天之和风雅苑及金鼎花园商贸区项目建设投资可行性研究报告.doc
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1、 濉溪县天之和风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论5一、 项目基本情况5二、项目建设的必要性和意义11三、主要经济技术指标15第二章 市场分析16一、中小城市的商业现状分析16二、酒店业发展状况分析17第三章 规 划 方 案26一、指导思想26二、规划方案26第四章 项目建设环境条件分析28一、地理位置、交通条件28二、资源状况、社会条件28三、自然条件29四、政策条件29第五章 经营销售策划31一、经营方针31二、销售策划31第六章 项 目 选 址33一、项目选址33二、现有基础33第七章 建设内容及实施方案34一、项目建设环境及特点34二、项目建设内容34三、实
2、施方案36第八章 建 筑 方 案38一、建筑特征38二、拟建建筑物使用功能和工艺要求38三、单体平面功能设计与竖向设计38四、交通组织38五、造型设计38六、人防设计39七、日照分析:39八、建筑装修与构造39第九章 结 构 设 计43一、结构设计依据43二、基本技术参数43三、结构设计44四、结构计算45五、供配电设计:45六、防雷与接地:46七、可视对讲系统:46八、有线电视系统:47九、电话及宽带网络系统:47十、综合布线系统:47第十章 环境保护、安全卫生及节能48一、环境保护48二、安全卫生50三、节能50第十一章 消 防 专 篇52一、建筑消防设计52二、给排水消防设计52三、电气
3、消防设计54第十二章 项目实施进度57一、建筑工期57二、实施进度安排57第十三章 项目建设工程投资估算与资金筹措58一、投资估算58二、资金筹措59第十四章 经济效益分析60一、销售价格60二、销售进度及付款计划60三、税费率60四、成本费用估算60五、盈利能力分析61六、清偿能力分析61七、资金平衡分析和资产负债分析61十五、工程招标62(一)发包方式62(二)招标组织形式62(三)招标方式62(四)本项目招标形式和招标内容64第十六章 结论与建议66一、结论66二、建议66第一章 总 论一、 项目基本情况(一)项目基本情况1、项目名称:濉溪县天之和风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目2、项目单
4、位:安徽鼎元置业有限公司3、法人代表:李 建 国4、建设性质:新 建5、建设地点:本项目建设地点4处。(1)濉溪县天之和风雅苑东区位于淮海南路与汴河路交汇处东南侧。(2)北区位于淮海南路与广场交汇处西北侧。(3)南区位于淮海南路与广场交汇处西南侧。(4)濉溪县金鼎花园位于淮海北路与濉河路交汇处东北侧。6、建设内容:建设商务楼房,总建筑面积237440平方米,其中濉溪县天之和风雅苑东区建筑面积49980平方米、北区建筑面积97200平方米、南区建筑面积38600平方米,濉溪县金鼎花园商贸区建筑面积51660平方米。7、项目投资:项目总投资25280万元,其中濉溪县天之和风雅苑东区建设投资5500
5、万元、北区建设投资9900万元、南区建设投资4200万元,濉溪县金鼎花园商贸区建设投资5680万元,所需资金全部由项目单位自筹。8、项目编制依据:(1)国家及安徽省有关扩内需、保增长的政策措施;(2)安徽省加快县域经济发展实施意见;(3)淮北市、濉溪县关于相濉一体化建设规划;(4)淮北市、濉溪县总体规划;(5)濉溪县“十一五”发展规划;(6)安徽省、淮北市关于加快发展三产服务业的决定(7)国务院关于扩大内需,建设农村专业批发市场的若干意见(8)项目单位提供的其他资料和数据。9、编制原则:(1)依据淮北市总体规划、濉溪县总体规划,结合濉溪县的经济社会发展实际,以能充分体现项目“统一规划,分期建设
6、”的原则。(2)博采全国各地房地产开发建设的成功经验,建设以“高起点、高标准、规范化”的原则,点线面结合,参与构筑濉溪县的城市基础设施框架,创造城市的新形象,新面貌。(3)根据规划要求,本着科学、实用的原则,充分考虑濉溪县城区现有和规划建设的基础设施,加强项目建设与县城总体规划的衔接,使两者有机结合,优势互补,协调发展。(4)合理有效使用土地资源。(5)坚持软件建设与硬件建设同步推进,协调发展。以服务为宗旨,重视管理队伍建设,广开科技信息渠道,体现高效实用的原则。重视人才培养和人才引进,提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。(6)以改革的精神,开放的姿态,求实的态度,严格执行国家有关基本建设的
7、法规和管理规定,提高项目的运作效率,增强企业的竞争活力。(二)项目建设背景濉溪县位于安徽省北部,是淮北市唯一市辖县,县城依市而建,全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区,面积1987平方公里,人口106万。濉溪承东启西,区位优越,地处苏、鲁、豫、皖四省交界处,是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。濉溪环境优越,交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局,热、电、气一体化的能源供应,以及更加优惠的投资政策,为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区濉溪经济开发区,现已完成投资5.7亿元,在10平方公里建成区内全面实现“九通一平”,服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体,乡镇工业集中
8、区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过,北接陇海线,东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达,连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉,驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江,直达上海港。濉溪物华天宝,资源富饶。矿产资源得天独厚,已探明煤炭资源储量达60亿吨,铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业淮北矿业集团公司、皖北煤电集团公司18对矿井座落在濉溪境内,年产原煤3000多万吨
9、;县属煤矿年产原煤200万吨以上。电力供应充足,电力装机容量达200万千瓦,是华东地区重要的电力供应基地。城市化水平不断提高。按照相濉一体化发展战略,建设县城区面积20平方公里,并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到48.3%,低于全省平均水平。随着煤炭资源的大规模开发,一方面县城在短期内将新增大量的煤炭产业职工和配套服务产业的职工,另一方面采煤沉陷区造成大量失去土地的农村居民,需要转移到城镇居住并发展非农产业。加快城镇建设势在必行。农业资源优势明显,肥沃的土地、温和的气候,为濉溪农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。濉溪县可耕地面积220万亩,待开发的采煤塌陷地7.2万
10、亩,种养业种类多、产量大,小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右,牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右,鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。劳动力资源丰富,目前全县有剩余劳动力10-15万人,是全省重要的劳务输出基地,劳动力成本较低,为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。濉溪厚积薄发,活力四射。在国家促进“中部崛起”战略实施带动下,濉溪人民正以前所未有的生机和活力,大力实施工业强县战略,优先发展工业经济,积极开展招商引资,全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。安徽省“861”行动计划重点工程,投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目,一期工程已经投产。投资额120亿元
11、,年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的淮北煤电基地建设如火如荼,11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业,恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展,已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。濉溪,这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠,正以丰富的资源,巨大的发展潜力和广阔的发展前景,受到国内外有识人士的青睐。东部的区位、西部的成本,便利的交通、快捷的通讯,已经使濉溪成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。
12、濉溪定会成为众多商家投资的宝地,创业的乐园!近年来,我国经济增长较快,我国每年新增商品销售总额约为2-4万亿元,新增批发销售总额约为1-2万亿元,新增货物进出口总额约为2-2.5 万亿元,新增货物周转量为 1-2 万亿吨公里左右。未来十几年,我国仍将处于工业化和城市化“双加速”时期,经济发展仍将具有相当的潜力,2020 年以前我国经济仍将保持7-9的增长速度,批发销售总额、商品购销总额、货物周转量能保持 8%-10%左右的增速,货物进出口能保持10%-15%左右的增速。但我国经济目前基本上还处在以制造、加工等人力密集和资源消耗型产业为主的阶段,在整个经济链条中,还处于中下游。我国成为其它经济发
13、达国家的制造加工者,实现的经济效益较低,流通及物流领域的增值服务利润大部分被经济发达国家或产品需求国所获取。这种以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使我国迅速成长为世界经济大国,但不能使我国成为世界经济强国。我国亟需通过产业结构调整,实现产业升级和经济增长模式转型,为我国经济发展注入新的活力,实现可持续发展。在我国已经成为世界制造业大国的基础上,通过对流通和物流领域操作模式的整合与更新,使其能力得到提升,加快由制造业大国向制造与加工、流通、物流相结合的经济强国发展。推动我国流通与物流领域的模式创新,以流通和物流产业促进其它产业的发展,是实现我国经济转型最急迫也是最有效的方法之一。我国作为实
14、体经济最发达的国家之一,将面临前所未有的挑战,政府除了给予实体经济相应的支持与扶持,帮助实体经济实现创新产品、创新技术、创新模式和创新服务之外,还应大力发展流通和物流,为实体经济提供生产、交易一体化的服务支持,有效降低企业供应链成本,完成产业升级,帮助实体经济提升竞争力,确立全球竞争优势,实现可持续发展。但是我国流通与物流产业多年来形成的条块分割的局面导致流通信息不畅、多次交易、货物倒流等,使企业交易成本居高不下,难以满足制造业需要。在国际流通与物流的渠道建设上远远落后,“中国制造”销往国际市场的产品基本上都依赖国外企业的流通与物流渠道,形成了我们负责制造,别人负责分销的格局,市场基本掌握在别
15、人手里,我们缺乏市场主导权。我国需要一种创新的流通模式,为我国企业提供供应链流通环节的一体化服务,使企业在流通过程中实现一次交易,一次运输,一次交付,一次结算,有效降低企业商品流通过程中的交易成本、物流成本和资金成本。在开拓国际市场上,要构建流通与物流渠道,为中国商品在国际市场的分销提供全面服务。为此,安徽鼎元置业有限公司为适应淮北市区域市场商贸流通的需求,适时抓住机遇,拟投资建设以产、供、销为资源,集大型、综合、商贸物流一体化的交易平台濉溪县天之和风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目。项目建成后,辐射并服务于淮北地区,具有非常好的经济、社会效益。二、项目建设的必要性和意义实施商贸城工程是濉溪县实施
16、科教兴县、开放带动、全面创新、可持续发展和城镇化战略的重要途径之一,对体育健身、休闲旅游、文化教育、商贸、高新技术等方面发展起到重要作用,也是将濉溪发展成为现代化工业、商贸、旅游城市必须的基础设施建设。从濉溪县经济发展战略出发,要依托城市,立足国内,面向世界,外引内联,综合开发,全面开放,运用社会主义的市场经济运行体制,大力发展外向型经济,积极参与国际竞争加速与国际接轨进程,推动全县经济持续、快速、健康发展,必须加快城镇基础设施建设,创造良好的投资环境,才能够体现和发挥濉溪县独特的优势,在吸引外资、对外贸易科教兴县等方面发挥基地和窗口作用。本项目的建设是实施濉溪县加快城镇化发展、产业结构调整和
17、产业升级的重要举措。濉溪县的经济发展是以高新技术产业为导向,以外向型经济为主体。根据安徽省国民经济和社会发展“十五”计划和2010年远景目标的意见,运用社会主义市场经济运行机制,充分利用优惠政策,鼓励和争取“三大”(大科研所、大学、大型企业)和民营科技实体进入县境,坚持发展工业性项目为主、高新技术产业为主、外向型经济为主的“三为主”经济方针,协调发展商贸、科技、文化、教育等第三产业,对于濉溪的产业结构调整和产业升级,增强中心城镇的凝聚力和辐射力,具有重要意义。因此,集中必要的财力和物力,加快濉溪县城镇基础设施建设,创造良好的投资环境,才能吸引外商投资,即栽好梧桐树,引来金凤凰。目前,我国流通领
18、域的现代物流获得了一定的发展。但是,由于长期缺乏资金投入和相关政策支持,物流领域的发展仍处于较低的发展水平,已经成为制约我国流通现代化的“颈瓶”。因此,加快我国流通领域现代物流发展,提高流通效率,降低流通成本,促进城乡和地区间商品流通,更好地发展现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用,成为我国流通领域迫切的任务。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出:“推广现代物流管理技术,促进企业内部物流社会化,实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业,积极发展第三方物流。建立物流标准化体系,加强物流新技术开发利用,推进物流信息化。加强物流
19、基础设施整合,建设大型物流枢纽,发展区域性物流中心。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。”国务院关于促进流通业发展的若干意见提出:“国务院各有关部门和金融机构要积极研究制定促进流通业发展的政策措施,扶持流通企业做强做大,在安排中央外贸发展基金和国债资金、设立财务公司、发行股票和债券、提供金融服务等方面予以支持。地方各级人民政府可根据当地财力和流通业发展实际,采取具体措施,支持国家和地方重点培育大型流通企业的发展。积极运用财政贴息等政策措施,加大对农产品批发市场、物流配送中心等流通基础设施建设的投入力度
20、。”为适应全面建设小康社会,促进我国流通领域现代物流持续、快速、协调发展,商务部于2008 年3 月发布了关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见,提出积极开展包括物流示范城市、物流示范园区、物流示范企业和物流示范技术在内的不同层次的流通领域现代物流示范工程。物流业是服务业中唯一得到国家产业振兴计划支持的行业,其原因主要在于物流业对其他产业的调整具有服务和支持作用。一方面,可以促进制造业和商贸业优化内部分工、专注核心业务、降低物流费用,提高这些产业的竞争力,增强其应对国际金融危机的能力;另一方面,也是国民经济持续快速发展,以及贯彻落实可续发展观和构建社会主义和谐社会的必要保证。2009 年3
21、 月,国务院将物流业纳入国家产业振兴计划,并印发了物流业调整和振兴规划。随着该规划的贯彻落实,中国物流业的整体发展水平将有望得到较大提升,其对整个国民经济运行的基础性支撑作用也将得到进一步发挥。根据规划的内容,国家将从扩大物流市场需求、大力推进物流服务的社会化和专业化、加快物流企业兼并重组,以及加强物流基础设施建设、提高物流标准化程度和信息化水平等多个方面入手,通过加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策体系、多渠道增加物流业的投入等措施,促进物流业尽快发展、提升行业运作水平。物流业调整和振兴规划的出台,为我国物流业的发展提供了重大机遇。项目的建设有利于进一步提高物流产业竞争力,是增强国
22、民经济应对金融危机的需要。本项目的建设属于产业结构调整指导目录(2005年本)鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第1项电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态;第7项租赁服务,符合国家产业政策。项目建设是非常必要的。三、主要经济技术指标1、项目总占地面积61160平方米2、总建筑面积237440平方米其中:其中地上建筑面积203486,地下33954。3、商务办公楼面积:35046。4、酒店面积20640。5、商业面积87800。6、住宅面积600007、项目总投资25280万元8、建筑容积率小于4.509、绿化率不低于30%10、地震烈度
23、设防7度11、停车位:428个 地面:58个,地下:370个。第二章 市场分析一、中小城市的商业现状分析中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的6088。它们构成全国商品流通网络的结点,纵横交错、内外衔接、上下沟通,是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村,扩散到全国,农产品在这里集聚,保持大城市、工业原料的需要,它是区域经济的中心,直接关系到80左右城市人口的生活质量和生活方式;作为商品流通的中间环节和枢纽,又成为国家调节和监控市场的中心。 中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。全国100人以下的零售单位,占整个企业数的987,从业人数占703,提供了818的社会消费零售额。它们
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