青岛市剧院工程项目可行性研究报告.doc

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** 大 剧 院

可行性研究报告

委托单位：青岛**大剧院有限公司
编制单位：上海**工程投资咨询有限公司

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某大剧院
可行性研究报告

委托单位： 青岛**大剧院有限公司 编制单位： 上海**工程投资咨询有限公司
资质证编号：工咨甲** 编制人： 周越飞 部门经理
高级工程师 中国注册咨询工程师 崔中芳 总建筑师
高级工程师 中国一级注册建筑师 水 红 部门经理
高级工程师 中国注册咨询工程师 王冬咏 项目经理
工程师 中国注册咨询工程师 校对人： 奚耕读 副总经理
高级工程师 中国注册咨询工程师 审定人： 刘 嘉 董事长
高级工程师 中国注册房地产估价师 编制日期： 二○○五年七月

目 录

总论 ........................................................................................................................................1
一、项目背景.............................................................................................................................1
二、项目概况.............................................................................................................................2
三、问题与建议.........................................................................................................................6
四、项目评价.............................................................................................................................7
第一章 区位及市场分析...........................................................................................................8
一、青岛市地理位置.................................................................................................................8
二、青岛市经济概况.................................................................................................................9
三、青岛市的文化教育...........................................................................................................10
四、青岛市的定位与发展目标............................................................................................... 11
五、市场初探...........................................................................................................................13
第二章 建设规模.....................................................................................................................17
一、建设背景...........................................................................................................................17
二、建设规模探讨...................................................................................................................19
三、基本功能定位...................................................................................................................28
四、舞台系统...........................................................................................................................32
第三章 建设地点.....................................................................................................................37
一、项目选址...........................................................................................................................37
二、建设基地位置条件...........................................................................................................38
第四章 项目建设的必要性.....................................................................................................39
一、建设有中国特色的社会主义精神文明的需要 ...............................................................40
二、完善青岛城市功能的需要...............................................................................................40
三、加快城市文化建设，增强城市综合竞争力的需要 .......................................................41
四、促进青岛市文化产业发展的需要...................................................................................42
五、适应改革开放和国际文化艺术交流的需要 ...................................................................44
六、改观城市景观，建设优秀旅游城市的需要 ...................................................................45
七、改变青岛市艺术表演场所落后的局面 ...........................................................................45
第五章 项目的可实施性.........................................................................................................47
一、良好的政治、经济环境...................................................................................................48
二、大剧院作为一个大题材，有充分的艺术发挥空间 .......................................................49
第六章 概念建设方案.............................................................................................................50
一、项目概述...........................................................................................................................50
二、规划建筑设计...................................................................................................................51
三、结构方案设计说明...........................................................................................................58
四、给排水方案设计说明.......................................................................................................60
五、暖通方案设计说明...........................................................................................................64
六、电气设计方案说明...........................................................................................................69
七、弱电方案设计说明...........................................................................................................74

八、动力方案设计说明...........................................................................................................81
第七章 声学设计.....................................................................................................................86
一、大剧场的声学设计...........................................................................................................86
二、音乐厅的声学设计...........................................................................................................86
三、多功能厅的声学设计.......................................................................................................87
四、其它 ..................................................................................................................................87
第八章 舞台设计.....................................................................................................................88

一、项目说明...........................................................................................................................88
二、舞台技术设备设计方案...................................................................................................88
第九章 环境影响和保护.........................................................................................................96
一、设计中的环保...................................................................................................................97
二、施工中的环保...................................................................................................................98
三、使用中的环保...................................................................................................................98
第十章 节能节水措施...........................................................................................................100
一、节能措施.........................................................................................................................100
二、节水措施.........................................................................................................................101
第十一章 劳动和消防安全.......................................................................................................102
一、劳动安全.........................................................................................................................102
二、劳动保护.........................................................................................................................102
三、消防安全.........................................................................................................................103
第十二章 工程招投标...............................................................................................................104
第十三章 组织机构与物料供应...............................................................................................105
一、组织机构.........................................................................................................................105
二、物料供应.........................................................................................................................106
第十五章 建设进度计划...........................................................................................................107
第十六章 投资估算与资金筹措...............................................................................................108
一、投资估算.........................................................................................................................108
二、投资资金筹措方案......................................................................................................... 113
第十七章 项目经济效益分析................................................................................................... 115 一、某大剧院建设及经营管理机构................................................................................. 115
二、国外大剧院的经营模式................................................................................................. 115
三、某大剧院经营管理的思考......................................................................................... 116
四、某大剧院的经营管理方式......................................................................................... 118
五、经营收入与成本分析.....................................................................................................120
六、剧院的品牌建设和持续发展.........................................................................................126
七、经济效益分析.................................................................................................................127
第十八章 项目社会效益分析...................................................................................................129
一、本项目实施的社会效益.................................................................................................129
二、社会风险分析.................................................................................................................130
三、社会评价结论.................................................................................................................130
第十九章 结论...........................................................................................................................131
一、项目评价结论.................................................................................................................131
二、需要关注的问题.............................................................................................................131
三、总体设计要求.................................................................................................................134

四、建议: ...............................................................................................................................134
附表及附件 ..................................................................................................................................135
附表 ........................................................................................................................................135
附件 ........................................................................................................................................135
附图 ........................................................................................................................................136

总论

一、项目背景
1.项目名称 山东省青岛市“某大剧院”。
2.承办单位概况
某大剧院由青岛**实业有限公司设立的项目公司——青岛**大剧院有限公司全权负责本项目的开发建设和管理运作。 青岛**实业有限公司是经青岛市人民政府批准、按照青岛市经济发展战略总体要求、在规范国有资产运作的基础上成立的市直属国有独资公司，公司注册资本 金人民币 20 亿元，主要职能是作为政府投资主体，运营国有资本，经营国有股权， 进行投资、资本运作和资产管理。
青岛**大剧院有限公司是青岛**实业有限公司的全资子公司，公司注册资 本金人民币 5700 万元；法定代表人——张镇德。
3.可行性研究报告编制依据
国家发展和改革委员会《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）《投资项目可行性研究指南》。
青岛市崂山区国土资源局“项目用地预审意见书 [崂地预字(2004)34 号]”。
青岛市发展和改革委员会“关于建设某大剧院项目立项的批复[青发改社会 (2004)14 号]”。
青岛市发展和改革委员会“关于某大剧院建设方案有关问题的汇报（2004 年9月2 日）”。
青岛市规划局“建设项目选址意见书[青规选址字(2004)267 号]”。
青岛市规划局“建设工程建筑方案审查意见书[青规建审字(2004)267 号]”。
青岛市国土资源局“建设用地批准书[资府国土函(2003)145 号]”。
概念方案（** 建筑设计有限公司、**建筑设计研究院有限公司）。
4.项目提出的理由和过程
青岛经济相对发达，环境优美，聚集了各地的精英和人才，对文化艺术的高品位需求不断提高，拥有一批追求高层次的精神生活的消费群体。但目前青岛市文化 基础设施匮乏，缺少一个设施完善，功能完备的大型演出场所。城市大剧院是城市的标志性功能建筑，能够有效提升城市的居住吸引力，和 丰富城市的旅游产品。为改变青岛市文化设施建设滞后的现状，保持精神文明和物 质文明的同步发展，青岛市第八次党代会提出“要建设一批标志性的文化设施”， 青岛市第九次党代会提出“将青岛建设成为现代文化名城和区域性文化中心”，同 时《青岛市文化事业“十五”规划》也提出要“加大对文化设施的投入，加快文化 设施建设和改造的步伐”。在这种背景下，兴建某大剧院已显得非常迫切和必要， 某大剧院的建设因此也被提上了议事日程。

二、项目概况
青岛是国务院批准的第一批中国历史文化名城，有着深厚的文化底蕴。为了实现将青岛建设成为现代文化名城和区域性文化中心的要求，满足公众日益增长的精神文化需要，并满足文化事业社会化、产业化发展的需要，作为文化事业重要硬 件设施的大剧院的建设已日显紧迫，加大文艺场馆投入，充分利用文艺场馆的多功 能作用推动产业化的发展，促使青岛市必须拥有一个标志性的文艺建筑——某大剧院。
1.建设地点
某大剧院建设地点位于青岛市崂山区香港东路、云岭路交界处，该区域属于崂山区行政中心。

2.建设规模
城市的发展对于大剧院的建设提出了新的要求，即大剧院应能够同时满足歌
剧、舞剧、话剧、戏曲、交响乐以及歌舞、曲艺、杂技和大型综艺演出等功能需求， 并具有接待世界一流艺术表演团体演出的条件和能力。因此某大剧院的功能应涵 盖大剧场、音乐厅、多功能厅、演艺人员接待培训中心、表演艺术交流中心等内容， 并包括场馆设施及配套设施。
建设规模应控制在 79,000 平方米，其中：
ß 大剧场（1,600 座）建筑面积 18,000 平方米；
ß 音乐厅（1,200 座）建筑面积 9,000 平方米；
ß 多功能厅（400 座）建筑面积 4,500 平方米；
ß 公共剧务建筑面积 5,500 平方米左右；

ß 通用设备用房建筑面积 7,000 平方米；
ß 行政管理、业务办公及后勤用房建筑面积 3,000 平方米左右；
ß 地下停车场及人防建筑面积 12,000 平方米左右；
ß 服务配套设施建筑面积 20,000 平方米左右（含 15,000 平方米左右的接待中心）。
3.建设目标
某大剧院的建设应适应青岛市目前的经济和文化特点，并有一定的超前意识，具体表现为：
ß 建设一个功能合理、设施完善、国际一流的艺术中心，为演出、欣赏等艺 术活动创造良好的条件和环境。
ß 在与城市景观和周围环境协调的同时，创造有个性的形象和室内外空间， 有强烈的时代感和艺术魅力，在建筑、功能布局、服务工作和技术设备上 达到国际先进水平。
ß 设计方案经济合理、技术先进，能充分体现使用功能与建筑艺术的完美结 合。
ß 采用多种措施，尽可能实现音乐厅的多功能使用，并使每一种功能均达到 最佳的声、光学效果。
ß 以数字化、网络化、自动化、智能化为特征，管理一流、服务优秀，具有 可持续发展的特征。
ß 作为一项重要的文化设施，建成后成为我国东部沿海地区一流水准的剧院， 直接服务于环青岛“一小时交通圈”，同时在空间上能够有效辐射整个胶东 半岛地区。
ß 项目建成后能够满足高规格、高水准的大型演出的需求，同时应面向全社 会各阶层的公众开放，将高雅艺术与群众艺术相结合，努力满足整个社会 不同层次的文化需求，服务应向社区、家庭领域延伸。
4. 主要建设条件
ß 符合城市规划要求；根据《青岛市城市总体规划》，某大剧院的选址与青岛市城市规划相协调，符合城市规划要求。
ß 建设资金有保障；某大剧院由青岛市政府和青岛**实业有限公司共同 投资建设，资金已基本落实，能保证项目建设的顺利进行。
ß 观众有保障；青岛市人口逾 700 万，经济相对发达，公众对高雅文化艺术 演出有较大需求，并且旅游资源发达，在青岛市委、市政府致力将青岛打 造成现代文化名城和区域性文化中心的背景下，观众是有保障的。
5.建设周期
某大剧院预计需要 5 年左右时间竣工。
6.建设总投资及效益情况
项目总投资：94,060 万元（其中建筑安装工程费用为 79,370 万元）。 资金筹措：由青岛市政府提供启动配套建设资金，青岛**大剧院有限公司
自筹其余建设资金。 经过对某大剧院正常运营年份的收入和成本分析，在正常运营年份每年经营收入约为 3,689 万元，经营成本约为 3,994 万元，国家及当地政府每年补贴约为305 万元。 但当考虑计入税费、折旧和大修理费用的时候，大剧院将不可避免地出现较大亏损，因此青岛市政府必须考虑给予某大剧院运营方以优惠政策：
ß政府财政对本项目应缴营业税、所得税、房产税等税费应予返还及补偿。
ß政府财政对经营期内大剧院的大修理、设备更新和装修更新给予支持。
7.主要指标 某大剧院主要指标如下：
ß大剧场：1,600 座；
ß音乐厅：1,200 座；
ß 多功能厅：400 座。
三、问题与建议
1.建设过程中应予关注的问题
ß避免片面重视外形，在追求标新立异效果的过程中走向极端的倾向。
ß避免建设与经营的脱节，导致由于剧场的过于“超前”在日后的经营过程 中面临难以适应的难题。
ß避免大剧院定位不清晰，导致给剧场设计带来困难 。
应关注大剧院发展与城区发展配套建设（如：公交设施、后勤保障等）的 契合。
应关注舞台、声学等专业设计和施工。

2.建议
推行招投标机制，确保工程质量。

ß聘请声誉好、技术力量雄厚、经验丰富的项目管理团队，运用组织、技术、 合同、经济等措施，实施质量、进度、投资控制，并进行信息、合同管理 及全盘组织协调。
ß进一步落实建设资金，确保某大剧院建设的顺利推进。
四、项目评价
本项目可行，并有利于今后青岛市的文化建设、旅游市场拓展和文艺场馆的 长远发展。
第一章 区位及市场分析
一、青岛市地理位置
青岛位于山东半岛南端（北纬 35° 35'－37°09'，东经 119°30'－121°00'），黄海之滨。依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。 全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为 870 公里，其中大陆岸线 730 公里，占山 东省岸线的 1/4，海岸曲折，岬湾相间。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与 潍坊市相连，西南与日照市接壤。
青岛现辖七区五市， 总面积 10,654 平方公里， 总人口 731 万，其中市区
1,102 平方公里，人口 258 万人。所辖胶州、即墨、 平度、胶南、莱西 5 市面 积为 9552 平方公里。
青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节， 受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。 空气湿润，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟一个月；夏季湿热 多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少；冬季风大温低，持续时间较长，但无严寒。
青岛是国家 14 个沿海开放城市和 8 个国际会议城市之一，同时，青岛是中国
重要的外贸口岸、中国重要的海洋科研基地。由于受海洋环境的调节，空气湿润， 温度适中，四季分明，因此成为中国著名的风景旅游胜地。1986 年青岛市在国家 计划中实行单列，赋予相当省一级经