林州加美国际建材家居博览园贷款项目投资可行性研究论证报告.doc

资料清单
1、 借款申请 有
2、 营业执照 补
3、 法人代表身份证 补
4、 代码证 补
5、 税务登记证 补
6、 开户许可证 补
7、 贷款卡 补
8、 土地证(容积率) 补
9、 项目开发许可证 补
10、 政府相关政策文件 补
11、 项目可行性分析 有
12、 项目推进计划书 有
13、 项目财务预算书 有
14、 项目批准的优惠政策 补

林州加美国际建材家居博览园贷款项目
可行性报告
一、 项目概况
（1）、公司基本情况
公司名称：林州加美城市发展有限公司
注册号：410581000013373
成立时间：2011年11月21日
企业法人：赵夕太
公司注册地址：林州市太行路与鲁班大道交汇处西南角
注册资金：5,000.00万元
经营范围：市场筹建。
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
（2）、公司高管及员工基本情况
赵夕太，总经理，生于1965年，文化程度：大专，1985年毕业于烟台海运大学，1986年至1998年在威海海运公司任机仓管理员、副总经理，1999年至2010年在北京汇丰汽配商业城任副总经理、总经理，2011年3月至现在任林州·加美城市发展有限公司总经理；
安雪莲，财务总监，文化程度：大专，1986年至2000年在吉林省白山市铝型材厂任出纳员、记账员、成本会计、财务科长，2001年至2002年在白山人寿保险公司白山分公司任主管会计，2003年至2006年在白山市天维水泥制造有限公司任财务总监，2007年至2010年在白山市傲峰煤业有限公司任财务总监，2011年7月至现在在林州·加美城市发展有限公司任财务总监。
公司现有在职员工60人,拥有各类高中级经济管理人员12人、高中级工程师及技术人员30人，是公司的主力军。公司采用现代管理模式，以公司为核心决策层，构筑了一个精简高效的组织框架。拥有一支技术专业、团结合作、开拓上进的优秀员工队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力，以科学的经营管理保障公司长期稳定的发展。
（3）、项目基本情况
黑龙江加美地产股份有限公司联合上海绿地集团、红星美凯龙家居集团股份有限公司在林州投资建设的林州加美国际建材家居博览园项目。该项目由林州加美城市发展有限公司建设实施。项目情况简要介绍如下：
该项目拟建于东南公路和鲁班大道交汇处西北方向，约占地面积为2000亩。先行建设林州加美国际建材家居博览园，该项目占地439亩，建筑面积60万平方米，预计总投资18亿元。目前已与国内建材家居第一品牌红星美凯龙达成签约入驻意向，项目建成后可容纳 3000 余商家入驻，可安排就业18000人，项目可实现销售总额34亿元，利税9亿元。将成为三省交界最大的集建材、洁具、家俱、灯饰、装饰材料等为一体的大型集散地。该项目计划今年12月份开工建设，明年12月份建成投入使用。
在林州房地产市场发展中，公司抓住机遇，开拓发展，快速成长为管理严密、实力雄厚的房地产公司。在取得成绩的同时，林州人不满足现状，正向着集团化公司的方向发展。装饰工程有限公司、物业管理公司正在组建之中。我们将以雄厚的经济实力、先进的技术、优质的服务为主提供优越的居家氛围，让业主买得放心、住得舒心。
经过加美员工的艰苦创业、奋发图强，加美房地产公司从无到有，由弱到强，在强手如林的房地产业中求得生存与发展。公司在取得良好经济效益的同时，其社会效益也影响深远。目前，公司立足林州，放眼国内大中城市，以中、高档住宅和商业地产开发为主攻方向，持续提升公司业务水平，加强企业文化建设，打造一流开发团队，将加美地产打造成豫北地区一流的房地产开发企业。
二、 区域市场分析
引领晋冀豫三省交界区域新商圈的全线升级，加美国际建材家居博览园是林州市第一家大型的三产综合性项目，也是市政府十二五规划建设的重大战略性项目，她以林州全新市政规划为契机，城市中心主体北移为基础，通过规模升级、功能升级、品牌升级，将着力打造成为晋冀豫三省交汇区域的首个集建材、家居、五金机电、数码电子、仓储、物流、展示等功能于一体的现代化综合贸易园区。
（1）城市轴心：未来城市发展的重心区域，实现项目经济效益的同时，兼顾环境效益和社会效应，展望其前景，实为城市轴心。
（2）规模专业商业：项目规模及辐射效应对市场的冲击性意义非常大，规模化、专业化运作项目，引领市场制高点，达到项目地标意义及品牌形象的目的；
（3）综合体开发：结合项目用地条件和环境，顺应时代发展潮流，多种物业聚集，业态多元，均衡发展，实现项目从产品表象转向提升内涵高度的有效转变，使其30年不落伍，全新诠释项目商业综合体开发主题
三、项目区域整体市场研究—市场需求的确定

（1）、商业发展方向论证
从区位和地块的分析看，由于项目城市产业状况和专业商业网点性质分布，该项目不具备开发配套型商业物业的一般条件，分析其区域属性和项目属性特征，该地块非常适合于开发专业型商业物业
约束条件
现状
对商业的影响或启发
区域属性
新城规划区（农业区+住宅区）
更适合于作专业性质商业设施
可视性
良好，紧临城市主干道
适合大型专业商业开发
周边环境
配套设施较少，未来逐渐好转
不适合高端商业物业（中端）
交通条件
较为便捷，公交车站数量多
具备作专业型商业条件
区域现存商业
多为专业零售或沿街商铺市场
资源整合/化整为零
项目商业发展方向：专业型商业市场
四、 市场定位体系
（1）、市场定位
从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择“三省交界专业商业城市综合体”为项目市场定位。打造区域规模庞大、功能齐全、品类丰富、档次高级、服务质优的一站式商贸总部基地；
（2）、发展理念及建筑规划建议
豫北专业市场复合商业区,全方位提升本地专业市场形象，业态多元、均衡发展，采用商业热点与空白点相结合的模式，构筑全新的引领市场需求的商业模式与商业文化，建议本项目建筑规划向中高端城市综合体方向打造，提升项目建筑外立面和内部经营环境档次及人文环境；提高商业后期运营物业管理、营销推广水平等综合素质，从而占据市场的机会点，获得的市场占有力与可持续发展品牌效应。
（3）、功能定位

（4）、客户定位

（5）铺投资者特征
①、一方面，他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导。
②、他们大部分人厌恶风险，对没有稳定的投资回报的商业有所疑虑。
③、大部分的投资意愿集中在面积100-200平方米的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在100万以内，很少投资者能接受总价超过200万的商铺，总价50万的商铺是市场投资热点。
④ 、投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。
五、产品定位及售价建议
（1）产品定位
①、进行科学、合明确的功能分区及业态布局，统一招商、统一开业/统一管理；
②、产权式商铺销售
商铺销售，间接抑制商户的流动性，采用独门独户的街区生活或侧重于商品展示的大厅式商业，使商户拥有更多的自主权，使项目成为商品展示、货物临贮、商务办公与临时居住等数位一体式独立产权产品。使我们拥有更高的客户忠诚度与达到快速回笼资金的综合经济效益。
③、“双首层”设计理念，客流强势引入，确保商铺价值最大化；
④、采用全框架结构，商铺可自由组合、分割，充分满足投资、经营需求；内部配备充足扶梯、电梯、楼梯、货梯等设施，经营采购两便；
⑤、商铺首层高5.2米，实现买一“用二”的目的，二层全连廊设计，超宽连廊与跨街平台联通整体市场，实现栋栋相连，铺铺相通，经营无死角；
⑥、充足机动车位，刷新当地物流市场形象，并将物流成本降至最低；
⑦、商住分离，避免商铺经营面积浪费；
⑧、40年独立产权旺铺，告别租赁经营时代，开启商业地产新格局；
⑨、商务配套服务，确保银行/仓储/物流/会展区等设施的有效衔接；
⑩、组建专业的物业管理公司，为客户提供量身定制的配送和物管等相应服务。
（2）销售及定价策略
①、利用10月16日售楼处开放及12月工地动工等关键节点，增加建材城的客户蓄水量，为开盘做好客户基础。
②、采用“小批量，持续性推盘”的方法，并配合价格挤压的方式达到快进快出的目的，并使利益最大化。
a、蓄客方法：
派单：对林州市所有沿街商铺、专业市场及各大商场进行派发单页，每名销售人员按区域划分，每星期至少负责200铺面及部分专业市场和商场，派单数量最低要求1000张。（注：派单前要培训销售人员统一说辞，并且在派单过程中需要收集客户的反应问题，具体类别将附表说明）
流动广告：对林州市各乡镇及安阳周边进行流动广告宣传，刺激投资者。可采用车体广告、公交报站等方式。建材博览园接待中心10月16日对外开放，届时将邀约主要领导与各大商户参加，为项目宣传造势，为蓄客、认筹做好夯实基础。并且于售楼处开放5天内，所有认筹办卡客户将在正式开盘时享受100元/㎡的优惠。（结束）所有投资客户享受返租政策：返租3年，共为总房款的20%，开盘签约时在总房款内一次性扣除。
根据项目进度的不同节点举办小型说明会，向客户传达项目进展情况、项目品质及优势；利用此举可拉近项目与客户的关系，让客户随时了解项目进度及可购买性或可投资性，即便部分客户在开盘时不予选铺，也会介绍其亲戚朋友等购买。即日起可对外公布建材城项目的均价为5000-6000元/㎡，只说明此价格区间，具体价格于正式开盘时公布。推广方面配合：明确产品特点、产品优势及投资可靠性，根据不同节点明确推广主题，大肆宣传，覆盖林州市每个角落。对林州市各大中型企业进行拜访，找企业后勤负责人洽谈团购事宜，说明相关团购政策（另定），为建材城火爆项目开盘提供更好的客户资源。
b、开盘及计划：
通过以上项目各关键节点和活动（售楼处开放、工地进场等）及派单、项目推广、认筹优惠等，为建材城项目进行客户蓄水，蓄客目标如下：
蓄客时间截止至2012年1月15日，商业部分客户数量积累目标达到1000组以上，认筹VIP卡达到300-350张。客户积累达到预期目标， 建材城项目 计划将于2012年2月28日正式开盘销售。

六、项目方案分析
方案一：小批量，持续性推盘，可控制房源数量，并且人为调节供需状况，提高成交率。具体销售回款计划见下表：
时间
事件
目标销售面积
目标销售均价
目标销售额
目标回款额（50%）计
2011年12月至2012年3月15日
工程队进驻
20000.00
5,518.52
110,370,400.00
55,185,200.00
开槽动工
8000.00
5,518.52
44,148,160.00
22,074,080.00
做基础
3000.00
5,518.52
16,555,560.00
8,277,780.00
正负零
8000.00
5,518.52
44,148,160.00
22,074,080.00
合计

39000.00
5,518.52
215,222,280.00
107,611,140.00

备注：上述计划除市场与客户支持外，还需要开发商方面的事件支持（如表所示），如有变动，此计划可根据市场情况及项目进展随时进行调整。
方案二：建材城一拖一、一拖二部分共13万㎡，一次性全部推出，下表为2012年的销售回款计划。

时间
业态
推出面积
目标销售率
目标销售面积
目标销售实际均价
目标销售额
目标回款额（50%）计
2012.2.28-2012.3.15
家居家具城
38735.18
30%
11,620.55
5,518.52
64,128,237.59
32,064,118.79
建材城
38620.42
11,586.13
5,518.52
63,938,290.13
31,969,145.06
五金城
20578.3
6,173.49
5,518.52
34,068,528.03
17,034,264.02
陶瓷城
22445.04
6,733.51
5,518.52
37,159,009.60
18,579,504.80
灯饰城
9859.26
2,957.78
5,518.52
16,322,568.09
8,161,284.04
合计

130238.2
30%
39,071.46
5,518.52
215,616,633.44
107,808,316.72
备注：此销售计划除市场与客户支持，还需要开发商方面支持，如：树立围挡、工程队进驻、开槽动工及证件办理等。如有变动，则销售回款计划可根据市场情况及项目进展随时进行调整。

七、项目经济测算
项目总成本及收益指标测算
项目
方案一
方案二
方案三
总宗地
279,997.20
279,997.20
279,997.20
容积率
2—5
2—5
2—5
建筑总面积（㎡）
600,000.00
600,000.00
600,000.00
单位面积平均建造成本（元/㎡）
2,503.14
2,503.14
2,503.14
建造总成本（万元）
150,188.20
150,188.20
150,188.20
销售总成本（万元）
267,435.70
266,874.70
266,313.70
单位面积加权平均售价（元/㎡）
5,518.52
5,203.70
4,888.89
销售总收入（万元）
341,800.00
324,800.00
307,800.00
综合利润（万元）
74,364.30
57,925.30
41,486.30
综合利率
21.76%
17.83%
13.48%

注：方案说明
方案一代表商铺销售单价为：6,500.00元/㎡、电子数码城，7,000.00元/㎡、住宅3,500.00元/㎡、公寓4,000.00元/㎡
方案二代表商铺销售单价为：6,000.00元/㎡、电子数码城，6,500.00元/㎡、住宅3,500.00元/㎡、公寓4,000.00元/㎡
方案三代表商铺销售单价为：5,500.00元/㎡、电子数码城，6,000.00元/㎡、住宅3,500.00元/㎡、公寓4,000.00元/㎡
（1）、销售收入明细
方案一
类别
名称
建筑面积
单位销售价格
销售收入
销售收入
商铺
300,000.00
6,500.00
1,950,000,000.00
销售收入
电子数码城
40,000.00
7,000.00
280,000,000.00
销售收入
住宅
100,000.00
3,500.00
350,000,000.00
销售收入
公寓
100,000.00
4,000.00
400,000,000.00
销售收入总计

2,980,000,000.00
租赁收入
家居旗舰店
60,000.00
2.00（按每天算，租期十年）
438,000,000.00
合计

3,418,000,000.00
方案二
类别
名称
建筑面积
单位销售价格
销售收入
销售收入
商铺
300,000.00
6,000.00
1,800,000,000.00
销售收入
电子数码城
40,000.00
6,500.00
260,000,000.00
销售收入
住宅
100,000.00
3,500.00
350,000,000.00
销售收入
公寓
100,000.00
4,000.00
400,000,000.00
销售收入总计

2,810,000,000.00
租赁收入
家居旗舰店
60,000.00
2.00（按每天算，租期十年）
438,000,000.00
合计

3,248,000,000.00
方案三
类别
名称
建筑面积（㎡）
单位销售价格（元/㎡）
销售收入
销售收入
商铺
300,000.00
5,500.00
1,650,000,000.00
销售收入
电子数码城
40,000.00
6,000.00
240,000,000.00
销售收入
住宅
100,000.00
3,500.00
350,000,000.00
销售收入
公寓
100,000.00
4,000.00
400,000,000.00
销售收入总计

2,640,000,000.00
租赁收入
家居旗舰店
60,000.00
2.00（按每天算，租期十年）
438,000,000.00
合计

3,078,000,000.00
（2）、销售总成本明细
方案类别
方案一
方案二
方案三
税金及附加
112,794,000.00
107,184,000.00
101,574,000.00
土地成本（注1）
208,002,000.00
208,002,000.00
208,002,000.00
前期费用（注2）
11,880,000.00
11,880,000.00
11,880,000.00
基础设施费（注3）
252,000,000.00
252,000,000.00
252,000,000.00
建筑安装工程成本（注4）
1,030,000,000.00
1,030,000,000.00
1,030,000,000.00
管理费用（注5）
897,681,000.00
897,681,000.00
897,681,000.00
财务费用（注6）
162,000,000.00
162,000,000.00
162,000,000.00
销售总成本
2,674,357,000.00
2,668,747,000.00
2,663,137,000.00
（3）单位直接工程建造成本
项目
建筑面积
土地成本
前期费用
基础设施费
建筑安装工程成本
单位面积造价
商铺
300,000.00
346.57
19.80
420.00
1,500.00
2,286.37
电子数码城
40,000.00
346.57
19.80
420.00
2,000.00
2,786.37
住宅
100,000.00
346.57
19.80
420.00
1,500.00
2,286.37
公寓
100,000.00
346.57
19.80
420.00
2,000.00
2,786.37
家居启航店
60,000.00
346.57
19.80
420.00
2,500.00
3,286.37
单位面积平均建造成本：2,503.14

注1 土地成本
方案类别
平方造价（元）
建筑面积㎡
方案一
方案二
方案三
土地出让金
336.57
600,000.00
201,942,000.00
201,942,000.00
201,942,000.00
土地契税
10.10
600,000.00
6,060,000.00
6,060,000.00
6,060,000.00
土地成本合计

208,002,000.00
208,002,000.00
208,002,000.00
注2 前期费用
方案类别
平方造价（元）
建筑面积㎡
方案一
方案二
方案三
规划设计审图费
13.00
600,000.00
7,800,000.00
7,800,000.00
7,800,000.00
可行性研究费
1.00
600,000.00
600,000.00
600,000.00
600,000.00
招投标费
0.80
600,000.00
480,000.00
480,000.00
480,000.00
建安监理费
5.00
600,000.00
3,000,000.00
3,000,000.00
3,000,000.00
合计

11,880,000.00
11,880,000.00
11,880,000.00
注3 基础设施费
方案类别
平方造价（元）
建筑面积㎡
方案一
方案二
方案三
道路工程费
50
600,000.00
30,000,000.00
30,000,000.00
30,000,000.00
环境绿化工程费
200
600,000.00
120,000,000.00
120,000,000.00
120,000,000.00
配套工程费
150
600,000.00
90,000,000.00
90,000,000.00
90,000,000.00
其他费用
20
600,000.00
12,000,000.00
12,000,000.00
12,000,000.00
合计

252,000,000.00
252,000,000.00
252,000,000.00
注4 建筑安装工程成本
方案类别
平方造价（元）
建筑面积㎡
方案一
方案二
方案三
商铺
1,500.00
300,000.00
450,000,000.00
450,000,000.00
450,000,000.00
电子数码城
2,000.00
40,000.00
80,000,000.00
80,000,000.00
80,000,000.00
住宅
1,500.00
100,000.00
150,000,000.00
150,000,000.00
150,000,000.00
公寓
2,000.00
100,000.00
200,000,000.00
200,000,000.00
200,000,000.00
家居启航店
2,500.00
60,000.00
150,000,000.00
150,000,000.00
150,000,000.00
合计

1,030,000,000.00
1,030,000,000.00
1,030,000,000.00
注5 管理费用
方案类别
平方造价（元）
建筑面积㎡
方案一
方案二
方案三
管理费用
51.5
600,000.00
30,900,000.00
30,900,000.00
30,900,000.00
销售费用
170.9
600,000.00
102,540,000.00
102,540,000.00
102,540,000.00
不可预计费用
51.5
600,000.00
30,900,000.00
30,900,000.00
30,900,000.00
土地增值税

733,341,000.00
733,341,000.00
733,341,000.00
合计

897,681,000.00
897,681,000.00
897,681,000.00
注6 财务费用
项目
预计借款额
预计借款利息
预计借款期限
借款费用
借款利息
30,000.00(万元)
18.00%/年
3年
162,000,000.00
八、还款保证
为保证专款专用，和及时还贷，采取如下措施保证贷款投放和收回：
（1）、双方设立共管账户，所有收支均通过该账户，贷款方派人任财务负责人或出纳。
（2）、资金的年度预算和月度预算及资金投放，须经贷款方同意。
（3）、每月资金首先保证贷款本金及利息支付。
（4）、贷款资金、售房收入、租金收入必须专款专用，用于加美国际建材家居博览园项目，用于其他项目必须经贷款人同意。
（5）、林州市政府同意用林钢的矿山、生产汽车许可证的为抵押担保。
（6）、建材城土地抵押给贷款方。
九、 项目判断
（1）项目所处地段优势明显，交通便利适合商品的集散，有利有商业地产做大做强，低密度产品具有稀缺性，属于“核心资产”，市场前景看好。
（2）红星美凯龙、居然之家等大型企业的入驻，提升了该企业企业知名度及企业开发的市场地位。
（3）地方政府给了企业众多的优惠政策，使企业有一个良好宽松的发展环境。
综合各因素考虑该项目是一个可靠的项目，还款有保证，可以贷款。