某镇商贸城项目建设投资可行性研究报告.doc

刘桥镇商贸城建设项目可行性研究报告
目 录
一、总 论 5
（一）项目建设单位概况 5
（二）项目概况 6
（三）可行性研究报告编制依据 19
（四）可行性研究报告研究范围 20
二、市场分析 21
一、中小城市的商业现状分析 21
二、酒店业发展状况分析 22
三、项目选址及建设条件 31
（一）项目选址 31
（二）建设条件 31
四、建设规模及功能标准 32
（一）建筑面积和内容 32
（二）功能设施标准 32
五、建筑方案 34
（一）建筑特征 34
（二）拟建建筑物使用功能和工艺要求 34
（三）单体平面功能设计与竖向设计 34
（四）交通组织 34
（五）空间组织与景观设计 34
（六）造型设计 35
（七）人防设计 35
（八）日照分析： 35
（九）建筑装修与构造 36
六、结构设计 40
（一）结构设计依据 40
（二）基本技术参数 40
（三）结构设计 41
（四）结构计算 42
（五）供配电设计： 42
（六）防雷与接地： 43
（七）可视对讲系统： 44
（八）有线电视系统： 44
（九）电话及宽带网络系统： 44
（十）综合布线系统： 44
七、给排水设计 45
（一）设计依据 45
（二）设计范围 45
（三）室外给水设计 45
（四）室外排水设计 46
（五）建筑给水排水设计 46
（六）管材及接口 47
（七）隔振与防噪 47
（八）节水、节能环保措施 47
（九）消防水池设置 47
八、暖通设计 48
（一）设计依据： 48
（二）设计内容： 48
（三）设计参数： 48
（四）管材： 48
（五）保温： 49
九、消防专篇 50
（一）建筑消防设计 50
（二）给排水消防设计 51
（三）电气消防设计 53
十、节能环保措施 55
（一）建筑节能设计 55
（二）电气节能环保设计 55
（三）暖通节能环保设计 56
十一、项目实施进度安排 57
十二、投资估算与资金筹措 58
（一）投资估算 58
（二）资金筹措 58
十三、经济效益分析 60
（一）销售价格 60
（二）销售进度及付款计划 60
（三）税费率 60
（四）盈利能力分析 60
（五）清偿能力分析 61
（六）资金平衡分析和资产负债分析 61
十四、风险分析及对策 62
十五、工程招标 63
（一）发包方式 63
（二）招标组织形式 63
（三）招标方式 63
（四）本项目招标形式和招标内容 65
十六、结论与建议 67
（一）结论 67
（二）建议 67

一、总 论
（一）项目建设单位概况
1.项目名称：刘桥镇商贸城建设项目
2.项目单位：刘桥镇城镇建设投资公司
3、法定代表人：
4.经营范围：房地产开发、经营，投资兴办商贸实体；
5.公司资金运转正常，无不良债务；
6.组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制，其组织结构如下：
（1）总经理室：负责公司内部机构设置，公司的经营决策与指挥，公司管理人员的选聘与任免，以及公司内部各部门之间行政、业务的协调，公司管理制度的修改与调整。
（2）办公室：负责公司往来文件收发，文书档案管理，公司行政文件的草拟及方案处理，行政往来业务的接待，办公用车的管理以及领导交办的其他工作。公司员工的招聘与解聘，公司内部人员调配。
（3）计财部：负责公司财务计划制定和资金的筹措与调度，保证国家财税政策的贯彻落实。
（4）工程部：具体负责公司承担的工程项目洽谈、发包签约与实施，为客商提供工程项目服务。
（5）成本控制部：具体负责公司工程成本的控制，把关工程质量的标准。
（6）营销策划部：负责公司楼盘的广告宣传销售经营，策划推介等一系列活动促进楼盘快速营销以及房产的策划工作。
（7）物业部：负责公司所属的物业管理，如公共设施、道路、水、电、气、绿化、环卫等维护、修缮，为业主提供全方位服务。
（8）保安部：负责公司和物业管理区域的安全保卫、消防工作。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“积极、创新、和谐、高效”的经营理念，开拓进取。公司的宗旨是：为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会。
（二）项目概况
1、项目名称：刘桥镇商贸城建设项目
2、项目建设背景
刘桥镇是省级综合改革试点镇、副县级建制镇。镇域总面积83平方公里，耕地面积4.4万亩，辖16个村、6个居委会，人口9.2万人（含矿区）。镇区东距淮北市区10公里，西邻河南永城市，并有濉永公路相连，境内座落刘一、恒源两大国有煤矿。地理位置优越，交通网络发达，具有显著的区位优势、资源优势、交通优势。随着经济、社会的发展，城镇建设也进入高速发展的快车道，并取得优异的成绩。2002年、2003年先后被评为全国创建文明村镇工作先进单位，被授予全国中小城市生态环境建设实验区；今年 10月，被中央文明委授予“全国文明村镇”的荣誉称号。
目前，刘桥镇建城区规模近4.7平方公里，城区常住人口4.5万人。2004年镇级财政收入1000多万元，全镇国内生产总值（GDP）4亿元。镇区年销售收入过亿元的工业企业有皖能煤业公司、皖北煤电集团刘桥一矿、恒源煤电股份公司，其中恒源煤电股份公司2004年成功上市，并募集股金4亿元，2004年底首批投入2.4亿元建设煤泥矸石综合利用电厂一座，并拉动煤场、运输、建材等一批相关产业的建成与发展。2005年，浙江客商投资1.2亿元建设三利园林有限公司，占地2000亩，集园林、休闲、旅游为一体的娱乐城，即将开工建设。
经过近几年的建设，通过塌陷搬迁，已在规划区建成前楼、大庄、陈集、周口、丁河等七个农民居住小区和两个工人居住小区，并在镇区中心建成1万平方米的农贸市场和建筑面积4万平方米的商业中心，建成合欢、合兴、共振、育才、贸易、云集等六条城镇干道和占地1.8万平方米的公共绿地，供水能力200吨/日的水厂一座，供水人口3.5万人。基础设施逐步完备，城镇功能基本齐全，具有较强的聚集力和辐射力，已成为淮北地区规模最大的工矿型城镇。
刘桥镇现有民营企业1523家，个体工商户1087户，全镇民营经济1-7月份新增固定资产投资3.96亿元，民营经济增加值达1.33亿元，实现营业收入4.36亿元，完成利润3947万元，上缴税金2056万元，全镇民营经济蓬勃发展。
近年来，围绕经济建设这个主题，刘桥镇外塑形象，内强素质，积极开展招商引资工作，认真实施全民创业计划，贯彻落实投资、创业优惠政策，为民营经济发展提供了良好环境，有力地推动了全镇民营经济的快速发展。
引投资，招商引资成为刘桥镇民营经济发展的强心剂。近年来刘桥镇招商引资工作成效果显著，全镇共引进外地投资企业16家，其中投资千万元企业12家，这些企业相继投产或开工建设，另有5家签约项目、4家在谈项目，投资均在千万元以上。两年共引资近4亿元，招商引资不仅为刘桥的经济发展注入了活力，同时也为刘桥本地民营经济的发展壮大起到很大促进作用。
启民资，全民创业成为刘桥镇发展民营经济的重要手段。2007年以来全镇新增个体工商户约340家、新增规模养殖户90余家、新增特色种殖户6家，启动民资近2亿元。全镇上下形成了浓厚的创业氛围，敢于创造、敢于进取、敢为人先的创业精神已 经形成，广大干部群众思想进一步解放，干部带头创业、带领创业、带动创业的作用已经体现，老百姓不拘形式、宜工则工、宜商则商、宜农则农的创业局面进一步形成，民资的融入有力地推动了全民创业的有效开展。
搭平台，工业集中区成为刘桥民营企业发展壮大的沃土。自去年以来,刘桥镇已累计投资近三千万元对集中区道路、供电、通信等基础设施进行完善。工业集中区优越的地理位置、便捷的交通、充足的能源及众多的入驻优惠政策已成为民营企业发展壮大的有力保障。目前，已有7家企业入驻集中区，另有2家企业即将在集中区开工建设。
发展才是硬道理，刘桥镇正是紧紧围绕“发展”这个第一要务，积极转变政府职能，不断优化经济发展环境，深化思想解放和改革开放，为民营经济的发展提供了广阔的空间。民营经济所散发出的生机和活力，定将为刘桥经济的大发展作出更大贡献
东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使刘桥成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。刘桥定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园!
近年来，我国经济增长较快，我国每年新增商品销售总额约为2-4万亿元，新增批发销售总额约为1-2万亿元，新增货物进出口总额约为2-2.5 万亿元，新增货物周转量为 1-2 万亿吨公里左右。未来十几年，我国仍将处于工业化和城市化“双加速”时期，经济发展仍将具有相当的潜力，2020 年以前我国经济仍将保持7％-9％的增长速度，批发销售总额、商品购销总额、货物周转量能保持 8%-10%左右的增速，货物进出口能保持10%-15%左右的增速。
但我国经济目前基本上还处在以制造、加工等人力密集和资源消耗型产业为主的阶段，在整个经济链条中，还处于中下游。我国成为其它经济发达国家的制造加工者，实现的经济效益较低，流通及物流领域的增值服务利润大部分被经济发达国家或产品需求国所获取。这种以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使我国迅速成长为世界经济大国，但不能使我国成为世界经济强国。我国亟需通过产业结构调整，实现产业升级和经济增长模式转型，为我国经济发展注入新的活力，实现可持续发展。在我国已经成为世界制造业大国的基础上，通过对流通和物流领域操作模式的整合与更新，使其能力得到提升，加快由制造业大国向制造与加工、流通、物流相结合的经济强国发展。推动我国流通与物流领域的模式创新，以流通和物流产业促进其它产业的发展，是实现我国经济转型最急迫也是最有效的方法之一。
我国作为实体经济最发达的国家之一，将面临前所未有的挑战，政府除了给予实体经济相应的支持与扶持，帮助实体经济实现创新产品、创新技术、创新模式和创新服务之外，还应大力发展流通和物流，为实体经济提供生产、交易一体化的服务支持，有效降低企业供应链成本，完成产业升级，帮助实体经济提升竞争力，确立全球竞争优势，实现可持续发展。但是我国流通与物流产业多年来形成的条块分割的局面导致流通信息不畅、多次交易、货物倒流等，使企业交易成本居高不下，难以满足制造业需要。在国际流通与物流的渠道建设上远远落后，“中国制造”销往国际市场的产品基本上都依赖国外企业的流通与物流渠道，形成了我们负责制造，别人负责分销的格局，市场基本掌握在别人手里，我们缺乏市场主导权。我国需要一种创新的流通模式，为我国企业提供供应链流通环节的一体化服务，使企业在流通过程中实现一次交易，一次运输，一次交付，一次结算，有效降低企业商品流通过程中的交易成本、物流成本和资金成本。在开拓国际市场上，要构建流通与物流渠道，为中国商品在国际市场的分销提供全面服务。
为此，刘桥镇城镇建设投资公司为适应淮北市区域市场商贸流通的需求，适时抓住机遇，拟投资建设以产、供、销为资源，集大型、综合、商贸物流一体化的交易平台——建设刘桥镇商贸城建设项目。项目建成后，辐射并服务于淮北地区，具有非常好的经济、社会效益。
3、项目建设的必要性和意义
实施商贸城工程是濉溪县实施科教兴县、开放带动、全面创新、可持续发展和城镇化战略的重要途径之一，对体育健身、休闲旅游、文化教育、商贸、高新技术等方面发展起到重要作用，也是将濉溪发展成为现代化工业、商贸、旅游城市必须的基础设施建设。
从濉溪县经济发展战略出发，要依托城市，立足国内，面向世界，外引内联，综合开发，全面开放，运用社会主义的市场经济运行体制，大力发展外向型经济，积极参与国际竞争加速与国际接轨进程，推动全县经济持续、快速、健康发展，必须加快城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能够体现和发挥濉溪县独特的优势，在吸引外资、对外贸易科教兴县等方面发挥基地和窗口作用。
本项目的建设是实施濉溪县加快城镇化发展、产业结构调整和产业升级的重要举措。
濉溪县的经济发展是以高新技术产业为导向，以外向型经济为主体。根据《安徽省国民经济和社会发展“十二五”计划和2020年远景目标的意见》，运用社会主义市场经济运行机制，充分利用优惠政策，鼓励和争取“三大”（大科研所、大学、大型企业）和民营科技实体进入县境，坚持发展工业性项目为主、高新技术产业为主、外向型经济为主的“三为主”经济方针，协调发展商贸、科技、文化、教育等第三产业，对于濉溪的产业结构调整和产业升级，增强中心城镇的凝聚力和辐射力，具有重要意义。因此，集中必要的财力和物力，加快濉溪县城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能吸引外商投资，即栽好梧桐树，引来金凤凰。
目前，我国流通领域的现代物流获得了一定的发展。但是，由于长期缺乏资金投入和相关政策支持，物流领域的发展仍处于较低的发展水平，已经成为制约我国流通现代化的“颈瓶”。因此，加快我国流通领域现代物流发展，提高流通效率，降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，更好地发展现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用，成为我国流通领域迫切的任务。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出：“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。”
《国务院关于促进流通业发展的若干意见》提出：“国务院各有关部门和金融机构要积极研究制定促进流通业发展的政策措施，扶持流通企业做强做大，在安排中央外贸发展基金和国债资金、设立财务公司、发行股票和债券、提供金融服务等方面予以支持。地方各级人民政府可根据当地财力和流通业发展实际，采取具体措施，支持国家和地方重点培育大型流通企业的发展。积极运用财政贴息等政策措施，加大对农产品批发市场、物流配送中心等流通基础设施建设的投入力度。”
为适应全面建设小康社会，促进我国流通领域现代物流持续、快速、协调发展，商务部于2008 年3 月发布了《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》，提出积极开展包括物流示范城市、物流示范园区、物流示范企业和物流示范技术在内的不同层次的流通领域现代物流示范工程。
物流业是服务业中唯一得到国家产业振兴计划支持的行业，其原因主要在于物流业对其他产业的调整具有服务和支持作用。一方面，可以促进制造业和商贸业优化内部分工、专注核心业务、降低物流费用，提高这些产业的竞争力，增强其应对国际金融危机的能力；另一方面，也是国民经济持续快速发展，以及贯彻落实可续发展观和构建社会主义和谐社会的必要保证。2009 年3 月，国务院将物流业纳入国家产业振兴计划，并印发了《物流业调整和振兴规划》。随着该规划的贯彻落实，中国物流业的整体发展水平将有望得到较大提升，其对整个国民经济运行的基础性支撑作用也将得到进一步发挥。
根据规划的内容，国家将从扩大物流市场需求、大力推进物流服务的社会化和专业化、加快物流企业兼并重组，以及加强物流基础设施建设、提高物流标准化程度和信息化水平等多个方面入手，通过加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策体系、多渠道增加物流业的投入等措施，促进物流业尽快发展、提升行业运作水平。《物流业调整和振兴规划》的出台，为我国物流业的发展提供了重大机遇。项目的建设有利于进一步提高物流产业竞争力，是增强国民经济应对金融危机的需要。
本项目的建设属于《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第1项电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；第7项租赁服务，符合国家产业政策。项目建设是非常必要的。
4、项目区域的地理位置及概括
该工程选址位于濉溪县刘桥镇。本用地周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。
本项目占地面积39629平方米，总建筑面积为8.45万平方米，容积率2.13，建筑密度29.6%，绿化率35%。
5、功能分区与总平面布局
（1）规划结构
本次规划呈现“一轴、两带、三心、多节点”的规划结构。
“一轴”——东西向贯穿的一条景观轴，统领整个社区。
“两带”——位于社区中心南北贯通的商业带，位于西侧南北向高压线正气居住区级公共绿地景观，是整个社区的最具有活力的地带。
“三心”——三大居住地块内部各自拥有独立的中心景观。
“多节点”——包括各个小区内部的绿地景观核心，配套服务的幼儿园、会所、商业中心等公共服务节点等。
（2）功能分区
以居住为主，结合沿街商业形成一个大型的社区。
（3）布局特点
本次规划提出的理念与立意，在规划架构下强化其布局特点：
①行列布置，适当错落
根据景观均好的原则，通过有机组织的步行交通系统将各部分联系在一起，形成统一中不失变化的总平面布局。
②自然人工，相辅相成
景观系统以绿化为主，铺地为辅，有机结合，富于变化z，设置休闲，步行小径等设施，并与集中绿地相结合，形成特色景观系统。
③商业成线，连续成市
主要的商业功能设置在道路沿街，两层商铺呈带状布局，形成服务社区及周边的商业带，结合小区出入口，形成商业街的高潮点和社区出行的活力吸引点。
④因地制宜，丰富类型
住宅形态组织因地制宜，不拘一格，合格、充分利用自然景观，力图产生既有市场冲击力，又有创新内容的住宅产品，同时，由设计产生的空间特色，建筑品质的提高，为区域综合价值的提升提供了可能。
（4）住宅布局与间距控制
①居住区住宅六层建筑，住宅建筑充分考虑建筑退让道路红线的要求以及小区级路网的走向，灵活布置，每幛楼都能组合出相对整体又各具特色的人文环境窨，并通过对宅间绿地和铺地的精心设计和合理配置，强化住户的归属感，创造亲近、自然具有人情味的居住氛围。
②间距控制：住宅主要朝向间距按照：1.37的南侧住宅建筑高度控制，侧向间距根据建筑高度分为高层以间、高层与多层间三种，分别为13米、9米和6米。经复核，本规划方案多层住宅及幼儿园的间距均满足要求。
5、人、车流与停车
（1）车库设于楼房之间的空地。设置电子升降出入口，方便车辆就近入库，减少人、车交叉；建筑四周设消防环道；
（2）商场的主要出入口主要布置在主路路上，人流清晰，互不交叉；
（3）车行道技术条件：消防扑救面18×18m，消防车道宽4.5m，转弯半径13m，四周消防环道均为城市型车道，采用水泥沥青路面。主要出入口广场为广场砖铺地。
6、绿化环境
（1）总平面绿化：项目尽量提高绿化布置的面积和空间效果。沿街布置绿化带和植草砖停车位，建筑周围及消防环道旁布置成片与零星结合的绿地和树木；底层商业沿路多为为架空式设置，布置局部绿化花坛及活动空间，丰富整体绿化效果；
（2）沿街裙房设置大型屋面绿化花园，与沿街绿化遥相呼应的同时，为居民提供休闲、观景；同时增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱大体量的单调感及对城市空间的压迫感。
7、场地竖向设计
建设场地地势平坦，建筑顺应地势，高差跌落设计，南侧室内外高差取0.15m，室内±0.000相当于绝对高程46.00，入口台阶可根据路牙标高适当增减步数。
8、经济技术指标
(1)经济指标：
项目总投资：15000万元
经营收入：20367.5万元
利税总额：6367万元
其中：
利润：3989万元、税金：2378万元
投资利润率：28.6%
财务内部收益率：7.9%（税前）
全部投资回收期：5.5年（含建设期）
(2)技术指标：
基地面积： 39629 m2
总建筑面积：84500平方米。包括：地下建筑面积7558m2，地上面积76942 m2。其中：
商务办公楼面积：5023㎡。
酒店面积5320㎡。
商业面积40121㎡。
住宅面积26478㎡
容积率： 1.69
建筑密度： 29.6%
绿化率(含屋面绿化)：35％
规划设计户数：270户
停车车位： 860个
（三）可行性研究报告编制依据
(1)国家房地产开发有关政策；
(2)濉溪县建设项目规划设计条件通知书；
(3)刘桥镇地段地质勘探资料；
(4)国家发改委建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；
(5)建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
(6)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；
(7)项目单位提供的其它资料。
（四）可行性研究报告研究范围
根据“刘桥镇商贸城建设项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场商铺市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

二、市场分析
一、中小城市的商业现状分析
中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的60．88％。它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、内外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80％左右城市人口的生活质量和生活方式；作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。
中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。全国100人以下的零售单位，占整个企业数的98．7％，从业人数占70．3％，提供了81．8％的社会消费零售额。它们点多面广，最贴近生活、贴近城乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展我国零售市场有不可替代的作用。
综上所述，濉溪县天之和·风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目的建设将极大改善濉溪县的流通服务基础设施，提高公共基础设施水平，使当地人民群众的生活质量、环境质量得到进一步改善，实现经济、社会和人口、资源、环境协调发展。项目的建设具有良好的社会效益，因此，项目的建设是必要的。
二、酒店业发展状况分析
1、中国酒店业现状
我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：
（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分
经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；
（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场
目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；
（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业
以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；
（4） 绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、
环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。
2、濉溪酒店消费者研究
1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异
经过详细的调查，就濉溪范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：
2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；
3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；
4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-----健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；
5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；
6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。
度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：
1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；
2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；
3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；
4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；
5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。
3、酒店消费者特征
调查表明：
（1）从职业角度看，酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。

（2）从籍贯角度看，酒店消费者主要是来自濉溪企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来濉溪作商务逗留的；而且近年来受酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为酒店消费市场一支不可忽视的力量。
（3）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。
（4）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。
（5）另外，平均来讲，濉溪酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自淮北、宿州等地，濉溪本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。
（6）从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。

（7）从收入角度来看，濉溪酒店消费者特征比较独特：中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。
4、中国餐企业发展模式
　　中国餐企业已经十分注重品牌的塑造和企业规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国餐饮业正积极进军海外市场。中国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式正餐逐渐兴起，但目前规模尚小；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。随着中国经济及旅游业的发展，餐饮行业的前景看好，在未来几年内，中国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚。
5、现存问题
　　食品安全问题在受到越来越多的关注，主要是因为存在问题频频曝光在人们视线中。
　　3月15日，中央电视台披露河南济源双汇公司使用瘦肉精猪
　　7月21日，北京电视台曝光味千拉面声称的骨汤是兑制而成
　　8月16日，肯德基员工自曝内幕饮料全是冲兑而成，肯德基方面随即承认醇豆浆确为豆浆粉冲兑
　　2011年8月22日，海底捞餐饮股份有限公司紧急发表声明，坦承“白味汤锅、柠檬水是勾兑而成”
　　2011年9月4日，有记者以服务员的身份卧底于青岛心海广场的俏江南餐厅，经过3天的调查，发现连锁餐饮界巨头俏江南存在员工培训走过场、工作服装异味浓、餐具没有消毒、死鱼冒充活鱼加工等问题，还对餐桌上回收的油的走向、食材来源以及鲜榨果汁是否为勾兑等提出了质疑。
　　俏江南、海底捞、味千、肯德基等知名公司的食品安全问题相继遭曝光，无疑是往餐饮界中扔下了几颗重磅炸弹。在消费者圈子里引发了不小的震动，使这些企业品牌都蒙上了层阴影，带来巨大损失。
　　食品安全跟企业的品牌形象息息相关，必须管理好这一块以维护企业品牌价值，从而反过来推动企业更好地发展壮大。”首都经贸大学产业经济研究所所长陈及在接受采访时进一步表示：“这其实还涉及企业诚信问题，承诺的和做的不一致，是对消费者的欺骗。一个企业不诚信经营，就谈不上品牌的建设与知名度的继续打造。”
“这些餐饮界大佬们的教训给其他企业敲响了警钟。”陈及表示，中国要打造健康有序的餐饮市场，一方面企业自身要加强自律，一方面政府主管部门要严密监管。
7、前景预测
近两年的统计资料说明:安徽省旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年淮北市酒店客房开房率高达85%以上。
中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180—280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300—500元的价格，稍微敏感的，能够接受60—120元的价格，所以中间的120—280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。

三、项目选址及建设条件
（一）项目选址
项目选址位于濉溪县刘桥镇，项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
（二）建设条件
1、位置优越
项目建设地块位于濉溪县刘桥镇，环境宜人。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势。
2、交通方便
该项目交通四通八达，极为便利。
3、项目建设“五通”条件具备
项目建设场地配套设施完善，市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
4、土地征用情况
开发土地以招拍挂方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。

四、建设规模及功能标准
（一）建筑面积和内容
基地面积：39629 m2 。
总建筑面积：84500平方米。包括：地下建筑面积7558m2，地上面积76942 m2。其中：
商务办公楼面积：5023㎡。
酒店面积5320㎡。
商业面积40121㎡。
住宅面积26478㎡。
（二）功能设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《安徽省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
(1)功能定位
濉溪县是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。
商业模式：
沿街店铺形态：住区设置沿街商业，根据道路的不同地位商业的强度不同，沿主要道路的商业占2层，进深较大为14.5米，可分布高品质的店铺，沿次要道路的商业也为2层，进深较小为12.5米，可分布小型的便利社区居民生活的店铺。
商业建筑风格：该商业地段内的业态从其地位功能分析，建筑风格应以现代主义风格为主，在不同功能建筑中也可运用到地方特色的元素。
(2)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料；②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；⑥厨房设施：洗涤盆；⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧阳台：铝合金封闭式阳台；⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。
(3)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
2、工程项目
依据初步规划方案，主要工程项目包括土建工程、给排水工程、普通消防系统、变配电工程、照明工程、通讯工程、安全监视、闭路电视、室外绿化工程。

五、建筑方案
（一）建筑特征
抗震设防烈度7度。
（二）拟建建筑物使用功能和工艺要求
本工程为以商业、住宅为一体的综合楼。
（三）单体平面功能设计与竖向设计
1、地上部分：
1-4层：沿路布置商业大厅及办公入口，北侧为配电房及库房，层高5.20m；
5-6层：住宅楼，层高3.00m，局部设有阁楼层；具体户型及面积见附图注；
屋面层：设备用房、疏散屋面。
（四）交通组织
1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；
2、办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。
（五）空间组织与景观设计
1、商业空间：淮海路和碱河路设商业门面。
2、裙房屋面设置绿化空间，与沿街绿化遥相呼应，增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱高大体量的单调感及对城市空间的压迫感。
（六）造型设计
1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：
建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建