六福国际项目可行性论证报告(优秀可行性论证报告).doc

第 41 页 共 41 页六福国际项目可行性研究报告目 录项目决策背景及摘要一、 外部环境二、 内部因素第一部分：项目及周边概况l 宗地位置l 宗地现状l 项目周边的社区配套l 周边环境与景观l 大市政配套l 土地升值潜力初步评估。l 立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析l 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述l 合作方式及风险评估第三部分：市场分析l 东西湖区住宅市场分析l 东西湖区内供应产品特征l 东西湖区内市场目标客层研究l 产品定位及建议第四部分：规划建议l 规划设计的可行性分析l 规划设想第五部分：工程及销售计划l 工程计划： l 销售计划： 第六部分：投资收益分析l 成本预测l 税务分析l 投资测算l 项目利润测算l 售价、容积率、成本变化对投资利润的影响l 现金流量测算第七部分：管理资源配置l 机构设置： l 人力资源需求及解决： 第八部分：综合分析与建议l 项目优势l 项目劣势l 结论及建议第一部分、项目概况一、 宗地位置：前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角；东面是前山河，前山立交桥；南临一片花圃：西面是中新国际花园;北面是华发新城.二、 宗地现状： 该土地为具有“五通一平”的熟地。所谓“五通一平”，一般是指某区域或某地块具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。三、 项目周边社区配套1、交通出行：因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也是非常发达的。目前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路；可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠海市。随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山一带定将成为珠海未来交通枢纽位置。2、教育、医疗：容闳小学，前山中小学，暨南大学；香洲区人民医院，嘉济医院3、文化、体育、娱乐设施：豪庭商务酒店。4、社区-周边土地开发情况：早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。 前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全面开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建；而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。5、金融：拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。四、宗地周边环境与景观宗地所在位置属于前山的居住区片，无工业厂房，离商业街有一定的距离，安静，空气清新。五、大市政配套（找不到原始资料）1、 供电设施2、 供水设施3、 排水设施4、 通信六、规划控制要点1、 占地面积：174282、 规划总建筑面积：102674.83、 容积率：住宅容积率为2.86，综合容积率为4.74、 建筑覆盖率：35.82%5、 绿化率：35.7%6、 控高：185m七、土地价格：八、土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区。前山与拱北相邻，拱北是珠海最繁华的地带，目前看来，拱北的地已经不能满足其发展的趋势了，那么就必然向它的周边延伸，第一个受益的地区就是前山区，加上现有的建材市场，前山在将来的商业，居住都会具备齐全，各方面的生活配套设施也会随之跟上，因此，宗地具备很大的增值潜力九、立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发：房地产开发的周期一般都要1-2年，像宗地的项目建设的是高层，需要2年左右的时间。现在的房地产市场处于低迷的状态，是买方的市场，金融危机的影响还没有消散，立即开发估计在2年半后可以将产品推向市场，那个时候的形势估计开始好转，时间刚刚好。该宗地已在开发中，不作土地储备。第二部分、法律及政策性风险分析项目用地取得使用权的法律手续及现状描述1.项目用地现状 （1）土地所有权归属：国有土地 （2）土地使用权归属：珠海天朗海峰商贸有限公司 （3）土地他项权益：没有 （4）土地用途：商业、住宅用地（5）项目用地现状的文件：略2.项目用地规划（1） 项目用地规划用途：拟规划为商业、住宅用地（2） 规划批文：略3.以取得的政府文件目前尚未办理项目的任何手续4.项目用地取得土地使用权程序评估（1） 取得土地使用权程序 六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议 去市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。（2）取得土地使用权需要的工作日 一般向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能与市土地局签订国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。5.政策性风险评估自去年9.27新政后，整个珠三角都在经历着1998年以来最大范围、最大幅度的一场楼市危机：七城均出现了成交低迷、房价大跌的惨淡气象。其中，七城楼市今年上半年成交量均出现了四五成的剧烈下跌。珠海作为珠三角的核心城市之一，所受到的创伤也不容忽视：2008年2月，珠海的房价为7161元，到了2008年5月，就降到了5105元；珠海2007年全年月均成交量为25.58万平方米，到了2008年上半年，月均成交量就降到了15.05万平方米。国家紧缩性政策的出台，使珠海乃至全国的房地产市场遭到了严重的打击。除此之外，国际金融风暴愈演愈烈，对我国的房地产市场而言，又是一次严重的考验。然而，值得庆幸的是，为了对抗金融风暴的影响，国家下半年出台了“二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑”等一系列的政策。与此同时，珠海也相应的出台了“暂停交易手续费，房地产评估由买卖双方自由选择，不作为交易办证的必备条件；根据申请人的住房公积金缴存情况、资信、还款能力和贷款总额等因素确定具体贷款额度，最高额度则文件规定执行”等一系列救市政策。这些政策的出台，对缓解各地楼市危机均有积极作用。6.合作方式及风险评估 （1）合作方介绍： 土地方为珠海天朗海峰商贸有限公司 （2）合作方式 合作方式 六福地产一次性买断土地使用权，单独开发 操作方式六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议，然后在市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。 （3）主要合作条件（与土地方的土地价款及付款进度） 土地价款：总占地面积为17428平方米，土地补偿费总额为180865169.8元（以单位面积价格10377.85元/平方米计算，价格数据来源于六福房地产评估咨询有限公司）付款计划：a.双方签订协议后一周内六福公司支付给土地方4000万元，并打入双方共同指定的公证处账户。然后六福公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给六福公司。 b.六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，由公证处将4000万元存入土地方指定的账户。 c.在六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，并在土地方将全部开发用地按要求交给六福公司后一年内分四次付清余款。土地方的主要工作：a.负责在项目立项后90日内一次性提供所有用地供六福公司使用。 b.所提供的土地必须符合“五通一平”（即通路、供水、排水、通电、通讯、场地平整） c.负责出局办理项目手续的全部文件、资料、证明等，并负责提供人员配合。 d.负责协调提供该项目临时用水、临时用电。 e.配合六福公司办理该地块从项目立项、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有相关事宜。f.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证六福公司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。 （4）合作风险评估 合作背景：出于公司战略的原因，珠海天朗海峰商贸有限公司愿将其下属位于珠海前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角的土地使用权对外出让。我公司为刚成立不久的房地产开发公司，为了打响第一炮，在经过各方面的调查后有意购买该土地。在此情况下，六福公司直接与土地方进行合作。 土地使用年限：土地使用出让年限为70年。 土地权属情况：根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。 付款进度与土地手续的配合：从前面的付款计划可看出，基本每笔付款都对应相应工作的完成，最大限度避免合作风险。7.总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国土资源局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为商业、居住用地，土地使用性质基本明确。第三部分、市场分析一、 珠海商品住宅市场总体特征：1、 整体市场稳步向好； 珠海前山区域-房地产市场分析一河两岸房产开发状况： 早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。 前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全面开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建；而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。(一) 前山片区介绍1、前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，1987年前山正式建镇， 2001年8月“撤镇改街”，辖区面积53平方公里，常住人口17.8万人，其中户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会。辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心；区内有以世邦国际装饰城为代表的多个装饰城。驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千家，是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中的城郊结合区域。2、从区域划分来看，前山区域主要由明珠路、翠微路、金鸡路、岱山路、逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。同香洲、拱北、吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路、景观、绿化、环境、治安均不如上述区域。前山长期以来一直以发展工业作为龙头产业，建材行业、汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业区交相混杂，市政环境尚须大力整治。前山河畔2010年基本建成以生活居住为主、开发旅游观光的滨水景观带的议案今年已被市人大通过。城市西进、港珠澳大桥定案拱北，使前山面临新的机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流的主要线路，因此房地产受益将较其他区域大。 3、商业状况 本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行、学校、市场、超市等较为齐全外，已经形成了集装饰装修、建材家具、汽车业等产业为龙头的特色产业基地，汽车业的发展在前山主要表现为展示、展览、销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表的各类家装行业特色批发市场为前山的商业发展起到了有力的推动作用。本区外来人口稠密，主要商业街如明珠路、前山路，人流量较大，百货零售业以中低档次商品为主。 4、人文环境 本区由于工厂林立密布，故外来务工和流动人口较多，平均消费水平低，人口素质状况不及吉大香洲等区，治安状况比较混乱，这些因素导致人们在该区投资置业时缺乏信心。暨南大学进驻前山路，部分改善了人们对本区人文环境的看法。相信随着珠海城建的深入进行和大批新建小区业主的入住，前山以往的人文环境将发生显著变化。 (二) 前山片区经济发展现状及楼市走向1) 2003年，前山属地工业产值约206亿元，国内生产总值约68亿元，街道所属国民生产总值14亿元，税收2.3亿元。在整个香洲区工业生产总值中占有相当重要的比重。2) 随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山一带定将成为珠海未来交通枢纽位置。目前，因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也是非常发达的。目前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路；可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠海市。受各种利好消息的影响，珠海市的楼市近两年来发展迅猛。前山区域的经济也随之提高。许多楼盘如雨后春笋般遍地崛起。前山楼市也跟着活跃了起来。加之前山片区的整体价格相对便宜。因此，成为购房者瞩目的对象。目前区域楼盘的整体素质相对偏低，升值空间仍然很大。二、 前山片区宏观市场分析1. 据珠海房地产销售数据显示，近几年来珠海市的房价与成交率出现了“千树万树梨花开”的迅猛发展景象。GDP生产总值也日益提高，尤其是高新产业产值。相继带动了整个珠海市的经济。尽管如此，日前珠海市的房价跟珠三角其它城市相比，仍然相对较为低迷。城市发展空间仍然很大。预计在未来的几年内，房地产业会成为珠海市居高临下的行业。关键影响因素如下：（1） 广珠城际轻轨的建设，最晚2008年全面通车。（2） 珠海机场与香港机场合作（3） 伟创力增加投资，五年内达到10万人的工厂（4） 珠海5年内增加100亿人民币投入城市建设；（5） 前几年珠海大力引资的项目进入投产高峰期；（6） 港珠澳大桥建设计划没有停止；（7） 横琴9+2开发区的顺利开展。2 珠海目前市区一手楼住宅均价大约5170元/平方米左右。珠海市区两年内的有效供应量约为400万建筑平方米（珠海市区每年的销售量约100120万建筑平方米）。而前山片区的均价约为4717元/平方米左右。在珠海的主城片区中，价格处于低端位置；加之广珠城际轨道的落点，前山河的改造等等；片区未来的市场需求仍然比较大，且存在一定的升值空间。 3.珠海发展利好太多，近年以来吸引众多大公司进驻。品牌公司的 进驻也就意味着，珠海楼市将出现一些高端价格的高端产品。会领 引楼市，带动珠海房价。而历来房地产大多是地方财政的主要来源， 也是国家财政的主要来源，国家最终的目标应该是希望房地产能成 熟有序的发展。房地产就会继续发展，房价就不会跌。小结：综合上述，预计未来两年珠海市的整体的房价会持续上升。随着轻轨的建成拱北与前山涨幅比较快。尤其是前山片将最为明显。三、楼盘分析特点（1）物业类型分析图片：前山1前山片区的楼盘大部分规模都较小。其中占地面积较大的是华发新城。华发新城的运用的是分期开发的策略。其它楼盘都是采取分批推广的策略。这主要不是市场空间的不足，而是开发商对未来市场的预期比较好，希望通过多次、小批量推售掌握调整价格的主动权，争取更大的利润空间。 前山片区的物业在建筑类型上主要还是以小高层为主，辅以少量的多层、高层，小高层也以17层居多。多层与小高层的比例大约在3：7左右。但从以上几个大盘的规划来看，大多数的项目后期都将以多层主。而且主城区内土地资源相对是稀缺的，多层建筑过多会浪费太多的土地资源，因而建筑往小高层甚至高层发展将是大势所趋。（2）户型分析图片：前山2345从以上前山片区的户型统计分析中可以看到，各种户型所占的比例上存在着一定的差别。其中二房、三房、四房各占的比例22%、28.7%和26.1%，五房及复式所占的比例相对较小。碧水云天的主力户型是四房两厅达到700户左右占整个片区四房比例的46.6%。从整体情况来看,前山片区楼盘大部分比较倾向于小户型,紧凑实用的户型也较符合前山的市场。预计这类户型在前山片区还会陆续增加。（3）价格及销售速度分析图片：前山6片区楼盘以华发碧水云天销售最为理想。平均月销售速度在150套左右，华发是珠海房地的龙头企业。深受广大购房者的青睐，它的品牌形象已经在消费者的心目中根深蒂固。华发新城几期均以精装修标准交楼。小区整体规模大、配套设施较为完善。广告推广力度较为强大。前两期销售周期都较短。三期碧水云天主推中大户型的临河景单位。其次，就是位于圆明新园附近的钰海山庄及金域廊院在片区销售情况也比较理想。所处位置较好，紧临国家4A级旅游区圆明新园。其中大户型深受港澳台及外地客户的喜爱。金域廊院的均价已达到5700元/平方米，销售速度约为每月76套。钰海山庄则为5600元/平方米，销售速度平均每月71套。由于该片区为珠海主城区工业聚集地之一，聚集了大量的制造业的工薪阶层。整体素质相对较低，购买力度有限。所以，区域的价格相对较低，小户型比较畅销。如湖光山色、蓝钻100、九洲时代、棕榈假日四期等小户型几乎售罄。而产品素质的良莠不齐则反映了片区整体档次的低下，存在很大的挖掘空间。（4）主题分析图片：前山7（5）物业管理费分析图片：前山8在物业管理的收费上，前山片区的相差不是太大，华发新城相对较高为1.9元/平方米。其它大部分都维持在1.2元/左右，而多层在0.55元/之间，这种收费在该片区比较合理。(6)客户群体分析图片：前山9在客户群的分布上，港澳台及公务员购房的比较多，主要以澳门客户为主，而其它客户主要是公务员、本地及内地居民、企业技术管理人员。(7)车位配比分析图片：前山10总结（1）前山片区因为前山河的存在及圆明新园的存在以及轻轨路线的穿越，使得本地和外地开发商纷纷抢滩前山片区，因此前山片区的房地产业目前了渐渐热了起来。目前总体的价格低,销售情况也较好。在片区内的楼盘有华发新城、湖光山色、颐和人家、钰海山庄、金域廊院、幸运阁、滨江明珠、晴朗明珠等等。这些楼盘一般都以河景、园景、轻轨站点作为自己的卖点。（2）片区销售情况较好的华发新城、钰海山庄、金域廊院等；小区景观设计好，绿化率高。良好的景观设计提升了项目的附加值，提高了项目的档次，提高了消费者对楼盘的心理价位，成为了项目的主要卖点之一。还邀请一些国外的景观设计公司担纲，做小区的景观设计。如华发新城是由国际一级景观设计师刘太格设计，有浪漫的爱情湾、美丽的前山河、漂亮的小区园林等。如金域廊院的园林景观设计，邀请的是香港阿特森泛华设计，定义为“城中央 七十年原味法式生活”。如钰海山庄由“水木园林景观设计公司设计”，主题为“在城市中央与山水相伴”这样的楼盘当然深受青睐。（3）经济合理的户型设计。良好的户型设计是项目最重要的卖点之一。消费者买一套房子是一辈子的大事，房子一平方米数千元，消费者当然希望每个平方米都能有作用，不能浪费。在调研的楼盘中，部分户型设计不合理，表现在功能分区不合理、部分户型偏大、部分户型的一些面积很难利用等方面，这样的户型肯定不好卖。而设计合理经济的户型当然就会受到消费者的青睐。如华发新城的入户处有花园，体现了以人为本的设计思想。金域廊院在厨房旁边设计了生活阳台，同样体现了这种思想。消费者都不希望自己花钱所购买的物业白白浪费。4、对市场细分，填补市场空白点。能填补市场空白点，就是找到了赢得市场的最高点。在前山一带，一些工薪阶层，企业技术及管理人员对小户型还是有大量的需求，蓝钻100就填补了市场的这块空白满足部分客户对小面积的需求。达到了2个月售罄的成效。所以未来前山市场对小户型的需求,可谓有增无减。 前山片区概况分析1.地里位置：前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，1987年前山正式建镇， 2001年8月“撤镇改街”，辖区面积53平方公里，常住人口17.8万人，其中户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会。辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心；华南地区最大之一的装饰材料集散地世邦国际装饰城，驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千家，是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中的城郊结合街道.2.商业布局：前山建材、汽车城：处前山街道办辖区范围，是珠海市建材和汽车销售集中地。建材和汽车销售都是大宗零售贸易， 2006年前山街道办社会消费品零售额41.1亿元，占全区比重23.6，零售贸易额全市最大。前山地处广珠西线和广珠轻轨的交集点，是我市近期规划建设的前山物流园所在地。区域内有世邦建材城、夏村建材街、梅华西警民路汽车街、南溪汽车城。3产业布局：2005.10月年前山街道办直接利用外资142.23万美元,内资118.67万元.财政收入103.05万元。(珠海市统计局数据)。前山片区楼盘分析如下：项目名称价格（元/m2）装修状况物业费（元/平方米月）物业形态总套数总建筑面积（M2）推出时间芭堤雅境8500毛坯1.5高层6183.7万已推出华业香庄7500精装修1.6高层5325.5万已推出中新国际7000毛坯未知多层、高层2305.6万已推出荣泰河庭8300/12000精装修1.5小高层、高层20010.1万8月京华奥园6900毛坯1.5高层6007万9月财富世家7100毛坯1.2小高层、高层10517.1万已推出悦安雅苑7000毛坯1.5小高层、高层4005.3万已推出二城心作8000精装修未知高层57210.2万已推出时代廊桥代定毛坯未知小高层、高层及TH混合产品81612.2万08.05夏逸庭院8600精装修0.55-1.6多层、小高层5706.0万已推出和协绿城6800毛坯1.2-1.5多层、小高层4044.5万已推出百花小镇4200毛坯、精装修0.55-1多层、小高层6007万(一期)08.01绿阳琚4600毛坯1.2小高层100012万07.12城市主场6200毛坯未知小高层2342.2万08.01.05合计：总套数6881套, 总建筑面积108.4万，以上数据看出, 前山片区推盘量多,但是楼盘规模小,小户型多,适合前山工薪阶层及企业技术管理人员的需求.其中京华奥园一期售完,二期正在热销. 城市主场以低于市场的价格出售,售出套，取得不俗的业绩.综观前山片区各个楼盘,销售率都在65%以上,销售势态良好,但要保持状态,仍需在营销推广、楼盘品质、物业管理上下功夫。根据广珠轻轨的计划,明珠站是珠海立体交通的换乘中心,前山站集商务、酒店、购物、餐饮、休闲交通枢纽等功能于一体,这二大站点与前山片区首尾相连,将大大促进前山的交通、商业经济的发展。（三）产品定位与建议1、产品定位：的中档住宅；2、产品建议：户型面积101116平米为主，8898平方米、136平方米及复式依次为辅户型以101116平方米的三室二厅二卫结构、8898三室二厅一卫结构、136平方米四室二厅二卫的及复式结构为主力户型。建筑类型建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。价位初期定价为6800元/平方米（均价），后期逐步上升，均价7500元左右；第四部分、规划设计初步分析1.规划概念我公司拟开发的位于前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉东南角的地块，总占地面积为17428。该项目作为我公司成立以来的“第一次”，将被倾注大量的心血，我公司将力求打响这第一炮，并以此为起点，在珠海进行大规模的项目开发。珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部。珠海于1980年成为经济特区。为确保本身的高科技和旅游地位，珠海抑制重工业发展。按总工业输出额计，主要工业依次为：电子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。以高科技为重点的工业体系，综合发展的外向型经济。 珠海从昔日一个经济落后的边陲小县，一跃成为新型花园城市。一个以高科技为重点的工业体系，综合发展的外向型经济格局初具雏型；社会生产力迅速发展，经济实力大大增强；社会主义精神文明建设取得丰硕成果，精神面貌焕然一新。前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，1987年前山正式建镇， 2001年8月“撤镇改街”，辖区面积53平方公里，常住人口17.8万人，其中户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会。辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心；区内有以世邦国际装饰城为代表的多个装饰城。驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千家，是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中的城郊结合区域。项目开发从目前情况看，开发条件较为成熟，五通一平已经完成，其东临前山河和前山立交桥，南面是一片花圃，西南是秀毓园，西至中新国际花园，西北为华发新城四期和中珠花园，北达华发新城。具体分析为以下几点：（1）珠海大道是连接珠海市区与西部各区的综合性主干道，是珠海市公路交通的枢纽，具有较好的市政配套设施。前山作为连通市区与西区的中间点，交通非常发达。目前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路；可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。（2）拟开发地块位于珠海前山，面临珠海大道，与华发新城（华发乃珠海本土开发商之首，华发新城项目至今已开发至五期）近在咫尺。除华发外，时代、中海、中信华南等地产巨头也相继落户与此。因此，我公司可借助周边楼盘已形成的人气，在此区域内推出与周边楼盘定位不同的精品项目，满足不同客户的需求。（3）迄今为止，除情侣路边的“珠海渔女”雕塑外，恐怕再没有其他建筑形象能深深地留在人们的记忆中。我们可以利用这一点，以打造“珠海第一高楼”为项目亮点，建成珠海地标性的建筑。（4）在设计中充分利用现有的前山河的水景资源及自然风光，丰富人文环境，做到自然与人文并举，创造生态型的人文环境。（5）超高层住宅辅以超大型SHOPPINGMALL，再配上实现人车分流的超大地下停车库全新的三维立体形式，全新的居家生活享受。（6）小区聘用高素质物业管理精英团队，并应用高科技闭路监控系统，为每一位客户打造一个安全、舒适的环境。2.建议规划设计要点建筑形式：两栋62层超高层建筑，14层为超大型SHOPPINGMALL，5层为会所，658层为普通住宅。住宅以三房110140平方米、两房7090平方米为主，尽量多样化。配上3层地下车库（也可做人防等功能配置）。景观设计：A.充分利用前山河的天然优势以及58层超高层的建筑高度优势，打造一个三维立体的“空中花园”。B.铺地材料的质地和颜色与建筑材料协调，并配合其它景观材料，合理地安排深浅色彩的搭配。在建筑物及停车场的出入口及公众广场中将配以特色铺装材料，这样既能满足功能要求，又能创造出悦目及舒适的地面景观。C.设置观光电梯，使得每一位上下楼的人都能够更好的欣赏前山河的河景。住宅户型面积、户型比：两房两厅一卫 7090平方 15三房两厅两卫 110140平方 50四房两厅两卫 140160平方 20四房两厅三卫（复式） 160180平方 10五房三厅三卫（复式） 190210平方 5（地下停车位平均一户一个）商业、会所：14层为超大型SHOPPINGMALL，5层为会所SHOPPINGMALL招商项目包括：服装类：各大品牌男装、女装、休闲服饰、运动服装、童装等家具类：各大品牌室内家具电器类：各大品牌家用电器、电子数码产品等生活类：大型超市、书店、药店、银行、花店、西饼店、电讯营业厅、咖啡屋、西餐厅、麦当劳、肯德基、必胜客等 会所项目包括：室内泳池、健身房、室内网球场、斯诺克、影视厅、棋牌室、KTV、美容美发沙龙、书店等 交通组织：小区内通过双向地下车库出入口将出入车辆引至地下，并限制小区内的车速、噪音，基本实现人车分流。住宅环保节能及新产品新技术的运用：采用成熟的节能手段，综合应用节能新技术、新工艺、新材料、新产品。初步设计有： 太阳能热水系统 无动力烟道排烟 生物分解有机垃圾处理技术 6升节水洁具、陶瓷阀心龙头 宽带网、智能化技术 声光延控开关和节能灯具 集中供热系统 变频加压水泵技术 车库照明采用低照度分散照明及节能灯具 先进的分布式模块化小区灯光照明智能控制系统 利用生态原理，在小区内种植桉树、香樟等外香型树种，有效地驱蚊及抑制蚊虫滋生。 固体废弃物的收集：将塑料、纸类、纤维、金属、玻璃五类固体废弃物与其它生活垃圾分开收集。住户的生活垃圾通过物业公司上门收集，集中运往垃圾中转站。中转站内设有空调，降低室内温度，避免垃圾发酵产生的臭气污染及蚊蝇公害。 智能化综合布线：建立在先进的电脑网络平台上，所有的管理、监控、服务等全部纳入小区智能化管理系统，建立完整的小区局域网，住户设有信息高速公路接口，可随心所欲地在局域网和INTERNET网上漫游，搜寻一切所需的服务及信息。社区可通过局域网发布社区电子公告栏，加强与住户之间的联系，及时提供周到的服务。 智能型中央监控系统：将社区电力、照明、给排水、音乐喷泉及公共监视和住户安全系统，于管理室统一动态图形显示，分散监视，集中控制，降低管理成本，提升效能。 “一卡通”系统：所有业主及家人都将拥有一张“住户IC卡”每一道“门”都将装设IC卡感应门系统。住户还可持IC卡在社区消费、购物。既维护了社区的安全管理，又使得住户生活得更加从容。 安防系统：住户将设置红外线报警系统、防盗磁簧及紧急求助按钮。24小时连接至管理处。第五部分：工程及销售计划六福国际地块（17428平方米）：一、工期部分：1. 2007.32007.7月底签订土地出让合同并开始规划设计。2. 2007年7月开工。3. 2008年9月建好23；并取得预售证。4. 2009年月封顶。二、商业部分：（商业：20000平方米）1. 2008年9月开始预售。2. 2007年7月开工3. 2008年9月建好23；并取得预售证。4. 2009年9月中开始内部认购（均价13000元/平方米）5. 2009年11月正式预售6. 2009年12月入伙三、住宅部分（住宅：70955.03平方米）1. 2001年12月完成设计2. 2002年3月开工3. 2002年6月预售（均价2000元/平方米）4. 2002年12月入伙四、人防部分（地下人防：33012.6平方米）5. 2002年7月开工6. 2002年10月预售（均价2200元/平方米）7. 2003年6月入伙第六部分：投资收益分析六福国际项目规划要点已基本明确，只对六福国际项目测算如下：一、 投资测算 计算依据：1、容积率: 5.0,2、总建筑面积：105548.6平方米；3、可售面积：88914平方米;投资测算总额(万元)(元/m2)1.土地成本17910.410276.752.建安成本31466.922981.273.开发间接费3595.43340.644.期间费用4185.4396.5合计57164.155