设施、物流方式落后，物流意识淡薄，与发达国家相比，我国物流业的总体水平滞后，主要表现在：
成本高：我国的物流总成本大大高于发达国家，尤其在商品成本中，我国占到了60%，而美国和日本分别为36%和25%。
库存大：据统计，我国库存商品沉淀资金近年基本占到GDP的50%，而发达国家一般不超过1%，发展中国家也不过5%。
效率低：我国每年的物资损耗在3000亿以上，主要原因是物流活动效率低，一件商品从生产到消费，要经过十几次的搬运、装卸，长时间的储存、保管等。
周转慢：专家分析，国内一般企业资金周转1.3次，日本可周转8—9次。
其它在流通方式、物流服务等方面，都大大低于发达国家水平，直接影响了我国国民经济的增长。
发展物流业，已成为国家发展的一个重点。目前，我国的物流已呈现出健康、快速的发展势头。据统计：2005年一季度，我国全社会货物周转量达15246亿吨公里，同比增长23%，增速比同期GDP的增长速度高出13.3个百分比；当前，我国每一个单位GDP的物流需求系数（根据同期GDP总额与物流货物总额计算）由去年一季度的1:2.6扩大到今年一季度的1:3.03。
与物流需求增长相比，一季度我国物流用投资增长速度比同期全国社会物流货物总额增幅低18.8个百分点。物流投资占全社会投资总额的比重，则在下降。专家指出，当前国民经济发展中出现的物流成本过大及物流不畅的重要原因，在于我国长期以来物流用投资规模相对较小，滞后于物流需求的增长。

四 物流是降低医药经营成本、调整产业结构的关键
我国的医药市场，在长期的计划经济指导下，导致企业数量多、规模小、秩序乱、管理差、资金小、效益差等等。在向市场经济过渡时期，国家又缺乏宏观调控政策的引导，加上准入条件的限制，市场进入和退出处于两难的境地。到目前为止，我国医药市场过度分散的市场结构竞争状态、医药经营成本过高的状况，在根本上并没有得到改变。
据国家医药商业协会对2003年参加调查的企业进行统计，平均流通费用率为12.68%，销售净利润为0.6%，其中平均物流成本占销售额的比重达10%以上，远远超过美国、欧盟、日本等医药事业发达国家的物流费用率（美国该项目指标仅为2.6%）。这说明，物流成本的降低，将直接提高企业的经营利润率。同时也反映，中国医药物流业的分散竞争市场结构对我国医药经济运行效率会带来诸多不利影响。
其一 分散竞争致使企业数量过多，扭曲市场机制调节作用，导致市场无序现象频频发生。
其二 分散竞争导致企业规模小，难以实现规模经济和经营范围经济，导致整个医药产业规模经济水平的下降，造成整体行业成本和社会成本的提高。
其三 分散竞争导致企业间恶性价格战，也是一些不正当竞争行为的重要起因。
其四 分散竞争致使我国医药物流企业技术创新能力不足，使技术创新与成本之比降低，企业技术创新的动力不足。
因此，要改变这样一些现状，就必须对现行医药市场结构进行调整。除引入市场优胜劣汰的运行规律外，国家采取更为主动的调控措施，这就是大力发展医药物流中心，通过物流的降耗增效作用，以形成医药行业的规模化、集中化、优势化的运作模式。

五 湖南医药物流中心项目前景
湖南医药物流中心有限公司为了其医药经营的蓬勃发展，改善外部经营环境、优化供应链结构、重组业务流程、加快资金周转和可持续发展力、成为区域性的医药龙头企业，正在实施物流中心项目。项目建成后，物流服务范围辐射能力达全省14个地州市及临省周边城市，年销售、配送可从10亿元逐渐增加到60亿元，并将为客户提供较好的第三方物流服务。项目具有较好的前景和可操作性。
1.国家政策为医药物流中心的打造提供了良好的外部环境。
国家食品监督管理局2005年文件强调“发展药品现代物流，是深化药品流通体制改革，促进药品经营企业规模化、规范化和进一步规范药品流通秩序的重要措施。对促进药品生产、经营企业的结构调整，提高药品生产、经营企业的管理水平和效益，将会起积极作用”。这实际上等于国家行业最高主管机构肯定了医药物流发展的趋势和作用。医药物流在这种大环境下，只要遵循物流发展的规律，发展前景是较好的。
2.医药物流中心市场运作时机已经到来。
国家行政主管部门提出了用5年左右的时间，扶持5-10个面向国内国外两个市场、年销售达到50亿元的特大型医药流通企业，建立40个左右年销售达20亿元的大型企业，以期这些企业营销额达到全国医药市场商业销售额总量的70%。
湖南目前药品年销售超20亿元的企业还是空白的，这就为医药提供了一个发展契机。加上集团的医药商业已构建的网络及历史销售影响、市场占有份额，完全有能力挤进国家扶持对象的笼子。
3.原有商业网络结构为医药物流中心奠定了基础。
湖南集团所属医药商业公司，其供应链网络较为完善，上游客户几乎包括全国知名的药品生产厂家；下游客户省内囊括了全省的14个地州市，周边省份延伸至江西、广东、贵州等省际周边城市，通过“医药物流” 的优化组合，上、下游供应链与医药物流中心必将向战略联盟关系迈进。从而达到共赢的目的。因此说医药物流的发展潜力巨大。

第三章 工程建设措施

一 建设设计指导思想与原则
设计力图体现以人为本的设计指导思想，体现现代医药物流理念，设计布局符合现代医药物流综合要求的新型物流中心。

二 项目总体规划方案
（一）平面布置和功能划分
1.总平面布置
平面布置原则：根据医药物流建筑的特点及人流物流流向分布，结合场地情况，合理划分各功能区，协调组织好人流、车流，节约用地，满足有关规定要求，力求营造一个布局合理、环境优雅、整洁美观的现代化医药物流中心。
本项目用地较为规则，基本呈矩形。为统一布置，拟将整个院区平整至一个标高，方便组织施工及院内人流、物流、车流。院区共设4个出口，临芙蓉路及茶园路为主出入口，东北两向设两个次出入口，以保证人流、车流的进出入基本分开。
本项目的功能区域为四大板块，即：医药交易区、物流作业区、生产加工区、商务公寓区。
本项目的建设内容为发挥物流中心功能的所有建筑物、构筑物及辅助设施。
2.道路、车位布置
院内设大于12米宽的主干道，8米宽的次干道。主干道作为院内交通通道及消防通道。
为满足中心物流运输、交易、商务活动的需求，院区内设车泊位600个，可停放各型货车及小车。
3、管线敷设
中心内拟敷设各种管线：雨水管、污水管、给水管、消防水管、热力管、电力管、照明管、供配电管、电信管线等。各种管线除热力管线采用地沟敷设外，主要采用地下直埋式敷设。充分考虑园区管线与市政管线的连接。
中心内排水方式为分流制。地面采取有组织排除雨水，院区内埋设地下雨水管道，集中后排入市政雨水管网。
4.绿化布置
中心绿化布置强调以人为本、舒适优雅、美观大方，与整个院内环境相协调的设计思想。
具体实施是利用建筑物周边空地布置绿化带，并在建筑物之间及其它部位分别形成大片绿地，结合屋顶花园及内庭院，形成立体的绿化空间。
中心采用草坪将露土全部覆盖，沿路边、围墙边种植对大气含尘、含菌浓度不产生有害影响并有一定吸尘能力的乔木、灌木，在大片绿地上种植或搭配种植树形优美的树种，并在适当的位置设置花坛。中心建成后，绿色的大地托起造型优美的建筑，在蓝天白云的映衬下，展现的将是一座设施完备、功能齐全的现代医药物流中心。
（二）规划设计方案描述
本项目分两期建设，第一期建设医药商业广场、大厦、物流仓库及附属设施。第二期建设中药深加工设施、药品自选商场、商务公寓楼及配套设施。
（三）规划平面图选定主要参数
主要参数为：占地面积90498.7平方米（合135.68亩），建筑面积25.8万平方米，建筑物占地面积36652平方米，建筑密度40.5%，绿化率30.5%。

三 建筑方案
（一）建筑方案描述
1.医药商业广场（交易大楼）为17层建筑物，建筑物面积52000平方米。
2.大厦（四星级酒店）为21层建筑物，建筑面积52400平方米。
3.物流仓库为5层建筑物，共三栋，每栋19000平方米，三栋共57000平方米。
4.中药饮片加工中心、批（零）超市为5层建筑物，建筑面积40200平方米。
5.商务公寓为12层建筑物，共三栋，三栋建筑面积56400平方米。
共计9栋建筑物。
（二）结构方案
1.工程概况
本项目包括医药物流中心形成功能的所有建、构筑物及配套辅助设施，建筑物分别为5、12、17、21层。
2.结构选型
结构主体部分：选用现浇钢筋混凝土框架结构或砖泥结构。
基础采用桩基础。
各层楼采用预制混凝土板结构或现浇板。
3.主要材料
混凝土
均采用<25（暂定）；
钢筋
主筋：HRB400级（按计算配筋时）；
HRB335级（按构造与筋时）；
箍筋：HBR400级；HRB335级；
板钢筋：HRB335级；HRB235级；
砌体：采用MU10红砖。

四 节能节水措施
（一）节能措施
本项目在施工及运营过程将高度重视节能，拟选用节能型卫生洁具及配件，选用节能型燃料及设备，选用节能型变压器。装设低压电力容器补偿无功功率。采用安全高效低耗节能灯具。以保证项目减少能源的消耗量。
（二）节水措施
本项目建设或运营过程将严格按《水法》的规定节约用水，选用节水型卫生洁具及配件，在给水入口设水表计量，选用节水型生产及生活设备以节约水资源。
五 环境保护措施
（一）本项目在规划设计和建设以及运营过程中，坚持环境保护与项目建设同时建设同时设计、同时施工、同时高效使用的原则。坚持评价后再建设的程序，以保护当地的生态平衡。
（二）废水处理。施工过程中，产生的废水将排入沉淀池，然后排入城市下水道。项目建成投入运营后，所产生的生产、生活污水，将采取水、污分流集中处理方式。集中排放，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道，物流废水经处理合格后排入市政污水管道，所有污水排放达到国家GB8978-82污水综合排放标准中的一级标准。
（三）废渣、垃圾处理。施工时废渣运出工地时，车辆经过特设的洗轮池，不将泥土带出工地。运营后，物流、生活垃圾经分类清拣后由市政部门处理。

六 工程招标
（一）工程设计招标
工程设计采取邀请招标的形式进行，邀请三家符合资质要求的设计单位参加投标。
（二）建筑工程招标
施工企业的确定采取公开招标的方式进行。采取二轮招标的办法，首轮在招标单位中确定了3—5家进入第二轮投标。第二轮投标确定本项目的施工单位。
（三）设备安装工程招标
采取公开招标的形式，二轮制确定安装施工单位。
（四）设备采购招标
采取公开招标的形式，确定各类设备供应商。
（五）施工监理招标
按工程设计招标形式确定施工监理单位。

第四章 投资估算与融资方案

一 投资估算
本估算以湖南省湘潭市规划设计院编制的《湖南医药物流中心建筑工程基本概算》及天地纵横（广东）专业机构编制的《湖南医药物流中心项目可行性研究报告》作参数依据，对本项目作投资估算。
（一）评估依据
1.中国人民银行发布的现行贷款利率
2.湘潭市规划设计院《湖南医药物流中心建筑工程基本概算》
3.专业银行《固定资产投资项目评估办法》
（二）本项目的投资估算范围为湖南医药物流中心的静态工程费用、动态工程投资、生产经营周转流动资金。
（三）投资估算依据
1.土地出让（征拆）价38万元/亩；
2.建筑工程按880元/平方米计算；
3.建筑工程设备费、安装费（安装费按工程总建筑费用的1.86%计算）；
4.辅助设施费用预计300万元；
5.物流设备费用2500万元；
6.信息软件开发及信息设施1000万元；
7.道路、广场绿化按100元/平方米计算；
8.项目前期费用，包括可研、勘测、设计、规划、测量、物流策划、管理费等800万元。
9.报建费按60元/平方米计算；
10.基本动态资金准备费用、预备费1422.5万元；

（四）工程静态投资
本项目工程静态投资40592.5万元，其中：建筑工程费22704万元，工程设备、物流设备、辅助设备、信息软件开发几设备、设备安装费9611.2万元，工程其它费用8277.3万元。
1.土地征购、拆迁费用135.7亩×38万元/亩=5156.6万元；
2.建筑工程费用25.8万平方米×880元/平方米=22704万元；
3.工程设备（供冷供热、供电供水、升降电梯、自动扶梯、锅炉、安全设备等）费用5030万元；
4.物流设备（自动传输机、高层货架、自动拣货、条码系统、加工设备等）费用2500万元；
5.辅助设施（如传达室、污水处理设施等）费用300万元；
6.信息软件开发及信息设备费用1000万元；
7.设备安装费用42000万元×1.86%=781.2万元；
8.道路广场绿化费用77275.2平方米×100元/平方米=772.7万元；
9.项目前期费用800万元；
10.报建费用25.8万平方米×60元/平方米=1548万元。
静态投资费用表：
序 号
项 目
金额（万元）
所占比例（%）
1
土地费用
5156.6
12.7
2
建筑工程
22704
55.93
3
工程设备及安装费
5811.2
14.31
4
辅助设施
300
0.74
5
物流设备
2500
6.16
6
物流信息开发及设备
1000
2.46
7
绿化率
772.7
1.9
8
项目前期费用
800
2
9
报建费
1548
3.8

合 计
40592.5
100

（五）工程动态投资
本项目动态投资为1428.5万元。全部由建设期银行贷款利息组成。
本项目拟由银行提供固定资产贷款12400万元，贷款年利率（1-3年期）5.76%，项目建设期为2年，两年贷款利息为1428.5万元。
综上所述，项目静态投资和动态投资即为本项目总投资。
本项目总投资为42021万元。

二 资金筹措与资金来源
本项目总投资42021万元。其中，申请银行贷款12400万元，占项目总投资比例29.5%；湖南医药物流中心有限公司、国内药品生产厂家、社会自然人投资29621万元，占项目总投资比例的70.5%，可以满足银信部门出资要求和规定。
湖南医药物流中心有限公司目前已初具集团公司规模，其公司下属有湘潭市药材有限责任公司、湘潭房地产开发有限公司、湖南物业管理有限责任公司。其中湘潭市药材有限责任公司是全国有着广泛影响力的医药批发企业。该公司与全国近2000家生产企业、总经销商建立了良好的商务关系，建成了遍布全省及周边省份的销售网络。经营品种规格达5000余种，2004年销售收入近2亿元。自营物流已形成体系，有力地为将来医药物流中心向第三方物流发展奠定了坚实的基础。湘潭房地产开发公司系本项目发起人唐水平控股95%的公司，2004年所创利税进入湘潭市同行前三名之列。以上两公司在全省同行业中是有相当地位的企业，也是本项目资金的重要来源。
厂家融资：湖南医药物流中心有限公司通过广泛招商活动，现已与全国药品知名生产厂家哈尔滨医药集团第六制药厂、三精医药贸易有限公司、佳木斯制药等医药企业、生产企业签定投资合作意向书，投资额为6600万元，预计厂家投资可达10000万元。
社会融资：总目标是10000万元。本项目商业地产部分，采取了一定的先行销售的策略，从目前发展势头分析，最高值可以达到10000万元，能够达到社会融资的目标。

三 投资计划与资金安排
本项目投资42021万元，建设期为两年。根据项目进度安排，第一年投资到位15000万元，其中：银行贷款6000万元，资本金及融资9000万元；第二年投资27021万元，其中银行贷款6400万元，资本金及融资20621万元。
综上所述，湖南医药物流中心项目的建设资金的合理组合，将有力