合肥豪宅市场研究PPT课件.ppt
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1、合肥豪宅市场研究-仅呈新鸿意地产1PART 1大势研读2金融业规模爆发增长资本市场成为金融市场主体经济不稳定性增加次债危机爆发l金融衍生工具的开发和推广使全球金融业规模快速增长l全球金融业的核心资产总额已达万亿美元;l资本市场进一步成为全球金融市场的主体 l银行资产占全球金融资产比重由1980年的42下降到2005年的27 l经济金融化一方面促进了全球资源有效配置 l同时增加了全球经济的不稳定性、投机性和风险性 l次债危机爆发,导致大范围金融风暴l次债影响深远,拖累世界经济增长全球经济在过去4年里增长非常强劲,年均增长率达到近5%,2007年以后,世界经济面临诸多挑战,本轮经济增长进入调整期。
2、世界经济进入08年已出现下滑的态势,经济调整正在加剧,而美国次贷危机则成为全球经济调整的直接导火索,其发展走势将决定世界经济未来走向。世界世界经济经济3次贷危机已形成蔓延效应,对全球经济增长的冲击将体现在四个方面:拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性不足以及大宗资源产品价格回落。n作为全球最大的经济体,深刻影响着全球的经济,不仅在贸易环节,还包括金融和信心领域;n次贷危机对全球经济的影响主要体现在四个方面:1.拉低全球经济增长的预期;2.市场需求萎缩;3.市场流动性不足;4.大宗资源产品价格回落。世界世界经济经济4回顾世界经济波动周期,预计世界经济未来将进入回顾世界经济波动周期,预计世界
3、经济未来将进入3-3-5 5年的衰退周期;中国经济在经济严冬里缓慢爬升。年的衰退周期;中国经济在经济严冬里缓慢爬升。1929-1933年4 4年年经济大萧条经济大萧条,世界世界经济步入衰退经济步入衰退农产品价格下跌金融大崩溃国家制度破产世界经济大萧条工业生产倒退20至30年超过25万间企业破产,失业人高达 4500万国际贸易急速萎缩,1933年 贸易额比1929年减少约40%。各国股市腰斩.亚洲金融亚洲金融危机,高危机,高速发展的速发展的经济受挫经济受挫1997年7月2日,由泰国开始,之后进一步影响了邻近亚洲国家的货币、股票市场和其它的资产价值,之后更是影响到俄罗斯,造成全球影响。对美元汇率对
4、美元汇率GNPGNP(1010亿美元)亿美元)9797年年6 6月月9898年年7 7月月9797年年6 6月月 9898年年7 7月月泰国泰国24.5 24.5 泰铢泰铢4141170170102102印尼印尼2,380 2,380 印尼盾印尼盾14,15014,1502052053434菲律宾菲律宾26.326.3披索披索424275754747马来西亚马来西亚2.5 2.5 令吉令吉4.14.190905555韩国韩国850 850 韩圆韩圆1,2901,290430430283283在在20082008年改革论坛(顺德)上,著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美年改革论坛(顺德)
5、上,著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认为,中国乃至世界经济,至少需要三年的调整周期。为,中国乃至世界经济,至少需要三年的调整周期。5美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击,对中国的宏观经济运行形成下行场形成冲击,对中国的宏观经济运行形成下行压力,宏观经济运行拐点出现。压力,宏观经济运行拐点出现。n中国出口曲线与世界经济保持趋势一致。当次贷危机引发世界金融危机时,中国出口也必将遭受巨额损失n2
6、008年前3季度,我国进出口贸易顺差比上年同期减少47亿美元,净出口对GDP增长速度的拉动作用比上年同期减少1.2个百分点,出口增速显著下滑。n时至今日,这种比例正在缩小,中国经济相比国际市场,复苏时间,已经提前。中国中国经济经济6减减息息的的同同时时,刺刺激激内内需需成成为为目目前前力力保保经经济济增增长长的的另另外外一一条条关关键键路径,其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式路径,其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式次贷危机,美国消费支出骤减,间接次贷危机,美国消费支出骤减,间接影响欧盟、日本等世界经济贸易影响欧盟、日本等世界经济贸易美元贬值、人民币升值,中国产品价美元贬
7、值、人民币升值,中国产品价格优势侵蚀格优势侵蚀世界原材料价格上涨,增加出口企业世界原材料价格上涨,增加出口企业生产成本生产成本中国出口中国出口受伤严重受伤严重投资受挫,投资受挫,信心大减信心大减内需仍有内需仍有拉升潜力拉升潜力和空间和空间扩张性的财政政策扩张性的财政政策减税政策减税政策次贷危机,全球股市暴跌,投资者次贷危机,全球股市暴跌,投资者对市场无信心对市场无信心中国没有完全面向世界开放市场,国中国没有完全面向世界开放市场,国内市场受次贷危机影响有限内市场受次贷危机影响有限中国拥有最广大的市场,居民储蓄全中国拥有最广大的市场,居民储蓄全球第一球第一中国经济三驾马车中国经济三驾马车扩扩大大内
8、内需需成成为为力力保保经经济济增增长长关关键键路路径径9n20082008年以来,我国年以来,我国7070个大中城市房屋销售价格持续回落,特别是下半年以来,房价个大中城市房屋销售价格持续回落,特别是下半年以来,房价回落速度明显加快回落速度明显加快n主要地区商品房成交量持续萎缩,主要地区商品房成交量持续萎缩,0808年随着金融危机的蔓延,市场观望气氛更加浓年随着金融危机的蔓延,市场观望气氛更加浓重,北京、上海等城市成交量同比降幅都在重,北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%40%左右左右年前房价涨幅回落、成交低迷、观望浓重;年后有所改观。年前房价涨幅回落、成交低迷、观望浓重;年后有所改观。就房
9、市而言,在宏观调控及金融风暴冲击等多种因素的影响下,就房市而言,在宏观调控及金融风暴冲击等多种因素的影响下,0808年以来我国房地产市场观望气氛浓重,房价涨幅持续回落,年以来我国房地产市场观望气氛浓重,房价涨幅持续回落,成交量大幅萎缩,从成交量大幅萎缩,从20092009年年初开始,全国大部分房地产市年年初开始,全国大部分房地产市场开始回暖(反弹)。场开始回暖(反弹)。中国中国房市房市10n首次购买90平米以下普通住房契税税率降到1%n首次购买普通自住住房改善性自住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍最低贷款比例调整为20%n买卖住房免征收印花税n下调公积金贷款利率0.27个百分点n 个人销售
10、住房免征土地增值税n各档次利率下调0.27个百分点财政部财政部央行央行救市重点:恢复信心、重在民生救市重点:恢复信心、重在民生08年年10月月22日(日(财政部央行联手救市细则财政部央行联手救市细则)将现行个人购买普通住房超过将现行个人购买普通住房超过5 5年(含年(含5 5年)转让免征营业税,改为年)转让免征营业税,改为超过超过2 2年(含年(含2 2年)转让免征营业税年)转让免征营业税 将个人购买普通住房不足将个人购买普通住房不足2 2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的原价的差额征收
11、营业税差额征收营业税争取用争取用3 3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 取消城市房地产税取消城市房地产税 支持房地产开发企业合理的融资需求支持房地产开发企业合理的融资需求 加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度 0808年年1212月月2020日(日(国务院再次出台救市细则)国务院再次出台救市细则)由于市场目前已经形成了下行预期,中央政府出台救市政由于市场目前已经形成了下行预期,中央政府出台救市政策以求刺激市场,恢复信心,解决民生问题策以求刺激市场,恢复信心,解决民生问
12、题中国中国救市救市11房企房企在经济周期在经济周期中的发展策略中的发展策略企业应结合自身的专业水平、资源储备及融资能力在行业周期的收缩阶段采取有效的针对措施企业应结合自身的专业水平、资源储备及融资能力在行业周期的收缩阶段采取有效的针对措施n世界经济将面临减速风险,甚至将步入一个衰退期n经济增长减弱的表现之一就是市场信心受挫,消费需求的减弱 n经济增长减弱的表现之二就是市场流动性不足n经济增长减弱表现之三就是大宗资源性产品价格的回落n此次世界经济波动的衰退周期将持续3到5年时间中国宏观经济的总结中国宏观经济的总结n目前宏观经济已进入下行周期,保增长控通胀将成为政府在相当一时间内调控经济的主导原则
13、n资源型价格的回落将是的宏观经济通胀的风险持续减弱,宽松金融政策时机已经到来n刺激消费将成为下一阶段的主思路,积极地财政政策及减税成为备选方式世界经济背景总结世界经济背景总结n市场已经形成下行预期,房地产市场的调整将会持续较长的时间n房地产行业的地位使得政府将会出台一定的暖市政策,但不会根本的扭转市场疲弱的状态n房地产行业下行周期将导致房地产市场环境出现大幅调整n经济周期对运作单一物业房企影响较大,抗风险能力变弱房地产市场总结房地产市场总结经济背景思考小结经济背景思考小结12合肥市宏观环境合肥市宏观环境年份市域人口城镇化水平2010年580万人62%2020年710万人74%城市分区:城市分区
14、:规划将中心城区划分为八个城市分区:老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区合肥合肥141发展战略:发展战略:“一个主城、四个组团、一个滨湖新区”合肥近期向南重点开发建设滨湖新区,本案处于城市发展主轴合肥近期向南重点开发建设滨湖新区,本案处于城市发展主轴上,新老城区的衔接带上,新老城区的衔接带13n老城区:老城区:环城马路以内地区,建设用地面积约5.28平方公里,人口控制在12万左右。n东东区区:瑶海区行政区域内,即板桥河、南淝河左岸地区,包括瑶海经济开发区和磨店职教基地,建设用地面积约81.44平方公里,人口控制在88万左右。n北区:北区:除老城区以外的庐阳区行政区域,板桥河
15、右岸和南淝河左岸地区,包括庐阳工业园区,建设用地面积约31.53平方公里,人口控制在38万左右。n西区:西区:蜀山行政区域的一部分,东以金寨路、环城西路为界,西到二环西路、合九铁路,北到南淝河,南以312国道为界,包含政务文化新区,建设用地面积约35.05平方公里,人口48万左右,政务区规划人口15万。n南区:南区:包河行政区域的一部分,西以金寨路为界,北到环城南路,东到南淝河,南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里,人口控制在47万左右。区域区域状况状况14n经开区:经开区:312国道以南,沪-蓉高速公路以西,合九铁路以东,派河以北地区,建设用地面积约60.59平方公里,人口控
16、制在36万左右。n高新区:高新区:东以二环西路、合九铁路为界,北到董铺水库南岸,南到沪-汉-蓉高速铁路,包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区,建设用地面积约63.03平方公里,人口控制在35万左右。n滨湖新区:滨湖新区:312国道以南,沪蓉高速公路以东,南淝河以西,派河以北地区,包括滨湖新区和包河工业园区,建设用地面积约47.40平方公里,人口控制在56万左右。区域区域状况状况从各区规划面积和人口指标来看,未来35年,合肥还将新增约50万的人口,这个群体中有5万人左右的高校毕业生,有20万左右的周边村镇居民和外来务工人员,还有20万周边地市来肥的高收入人群和外来企业主,这给合肥
17、未来的高端消费市场注入庞大生机。15n从以上规划可以看出,整个合肥的城市化面积在未来将成倍扩大,城市规模的扩大会带来城市中心点的转移,除了原有的城市中心之外,城市会在未来呈现多中心的格局。n城市整体的大规划,必然在未来加快各个新区的城市化建设进程,城市化建设进程的加快必然会使城市基础设施建设进入一个快速发展期,连带会拉动整个城市房地产行业在城市新区域的扩散。合肥未来将多个和老城区并举的中心区域合肥未来将多个和老城区并举的中心区域滨湖新区滨湖新区老城区老城区16n2008年合肥市地区生产总值1664.84亿元,比上年增长17.2。按户籍人口计算,人均生产总值为34482元,比上年增加6348元。
18、n07年合肥市GPD达到13342亿元,同比增幅达18.1%。n持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定0808年年GDPGDP的涨幅显示出合肥的经济进入高速发展的阶段的涨幅显示出合肥的经济进入高速发展的阶段合肥合肥经济经济17n08年全社会固定资产投资1838.64亿元,增长40.3;n从07年开始,房地产投资持续平稳,所占比重也稳定变化0808年合肥全社会固定资产投资高速增长和房地产投资持续稳定变化年合肥全社会固定资产投资高速增长和房地产投资持续稳定变化合肥合肥经济经济18n08年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590元和5300元,增长16.1和18。n合肥CPI的增
19、长是平稳攀高,而房价同比却是跳跃性的弹升0808年合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了年合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了CPICPI的涨幅的涨幅合肥合肥经济经济19n目前,合肥人均GDP接近 5000美元,城市居民处在消费升级的阶段。n固定资产投资的增高,为整个合肥的经济发展包括房地产开发提供了可持续发展的硬件保证。n人均工资快速增长,提高了当地人消费能力,从侧面支撑了房地产市场。n同比全国其它部分省会城市及省内主要城市,合肥商品房住宅均价相对较低,这和合肥近两年开发量过大、城市人口基数又相对较少,同时相应的资金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市发展进程有关。经济发展形式良好,推动
20、了房地产业发展经济发展形式良好,推动了房地产业发展合肥合肥经济经济20税收类政策税收类政策土地类政策土地类政策其他类其他类房地产市场房地产市场1金融类政策金融类政策23住房保障类住房保障类45多种政策出台,显示了政府对房地产市场调控的强大力量,多种政策出台,显示了政府对房地产市场调控的强大力量,了解政策利于规避项目开发中的一些风险了解政策利于规避项目开发中的一些风险合肥合肥政策政策21税收政策税收政策关于进一步加强土地税收管理工作的通知关于进一步加强土地税收管理工作的通知、耕地占用税暂行条例实施细则、耕地占用税暂行条例实施细则关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知关于房地产开发企业所得税预缴问
21、题的通知、下调住房交易税费房贷利率、下调住房交易税费房贷利率金融政策金融政策经济适用住房开发贷款管理办法经济适用住房开发贷款管理办法关于进一步加强房地产行业授信风险管关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知理的通知 、关于对房抵产委托贷款情况进行调查的通知关于对房抵产委托贷款情况进行调查的通知土地登记办法土地登记办法、土地调查条例土地调查条例、关于开展开发区土地集约利用评价关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知工作的通知关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知关于廉租住房经济适用住
22、房和住房租赁有关税收政策的通知、两会政府工作报告之住房保障体系、成立两会政府工作报告之住房保障体系、成立“住房和城乡建设部住房和城乡建设部”土地政策土地政策住房保障住房保障其他类其他类房屋登记办法房屋登记办法、十项政策扩大内需、十项政策扩大内需合肥合肥政策政策22从从08年合肥的城市建设可以判断出:年合肥的城市建设可以判断出:1、城市基础设施落后已经制约了城市经济的发展,现在加快建设是在补原来的旧帐;2、交通的改善将提升区域的价值,减弱环境与位置对终端客户的选择抗性,从而吸引投资商进入;3、对外的交通改善,将提升城市的吸引力和辐射力,增加合肥吸引投资的活力;4、动车组的开通将直接拉近上海、南京
23、、合肥一线的通行半径和经济活动距离,利于城市经济的发展和开放性的投资环境。城市建设给城市经济的发展注入强心剂,给城市居民以信心,城市建设给城市经济的发展注入强心剂,给城市居民以信心,给外来投资者以良好的愿景给外来投资者以良好的愿景城市城市建设建设23n城市的住宅产品升级实现跨越,国内一线开发商的介入提高了终端消费客户的鉴赏能力,从而为价格提升和居住品质提高奠定基础;n造城成为城市发展的主题,这预示着合肥进入大盘品质生活时代,开发商分化开始;n港资、外资投资商尚未涉足合肥,表明城市的商业经济还相对落后,未来2年的发展仍将停留在住宅的发展上。企业的研究主要关注于大型房地产企业的动作,通过大型企业企
24、业的研究主要关注于大型房地产企业的动作,通过大型企业的盘点可以得出判断的盘点可以得出判断企业企业盘点盘点24n万科进入合肥万科进入合肥作为中国房地产的领军者,万科于2008年4月成功拍得望江西路与合作化路两地块,标志着万科正式进入合肥房地产市场。随后,快速打造了在合肥的首个作品万科金色名郡,并成功以精装房亮相市场,引起了业界及购房者的广泛关注,开启了合肥楼市精装房的新纪元。n华润又一力作亮相合肥华润又一力作亮相合肥华润继谰溪镇之后,携其第二部作品华润幸福里再度巨献合肥。n绿城献给合肥的第三部经典之作绿城献给合肥的第三部经典之作绿城玉兰公寓是继绿城桂花园、百合公寓之后,绿城献给合肥的又一经典力作
25、。n世纪金源、中铁的世纪金源、中铁的“造城运动造城运动”世纪金源打造的滨湖世纪城以其480万方安徽第一大盘的磅礴气势屹立于合肥滨湖新区,开启了合肥楼市新的格局。中铁国际城是隶属于世界500强企业中国铁建的中铁房地产开发有限公司开发,项目以220万方的超大体量的主城区建筑集群。n碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市08年7月12日,碧桂园滨湖城盛大开盘。开盘半天130套双拼美墅,93套联排美墅即销售一空,开盘当日即吸引近5000人到场认购。企业企业盘点盘点25类别类别1 1月月2 2月月环比环比3 3月月环比环比面积(万平米)34.444.128.2%82.587.1%套数(
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