房地产开发的相关制度及业务流程.ppt
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1、房地产开发的相关制度及业务流房地产开发的相关制度及业务流程程中税网中税网 杨红杨红注册会计师、注册税务师、注册会计师、注册税务师、注册评估师注册评估师.机构简介机构简介中税网税务师事务所设立于2003年,是中国最早从事税务顾问服务的税务师事务所之一。目前为AAAA级税务师事务所,2013年度5A资质已通过北京税协初审,目前处于中税协审核中。在中国注册税务师协会公布的全国税务师事务所2011年度业务收入排行榜中排名第22位,2012年度业务收入排行榜中排名第29位,2013年排名北京市第一名,全国前十。目前在全国有24个分所,37个分公司。.授课讲师介绍授课讲师介绍-杨红杨红职务:中税网首席咨询
2、顾问学历:管理学硕士、经济学学士职称:高级会计师执业资格:中国注册会计师、中国注册资产评估师、中国注册税务师专业执业经验:20年财税专业经验15年房地产行业审计及税务筹划经验5年投融资咨询顾问经验5年国企改制重组经验3年涉外税收管理经验.授课讲师介绍授课讲师介绍-杨红杨红精通国家各项法规政策,尤其是熟悉中国的税制及税法,与税务部门有良好的关系,能够娴熟运用各项综合财税手段进行战略性税务规划,擅长从投资角度运用资金链及股权结构安排达到税负最优化,特别具有十五年的房地产及相关行业审计及融资及税务管理咨询经验;熟悉各种股权交易手段及投融资手段,长期从事股权重组与交易中的尽职调查业务,善于在调查中发现
3、财务与税务风险,为投资者提供准确投资决策。.基本内容提示基本内容提示房地产开发行业的基本知识介绍房地产开发行业的基本知识介绍房地产项目开发全过程的重要制房地产项目开发全过程的重要制度介绍度介绍.第一部分第一部分房地产开发行业的基本知识介绍房地产开发行业的基本知识介绍房地产项目开发全过程的重要制房地产项目开发全过程的重要制度介绍度介绍.房地产开发基本知识介绍一、必须懂得的基本概念基础概念的牢固掌握有助于进行各项交易“实质重于形式”的判断.房地产行业基本常识房产房产是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出
4、售或作其它用途的的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。房屋。地产地产是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包含地是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。关系。房地产房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。让权等)。房地产行业房地产行业是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设
5、、是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。体的综合性产业。.房地产行业基本常识房地产开发房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。进行基础设施、房屋建筑的活动。房地产开发项目房地产开发项目一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国,依照我国,依照中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法的规定
6、;的规定;房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行进行基础设施基础设施、房屋建设房屋建设的项目。的项目。房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目,也是一项涉及面较广的经济项目,其对国计民生产生重大影响,国家通过一系列专门的法律体系予以约束,以保障房地产开发过程及产品的安全性,使房地产开发企业在追求经济效益的同时,兼顾社会效益和环境效益。.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和劳制,分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众
7、集体制(即集体所有)两种形式。动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中,城市市区的土地全部属于国家所有;其中,城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿物、水留地、自留山,属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。涂除外。但地上建筑
8、物既可以为国家所有,也可以但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有。因此,同一宗为集体、单位和个人所有。因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。往是不一致的。土地所有权土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。收益和处分的权能。.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制公益用地与非公益用地的区别:公益用地与非公益用地的区别:一个城市占用的公益性用地如道路、桥梁、绿地、公共设施等用地一般就要
9、占四分之一左右,市场价值最高的商住用地大约也只占四分之一,另有一半是行政事业和产业等用地。公益用地分散在整个城区,与其它用地犬牙交错。挑选公益用地单独征收,根本无法操作:严格区分公益性与非公益性用地,缩小征地范围。实际执行政策却是征收土地实行“同地同价”,即同一块土地,不论其中各部分以后用于什么用途,都按一个价格征收补偿。.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制集体土地与国有土地:集体土地与国有土地:“同地同权同价同地同权同价”应该吗?应该吗?台湾有“农地如粪土、市地是黄金”中国大陆相关法规明确规定,国有农场的土地只能与农村集体土地一样对待。可见,用途和规划管治是高于所有制的。在一定意义上说,
10、所谓城市和乡村之分,就是土地用途和规划不同。即便城市建设用地也是分为各种不同类型的,如商住、工业、道路等,各个类型之间并不同权。同种类型的地因规划不同也不同权。因此,离开各种建设用地类型及每块地不同的规划要求,无论城乡都不存在什么同地同权一说.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制集体土地与国有土地:集体土地与国有土地:“同地同权同价同地同权同价”应该吗?应该吗?农村居民的宅基地应当与城市的商品房用地同权吗?城市居民的商品房用地是花钱购买而来,只有几十年土地使用权,房子面积是固定的,自己随便搭建就是违建要被拆除。农民的宅基地是年满18岁的村民就可无偿分得,是永久使用权,在宅基地上盖多大的房子自
11、己也有很大的自主空间。土地性质、来源、付费、使用权年限、建筑规划要求都不相同的土地显然不是同地,当然不会同权。要使这两种土地同地同权,在法律上和经济上都要作出一系列重大修改。.房地产行业基本常识土地所有制土地所有制集体土地催生小产权房?集体土地催生小产权房?目前的集体土地主要是指以行政村为单位的集体拥有的土地。这个集体是个地域概念,即出生和居住在这块土地的全体农民构成了这个集体。一个人因出嫁等原因迁出,就不再是这个集体的成员。因此这个村集体是以农村封闭固定的居住方式来界定的。但一个村庄一旦转为城市市区,固定人员的边界就被打破。农村土地改革这些年来搞的“增人不增地、减人不减地”农村土地承包制政策
12、,就等于是把这个集体土地界定给了土地承包时的那批农民。由于新增人口即后来出生的人口都没有土地权利,这样等当年承包土地的那批人老了不在了,这个集体也就没人和不存在了,可见这个原村集体及其所有成员的消失只是时间问题。.房地产行业基本常识集体土地集体土地是指农村集体所有的土地。是指农村集体所有的土地。征用土地征用土地指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。的土地实行征用。土地的使用年限是如何确定的?土地的使用年限是如何确定的?凡与省市规划国土签订凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书的用地,的用地,其土
13、地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。.房地产行业基本常识土地使用权的出让土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权限内出让给
14、土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金的行为。土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。地使用权再转移的行为。土地使用权划拨土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权,其出让须经政限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权,其出让须经政府及土地管理部门同意,交补交出让金后方可进行转让、府及土地管理部门同意,交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。出租和抵押。.房地产
15、行业基本常识什么是地籍?什么是产籍?什么是地籍?什么是产籍?我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体记,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲,是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件来讲,是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。册等资料的总称。生地
16、生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地熟地指三通一平或七通一平,具备使用条件的土地。指三通一平或七通一平,具备使用条件的土地。宗地宗地是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。.房地产行业基本常识楼花楼花一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业),另一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业),另一说法即指未正式交付之前的商品房。一说法即指未正式交付之前的商品房。期房期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房
17、地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。商品房预售合同。现房现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品详尽买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。商品详尽买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。.房地产行业基本常识毛坯房毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有
18、门,墙面地面仅做基础处房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。理而未做表面处理的房叫毛坯房。成品房成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。(1)内墙面为普通仿瓷涂料内墙面为普通仿瓷涂料(2)客厅楼地板为普通瓷砖客厅楼地板为普通瓷砖(3)普通铝合金窗普通铝合金窗(4)普通胶合板门普通胶合板门精装房精装房简单来说,精装房就是指经过精致装修的房屋,和简单来说,精装房就是指经过精致装修的房屋,和“普装、普装、平装、简装平装、简装”等是对立的。精装要求等是对立的。精装要求“精致、融合精致、融合”,精,精装房装修程度在原则上
19、是没有一个上限的。装房装修程度在原则上是没有一个上限的。.房地产行业基本常识商品房商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得房地产开发公司通过出让方式取得土地使土地使用权用权后经营的住宅,均按市场价出售。其后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。成。房地产房地产开发商开发商投资新建造的投资新建造的商品房商品房也也称增量房。称增量房。空置商品房空置商品房严格概念上是指房屋严格概念上是指房屋竣工
20、竣工一年之后没有实一年之后没有实现销售的房子,通俗地说就是指市场上卖现销售的房子,通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、不出去的房子。根据国家建设部、1国家发国家发改委、改委、国家统计局国家统计局最近发布的对商品房空最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的置面积种类进行明确分类的通知通知,从,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作年统计年报开始,将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在为标准进行划分。空置时间在1年以内的为年以内的为待销商品房;空置时间在待销商品房;空置时间在1年以上年以上3年以内年以内的为的为滞销滞销商品房;空置时间在商品房;空置时间在3年以上
21、的为年以上的为积压积压商品房商品房。也称。也称尾房尾房,主要是指商品房,主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或套、长期无法变现的空置房产或“债权房债权房”等,其中又以商品房的尾盘为主。等,其中又以商品房的尾盘为主。.房地产行业基本常识存量房存量房是指已被购买或自建并取得是指已被购买或自建并取得所有权所有权证书的房屋,相对于证书的房屋,相对于增增量房量房而言,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所而言,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的讲的“库存待售库存待售”的的房产房产。存量房严格意义上来讲是存量。存量房严
22、格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。资产,存量房市场也叫做一级半市场。二手房二手房二手房二手房是已经在是已经在房地产房地产交易交易中心备过案、完成初始登记和中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的总登记的、再次上市进行交易的房产房产。它是相对首次产权。它是相对首次产权交易而言,是交易而言,是房地产房地产产权产权交易交易二级市场的俗称。包括二级市场的俗称。包括商品商品房房、允许上市、允许上市交易交易的二手公房(的二手公房(房改房房改房)、)、解困房解困房、拆迁拆迁房房、自建房自建房、经济适用房经济适用房、限价房限价房。.房地产行业基本常识保障房保障房保障性住房是指政
23、府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。廉租房廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者,只收取象征性的房租,房源多样化,包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。.房地产行业基本常识保障房保障房保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价
24、格的商品房。公共租赁房公共租赁房指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。.房地产行业基本常识保障房保障房保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。政策性租赁住房政策性租赁住房是
25、以低于市场的租金,给既不符合廉租住房和经济适用住房政策范围且家庭收入低于当地城镇居民平均工资水平的城镇中低收入住房困难家庭、城镇房屋拆迁户、引进的高级技术人员、异地调动的机关干部,解决其过渡性居住问题。.房地产行业基本常识保障房保障房保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房经济适用房经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策等手段降低建筑成本,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收
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