高星级酒店可行性研究报告.doc

高星级可行性报告
目录
一、项目概况 4
（一） 项目背景 4
（二）项目概述 4
1、项目名称 4
2、项目的建筑规模和内容 4
二、市场分析 5
（一）项目投资环境和市场研究 5
1、项目投资环境分析 5
2、市场研究 6
3、星级酒店现状（2010年第四季度全国星级饭店统计公报） 7
（二）市场宏观背景 7
1、合肥市2010年经济分析 7
2、合肥市酒店经营情况分析（2010年第四季度全国星级饭店统计公报） 8
3、合肥市酒店整体经济预测及分析 8
（三）区域市场分析 8
1、项目所在区域滨湖新区市场分析 8
1.1高起点规划 8
1.2“两个依托”迅速启动 8
1.3合法合规推进建设 9
1.4.大招商助力滨湖发展 9
1.5．创新理念，努力建设环境友好、资源节约型新区 9
1.6.文化营造，提升新区内涵 10
2、合肥滨湖新区酒店市场分析 10
——滨湖蓝鼎国际酒店 10
——合肥白金汉爵大酒店 11
——瀚森国际酒店 12
——皇家海域（温泉）度假酒店 12
——滨香酒店 13
——安徽世纪金源大饭店 14
三、项目分析及评价 14
（一）基本分析 14
1、交通条件及周边配套分析 14
2、景观价值分析 15
3、客源市场分析 15
（二）项目SWOT分析 15
1、 酒店优劣势分析 15
1.1. 优势（S） 15
1.2. 劣势（W） 16
2.项目机会威胁分析 16
2.1．机会（0） 16
2.2.威胁（t） 16
（三）市场定位 16
1. 本项目酒店定位 16
1.1本项目适宜定位： 17
1.2、定位依据： 17
2、酒店及商务形象定位 17
3、标准五星客房体量定位 18
4. 客房服务功能定位策划 18
4.1、客房面积定位： 18
4.2、客房房型定位： 18
4.3、景观房： 18
5.餐饮服务功能定位策划 19
6. 康体服务功能定位策划 20
7. 娱乐服务功能定位策划 21
8. 会议服务功能定位策划 22
9. 其他服务功能定位策划。 23
四、投资估算和资金筹措 23
(一)投资估算 23
1、总建设成本费用列项 23
2、 成本综计约4亿元 23
（二）资金筹措 23
五、财务评价 23
六、可行性研究结论与建议 23
(一) 可行性研究结论 23
（二）项目主要问题的解决办法和建议 24
（三） 项目风险及防范建议 24
1．政策风险 24
2．资金风险 24
3．建设风险 25
4．经营风险 25
5．市场风险 25
6．竞争风险 25
7．突发事件和不可抗力风险 26

小组成员：鲍健 董智锐
郭崧 王韵
杨菁玲 周磊
建议加个序
一、项目概况
（一） 项目背景
随着合肥的大发展，合肥的高星级酒店日益增加，但是日后的合肥中心之一滨湖新区却缺乏相对应的高星级酒店，市场发展潜力大。内容偏少
（二）项目概述
1、项目名称
合肥市滨湖新区Dear酒店可以增加对名称的“释义”
2、项目的建筑规模和内容
合肥市滨湖新区Dear酒店，属于五星级高级商务旅游酒店。主体服务面积大约50110平方米，客房300间，餐饮包括中西餐厅、风味餐等，包括基本的康乐设施和娱乐设施。总投资约四个亿（只计算主体面积）
客房用户型配比比
数量（间）
总客房比例
套内面积（平方米）
标准间
240
80%
大约42
行政客房
28
9.3%
大约42
套房
15
5%
大约80
行政套房
15
5%
大约80
总统套房
1

大约300
总理套房
1

大约200
总计
300
100%
大约14200

餐饮配套设施
餐位
每餐位面积（平方米）
总建筑面积（平方米）
西餐厅
150
2.5
375
西餐厅厨房—

—
240
中餐厅
300
2
600
中餐厅-包间
20个【240人】
3.5
840
中餐厨房

350
风味餐厅
70
2
140
风味餐厅厨房

80
演艺酒吧
60
4.0
240
大堂吧
60
3.0
180
行政酒廊

270
总计
880

3315

康体配套设施
套内面积
个数
总面积
备注
康体接待门厅
80
1
80

游泳池
400
1
400

SPA洗浴
300
1
300

保健按摩区
300
1
300

健身房
300
1
300
不低于10种设备
兵乓球室
80
1
80
两台
模拟高尔夫球室
80
1
80
一套
台球室
80
1
80
两台
美容美发
60
1
60

棋牌室
15
8
120

更衣区
60
1
60
分男女专区
量贩式KTV
400
1
400

保龄球
200
1
200

合计

2640

建议配套设施
套内面积
个数
总面积
夜总会
3000
1
3000
合计

3000

建议多功能厅与会议室
数量
净面积（平方米）
多功能厅
1【可以拆分2-3 个】
800【注：无柱、净高：7 米以上】
多功能厅前厅
1
300
名式会议室？？？
8【个别可以连通的】
100
总计
10
1900

后勤（BOH）/机房和设备（P&E）
每间客房建筑面积
总建筑面积
后勤占客房和公共区域建筑面积的比例

20%
后勤-小计【不包含员工住宿】

2000-2500
机房和设施占客房、公共区域和后勤建筑面积的比例

5%
机房和设施-小计
4.4
1401
后勤、机房和设备-总建筑面积

6020
停车位
160【40 地下（VIP 专用）、120 地上】
逻辑上不合理，没有进行分析之前，已经有了具体的规划？不合理。“现有产品，再论证其合理性”不是可行性分析报告。
二、市场分析
（一）项目投资环境和市场研究
1、项目投资环境分析
一个良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，合肥工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。
酒店发展的基本规律，需要城市经济基础的支持，需要城市消费人群的支持，凡是国民经济发达的区域，人均消费力增速较强，市场化程度也相对较高，其宾馆、饭店、酒店等的经济发展状况也相对较好。经济发展的良好环境才能给本酒店提供了未来客源市场保证。
经初步核算，2010年合肥市生产总值达2702.5亿元，同比增长17.5%，分别高于全国、全省7.2和3个百分点，连续七年保持在17%以上，增速有望继续位居全国省会前列、中部省会城市第一。“十一五”时期，合肥市GDP年均增长17.9%。     
2010年，合肥市完成财政收入476.2亿元，同比增长39.3%，是历年增收最多的一年。2010年，合肥市GDP占安徽全省GDP的比重为22%，比上年提高1.1个百分点；财政收入占全省比重为23.1%，比上年提高1.1个百分点；地方财政收入占比重为22.6%，提高1.7个百分点。社会消费品零售总额总量和增速均位居全省第一。
工业生产实现“6个千亿”重大突破 。 2010年合肥市规模以上工业企业达2091户，完成总产值3768.94亿元，同比增加1015.8亿元；实现增加值1052.71亿元，增长24.9%，分别高于全国、全省9.2和1.3个百分点。2010年合肥市工业生产实现了“6个千亿”的重大突破：一年新增规模以上工业产值过千亿，规模以上工业增加值过千亿，工业投资过千亿，家电产业产值过千亿，经济技术开发区规模以上工业产值过千亿，县域规模以上工业产值过千亿。全年新开工项目3380个，其中亿元以上项目222个，比上年增加29个。竣工项目3225个，其中亿元以上项目218个，增加60个。新开工工业项目1310个，比上年增加231个。竣工工业项目1275个，比上年增加84个。
招商引资增速超六成 企业经济效益上升。2010年合肥全年实际利用省外资金1250亿元，同比增长60.8%。实际利用外资14.3亿美元，增长10%；其中，外商直接投资10.96亿美元，增长27.8%。在肥投资的境外世界500强企业新增3家，至2010年底，有27家境外500强企业在合肥设立了29家企业。
全年，合肥市规模以上工业企业实现利税总额273.1亿元，增长33.1%；利润总额165.46亿元，增长47.7%。其中，股份制企业实现利税、利润分别增长49.9%和67.5%，对全市工业企业利税、利润增长的贡献率均超过75%。企业亏损面12.5%，为历史最低水平。企业经济效益综合指数达到292.7%，高出全省平均水平32.6个百分点。 
居民收入稳步增长 CPI上涨2.7% 。2010年，合肥市城镇居民人均家庭总收入21125元，超过全国平均水平92元，同比增长11.6%。其中，城镇居民人均可支配收入19051元，增长11%，扣除价格因素，实际增长8.1%，高于全国实际增幅0.3个百分点。预计，农民人均纯收入超过7000元，高出全国农民平均收入（5919元）千余元。   
2010年，合肥市居民消费价格上涨2.7%，分别低于全国、全省涨幅0.6和0.4个百分点。其中，食品、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住类分别上涨5.5%、2.2%、2.3%、1.3%和6.1%，衣着、交通和通信、家庭设备用品及维修服务分别下降2.7%、0.6%和1.8%。
合肥市的飞速发展为合肥市的酒店业发展奠定了良好的投资环境。
这部分的意义是什么？经济增长出文字外，应当有图表
2、市场研究
合肥未来在南京、上海、及本身的拉动下，对内、对外商务发展逐步提升，本地客源及外地商务客源等均有入住品牌酒店的要求，而且随着区域经济的成长，本地客源的综合消费水平也会逐渐提高。本案五星级酒店的 “商务+会议+休闲”定位符合城市总体发展规划，假设本项目引入较高的国际化品牌酒店，对酒店的经营有一定的推进作用。
项目隶属滨湖新区，周边区域分别有经济技术开发区、高新技术开发区等，其建设将是城市商业商务发展的制高点。

图表 1
本项目依靠城市经济的发展和周边区域的建设，以及城市高端消费人群的消费习惯、消费形态和消费意识的不断转变，相信能作为城市首选的服务备选之一，继天鹅湖大酒店之后，扛起城市级酒店商务服务的大旗，为城市潜在客源的商务、会议、宴请等接待需求提供高品质的酒店服务和高端餐饮、娱乐业为一体的一站式服务。
本部分的意义？是否体现出来？
3、星级酒店现状（2010年第四季度全国星级饭店统计公报）
（1）星级饭店经营情况稳定，五星级饭店拉动作用明显。
（2）地区间经营状况不平衡，季度性因素影响明显。
（3）区域性淡旺季明显，旅游城市间 “冷热温差”较大。
（4）亚运会带来高房价，世博会后出租率下降。
（5）长春业绩突出，上海高房价保持领先。
本部分的意义？缺少数据！！！
（二）市场宏观背景 与上一部分的区别在哪里？数据？
1、合肥市2010年经济分析
(1)生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。
(2)工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。
(3)市场消费繁荣，零售总额稳增。
(4)社会消费品零售总额同比增长。
(5)出口逐月回升，增速明显加快。
(6)市场物价上升，职工居民收入有所增加。
(7)交通、邮电发展增快，民航表现突出，新建机场，地铁。
(8)财政金融保持稳定，存差略有扩大。
(9)企业景气上升，信心指数提高。
2、合肥市酒店经营情况分析（2010年第四季度全国星级饭店统计公报）
根据我省星级酒店填报的数据，去年第四季度，我省342家星级酒店营业收入为11.97亿元，其中，餐饮收入占比48.56%，客房收入占比41.19%;平均房价为246.31元/间夜，位居中部第二。
“公报”显示，我省342家星级酒店中
一星级酒店4家，平均房价为131.87元/间夜，平均出租率为79.22%;
二星级酒店104家，平均房价为131.14元/间夜，平均出租率为56.02%;
三星级酒店146家，平均房价为187元/间夜，平均出租率为59.59%;
四星级酒店76家，平均房价为319.65元/间夜，平均出租率为62.2%;
五星级酒店12家，平均房价394.69元/间夜，平均出租率为64.32%。
在全国50个重点旅游城市星级酒店各项数据中，合肥市星级酒店表现“抢眼”。其中，合肥星级酒店客房入住率跻身全国前十。
此次合肥市共有38家星级酒店填报了数据，其中
二星级酒店8家，平均房价为179.48元/间夜，平均出租率为75.08%;
三星级酒店15家，平均房价为214.19元/间夜，平均出租率为71.69%;
四星级酒店10家，平均房价为362.65元/间夜，平均出租率为75.03%;
五星级酒店5家，平均房价为461.15元/间夜，平均出租率为74.85%。
3、合肥市酒店整体经济预测及分析
未来我省酒店行业的“分工”会更加细化，我省四、五星级酒店将发展为全面服务酒店，三星级以下则着重做好住宿、餐饮这些基本服务。
此外，特色文化主题酒店、绿色酒店以及经济型、连锁型、会议会展等不同类别酒店也将进一步细分。

（三）区域市场分析
1、项目所在区域滨湖新区市场分析
滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略，即“一个主城区，四个城市组团，一个滨湖新区”的重要组成部分，规划范围为南依巢湖，北靠南二环路，西接上派河、合安高速，东临南淝河，总面积约196平方公里。
1.1高起点规划
新区总体规划坚持“高起点、国际化”的原则，方案突出“生态环保”的理念和“独具魅力”的发展方向，受到社会各界的充分肯定。
1.2“两个依托”迅速启动
依托老城区。通过徽州大道、包河大道等连接城市骨干路网，BRT快速公交、即将建设的有轨电车等现代公共交通，让市民方便往来于老城区与滨湖新区之间；优质的教育资源、医疗资源、文化娱乐资源，吸引老城区及周边地区群众聚集滨湖新区。
依托经开区。滨湖新区与国家级经济技术开发区一路之隔，水电气热等公共资源接入便捷；滨湖新区的城市功能与经开区的集聚工业发展互为补充，让一部分市民工作在经开区，生活在滨湖新区。目前与经开区连通有紫云路、锦绣大道两条重要的道路已经全线贯通。
1.3合法合规推进建设
滨湖新区建设坚持规划、土地、建设、环保“四个合法”，确保在“合法合规”的前提下稳步推进。按照“四个优先”的原则，截至目前，累计完成投资突破300亿元，一个基础设施较为完备、社会事业初具规模、拆迁群众安定和谐、人气逐步汇集的新城区已经初展英姿。
1）．基础设施优先。
2）．社会事业优先。
3）．群众利益优先
4）．聚集人气优先。
滨湖新区始终把营造人气摆在突出的位置，着力引进大型商业、生活娱乐项目，合肥百大合家福超市率先进驻滨湖新区，40万平方米的Shopping Mall已建成交付，一批星级酒店、文化娱乐设施等项目将陆续开门营业，2010年3月27日，8万平方米的居然之家率先开业，4月25日，2万平方米的永辉超市将投入试营业。首批商品房项目——54万平方米滨湖明珠、滨湖品阁，优先面向首次置业、有稳定收入的合肥市民销售，入住率超过90%，滨湖世纪城480万平方米全部开工建设，预计2011年全部建成交付，目前已交付商品房超过10000套。 “四个优先”的实践，使滨湖新区在较短的时间内集中了良好的交通、良好的教育配套、良好的医疗配套、良好的商业配套和良好的环境、良好的人气。
1.4.大招商助力滨湖发展
招商引资工作是滨湖新区建设的生命线，滨湖新区按照“大招商、招大商”与“小块招商、品牌扎堆、业态集聚”相结合的原则全力推进招商引资工作，取得了良好效果。
1.5．创新理念，努力建设环境友好、资源节约型新区
以“湖城共生”作为滨湖新区建设的首要目标，滨湖新区突出生态环保，建设一个绿色新城，目标就是要建成全省乃至全国环境友好型和资源节约型社会示范区。2009年10月，国家住房和城乡建设部正式批复滨湖新区为“城市生态示范区”。
五管齐下，治理水环境
滨湖新区建设，按照“保护生态、修复生态、治理污染、不新增污染”的工作思路，实施保护性开发，重点治理好水环境。
1)．水系治理。
2)．截污治污。
3)．调水补水。
4）．监控调度。
5）．生态重建。
规划引领，节约集约利用土地
加强规划控制，把节约集约利用土地放在突出位置，在土地供应方式上，实行事前、事中、事后的跟踪服务与监管的 “双向约束”机制，实现了经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。
1）．控制规划、优化布局。在规划设计阶段通过设置规划预方案等手段，有效提高了土地利用率，起到了节约集约用地效果。
2）．提高建筑容积率，加大土地投资强度。对建设项目的容积率及建筑密度等均提出明确要求，既提高了小区绿化率，又改善了小区环境。
3）．地下空间与综合管沟开发利用。通过地下空间、综合管沟及立体交通的开发应用，将最大限度地发挥土地利用效益。
循环理念，促进资源节约
坚持可持续发展，节约利用资源，将循环利用的理念引入滨湖生活，建设绿色循环新城。
1.6.文化营造，提升新区内涵
滨湖新区在建设中十分注重文化内涵的提升，用文化支撑城市特色与风貌。
融入多元文化
挖掘水文化，做足水文章，结合水岸生态治理，融入现代都市、古典等多样元素，打造独具特色的水街文化。
营造人文景观
滨湖国际会展中心、渡江战役纪念馆”将开工建设，广场周边还将陆续增加“安徽名人馆”、“合肥博物馆” 、“合肥国际创新展示馆”等馆群。同时，将结合巢湖风景名胜区的规划要求，进行环巢湖旅游开发，努力把滨湖新区建成现代化建筑标志的新城区、生态文明的新城区和文化繁荣的新城区。
按照“以人为本、创新引领、生态优先、文化提升、加快发展、湖城共生”的发展理念，随着建设不断向前推进，滨湖新区启动区再用三到五年的时间，一个交通便捷、商贸繁荣、生态优美、人文雅致、安宁和谐的20万人的滨湖新城将在巢湖北岸傲然崛起。
十二五规划中滨湖新区，坚持紧凑型开发，把握好项目布局和建设时序，高标准、快节奏地推进各项建设，着力提升服务业集聚功能，完善配套，逐步形成环境优美的行政办公、金融商务、会展旅游中心
2、合肥滨湖新区酒店市场分析
文字性过渡
——滨湖蓝鼎国际酒店
蓝鼎国际酒店，由蓝鼎投资集团斥巨资打造，位于滨湖新区徽州大道与锦绣大道交口东南，紧邻合肥国际会展中心高屋建瓴，在经过精心的充足准备工作后，于12月28日正式动工兴建。
　　依照国际七星级酒店标准打造的蓝鼎国际酒店，是一家集住宿、餐饮、会议、娱乐为一体的综合性多功能交流中心，建筑宏伟俊秀，倚湖而座，尽显奢雅之美。
　　酒店占地约60000平方米，总建筑面积约520000平方米。酒店高约300米，共62层，普通客房、套房及总统套房一应俱全，专属大堂连接普通客房与顶级套房，顶层贵宾餐厅远眺八百平方公里巢湖，近瞰十五里河景观带。此外，超五星KTV中心和大型宴会厅作为文化休闲建筑；4栋商务楼分布周边，分别为29—39层不等。六组建筑群体以酒店为中心，建筑群由北向南层层迭起，形体简洁。最好以表格的形式，以便各酒店之间比较

图表 2
——合肥白金汉爵大酒店
合肥 白金汉爵大酒店位于合肥徽州大道与万泉河路交口西南，紧邻世纪金源大饭店，总用地面积约3万平方米。酒店以餐饮业为主，客房部分为辅，为了突出酒店的主要功能及形象，酒店的餐饮部分设置在地块东侧面朝徽州大道。酒店的26层客房部分设置在地块西侧。

图表 3
——瀚森国际酒店

图表 4
广东瀚森投资集团有限公司意向投资约25亿元人民币，参加滨湖新区约120亩地块的开发，用于建设五星级酒店和国际公寓。
近日，滨湖新区加强与瀚森投资集团的深入沟通，推进项目进展。按照瀚森投资集团提供的规划方案，设计“豪华酒店、酒店公寓、甲级写字楼”共5栋超高层建筑和18栋豪华度假别墅，形成国际化的高端社区。五星级酒店共有1680间标准房，中西餐厅约7000平方米，拥有豪华宴会厅及国际会议厅多间，尤其是两栋52层“姐妹争艳”双塔楼和两栋38层“兄弟相拥”双子楼，将有望为滨湖新区设立新的城市地标。
——皇家海域（温泉）度假酒店
皇家海域（温泉）度假酒店位于徽州大道与紫云路交口西北角，建筑面积约5万平方米，总投资3亿元，是安徽省最大的休闲娱乐场所。该项目以洗浴为中心，集餐饮、住宿、休闲、娱乐于一体，2008年7月20日开工建设。

图表 5

——滨香酒店

图表 6
 滨香酒店位于徽州大道与福州路交口西南角，坐落在滨湖城市天地之中，占地面积2703平方米，总建筑面积约10233平方米。项目由安徽娄氏酒店管理有限公司投资开发，主要经营餐饮、住宿，预计总投资为3000万元，2009年3月开工建设。
——安徽世纪金源大饭店

图表 7
安徽世纪金源大饭店位于滨湖新区徽州大道与福州路交口东北角，即滨湖世纪城四区，是一家集客房、餐饮、康乐、会议、写字楼、公寓于一体的豪华五星级标准饭店。该饭店为双塔式设计，总建筑面积近14万平方米，其中饭店共45层，拥有各类客房共602套，房间配备最先进的硬件服务设施，2009年11月15日实现结构封顶，在2010年10月1日开业迎宾。
安徽世纪金源大饭店设施完备，饭店设有中餐、西餐、扒房、咖啡厅、日本料理、酒廊、茶艺居等各类餐饮设施，以及容纳1000余位宾客的大宴会厅，具备多语种语言同声传译系统，是举办各种国际会议的理想场所。同时，配备长50米、宽25米的五星级游泳池，按照国际标准建造，将为入住的宾客提供休闲运动服务。近2000平米超豪华大堂气势宏伟、富丽堂皇，充满艺术品味的尊崇空间，第一时间彰显身份价值和不凡品味。
所以Dear酒店要想在众多高星级酒店中脱颖而出必须具备自身优势。
三、项目分析及评价
（一）基本分析
1、交通条件及周边配套分析
依托老城区。通过徽州大道、包河大道等连接城市骨干路网，BRT快速公交、即将建设的有轨电车等现代公共交通，让市民方便往来于老城区与滨湖新区之间；优质的教育资源、医疗资源、文化娱乐资源，吸引老城区及周边地区群众聚集滨湖新区。
依托经开区。滨湖新区与国家级经济技术开发区一路之隔，水电气热等公共资源接入便捷；滨湖新区的城市功能与经开区的集聚工业发展互为补充，让一部分市民工作在经开区，生活在滨湖新区。目前与经开区连通有紫云路、锦绣大道两条重要的道路已经全线贯通。
·滨湖新区两路段将启动建设
· 多条出城口道路今年完工
· 轨道1号线试验段主体工程完工
· 方兴大道扩建工程提前通车
· 滨湖新区拟5500万修两干道
· 滨湖南宁路启动施工招标
2、景观价值分析
据悉，滨湖新区启动建设两年多来，新建绿地200万平方米，人均公共绿地达到24平方米。预计到2010年，滨湖新区绿化面积将达到700万平方米，按居住人口10至15万计，人均绿化面积将达到50平方米。
滨湖国际会展中心、渡江战役纪念馆”将开工建设，广场周边还将陆续增加“安徽名人馆”、“合肥博物馆” 、“合肥国际创新展示馆”等馆群。同时，将结合巢湖风景名胜区的规划要求，进行环巢湖旅游开发，努力把滨湖新区建成现代化建筑标志的新城区、生态文明的新城区和文化繁荣的新城区。
按照“以人为本、创新引领、生态优先、文化提升、加快发展、湖城共生”的发展理念，随着建设不断向前推进，滨湖新区启动区再用三到五年的时间，一个交通便捷、商贸繁荣、生态优美、人文雅致、安宁和谐的20万人的滨湖新城将在巢湖北岸傲然崛起。
3、客源市场分析
主要是来自合肥本地以及安徽省内的重要会议接待，以及一些会展来源。
（二）项目SWOT分析
1、 酒店优劣势分析
了解项目自身优劣势，综合合城市政府政策及市场竞争状况，结合项目自身环境，行业威胁从中寻找和市场机会，发挥项目优势，规避市场风险。
1.1. 优势（S）
􀂋 从规划看，项目地处城市未来新区商业中心环境资源；
􀂋 城市在大交通提升后，可能迎来跨越式发展机遇
􀂋 项目口岸交通优势明显；
􀂋 本项目整体大盘开发战略，如将配套用地打造高端物业，可共享高端客户资源，达到高度加广度的优势。
􀂋 酒店主题鲜明，是新一代商务休闲酒店；
􀂋 酒店若引进国际知名品牌管理，酒店更具备号召力；
􀂋 项目经过科学的研究策划，在功能定位上进行了明确定位，可避免投资和规划失误，保证产品线进行和合理性；
􀂋 项目能取得政府的大力支持。
发挥项目环境优势，整合项目资源，以自身商务客户资源为中心逐步延伸，发展打造特色商务会议休闲酒店模式。明确项目功能定位，保证产品线的科学性和合理性，保障商务会议休闲酒店发展空间与政府支持的融合。
1.2. 劣势（W）
􀂋 城市社会经济欠发达，居民消费能力较低，目标客户人群规模不足
􀂋 城市旅游业吸引力不足够强大，城市外部消费能力有限；
􀂋 项目虽处城市新区商业中心，但项目地周边商业尚未成形；
􀂋 区域缺乏高端商业设施和基础商业配套，商业人气不足；
􀂋 区域开发还不成熟。
2.项目机会威胁分析
2.1．机会（0）
滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略，即“一个主城区，四个城市组团，一个滨湖新区”的重要组成部分,在十二五规划中大力发展滨湖新区。
2.2.威胁（t）
有来自滨湖区的高星级酒店威胁，也有合肥已建成的其他高星级酒店威胁，详见最后的风险分析。
（三）市场定位
1. 本项目酒店定位
传统的酒店及商务类定位模式
商务会
议中心模式
“商务+会议”

休闲健康
中心模式
“休闲+保健”

休闲商
业模式
“休闲+商业”

休闲娱
乐模式
“休闲+娱乐”

餐饮宴
请模式
“中西餐+宴会”

特色景
观模式
“特色休闲+景观”

商务休闲酒店
六大经营模式

1.1本项目适宜定位：
上表传统的六大模式中的任意一个模式对本项目而言都存在一定不足，我们从未来客源需求市场、未来业主公司战略发展目标、未来城市开发等诸多因素及综合规划考量，建议本项目定位必须跳出传统模式思维，创造属于针对本项目的开发模式：基于本项目相关各方对酒店的诉求：
􀂋 达到国家五星级酒店标准；
􀂋 酒店客房不少于300间，床位不低于500张，并按五星级酒店要求配备餐饮、商务、会议、公共娱乐、安全等相关服务设施；
􀂋 地标性建筑酒店；
􀂋 城市新中心酒店；
因此，我们认为本项目：
1）是滨湖新区一座地标性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！
1）是合肥市商务、会议、休闲旅游高端接待中心
3）是标准五星级商务 +会议+ 休闲酒店综合体！
关于功能，可以概括为四大类：
客房、餐饮、（会议）、康体娱乐、；且收入比重基本相当（康体娱乐可能略小）；
关于客源市场，客房市场可以概括为：
商务客户——50%（其中：公司40%；政府50%；其他10%）
会议客户——30%
休闲客户——15%
旅游家庭——5%
1.2、定位依据：
1) 高档次的商务 + 会议 + 休闲酒店在合肥市场有一定的空间，用高星酒店的多功能组合扩大其市场客源兼容性；
2) 本项目地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都不具备五星酒店的市场承载力，但以发展的眼光看，随着滨湖新区社会经济成长、旅游休闲的兴起，也适宜商务会议休闲酒店的组合定位；
3) 档次和影响力高的会议能提高酒店品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会像其他顾客传播酒店良好的口碑，带来了酒店无形资产的增值；
4) 高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给；
5) 酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体在报道会议的同时也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度；
6) 休闲旅游结合会议能更好的平衡休闲商业酒店中淡旺季问题，而单纯的会议型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面临节假日的饱满，和周一至周四冷清的经营问题；
7) 批量型的会议客源和商务散客更容易成为酒店客房的主力贡献者。
2、酒店及商务形象定位
􀂋 标准五星级酒店定位，在当前滨湖新区酒店发展市场形象方面具备一定高度，五星级酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道城市风景线，五星级酒店可以为整体开发项目和商业配套公寓住宅增加一定的“形象价值”，是和整体开发项目不可分割的，从而提升整体项目的市场推广和销售能力。
􀂋 拟建酒店争取引入一家具有品牌影响力的酒店管理公司进行管理，品牌的形象符合投资商企业形象要求，也能提升政府提升滨湖新区的投资环境和城市形象。
􀂋 配套商业建议定位为精品休闲商业，以休闲娱乐、餐饮宴请为主的市场化精品商业。针对城市发展和当地消费习惯的改变，创造全新的高档休闲活动场所，引入放松的参与性项目和高端消费商业形式，打造城市高端“精品休闲商业”综合休闲主题形象。
3、标准五星客房体量定位
􀂋 标准五星定位模式：根据相关诉求，建议客房定位300 间客房左右，结合1 间总统套房、行政套房30 间，完全满足区域内“中小型会议”+“商务散客”客源的住宿接待功能，不过经营的初期几年可能会出现“吃不饱”的情况；
􀂋 300 间客房体量的商务酒店有一定的整体开发风险，如果能适度缩小规模会更具有可行性；
􀂋 300 间客房的酒店在客源市场中的选择性会削弱，会依赖一些较低收益的客源市场（如：旅游业团体市场），进而影响项目酒店的平均房价；
􀂋 对于希望引进管理公司管理而言，如果客房数量不足200 间套，则通常难以实现高效运营，同时，绝大多数酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套数最少不得少于200 间套，换言之，管理公司对于中等规模酒店才会考虑接管。
4. 客房服务功能定位策划
4.1、客房面积定位：
客房产品是消费者停留最久的地方，客房面积的大小直接决定酒店档次，在吸引商务休闲认识方面，客房最重要的特征是空间大，床品质量和舒适度、无噪音、功能完备的浴室。为进一步增强产品竞争力，达到品牌管理公司的客房标准，使客房空间更为宽敞，更为舒适。
4.2、客房房型定位：
根据对一些长期在外商旅的消费客户的访谈中获知，双人房的需求比例较高，考虑到商务会议为本项目的主要客源群体，因此，建议本项目的双人房型的比例占到65%以上，套房是五星级必不可缺的产品，评五星需要套房比例不少于10%，因此套房数量控制在总套数10%左右，建造时在开间和格局上可以取巧。
4.3、景观房：
尽可能多设置景观房，提高整体客房的品质。景观房的观景阳台考虑设置水压浴缸，供客人一边放松、一边观景。
建议客房户型配比
建议客房用户型配比比
数量（间）
总客房比例
套内面积（平方米）
标准间
240
80%
大约42
行政客房
28
9.3%
大约42
套房
15
5%
大约80
行政套房
15
5%
大约80
总统套房
1

大约300
总理套房
1

大约200
总计
300
100%
大约14200
表１

图表 8
5.餐饮服务功能定位策划
餐饮分为四部分：
1) 会议餐：考虑餐饮客源多为会议客源，对团餐的需求量大，建议用中餐大厅解决，中餐大厅面积为500 平米可以满足200-300 人的会议用餐。
2) 高档商务餐：兼顾少量高端客源消费讲究秘密性，设置少量包房，此类包房全部利用层包房设施，不再追加额外投资，大小包房应不少于20 间。
3) 宴会餐：考虑到宴会宴请客源，区域型消费宴会宴请需求同时与酒店中餐大厅的接待能力将得到合理利用，保障中餐大厅的运营。
4) 休闲餐：休闲餐将与酒店进行功能分区，在休闲商业区设立休闲餐饮区，根据项目休闲商业经营面积及状况，休闲餐饮区域可设置在酒店配套商业区顶层，并设置相应私密性较高的大众包间，包间数量不超过10 间。
餐饮的功能应包括如下几部分：
中餐厅 1 间
风味餐厅（中式或中西混搭）1 间
西餐厅 1 间
酒吧 1 间
大堂吧 1 处

建议餐饮配套设施
餐位
每餐位面积（平方米）
总建筑面积（平方米）
西餐厅
150
2.5
375
西餐厅厨房—

—
240
中餐厅
300
2
600
中餐厅-包间
20个【240人】
3.5
840
中餐厨房

350
风味餐厅
70
2
140
风味餐厅厨房

80
演艺酒吧
60
4.0
240
大堂吧
60
3.0
180
行政酒廊

270
总计
880

3315
表２
􀂋 西餐厅的餐位数主要考虑到酒店在早餐高峰期餐位需求。我们假定50%的入住率，平均入住人数为1.3，那么在翻台率达到1.5 的情况下需要150 个左右的餐位。
􀂋 为满足政府和业主方在宴请方面的需求，我们建议中餐厅配备20 个包厢（240 个餐位）以及面向散各的含300 个座席的大厅。
图表 9
6. 康体服务功能定位策划
康体娱乐服务功能规划设施包括:游泳池、健身房、SPA 洗浴、量贩式KTV、游戏机、乒乓球、桌球、壁球、模拟高尔夫、美容美发等，方便住店客人需求，丰富酒店配套，提升酒店商业附加值，这些都是投资少，见效快，在酒店平星过程当中获取分数比重较高的项目，与 SPA 和保健按摩区、足疗房、按摩房、干蒸、湿蒸等形成资源共享。以上设置既要照顾休闲旅游客人的需求，同时也要兼顾会议客源的需求。
重点是游泳池与SPA 洗浴的结合，即要凸显特色，又要同时避免游泳池不赚钱的弊端。

建议康体配套设施
套内面积
个数
总面积

康体接待门厅
80
1
80

游泳池
400
1
400

SPA洗浴
300
1
300

保健按摩区
300
1
300

健身房
300
1
300
不低于10种设备
兵乓球室
80
1
80
两台
模拟高尔夫球室
80
1
80
一套
台球室
80
1
80
两台
美容美发
60
1
60

棋牌室
15
8
120

更衣区
60
1
60
分男女专区
量贩式KTV
400
1
400

保龄球
200
1
200

合计

2640

表3

图表 10
7. 娱乐服务功能定位策划
具有豪华娱乐功能的（夜总会、酒吧）夜场，依据如下：
1. 项目地位于城市开发新区发展中心区，会成为以后的政务区和新的中心，聚集着一定的高端消费人群，本酒店焦距地理位置优势，适宜城市夜生活，丰富并提升城市娱乐文化；
2. 夜总会的利润较高，且目前滨湖区城市功能缺乏高档娱乐设施；

建议配套设施
套内面积
个数
总面积
夜总会
3000
1
3000
合计

3000
表4

图表 11
8. 会议服务功能定位策划
会议功能是本酒店的重点，酒店设 800 平米的多功能厅一个，同时还有各类中小会议室不超过10 个。
滨湖区的会议客源相对较弱，多集中在年中或年尾，以政府机关或企业年会为主