商住楼项目项目建设投资可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 项目概况(3)第二章 项目背景(6)第三章 房地产市场分析(11)第四章 价格定位(17)第五章 场址主要建设条件(22)第六章 节能节水(24)第七章 环境影响评价(26)第八章 质量保证体系及工程招投标方案(30)第九章 投资估算(33)第十章 财务评价(35)附件及附图第一章 项目概况一、项目名称:商住用地地块可行性研究报告二、建设地址:三、地块概况该地块位于南昌经济技术开发区,属于南昌市副中心区域、昌北板块。地块北临枫林大道,西至桂苑路,周边配套完善,交通发达。临近超市:财大购物广场、正元购物广场、乐买家购物广场等;教育配套:昌北二小、财大附中、昌北一中;江西师范科技学院
2、、江西财大枫林校区、东华理工大学、南昌理工学院;商业配套:临近“枫庐新天地”昌北商业中心;银行:南昌银行、中国银行、中国农业银行、建设银行、中国邮政储蓄、洪都农村商业银行;通讯:中国移动、中国电信、联通;餐饮:红宝石酒店、菜肴故事、金玉满堂酒店、新金福缘大酒店;医院:南昌经开区医院、蛟桥医院、南昌同济医院昌北分院。项目交通便利,多路公交车直达老城区。232、211、304、517路至昌北管委会;213路、214路至环球公园下车,步行5分钟;另有124、223、240路等直达下罗站后步行5分钟。总面积约143334.05(合215亩)。地块位置图:项目位置四、建设期限:预计3年;五、主要技术经济
3、指标(1)宗地面积:143334.05(合215亩);(2)土地用途:商业、旅馆业、办公、居住用地;(3)容积率2.8 建筑密度35% 绿地率25%;(4)主出入口方位:枫林西大街(5)建筑退让:枫林西大街15米,昌九高速30米,青岚水渠30米;(6)机动车位:住宅:套型建筑面积144M2:1.2车位/户;90M2住宅套型建筑面积144M2:1.0车位/户;住宅套型建筑面积90M2:0.8车位/户;商业:普通商业(3000M2):0.6车位/100M2;大型商业(3000M2):1.0车位/100M2;办公:1.2车位/100M2;酒店:0.7车位/客房;幼儿园:1.5车位/100师生(7)套
4、型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积70,商业、旅馆业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积(计容积率部分)35控制(其中旅馆业开发面积不小于2万M2)。(8)公共配套设施:配套9班幼儿园一处,占地面积不小3000平方米。(9)以上数据来源于南昌市规划局洪规字2010541号文的规划设计条件六、可行性研究结论(1)项目地理位置优越,有一定的规模,利于开发,并树立公司品牌。(2)项目经济效益指标较好,财务上可行。(3)本项目利润指标的实现主要依靠居住部分的价值实现。(4)由分析可知,项目销售价格的实现对项目的经济效益指标最为敏感。因此项目的主要风险在于未来一二年南昌市居住商品房的市场价
5、格风险。因此项目的准确定位及营销推广十分重要。(5)建议土地竞标160200万元/亩为合理竞价区间,若遇强大竞争对手,不宜超过250万元/亩。第二章 项目背景一、南昌概况南昌,江西省的省会,全国 35 个特大城市之一,地处长江中下游,鄱阳湖西南岸,是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市,承东启西,纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此,是京九线上唯一的省会城市; 105、 320、 316 国道纵贯南昌;昌北国际机场可达全国各大城市;水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看,南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。南昌的自然环境优美,山环水绕,风
6、光绮丽。西挽西山,北望梅岭,赣江穿城而过,“城在湖中,湖在城中”。文化底蕴深厚,有着众多国家级、省级重点文物保护单位。南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县,东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区,以及南昌经济技术开发区(昌北区)、南昌高新技术产业开发区(高新区)和红谷滩新区。全市总面积7402.36平方公里,其中水域面积2204.37平方公里。1、南昌市GDP生产总值走势分析作为江西省的省会,南昌市依托于国内良好的经济环境,从两方面入手加快经济的快速增长,对外积极改善投资环境,整顿和规范投资体制,大力进行招商引资;对内加大经济结构的调整力度,加快产业结构调整的升级,实现
7、产业结构逐步优化,提高企业竞争力。2009年实现地区生产总值1837.5亿元,按可比价格计算同比增长13.1%。2009年,全市累计实现财政总收入249.88亿元,同口径增长11.5%,增幅较年初一季度提高8.9个百分点。地方财政一般预算收入115.88亿元,同比增长13.4%。据了解,2010年1月至9月,全市实现GDP总量1558.64亿元,同比增长14.0%;财政总收入239.67亿元,同比增长37.6%;一般预算收入107.55亿元,同比增长32.6%;规模以上工业增加值462.21亿元,同比增长20.5%;新批外商投资企业197家,同比增长74.34%;实际利用外资13.99亿美元,
8、同比增长18%;进出口总值37.49亿美元,同比增长56.2%,增长72.3%,经济发展呈现良好态势。进入新世纪以来,南昌市致力于建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市,经济呈现强劲增长态势,大多数经济指标呈两位数增长,创下南昌市近几年最好成绩,走在全省发展的前列,2009年南昌市GDP位居全国主要城市GDP排名中等水平,出现了持续、快速、健康发展的局面。2、财政税收2009年南昌市财政总收入累计完成249.77亿元,同口径增长11.5%,地方财政累计完成115.83亿元,同比增长15.8%,双双超额完成全年目标数。 2009年,南昌市积极应对国际金融危机的不利影响,在市委、市政府的
9、坚强领导下,以项目实施为抓手,深入推进经济大发展、城乡大变样、文明大提升“三大工程”,及时出台了应对国际金融危机保企业的“50条”、促进园区发展的“26条”,整合了市本级扶持中小企业发展专项资金10亿元,研究出台了促进中小企业信用担保行业健康发展相关措施,克服了多种经济性和政策性减收因素影响,保证了企业在困难形势下的平稳较快发展,财政收入增幅逐步回升,增收形势逐步向好。统计数据显示,2009年一季度、二季度、三季度我市财政总收入增幅分别为2.6%、3.1%、10.1%,四季度增幅达到11.5%。财政收入增长形势良好主要得益于保增长、调结构、促改革、惠民生各项举措取得明显成效,经济回升向好、逆势
10、上扬。在各项惠民政策措施带动下,消费税、营业税等主体税收保持稳定增长,去年全年消费税完成25.06亿元,比上年增长14.7%,营业税完成44.94亿元,比上年增长25.3%。据统计,南昌市税收收入占财政总收入比重由去年一季度的87.1%,提高到去年全年的90.4%,在全省11个设区市中位居第一。3、全社会固定资产投资2009年1-10月,全市50万元以上固定资产完成投资1087.94亿元,增长40.7%;其中:第一产业和第二产业继续保持较快增长势头,累计完成投资8.54亿元和499.15亿元,分别增长164.4%和43.7%,工业完成投资490.32亿元,增长44.2%。第三产业投资增长平稳,
11、完成580.26亿元,增长37.4%。非国有投资继续保持活跃,共完成投资769.11亿元,增长44.6%,其中外商和港澳台投资达125.03亿元,增长61.0%,占非国有投资的16.3%。全市资金到位情况良好,50万元以上固定资产投资到帐资金达1328.99亿元,增长44.9%。 4、城乡居民收入2009年,南昌市城镇居民人均可支配收入达16472元,农民人均纯收入实现6294元,均比上一年增长9%。南昌市坚持改革促统筹,增收惠民生的基本原则,在加快城市经济发展的同时,不断改善农村的生产生活环境,提高城乡居民生活水平。在统筹城乡发展中,南昌市以小城镇建设为重点,实行“城乡同步规划、同步建设、同
12、步管理”的新举措,大力推进农村公共事业发展。2009年,南昌市财政列支专项资金,在南昌、新建、进贤、安义四县兴建了污水处理厂,并当年投入运营。按照“户集、村收、乡镇运、县区处理”的模式和流程,实现了农村垃圾无害化处理。同时,南昌市新修农村公路1000公里,26个渡口改建了桥梁,12座病险水库得到加固,8座国家中部四省规划的大型泵站实行了更新改造。同时引导公共财政向农村倾斜,着力解决实际问题。全市农村五保老人集中供养率达80%,农村低保标准由80元提高到120元,新型农村合作医疗参合率达97%,筹资水平由50元提高到100元。该市还率先在全省开展了“光明微笑”工程,完成白内障手术治疗10963人
13、、唇腭裂手术治疗298人。 在改善农村生产生活环境的同时,南昌市以发展高效生态农业为重点,增强农业发展的支撑能力。南昌、新建等县濒临鄱阳湖,素有“江南粮仓”之称,南昌市通过大兴农田水利建设,提高耕地的持续增产能力,预计全年粮食总产达22.8亿公斤,连续6年实现增产增收目标。此外,南昌市还大力推广“一村一品”工程,并通过扶持现代农业科技园建设,大力发展生态农业,以提高农产品的科技含量和品质,提升市场竞争能力。安义县充分发挥从玉菜业、南昌菜园等龙头企业的示范带动作用,农业生产实现了企业化运作,近百个农产品畅销国际市场,成为农民增产增收的新舞台。 二、城市建设近几年南昌市城市基础建迈上了一个又一个新
14、的台阶,完成了多个重大工程项目,如阳明东路及八一大桥的重新修建、青山湖大道正在改建中、阳明路隧道的通车、西外环的完成等项目的完成,使南昌市更显都市气息。为迎接第七届全国城市运动会胜利召开, 2009年底南昌市基本建成“南昌市城市管理数字化信息系统”平台,全面推行“万米单元网络化”城市管理,建立发现及时、处置快速、解决有效、监督有力的数字化城市管理新模式,努力实现城市管理工作数字化、信息化、标准化、精细化。2009年2011年,城市基础设施建设要日臻完善、环境卫生更加清洁、园林绿化提升品位、城市秩序显著好转,基本建立“科学化、精细化、人性化”的城市管理新模式,力争城市管理水平跨入全国先进行列。为
15、完善市政设施,南昌市将进一步加快道路、排水、照明等市政基础设施建设和改造,逐步完善城区市政设施,加强城市桥梁的安检维修,强化城市主干道路面和人行道整治,保障道路桥梁安全畅通。2009年7月底南昌地铁的开工将进一步带动南昌市的发展,加快城市建设的步伐。南昌由于近两年对外招商引资的力度加大,以及花园城市的建设和中部崛起的口号,使得很多片区的面貌都较前两年焕然一新。道路交通的改善对房地产市场的发展起了十分积极的推动作用,给房地产带来前所未有的发展契机。配套设施的修建、道路交通的改善,使得周边地区物业不断升值,吸引众多房地产开发商的投资目光,带动周边地区房地产市场的发展,逐步改变南昌市房地产市场的格局
16、。三、南昌市规划定位城市规划:“一城两核”发展新南昌 到2020年,南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里,其中城市规划区900平方公里,中心城区236平方公里,全市人口达到600万人。在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一江两岸,一核五片,沿着赣江两端延伸,多点、多组团推进”( 中心城:由昌南城、昌北城构成,范围约300平方公里,人口规模255万人,包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团;)的总体发展思路,并将“依山傍水,两核拥江”列入城市核心区域的规划中,即以赣江为分隔,两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区
17、即昌南、昌北进行布局,形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。 打造半小时经济圈 :城市交通按照“102030”目标,形成以“三环十一射”为骨架,方格网为基本形式的“蛛网”网络结构。“三环”即城市中环(由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成)、城市外环(由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西环路、北环路组成)、高速外环(由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成),十一条放射路为北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。 第三章 房地产市场分析一、2009年南昌房地产发展状况2009年以来,在宏观经济逐渐向好、政
18、策鼓励和行业自身调整等因素促进下,南昌市房地产市场呈现出明显的夏苏态势,投资稳定增长,消费信心显著回升,商品房和二手房交易量持续走高。1、商品房供应情况1.1规划报建量大幅增加。2009年11月份南昌市市区商品房规划报建77万,同比增长531.01%,与10月份环比增长36.38%;其中住宅规划报建44.24,同比增长605.73%,与10月份环比增长209.58%。规划报建量的增加,对增加商品房后续供应量,改善供求结构将起到促进作用。2009年1-11月份市区商品房规划报建311.47万,同比下降6.83%,与2008年同比下降减缓了26个百分点;其中住宅规划报建174.44万,同比下降18
19、.23%,与去年同比下降减缓了21个百分点。1.2新增上市量环比增长2009年11月份市区商品房新增上市量34.13万,同比下降8.3%,与10月份环比增长97.97%;其中住宅27.71万,同比下降19.6%,与10月份环比增长151.45%。2009年1-11月份南昌市市区商品房新增上市量234.4万,同比下降37.11%,其中住宅192.28万,同比下降35.19%。1.3商品房库存量继续下降2009年11月份市区商品房月末可售库存量为222.43万,同比下降48.07%,与10月份环比下降4.11%;其中住宅91.91万,同比下降67.34%,与10月份环比下降7.24%。商品房市场供
20、需矛盾的延续给房价上升带来一定压力。2、商品房销售情况2.1销售量环比增长2009年11月份市区商品房销售43.7万,同比增长86.71%,与上月环比增长24.78%;其中:住宅销售3053套,面积34.87万,同比分别增长70.56%和94.11%,与上月环比分别增长9.19%和15.43%。2009年1-11月,南昌市市区商品房销售面积454万,同比增长167.78%;销售金额214.44亿元,同比增长148.4%。其中:商品住宅销售34578套,同比增长171.65%;面积390.5万,同比增长184.21%;销售金额174.76亿元,同比增长170.31%。2.2商品住宅价格环比上升2
21、009年11月份市区商品房销售均价5326元/,同比增长5.72%,与10月份环比增长4.45%;其中商品住宅销售均价5117元/,同比增长19.1%,与10月份环比增长5.03%。2009年1-11月份,南昌市市区商品房销售均价4724元/,同比下降7.24%。其中:商品住宅销售均价4476元/,同比下降4.89%。二、2010年1-8月南昌市房地产发展状况1、房地产市场运行特点1.1商品房供应量大幅增长土地供应:2010年1-8月,南昌市本级共成交30宗商品房开发用地,面积2243.93亩,同比增长155.39%;规划建筑面积333.41万,同比增长255.28%,楼面平均地价为1685元
22、/,同比增长87.01%。8月份市本级共成交10宗商品房开发用地,面积790.77亩,同比增长646.93%;规划建筑面积102.84万,同比增长449.47%,楼面地价为1343元/,同比上升1.43%。近期土地成交情况显示,开发企业对南昌市房地产市场后势保持谨慎乐观态度,大部分土地以底价成交。规划报建:2010年1-8月,市区商品房规划报建面积为362.49万,同比增长187.77%;其中住宅233.92万,同比增长193.06%。新开工量:2010年1-8月,南昌市市区商品房新开工面积为274.07万,同比增长91.64%,其中住宅177.17万,同比增长102.15%。新批上市:201
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