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房地产销售法律知识培训主讲人：.主要内容主要内容第一部分 法律在房产销售中的地位第二部分 销售过程中风险防范与证据管理第三部分 关注物权法热点问题分析.第一部分第一部分 法律在房产销售中的地位法律在房产销售中的地位法律是一种规则 抵押贷款 一房二卖 法律规则调整社会生活,是人们行为的基础与保障 公平规则 社会习惯 房产销售行为事实上是法律行为 购房合同、房产登记、交付行为、逾期违约、违约金、订金及定金、催告、救济.第二部分第二部分 销售过程中风险防范与证据管理销售过程中风险防范与证据管理一、风险来源二、签约前风险防范与证据管理三、签约时风险防范与证据管理四、风险防范体系的建立.一、风险来源一、风险来源风险来源:1、行政机关“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”2、内部员工 “表见代理”3、供应商:“甲供不到位”“付款迟延”勘查设计施工采购4、购房者 “逾期违约”“双倍索赔”5、物业公司 案例.二、签约前风险防范与证据管理二、签约前风险防范与证据管理1、办妥各项手续土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。2、审查购房资格3、减少广告风险 (案例 )宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明.无预售许可销售的法律后果无预售许可销售的法律后果出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第八条.三、签约时风险防范与证据管理三、签约时风险防范与证据管理1、完备认购书条款2、合同内容风险防范3、充分重视违约责任4、严格履约证据：合同文本 通知书 登记表.1、完备认购书条款、完备认购书条款目前的签约过程认购书性质互动案例.2、合同内容风险防范、合同内容风险防范赠予条款面积差异处理变更通知义务交付通知义务绿地归属车位车库归属土地续期产权登记按揭贷款相邻关系.赠予条款赠予条款互动案例.面积差异处理面积差异处理互动案例.变更通知义务变更通知义务“经规划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买受人”(该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向)买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.交付通知义务交付通知义务商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。风险负担 案例1 案例2 .绿地归属绿地归属道路、绿地、归属道路、绿地、归属?一层赠花园案n属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外.车位归属车位归属合同约定:车位归开发商建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定还我们车库!车位细解法条链接.土地续期土地续期老婆,咱那土地使用权到期了我在给女儿梳头,你快去看看物权法商铺产权?.土地证到期如何处理土地证到期如何处理中华人民共和国城市房地产管理法第21条:土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。.各类土地使用期限各类土地使用期限一、住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。四、商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。五、其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。六、农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。.产权登记产权登记夫妻共有房产只登记一方的后果登记到我名下(善意取得)(住宅商用)我不同意产权登记异议登记预告登记.关于房产买卖的善意取得制度关于房产买卖的善意取得制度 物权法第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。物权法第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。.按押贷款按押贷款按揭贷款 开发商 购房人 按揭银行 买卖合同 借款合同 问：签订按揭贷款合同后，买受人无力还款，此时银行可否行使抵押权？.相邻关系相邻关系我们要阳光权相邻关系我们要通行权我们要施工，必须从你们小区通过.3、充分重视违约责任、充分重视违约责任明确易执行相关通知必须做到位重视书面证据违约金要便于计算.4、严格履约、严格履约履行合同义务保管相关证据及时依法维权.四四、风险防范体系建立风险防范体系建立1、合同文件的风险条款审查、交底，将风险管理的控制措施落实到人2、合同过程的控制3、合同变更和索赔的及时办理.第四部分第四部分 关注物权法关注物权法热点问题分析热点问题分析一、什么是物权法二、制定和实施物权法的意义三、物权法涉及的一些问题.一、什么是物权法一、什么是物权法1、物权法是规范物的归属和利用的法律规则 物：有形财产 动产 不动产 归属：所有权 利用：用益物权 担保物权2、物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”“定分止争”商君书 国家财产 “物尽其用”农地承包权 房地产市场.二、制定和实施物权法的意义二、制定和实施物权法的意义1、对保障市场经济的重要意义 现行制度规定建设用地使用权期限届满，地上建筑物无偿归属于土地所有权人，土地闲置两年地方政府可强行无偿收回土地等 家庭联产承包合同制度平稳过渡到用益物权制度2、对保护公民私有财产的重大意义 共产风 抄家风 国家财产神圣不可侵犯 “强制拆迁”、“圈地热潮”平等保护.三、物权法涉及的一些问题三、物权法涉及的一些问题1、私权保护 个人 集体 国家划分行为违法与合法财产的界限 “黑出租”“流动摊贩”公法上的搜查证，“黄碟案”证据法上的违法证据无效2、国家征收 重庆钉子户 商业目的用地3、确立用益物权 农地使用权 债权?物权?4、不动产登记 不动产买卖合同的效力 .谢谢大家谢谢大家.停车案例 张三住在某高档社区，每月交物业管理费80元，一天中午其将车停到楼下，第二天早上出门时发现车辆丢失，即报案，至今未破，后其以保管不善为由诉至法院，要求物业公司赔偿。问题：物业公司应否承担保管不善的赔偿责任？返回宣传页案例 某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方米人工湖景，2000平方米喷泉广场，李先生购后发现，人工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商的违约责任？问题：李先生的主张可否得到法院的支持？答案答案 可以。商品房买卖合同解释第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。建议建议广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以政府最后批准之图则为准。+返回签约过程1、依广告产生购房的意思表示2、与房产公司签定认购书3、签定预售合同。返回认购书性质认购书内容：(1)当事人情况(2)房屋情况(3)价款计算(4)签署正式契约的时限认购书性质：是预约合同，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。返回互动案例案例：郭女士与开发商签了认购书，并交定金20000元，后郭女士不想购买。问题：请问郭女士定金能否取回？答案答案不能。商品房买卖合同解释第4条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。返回建议完备认购书条款加入“在签订认购书时，买受人已对预售（或销售）合同的条款进行了全面了解，同意条款所涉及的内容”“因买受人不能满足贷款银行的要求，致银行不能放贷，而使本合同不能履行时，视为买受人对本合同的违反，由买受人按第条的约定承担违约责任”返回互动案例某开发商在销售房屋时附赠取暖炉，后燃气炉因质量问题发生爆炸，造成业主损失5800元，问此时开发商是否承担赔偿责任?答案答案应当承担。合同法第191条:赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的赠产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。建议建议赠与条款，是开发商免责的重要理由，善用赠与条款，依法保护自身权利。返回互动案例案例：小王与甲公司签了购房合同，面积80平米，单价3000元，领钥匙时，开发商要求其另交房款3万，小王一打听才明白，原来所购房实测面积是90平米，大了10平方米，面积误差约定为“按实测面积多退少补”。问题：小王应否为多出的面积埋单？答案答案不用。面积误差超过总面积3%，但开发商另有约定除外。有约定服从约定意思自治在合同里面体现是契约自由所有权包含义务、契约自由受限制无约定由法定建议建议销售合同中写入“按实测面积多退少补”。返回案例1 案例：张三卖李四了三只羊，约定羊先由李四牵走，十日后付款，款付清后羊的所有权归李四。李四牵走后第二天，A羊在河边吃草时不小心被狼吃了，第五天B羊被雷击死，第九天C羊产一只小羊D问题：AB的损失由谁承担？小羊D归谁？返回案例2 案例：甲将自有房屋一套卖与乙，二人于8月1日订立买卖合同，8月10日甲交钥匙与乙，乙当天搬进居住。二人相约在30日之前办理产权过户手续，尔后付房款。8月20日晚，楼房遭雷击起火，焚于一旦。后甲要求乙付房款，乙拒绝，遂生纠纷。问题：乙应否付房款？返回车位细解车位能否出售的惟一标准：能否办理产权证或有无预售许可证。地面车位：规划范围内的车库车位由当事人约定，否则由于土地使用权归全体业主，因此无约定的地面车位所有权也归全体业主，开发商无权处分。地下车库：分有产权的地下车库和无产权的地下车库，无产权的地下车库分三种情况：已计入公摊，应属全体业主共有；人防工程，国家禁止出售或变相出售，人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有，开发商的投资已随着土地使用权的转移而自动转移给了业主，车库收益应归业主；地下改装车库，开发商利用规划许可证上没有载明的地下空间改造成的地下车库或车位。这类车库因没有计算在建筑物的建筑面积之内，因此无权取得产权凭证。返回异议登记 第十九条第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。返回产权登记 第九条第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。返回 预告登记 第二十条第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。返回 道路绿地归属 第七十三条第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。返回车位车库归属 第七十四条第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。返回阳光权 第八十九条第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。返回住宅商用 第七十七条第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。返回商君书 一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，名分权利归属返回法条链接物权法第二条第一款规定，“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”返回私权保护 第四条第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。返回 国家征收第四十二条第四十二条征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。返回法条链接 第一百四十九条第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。返回 案例甲为了能在自已房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自已的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该地使用权转让给丙。丙在该地上建了高楼，与甲发生纠纷。请问甲可否向法院主张丙违约？答案答案不能。不能。第一百五十八条第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。返回所有权 第五章国家、集体、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有返回用益物权 第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权 （案例）返回担保物权 第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权 第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权 第十八章留置权返回