香港老船夫家居集团湛江生产基地项目可行性研究报告.doc

香港老船夫家居集团湛江生产基地项目可行性报告第一章：香港老船夫家居集团概况香港老船夫家居集团（以下简称“老船夫”）系在香港注册成立的一家以家居产品生产销售为一体的股份制企业，拥有来自台湾、香港、意大利、澳大利亚等国家和地区的国际产业资本以及专业的设计营销团队，旗下品牌为“老船夫”。“老船夫”以企业雄厚的综合实力为平台，拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具、船木整体橱柜、衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发、生产制造、规模销售等系统的“智慧型、创新型、科技型”朝阳产业。“老船夫”以生产、展示、营销、服务的多角架构为基础辐射中国、进军国际。我们独有的行业开创性优势具备以下几点：首创中国高端商道之大成的“永久商业”模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品、设计、装饰集成化的创新概念原创性、订单式、礼品化的产品消费概念优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨老船夫拟在湛江市遂溪县江洪镇投资项目，主要用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心，以此奠定老船夫华南地区的规模生产与创意设计优势，并满足香港老船夫集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为老船夫创设南部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。第二章：市场分析作为民众的大宗消费品，在人民生活水平迅速提高，住宅建设飞速发展的情况下，家具市场容量巨大，行业的平均利润率远高于社会平均利润率，因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的一个。我国家具产业经过20多年的高速发展，生产、销售、技术水平、产品质量和经济效益都得到了全面提高，实现了从传统手工向现代工业的转变；生产和出口得到了较快发展；产业集群和特色区域逐渐形成；原材料呈现多元化；带动了相关产业的协调发展。另一方面，技术进步日新月异，产品需求日趋多变，市场竞争日益激烈，这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境的制造方式与生产经营方式。 我国家具行业规模和产值一直稳定增长。2010 年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，2010 年全年家具行业产量 77032.83万件，工业总产值达 9667 亿，比 2009 年增长了 32%左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品、服装、家电、家具后的第四大产业。当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说，既是一个良好的机遇，也是极大的挑战。尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。在欧美等发达国家，生态环保、天然质朴家具越来越受欢迎；而在东南亚地区，木质家具向来拥有广阔的市场。在全球大环境下，过去近百年的时间里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严重破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。同时，各种家具造成的室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染、装饰装修污染之后的第三大污染源。随着环境观念深入人心，未来的家具市场将是以环境保护为特征的绿色消费，顺应当前低碳经济的发展浪潮。老船夫家居的核心产品船木家具，正是按照绿色消费的观念，倡导简朴、自然的生活，将舒适与环保完美结合起来；加上老船夫家居极具国际化的创意设计，令古老的船木焕发新生，以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好的生态弥补性，更是纯实木家具的另一个重要产品类别；船木家具休闲、时尚、独特的艺术气质，迎合了当前大部分人的消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。第三章：技术特征香港老船夫集团海外生产基地所使用的船木均为东南亚一带废旧船木原材料，在成品制造以前要在室温环境下晾摆，并经干燥、防霉、消毒、杀菌等严格工序处理，原材料经精确处理后，保留了船木原木质的柔韧性、坚固性、致密性，质感自然，朴实厚重，光华内敛。同时，老船夫所生产的船木家具外观简约时尚，符合人体力学和工程学原理，超过90%的工序由手工完成，更凭艺术化造型，贴近自然的质感纹理，深藏天地灵犀，在家具行业当中独领风骚。湛江老船夫将全盘引用香港总部的现代化的理念对企业进行管理，以卓越独到的设计、尖端技术工艺、严格的品质监控把控全流程生产，把严格的质量管理贯穿到每一道工序，每一个细节，确保产品质量的可靠性；进而实现艺术与家具的完美组合，观赏性与实用性的高度统一。第四章：市场前景随着人们物质生活水平的提高，消费观念的改变，环境观念的深入，对家具的要求不仅是实用性，还讲究艺术性和环保性。老船夫正是致力于船木家具的开发和推广，以原材料的天然健康特征，附之以环保性的生产工艺等，生产的产品在国内和东南亚等国家都非常受欢迎。未来的家具市场将是以环境保护为前提的绿色消费，老船夫正是循着绿色消费的理念，倡导优美、简朴、自然的生活，将舒适性与环保性完美结合起来的新型绿色家具生产企业。船木家具制造在珠三角地区较为普遍，其余厂家大都分布于广西、福建、浙江等地，约有十余年的生产历史，但从传统手工艺层面来说，船木家具一贯是沿海地区老木匠的技艺之一，船木家具因其独特的表面质感、纹理，大气质朴的款式，坚固恒久的品质受到不少家庭的青睐。在形成一定规模的产业之后，船木家具逐渐进入了个性化、创意化、礼品化、装饰化的时代。老船夫公司拥有多名超过20年船木家具制造的老公匠，同时成立了产品创意中心，将古老的船木制造技艺与现代家具流行文化融为一体，使沉睡多年的古老船木，以一种全新的形态，全新的生命出现，兼得手工家具朴实无华，内敛尊贵的气度表现得恰到好处，是现今许多个性化娱乐休闲场所、中式休闲茶馆、别墅豪宅等环境的首选家具与装饰材料。 老船夫公司从同行业中吸收制造与开发经验，结合自身强大的领先设计水准，精准的市场定位与独到的销售网络建设，目前已培养了众多固定客户，在南京、济南、成都、广州等一线城市发展了极具规模的专卖店，预计在三年之内专卖店建设将达200家。 老船夫公司对于本项目已经过充分调查与论证，在目前生产同类的厂家中，多数为小型作坊式，产量极低，产品质量无法保证，销售渠道狭窄，老船夫通过多年来在家居产品行业的发展积累，自身拥有良好的客户资源，发展及盈利前景可期；通过老船夫公司代理人的详细考察，现将湛江市作为本项目投资地点之一，相信凭着该地区充足的原料供应与人力资源优势，老船夫公司将能通过本项目的顺利实现，与当地各部门结成良好的关系，最终通过“香港老船夫创新产业园”的建成，对该区域形成良好的投资带动与创业热潮。第五章：社会效益老船夫湛江生产基地是立足于省内的船木家具行业规模化发展的空白点，首先在于：在华南区域生产销售船木家具的品牌当中，缺乏一个具有领先优势的企业，老船夫丰富的船木家具设计经验，是其余品牌无法比拟的；其二在于：老船夫对船木原料的合理应用，能将原料使用率控制到93%左右，生产加工过程中极少浪费；其三在于：老船夫拥有非常强大的销售网络，我们的联合战略方式，令产品销路更为通畅。老船夫湛江项目的创立与发展既有利稳定解决当地人员就业问题，同时促进相关链接产业的市场发展，并且是大幅度增长式的服务于地方财政税收。1经济效益分析以老船夫首期投资项目所带来的产品销售收入为准，500套 / 年的产量可为老船夫创造约1-3千万的销售收入，加上工艺品、礼品、装饰材料等服务、产品销售收入，预计一期投资项目总共能产生约5千万的销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区、商铺等设施投资，一部分以租金体现，一部分以铺位销售体现。在税收方面，以增值税、消费税、营业税、所得税等税费项目计算，预计能为税务部门增加3-5百万元的税收。2项目投产后，预计创造的就业机会一期投资落实后，老船夫生产部门除特聘的5名老工匠及销售、财务人员外，其余职位员工均可在当地招收，二三期项目包括酒店、创意办公园区、商铺等，不仅能为当地创造约1000人左右的就业机会，还能通过商铺招租，激活当地人商业投资的欲望，经济活跃之后所带来的各方面正面效果非常明显。第六章：投资计划1项目名称全称：香港老船夫创新产业园 简称：老船夫产业园2项目设立组织形式（指内、外资企业，内资企业包括有限责任公司、个人独资企业等形式）本项目暂由香港老船夫家居集团独资成立。3项目的投资规模、经营范围及资金投入计划本项目总投资规模暂定为3000万元（人民币），投资分为三期，首期投资资金额为1000万元。首期投资作为基础设施类投资，包括：厂房设备、仓储中心、办公楼、宿舍楼等，预计建设期为12个月。二期投资资金额为1000万元，主要用于园区的配套建设，包括：园区环境景观建设、老船夫度假酒店建设、园区休闲娱乐设施建设，使之具备产业园区的雏形；三期投资资金额为1000万元，主要用于创新型写字楼、商铺等外延性设施建设，包括：创意产业写字楼专区建设、园区外围商铺建设、及“老船夫创新产业园”整体的后续建设项目。本项目拟规划用地50亩，其中厂房、宿舍楼、办公楼等基础类建筑占其中约45%用地，酒店、公共休闲娱乐设施类建设占其中约20%用地，创意产业写字楼专区、外延商铺等设施建设约占其中35%用地。“老船夫创新产业园”首期工程建设仅作为老船夫公司核心产业发展用，将打造成老船夫在南中国唯一的大型生态研发与制造中心，经营家居产品开发、生产、销售；二期工程建设项目则是对园区基础设施的补充，同时增加园区整体附加值，在此基础上，三期工程建设项目则对整体园区进行收尾，引进创意型产业写字楼专区及外围商铺，吸引周边区域投资流量，将“老船夫创新产业园”打造成集研发、生产制造、休闲度假、饮食娱乐、商务办公为一体的核心区域。第七章：发展计划（1）家具搭配彰显文化品位 随着“轻装修，重装饰”理念的深入，购买家具不再是简单的购买一套餐台、一套床、一张沙发，而是从家具中体味到更多的文化精髓、营造独特的居室文化空间。近年来，船木家具的大受青睐就是最好的说明。融合了本土风俗文化，或粗犷、豪华，或适意、怀旧是船木家具的一大特色。 （2）家具业进入保障房时代，小户型家具将走红 针对 2011 年建设 1000 万套保障性住房、5 年将建 3600万套保障房的指标。针对这一趋势，老船夫已开发出针对保障性住房、经济适用房的家具。 （3）家居环保新概念 在家居业中，家具是对资源依赖较重的行业之一，家具业的资源节约对整个家居产业发展节约型经济具有重要的意义。事实上，家具业的资源节约已经取得了一些突破。比如老船夫所遵循的循环再利用正是环保家居设计中一个富有创造性的概念，关注的着眼点在于可持续发展。 （4）定制家具彰显个性、时尚、省时、省力元素 从前，中低端的工薪阶层才会找工匠到家里“大家具”，图的是价格便宜。如今，整体定制家具风潮也出现在白领阶层中，定制家具的个性、时尚、省时、省力逐渐征服了更多的消费群体。目前定制家具占整个家具市场的份额在 10%左右，作为一个新兴事物，它的发展空间还很大，而老船夫提倡的“整体家具定制”方式在解决这些矛盾的同时，能更合理利用好空间，注重家具在板材的环保要求上，消费者更容易把握。 项目投资方：香港老船夫家居集团法定代表人：2011-8-30 香港老船夫家居集团 湛江生产基地项目可行性报告 可行性研究报告 广州市建筑艺术设计有限公司 2011年12月 香港老船夫家居集团 可行性研究报告 编制单位：广州市建筑艺术设计有限公司 设计、咨询证书编号：A144017359 总经理：张颖 审定：项培年 项目负责人：宋志红 主要编制人员： 宋志红 马大鹏 叶峰目录 第一章 总论 .1 一、项目背景 .1 二、项目开发单位概况 .3 三、项目申请报告编制依据 .5 四、研究结论 .5 第二章 市场分析 .7 一、房地产投资环境分析 .7 二、滁州房地产市场总体分析 .11 三、滁州中心区房地产专业市场分析 .12 四、滁州购房客群分析 .14 五、项目自身条件分析 .15 六、SWOT 分析 .16 七、项目定位 .17 第三章 建设选址与建设条件 . 20 一、项目选址 .20 二、区位分析 .21 三、地块现状 .22 四、建设条件 .25 第四章 项目开发技术方案 .33 一、规划设计 .33 二、建筑设计 .36 三、结构设计 .37 四、暖通设计 . 38 五、给排水设计 .39 六、燃气设计 .41 七、电气设计 .42 八、弱电和智能化设计 .45 第五章 节能方案分析 .49 一、编制依据 .49 二、能耗分析 .50 三、能源供应状况 .51 四、能耗指标 .52 五、节能措施 .52 六、节能效果 .55 第六章 环境和生态影响评价 .57 一、项目所在地环境现状 .57 二、项目建设对环境的影响和对策 .59 三、项目建设对生态环境影响的结论 .63 四、地质灾害影响分析 .64 第七章 组织机构与人力资源配置 .65 第八章 进度计划 .66 一、工程进度安排 .66 二、工程进度甘特图 .67 第九章 项目招投标方案 .68 一、招标范围 .68 二、招标组织方式 .68 三、招标投标区域 .68 四、招标方式 .68 五、招标公告的发布与媒体 .68 六、项目建设招标程序 .69 七、注意事项 .73 八、预期目标 .73 第十章 安全与消防 .74 一、危险因素分析 .74 二、安全措施 .74 三、消防措施 .75 第十一章 投资估算及资金筹措 .78 一、投资估算 .78 二、资金筹措 .79 三、贷款与偿还计划 .79 第十二章 经济评价 .80 一、财务评价 .80 二、国民经济评价 .83 第十三章 财务风险分析 .85 第十四章 评价结论与开发建议 .86 附表： 附表 1 主要技术经济指标表 附表 2 总投资估算表 附表 3 建筑安装工程估算表 附表 4 投资使用计划与资金筹措表 附表 5 销售收入、销售税金及附加估算表 附表 6 租房收入和经营税金及附加估算表 附表 7 酒店运营收入及成本费用估算表 附表 8 损益表 附表 9 财务现金流量表 附表 10 借款还本付息表 附图： 附图 1 项目地理位置图 附图 2 项目总平面图 附件： 附件 1企业法人营业执照注册号 341100000058498 附件 2、土地拍卖协议 第一章 总论 一、项目背景 1、项目名称：中央商务区城市广场 2、项目开发单位：置业有限公司 3、项目建设地点 该项目位路。4、项目建设规模 该项目规划用地面积3.3000万平方米，建设用地面积3.3000万平方米，总建筑面积 XXXX万平方米，地上建筑面积 XXXX万平方米， 其厂房 XXXX万平方米、厂房体验馆 XXXX万平方米、商务办公写字楼 XXXXX万平 方米、体验酒店XXXXX万平方米，地下总建筑面积 XXXX万平方米，容积率 XXXX，建筑覆盖率XX%，建筑绿地率XXX%， 停车数量XXXXX辆，建筑高度XXXX米，广场面积 XXXX万平方米。 5、项目投资 本项目总投资 3000 万元，其中工厂费用 500 万元， 工厂建设其他费 300万元，体验馆费用100万元，材料费用300万元，办公楼和渡假体验酒店1000万元，基本预备费 800 万元，建设期利息 120 万元.6、资金筹措 本项目资金来源有一：自筹 2000 万元，二：申请银行贷款 1000 万元。7、主要评价指标 1以老船夫首期投资项目所带来的产品销售收入为准，500套 / 年的产量可为老船夫创造约1-3千万的销售收入，加上工艺品、礼品、装饰材料等服务、产品销售收入，预计一期投资项目总共能产生约5千万的销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区、商铺等设施投资，一部分以租金体现，一部分以铺位销售体现。在税收方面，以增值税、消费税、营业税、所得税等税费项目计算，预计能为税务部门增加3-5百万元的税收。8、项目建设期 16 个月。 二、项目开发单位概况 1、单位名称：香港老船夫家居集团 2、住所：香港九龍長沙湾東京街31號恒邦商業大厦6033、法定代表人：梁寮生 4、注册资本：500万元 5、实收资本：500万元 6、公司类型：有限责任公司（法人独资） 7、经营范围：家居用品 8、单位简介香港老船夫家居集团（以下简称“老船夫”）系在香港注册成立的一家以家居产品生产销售为一体的股份制企业，拥有来自台湾、香港、意大利、澳大利亚等国家和地区的国际产业资本以及专业的设计营销团队，旗下品牌为“老船夫”。“老船夫”以企业雄厚的综合实力为平台，拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具、船木整体橱柜、衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发、生产制造、规模销售等系统的“智慧型、创新型、科技型”朝阳产业。“老船夫”以生产、展示、营销、服务的多角架构为基础辐射中国、进军国际。我们独有的行业开创性优势具备以下几点：首创中国高端商道之大成的“永久商业”模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品、设计、装饰集成化的创新概念原创性、订单式、礼品化的产品消费概念优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心，以此奠定老船夫华南地区的规模生产与创意设计优势，并满足香港老船夫集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为老船夫创设南部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。四、研究结论 1、香港老船夫家具项目符合规划，符合国家扩大内需， 鼓励消费，稳定家具市场的政策。 2、该项目能够改善附近居民的就业，提高居民生活水平， 受到广大居民的积极支持，促进和谐社会的发展。 3、该项目市场定位准确，产品品质精良，品牌优势明显，市场 前景广阔。 4、该项目建成后能给地方政府增加税收，增加就业岗位，能够 促进人民消费，扩大内需。 5、该项目能够完善城市功能，提高城市文化、商业、娱乐等功能水平。 综上所述，该项目可行。 第二章 市场分析 作为民众的大宗消费品，在人民生活水平迅速提高，住宅建设飞速发展的情况下，家具市场容量巨大，行业的平均利润率远高于社会平均利润率，因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的一个。我国家具产业经过20多年的高速发展，生产、销售、技术水平、产品质量和经济效益都得到了全面提高，实现了从传统手工向现代工业的转变；生产和出口得到了较快发展；产业集群和特色区域逐渐形成；原材料呈现多元化；带动了相关产业的协调发展。另一方面，技术进步日新月异，产品需求日趋多变，市场竞争日益激烈，这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境的制造方式与生产经营方式。 我国家具行业规模和产值一直稳定增长。2010 年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，2010 年全年家具行业产量 77032.83万件，工业总产值达 9667 亿，比 2009 年增长了 32%左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品、服装、家电、家具后的第四大产业。当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说，既是一个良好的机遇，也是极大的挑战。尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。在欧美等发达国家，生态环保、天然质朴家具越来越受欢迎；而在东南亚地区，木质家具向来拥有广阔的市场。在全球大环境下，过去近百年的时间里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严重破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。同时，各种家具造成的室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染、装饰装修污染之后的第三大污染源。随着环境观念深入人心，未来的家具市场将是以环境保护为特征的绿色消费，顺应当前低碳经济的发展浪潮。老船夫家居的核心产品船木家具，正是按照绿色消费的观念，倡导简朴、自然的生活，将舒适与环保完美结合起来；加上老船夫家居极具国际化的创意设计，令古老的船木焕发新生，以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好的生态弥补性，更是纯实木家具的另一个重要产品类别；船木家具休闲、时尚、独特的艺术气质，迎合了当前大部分人的消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。10 17