镇江房地产开发可行性研究报告.doc

镇江房地产公司碧水南山开发项目
可行性研究报告

第1章 总论

1.1镇江情况概述

1.1.1地理位置及人口面积
镇江位于长江下游南岸，地处长江运河“十字黄金水道”交汇处。下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3848平方公里，总人口311万。
1.1.2文化教育
镇江是一座底蕴丰厚、人文荟萃的历史文化名城，拥有江苏大学、江苏科技大学等5所大专院校，在校本科以上学生8.35万人，汽车制造、船舶制造等专业在全国领先。
1.1.3交通环境
镇江是长三角区位交通条件最好的城市之一，是长江与京杭大运河、吴文化与楚文化、上海经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。2011年港口吞吐量达到1.07亿吨，同比增长11.45%。
1.1.4经济与产业发展
镇江拥有6个省级经济开发区和1个国家级经济开发区，已有80多个国家和地区的3000多家公司和财团在镇投资，世界500强中有30余家落户镇江，累计实际到位外资突破126亿美元。镇江市的产业特色明显、富有生机和活力。全市初步形成了装备制造、新材料、绿色化工、造纸、特种金属五大主导产业，去年销售突破4000亿元。各项经济指标都达到或超过时序进度，一些指标的增幅继续保持在苏南的领先位次。

1.2项目简介

1.2.1项目概况
项目名称：碧水南山
用地面积：20000平方米
建筑总面积：50000平方米
业主名称；某房地产开发有限公司
业主地址：******
项目法人：***
设计单位：******
项目投资：******
资金来源：60%银行贷款，40%自筹资金

1.2.2项目施工单位简介——上海建工

企业简介
上海建工集团（简称上海建工）有着50多年的发展历史。
　　在参与国家的建设中，尤其从20世纪90年代以来，上海建工创造了一系列新纪录：世界跨度最大的钢拱桥——卢浦大桥，世界第一条高速磁浮列车商业营运线，国内第一座外海大桥——东海大桥，468米的上海东方明珠广播电视塔，420.5米的金茂大厦，492米的环球金融大厦等，在中国乃至世界的建筑史上留下了不朽的业绩。
　　上海建工己逐步形成了建筑承包、相关工业、房产开发、市政基础设施投资经营等产业板块，近几年，综合营业额连续以20%以上的速度增长。自1998年起，连年进入美国《工程新闻纪录》（ENR）杂志评选的“全球最大的225家国际工程承包商”的前50名。
　　上海建工始终把科技创新作为集团发展的不竭动力。集团拥有国家级技术中心的博士后工作站，包括中国工程院院士、行业学科带头人等在内的一大批专业技术人员、管理人员和技艺精湛、能承担各类特殊工程的技术工人是集团发展的坚实基础。
　　上海建工将遵循“和谐为本，追求卓越”的企业核心理念，广泛吸收优秀文化成果，不断进行科技创新、管理创新和制度创新，为社会提供更多的传世之作。
2011年8月29日，集团入选中国建筑施工企业联合会评选的中国建筑500强，排名第12位。
企业荣誉

上海建工集团
　　1998年7月21日，上海建工（集团）总公司作为14家先进单位之一，受到国务院表彰。
　　2001年5月1日，集团总公司被全国总工会授予全国“五一”劳动奖状。
　　2001年7月1日，集团总公司被中央组织部授予“全国先进基层党组织”称号。
　　2001年，集团总公司被中央宣传部、组织部、全国总工会、国家经贸委授予“全国优秀思想政治工作企业”称号。
　　2002年3月集团总公司被全国总工会评为“送温暖工程先进单位”
　　2003年2月集团总公司被全国厂务公开协调小组评为“全国厂务公开工作先进单位”
　　2005年3月集团总公司被上海市厂务公开工作领导小组评为“2004年度上海市厂务公开民主管理工作先进单位”
　　2011年8月29日，集团入选中国建筑施工企业联合会评选的中国建筑500强，排名第12位。

1.2.3建设内容：
项目拟建8幢小高层，单户建筑面积80-120平米，容积率为2.5

1.2.4投资估算及资金来源：
项目总投资22000万元，资金来源于60%银行贷款，40%自筹资金

1.2.5建设期1.5年

1.2.6项目地理位置
项目位于庄泉路以南南徐大道以北。四周环以道路，交通十分便利。与市政府、城铁站、万达常发广场紧邻，生活十分便利，周围更有润州区幼儿园、镇江市实验初中、镇江中学以及江科大南校区等教育机构，人文气息浓郁，并且项目以南即为南山，环境十分优美，是建设住宅项目的风水宝地。

1.3编制依据

第2章 市场分析

2.1镇江市总体情况
2.1.1镇江房地产市场环境
（1） 镇江近年房地产市场环境
①市场刚需释放，房地产投资额增幅较大
图 镇江市历年房地产投资额走势图

截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场局面供不应求。

②商品房成交活跃，竣工速度加快
图 镇江市历年施工面积、新开工面积、竣工面积走势图

截止2010年11月，镇江市新开工面积2142.25万㎡，竣工面积691.92万㎡，施工面积6500.88万㎡；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最。
③镇江商品房竣工面积与销售面积

镇江每年的商品房销售量都大于同期商品房的竣工面积，说明镇江目前房地产需求容量较大。

（2）2011年镇江房地产市场环境

2011年1-10月房地产市场环境
指标
单位
累计数值
同比增长（%）
1、房地产开发投资额
亿元
105.64
26.1
按用途分

商品住宅
亿元
75.97
21.5
办公楼
亿元
2.07
233.5
商业营业用房
亿元
21.98
24.7
其他用途
亿元
4.92
84
2、房屋建筑面积

新开工面积
万*㎡
573.29
28.1
住宅新开工面积
万*㎡
429.57
27.3
3、商品房销售面积
万*㎡
281.09
4.4
按用途分

住宅类
万*㎡
244.39
8.4
办公类
万*㎡
3.27
457.8
商业营业用房
万*㎡
25.25
24
其他用途
万*㎡
8.18
-18.5

镇江市房地产市场受城市建设拉动，受城乡居民改善居住条件需求影响，在1-10月，我市住宅销售面积244.39万平方米，同比增长8.4%，住宅销售面积占商品房销售面积的比重为86.9%，与上年同期大致持平。
市场整体形势是：从政策影响上考虑，虽然近来的一系列关于购房政策与贷款利率的调控是有意打压房地产市场，不过考虑到该区刚性的购房需求，整体的销售情况不会受太大影响。数据显示：镇江商品房销售整体形势较好，从销售面积看供不应求。

2.1.2镇江市区商品房市场分析

2.1.2.1镇江市区商品房市场历年量价走势分析
2011年 商品房市场成交227万方，同比上涨10%；
成交均价5247元/㎡，同比下降8%

供应量：镇江近几年供应量稳步增长，2011年度市区供应量达360万方，较去年增涨43%；
成交量：2011年商品房市场在去年成交量大幅下滑的背景下有所回升，同比2010年上涨10%；
成交均价2005年以来成交均价稳中有升，但11年成交均价回落至5247元/㎡，同比下降8%。
导致成交量上升这一现象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量；2011年全年成交均价与成交量互补，呈现“M”型，保障房的大量成交拉低整体市场成交均价。

受保障房的影响，镇江市区2011年度商品住宅市场走势与商品房市场走势保持一致，全年成交量呈“W”型，全年成交均价呈 “M”型；步入12月份，商品住宅成交均价滑至本年度“谷底”，仅2518元/㎡，相比年初1月份下跌62%。

2.1.2.2各行政区域2011年商品住宅市场分析

1、京口区
价格整体趋势上涨明显，成交均价在第三季度达到峰值

京口区房地产的发展主要依靠京口区独特的“三校两山一江”的优势，得益于这些得天独厚的资源底蕴，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶蓝湾、招商北固湾、优山美地等知名楼盘。本年度京口区的成交均价在镇江市区四大行政区域中也处说遥遥领先的地位。除了地理优势，区域发展迅猛的主要原因是产品的多样化和品质化，营销策略的精细化，使得区域房地产市场热点不断涌现。
本年度7、8月份保障房的集中成交对本区域量价表现影响较大。本年度10月份招商北固湾的面市，给本区域房地产市场带来惊喜连连。首先从价格上创造了京口区乃至全市区的标杆，并大幅拉动本区域整体成交均价；其次从资源上重新引导了镇江市民对滨江资源的认识，塑造了“多数人仰望、少数人拥有”的项目形象。
在售重点楼盘：招商北固湾、中南世纪城、江山名洲

2、润州区
价格波动明显，楼盘“跳水”现象频现

2011年度润州区是镇江房地产发展最热点的区域之一。润州区房地产的发展主要靠“两山一江”，北靠金山和长江，南靠南山绿核，再加上南徐新城的新政搬迁，地理与生态优势仅次于京口区。但是，该区域存在严重的分化现象，即，金山板块发展一直处于滞后状态；而南徐 新城板块属于政府重点规划区域，随着新市政的迁入，大幅带动了板块的发展，以万科为代表的开发商，点燃了南徐新城开发战役的导火索，价格不断攀升；随着万达广场的逐步成熟，镇江南广场商圈的热度也再被拔高。
在售重点楼盘：万科沁园、国际冠城、国信宜和、朴园上观

3、丹徒新区
上半年运行平稳，下半年价格波动明显

丹徒新区位于镇江南部，距离市区9公里，是政府重点规的新区之一。镇江市政府旨在建设“绿色丹徒、生态丹徒”，依靠“两山四水”的自然条件，具有环境资源上的极大优势。由于自身配套严重不足，丹徒新区房地产市场发展相对缓慢。但是，得益于国家关于“限制别墅用地”政策的影响，区域别墅市场得因于价格较低而相对较受欢迎。
上半年丹徒新区整体运行平稳，步入下半年，整体市场优惠促销信息频现，假借“团购”等噱头进行降价促销，价格表现一波三折。目前该区域内公寓价格多集中在4000-5000元/㎡，别墅多集中在8000-9000元/㎡。目前恒大已入驻丹徒新区，并开创丹徒新区精装修先河，势必对该区域房地产发展起到新一轮的领头作用。
在售重点楼盘：风景城邦、香格里拉、驸马山庄

4、镇江新区（大港、丁卯）
保障房大量成交，量价表现极不平稳

镇江新区（丁卯、大港）没有京口区的资源、润州区的地段，依靠的是产业的发展、政府的整体规划，以及开发商的联合炒作。以江苏沃得为首的房地产开发公司，率先引进了世界五百强的沃尔玛，打造了“沃得商圈”，同时带动了区域楼盘的销售。随后，永隆城市广场、江南世家等纷纷落成，再加上近期首创的入驻，首实让丁卯成为镇江市区房地产市场的“后起之秀”。而大港的发展目前刚刚步入正轨，区域配套尚不完善，并且以工业区为主，客户认可度有待提高。
在售重点楼盘：永隆城市广场、首创悦府、国信上城（大港）

2.1.2.3镇江市区2011年普通住房量价表现
普通商品住宅前三季度波动明显，第4季度量价集中下滑

2011年1月28号的国八条让镇江市场感受到了轻微的震荡，7月份的二三线城市限购说把镇江市场彻底拉入谷底——限购论“悬而不落”，在经历了8月份的疯狂成交以后，整体市场开始人心惶惶；各种打折、促销信息开始充斥市场，“金九银十”不再，月度成交量一路下滑至4万方。
2011年度镇江市区普通商品房价格变动幅度明显，这主要归因于典型楼盘的集中签约。6月份，润州区凤凰家园等限价商品房成交量较大，均价仅2000-3000元/㎡，大幅拉低整体成交均价。进入8月，随着国信宜和开盘并集中签约，市场均价大幅拉升；10月份中南F-2组团大幅成交，再次拉高整体均价，随后价格下滑。
在目前政府高层频频表态“宏观调控政策不放松”的市场背景下，整体市场短时间内难以回暖；镇江市场目前存量较大，再加上明年仍有多个新盘面世，未来市场供需矛盾将进一步恶化，短时间内成交量价难以回升。

镇江市区商品住宅市场小结
受保障房的影响，镇江市区2011年度商品住宅市场走势与商品房市场走势保持一致，全年成交量呈“W”型，全年成交均价呈 “M”型；步入12月份，商品住宅成交均价滑至本年度“谷底”，仅2518元/㎡，相比年初1月份下跌62%。
四大行政区域内，以京口区价格上幅略显明显，润州区作为本年度热点板块，随着市政府的迁入，给本区域的发展再添新喜；但值得注意的是，该板块的楼盘“跳水”现象仍是本年度最明显的板块，以万科为首的高达1000元/㎡的降价幅度让市场大跌眼镜；而丹徒新区以其“生态丹徒”的政府规划目标，吸引了大批开发商的入驻，目前宝龙、恒大已入驻，恒大绿洲以其9A精装房将于2012年初亮相；丁卯新区缺少了地段和资源，依靠的仅是政府的科技新城、产业园规划，目前保障房成交量占据比例较大，对本区域商品房量价影响明显。但随着首创等一批知名开发商的入驻，将对本区域的发展带来新一轮惊喜。
镇江市区普通住宅市场在经历了8月份的疯狂成交以后，从9月份开始整体市场开始人心惶惶；各种打折、促销信息开始充斥市场，“金九银十”不再，成交量一路下滑。而从本年度非普通住宅成交情况来看，宏观调控政策带来的影响并不大；但同时需要注意，目前整体市场别墅潜在供应量仍较大，未来市场仍不容乐观。

2.1.3房地产市场需求情况

2.1.3.1镇江人口数量及家庭数量
人口数量：镇江全市总面积3848平方公里，人口311万人。
家庭数量：据普查公报数据显示，2010年镇江市常住人口中有家庭户975338户，家庭户人口为2847513人，平均每个家庭户的人口为2.92人。

2.1.3.2 购买力
家庭收入变化：由资料显示，上半年镇江城市居民人均家庭总收入15571元，增收1941元，增长14.2%；其中人均可支配收入14331元，增收1664元，增长13.1%，同比加快3.5个百分点。从家庭总收入的构成看，居民收入来源多元化趋势明显，增收质量提高，所以镇江城市居民购房能力变强。

2.1.3.3居住现状及改善目标
随着镇江城市建设和棚户区改造力度加大，拆迁面积增多，促进二手房交易迅速发展，同时也激发了原房主购新房改善住房的欲望，因而促进新建商品房销售。

2.1.3.4不同阶层居民数量及房地产市场需求特点
①不同阶层居民数量
位于社会底层的农民占各个阶层总人数的64%左右;"蓝领"工人占23.9%;"白领"阶层占12.2%,"白领"阶层中最上层的专业人员阶层和管理者阶层,仅占整个社会劳动者总数的1.1%。由此认为,镇江阶层结构是一个底盘还很庞大的"烛台",这与和谐社会所要求的阶层结构还有一定距离。
②房地产市场需求特点：
a.居民的总体住房需求仍然非常旺盛，住房购买对象范围相当广泛。
b.投机性需求得到明显抑制，自住性购房已经成为购房消费的主流，改善居住条件成为购房主因。
c.居民购房区域意向偏好依旧集中在市区。
d.中套型住房最受市场欢迎。
e.价位在3000-5000元/平方米的住房最受欢迎
③规划期内住房总需求：
依据《镇江市城市总体规划（2002-2020）》，2010年中心城规划人口为95万，人均住宅面积35平方米左右，我市住房总需求约3450万平方米。根据“十五”期末不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房1400万平方米，建设政策性住房150万平方米（其中经济适用住房147.25万平方米，廉租住房2.75万平方米）。

2.2项目所在区域情况

2.2.1地理环境

镇江市润州区地处长江、运河交汇处，位于镇江市西南部。东以古运河为界，与镇江市京口区毗邻，东南部分地段与镇江新区连接；北濒长江，与扬州市邗江县隔江相望；西、南两面与镇江市丹徒区接壤。全区总面积为132.68平方公里。

润州区为镇江古运河西部市区，下辖3个镇、4个街道、3个直属场圃，设立民营经济发展管委会，共29个行政村、56个社区居委会、100个村民小组。到2003年底，全区总面积132．68平方公里，总人口23．47万人。润州区秀美而神奇。近万亩丘陵岗坡资源、近百平方公里的长江江滩资源、近10公里的长江岸线资源、丰富的绿色农业和都市农业资源、旅游资源，使润州成为一块流金的宝地和投资的热土。润州区属北亚热带季风气候带，具有明显的季风性、过渡性、变异性气候特点：春秋季短，为季风转换季节，气候温和；冬夏季长，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。

“碧水南山”房地产项目位于镇江市润州区南徐路以南与庄泉路以西交界处, 位处镇江市润州中央区,坐落于镇江市政府行政中心东侧——润州区中心地段。南面有风景如画的南山风景区，东、西、北三面被庄泉路、九华山路、南徐路路三条核心商业街围合包裹，北侧有常发广场、万达广场危襟坐镇，西侧市政府行政中心广场，形成一种城市中心极为稀缺的舒适住宅，构成一个专属润州区的欧陆城市广场住区。
中心商贸区与周边山体保持良好的视线关系，在重要节点上从北往南依次布置行政中心、商务办公中心、商业中心和文化中心，并在局部地带建设标志性建筑，城市天际线沿中心轴线展开形成良好的视觉效果，同周边的真山真水相得益彰。润州区所依托的镇江市及周边地区是一个人口密集、经济繁荣、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力强的极具发展潜力的黄金地带，是具经济活力的地区之一。

2.2.2交通状况

润州区地理位置优越，历来交通十分便捷，境内长江、运河交汇构成水路运输网；沪宁铁路、312国道、222省道、沪宁高速公路和润扬长江公路大桥等重要交通要道纵横交织，陆运非常发达。 　　
引资大道、南徐生态大道、润州路、朱方路、中山西路、电力路、大西路、长江路等贯通境内城区，镇江市区的南大门、西大门均由润洲区扼守，对全区经济与社会发展创造了极为有利的条件。 　　
镇江南站站址在江苏省镇江市润州区官塘乡。建于1977年。离北京站1228公里，离上海站235公里，隶属上海铁路局南京铁路分局管辖。现为二等站。

作为住宅项目投资，主要考虑出行的便利性和道路的畅通性，庄泉路、九华山路、南徐路路等交通要道完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行。通过庄泉路路可直接通往常发广场和万达广场等购物广场；而九华山路和南徐路作为大流量的快速干道将进一步加强镇江市城区的开放功能，提供小区所处的区位优势。
目前本案周边的公交线路有K202路、K208路、25路、D3路与市中心相连，交通相当便利。

2.2.3商业气氛

全区现有工业企业593家，电子电器、机械、建材、轻工四大支柱产业和规模经济、园区经济、民营经济齐驱发展的经济格局已经形成，七里柳工工业园等六大产业基地日趋成熟。坚持以“服务城市、富裕农村”为目标，加快发展城郊农业、都市农业，形成了近郊圩区的无公害特种蔬菜、丘陵山区的茶叶和花卉苗木及应时鲜果、沿江滩涂的特种水产三大产业化经营区域。
积极实施“三产强区”战略，初步形成了以专业特色市场、仓储物流和十路五场为重点的商贸经济，全区现有各类市场38个，建设了镇江市最大的物流企业金山物流，规划占地600亩的大型农副产品批发市场、投资2亿元的“江鲜美食街”、投资3亿多元的九洲广场正在加快推进。
润州区内规划的商贸金融区以金融、商贸、商住、宾馆为主形成商务洽谈、信息发布、通讯、展览等中心；商贸金融区的中心腹地以商业、娱乐旅游、集市为主，形成艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街。
规划中的“三横三纵”的路网结构为商贸金融区的繁华提供了保障，商贸金融区进行合理的功能分区，主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地区级商业中心等，从而最大限度地满足不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面的需要。

2.2.4周边设施

项目周遍各项生活配套设施比较完善;
交通: K202路、K208路、25路、D3路等公交车, 交通相当便利,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。
学校:有镇江市实验小学,镇江市实验初中, 第三职业学校,江苏科技大学南校区,江苏大学中山校区。
生活:有麦德龙,北京华联超市,镇江百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,镇江旧货大市场,综合集贸市场,白云饭店,江南茶馆,常发广场和万达广场等。
医疗:市急救中心,润州区人民医院,培康药店等。
娱乐:有黄山花园,曙光俱乐部, 常发广场和万达广场,润州公园等休闲娱乐场所。
环境:治安环境良好，空气质量合格，噪声控制合理，周围绿化建设突出，毗邻南山风景名胜区，令人们流连忘返，远离高压线、放射性、易燃易爆物品等危险源，整体环境安全、优美、便捷。
人流:该区域为镇江市人口密集居住区,人流量大,车流可达100余辆/分钟。

第3章 规划设计分析

3.1主要规划设计
规划设计原则
（1）挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；
（2）以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；
（3）节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；
（4）人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。

3.1.1规划布局
本项目强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在房地产业前端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，项目在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养。整体项目呈“南低北高”的空间线型布置。住宅社区内部通过集中广场或者大型中心绿地来为业主提供一个休憩的场所，在通过环小区水景观带形成一个户户有水景，家家门前有河流的高产品附加值。

3.1.2建筑选型
（1）建筑类型
结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。
采用框架剪力墙结构，楼层盖均休用现浇梁板结构。
地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。
（2）建筑风格
整体建筑风格简约、现代、大气、时尚，外立面采用玻璃块面组合，光影效果较强，形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉的透视感，增大开窗面，北向立面强调视觉的光洁，加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。整个建筑以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，使其外观简约，色彩鲜艳靓丽。

3.1.3住宅户型
住宅的使用功能分区如下：
公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。
私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室等。
辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。
面积设计：
卧室面积在12m2-16m2之间，客厅面积在21m2-35m2之间，卫生间、厨房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2

户型配比：
根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前镇江对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在镇江市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比镇江市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下：
二房二厅户占总户数的65%，建筑面积为80～100平方米
三房二厅户占总户数的35%，建筑面积为100～120平方米

3.1.4配套设施规划
（1）停车设施
根据住宅用户的需求来统计停车位数。再根据地下停车场平面示意图以及空缺的场地，设计本项目能够提供的停车位。另外停车位的提供方式可以通过出租和销售。停车场的使用管理用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。
（2）安全设施
本项目设置信息通信（电话、宽带接入）系统、有线电视系统、电视监控及安全防范系统、可视对讲系统、安保中心机房，消防控制中心。
（3）服务管理
物业管理，不仅对房屋及附属设施的管理维护外，还提供各种全方位的优质服务，让业主充分感受到入住后的舒适和安心。本项目的社区物业管理的内容及实施如下：
行政管理：制定各项管理制度、服务公约，招聘和训练专业的管理人员及服务人员，物业公司内部人事、财务监督各服务部门工作执行情况，以及与业主的沟通协商由专业部门负责。
保安及消防：24小时封闭式保安服务，保证园区人员出入，确保业主安全。24小时园区安全巡视，保安人员巡视定点签到。注意外来人员探访登记。建立各种紧急事件安全疏散程序，设置消防设施和报警系统，并定期检查。
清洁和绿化：园区道路、走廊定时定人清洁。路牌、标志等清洁。垃圾袋装化，由清洁人员定时收集。 车库的清洁。园区绿化花草树木的浇水和修剪。根据业主要求，有偿地对业主居室内部进行清洁服务。

3.1.5道路交通规划
外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。

3.1.6绿地与景观规划
通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。
（1） 坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感，大面积园区的动态水体，如环小区水景带，大型的喷水池。做到每个绿化组团全年常绿、季季花香
（2）景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。
（3）以修剪优美的灌木及射灯，营造出日夜生动的美好景致。
（4）做到人车分流，步道或采用石材建材辅设，车道区域则采用沥青铺地。
（5）室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围；
（6）小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏设施，如：秋千、荡椅等等，用以放松一天紧张工作下来的人们。

3.2 项目定位

3.2.1竞争战略定位

3.2.1.1周边项目概况

为了解市场供给情况，我们选取了周边六个具有代表性的样本与本项目进行比较研究，这六个项目分别是国信宜和、景天花园、南山景园、万科蓝山、冠城国际和朴园和院。
（1） 国信宜和

①地理位置  黄山西路与黄山南路交汇处（万达广场旁）
      ②物业规模  总建筑面积10万方，其中一期3万方。
      ③物业类型  商业、住宅、酒店式公寓
     ④销售价格  2011-12-13 均价 8860元/平米
2012-03-05 起价 8500元/平米 均价 8650元/平米 最高价 8800元/平米
2012-05-11 均价 8860元/平米
⑤主力房型  两房88-91平米 三房110-135平米
      ⑥环境规划  环境规划无特色，以带状绿化为主。
     ⑦交房时间  一期于2011年10月底交房；二期于2012年1月中旬开盘，2012年年底交房。
⑧销售情况  一期去化率达85％以上，仅余几套面积较大的房型。
（2） 景天花园

①地理位置  镇江市健康西路、林隐路交汇处
②物业规模  总建筑面积22万方
 ③物业类型  叠加别墅 联体别墅 四层洋房 普通住宅 六层电梯洋房 商铺
④销售价格  2009年7000元/㎡
2010年8000元/㎡
2011年8100元/㎡
2012年高层/普通住宅6000元/㎡_均价       
⑤主力房型  4室2厅2卫、3室2厅2卫、 3室2厅1卫、2 室2厅1卫
⑥环境规划 一期规划较一般，二期推出组团绿化、下沉式广场等规划。
⑦交房时间  2011年10月
⑧销售情况  一期去化率达80％以上，仅余几套面积较大的房型。
（3） 南山景园

①地理位置  南徐新城九华山路
      ②物业规模  总建筑面积10多万方
      ③物业类型  电梯多层、小高层、高层
     ④销售价格  2011-12-13均价 8000元/平米
2012-03-09 均价 7800元/平米
2012-05-11 均价 8100元/平米
   ⑤主力房型  二居室 98平米 三居室 137-156平米 四居室 160-203
米
      ⑥环境规划  森林覆盖率高，空气中负氧离子含量充足
     ⑦交房时间  2009-12-01
⑧销售情况  一期去化率达75％以上，仅余几套面积较大的房型。
（4） 万科蓝山

①地理位置  九华山路南山风景区西入口公园内
②物业规模  总建筑面积41.6万方
③物业类型  叠加别墅 联体别墅 花园洋房
④销售价格  2011年12000元/平米
2012年3月15000元/平米
⑤主力房型  3室2厅3卫、3室2厅2卫等
⑥环境规划   外地私营业主、药（保健品）商等。
⑦交房时间   2011.6
⑧销售情况  一期已经售完，现在正在销售二期
（5） 冠城国际

①地理位置  江苏省镇江市檀山路8号
      ②物业规模  总建筑面积14万方
      ③物业类型  小高层、高层
     ④销售价格  国际冠城46#小高层160㎡、139㎡在售，均价9200元/平米；48#98㎡、139㎡、142㎡高层在售，9200元/平米起售，
一次性付款98折，按揭99折
   ⑤主力房型 本案主力房型二房；主力面积区间为70－100元/平方米。
      ⑥环境规划   凭借地段、环境、规划、品质、实力、服务等6大综合因素，居住、投资价值全面展现
     ⑦交房时间  2012.04
⑧销售情况  一期去化率达80％以上，仅余几套面积较大的房型。
（6） 朴园和院

①地理位置  镇江市林隐路8号
      ②物业规模  总建筑面积170万方   
   ③物业类型  别墅 联排
     ④销售价格  2011-02-23 均价 15000元/平米
2011-03-25 起价 15000元/平米 均价 15000元/平米
2011-09-05 起价 15000元/平米 均价 15000元/平米
⑤主力房型 一期以80－100平方米的小户型为主，二期主力房型以100－130大户型为主。
      ⑥环境规划   享受市中心完备的生活配套，更拥有城市中央稀缺的自然资源，绿化率达35%。
     ⑦交房时间  2011.04
⑧销售情况  一期去化率达90％以上

3.2.1.2拟建项目竞争战略定位

根据当地市场的具体情况，该地段内住宅以小高层为主，将使整个项目陷入周围近200万平方米的多层、中、高档次住宅的包围之中。为此，建议本项目可以多、高层结合为突破口，将部分住宅提高层次。因规划容积率和建筑物间距的规定提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来想象空间。
提高层数后，本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物。加之建筑风格和立面的变化，本项目将成为镇江市景观上的亮点。考虑到风险因素，工程总建筑面积在5万平方米左右，不宜过大。
新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉。建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直、简洁。建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。
小区效果图如下：

本项目为碧水南山小区，拟建8栋小高层。项目位于庄泉路以南南徐大道以北。四周环以道路，市内交通十分便利。与镇江城铁站仅五分钟车程，便于出行。与连通苏锡常的省际主干道仅20分钟车程，省际交通亦十分便利。该工程物业公司聘用无锡市长庆物业管理有限公司，该公司以高标准、高质量的服务，深得广大业主的一致好评，也得到了上级领导和社会各方面的广泛赞誉。本小区价格初步定于10000元/平米，楼盘开盘初期可采用“低开该走”的价格模式以聚集人气。主打小户型，计划绿化率达到40%，拟于2012年7月初开工，明年12月底交房。具体如下：
１、项目的规划布局　
项目的规划布局遵循现代民居居住格局；该项目是以住宅形式为主体，使商场与住宅零距离拉进，丽景华庭小区更加细腻的设计，卓越的建筑品质，最大限度的满足对住宅有更好需求的客户。
２、项目的建筑设计　
建筑立面强调突出镇江民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。
３、项目的户型设计　
多层、小高层、高层销售状况都很好，人们受传统居住习惯的影响，对于多层人们依旧喜爱，而高层和小高层的物业分摊面积较多，居住成本较高，所以需求总量不及对多层的需求量。但随着人们生活方式及思维的改变，因为小高层视野广阔，物业形象好，配套设施相对现代化，所以需求量呈明显上升趋势。
充分考虑现代人的居家理念，采用框剪结构的设计，层数为11层，每个楼层六户人家，复式层高3.9米，其他３米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积百余平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，活跃室内空间。
４、项目的环境设计　
小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的民居特色。设计会所，使住户身在会所中感受人与人交往的乐趣。
５、项目的配套　　
另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；
６、物业服务
除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等

3.2.2目标客源定位

 3.2.2.1 区域选择

  本项目位于庄泉路以南南徐大道以北。四周环以道路，市内交通十分便利。与镇江城铁站仅五分钟车程，便于出行。与连通苏锡常的省际主干道仅20分钟车程，省际交通亦十分便利。 本项目离文教区较近，有一定的客户来源。

 3.2.2.2年龄层次

由于镇江市收入水平较低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以镇江市潜在购房年龄集中在30－55岁的中老年人。

 3.2.2.3收入能力及支付能力

镇江市平均物业总价在10－20万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在6万以上，月付承受能力5000元左右。

3.2.2.4主力客户定位

润州区中高收入人群，包括私营业主、企事业单位职工及退休人群。这部分核心消费群具有以下共性：
1、注重家庭生活，为亲人考虑较多。
2、经济承受力较强，对房屋的品质更加