房地产开发项目可行性研究报告-(2).doc

目 录
目 录 I
第1章 项目总论 1
§1.1 项目背景与概论 1
§1.1.1 项目名称 1
§1.1.2 项目承办单位 1
§1.1.3 项目提出的理由 1
§1.1.4 项目拟建地区、地点 2
§1.1.5 研究工作依据和原则 2
§1.1.6 研究工作概况 4
§1.2 可行性研究结论 4
§1.2.1 项目规模 4
§1.2.2 项目主要技术经济指标 5
§1.3 存在问题及建议 5
第2章 区域社会经济现状及项目建设必要性 7
§2.1 社会经济发展现状 7
§2.1.1 连云港市社会经济现状 7
§2.1.2 XX县社会经济发展现状 7
§2.2 项目建设的必要性 10
§2.2.1 符合国家产业政策 10
§2.2.2 符合当地规划的要求 10
§2.2.3 项目建设是满足住房消费的需求 11
§2.2.4 项目实施是提升居民生活水平进程的需要 11
§2.2.5 项目的实施是社会与经济发展和区域发展的需要 12
§2.2.6 项目的实施符合改善居民居住条件和环境的要求 12
第3章 项目需求分析 13
§3.1 预测依据 13
§3.2 XX县商品住宅需求分析 13
第4章 建设规模 14
§4.1 项目概况 14
§4.2 建设规模 14
§4.3 项目建设内容 15
第5章 建设条件 16
§5.1 建址现状 16
§5.1.1 项目地点 16
§5.1.2 土地权属类别与占地面积 16
§5.1.3 项目现有场址利用情况 16
§5.2 建址条件 16
§5.2.1 地形、地貌条件 16
§5.2.2 气候 17
§5.2.3 水文 17
§5.2.4 地震 18
§5.2.5 周边建筑物与环境条件 18
§5.2.6 城市规划或区域性规划要求 18
§5.2.7 交通条件 19
§5.2.8 社会环境条件 19
§5.2.9 法律支持条件 20
§5.2.10 公共设施条件 21
§5.2.11 征地拆迁条件 22
§5.2.12 施工条件 22
§5.3 建址条件 22
第6章 建筑方案选择 23
§6.1 建筑设计指导思想与原则 23
§6.1.1 建筑设计指导思想 23
§6.1.2 建筑设计基本原则 24
§6.2 项目总体规划方案 25
§6.2.1 项目组成 25
§6.2.2 总体规划 25
§6.2.3 形态结构规划 26
§6.2.4 道路与交通 26
§6.2.5 景观与环境 26
§6.2.6 消防、卫生及安全 26
§6.2.7 项目总体规划方案 27
§6.3 建筑方案 28
§6.3.1 建筑方案描述 28
§6.3.2 平面布置和功能要求 29
§6.3.3 建筑方案建议 29
§6.4 结构设计 30
§6.5 给排水工程 31
§6.5.1 设计依据 31
§6.5.2 水源 31
§6.5.3 给水设计 32
§6.5.4 排水系统 33
§6.5.5 管材 33
§6.6 消防设计 34
§6.6.1 消火栓系统 34
§6.6.2 室内其它消防措施 34
§6.6.3 消防管道 34
§6.7 电气设计 34
§6.7.1 设计依据 34
§6.7.2 负荷估算及供电电源 35
§6.7.3 计量方式 36
§6.7.4 照明设计 36
§6.7.5 敷设方式 36
§6.7.6 防雷接地 36
§6.7.7 节能措施 37
§6.8 弱电设计 37
§6.8.1 设计范围 37
§6.8.2 电信网络系统 37
§6.8.3 有线电视系统 38
§6.8.4 公共安全系统 39
§6.8.5 设备监控管理系统 39
§6.8.6 消防报警系统见消防设计 40
§6.9 暖通设计 40
§6.9.1 设计依据 40
§6.9.2 设计参数 40
§6.9.3 空调设计 41
§6.9.4 通风设计 41
§6.9.5 消防设计 41
§6.9.6 环保节能设计 42
第7章 节能方案分析 43
§7.1 用能标准和节能规范 43
§7.1.1 依据的法律、法规 43
§7.1.2 节能规范与用能标准 43
§7.2 主要原辅材料及能耗平衡 44
§7.2.1 原辅材料及主要设备 44
§7.2.2 建材供应分析 44
§7.2.3 能源耗用分析 44
§7.3 折标煤计算 45
§7.4 能源供应分析 46
§7.4.1 供水 47
§7.4.2 电力 47
§7.4.3 天然气 47
§7.5 节能措施和节能效果分析 47
§7.5.1 建筑及结构专业节能措施 47
§7.5.2 节电措施 51
§7.5.3 暖通、空调与动力专业节能措施 53
§7.5.4 给排水专业节能措施 56
§7.5.5 可再生能源利用 57
§7.5.6 清洁新能源利用 57
§7.6 结论 57
第8章 环境保护与劳动安全 58
§8.1 项目建设对环境的影响及解决措施 58
§8.1.1 环境保护标准 58
§8.1.2 项目建设对环境的影响及解决措施 58
§8.1.3 项目投入运营后对环境的影响及其应对措施 63
§8.2 劳动保护 64
§8.2.1 安全管理 64
§8.2.2 安全管理制度 66
第9章 组织机构与人力资源配置 67
§9.1 组织机构 67
§9.1.1 项目建设管理指导思想 67
§9.1.2 项目管理机构 67
§9.1.3 管理机构组织方案及体系图 69
§9.1.4 项目管理措施 70
§9.1.5 项目建设的保障措施 71
§9.2 人力资源配 72
§9.2.1 劳动定员 72
§9.2.2 职工工资及福利 73
§9.2.3 人员来源及培训 73
§9.3 项目管理 74
§9.4 项目监理 74
第10章 项目实施进度安排 77
§10.1 项目实施安排 77
§10.2 项目实施进度安排 77
§10.3 项目实施进度表 77
第11章 投资估算与资金筹措 79
§11.1 估算范围及依据 79
§11.1.1 投资估算依据 79
§11.1.2 编制说明 80
§11.2 项目建设投资估算 80
§11.2.1 建筑安装费 80
§11.2.2 工程其他费用 81
§11.2.3 预备费 81
§11.2.4 建设投资合计 82
§11.3 流动资金估算 83
§11.4 建设期利息估算 83
§11.5 总投资及其构成分析 84
§11.6 资金筹措及使用计划 84
第12章 财务与敏感性分析 85
§12.1 财务分析 85
§12.1.1 财务评价基础数据选取 85
§12.1.2 总成本费用 86
§12.1.3 利润总额、企业所得税和盈余公积金 86
§12.2 项目盈利分析 87
§12.2.1 项目投资净现值 87
§12.2.2 项目投资内部收益率 87
§12.3 不确定性分析 88
§12.3.1 项目盈亏平衡分析 88
§12.3.2 项目敏感性分析 89
§12.4 项目结论 91
第13章 工程招标 92
§13.1 总则 92
§13.2 编制依据 92
§13.3 发包方式 93
§13.4 招标内容 93
§13.5 招标初步方案 94
第14章 综合评价 96
§14.1 经济效益分析 96
§14.2 社会效益分析 96
§14.2.1 对区域资源配置的影响 96
§14.2.2 对环境保护和生态平衡的影响 97
§14.2.3 对区域经济发展的影响 97
§14.2.4 对节约及合理利用国家资源的影响 97
§14.2.5 提高人民物质文化生活及社会福利的影响 98
§14.2.6 对远景发展的影响 98
第15章 项目风险分析 99
§15.1 定性分析 99
§15.1.1 自然风险 99
§15.1.2 政策风险 99
§15.1.3 经济风险 100
§15.1.4 技术风险 100
§15.1.5 社会风险 100
§15.1.6 内部决策和管理风险 100
§15.2 投资风险的控制 100
§15.2.1 通过加快进度来回避风险 101
§15.2.2 通过市场调查来降低风险 101
§15.2.3 通过加强管理来控制风险 101
第16章 可行性研究结论与建议 102
§16.1 结论 102
§16.2 建议 102
第17章 可行性研究结论与建议 104

IV

第1章 项目总论
§1.1 项目背景与概论
§1.1.1 项目名称
项目名称：XXXX房地产开发项目
建设规模：总用地面积56556平方米，总建筑面积108191平方米，建成总户数960户。
投资总额：26962.9万元
§1.1.2 项目承办单位
建设单位：XXXX房地产开发有限公司
负责人：XX
建设地点：XX县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临锦绣名园，东靠新莞南路
XXXX房地产开发有限公司为有限责任公司，公司地处连云港市XX县。傍依宁连、盐连、汾灌高速公路，火车站、飞机场、港口近在咫尺，交通十分便捷。
公司主要经营：实业投资,投资管理及咨询；房地产开发、销售、中介，物业管理；土地开发、整理，基础设施及配套设施的投资建设，园林绿化等。
§1.1.3 项目提出的理由
拟建项目位于XX县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临锦绣名园，东靠新莞南路。该地块位于连云港市XX县未来发展的黄金地段，交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。项目投资方充分依据自身的开发优势和项目的独特地理位置，进行房地产开发，具有很好的市场前景。项目选址方圆1000米内，有学校、医院农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据XX县规划局提供的用地地形图、XX县规划局已核发的规划设计要求，进行房地产开发项目建设。原场地与周围的整体环境极不协调，反差很大，影响了居住区的整体观瞻和城市的形象。为更好地配合城区的开发建设，XXXX房地产开发有限公司根据国土局出让的地块，作为市总体规划的一部分，在该地块建设XXXX住宅小区。这对于XX县形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城市，具有积极面现实的意义。
§1.1.4 项目拟建地区、地点
项目拟建于XX县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临锦绣名园，东靠新莞南路。
XX县是连云港市的南大门，濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻，县域总面积1041平方公里，其中水域面积263平方公里，耕地89万亩，辖14个乡镇，245个村（居），75.28万人。
境内肥水沃土、林木茂盛,农业资源特色明显，是全国有名的优质棉基地县，优质粳稻生产县，江苏省首批生态农林业试验示范县、国家级生态示范县，素有“桐杨木之乡、淮山药之乡、浅水藕之乡、蘑菇之乡、苗猪之乡”等美称。
§1.1.5 研究工作依据和原则
1、编制依据
（1）与建设单位签订的可行性研究报告编制合同；
（2）根据项目需要实际调查和收集的设计基础资料，以及建设单位提供的有关技术经济资料；
（3）国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评审方法与参数》（第三版）及建设部有关设计规范、标注；
（4）国家和地方的建设政策、法令和法规；
（5）《连云港市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（6）《连云港市城市总体规划（2008-2030）》
（7）《江苏省连云港市XX县城市总体规划（2008-2030）》
2、编制原则
（1）项目建设必须遵守国家的各项政策、法规和法令，符合国家的产业政策、投资方向及行业和地区的规划。
（2）编制的全过程贯彻安全、规范、规范、完善和经济的原则；编制的成果符合国家、省、部委和连云港市颁布的相关法规、标准、规范和规划；
（3）严格遵守国家、行业和地方的法律、法规、标准规定，高度重视环境保护，认真落实各项环保措施，贯彻“三同时”的精神。
（4）严格遵守国家、行业和地方的法律、法规、标准规定，高度重视安全和职业卫生防护，保障劳动者身体健康，加强劳动设施的设计。
（5）认真执行国家的法律、法规、标准规范，重视消防设施的建设。
（6）严格执行质量管理制度，树立“质量第一”的思想，精心设计，确保工程设计质量。
（7）充分利用建设单位现有的土地、建筑和公用设施，统一布局，合理规划。
（8）在总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足当地的政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一。
3、可研报告编制目的
（1）在对项目建设运行环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的投资估算进行合理的评估。
（2）对项目的可行性与建设运行策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
（3）对公用工程及辅助设施的配套及合理性做出分析评价。
（4）对项目的技术经济进行客观评价。
（5）对项目进行投资分析和风险分析。
（6）对项目决策及其实施的优化提出建议。
4、编制的范围及内容
主要从以下几点对项目进行技术、经济分析论证：
（1）项目建设必要性；
（2）项目建设条件；
（3）建设规模及技术方案；
（4）环境保护、节能及绿化；
（5）投资估算及资金来源。
§1.1.6 研究工作概况
为满足XX县旧城改造和改善居民居住条件的需要，投资新建XXXX项目。
§1.2 可行性研究结论
§1.2.1 项目规模
1）地块位置
该地块位于XX县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临锦绣名园，东靠新莞南路。项目占地面积为84.8亩。
2）建设规模与目标
该项目建设用地总面积56556m2，总建筑面积108191平方米，建筑占地面积16967m2。
3）建设周期和总投资
开发周期：2年；项目计划总投资：26962.9万元。
§1.2.2 项目主要技术经济指标
项目主要技术经济指标
表1-1
序号
项 目 名 称
单位
数量
备注
一
建设指标
1
建设用地面积
㎡
56556
84.8亩
2
建筑占地面积
㎡
16967

3
总建筑面积
㎡
108191

4
地上建筑面积
㎡
98970

5
地下建筑面积
㎡
9221

6
绿地面积
㎡
16967

7
建筑密度
%
30.0

8
容积率

1.75

9
绿地率
%
30.0

二
工程总投资
万元
26962.9

1
其中：建设投资
万元
26962.9

2
建设期利息
万元
0

三
销售收入
万元
36921.6

四
利润总额
万元
6119.1

五
利税总额
万元
8168.3

六
财务评价指标
1
投资利润率
22.69%
2
投资利税率
30.29%

§1.3 存在问题及建议
1、存在问题
本项目尚处于前期协调阶段，应加快项目建设的前期工作，以满足项目建设的需求。
2、建议
本项目质量要求高、时间紧、难度大，在目前已启动前期工作的情况下，需要进一步加快项目建设的前期工作，包括规划选址通知书、用地预审意见、土地使用证等审批，项目环境影响评价的编制及取得相关部门出具的环评批复意见，同时应抓紧进行设计方案的修改完善，一旦初步设计定稿后，即可进行本项目的监理招标工作。
第2章 区域社会经济现状及项目建设必要性
§2.1 社会经济发展现状
§2.1.1 连云港市社会经济现状
2011年地区生产总值1410.52亿元，增长13.0%，总量居全省第十二位；增长幅度居全省第三位，较上年前移一位。人均水平跃上新的台阶。全市人均GDP突破3万元，达到32119元，增长13.7%。其中市区人均GDP达到48147元，增长10.8%。完成财政总收入462亿元、一般预算收入180亿元，分别增长31.2%和27.4%。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、出口额分别增长24.7%、17.3%、42.3%。城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长14%和16%。完成了市十二届人大四次会议确定的年度目标任务。
三次产业协调发展。产业结构调整步伐加快，传统农业逐步向现代农业转型，优质、高效农业比重进一步提高。工业结构调整继续推进，传统工业改造升级步伐加快，以新医药、新材料、新能源、新装备制造业为先导的高新技术支撑的新型工业体系正在形成。服务业产业层次逐步提高，对连云港经济的促进作用进一步显现。第一产业实现增加值204.41亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值653.98亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值552.13亿元，增长13.4%。三次产业结构由上年的15.3：45.7：39.0调整为14.5：46.4：39.1。
§2.1.2 XX县社会经济发展现状
2010年，全县实现地区生产总值140亿元，是2005年的3.5倍；完成财政总收入44.34亿元，财政一般预算收入18.18亿元，分别是2005年的14倍和10.5倍；完成全社会固定资产投资206.7亿元，是2005年的5.8倍；实现城镇居民人均可支配收入13952元，农民人均纯收入6199元；金融机构存贷款余额分别为65.7亿元、41.9亿元，是2005年的2.8倍和3.8倍。全县三次产业比例由“十五”末的32.8︰36︰31.2优化到20.8︰50.3︰28.9，实现了由“二一三”到“二三一”的转变。五年来，全县主要经济指标实现了成倍翻番，财政总收入、财政一般预算收入年均增长60%以上，全社会固定资产投资、工业投入、实际利用外资、自营出口额年均增长40%以上，勇夺全市综合目标考核“八连冠”，综合实力挺进苏北第一方阵。
工业经济强势崛起。沿灌河、盐河“L”型产业带蓬勃兴起，灌河半岛新区、经济开发区两大工业板块迅速发展壮大。两大园区汇聚各类企业242家，投产193家，其中投资超亿元企业66家。化工产业园、船舶工业园、金属精加工特色产业园先后获批省级园区。化工产业园环保模式得到国家及省市专家领导充分肯定。船舶工业园成功修造全市第一艘万吨巨轮，五年累计下水船舶52艘、100万载重吨。电子工业园、机械工业园等特色园区载体优势日渐凸显。南北挂钩共建园区工作取得实效。全县规模企业达到264家，累计完成工业总投入485亿元。兴鑫钢铁、华尔化工、杰孚特重工、光鼎电子等一大批规模企业相继建成投产，冶金特钢、船舶物流、化工医药、有色金属、机械电子、酿酒食品等主导产业日益发展壮大。灌河岸线3个万吨级、2个5000吨级码头投入使用，海河联运区集疏运体系不断优化。连云港海关、出入境检验检疫局分别在XX设立联络处，使我县成为苏北首家有口岸单位进驻的县份。“汤沟”成为全市首个“中国驰名商标”，汤沟白酒成功获批国家地理标志保护产品。
三农工作突飞猛进。现代农业示范区成为全省首批省级现代农业产业示范园区、全国食用菌工厂化生产示范区，生态农业产业区规模养殖和循环经济优势初显，两大园区进区企业达到63家，累计投入超过45亿元。全县工厂化食用菌企业达到42家，年产值近10亿元，香如食用菌有限公司成为省级农业龙头企业，裕灌农产品加工产业园、恒冠生物科技有限公司以及亚欧食用菌物流园等项目破土兴建；天兆实业、华实六马等企业生猪改良技术全国领先；建成花卉苗木基地近万亩，中高档盆花产量全省领先。2010年，全县高效农业面积达31万亩，新增设施栽培面积3.1万亩，建成2000亩以上连片农业示范基地11个。创新新农村示范村建设模式，缩庄整地试点、宁连路沿线环境整治工作荣获市级表彰。“十一五”期间，累计投入水利基本建设项目资金1.6亿元，组织实施农业综合开发、新沂河除险加固、通榆河北延等重点工程。全县农业机械化率达76%，林木覆盖率达24.5%，水稻机插秧、集体林权制度改革、渔业安全生产等工作获得省级表彰。先后荣获“全国粮食生产先进县”、“全国食用菌行业优秀基地县”、“全国绿化模范县”、“全省发展高效设施农业先进县”等称号。
现代农业强力推进。全年新增高效农业面积8.9万亩，增长50.6%，增幅全市第一。新建千亩连片高效设施农业示范基地10个，申报无公害、绿色、有机食品品牌12个。粮食生产连续六年丰收，连续两年荣获“全国粮食生产先进县”称号。现代农业示范区、生态农业产业区共引进项目44个，实现产值10.8亿元。食用菌、生猪规模养殖、花卉苗木三大产业特色彰显，新引进食用菌生产企业17家，年产食用菌1亿袋、产值3亿元，被授予“全省食用菌产业基地县”、“全国食用菌工厂化生产示范县”，建成国内一流的苏北菇菌文化展览馆，现代农业示范区成为“全国食用菌工厂化生产示范区”；年出栏生猪75万头，新增规模以上标准化猪场72家，天兆实业生猪品种改良技术全国领先；新增苗木面积3000亩，年产蝴蝶兰、红掌等高档花卉300万盆。宁连路、新港大道、涟新路沿线三大产业带建设初具规模。先后承办全国食用菌工厂化生产论坛、全省促进农民增收现场会等10多个国家级、省市级现场会。
§2.2 项目建设的必要性
§2.2.1 符合国家产业政策
本项目为房地产开发项目，经查询国家发改委发布《产业结构调整指导目录(2011年本)》，项目不属于限制类和淘汰类项目，因此项目符合《产业结构调整指导目录(2011年本)》的要求。
§2.2.2 符合当地规划的要求
为了促进连云港市XX县经济、社会、人口、资源、环境的协调发展，更加科学合理地指导和调控城乡建设，实现建设社会主义和谐社会的目标，连云港市于2008年编制完成了新的《连云港市城市总体规划（2008年-2030）》和《江苏省连云港市XX县城市总体规划（2008年-2030）》。
规划指出：XX县在总体布局上以向西为主要发展方向，总体布局结构为单中心团块状结构，组成县城的四大板块——老城区、新城区、贸易区和开发区四位一体，紧凑发展，呈现东西带状的城市布局风格。2020年县城人口达19.6万人。本项目建设在重点发展的新城区，项目建设对所在区域建筑布局、生活设施、基础设施配套不足、生活环境的改善起到巨大的促进作用。因此建设新型住宅小区，完全符合连云港市XX县总体规划提出实施方案。
§2.2.3 项目建设是满足住房消费的需求
住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。
XXXX房地产开发有限公司利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。为形成现代城市气息的现代风貌，所以对本工程有较高的规划理念和艺术要求，使设计既满足环境的和谐又具有自身的特点，使其成为城市的亮点和地标式建筑。满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得当地老百姓的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。
§2.2.4 项目实施是提升居民生活水平进程的需要
项目所在地属于XX县人口较多地区，此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。县委、县政府将按照省、市的相关要求，着力做大、做强、做优、做美XX县，加快城市现代化建设步伐，上述县委、县政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。
本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。
§2.2.5 项目的实施是社会与经济发展和区域发展的需要
本项目占地56556平方米，建筑容积率1.75、建筑密度30.0%，绿地率为30％，符合国家集约节约土地资源的政策要求。成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目价格合理，既可以满足中等收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。
§2.2.6 项目的实施符合改善居民居住条件和环境的要求
项目对对土地进行集约化管理，依据规划局相关文件要求对其建设，建设新型住宅小区为主，故本项目的开展具有重要意义。
1、进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和明进步成果，积极建设文明和谐社区。
2、进一步推进XX县城市化发展，增强城市生机与活力，不断提高城市知名度和竞争力。
3、进一步解决居民生活环境低劣的问题，促进城市的全面和谐发展。
4、进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。
5、进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。
综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。
第3章 项目需求分析
项目是为解决连云港市XX县所在区域旧城改造居民安置的民心项目。项目位于XX县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临锦绣名园，东靠新莞南路。项目建设用地总面积84. 8亩，总建筑面积108191平方米，地上建筑面积98970平方米，地下面积9221平方米，估算投资26962.9万元。
§3.1 预测依据
本项目的需求分析预测在近年来XX县的国民经济发展情况与XX县旧城改造和居民安置现状的基础上，综合分析了XX县国民经济的发展趋势和规模；并分析预测了XX县安置用房的需求。
§3.2 XX县商品住宅需求分析
连云港市XX县近年来对原有旧城区进行了大规模的拆迁改造，拆迁面积巨大，并且相应的新建住房需求也迅猛增加，但新建住房的建设却远远滞后于市场的需求，急需兴建一批住宅小区。本项目所在的XX县近年来旧城改造进展迅速，随着人民群众物质文化生活水平的不断提高，对高品质的住宅需求也逐步扩大，经过市场调查分析项目所在区域住宅需求量在200000 m2以上，而本项目提供的住房面积为61336.0m2，远远不能满足该区域的住宅需求，因此本项目只能满足部分需求，其他部分将在其他新建小区项目中解决。因此本项目的建设将在一定程度上缓解这一矛盾。

第4章 建设规模
§4.1 项目概况
项目位于XX县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临锦绣名园，东靠新莞南路 。本项目建设用地面积为56556㎡（合84.8亩），形成了由多层住宅、公共配套裙房、物业管理及市政配套用房组成的建筑群落，总建筑面积108191平方米，地上建筑面积98970平方米，地下面积9221平方米。项目的建设主要是为了满足项目所在地区及周边民居的刚性需求。
项目建设拟计划一期完成，开发时间为二年。
§4.2 建设规模
1、住宅楼建设规模
本项目住宅总建筑面积83470平方米，具体户型与面积见下表4-1所示：
住宅楼户型一览表
表4-1
名称
类型
每套估算面积
套数
层数
住宅1类型楼
H型
三室二厅二卫
131㎡
44
11
F型
三室二厅二卫
129.6㎡
44
11
G型
三室二厅二卫
128.9㎡
44
11
住宅2类型楼
H型
三室二厅二卫
131㎡
44
11
B型
二室二厅一卫
112.8㎡
48
6
F型
三室二厅二卫
129.6㎡
36
6
C型
三室二厅一卫
120㎡
36
6
住宅3类型楼
K型
三室二厅二卫
137.4㎡
48
6
住宅4类型楼
A型
二室二厅一卫
101.5㎡
48
6
C型
三室二厅一卫
120㎡
48
6
E型
三室二厅二卫
120.6㎡
48
6
J型
三室二厅二卫
135.3㎡
24
6
住宅5类型楼
D型
三室一厅一卫
90㎡
48
6
E型
三室一厅一卫
90㎡
48
6
F型
三室一厅一卫
90㎡
48
6

2、地下室建设规模
项目在住宅楼底层建地下室，其中包括非机动车停车库和机动车库，地下面积9221平方米。
3、工程主要技术经济指标
项目建设的主要技术经济指标见下表4-2所示：
主要技术经济指标表
表4-2
序号
项 目 名 称
单位
数量
备注
1
建设用地面积
㎡
56556
84.8亩
2
建筑占地面积
㎡
16967

3
总建筑面积
㎡
108191

4
车库面积
㎡
9221

5
绿地面积
㎡
16967

6
建筑密度
%
30.0

7
容积率

1.75

8
绿地率
%
30.0

9
住宅总户数
户
960

§4.3 项目建设内容
（1）土建及装修工程；
（2）供排水工程；
（3）电气、设备安装工程。
第5章 建设条件
§5.1 建址现状
§5.1.1 项目地点
用地位于XX县新行政区内，南靠新民路，西靠大田地，北临锦绣名园，东靠新莞南路。
§5.1.2 土地权属类别与占地面积
项目用地性质为出让土地。
建设用地总面积约合84.8亩，总建筑面积108191平方米。
§5.1.3 项目现有场址利用情况
项目拟用地现为净地。
§5.2 建址条件
§5.2.1 地形、地貌条件
XX县为海相成陆。县境内无山岗、丘陵，属平缓地带。地势南高北低，西高东低，海拔一般在3～4米，灌河口附近只有1.7米。地形西宽东窄，状如一朵绽开的喇叭花。县域总面积1027平方公里，其中水域面积263平方公里，耕地77万亩。县内土壤属潮土类，根据地貌特征大致分为3个不同的农业类型区。即：灌河淤土农业区，含堆沟港、五队、田楼、长茂、北陈集、大圈、张店、三口、张湾9个乡镇及三口良种场、渔盐办事处。土壤以粘性盐潮土为主，也称新淤土。盐西竖土农业区，含白皂、汤沟、孟兴庄、李集、六塘5个乡镇及蚕桑场和县果园。土质属黄潮土，也称无盐害老淤土。东南沙碱土农业区，含硕湖、新安、花园、新集、百禄、小窑6个乡、新安镇和县农场、北洋果林场等单位。土质以碱化潮土为主，其中县内土质较好，对于发展农业生产潜力很大。
地理位置属苏北沿海地带，平原地区，地势平坦，场地稳定，为Ⅳ类建筑场地。
§5.2.2 气候
气候特征属温带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均温度13.8℃，最冷1月份平均温度为－0.6℃，最热7月份平均温度为26.9℃。全年无霜期212天，年降水量约660毫米。冬季多偏北风，气候寒冷干燥，正常年景少雨雪，春季雨量偏少，有寒流。夏季时有冰雹，7、8、9三个月盛行东南季风，雨量充沛，偶有台风、暴雨、龙卷风出现。
§5.2.3 水文
灌河位于连云港市南端，是苏北地区最大的入海潮汐河流，唯一在干流上没有建闸的黄金入海通道。干流全长74.5千米，一般河宽350米，水深7-11米。内可以经盐河、京杭大运河通达长江、淮河，外可以直通黄海、东海、渤海、南海四大海域与日本、韩国通航，具备海河相通、河河相通、江河相通、河陆相通的良好集疏运条件。由于重要的地理位置和优越的资源优势，专家称灌河可与德国的莱茵河、英国的泰晤士河媲美，是“苏北的黄浦江”。
根据调查，灌河口的潮汐为不正规半日潮型，堆沟港的潮汐特征值为：
平均高潮位： 1.88m
平均低潮位： –1.29m
平均潮差： 3.16m
平均涨潮历时： 5h
平均落潮历时： 7h24min
平均高潮间隙： 6h56min
平均低潮间隙： 14h21min
流域面积大约8000平方公里，包括连云港、盐城、淮安、宿迁四市的XX、灌云、响水、涟水、沭阳、滨海、阜宁、淮阴、泗阳、宿豫等10个县区,约1000万人。
§5.2.4 地震
根据国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001），评估区位于地震动峰值加速度为0.10g，对地震分组为第三组，本区抗震设防裂度为7度。
§5.2.5 周边建筑物与环境条件
本地块周边无影响本工程施工的建筑物存在。
地块外围交通顺畅；完整性较好；地块周边的供水、供电、通讯和排污等基础设施也较为完备。
本项目选址，不存在压覆矿床和文物、不影响防洪和排涝、通航，周围无军事设施，不会对相关方面造成不利影响。
§5.2.6 城市规划或区域性规划要求
进一步完善城乡规划编制体系，在现有的《连云港市城市总体规划》和《XX县区域总体规划》的基础上，进一步完善城乡规划体系。加快编制控制性规划，提高控规覆盖率。进一步细化城乡用地布局，逐步建立总规、控规、详规以及城市设计四级规划体系。坚定不移地贯彻实施“加强中心、扩展两翼的总体规划战略思想。当前对老城区的改造地段、城乡结合部等近期建设用地，要优先做好控规，不留空白，杜绝盲目建设，做到“优地优用”。加快城市综合交通规划编制工作，科学合理地确定城市道路网布局及停车场等静态交通系统，加快完善城市综合交通体系，提升城市交通功能。
项目的选址规划，一是靠近居民区便于服务；二是交通非常便利。
§5.2.7 交通条件
XX县位于连云港市南部，其南部与盐城市响水县隔灌河相望，北部与灌云县相接，西部与涟水县相邻，东部与大海相连。
苏北黄金水道灌河、新沂河贯穿XX县全境与黄海交汇，亚洲第一坝——新沂河大坝建于XX境内，水运十分发达。
另外XX县河网密布，灌河上游四条支流——武障、六塘、柴米、龙沟都通入该县，可通航百吨级小船，这些河与灌河邻县涟水，构成四通八达的县内内河运输网。
陆运也十分发达，省级公路穿境而过与204国道相接，204国道与宁靖盐、京沪、淮连高速公路连成一体。XX县距国际性大港连云港仅70km，距陇海铁路60km，距连云港白塔埠飞机场70km，境内至南京仅3h路程。
§5.2.8 社会环境条件
（1）教育卫生加快发展。
省合格幼儿园创建及农村初中校食宿条件改善工程全面完成，校舍安全工程扎实推进；教育中心晋升省“四星”级和高水平示范性中等职业学校，田家炳中学完成省“三星”级高中创建，孟兴庄小学被教育部表彰为“全国教育系统先进集体”；顺利通过省三类城市语言文字工作验收评估，教育工作连续两年获得全市综合考评第一名。顺利完成乡镇卫生院改制工作，成立全市首个县级卫生人才服务中心；建成新区人民医院，兴建省级农村示范社区卫生服务中心3个，改扩建村卫生室127个；设立乡镇卫生监督分所，高效组织麻疹、甲流感及手足口病疫情防控工作；圆满完成省新农合先进县创建任务，住院实际补偿比达43.7%。
（2）文化事业繁荣活跃。
进一步完善乡镇文化站内部设施，新建村级文化活动室120个，农家书屋实现全覆盖；扎实开展文化“三送”工程，举办“歌唱祖国”合唱比赛等各类文化活动66场次，成功承办第五届江苏魔术大赛和世界魔术交流大会暨第六届亚洲魔术大赛，“魔术之乡”品牌享誉海内外。连续七年参加江苏省县组甲级队田径比赛，团体总分苏北第二；相继举行市第六届农民体育节、县第一届全民健身节等体育赛事，全民健身工作获国家体育总局表彰。有线电视“户户通”、“双入户”工程取得实效，顺利通过省有线电视先进县创建验收，《XX新闻》连续三年获得省优秀栏