2019年中级会计实务知识点(整理).doc

2019年教材的实质调整1.第十三章收入章节按新准则作了全面调整；2.第九章金融资产改为金融工具，并按新准则作了全面调整；3.第十章负债及借款费用改为职工薪酬及借款费用，删掉了长期应付款和长期借款，将应付债券内容移至第九章金融工具；4.第二十章政府会计按最新政府会计准则作了调整；5.固定资产中不动产取得环节的进项税不再分两次抵扣；6.无形资产研发费用的追扣比例由50%增加至75%；7.增加了交易性金融资产与长期股权投资之间的转换；8.财务报表格式与项目名称按最新规定修改；9.增值税税率17%修改为16%，11%修改为10%（不是最新的）。总论一、财务报告目标1、向财务会计报告使用者提供决策有用的信息；2、反映企业管理层受托责任履行情况二、会计基本假设及会计基础会计基本假设包括会计主体、持续经营、会计分期和货币计量四个假设。（一）会计主体1、一般来说，只要是独立核算的经济组织都可成为会计主体。 经济上独立核算是成为会计主体的充分必要条件，因为只有经济上独立核算才有必要设置会计来反映其资金运动，其才能相应地成为会计主体； 常见的会计主体包括：企业、企业集团（即由母公司和子公司组成的企业联合体）、事业单位、甚至独立核算的车间等。2、会计主体与法人的区别（1）法人是一种享有民事主体资格的组织，法律赋予它等同于自然人一样的人格，以便于其独立地行使权力并承担自身的义务；（2）成为一个法人首先在经济上是独立的，从这个角度来说，法人肯定是会计主体，但仅仅独立核算是无法足以支撑其成为法人资格的，所以，法人一定是会计主体，但会计主体不一定是法人。比如：企业集团、企业独立核算的车间均是会计主体而非法人。（二）持续经营1、持续经营假设的内涵 假设企业在可预见的未来不会破产被清算。即假设企业的经营活动处于一个正常运行状态。2、例外情况 当有确凿证据（通常是破产公告的发布）证明企业已经不能再持续经营下去的，该假设会自动失效，此时企业将由清算小组接管，会计核算方法随即改为破产清算会计。（三）会计分期1、会计分期假设内涵会计分期是将企业持续不断的资金运动人为地分割为若干期间，以分期提供会计信息。2、具体划分方法会计期间通常有四种口径：即年度、半年度、季度和月度。按年度口径所编报表为年报，其他期间所对应的报表为中期报告。（四）货币计量1、货币计量，是指会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币计量，反映会计主体的生产经营活动。2、我国规定，企业会计核算以人民币为记账本位币，外商投资企业可以选用外币作为记账本位币进行核算，但应提供以人民币反映的报表，境外企业向国内报送报表时应折算为人民币反映。会计基础权责发生制与收付实现制的比较企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。权责发生制要求，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，无论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用，计入利润表；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。三、会计信息质量要求主要包括可靠性、相关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性（一）可靠性可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。（二）相关性相关性要求企业提供的会计信息应当与投资者等财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于投资者等财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。相关性应以可靠性为基础，即会计信息应在可靠性的前提下，尽可能地做到相关性，以满足投资者等财务报告使用者的决策需要。（三）可理解性可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了，以便投资者等财务报告使用者理解和使用。（四）可比性1、可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性，此可比性要求企业达到如下标准：（1）同一企业不同会计期间的可比，即纵向可比。（2）同一会计期内，不同企业之间的可比，即横向可比。实务应用（1）因处置股份致使投资方的影响力由控制转为重大影响时，剩余股份原成本法核算口径追溯调整至权益法标准；（2）因会计政策变更而进行的追溯调整法；（3）将子公司会计政策、会计期间调到母公司标准的合并报表准备工作。（五）实质重于形式1、实质指的是经济实质（会计观点），形式指的是法律形式（法律观点），此原则要求企业在进行会计处理时，应当以经济实质为准，而不仅仅以交易或事项的法律形式为依据。实务应用（1）合并报表的编制；（2）售后回购；（3）售后租回；（4）分期收款销售商品的会计处理。（六）重要性1、对于会计业务的处理要抓住重点。重要性要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。实务应用（1）合并报表中抵销内容的选择；（2）中期报告没有必要像年报那样披露详细的附注信息；（3）存货盘盈与固定资产盘盈的差异处理。（七）谨慎性1、谨慎性原则要求企业对交易或事项进行会计确认、计量和报告时保持应用的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。实务应用（1）资产减值准备的计提；（2）加速折旧法；（3）或有事项的处理。（八）及时性及时性要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行会计确认、计量和报告，不得提前或者延后。四、会计要素的确认（一）资产的定义及其确认条件1、资产的定义资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。2、资产的确认条件在同时满足以下条件时，确认为资产：（1）与该资源有关的经济利益很可能流入企业；（2）该资源的成本或者价值能够可靠地计量。（二）负债的定义及其确认条件1、负债的定义 负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。2、负债的确认条件在同时满足以下条件时，确认为负债：（1）与该义务有关的经济利益很可能流出企业；（2）未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。（三）所有者权益的定义及其确认条件1、所有者权益的定义所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。2、所有者权益的来源构成来源科目对应投入资本股本（或实收资本）、资本公积股本溢价（或资本溢价）直接计入所有者权益的利得和损失其他综合收益【备注】利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。利得包括两种：一是形成当期损益的利得，比如处置固定资产的净收益；二是直接计入所有者权益的利得，比如其他权益工具投资的增值。损失是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。损失包括两种：一是形成当期损益的损失，比如处置固定资产的净损失；二是直接计入所有者权益的损失，比如其他权益工具投资的减值（公允价值下降）。留存收益盈余公积、利润分配未分配利润（四）收入的定义及其确认条件1、收入的定义 收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。2、收入的确认条件企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入： 合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务； 该合同明确了合同各方与所转让商品或提供服务相关的权利和义务； 该合同有明确的与所转让商品或提供服务相关的支付条款； 该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；（互通有无，不同质标的物） 企业因向客户转让商品或提供服务而有权取得的对价很可能收回。（有把握收款）（五）费用的定义及其确认条件1、费用的定义费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。（六）利润的定义及其确认条件1、利润的定义利润是指企业在一定会计期间的经营成果。营业利润栏之前的项目，除了“资产处置收益”项目（“资产处置损益”科目）属于利得或损失外，利益流入属于收入类、利益流出属于费用类。3、利润的确认条件利润=收入费用+资产处置损益+营业外收入营业外支出收入与利得的区分界定举例利得影响损益的利得贷记“资产处置损益”处置固定资产形成收益；处置无形资产所有权形成的收益。（转让、出售）贷记“营业外收入”罚款收入；债务重组利得；现金盘盈；权益法下初始投资成本小于投资当日所占的被投资方公允可辨认净资产份额的差额直接计入所有者权益的利得其他权益工具投资的增值；处置时转入留存收益其他债权投资的增值；权益法下被投资方其他综合收益（不包括重新计量设定受益计划净资产、净负债形成的）造成的投资增值；债权投资重分类为其他债权投资形成的增值；处置资产时转入“投资收益”自用房产、存货转为公允模式的投资性房地产形成的增值；房产处置时转入“其他业务成本”重新计量设定受益计划净资产、净负债形成的价值差额贷记“其他综合收益”；权益法下被投资方重新计量设定受益计划净资产、净负债形成的其他综合收益造成的投资价值增值；五、会计要素计量属性及其应用原则（一）会计要素计量属性1、历史成本在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。2、重置成本在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。负债按照现在偿付该项债务所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。3、可变现净值在可变现净值计量下，资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。4、现值在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。负债按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量的折现金额计量。5、公允价值公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格，即脱手价格。（二）各种计量属性之间的关系历史成本通常反映的是资产或者负债过去的价值，而重置成本、可变现净值、现值以及公允价值通常反映的是资产或者负债的现时成本或者现时价值，是与历史成本相对应的计量属性。（三）计量属性的适用范围计量属性适用范围历史成本一般在会计要素计量时均采用历史成本。重置成本盘盈存货、盘盈固定资产的入账成本均采用重置成本。可变现净值存货的期末计价采用成本与可变现净值孰低法，可变现净值为存货期末计价口径的一种选择；资产减值准则所规范的资产在认定其可收回价值时，公允价值减去处置费用后的净额是备选口径之一。现值当固定资产以分期付款方式取得时，其入账成本选择未来付款总额的折现口径；当无形资产以分期付款方式取得时，其入账成本选择未来付款总额的折现口径；以分期收款方式实现的销售收入，以未来收款额的折现作为收入的计量口径；弃置费用在计入固定资产成本时采取现值口径；资产减值准则所规范的资产在认定其可收回价值时，未来现金流量折现是备选口径之一。公允价值交易性金融资产的期末计量口径选择；投资性房地产的后续计量口径选择之一；其他权益工具投资、其他债权投资的期末计量口径选择；交易性金融负债的期末计量口径选择。存货一、存货的概念及确认条件存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。常见存货有：原材料；在产品；半成品；库存商品；周转材料（包装物和低值易耗品）。二、存货的初始计量（一）入账价值基础历史成本或实际成本。（二）不同取得渠道下存货的入账价值构成1、购入方式（1）非商业企业购入存货的入账成本买价进口关税运费、装卸费、保险费【备注】仓储费（存货转运环节的仓储费应入存货成本，另外，生产过程中的仓储费列入“制造费用”）通常计入当期损益；关税买价关税率；进口商品的进项税（买价关税）增值税率16%；合理损耗计入存货采购成本，追加了合格存货的单位成本。2、委托加工方式委托加工的界定：材料由委托方提供；受托方收取加工费及增值税；加工后的物资归委托方所有；所加工的物资必须是非金银首饰。【总结】:入账成本委托加工的材料成本加工费运费装卸费消费税是否计入委托加工材料成本，需分如下情况处理：如果收回后直接出售的如果收回后用于非应税消费品的再加工而后再出售的如果收回后用于应税消费品的再加工而后再出售的受托方代收代缴的消费税应计入成本受托方代收代缴的消费税计入“应交税费应交消费税”的借方，不列入委托加工物资的成本组成计税价（材料成本+加工费）/（1-消费税率）3、自行生产的存货入账成本直接材料直接人工制造费用【备注】非正常消耗的直接材料、直接人工和制造费用应计入当期损益（自然灾害类损失列支于“营业外支出”，管理不善所致的损失列支于“管理费用”），不得计入存货成本。4、投资者投入方式按投资各方的确认价值来入账，但合同或协议约定价值不公允的除外。5、债务重组方式取得的取得存货的公允价值。6、非货币性资产交易方式换入的详见非货币性资产交换章节。7、盘盈的按重置成本作为入账成本。8、通过提供劳务取得直接人工其他直接费用间接费用三、存货的期末计量（一）成本与可变现净值的确认1、成本：即为账面余额；2、可变现净值的确认（1）库存商品（即完工待售品）的可变现净值确认：可变现净值预计售价预计销售费用预计销售税金可变现净值中预计售价的确认A、有合同约定的存货，以商品的合同价格为预计售价。B、没有合同约定的存货，按一般销售价格为计量基础。（2）材料的可变现净值的确认用于生产的材料可变现净值终端完工品的预计售价终端品的预计销售税金终端品的预计销售费用预计追加成本用于销售的材料可变现净值材料的预计售价材料的预计销售税金材料的预计销售费用【推论】A.对于用于生产而持有的材料，其终端产品如果未贬值，则该材料不认定贬值，应维持原账面价值不变。B.如果终端产品发生贬值而且贬值是由于材料贬值造成的，则以可变现净值确认存货的期末计价。（二）存货减值的确认条件1、发现了以下情形之一，应当考虑计提存货跌价准备：市价持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；企业使用该项原材料生产的产品的成本大于产品的销售价格；企业因产品更新换代，原有库存原材料已不适应新产品的需要，而该原材料的市场价格又低于其账面成本；因企业所提供的商品或劳务过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌；其他足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。2、存在下列情况之一的，应全额提取减值准备：已霉烂变质的存货；已过期且无转让价值的存货；生产中已不再需要，并且已无使用价值和转让价值的存货；其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。（三）科目设置及会计分录1、需设置的科目：“资产减值损失”、“存货跌价准备”2、会计分录（1）计提存货跌价准备时：借：资产减值损失贷：存货跌价准备（2）反冲时：反之即可（四）存货计提减值准备的方法1、单项比较法。2、分类比较法。适用于数量较多、单价较低的存货（五）存货跌价准备的结转方法1、单项比较法前提下，直接对应结转。2、分类比较法前提下，加权计算后结转。具体计算如下：当期应结转的跌价准备（期初总的跌价准备额/期初总的存货账面余额）当期转出存货的账面余额3、结转跌价准备的会计处理（1）如果是销售出去的，应随同存货一并结转，分录如下：借：主营业务成本存货跌价准备贷：库存商品（2）如果在债务重组和非货币性资产交易方式下结转存货，其对应的跌价准备应同时结转，但不冲减当期的资产减值损失，具体处理见债务重组和非货币性资产交换章节。（六）存货盘盈、盘亏处理盘盈当时：处理时：借：原材料/库存商品等贷：待处理财产损溢 待处理流动资产损益借：待处理财产损溢贷：管理费用盘亏当时：处理时：借：待处理财产损溢贷：原材料/库存商品等应交税费应交增值税（进项税额转出）注：只有管理不善造成的存货盘亏才作进项税额转出。借：管理费用（正常损耗）其他应收款 （保险赔款或责任人赔款）营业外支出 非常损失贷：待处理财产损溢固定资产一、固定资产的定义和确认（一）固定资产的特征1、为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；2、使用寿命超过一个会计年度；3、有形资产。（二）固定资产的确认条件1、与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； 2、成本能够可靠计量。【备注】固定资产各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产；备品备件和维修设备通常确认为存货，但某些备品备件和维修设备需要与相关固定资产组合发挥效用，例如民用航空运输企业的高价周转件，应当确认为固定资产。二、固定资产的初始计量（一）固定资产初始计量原则固定资产应当按照成本进行初始计量。固定资产的成本，是指企业购建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出。【拓展】固定资产资本化截止时点：固定资产达到预定可使用状态日；“固定资产竣工决算日”通常晚于“达到预定可使用状态日”，在达到预定可使用状态日先按暂估原价入固定资产，于第二个月开始计提折旧，等到竣工决算日有了准确的成本资料，再修正原暂估原价，但已提折旧不追溯。（二）不同取得渠道下固定资产的初始成本确认1、外购方式（1）入账成本买价保险费场地整理费装卸费运输费安装费专业人员服务费（2）以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配。（3）分期付款购买固定资产，且在合同中规定的付款期限比较长，超过了正常信用条件（通常在三年或以上）时，应当以折现值入账。【理论总结】购入时借：固定资产（现购价或分期付款额的折现值） 未确认融资费用（未来的利息费用） 贷：长期应付款（将来付款总额）每期利息费用的计提借：在建工程或财务费用（期初长期应付款本金实际利率）贷：未确认融资费用每期结款时借：长期应付款应交税费应交增值税（进项税额）贷：银行存款2、自行建造固定资产（1）自行建造方式按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出作为入账价值（工程用物资成本人工成本相关税费应予资本化的借款费用间接费用）出包方式下的会计核算（见【例8】）a、入账价值建筑工程支出安装工程支出安装设备支出分摊的待摊支出b、待摊支出指的是在出包工程过程中可能还会发生一些共同的支出，包括管理费、可行性研究费用、临时设施费、公证费、监理费、应负担的税金、符合资本化条件的借款费用、建设期间发生的工程物资盘亏、报废及毁损净损失、以及负荷联合试车费等。在账务处理时应通过下列公式分配计入相应的工程项目中：待摊支出分配率累计发生的待摊支出/（建筑工程支出安装工程支出安装设备支出）100%某工程应分配的待摊支出某工程的建筑工程支出、安装工程支出和安装设备支出合计分配率一般分录如下：A.预付工程款项借：预付账款贷：银行存款B.企业按合理估计的发包工程进度和合同规定向建造承包商结算的进度款借：在建工程贷：银行存款或预付账款C.工程完成时按合同规定补付的工程款借：在建工程贷：银行存款D.工程达到预定可使用状态时，按其成本借：固定资产贷：在建工程（3）自营方式下的会计核算：购入工程物资时借：工程物资应交税费应交增值税（进项税额）贷：银行存款 领用工程物资时借：在建工程贷：工程物资在建工程挪用生产用原材料借：在建工程贷：原材料在建工程领用本企业产品借：在建工程贷：库存商品应交税费应交消费税自营工程发生的工程人员工资等借：在建工程贷：应付职工薪酬辅助生产部门为工程提供的水、电、设备安装、修理、运输等劳务借：在建工程贷：生产成本辅助生产成本在建工程发生的借款费用满足借款费用资本化条件的借：在建工程贷：长期借款、 应付利息自营工程达到预定可使用状态时，按其成本借：固定资产贷：在建工程试车净支出发生时应追加工程成本，试车净收入应冲减工程成本。企业的在建工程在达到预定可使用状态前，因进行负荷联合试车而形成的、能够对外销售的产品，其发生的成本，计入在建工程成本，销售或转为库存商品时，按其实际销售收入或预计售价冲减在建工程成本。单项或单位工程报废或毁损的净损失在工程项目尚未达到预定可使用状态时，计入工程成本；工程项目已达到预定可使用状态的，属于筹建期间的计入管理费用，不属于筹建期间的，计入营业外支出；如为非正常原因造成的报废或毁损，或工程项目全部报废或毁损的，应将其净损失列入营业外支出。售收入或预计售价冲减在建工程成本。固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者实际成本等，按估计价值转入固定资产，并提取折旧，待竣工决算后再作调整，对以前的折旧不再追溯调整。3、投资者投入方式按投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。4、非货币性交易方式参见非货币性资产交换5、债务重组方式参见债务重组【关键考点】非货币性交易方式、债务重组方式下取得固定资产的入账成本计算是常规考点。6、盘盈方式取得的固定资产按重置成本作为入账价值。【关键考点】固定资产盘盈属于前期重大会计差错，应采用追溯重述法进行会计处理。7、租入固定资产的会计处理（1）租赁的分类融资租赁实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬。经营租赁实质上未转移与资产所有权有关的全部风险和报酬。（三）固定资产弃置费的会计处理1、会计处理原则固定资产的弃置费应折现后计入固定资产的成本。2、一般会计分录预计弃置费时借：固定资产（以弃置费的折现值入账）贷：预计负债每期按市场利率计提预计负债的利息费用借：财务费用贷：预计负债三、固定资产折旧（一）固定资产的折旧计提范围1、不提折旧的固定资产：已提足折旧仍继续使用的固定资产；按规定单独作价作为固定资产入账的土地；改扩建期间的固定资产；提前报废的固定资产。2、特殊情况未使用、不需用的固定资产需计提折旧，而且折旧费用记入“管理费用”；因大修理而停工的固定资产需要提取折旧，但折旧费用按正常的方式处理，即不一定就是“管理费用”；替换设备要提折旧。 3、当月增加的固定资产当月不提折旧，当月减少的固定资产当月照提折旧。（二）影响折旧的因素企业计算各期折旧的依据或者说影响折旧的因素主要有以下四个方面： 1、折旧的基数计算的固定资产折旧的基数一般为取得固定资产原始成本，即固定资产的账面原价。企业计提固定资产折旧时，以月初应提取折旧的固定资产账面原值为依据，本月增加的固定资产，当月不提折旧，当月减少的固定资产，当月照提折旧。 2、固定资产的预计使用年限 3、固定资产的预计净残值。是该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。4、固定资产已提的减值准备。（每计提一次减值准备，都视为一个新固定资产的出现，需重新测定折旧指标。）减值准备一经确认不得恢复的资产有：长期股权投资、成本模式后续计量的投资性房地产、固定资产、生产性生物资产、油气资产、无形资产、商誉。（三）固定资产折旧方法1、年限平均法年折旧率（原价预计净残值）/折旧年限2、工作量法每一工作量折旧额固定资产原值（1净残值率）/预计总工作量月折旧额固定资产当月工作量每一工作量折旧额3、加速折旧法双倍余额递减法年折旧率=2/折旧年限*100%注：为了调整该折旧方法的误差，要求在倒数第二年改为直线法。年数总和法计算公式如下：年折旧率=尚可使用年限/年数总和*100%4、折旧的会计分录借：制造费用（生产用固定资产的折旧）管理费用（行政用固定资产的折旧）销售费用（销售部门用固定资产的折旧）在建工程（用于工程的固定资产的折旧）其他业务成本（经营租出的固定资产的折旧）贷：累计折旧5、固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期消耗方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更四、固定资产的后续支出（一）后续支出的处理原则后续支出更新改造支出修理支出资本化通常资本化大修理费用如果符合资本化条件则应资本化费用化不符合资本化条件时，应费用化通常费用化生产设备、行政设备的后续支出在费用化时列支于“管理费用”；销售设备的后续支出在费用化时列支于“销售费用”。（二）资本化的后续支出 1、固定资产转入改扩建时：借：在建工程累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产 2、发生改扩建工程支出时：借：在建工程贷：银行存款等 3、替换原固定资产的某组成部分时：借：银行存款或原材料（残值价值）营业外支出（净损失）贷：在建工程（被替换部分的账面价值） 4、改扩建工程达到预定可使用状态时：借：固定资产贷：在建工程5.转为固定资产后，按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。（三）费用化的后续支出1、固定资产的日常修理费用等支出只是确保固定资产的正常工作状况，一般不产生未来的经济利益。因此，通常不符合固定资产的确认条件，在发生时应直接计入当期损益。2、企业生产车间（部门）和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出计入“管理费用”；企业设置专设销售机构的，其发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，计入“销售费用”。3、对于处于修理、更新改造过程而停止使用的固定资产，如果其修理、更新改造支出不满足固定资产的确认条件，在发生时也应直接计入当期损益。4、一般会计分录如下：借：管理费用销售费用 贷：原材料 应付职工薪酬银行存款 （五）经营租入固定资产发生的改良支出。应通过“长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法进行摊销。五、固定资产的处置（一）一般会计分录1、将固定资产清理时的账面价值转入“固定资产清理”借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产2、支付清理费借：固定资产清理贷：银行存款3、固定资产处置回收价值借：其他应收款、银行存款或原材料贷：固定资产清理应交税费应交增值税（销项税额）4、固定资产处置实现盈余时借：固定资产清理贷：资产处置损益5、固定资产处置形成亏损时借：资产处置损益贷：固定资产清理6、如果是报废、毁损，则转入“营业外支出”或“营业外收入”。投资性房地产一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（二）投资性房地产的特征1、投资性房地产是一种经营活动。2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。3、投资性房地产有两种计量模式；一是成本模式，二是公允价值模式。二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的范围1、已出租的土地使用权；2、持有并准备增值后转让的土地使用权；按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。3、已出租的建筑物。（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。4、特殊情况（1）空置建筑物只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。（2）在建房产只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产在建”科目核算。（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（二）不属于投资性房地产的资产1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。2、作为存货的房地产。二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认时点1、用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日。2、持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期为准。3、持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。（二）投资性房地产的入账价值确认1、总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。2、不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。（3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。三、投资性房地产的后续计量（一）后续计量模式的选择1、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。3、成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。4、当投资性房地产有公允价值时，成本模式不一定要转换为公允价值模式，也可以继续采用成本模式。（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。1.折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费应交增值税（销项税额）3.投资性房地产提取减值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（三）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产1、采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。2、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下