青岛市剧院工程项目可行性研究报告.doc

-*大剧院可行性研究报告委托单位：青岛*大剧院有限公司 编制单位：上海*工程投资咨询有限公司-某大剧院可行性研究报告委托单位：青岛*大剧院有限公司 编制单位：上海*工程投资咨询有限公司资质证编号：工咨甲* 编制人：周越飞部门经理高级工程师中国注册咨询工程师 崔中芳总建筑师高级工程师中国一级注册建筑师 水红部门经理高级工程师中国注册咨询工程师 王冬咏项目经理工程师中国注册咨询工程师 校对人：奚耕读副总经理高级工程师中国注册咨询工程师 审定人：刘嘉董事长高级工程师中国注册房地产估价师 编制日期：二五年七月目 录 总论.1一、项目背景.1 二、项目概况.2 三、问题与建议.6 四、项目评价.7第一章 区位及市场分析.8一、青岛市地理位置.8 二、青岛市经济概况.9 三、青岛市的文化教育.10 四、青岛市的定位与发展目标. 11五、市场初探.13第二章 建设规模.17一、建设背景.17 二、建设规模探讨.19 三、基本功能定位.28 四、舞台系统.32第三章 建设地点.37一、项目选址.37二、建设基地位置条件.38第四章 项目建设的必要性.39 一、建设有中国特色的社会主义精神文明的需要 .40 二、完善青岛城市功能的需要.40三、加快城市文化建设，增强城市综合竞争力的需要 .41 四、促进青岛市文化产业发展的需要.42 五、适应改革开放和国际文化艺术交流的需要 .44 六、改观城市景观，建设优秀旅游城市的需要 .45 七、改变青岛市艺术表演场所落后的局面 .45第五章 项目的可实施性.47一、良好的政治、经济环境.48二、大剧院作为一个大题材，有充分的艺术发挥空间 .49第六章 概念建设方案.50 一、项目概述.50 二、规划建筑设计.51三、结构方案设计说明.58 四、给排水方案设计说明.60 五、暖通方案设计说明.64 六、电气设计方案说明.69 七、弱电方案设计说明.74八、动力方案设计说明.81第七章 声学设计.86 一、大剧场的声学设计.86 二、音乐厅的声学设计.86三、多功能厅的声学设计.87四、其它 .87第八章 舞台设计.88 一、项目说明.88 二、舞台技术设备设计方案.88第九章 环境影响和保护.96 一、设计中的环保.97 二、施工中的环保.98 三、使用中的环保.98第十章 节能节水措施.100 一、节能措施.100 二、节水措施.101第十一章 劳动和消防安全.102 一、劳动安全.102 二、劳动保护.102 三、消防安全.103第十二章 工程招投标.104第十三章 组织机构与物料供应.105一、组织机构.105二、物料供应.106第十五章 建设进度计划.107第十六章 投资估算与资金筹措.108一、投资估算.108二、投资资金筹措方案. 113第十七章 项目经济效益分析. 115 一、某大剧院建设及经营管理机构. 115 二、国外大剧院的经营模式. 115三、某大剧院经营管理的思考. 116 四、某大剧院的经营管理方式. 118 五、经营收入与成本分析.120六、剧院的品牌建设和持续发展.126 七、经济效益分析.127第十八章 项目社会效益分析.129一、本项目实施的社会效益.129 二、社会风险分析.130 三、社会评价结论.130第十九章 结论.131一、项目评价结论.131 二、需要关注的问题.131 三、总体设计要求.134四、建议: .134附表及附件 .135 附表 .135 附件 .135附图 .136总论一、项目背景1.项目名称 山东省青岛市“某大剧院”。2.承办单位概况 某大剧院由青岛*实业有限公司设立的项目公司青岛*大剧院有限公司全权负责本项目的开发建设和管理运作。 青岛*实业有限公司是经青岛市人民政府批准、按照青岛市经济发展战略总体要求、在规范国有资产运作的基础上成立的市直属国有独资公司，公司注册资本 金人民币 20 亿元，主要职能是作为政府投资主体，运营国有资本，经营国有股权， 进行投资、资本运作和资产管理。青岛*大剧院有限公司是青岛*实业有限公司的全资子公司，公司注册资 本金人民币 5700 万元；法定代表人张镇德。3.可行性研究报告编制依据 国家发展和改革委员会建设项目经济评价方法与参数（第二版）投资项目可行性研究指南。青岛市崂山区国土资源局“项目用地预审意见书 崂地预字(2004)34 号”。 青岛市发展和改革委员会“关于建设某大剧院项目立项的批复青发改社会 (2004)14 号”。青岛市发展和改革委员会“关于某大剧院建设方案有关问题的汇报（2004 年9月2 日）”。青岛市规划局“建设项目选址意见书青规选址字(2004)267 号”。 青岛市规划局“建设工程建筑方案审查意见书青规建审字(2004)267 号”。青岛市国土资源局“建设用地批准书资府国土函(2003)145 号”。 概念方案（* 建筑设计有限公司、*建筑设计研究院有限公司）。4.项目提出的理由和过程 青岛经济相对发达，环境优美，聚集了各地的精英和人才，对文化艺术的高品位需求不断提高，拥有一批追求高层次的精神生活的消费群体。但目前青岛市文化 基础设施匮乏，缺少一个设施完善，功能完备的大型演出场所。城市大剧院是城市的标志性功能建筑，能够有效提升城市的居住吸引力，和 丰富城市的旅游产品。为改变青岛市文化设施建设滞后的现状，保持精神文明和物 质文明的同步发展，青岛市第八次党代会提出“要建设一批标志性的文化设施”， 青岛市第九次党代会提出“将青岛建设成为现代文化名城和区域性文化中心”，同 时青岛市文化事业“十五”规划也提出要“加大对文化设施的投入，加快文化 设施建设和改造的步伐”。在这种背景下，兴建某大剧院已显得非常迫切和必要， 某大剧院的建设因此也被提上了议事日程。二、项目概况青岛是国务院批准的第一批中国历史文化名城，有着深厚的文化底蕴。为了实现将青岛建设成为现代文化名城和区域性文化中心的要求，满足公众日益增长的精神文化需要，并满足文化事业社会化、产业化发展的需要，作为文化事业重要硬 件设施的大剧院的建设已日显紧迫，加大文艺场馆投入，充分利用文艺场馆的多功 能作用推动产业化的发展，促使青岛市必须拥有一个标志性的文艺建筑某大剧院。1.建设地点 某大剧院建设地点位于青岛市崂山区香港东路、云岭路交界处，该区域属于崂山区行政中心。2.建设规模 城市的发展对于大剧院的建设提出了新的要求，即大剧院应能够同时满足歌剧、舞剧、话剧、戏曲、交响乐以及歌舞、曲艺、杂技和大型综艺演出等功能需求， 并具有接待世界一流艺术表演团体演出的条件和能力。因此某大剧院的功能应涵 盖大剧场、音乐厅、多功能厅、演艺人员接待培训中心、表演艺术交流中心等内容， 并包括场馆设施及配套设施。建设规模应控制在 79,000 平方米，其中：大剧场（1,600 座）建筑面积 18,000 平方米；音乐厅（1,200 座）建筑面积 9,000 平方米；多功能厅（400 座）建筑面积 4,500 平方米；公共剧务建筑面积 5,500 平方米左右；通用设备用房建筑面积 7,000 平方米；行政管理、业务办公及后勤用房建筑面积 3,000 平方米左右；地下停车场及人防建筑面积 12,000 平方米左右；服务配套设施建筑面积 20,000 平方米左右（含 15,000 平方米左右的接待中心）。3.建设目标 某大剧院的建设应适应青岛市目前的经济和文化特点，并有一定的超前意识，具体表现为： 建设一个功能合理、设施完善、国际一流的艺术中心，为演出、欣赏等艺 术活动创造良好的条件和环境。 在与城市景观和周围环境协调的同时，创造有个性的形象和室内外空间， 有强烈的时代感和艺术魅力，在建筑、功能布局、服务工作和技术设备上 达到国际先进水平。 设计方案经济合理、技术先进，能充分体现使用功能与建筑艺术的完美结 合。 采用多种措施，尽可能实现音乐厅的多功能使用，并使每一种功能均达到 最佳的声、光学效果。 以数字化、网络化、自动化、智能化为特征，管理一流、服务优秀，具有 可持续发展的特征。 作为一项重要的文化设施，建成后成为我国东部沿海地区一流水准的剧院， 直接服务于环青岛“一小时交通圈”，同时在空间上能够有效辐射整个胶东 半岛地区。 项目建成后能够满足高规格、高水准的大型演出的需求，同时应面向全社 会各阶层的公众开放，将高雅艺术与群众艺术相结合，努力满足整个社会 不同层次的文化需求，服务应向社区、家庭领域延伸。4. 主要建设条件 符合城市规划要求；根据青岛市城市总体规划，某大剧院的选址与青岛市城市规划相协调，符合城市规划要求。 建设资金有保障；某大剧院由青岛市政府和青岛*实业有限公司共同 投资建设，资金已基本落实，能保证项目建设的顺利进行。 观众有保障；青岛市人口逾 700 万，经济相对发达，公众对高雅文化艺术 演出有较大需求，并且旅游资源发达，在青岛市委、市政府致力将青岛打 造成现代文化名城和区域性文化中心的背景下，观众是有保障的。5.建设周期某大剧院预计需要 5 年左右时间竣工。6.建设总投资及效益情况项目总投资：94,060 万元（其中建筑安装工程费用为 79,370 万元）。 资金筹措：由青岛市政府提供启动配套建设资金，青岛*大剧院有限公司自筹其余建设资金。 经过对某大剧院正常运营年份的收入和成本分析，在正常运营年份每年经营收入约为 3,689 万元，经营成本约为 3,994 万元，国家及当地政府每年补贴约为305 万元。 但当考虑计入税费、折旧和大修理费用的时候，大剧院将不可避免地出现较大亏损，因此青岛市政府必须考虑给予某大剧院运营方以优惠政策：政府财政对本项目应缴营业税、所得税、房产税等税费应予返还及补偿。政府财政对经营期内大剧院的大修理、设备更新和装修更新给予支持。7.主要指标 某大剧院主要指标如下：大剧场：1,600 座；音乐厅：1,200 座；多功能厅：400 座。三、问题与建议1.建设过程中应予关注的问题避免片面重视外形，在追求标新立异效果的过程中走向极端的倾向。避免建设与经营的脱节，导致由于剧场的过于“超前”在日后的经营过程 中面临难以适应的难题。避免大剧院定位不清晰，导致给剧场设计带来困难 。应关注大剧院发展与城区发展配套建设（如：公交设施、后勤保障等）的 契合。应关注舞台、声学等专业设计和施工。2.建议推行招投标机制，确保工程质量。聘请声誉好、技术力量雄厚、经验丰富的项目管理团队，运用组织、技术、 合同、经济等措施，实施质量、进度、投资控制，并进行信息、合同管理 及全盘组织协调。进一步落实建设资金，确保某大剧院建设的顺利推进。四、项目评价本项目可行，并有利于今后青岛市的文化建设、旅游市场拓展和文艺场馆的 长远发展。第一章 区位及市场分析一、青岛市地理位置青岛位于山东半岛南端（北纬 35 353709，东经 1193012100），黄海之滨。依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。 全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为 870 公里，其中大陆岸线 730 公里，占山 东省岸线的 1/4，海岸曲折，岬湾相间。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与 潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛现辖七区五市， 总面积 10,654 平方公里， 总人口 731 万，其中市区1,102 平方公里，人口 258 万人。所辖胶州、即墨、 平度、胶南、莱西 5 市面 积为 9552 平方公里。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节， 受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。 空气湿润，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟一个月；夏季湿热 多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少；冬季风大温低，持续时间较长，但无严寒。青岛是国家 14 个沿海开放城市和 8 个国际会议城市之一，同时，青岛是中国重要的外贸口岸、中国重要的海洋科研基地。由于受海洋环境的调节，空气湿润， 温度适中，四季分明，因此成为中国著名的风景旅游胜地。1986 年青岛市在国家 计划中实行单列，赋予相当省一级经