阿房宫遗址配套秦文化公园项目投资可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 总论41.1项目名称及工作阶段41.2建设单位及法人41.3可行性研究报告编制依据41.4可行性研究的工作范围41.5项目建设地址51.6项目土建工程规模及内容51.7项目生产规模51.8投资估算及资金来源61.9经济评价61.10问题与建议71.11主要技术经济指标81.12主要产品及产品介绍9第二章 项目背景及建设必要性222.1建设单位222.2项目提出理由222.3项目背景222.4项目建设的必要性25第三章 市场需求293.1西安市客源市场分析293.2市场定位303.3客源市场细分313.4市场预测333.5市场营销计划34第四章 园址选择354.1地点与地理位置35
2、4.2园址建设条件35第五章 建设规模及建设内容415.1生产技术方案415.2产品标准415.3生产方法415.4技术参数和工艺流程415.5主要工艺设备选择415.6主要原材料、燃料、动力消耗指标425.7主要生产车间布置方案425.8总平面布置和运输425.9主导产业及支撑项目的选择原则455.10进入旅游产业园主导产业及支撑项目465.11园区用地规划47第六章 园区基础设施专项规划496.1道路交通系统体系496.2绿化空间布局体系506.3市政工程体系536.4消防设施体系61第七章 环境保护637.1 环境保护执行法律、法规、标准637.2 环境保护原则647.3项目主要污染源和
3、污染物647.4治理环境的方案647.5项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响647.6项目对周围地区自然资源可能产生的影响647.7项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响647.8各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案657.9绿化措施,包括防护地带的防护林和建设区域的绿化657.10环境监测制度的建议657.11环境保护投资估算657.12环境影响评论结论657.13劳动保护与安全卫生657.14生产过程中职业危害因素的分析657.15职业安全卫生主要设施667.16劳动安全与职业卫生机构66第八章 节能节水688.1 国家节能的相关法律及设计规范688.2 项目所在
4、地的能源状况分析688.3 项目能耗内容698.4 项目的资源节约措施698.5节能管理措施718.6节能效果分析71第九章 项目组织管理及实施进度729.1 项目组织管理729.2 项目进度安排的依据739.3 项目实施进度安排74第十章 工程招标7610.1编制依据7610.2招标原则7610.3工程招投标7610.4招投标费用76第十一章 投资估算及资金筹措7911.1投资估算7911.2投资总额估算8011.3建设资金筹措8011.4国民经济评价8111.5社会效益和社会影响分析81第十二章 财务评价8312.1 评价依据8312.2 财务评价基础数据8312.3 财务盈利能力分析84
5、12.4经济评价结论8612.5盈利分析86第十三章 风险分析8713.1不确定性分析8713.2投资建设风险8913.3防范措施91第十四章 结论与建议9414.1结论9414.2建议94附表:财务分析表附图:项目区位图项目总平图附件:企业法人营业执照组织机构代码证税务登记证第一章 总论1.1项目名称及工作阶段项目名称:阿房宫遗址配套秦文化公园工作阶段:可行性研究1.2 建设单位及法人建设单位:待定法人代表:待定1.3可行性研究报告编制依据1、可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件阿房宫遗址配套秦文化公园简要说明。2、国家和拟建地区的政策、法令和法规(1)西咸新区总体规划20102020;
6、(2)沣渭新区规划秦阿房宫遗址文化体验区;(3)西安市城市总体规划;(4)西安市旅游管理条例;(5)西咸新区新规划。3、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料(1)史记、吕氏春秋、战国策;(2)西咸新区总体规划;(3)西安关中-天水经济一体化发展规划等。1.4可行性研究的工作范围1、项目提出的背景及建设必要性;2、市场分析;3、园址与建设条件;4、工程技术方案;5、资源综合利用与节能;6、劳动安全、消防与环境保护;7、环境保护;8、节能节水;9、企业组织结构与人力资源配置;10、项目组织管理与实施进度;11、投资估算及资金筹措;12、经济效益分析;13、项目风险分析。1.5项目建设地址地理位
7、置:西咸新区沣渭新区的阿房宫文化体验区1.6项目土建工程规模及内容项目设内容包括:本项目建设规模为1000亩,其中:旅游文化观光区面积800亩;仿秦酒店将军府和相国府面积200亩。1.7项目生产规模本项目拟建规模为年产值45亿元人民币,其中:1、仿秦园林文化旅游观光平均年年接待200万人;2、影视拍摄基地年平均拍摄影片300部;3、秦将军府酒店和相国府酒店1.2亿元;4、中小学生秦历史文化教育基地5000万元;5、大秦军团人力资源培训基地5000万元;6、大秦文化纪念币发行收入1500万元。1.8投资估算及资金来源本项目总投资近15亿元人民币,其中:1、土地费用3亿元;2、建设工程费用6510
8、5.873、工程建设其它费用34585.52万元;4、基本预备费7346.33 万元;5、建设期利息8990万元;6、流动资金3000万元。以上资金筹措由以下渠道解决:1、企业自筹50000万元,占总投资33%;2、银行贷款 50000万元,占总投资33%;3、外商投资50000万元,占总投资33%。1.9经济评价通过分析得知,本项目实施后具有较好的财务效益和社会效益:1、正常年实现销售收入45亿元;2、财务评价全部投资财务内部收益率税前所得 52.42 %,税后所得 35.64%,均大于设定的基准收益率10%;3、静态投资回收期所得税前为4.91年,所得税后为5.72年;4、财务净现值税前、
9、税后均大于零;5、项目利息备负率为8%-12%;6、项目偿债背负率为12%-15%;7、盈亏平衡点11.39%。以上各项财务指标说明本项目有一定抗风险能力,在财务上是安全可行的。1.10问题与建议经过对项目背景及提出的理由、市场预测及前景分析、设计方案与建设规模、园址选择与建设规模、工程技术方案、环境保护及消防、企业组织与实施进度、投资估算及资金筹措、财务分析、项目招标、社会效益分析等方面分析研究,认为阿房宫遗址配套秦文化公园项目市场可行,社会效益和经济效益良好,建设技术和条件良好,而且,对加速西安市的经济与社会事业发展、增加当地农民收入、提高文明程度和促进社会长治久安具有不可替代的作用。为了
10、切实落实项目的实施建设事项,提出以下建议:1、建议各级政府及相关部门在政策上予以大力支持,保证项目的顺利进行和可持续发展;2、建议建设单位应抓紧工程前期工作,做好工程前期规划、设计、勘察测量等准备工作;3、建议建设单位抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作;4、积极做好项目的招投标、专业人员的选拔招聘、建设项目工程的发包和有关设备的采购等工作,以保证项目建设按计划顺利进行;5、建设单位应在打造旅游产品的同时,积极做好项目的包装和宣传促销工作,全面开发旅游客源市场和旅游线路产品;6、加强本项目旅游文化体验产品的知识产权保护;7、本项目应尽快上马,以便获得丰厚的经济效益和社会效益。1.11主要技术经
11、济指标表1.1 主要技术经济指标序号项目单位数据备注一经济数据1项目总投资万元150765.18 1.1建设投资万元138775.18 其中:建设期利息万元8990.00 1.2流动资金万元10000.00 其中:铺底流动资金万元3000.00 2资金筹措万元其中:债务资金万元50000.00 项目资本金万元100765.18 资本金比例%66.84 3年平均销售收入万元450000.00 4年平均总成本费用万元336453.89 5年平均增值税万元19573.25 6年平均销售税金及附加万元23512.50 7年平均利润总额万元70460.36 8年平均所得税万元17615.09 9年平均净
12、利润万元52845.27 10年平均息税前利润万元70460.36 二财务评价指标1总投资收益率%75.31 2项目投资财务内部收益率(税前)%52.42% (税后)%35.64%3项目投资财务净现值(税前)万元297827.83 Ic=10% (税后)万元187013.51 Ic=10%4项目投资回收期(税前)年 4.91 (税后)年 5.72 5盈亏平衡点%10.606 1.12主要产品及产品介绍1.12.1项目主要产品1本项目主要产品是:仿秦园林文化旅游观光1)影视拍摄基地;2)秦将军府酒店和相国府酒店;3)中小学生秦历史文化教育基地;4)大秦军团(锐士营)人力资源培训基地;5)大秦文化
13、纪念币发行(该纪念币供本项目园区内流通);(仿秦园林是秦朝疆域按一定比例缩小的旅游观光设施,是一个项目,多个功能)2本项目副产品是:旅游文化服务包括:秦文化旅游服务区建设运营秦宫国宴(以雍羊为主的秦饮食文化)秦人食府(以粟米,菽,为主的秦民间小吃)墨家博爱茶社小说家社(陕西方言说书讲前秦故事喝凉茶,百草之茶和稠酒)扁鹊堂(纯中医诊疗草药)孔府书院(销售前秦古书)鬼谷子健身道(中西文化结合健身中心)秦人本土家禽家畜养殖(狩猎场)战国时代井田制农业公园(农产品工艺品)秦人冶铁炼铜工艺园(青铜器工艺品鼎爵等)秦军械加工厂工艺展示销售(战车,战鼓,战旗,剑戟等兵器)秦人服装加工工艺展示销售(华夏族服鞋
14、帽,皇帝服)秦人工艺文化技术展示销售(玉石漆器,石刻,陶器)秦农具生产工艺展示销售(农具工艺品)秦人货币制造工艺展示销售(钱币)秦人华夏族居住文化展示秦少数民族居住文化展示秦国法律文化展示(秦律法竹简)秦人科技文化(发明司南,毛笔,锯子,麻纸,纺织车,针灸,龙骨车,风筝,航海船,金属币)秦军仪仗队演出(帝国广场)徐福仙宫(中医抗衰老美容美体)吕不韦珠宝库(销售金银珍珠玉器文物字画等仿秦式)大秦华夏服装鞋帽租赁秦阿房礼乐文化宫(享君王礼乐之娱)其它秦文化创意项目 3本项目附加产品:游客互动军事体育比赛项目(秦式的)1)徙木立信(广告冠名活动)在本项目北广场放置一根有200多斤重的木头,木头上有企
15、业赞助商的广告,如果有人把这根木头扛到南广场,即奖励500元,奖金由企业赞助,活动冠名权按周期拍卖。2)狩猎活动提供弓箭,给游客提供步兵射箭,或者提供弓箭和马匹,给游客提供骑射机会,凡参与者,猎获的鸡鸭羊等归游客所有。3)游客军事体育比赛活动(广告冠名活动)星期一 摔跤比赛 星期二 射箭比赛星期三 赛马星期四 骑射比赛星期五 双驾战车比赛(秦战车)星期六 三驾战车比赛(秦战车)星期天 攻城比赛(提供塑料箭、泡沫石头、盾牌和云梯)参加以上军事体育活动的可以是游客预约比赛,企业和企业之间比赛,也可以是企业内部部门与部门之间比赛,朋友或者同学团体比赛。本项目公司是以上活动的组织者,活动广告冠名由提供
16、活动赞助的企业提供活动奖金,奖励前三名。赞助企业可以在以上赛事和活动中发布广告。4.本项目附加服务:给游客提供的其他秦式风俗服务1)给游客提供秦式婚礼,丧礼餐饮服务;2)给游客提供秦式加冠礼(成人礼)服务;3)给游客提供秦式朋友接风,寿宴,生日宴会服务;4)给重要游客提供大秦军团仪仗队表演服务;5)给游客提供做一天秦始皇皇帝服务(皇后和贵妃女眷由游客自带);6)给游客提供其他秦式风俗服务。5特色化经营1)开放式经营,不收门票;2)游客必须穿戴华夏服装,方可入园;3)园区提供华夏服装租赁和销售(游客自己携带穿着华夏服装者可以随便出入);4)租赁要支付华夏服装租金和押金(租金5元人民币。押金100
17、元人民币);5)园区购买物品不得使用其他货币,必须使用园区发行的大秦文化纪念币,该纪念币和人民币等值,但只在本园区内流通支付;6)游客入园必须预先用人民币或者美元兑换大秦文化纪念币;7) 游客在园区内购买物品必须使用大秦文化纪念币;8) 游客在园区外购买物品可以使用人民币;9)经营缘由:所有游客身着华夏服装,更能体验穿越秦朝的文化滋味;人们对大秦文化纪念币没有价值观念,所以消费起来就不懂得节俭,可以增加项目收入。1.12.2主要产品介绍1、秦宫国宴大酒店(发掘以雍羊为主的秦饮食文化)标准经营品种有:以雍羊为主的地道秦人各类饮食品;标准食用餐具为:陶器和青铜器;标准餐桌:几案;标准用餐方式:坐席
18、吃饭(席地而坐吃饭); 图1.1秦时已经发明石煨子,秦国是吃面粉的,其他诸侯国主要吃小米。秦统一中国就是吃面粉的打败吃小米和大米的;秦国的秦,上半部象羊,下半部为禾,就是秦人以牧羊种禾为主业,羊是秦人的主要食品;5200年前秦人已经在种植水稻,秦征服越南后,秦国人吃上占城稻。秦人为华夏民族的一支,但久居戎地,也有一定的羌人的生活习惯,羌人也是以牧羊为主业的民族;秦人有华夏族的的生活习惯,也感染了胡羌人的一些生活习性;秦人种植的主要农作物是:大豆、谷子、糜子、小豆,麦子也可去皮煮食;栽植的果树有杏、桑、桃、李、枣等;养殖的家畜有雍羊、秦川马、秦川牛、关中驴、八眉猪、黑母鸡、花公鸡等;开发大豆和小
19、米,糜子为特色的煮蒸食品;开发糜子酒,小米酒,小米醋等特色食品。根据以上历史资料,设计开发生产秦人当时主要食品。秦宫国宴大酒店菜谱: 图1.2以雍羊为主:煎,烹,炸,烤等工艺食品;兼有大豆,小米,糜子食品;越南占城稻,陇西黑麦食品;八眉猪,花公鸡,秦川牛,关中驴等食品;连锁经营秦宫国宴大酒店;秦宫国宴品牌经营计划书(略)。2、秦人食府(经营秦朝民间小吃粗茶淡饭)经营秦国民间小吃为主的中档饭店,主要经营是:粗茶:擂茶(新绿茶,生姜,米做得一种茶);淡饭: 麦饭,粥,粟米,菽,糜子等。先做秦宫国宴品牌,后运营秦人食府品牌3、鬼谷子健身道(会员制中西文化结合的健身馆) 图1.3鬼谷子的学生有孙膑,庞
20、涓,和著名商人范蠡,他不仅是神秘的纵横家,军事家,而且擅长修道,健身术艺高超,被道家尊为玄微子,坐第4位。4、秦 相国吕不韦茶社 图1.4传吕不韦不仅善于经商,而且善于以商谋国,是绝顶的商业精英,据说吕不韦以经营茶叶起家。仿秦朝建筑的茶艺馆,表演秦时羌笛,损,二胡,琴,古筝,同时销售这些秦时乐器。5、秦人本土家禽家畜养殖场(狩猎场):养殖关中本土雍羊,八眉猪,秦川牛,关中驴,黑鸡,花公鸡,秦川马,还有牛圈,马圈,猪圈,鸡,也内散养鸡鸭鱼狗羊等家禽家畜,让游客使用剑或者其它兵器狩猎,现场烧烤或者清炖。秦国地广人稀,统一后人口2000万,就是说每个人不用农耕,仅靠狩猎也可以生存下去,再说那时代民风
21、剽悍,农牧狩猎是秦人的综合生活方式。 图1.5陕西本土动物物种保护,供人参观拍照留念。6、扁鹊堂 图1.6秦时名医扁鹊的药铺,内部器具也是秦朝样式。仿秦时医院药店的建筑,主要利用中医治疗疾病:针灸,推拿,刮痧,拔罐,按摩,艾灸等,另外销售中草药茶。7、孔子书院专业销售秦朝和战国时代书籍。8、小说家舍(专售老秦凉茶) 图1.7听说书,喝凉茶,饮稠酒,吃毛豆。先秦时,以民间传说为题材的说书应运而生,专门小说,也是民间一种文化宣传方式,专业说书者在这里给游客讲述前秦历史,讲述百家争鸣故事,用陕西话讲说战国前秦故事。9、书画会经常召集书画名家,聚集一起,绘画先秦故事,书法等,然后拍卖。10、仙人洞(老
22、子寒舍) 图1.8先秦人受老道思想影响,修道养生之人颇多,故搭建高1.8米,深4.5米的石洞,用有色水泥将洞壁调制成天然状,内置盆景,石桌,石凳,石床,门口安装石门,洞外种植高大乔木和奇花异草,枯树怪枝。请道士主持,算卦问卜,指点人生迷津,评述住宅风水吉凶。11、战国时代井田制农业公园占地10亩,种植糜子,谷子,大豆,小麦,稻谷等农作物,供游客参加现场劳动,可以参观,施肥,灌溉,收割。当今社会有90%人并不真正了解井田制的真正意义,所以有示范必要。 图1.912、秦人冶铁炼铜工艺园秦地少铁,秦国铁铜等金属主要从赵国和齐国进口,回国后再深加工。秦人铁冶炼工艺铁矿石-冶铁炉-燃料-生铁-秦人青铜冶
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