广场工程项目可行性研究报告.doc

****工程建设项目可行性研究报告

**广场工程建设项目
可行性研究报告

项目主管单位：******股份有限公司
建设单位：****房地产开发有限公司
二零一二年十一月

目 录
第一章 概述 5
一、项目名称 5
二、项目组织实施与建设单位 5
三、项目建设的背景 5
四、项目编制依据 6
五、项目选址 6
六、建设规模 7
七、投资估算及资金筹措 7
八、主要技术经济指标 7
九、项目的进度安排 8
第二章 需求分析、建设的必要性 9
一、需求分析 9
二、建设的必要性 13
第三章 场址选择 15
一、场址现状 15
二、场址条件 15
三、建筑材料来源及运输条件 17
第四章 工程方案 18
一、工程概况 18
二. 结构设计依据 19
三. 主要设计参数 19
四. 建筑材料 20
五、地基及基础工程 21
第五章 总图布置 23
一、设计总说明 23
二、总平面设计 24
二、设计特点 25
第六章 公用辅助工程 26
一、给排水工程 26
二、采暖通风 28
三、电气设计 30
四、电梯设计 32
五、电话系统 32
六、有线电视系统 33
七、宽带系统 33
八、保安监控及报警系统 33
九、公共广播系统 33
十、机电设备管理系统 33
十一、停车库管理系统 34
十二、火灾自动报警及消防联动控制 34
第七章 节能设计 35
一、节水 35
二、电气节能 35
三、照明节能 36
四、采暖通风节能 36
第八章 消防专篇 37
一、设计依据 37
二、总平面 37
三、建筑消防设计原则： 37
四、消防措施 38
第九章 环境保护及劳动安全卫生 39
一、环境保护 39
二、劳动安全卫生 40
第十章 组织机构及人力资源配置 42
一、项目组织机构 42
二、项目监理 43
第十一章 实施计划 44
第十二章 项目招标 45
一、编制依据 45
二、招标方案 45
三、招标应遵循的原则 46
四、评标要点 46
第十三章 投资估算及资金筹措 47
一、估算依据 47
二、投资估算 48
二、资金筹措 50
第十四章 财务分析与评价 50
一、编制依据 50
二、基本参数 51
三、总成本 51
四、营业收入、税金及利润 52
五、盈利能力分析 53
第十五章　社会评价 54
一、项目对社会的影响分析 54
二、项目与所在地区互适性分析 54
第十六章　结论与建议 54
一、研究的主要结论 54
二、项目建议 55

第一章 概述
一、项目名称
**广场工程建设项目
二、项目组织实施与建设单位
1、项目组织实施单位：******股份有限公司
2、项目建设单位：西安**房地产开发有限公司
西安**房地产开发有限公司是******股份有限公司全资子公司。
三、项目建设的背景
高新区位于西安市的西南部，是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。20年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家级高新区前列。
如今，西安高新区已成为关中-天水经济区中最大的经济增长极、中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，是国家确定要建设世界一流科技园区的六个高新区之一，是我国发展高新技术产业的重要基地。
2007年8月、2008年8月，西安市委、市政府，陕西省政府分别出台了关于把西安高新区建设成为世界一流科技园区的若干意见。对此，西安高新区实施三步走战略，在该战略中提出到2015年，进入建设世界一流科技园区示范区行列，使高新区自主创新能力、规模经济能力、国际竞争能力、可持续发展能力有新的突破。到2020年，力争成为高端人才荟萃、创新创业活跃、产业集群发达、新兴业态兴旺的创新之城，成为具有一流机制、一流环境、一流要素、一流绩效的世界一流科技园区。
西安高新区“十二五”发展规划与目标（2011）中也提出：“十二五”末，把西安高新区建设成为经济发展快速、创新动力强劲、人居环境优美、社会发展和谐安定的国际化现代化科技产业新城，成为国家统筹科技资源示范区、国家自主创新示范区和世界一流科技园区示范区。
在产业形态上，重点发展研发及处于价值链高端、技术含量高、具有高附加值的先进制造业、创新型服务业和总部经济;在产业类别上，重点发展电子信息、先进制造、生物医药和现代服务业，尤其要培育通讯、光伏与LED、新型电子元器件、汽车、电力设备、能源技术、软件与服务外包、创新型服务业等具有较强竞争力的新兴产业集群。
西安高新技术开发区作为我国非沿海地区规模最大、层次最高的高新技术开发区，是西北地区乃至中国内陆地区最有影响力、最具投资吸引力的“经济特区”。
四、项目编制依据
1、《西安城市总体规划（2008年-2020年）》
2、《西安高新区经济和社会发展“十二五”规划纲要》
3、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
4、西安建筑科技大学建筑设计研究院关于《**广场》建筑设计方案
5、建设单位提供的基础资料；
五、项目选址
项目地点位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角。
该区域是高新区一期用地改造范围内的现代商业聚集区内，是一期产业用地改造五大规划片区中重点打造的金融中心。而随着高新区新一轮的整体产业升级，本项目用地正处在未来规划“商业聚集区”CCD的核心地段。
在商业聚集区的未来规划中，本项目用地东侧将建成大型城市中央绿地，地下配置大规模停车库，并以该广场为核心打造中央商务圈，是该区域未来的城市门户和中轴线。项目用地坐阵金融街轴线的终点，扮演着中央绿地的形象地标和景观中心的重要角色。是未来该区域城市天际线的支撑点。
地理位置平坦，环境优越，交通方便，无地质灾害，符合建设要求，是合适的建设地点。
六、建设规模
本工程总用地面积7836.2㎡（11.75亩），总建筑面积131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡ 。地上主体五十二层，其中裙楼七层，功能为商业（含1层设备/避难层），8-49层为办公（含2层设备/避难层），50-52层为会所，地下四层，设有人防、设备用房和汽车库。建筑总高234.15m。
七、投资估算及资金筹措
经估算，该建设项目总投资60574.85万元,其中工程费用45918.66万元，工程建设其他费用12326.39 万元，预备费2329.80 万元。
资金筹措：项目建设资金由建设单位自筹。
八、主要技术经济指标

主要技术经济指标表
序号
名　　　称
单位
数量
备　注
1
建设规模

1.1
占地面积
㎡
7836.2
11.75亩
1.2
建筑占地面积
㎡
3453

1.3
总建筑面积
㎡
131192

其中
地下建筑面积
㎡
22814
4层
地上建筑面积
㎡
108378
52层
其中
办公
㎡
85439

商业
㎡
22939

1.4
道路广场
㎡
2784.60

1.5
景观绿化
㎡
1598.60

1.6
人防面积
㎡
3529
二类人员掩蔽所
1.7
容积率
%
13.83

1.8
建筑密度
%
44.06

1.9
绿化率
%
20.4%

1.10
建筑高度
m
234.15

1.10
地下停车位
个
845

1.10
地下停车出入口
个
2

2
项目定员
人
45

3
总投资
万元
60574.85

其中：工程费用
万元
45918.66

工程建设其他费用
万元
12326.39

预备费
万元
2329.80

4
建设期
年
3

九、项目的进度安排
本项目建设期为3年，计划2013年03月前完成可研项目编制、项目前期立项及施工图设计等前期工作，2013年6月开工，至2016年6月完工。
第二章 需求分析、建设的必要性
一、需求分析
1、现状分析
近年来，西安高新区全力发展高新技术产业，形成了电子信息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业和通信、光伏与半导体照明、电力设备与能源技术、电子元器件、汽车、软件与服务外包、生物制药、创新型服务业等八大产业集群。相继被列为国家通信高新技术产业化基地、国家生物医药火炬特色产业基地、高新技术产品出口创新基地。
2011年高新区实现营业收入5222.33亿元，四大主导产业收入占园区总收入超过80%。经过20年的发展，雄厚的产业基础、完善的配套设施、良好的投资环境、优质的贴心服务使西安高新区的国际影响力日益增强，而面向全球资源配置能力不断提升的高新区，再次凸现高新区产业实力、规模和产业集群优势。

据快报统计，2011年西安高新区实现营业收入5222.33亿元，同比增长30.3%；实现工业总产值3425.56亿元，同比增长30.05%；实现工业增加值1086.12亿元，同比增长30.10%。高新区企业实现利润222.49亿元，同比增长30.26%。实现大口径财政收入146.54.亿元，同比增长23.70%。实现地方财政一般预算收入43.57亿元，同比增长31.8%。其中，营业收入、工业增加值、税收总额三项指标排名全国前三位。
2011年高新区企业规模不断壮大，营业收入过百亿元的企业11家；过50亿的19家；过10亿的64家；过亿元的267家。数量居全国高新区前列。成为全省龙头企业聚集地。这些都充分展现了西安高新区培育高科技企业快速成长的强大活力。

以集成电路、通讯、软件服务外包、半导体、光伏、电子元器件为核心的电子信息产业优势突出，发展强劲，已形成了一批具有高成长性、高竞争力的产业集群。以华为、中兴、神州数码、上海龙旗、展讯通信、摩比天线、研祥科技、诺基亚、西门子、海天天线、西电捷通、宇龙等为代表的通信类企业300多家；拥有应用材料、华新丽华、华晶电子、理工晶科等80多家企业；软件与服务外包企业1021家；聚集了比亚迪、法士特、陕鼓、西电等在内的先进制造类企业2000余家及300余家生物医药企业；新增孵化企业82家，培育毕业企业30家，目前已累计孵化毕业企业405家。
近几年西安高新区平均每个工作日成立企业１6家，平均每天引资1.46亿元。
西安高新区有多栋5A级智能办公写字楼，商务办公环境一流。高新路商业一条街、世纪金花购物中心、金鹰国际购物中心、国美电器、华润万家等购物中心，使高新区人在工作之余生活丰富多彩。
2、未来发展趋势
据西安高新区“十二五”总部经济发展规划揭示：未来的西安高新区发展的指导思想是：以“总部经济规划布局工程”、“主导产业总部企业培育工程”和“研发中心聚集工程”为抓手，以电子信息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业为依托，以“一期”、“唐延路总部经济聚集区”和“中国（西安）国际研发中心聚集区”为载体，重点引进世界知名企业研发设计总部、跨国公司、中央企业在西部的分支机构和区域总部、西部地区相关骨干企业的总部以及省内大型企业总部，吸引制造业、高科技企业、专业职能性金融、采购、结算等服务性企业区域性总部，培育创新型服务业总部，形成和发展多层次的总部经济，建设西部最大的总部经济聚集区。
“十二五”期间高新区总部经济将以“创新体制、改善环境、突出特色、服务总部”为主题，逐渐扩大总部经济规模和提升总部经济的贡献；发展总部经济关联程度较大的金融中心、物流中心、楼宇经济、交通枢纽和高端服务业等等。凸现总部经济发展基础要素优势，努力把高新区初步建设成为“西安最具适应性、吸引力和影响力的总部经济基地”。形成以先进制造、电子信息、生物医药、现代服务业为主的高新技术产业集群。提高总部经济贡献率，使总部经济成为高新区的新经济增长点，形成较为明显的聚集和辐射效应。到2015年，新增过百亿的总部类企业达到10家，过十亿的总部类企业达到300家；吸引全球五百强区域性总部或区域性总部达到50家，成为在全国有影响力的总部经济聚集区。
为达到以上既定战略目标，西安高新区制定了一些列的优惠产业政策：如对认定的总部企业，根据其地方财政贡献环比增长额，自开业之日起实行3年期的财政奖励。根据注册资金的不同，实行30%-40%的财政奖励。符合产业导向，进入总部经济聚集区建设总部大楼、租赁购买写字楼的总部，视其对地方财政贡献能力给予适当补贴。经认定的高新技术企业总部、研发性总部将给予特殊的优惠政策，对其新增上缴税收实现的地方收入部分，三年内给予50%的补贴。重点发展金融、信息、文化、创意、会展、中介等现代服务产业，为总部企业提供专业化的服务支撑体系，大力发展电子商务、网上交易等现代经营方式，推动现代服务业的发展壮大等等重大优惠政策引国内外优秀企业。
通过以上资料可以充分看到，西安高新区是一个极具发展潜力的区域，项目建设适合市场需求，前景看好。
二、建设的必要性
1、项目建设顺应市场需求，满足高新区未来发展需要
项目的建设顺应了市场需求，形成以混合性用地为主体，以发展商业、商务类为主要职能，这不但更利于增强土地二次开发的可操作性，适应片区未来的发展，为西安高新区整体产业的更新换代、升级发展带来的新的契机，而且是立足于挖掘市场潜力的土地再开发,更易于激发片区的活力与人气，进而带动相关产业的全面发展。
2、项目的实施有利于高新区整合资源进行土地二次潜力开发，提升整体形象。
项目建设地位于西安高新区一期范围内，西安高新区一期用地北临南二环，西接高新四路，南靠科技路，东依高新路用地面积约1k㎡。现状用地沿南二环以办公职能为主，沿高新路、科技路以商业职能为主，内部则以产业职能为主，其沿街已形成多个小型商业设施，随着片区的进一步发展，由一期用地原有职能引致的一系列问题进一步显露：①功能置换问题。西安高新区一期内现有产业用地总面积为22.66h㎡，占一期总用地的23.34%。现有产业集中分布在一期用地的核心地带四周沿路的金边地带的市场自发行为的改造下，已形成以商业、商务功能为主的片区，该片区初具规模并且显现出良好的市场发展潜力。市场的自发调整行为说明，原有的用地性质已经无法满足市场需求，不能充分展现现有片区的价值，因此合理的功能置换不仅是产业升级的必然诉求，更是高新区整合资源进行土地二次潜力开发的重要机遇与挑战。②形象提升问题。一期用地的区位特征决定了它是西安高新区形象展示的重要窗口，并在一定意义上代表着商新区的整体形象。然而，原有以产业为主导的城市景观、绿化格局，已经明显不能适应这个片区的持续发展，加之由于20世纪90年代初建设的厂房维护欠缺，也显得沧桑陈旧；同样，厂区式的绿化种植环境也不能满足人的参与需求及新功能要求下的城市景观需要。因此，改善环境、提高形象已经迫在眉睫。③交通组织问题。一期用地原有道路交通系统主要按照产业交通要求设计，其道路红线大多为20米—30米　人行道宽度也较窄，随着土地再开发的进一步推进，片区车流、人流将大幅度增加。如何在现有基础上进行合理的组织引导，切实保障发行车安全与行人安全，并充分发挥道路周边商业服务设施的功能，是一期用地在开发过程中　需解决的又一重大问题。
从表象上看，土地再开发对于西安高新区一期用地而言，也许只是增加了一些新建筑和进行了适度的环境改造，但是由其内涵更新所带来的土地资源的集约、经济效益的提升却不容忽视。
项目的建设符合区域总体规划，解决用地结构不合理、土地利用效率低下等问题，并顺应市场需求，提高现有办公条件，满足物资需求，加速高新区发展，提升高新区整体形等方面都具有重要战略意义。
第三章 场址选择
一、场址现状
1、地点与地理条件
拟建场址位于位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角，此处地理位置平坦，环境优越，出行方便，周围无地质灾害，符合建设要求。
2、场址土地权属类别及占地面积
本项目的建设用地属于国有土地，共11.75亩，规划土地用途为办公及商业用地。
二、场址条件
1、地理位置
西安市位于黄河流域中部关中盆地，北纬33°42′～34°44＇30″，东经107°40＇～109°49′。城区中心位置北纬34°15＇24″，东经108°55＇45″，辖境面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。西安高新区位于西安市南郊著名的科教文化区，规划面积107平方公里，扩区控制范围新增200平方公里，现已开发配套面积达45平方公里，距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里。项目建设地位于西安高新区一期范围内，西安高新区一期用地北临南二环，西接高新四路，南靠科技路，东依高新路用地面积约1k㎡。
2、气象条件
西安属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。无霜期平均为219~233天。1月份最冷，平均气温-0.5℃~1.3℃；7月份最热，平均气温26.4℃~26.9℃；年平均气温13.3℃。年降水量平均为507.7毫米~719.8毫米。年平均湿度为69.6%。年平均降雪日为13.8天。
3、城市工程地质、水文地质及地震情况
⑴城市工程地质
西安城市地形宽展平坦，坡度和缓，高出渭河河床20～40米。由于整体向北倾斜，位于城市以北的渭河河床缓慢北蚀侵移，即使汛期也不致对城市构成威胁。
城市地质构造属沉降凹陷区，基底片岩及花岗岩上覆盖5500～6000米厚度的新生界沉积，其中第四系沉积厚914～1095米。地表上部有3～12米风积黄土，其中部分具有较强湿陷性。在局部封闭低洼地区水位较高区域，黄土浸湿后结构软化地基下沉，易导致建筑物发生不均匀沉陷，在这些地域建造高层建筑需采取特殊结构和施工措施。此外，由于长期人类活动，城区广泛分布人工填土，结构不均，规律性差。分布于塬边坡脚处的晚近堆积黄土结构松软，压缩性高，承载力低，对湿陷敏感。因新构造运动依然继续，城区分布多条地裂缝带，建造高层建筑时应注意避开。
项目区位于西安市西南部，地表上部覆盖5～12米黄土，其中湿陷性土层约3～5米，湿陷等级Ⅰ～Ⅱ级，属非自重湿陷性场地，地基承载力一般12～18吨/平方米。下部为水位下饱和黄土，承载力8～12吨/平方米。再往下为亚粘土与砂砾层。
⑵水文地质
地表水文特征：西安境内河网密集，共有54条河流。其中，渭河、泾河及石川河系过境河流，其余河流均发源于秦岭山地或骊东南丘陵，绝大多数河流由南向北流经渭河平原注入渭河。黄河流域面积占全市总面积的98.46％。径流时空分布不均匀是西安境内河流共同的显著特点。丰水年与枯水年径流量相差4～7倍，一些山区支流年径流量相差达10倍，有的河流下游枯水年甚至基本断流。河流的年内径流量变化也较大，每年2月份枯水期，径流量仅为全年总量的2％，时有断流现象，而7～10月汛期径流量占全年总量的45％～56％。
地下水文特征：西安市的地下水总补给量约14.47亿立方米/年。境内秦岭山地、骊东南丘陵、黄土台塬与渭河平原构成一个较完整的水文地质单元。地下水文特征由单元内自然地理和地质构造特点决定。
⑶地震烈度
西安市位于汾渭断陷地震带西南端，历史上属中、强地震活动带，自1568年至今，西安境内再未发生过较大地震。弱震、微震的频度和强度均低于整个汾渭断陷地震带的其他各区。根据历史上地震烈度，国家有关部门规定西安的各种工业设施、民用建筑应按8度设防。
三、建筑材料来源及运输条件
区域内主要建筑材料较多，基本从当地购买，成本低、运距近。项目的水、电都已到位，只需根据项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足建设施工需要。
第四章 工程方案
一、工程概况
该项目地下四层、地上五十二层（裙房七层）。地下四层层高3.6m，地下三层层高5.1m，地下二层层高5.4m，地下一层层高5.7m。地上首层层高6m，地上二～六层均为5.1m，七层6m，主楼的七层、二十三层和三十九层为设备/避难层，层高6m，其余标准层层高均为4.2m。建筑高度，由室外地坪至52层屋面板为234.15m。
建筑功能：
大楼性质：
高端写字楼
 功能
楼层分布：
大楼总高234.15m。其中：
地上52层主体高度234.15m、
地下4层-19.35米

-4F
停车场

-3F
停车场

-2F
停车场

-1F
停车场

1F
大堂

2F
商业

3F
商业

4F
商业

5F
商业

6F
商业

8~22F
低区办公

24F~38F
中区办公

40F~48F
高区办公

50F,51F,52F
会所

7F,23F,39F,49
避难/设备
二. 结构设计依据
1、《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068-2001
2、《建筑工程抗震设防分类标准》 GB50233-2008
3、《建筑结构荷载规范》（2006 年版） GB 50009-2001
4、《混凝土结构设计规范》 GB 50010-2010
5、《钢结构设计规范》 GB 50017-2003
6、《建筑地基基础设计规范》 GB 50007-2011
7、《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
8、《高层民用建筑设计防火规范》（2005 年版） GB50045-95
9、《中华人民共和国建设部令111号超限高层建筑工程抗震设防管理规定》
10、其它相关规范：从略
三. 主要设计参数
1、建筑结构安全等级：二级
2、结构设计使用年限：50 年
3、结构设计基准期：50 年
4、结构重要性系数：γ0＝1.0
5、建筑抗震设防分类：上部常用人数小于 8000 人，按丙类设防
6、下部商业建筑面积超过 17000 平米，按乙类设防
7、多遇地震下阻尼比：0.04
8、地基基础设计等级：甲级
9、风荷载重现期： 100 年
10、建筑结构构件耐火等级：一级，一类高层建筑
11、湿陷性黄土地区建筑物分类：甲类
12、地下室防水设计等级：二级
13、抗震设防烈度：8 度；设计地震分组：第一组
四. 建筑材料
1、混凝土
结构构件类别
混凝土强度等级
基础混凝土垫层
C15
基础底板
C40~C45
地下室外墙
C40
地下室室外顶板
C40
地下室核心筒、框架柱
C60
地下室框架梁、楼板
C40
地上核心筒
C60～C40
地上框架柱
C60～C40
地上楼板、楼梯
C40
2、钢筋
直径 d=6 时，采用 HPB300 级热轧钢筋，用于构造（分布）钢筋、梁箍筋；直径 d≥8 时，采用 HRB400 级热轧钢筋，用于基础底板、梁、柱、剪力墙分布筋；直径 d≥8 时，梁、柱及剪力墙约束边缘构件箍筋、楼板受力钢筋采用 HRB400 级热轧钢筋。
3.钢材
主要采用Q345GJ钢材。
五、地基及基础工程
本工程共设四层地下室，最深基底标高约为-22.800。根据其它工程经验，主楼基础拟采用桩筏基础，基桩采用混凝土灌注桩，裙房拟采用梁筏基础。
六、上部结构
1、结构体系
采用框架－核心筒混合结构体系，核心筒为钢筋混凝土结构，地下框架部分主体结构为型钢混凝土柱+钢筋混凝土梁，裙楼为钢筋混凝土柱+钢筋混凝土梁；地上裙楼标高以下主楼框架部分为型钢混凝土柱+工字型钢梁（局部为型钢混凝土柱+工字型钢梁），裙房框架部分为钢筋混凝土柱+钢筋混凝土梁；裙楼标高以上框架部分为型钢(或矩形钢管)混凝土柱+工字型钢梁（顶层局部为型钢柱+工字型钢梁）。在层高较大避难层周边框架设置斜向支撑，以提高结构刚度。
钢筋混凝土核心筒承担绝大部分倾覆力矩和楼层剪力，核心筒为主要的抗侧力结构，为抗震设防的第一道防线，框架为第二道防线。在核心筒的连梁设计中，对主要连梁通过合理控制其截面跨高比及配置交叉暗撑或型钢，使其既具有足够的承载力，又具有较好的变形能力，从而可以耗散更多的地震能量，减轻或延缓墙肢的破坏。钢筋混凝土核心筒与框架随着立面的收进渐次收进。

2、楼板
地下室采用现浇钢筋混凝土楼板，地下四层顶板厚 200mm，地下三～地下二层顶板拟采用无梁楼盖体系，板厚约300mm，地下一层顶板厚为180mm。
楼板采用钢筋桁架模板和钢梁共同组合形成组合楼板。该钢筋桁架模板相比压型钢板楼承板系统，造价低约40%，且节省层高。地上部分楼板厚度一般为100mm， 局部转换层上下及平面变化较大处楼板加厚为150mm。

第五章 总图布置
一、设计总说明
1、基本概况
⑴工程项目名称：**广场
⑵建设地点：项目地点位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角。
⑶建设规模
本工程总用地面积7836.2㎡（11.75亩），总建筑面积131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡ 。地上主体五十二层，其中裙楼七层，功能为商业（含1层设备/避难层），8-49层为办公（含2层设备/避难层），50-52层为会所。地下共四层，设有人防、设备用房和汽车库。建筑总高234.15m。
2、设计指导思想和设计特点
总体布局要求功能分区明确，人车分流。单体平面在甲方已经确定的基础上深化，并注重后期装修、使用上的便捷性，注重造型庄严、肃穆，平面流畅、便捷，使设计更人性化。水，通风，电气等设施在满足规范以外的基础上注重使用的方便性，有利于维护与计量。建筑设备加强了建筑节能措施，并注重节能环保。
3、项目设计主要依据
⑴设计范围：建筑方案设计（目前）
⑵工程设计有关文件
①建设方提供的建筑设计任务书
②建设方提供的西安市勘察测绘院征地成果表
③建设方提供的高新区道路红线及建筑红线管理办法
④建设方提供的地块划分图
⑤建设方提供的地块总图，包括总指标，停车配比说明及建筑退红线要求
⑶主要应执行的国家规范及相关的国家、行业、地方法规、标准：
①《民用建筑设计通则》 GB 50352-2005
②《高层建筑设计防火规范》GB 50045-95
③《办公建筑设计规范》JGJ 67-2006 J556-2006
④汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
⑤《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
⑥《人民防空地下室设计规范》 GB 50038-2005
⑦《人民防空工程设计防火规范》GB 50098-98
⑧其它相关规范：从略
二、总平面设计
1、总体布局
**广场用地较为规则，地势平坦，用地东面、南面紧临城市主要道路，地理位置优越，交通便利。总平面布局根据地形条件，主体建筑采用“一”字型，南北朝向，主楼位于用地西端以减少对城市道路的压迫感，东、南两侧临城市道路均退用地红线退18米，作为广场以满足人流集散及景观需求。
在建筑北侧和西侧留有地下车库出入口，均可由城市道路直接进出，交通便捷，建筑周边设有环形消防通道。
2、交通组织及出入口布置
**广场车流和不同人流均有明确的交通流线。商业人流由东侧高新三路的广场方向进出，办公出入口设在建筑西南侧，与商业人流不交叉，车流由建筑北侧和西侧出入口进出，不穿越广场，与人流无交叉。
3、消防道路设计
本工程为超高层建筑及裙房，超高部分有三面直接落地可作为消防扑救面 ，建筑周边设环形消防通道，且距建筑外墙5米，满足规范要求。
二、设计特点
1、平面功能设计
本项目为一超高层建筑，建筑耐久年限50年，建筑类别为一类，耐火等级地上一级，地下一级，抗震设防烈度为8度。
建筑由52层主楼和7层裙楼组成，1-7层主楼和裙楼为一体，主楼主入口面临基地南侧的光夏路，商业主入口面临城市干道高新三路。
建筑-4层设有人防、设备用房和汽车库，-3层设有设备用房和汽车库，-2层和-1层为汽车库，建筑1-7层主要为商业用房，其中主楼部分的1层为办公大堂，7层为设备间和避难层，8-49层为高端办公用房，其中含2层设备/避难层,50-52层为会所，设有游泳池等设施，会所顶部为水箱间、电梯机房，标高254.3m处设有直升机平台。
2、竖向交通及层高
⑴竖向交通
①主楼：
主楼共设有19部电梯，其中低区（8-22层）5部，中区（23-38层）5部，高区（39-49层）5部，会所（50-52层）专用2部，货梯2部兼做消防电梯；2部防烟楼梯。
②裙楼：
裙楼设有10部自动扶梯，三部防烟楼梯。
⑵剖面设计
地下四层层高3.6m，地下三层层高5.1m，地下二层层高5.4m，地下层层高5.7m，一层6m，二-六层均为5.1m，七层6m，塔楼二十三和三十九层为设备/避难层，层高6m，其余标准层层高均为4.2m。建筑高度，由室外地坪至52层屋面板为234.15m。

第六章 公用辅助工程
一、给排水工程
1、设计依据
⑴《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
⑵《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
⑶《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
⑷《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）
⑸《二次供水设施卫生规程》（GB17050-1997）
⑹《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）等
⑺其他相关资料
2、给水设计
⑴水源：本工程的供水水源为城市自来水。在高新路和光夏路分别引入DN200给水管供办公用水，另引入一根DN100生活给水管供商业用水。市政供水压力按照不小于0.35MPa设计。分别设水表计量
⑵用水量：办公塔楼8~49层及其顶部附属用房的生活用水标准：按平均每人占7平方米实际办公面积，50升/人.日，Kh=1.5，每日使用时间按10小时计；最大日用水量633m³/d，最大时95m³/h。
办公塔楼空调补水最大时 36 m³/h，按10小时计。
⑶给水系统：给水管道为生活和消防共用管道系统。
⑷管材及接口：水管道采用孔网钢带塑料复合管道，管道连接采用电热熔接头连接。
⑸办公塔楼生活给水：地下水设置110吨生活水箱。23层设50吨中间水箱，39层设40吨中间水箱，屋顶设30吨水箱。分别在地下室水泵房、避难层设置水泵，逐级上部水箱供水。塔楼采用垂直分区的供水方式。
⑹裙房楼生活给水：地下室、地上1～2层利用市政压力直接供水。地上3～7层由地下室水泵房内一组变频水泵机组供水；水泵房设置30吨生活水池，水泵从该水箱吸水加压系统。
3、排水设计：
⑴、水源条件：该建筑周边均有市政给排水及雨水管网。
⑵、排水制度：采用雨、污分流排水系统。生活污水经地块内室外化粪池处理后，就近分别排入市政污水管网。
⑶排水量：排水量按给水量的90%计算。最高日污废水量为712.4m3/d,；污废水采用合流制。以三路DN300经过化粪池，排入市政污水管道。
⑷暴雨强度公式：
q=2813.583*(1+1.317LgP)/(T+21.5)0.9227, L/(s.hm2)
室外道路：P=1年；
室外雨水管道设计降雨历时：t=10min；
室外综合径流系数为0.9。
⑸室内外排水
室内采用污水、废水分流，设专用通气管，污废水最终经过室外化粪池，排入市政路污水管网。室外污水与废水合流。室外与雨水绝对分流。
室外雨水经雨水管道收集后排至雨水检查井，就近排至市政雨水管网。
屋面雨水经雨水斗收集后，由雨水管排入室外雨水检查井。大楼均为内落水雨水系统。
⑹管材及接口
室外污水及雨水管道均采用PE双壁波纹排水管，管道接口采用橡胶密封圈，承插接口。
室内排水管采用静音型PVC-U排水管，室外排水管采用PVC-U加筋室外排水管。
⑺室外管道敷设
该地区属于湿陷性黄土地区，给排水管道敷设必须结合当地土质，按国家S531-1~5图集《湿陷性黄土地区室外给排水管道工程构筑物》施工，室外管道敷设时设置检漏管沟、检漏井。
二、采暖通风
1、设计范围
⑴办公.商场.会所空调设计、通风及防排烟设计.
⑵地下人防滤毒通风设计
⑶地下车库通风及防排烟设计
⑷制冷及换热站设计
2、空调设计
（1）大空间的商场空调采用全空气系统，采用散流器上部送风，上部回风。空调机采用组合式空调机组。过度季节采用全新风运行。一便节能，空调机组设于各自楼层空调机房内。
（2）小开间的办公室、会所等，采用风机盘管加新风系统。新风机设于避难层内，新风机选用带能量回收的组合式空调机组，回收排风中的能量。通过竖向风管送至各层。
3、通风与防排烟设计
⑴地下车库设机械通风兼排烟系统，排风量按6次换气次数计算，并设机械补风，补风量按排风量的50%计算。地下三层内的制冷换热机房、水泵房、变配电室均设机械排风系统，风量按5～8次换气次数计算，其中变配电室及制冷机房内的通风系统兼排烟或事故通风系统，风量按规范要求计算。
⑵防烟楼梯间及合用前室分段设加压送风系统，风量按规范计算，风机设在避难层及屋面上。
⑶长度不满足规范要求的内走廓设机械排烟系统，风量按规范计算，风机设于避难层及主楼屋顶上。
⑷卫生间及公共厕所设机械排风，排风量按10～15次换气计算。
⑸商场按防火分区设机械排风兼排烟系统，排烟量按规范要求计算。
三、电气设计
1、设计范围
本设计包括建设红线内的以下内容：电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统。电话系统、有线电视系统、宽带系统、安防监控及火灾自动报警系统。
2、负荷等级及各类负荷容量
⑴负荷等级
①消防控制室，安防中心，火灾自动报警及消防联动控制，消防风机、消防水泵，消防电梯、客梯、生活水泵、潜污泵、应急照明的用电负荷为一级负荷；
②商场扶梯用电为二级负荷。
③其他用电负荷均为三级负荷。
⑵各类负荷容量
①一级负荷容量约2026KW。
②二级负荷容量约180KW。
③三级负荷容量约10416KW。
3、供配电系统
⑴供电电源及电压等级：本工程采用两路独立10KV电源供电,由上级110变电站电缆埋地敷设引至本楼10KV配电室。两路10KV同时工作，互为备用，每路10KV可带100％的负荷。另设一台1500KW应急柴油发电机。
⑵本工程变压器总容量为11600KVA，设置3个10KV变电所，既地下三层中心变电所4x1600KVA，地下三层冷站变电所2x1600KVA，三十九层高区变电所4x500KVA。
⑶变电所至各用电设备电源，电压等级为0.4/0.23kV.
⑷对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对一般设备采用放射式和树干式相结合的混合方式配电。
⑸对消防风机、消防水泵房、消防电梯、电梯、生活泵房等一级负荷采用专用两路电源供电，采用矿物绝缘电缆由变电所沿电缆桥架敷设至配电点并在末端互投。
⑹一般照明采用电缆或母线由变电所沿电缆桥架敷设以树干方式配电；应急照明等采用两路专用电源配电，用矿物绝缘由变电所沿电缆桥架敷设并在末端配电装置处互投。疏散指示照明除采用双电源配电外，还采用蓄电池作为第三电源，其连续供电时间不小于60min。
4、照明系统
⑴照明种类及照度标准
①照明种类：照明分正常照明、应急照明。
②照度标准：按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。
⑵光