某河段水利综合治理工程可行性研究报告.doc

XX水利综合治理工程可行性研究报告
目　 　录
第一章 总 论 1
1、项目概况及目标 1
2、编制依据及研究范围 2
3、编制原则 3
4、主要经济技术指标 4
5、可行性研究结论 6
第二章 项目建设的背景及必要性 8
第三章 项目建设单位概况 13
1、公司基本情况 13
第四章 行业分析及市场预测 15
1、市场现状 15
2、市场预测 21
第五章 项目选址及建设条件 26
1、项目选址 26
2、基础条件 26
3、自然条件 29
第六章 建设方案 31
1、建设规模 31
2、建设原则 31
3、建设目标 31
4、园区功能定位及结构设计 32
5、项目建设各区布局与功能设计 34
6、物流信息系统建设方案 34
第七章 专业技术方案 39
1、总平面布置 39
2、xx结构 40
3、供电系统 41
4、通讯、电视、网络系统 41
5、给排水设施 41
6、消防 42
7、通风空调 43
8、广播系统 43
9、节能措施 43
第八章 环境保护与安全卫生 45
1、环境保护 45
2、安全卫生 45
第九章 项目组织及运营 47
1、项目运营模式 47
2、园区管理系统 48
3、项目实施方案 48
第十章 项目进度计划 50
1、工程进度 50
2、项目进度 50
第十一章 投资估算与资金筹措 52
1、投资估算依据 52
2、价格及取费依据： 52
3、投资估算 52
4、资金筹措计划 53
5、资金运筹计划 53
6、还贷计划 53
第十二章 效益评价及不确定分析 54
1、评价依据、范围及指标 54
2、经济评价 55
3、财务评价 58
4、清偿能力分析 59
5、不确定性分析 59
第十三章 社会效益分析 61

1、总论

1.1 项目名称及拟建地
项目名称：XX县XXXX区段水利综合治理工程
项目拟建地：XX县XXXX区段
1.2 项目建设单位：XX县城镇建设投资有限责任公司
1.3 项目建设单位概况
XX县城镇建设投资有限责任公司是为了加快XX县的城市化建设，促进县域经济和社会和谐健康发展需要，于2003年3月经县委和县政府批准成立的。公司的股东有县财政局、县建设局、县国土局、县电力局、县自来水公司和县土地储备中心，法人代表：XXX，注册资本金：30818万元。
公司作为该县城市基础设施建设的主体和法人，其主要职能是受县人民政府的委托建设城市和经营城市。按照现代企业模式组建，内设办公室、财务部、工程部、征地拆迁部、招商融资部、资产经营部等多个管理部门，有一支高素质的员工队伍，现有职工18人，其中总经理1人、副总经理3人，会计师1人、工程师3人、规划师1人。
公司自组建以来，图强争先，快马加鞭，为有效经营城市和规范建设城市发挥了积极的作用。公司先后承担了五一路“最美一条街”、神农景区、日光路、滨江风光带、八一中路、XX大道、神农路、新区道路网、周国桢陶艺馆及国祯艺术广场、龙海工业小区、灵官工业小区、XX县标准化厂房园区基础设施等项目建设，总投资约1.2亿元。目前公司在县城规划区范围内储备土地约3600余亩，资产总额为4.2亿人民币，资产负债率为34.87%。
1.4 项目背景
1.4.1 项目由来
我国从1996年来，开始了土地资源市场化配置的探索，全国大多数城市先后建立了土地储备制度。这一制度为城市旧城改造、基础设施建设的融资提供了有力的保障。
本项目作为XX县规划的城区组成部分，建设用地面积为213.12公顷（合3196.8亩）。
由于项目区在基础设施建设上缺少足够的资金投入，目前XXXX区段河床淤积严重、两岸堤防标准低、损坏严重，城市路网等基础设施建设很不完善，存在严重滞后现象。
目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，XX县政府在“十二五”规划中，提出未来的城市发展目标：加快城市建设和其它基础设施建设，着力打造经济发展平台；在完善城市功能、改观城市面貌上争取实现重大突破。以此为契机，县政府拟通过农发行融资，开展本项目区的基础设施建设，推动其社会经济快速发展。
本项目任务是通过XXXX区段综合治理，形成与老城区联系紧密及功能复合、配套齐全的项目区，彻底根治城区内的洪涝灾害，确保人民生命财产安全。同时，加速县域经济发展。
1.4.2 项目提出的理由
a）防洪减灾、保障生产、生活安全的需要
通过对XX江XX县城段的治理，XX县城的防洪标准可以达到50年一遇防洪标准，XX县县城人民的生命财产和经济社会发展有了防洪安全的保障，同时也将成为XX县一条美丽的风景线。构筑县城宜住、宜商、宜游创造了条件。
b）保护生态环境、减少水土流失的需要
本项目通过对XX河的综合治理和水库除险加固后，可以实现对区域内地表径流的调节，同时通过对植被恢复、保护生态环境，有效地进行水土保持，减少水土流失，可切实减少XX河对洣水造成的污染。
c）提高生活水平、构建和谐的需要
XX县要落实科学发展观，实现可持续发展，推进“两型社会”建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。因此，合理解决县城区水利综合治理，不仅能解决民生、同时还能美化区域环境，提升区域发展空间，实现社会和谐。
1.5 项目性质
XX县XXXX区段水利综合治理工程综合治理建设，能减少XX江沿途污染，保护XX江流域水资源；有利于防洪减灾、保障当地居民生产、生活安全，能综合利用水资源，保护生态环境；该项目建设有优越的地理优势和交通优势，通过滩涂治理等土地整理项目，土地的增值空间很大，对XX县县城城区的开发和发展起很大推动作用。
1.6 可行性研究报告编制单位：郴州国际工程咨询公司
1.7 研究依据及范围
研究依据：
a）《XX县水利建设十二五规划》
b）《XX县城市总体规划》（2008—2020）；
c）《XX县水利建设规划》
d）项目用地规划图；
e) XX县2009年统计年鉴
f）XX县市场调查数据；
g）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
h）各专业设计规范和技术标准；
i）建设单位提供的其他各项基础资料。
研究范围：
a、项目建设的必要性
b、XX县经济社会总体概况
c、建设条件
d、项目建设内容
e、项目节能及环保
f、项目组织机构及定员
g、项目实施进度安排
h、投资估算及资金筹措
i、国民经济评价
j、项目招投标管理
1.8研究结论
1.8.1项目的建设是保护生态环境、减少水土流失的需要，是防洪减灾，保障当地居民生产、生活安全的需要，是减少水质污染、保护XX江流域水资源的需要，同时项目的建设是提升区域经济、促进县城发展的必要条件，社会效益和经济效益显著，可促进当地经济发展，提高人民生活水平，构建和谐社会将成为XX县经济新的增长点。
1.8.2 项目建设具有比较有利的客观条件：项目的建设得到了XX县委、县政府及农业发展银行的重视和关心，为项目建设创造了极为有利的外部环境。另外，项目建设所需要的水、电、路、通讯等基础设施条件良好，其项目建设的各项条件具备。
项目建设不利的因素，主要是项目对于XX县来说，融资难度较大，工期短，对工程管理提出了较高的要求。
1.8.3 该项目的建设内容为：本项目建设工程共分八大部分
第一部分：土地整理：项目总用地面积213.12公顷，开发整理后，可出让的土地为126.0公顷。
第二部分：防洪河堤工程：河堤总长6230m，采用M7.5水泥砂浆砌块石防洪墙。防洪墙断面：顶宽0.6m，迎水面边坡1:0.3，堤高4.5—5.0m。
第三部分：两岸生态环境工程：主要内容是沿岸坡开发，浅滩湿地工业园区等生态脆弱地区的生态环境，建设面积约31.5公顷，其中绿地面积62300m2。
第四部分：XX江流域病险水库改道，包括防渗面板，溢流面，下游消能工改造及溢流坝闸墩加固。
第五部分：防洪大道工程全长10230米，道路路幅40米，中央分隔带4.0米，车行道2×4.0米，一边人行道4米，另一边，机分隔离带3.0米，非机动车道4.5米，人行道6.5米。
第六部分：XX江水利枢纽工程，大坝一座，总长158m，其中护堤轴线长123.2m，消力池段长348m；泵站一座，尺寸16.2m×12.1m，构程12m设计流量1.2m3/s。
第七部分：防洪大桥一座，总长237m，孔数跨径12×19.75m，桥面宽40m。
第八部分：河道疏竣，主要包括河床挖宽、挖深泥沙淤泥挖运和砾石清理及挖运。
1.8.5 项目总投资67288万元，其中工程费39077万元，其它费6733万元，滩涂及土地征地费15498万元，预备费3010万元，建设期贷款利息2970万元。资金来源为：建设单位自筹27288万元；申请银行贷款40000万元。
1.8.6 项目建设工期拟定为三年，项目资金根据建设工期安排。
1.8.7 经济评价，本项目实施后，通过实施滩涂治理，土地整理可开发利用土地约126公顷（合1890亩）。对其进行财务分析：项目总收入146490万元，净利润13700万元，税后利润10274万元，项目投资利润率15.3%，项目投资利税率20.4%。全部投资财务内部收益率6.1%，财务净现值（i=4）3413.7万元。各项指标满足规定要求，且项目贷款的还款可通过整理后的收储土地的升值开发收入还款，渠道可靠，还款资金基本有保证，项目从经济角度分析是可行的。
1.9 主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指 标
备 注
1
土地整理
ha
213.12
整理后可出让土地126.0公顷
2
河堤工程
米
6230
堤高4.5—5.0米
3
两岸生态环境工程
ha
31.15
绿化面积62300m2
4
XX江流域病险水库
座
1

5
防洪大道

5.1
总长
米
10230

5.2
路幅
米
40

6
XX江水利枢纽工程

6.1
大坝
米
158

6.2
泵站
座
1

7
防洪大桥

7.1
总长
米
237

7.2
孔数跨径
米
12×19.75

8
河道疏没
米
3150
河床挖宽、挖深等
9
项目总投资
万元
67288

9.1
工程费用
万元
39077

9.2
其它费
万元
6733

9.3
滩涂及土地征地费
万元
15498

9.4
预备费
万元
3010

9.5
建设期贷款利息
万元
2970

10
建设资金来源
万元
67288

10.1
建设单位自筹
万元
27288

10.2
申请银行贷款
万元
40000

11
项目总收入
万元
146490

11
净利润
万元
13700

12
全部投资内部收益率
%
6.1

13
财务净现值
万元
3413.7

14
建设工期
年
3

15
借款还款期
年
8
不含建设期

2、项目建设的必要性

2.1是农业田灌溉、人畜饮水安全的需要
随着城镇化、工业化进程加快，全县农业面源污染发展趋势不容乐观，人们通过大量使用化肥和农药增加土地产出，通过实施畜禽规模养殖提高经济收入，农用化学品、畜禽粪污、生活污水及生活垃圾造成农业面源污染日益突出，直接影响农村环境质量，阻碍全县农业及农村社会经济可持续发展，危及城乡居民的生存环境与人类健康，因此，项目的建设是防治农业面源污染，改善农村生态环境，维护生态安全，发展循环农业的重要举措。
2.2 防洪减灾、保障生产、生活安全的需要
通过对XX江XX县城段的治理，XX县城的防洪标准可以达到50年一遇防洪标准，XX县县城人民的生命财产和经济社会发展有了防洪安全的保障，同时也将成为XX县一条美丽的风景线。构筑县城宜住、宜商、宜游创造了条件。
2.3 保护生态环境、减少水土流失的需要
本项目通过对XX河的综合治理和水库除险加固后，可以实现对区域内地表径流的调节，同时通过对植被恢复、保护生态环境，有效地进行水土保持，减少水土流失，可切实减少XX河对洣水造成的污染。
2.4 提高生活水平、构建和谐的需要
XX县要落实科学发展观，实现可持续发展，推进“两型社会”建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。因此，合理解决县城区水利综合治理，不仅能解决民生、同时还能美化区域环境，提升区域发展空间，实现社会和谐。

3、总体概况

3.1 XX县地理位置
XX县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，郴州市的“北大门”，是井岗山革命根据地的一部分。东界茶陵、炎陵，南邻资兴、永兴，西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县。该县交通便利，境内公路四通八达，省道S212线、S320、S316线纵贯全县，国道G106线、G107线、衡炎高速公路和铁路京广线、醴茶线旁境而过。
3.2 地质地貌
县境处于罗霄山脉的中段，武功山绵延于东北、万洋山蜿蜒于东南，五峰仙山体屹立在西南角，醴攸盆地从北向中部延伸，茶永盆地从东部向中部横跨，形成东南高西北低的总地势和“三山”夹“两盆”的总轮廊。由于地势轮廊所致，地表形态表现出山、丘、岗、平相近。
各类地貌在排列组合分布上，由东南到西北，高低成层，大致可分为三个地带：
（一）东南部的山地带。分布在豪山、关王、羊脑三乡，海拔高度300~1400米。
（二）与东南部低山相邻的是丘陵地带。如关王乡的红岩、坦峡、杞林、栗山村和新洲乡、坪上乡及羊脑乡这大部分，主要由红岩、变质板岩组成，地表波状起伏，海拔150~300米。
（三）中部和北部盆地带，主要为溪古平原地貌。如安平、竹山、平背、朝阳、洋际、渡口、军山等乡，地表起伏小，地势平坦。海拔70.76~150米，纵横平均坡度1.58度。有些地方可看到一、二级阶地，阶地与阶地之间高差3~4米。
上述地貌带导致光、热、水、土和植被类型呈现出垂直差异，众多的河流水系，为该县的农业生产提供了优越的水利条件以及较好的水能条件。
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本地区地震动峰值加速度为0.05g，反应谱特征周期为0.35。对照基本地震烈度为Ⅵ度。
3.3 资源
XX以农为本，物产丰富。是湖南省重点粮产区，主要农作物有水稻、小麦、玉米、红薯、大豆、花生、棉花、芝麻、瓜果、油菜、蔬菜、灯心草、食用菌等123种。林产品主要有杉、松、梓、楠、桐、楠竹、油桐、茶叶、药材等400多个品种，药材以其品种多、药性好闻名省内外，“春分药王节”更是全国独特的药文化风景线。饲养家禽10余种，生猪、牛饲养尤为发达。境内蕴藏铁、锰、煤、石墨、钻、红柱石、滑石、石膏、麻石、石灰石、石英石、砂金等矿，尤以红柱石储藏量大，冠盖中南五省。除石灰石外，尚未大量开采。
全县电网拥有220kV变电一座，主变1台，容量120兆伏安；110kV变电站2座，主变2台，容量40兆伏安；35kV变电站5座，主变6台，容量22.8兆伏安；220千伏安线路2条，长度108.22公里；110kV千伏线路3条，长度57.5公里，35千伏线路8条，长度84.6公里。
3.4 水文气象条件
XX县所在地区属中亚热带季风湿润气候，夏无酷暑、冬少严寒、雨水充沛、风化作用强、阳光充足。年平均气温17.7℃，降水量1430毫米，无霜期280天，日照1700小时，但空间分布不均，自东南向西北逐渐递减。年降雨过程有两个高峰期，分别为6月和8月，降雨时段与农作物生长基本同步，能满足农作物的生长需要。
境内水系发达，水系的主流是XX江，境内总流长96公里，汇水面积1422 km2，平均河网密度0.43 km /km2。它流经永兴坑口入境，自南而北纵贯全县，纳37条支流，北出渡口乡蔡家流入涞水，汇入湘江。主流、支流多处分义叉，整个形状似树枝遍布全县各个角落。县内河流大多属山地型，流程短，落差大，水能资源丰富，县域水资源总量57亿立方米。
（1）河流现状特征
XX江发源于资兴市彭市乡的毛鸡仙，流经资兴、永兴，于关王赤滩坑口处流入XX县，而后经衡东、攸县，于衡东县草市镇注入洣水，总流域面积2572km2，河道总长210 km，坡降 0.87%；上游河床由于坡降大，为岩石，中游河床为岩石与砂砾沉积等沉积物相间，下游河床为砂卵石等沉积物；流域南北长，东西窄，呈长方形，河势南高北低。
原河床宽度在130—160米左右。
洪水成果表
集雨面积
频率(%)
（km)
0.5
1
2
5
10
20
50
2014
2544
2280
2020
1660
1380
1100
693

洪水成因及特征：
XX河洪水主要是暴雨形成，一般多发在5—9月份，发生暴雨洪水的机率占全年的80%以上。9-10月份因台风侵袭也常有暴雨洪水发生。
（2）水文气象特征
XX县所在地区属中亚热带季风湿润气候，夏无酷暑、冬少严寒、雨水充沛、风化作用强、阳光充足。年平均气温17.7℃，降水量1430毫米，无霜期280天，日照1700小时，但空间分布不均，自东南向西北逐渐递减。年降雨过程有两个高峰期，分别为6月和8月，降雨时段与农作物生长基本同步，能满足农作物的生长需要。
根据有关气象资料统计如下：
最高月平均气温 33.6℃
最低月平均气温 3.9℃
极端最高气温 41.3℃
极端最低气温 -9.0℃
平均相对湿度 79%
平均降水量 1545mm
最大月降水量 1891.9mm
最小月降水量 23.3mm
年平均风速 1.34m/s
风荷载 1.25KN/m2
夏季主导风向 南北
冬季主导风向 北风
最大积雪厚度 15cm
年平均气压 993.4毫巴
3.5 生态旅游
地处湘南的XX县境内旅游资源丰富，有着神农尝百草流传千古的春分药王节，有丹霞油菜花美景，有山清水秀的优美风光。特别是贯穿XX全境的XX江，更是一条山峦叠嶂、河水清澈、人文神奇的风景线。XX江生态漂流旅游项目定位在炎帝大旅游圈，从上游的新洲乡塘下村至承坪乡境内山下村，全长2公里，沿途迂回曲折，水流湍急，象形石林立，丹霞岩坦遍布，古民居交相辉映。尽管这个项目才刚刚启动，但这里早已是周边地区的游览观光的休闲胜地，很多游客租乘小船游览XX江。
义海寺位于罗霄山余脉大湖仙北麓山腰，是XX县境内最富神话色彩、拥有最长佛教历史、安歇最多得道高僧的佛教圣地。大湖仙位于XX县关王镇与永兴县龙形市交界处，其主峰海拔 1280米，义海寺所在地海拔710米。有千年树龄的罗汉松更是有趣，主杆离地四米处长出一整圈结节，初看如一条虬龙盘圈树身，细看竟是形态各异的十八罗汉聚集一起，或凝神静思，或仰天大笑。相传有佛缘的人，在月圆之夜能看到众罗汉拜月的妙境。
还有朱德元帅与轿顶屋、水口冲瀑布、洗药湖、义海寺、月轮岩、城隍庙、神农殿、金紫仙雾景、秀丽的大石风景区。
3.6 城市发展规划
a）城市建设用地布局及人口规划
根据《XX县城市总体规划（2008-2020）》，县城作为县域中心城镇，规划形成“一带一轴两心两片”的总体布局结构。
“一带”：即沿XX江的滨江绿带。
“一轴”：指XX新区建设的主轴线，也是纵贯城市南北的功能主轴。
“两心”：指老城区的商业中心和新区的行政中心。
“两片”：指相对独立的中心城区和工业园区。
整个城区分成东南、东北、滨江区、新区和江南区五个区组成，东南项目区指分布在老城五一路以东、七一路以南的居住用地，建设以多层住宅为主；东北居住项目区指分布五一路以东、七一路以北的居住用地，利用东北部山体自然景观环境，建设以多层、高密度住宅为主；滨江居住项目区：指分布在五一路以西、七一路以南的居住用地。改善基础设施，建设以多层、高密度住宅为主；新区居住项目区：指分布在五一路以西、七一路以北的居住用地，依托行政中心的建设发展，建设以多层、高密度住宅为主；江南居住项目区：指分布于XX江以南的居住用地，可发展部分高档居住用地。
以生态农业为基础，以农副产品加工业为主导，以药材生产加工为特色的生态型小城市。按照 “一带一轴两心两片”战略，重点做好县城扩容提质，改造城区基础设施，城区近期发展的重点由南向北转移，远期向西为主，兼顾向南，内联外延，有序建设。
XX县城区现有建设用地面积408.6公顷，到2015年规划用地面积825公顷，到2020年建设用地面积1050公顷。现有城市市区居民5万人，2015年城市规划人口7.5万人，2020年城市规划人口10万人。
b）城区公共设施用地布局
规划以新行政中心为出发点，沿府前路发展公共设施，形成行政中心、商业金融中心、文化娱乐中心，进行教育、体育、绿化和文化娱乐设施为主的营造。
规划公共设施用地237.7ha，人均用地指标23.77m2。
1）行政办公用地
沿八一路两厢规划行政办公用地，形成县级行政中心。其他居住项目区和工业项目区中设置相应的行政办公用地。
2）商业金融用地
近期在城区中心地区建设商业中心，围绕商业广场布置银行、信用社、旅馆、商场及各类专业商店、饭店、综合市场等商业金融设施；建设三个大型市场，药材市场、综合市场位于新城区中心，湘南牛市位于城市东南角。在城区各个分区设置区级商业中心。小区级商业中心，均衡布置在各个居住区内。
3）教育科研用地
保留城区XX中学，并进行扩建整理。在XX江以南新建县级中学（含高中、初中）一所。居住区和居住小区建设中按国家有关标准配置中学、小学、幼儿园、托儿所，各类设施的数量和用地均应充裕，中小学必须配备心要的体育活动场所。
4）文化娱乐设施用地
结合市政广场规划文化娱乐中心。居住区的文化娱乐用地和居住区级公建结合规划布置。
5）医疗卫生用地
保留原医院，结合市政广场建设新城区中心医院；规划各居住区有各自的卫生所及配套设施。加强各居住区医疗卫生服务设施的建设，进一步发展卫生防疫站、医疗器械和药品检验所等医疗卫生机构。
6）体育设施用地
结合市政广场建设新城区体育中心。新建居住区中，按照标准设置小型运动场地，组团内布置儿童活动场地，形成合理的体育设施系统。
3.7 XX县经济社会发展现状
2009年，XX县辖15个乡，6个镇，217个行政村，8个居民委员会。土地面积1462.78平方公里。耕地面积28.19千公顷。年末总人口408454人，其中城区人口11万人，人口出生率14.29‰，自然增长率7.3‰，年内最高气温38.7℃，最低气温-3.4℃，年降水量1014.4毫米。
2009年，全县完成地区生产总值31.9亿元，同比增长8％；其中第一、二、三产业的比例为33.16：28.58：38.25；完成社会固定资产投资32.2亿元，同比增长113.3％；实现财政总收人1.41亿元、一般预算收入8939万元，同比分别增长21.6％、18.4％；实现社会消费品零售总额16.1亿元，同比增长17.3％；实际利用外资710万 美元、内联引资7.2亿元，同比分别增长3.5％、9.23％。
工业经济逆势回升。2009年，全县实现工业总产值26.61亿元。全县大力开展“工业园区建设年”活动，县工业园区完成“五通一平”工作；标准厂房建设累计投入资金2400万元，建成面积2.3万平方米；着力培育新型骨干企业，积极支持永昌贵金属有限公司创建环保明星企业，成功获省环评批文，2009年完成投资3800万元，一期工程已竣工投产；日产2500吨新型干法水泥厂正式启动建设；引进湖南西城集团科技产业园建设项目，完成战略框架合作协议；成功引进香港冠辉集团建设服装加工园。
农业产业持续发展。2009年，全县农、林、牧、渔业总产值16.2亿元，同比增长5.1％。全县粮食作物种植面积4.67万公顷，粮食总产量29.98万吨，同比分别增长4.21％、7.56％，其中优质稻种植面积3.21万公顷，总产量20.24万吨，成功创建2个部级“万亩双季稻高产创建示范片”。XX县再次被授予“湖南省粮食生产先进县”，全国粮食主产县、全国商品粮基地县地位进一步得到巩固；市级以上农业龙头企业发展到7家，坪上食用菌有限公司被授予“全国食用菌行业十大龙头企业”，XX县成为中南五省最大的食用菌生产基地；发展优质烤烟1.54万亩，完成烟叶收购4.86万担，实现税收750余万元；油菜生产成功挤进省级重点县行列。
生态文化旅游产业蓬勃兴起。以神农文化为主题、以山水田园风光为特色、以春分药王节、油菜花节等节会活动为载体的生态文化旅游产业初具雏形。2009年11月份举办的中国XX国际陶艺交流节活动，大大提升XX对外开放的形象，来自美国、英国等6个国家的国际陶艺友人与我国知名陶艺大师共聚XX，既弘扬陶瓷艺术，又发展中外友谊，得到联合国教科文卫组织的充分肯定和高度评价。陶艺文化成为XX独具特色的“艺术之花”。
城镇建设全面改造提质。县城按照“以人为本、生态宜居”的原则，以产业发展、商业开发和机关搬迁为重点，实现旧城区的合理改造和新城区的有序开发。2009年实现污水处理厂试通水，启动生活垃圾无害化处理场建设，八一中路、新汽车站、火车站小区和松山水利生态综合开发等项 目建设进展顺利；完成XX江县城段河道清淤和XX大道、七一路、五一路、滨江北岸、XX宾馆等工程改造项目；周国桢陶艺馆、国桢艺术广场、春分艺术广场、迎宾艺术广场等一批重点项目全面竣工，XX江沿岸艺术走廊、XX大道商业走廊全面纳入城市建设规划。房地产开发来势喜人，2009年已完成投资2.14亿元，竣工、在建商品住宅面积29.7万平方米，销售面积1l万平方米，创税收1450万元。永安公路已全部完成路面工程，衡炎高速安攸连接线、S212线烂泥冲 至桥南加油站南段、通过招商引资建设的三条联网公路已基本完成，S320线樟桥至分界咀公路采取“就路修路”方式进度超过预期，完成通村公路192.8公里，衡茶吉铁路已完成投资9000万元；茶安常(三南)高速已被省交通厅列入“十一五”规划，S316线已启动前期工作。交通项目建设工作获郴州市一等奖。
农村公共基础设施建设明显加强。2009年全县制定村庄建设规划，加快推进宜居新村建设，涌现出桥石、岸下、山塘、石门、竹山、朴塘、水垅、大来等一大批示范村，其中桥石被评为“湖南省新农村建设示范村”；2009年全县累计投入水利建设资金7200万元，完成各类工程5600处，荣获“省水利建设十强县”、市水利建设第一名；完成渡口乡、禾市乡国家级高标准农田建设面积800公顷，土地开发整理项目4个、总面积629.3公顷，耕地保护工作取得新成效，被评为“全国基本农田保护工作先进县”；投入1545万元，完成农村电力农网改造工程；投入资金800余万元，新建农村沼气池1637口；投入资金2500万元，完善烟叶生产基础设施，建成标准化烤烟房761栋；推进“万村千乡”市场工程建设，落实“农家店”46个；推广各类新型农机具3249台(套)，全县农机化率达到70％；大力推进农村有线电视“村村通”工程，全县21个乡镇全部开通有线电视及农村数字电视。
民生保障事业全面发展。2009年，坚持“科教兴县”战略，制定完善“教育强县”规划，全面落实义务教育管理职责，深入贯彻义务教育阶段学杂费全免等各项政策，启动县职教中心项目，建设义务教育合格学校7所并全部投入使用，被评为省“学前三年教育先进县”、“规范教育收费示范县”，教育品牌得到巩固。“XX花鼓戏”成功列入湖南省非物质文化遗产名录。卫生事业稳步发展，全面启动新型农村合作医疗门诊统筹，农民参合率达90％；人民医院二期工程建设项目基本完工，中医院整体搬迁项目已启动。农村劳动力稳定转移就业11.74万人，援助贫困家庭转移就业950户，XX县被省商务厅作为全省唯一申报国家级外派劳务基地县。人口计生工作在省级三次抽查考核中获得“无环境干扰、无统计误差”、“奖励扶助尤差错、财政投入足额到位、社会抚养费征收到位率较高”的高度评价。高度重视安全生产工作，开展以保护人民生命安全为主题的安全生产大检查活动，大力开展“领导干部大接访”和“机关干部大下访”活动，切实抓好涉及群众利益的各项政策的落实，加大矛盾纠纷隐患排查化解力度，积极防范和妥善处置各类突发群体性事件，圆满完成省、沛下达的国庆特防期间维稳安保任务，确保社会大局持续稳定。
存在的问题和困难：全县经济发展不足的问题仍然比较突出，产业结构不优，新型工业化、农业产业化水平不高，中心城镇的辐射带动能力不强，政务环境、招商引资环境和生态居住环境都离建设富裕文明、民主开放、和谐美丽新XX目标有很大差距，改善民生的层次总体偏低。

4、土地市场分析

本项目建成后，能有效地对XXXX区段的防洪防涝抗旱起到关键作用，同时，通过工程措施，能治理收储滩涂，并通过土地运作，建设单位将获得投资收益和偿还银行贷款的资金。因此，需对XX县土地市场进行分析、预测。
4.1 土地市场运行现状
4.1.1全国土地市场运行情况
根据国土资源部发布的《2009中国国土资源公报》显示，2009年全国土地出让总价款比2008年增长63.4%，其中，招拍挂出让价款占出让总价款的94.9%。同时，全国35个主要监测城市综合地价增长率为5.66%，全国重点城市综合地价呈平稳上升态势。
2009年，全年新增建设用地指标安排量比上年增加，全国批准建设用地比上年增长44.6%，全国建设用地供应比上年增长44.2%。全国重点城市土地抵押面积和抵押贷款双增长。
全国土地市场在经历2008年的整体下滑后，在2009年重新回到稳步上升态势。
4.1.2湖南省土地市场运行情况
湖南省国土资源厅最新公布数据显示，自2008年以来总体呈现波动式上升态势的湖南土地市场，2009年通过招拍挂方式出让地占出让土地总面积的89.49%，为近年来新高。地价方面，2009年，湖南省土地出让均价为546.33元/平方米（合36万元/亩），同比增长20.49%。
从房地产用地供应结构来看，虽然住宅用地为房地产用地供应重点，但增长不多，而商服用地供应量与供应比例显著提高。数据显示，2009年我省住宅用地供应量占房地产用地供应量的70.28%，但同比仅增长了1.22%。而商服用地供应量同比增长了76.50%，所占比例同比增长了10.5个百分点。 
近几年湖南省投资增长较快，发展提速，用地需求刚性增长，用地形势较为紧张，土地供需矛盾将长期存在。
4.1.3XX县土地市场运行情况
XX东界茶陵、炎陵县，南邻资兴、永兴、西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县，素有“八县通衢”之称，交通十分便利。
近几年来，XX县不断加大城市化步伐，县城基础设施建设投入近3亿元，大街小巷陆续硬化、亮化、美化，县城面貌发生了翻天覆地的变化，城市功能明显增强。如今的县城，街道宽阔、霓虹闪烁、花团锦簇、绿树成荫、车水马龙，充满生机与活力。随着企业改制的推进，土地处置力度的加大，房地产市场迎来了持续发展的机遇，来XX投资房地产或进行土地综合开发的客商络绎不绝。
随着经济的发展，县城面貌的改善，前来投资的日渐增多，房地产市场逐渐形成，如已建成的XX大市场、鸿泰花园、XX大酒店项目、XX商都，正在建设的药材公司步行街，以及即将动工的珠泉花园、百货公司、副食品加工厂、木材公司、橡胶厂、运输公司、公安局步行街、桥东休闲广场等开发项目，足见XX房地产市场这块处女地前景广阔。同时随着县城“东提北扩、西北发展”骨架日渐形成，县城扩容提质步伐的加快，可供土地量、市场需求量将急剧上升，给XX县房地产市场发展提供了宝贵的机会。
4.2项目升值潜力分析
项目地处XX县城区西南面，按《XX县城市总体规划》（2008—2020），该用地规划为“一带”：即沿XX江的滨江绿带。主要为商住用地和公共服务设施用地，预期升值潜力由其所在地未来区域经济、居民住宅居住需求和投资需求、项目区位等因素共同决定。
a）当地经济总量稳步增长。2009年，全县地区生产总值27.58亿元，比上年增长8.6%，其中第一产业增加值9.15亿元，增长5.1%；第二产业增加值7.88亿元，增长9.5%；第三产业增加值10.55亿元，增长10.6%。产业结构有所改善。一、二、三次产业结构为33.17 :28.58 :38.25， 与上年比，第一产业比重增加0.04个百分点，第二产业下降1.35个百分点，第三产业增加1.31个百分点。非公有制经济增加值177325万元，同比增长8.4%；其增加值占全县生产总值比重为64.28%，比上年提高4.8个百分点。生产性服务业增加值30985万元，占全县生产总值的比重为17.2%，比上年提高6.49个百分点。
投资总量快速扩大。全社会固定资产投资329787万元，比上年增长108%，其中：城镇投资231125万元，增长137%；非农户投资45792万元，增长57.2%；农户投资28335万元，增长33%；房地产投资24535万元，增长1.33倍。投资结构不断优化。基础设施跨越发展，完成投资65174万元，增长54.1％，其中交通投资39745万元，增长3倍；民生投资19677万元，增长75％；生态环保投资18293万元，增长3倍；产业项目投资73012万元，增长35％，其中工业投资50855万元，增长15％；技术改造投资62366万元，增长32％。
县城面貌日新月异。2009年以开展“百日攻坚”活动和举办“2009中国.XX国际陶艺交流节”为载体，全面推进城镇建设。完成了八一中路、XX大道美化亮化工程，周国桢陶艺馆和国桢艺术广场，七一路、五一路油路面铺设、绿化，春分艺术广场、迎宾艺术广场建设等25个项目。城建基础设施投资达58314万元，同比增长65％；县城城区面积已扩到8平方公里；城镇化率达31.13％，同比提高0.2个百分点。
b）当地房产需求增长较快。2009年，全县共有13家房地产开发企业，共投资26026万元；商品房屋施工面积249494平方米，峻工面积118842平方米；商品房屋销售面积95076平方米，销售额13064万元，销售均价1374元/平方米。建设廉租住房3栋、108套、5080平方米。房地产开发投资额、销售额增长幅度均在1倍以上。从长期看，XX县房地产将有较好的发展前景。
c）项目区位条件和项目区发展前景。本项目地处XX县城规划的XX江的滨江绿带，环境优美。与XX县城XX大道、环城道路等城区主干道相连。根据《XX县城市总体规划》，项目所处地带将是未来几年县城建设着力打造的沿江风景区，使本项目具有高于其它区域地块更高的升值预期。
综上，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，能够为项目建设提供需求支持。项目所在项目区是XX县城市建设着力打造的沿江景区，具有良好的景观环境和交通可达性，项目增值具有良好的升值前景，其地块有较快的升值速度和升值空间。

5、 建设场地及建设条件

5.1 场址现状
5.1.1地理位置
项目用地分布在XX县XXXX区段，是XX县洪害多发地段，通过综合治理后将成为XX县城市总体规划的一部分，地理位置优越。
5.1.2土地利用现状
项目建设场址总用地面积为213.12公顷（合3196.8亩），其中：国有土地121.68公顷，集体土地61.44公顷。
5.2 建设条件
5.2.1地形、