基于马克思地租理论对城市房地产价格的分析.pdf

基于马克思地租理论对城市房地产价格的分析首都经济贸易大学经济学院 张静文 摘 要:目前我国正处于经济高速发展阶段经济条件的改善增加了人们对住房的需求房价高、住房难等问题也日益显现出来 如何将房价控制在一个合理的水平满足居民住房需求成为社会的焦点问题 所以深入研究马克思地租理论用以指导我国房地产行业的发展方向改善当前住房问题具有现实意义 本文首先从先前学者的研究中了解当前房地产价格居高不下的原因 其次总结了马克思地租理论的来源结合中国国情分析商品房的特征以及不同形式的地租和城市房地产价格的联系 文章的研究目的在于从马克思地租理论视角出发根据中国国情分析目前房地产行业存在的问题针对当前房地产行业存在的问题对房价的调控提出一些建议期望对房地产行业的发展有所帮助关键词:马克思地租理论城市房地产价格城市地租.引言在经济快速发展的今天中国的房地产价格也随之水涨船高据统计从 年至 年间大中城市的商品房价上涨了约.倍远远超过了城镇居民收入的增长速度 蓬勃发展的房地产业和居高不下的房价已经成为了社会热点话题 年中国 的增长率下调至个位数中国经济开始进入稳健增长的新常态但是在国民经济发展过程中出现了实体经济发展低迷而房地产业繁荣的局面社会投资从实体经济大量流入到房地产行业 城市房地产价格的持续增长成为了人口在城市间流动的壁垒阻碍了城市化建设和国民经济的发展本文是以马克思地租理论为理论指导根据中国处于社会主义初级阶段的基本国情分析房地产价格形成过程最后对房地产价格的调控提出合理建议.文献综述针对中国房价日益攀升居高不下的问题本文基于马克思地租理论对房地产价格的形成进行分析 马克思提出了农业地租的观点但是对于城市地租提及较少在研究城市地价问题时就需要对马克思地租理论进行发展和丰富 曹飞()在对城市地租的理论研究中提到了城市住房用地的绝对地租增值情况经过开发的土地加入到 经济资料译丛 年第 期张静文获河南财经政法大学学士学位现为首都经济贸易大学经济学院在读硕士研究生作者感谢本刊匿名审稿人的修改意见和悉心指导房地产业由于土地具有稀缺性和垄断性引起投机行为的产生并且由于经济增长住房的需求量也随之增加地租和房价飞速上涨 戴双兴()以马克思地租理论为基础提出了由于不同城市的地理区位资本投入和城市化率的不同各个城市的土地利用率也存在差异即使是同一城市级差地租也存在不断扩大的趋势在土地价格运行方式的研究中王爱国()提出城市房地产价格的飞涨是受到了土地市场价格飞涨的影响 在市场经济机制下从事房地产开发经营的工商业者在土地市场上购进城市地产时将地产价格纳入开发成本而在出售城市地产时又将开发成本加上份额利润作为房地产价格进行出售 在工商企业对房地产土地的一轮轮购进和销售过程中直到工商企业无法接受日益增长的房地产价格才会将投资撤出本城市的房地产行业转入其他城市或者新的行业这时高昂的城市房地产价格已经形成范方志()从制度层面解释了财政政策对房地产价格的影响提出集体土地国家征收制度下的土地财政是导致中国房地产价格快速上升的主要原因 为了实现财政收入的增长地方政府加快了土地的征用和交易有关房地产开发经营的各项税收成为了房地产价格的重要组成部分从供求方面来看高房价是房地产的供求不平衡所导致的 一些学者通过供求理论分析中国的房地产价格例如王金明()利用需求供给函数对房地产价格进行动态分析发现需求的收入弹性较大城镇居民收入水平的提高使他们对房地产需求大幅度增加 莫志宏()在房价问题分析中运用了供求均衡原理提出了供给短缺是刚性的房地产市场制度条件造成的综上本文以马克思地租理论为指导分析在社会主义市场经济中房地产价格的形成过程以及影响因素.马克思地租理论概述.马克思地租理论的主要内容马克思认为地租的本质就是劳动者生产出来的剩余价值在数量上等于土地产出的商品总量减去生产成本和劳动者维持生计的工资后的余额地租体现的是土地所有者对劳动者的剥削在马克思看来资本主义社会中农业和工业同样存在着剥削行为 工业剥削的前提是资本家占有生产资料而对于农业来说对劳动者剥削的前提就是土地的私有制土地的垄断决定了地租的价格地租就是以土地所有权的垄断为前提产生的 正是因为土地所有权被少数人垄断土地所有者才能够在与农业资本家的租赁中收取地租如果没有垄断的出现那么地租也无从产生 如果土地所有者自己使用手中的土地则不用向自己支付地租当农业资本家想要获得土地的使用权用于经营时才需要支付租金 土地所有者就是凭借对土地的垄断从农业资本家那里获得土地租金作为报酬所以土地的所有权和使用权相互分离是地租产生的条件地租的本质是超额利润农业资本家将资本投入农业后雇佣劳动者生产出个别农产品的生产价值高于社会平均生产价值这部分超额剩余价值转化为超额利润由于土张静文:基于马克思地租理论对城市房地产价格的分析地所有者对土地的垄断农业资本家要将这部分超额利润作为地租支付给土地所有者.马克思地租的形式由于土地的所有权被垄断无论土地的优劣想要获得土地的使用权都需要向土地所有者支付地租这就是绝对地租 土地所有权是地租存在的前提即使是最劣等的土地土地所有者转让自己的使用权的前提也是能够获得相应的地租 即便使用最劣等的土地也需要支付地租这表明土地生产的商品只有以高于它的生产价格出售农业资本家才能够在获得平均利润的同时还能够有余额支付地租土地是具有稀缺性的特殊商品农业资本家由于土地的品质参差不齐所支付的不同地租就是级差地租 马克思进一步将级差地租分为级差地租和级差地租 级差地租由于土地的肥沃程度和地理位置存在差异导致需要支付的地租不同 级差地租是指在同一块土地上连续投入相同资本提高生产效率生产效率的提高引起了土地生产商品超额利润的增加因此需要支付的地租也存在差异垄断地租产生于一些具有特殊自然条件能够生产出稀有产品的土地 由于土地面积有限并且产出的商品具有特殊的品质供给不能满足市场需求商品的价格就会由购买者的支付能力决定进而形成较高的垄断价格 垄断价格所带来的超额利润则需要作为垄断地租支付给土地所有者.马克思地租理论在中国的发展和中国房地产现状.房地产商品的特征第一土地的稀缺性 土地是一种重要并且有限的自然资源 随着经济的发展越来越多的人口流入城市城市中有限的土地面积聚集了大量的人口人口对城市土地的需求也会日益增加 土地资源在数量上是不可再生的也不能够被生产出来由于土地的供给缺乏弹性需求的增加会导致地价的不断上涨第二土地的不可替代性 人类的一切社会活动都需要在土地上进行土地资源在生活中具有不可替代性 在房地产的开发过程中土地和资本都是投入生产的要素在繁华地段土地价格较高开发商可以选择用更多的资本来换取一部分土地的节约这也是随着经济的发展高层建筑越来越多的原因 即使如此资本也不能够完全替代土地的使用所以在商品经济的条件下土地所有权具有了被垄断并且商品化的自然基础第三区位的固定性 房地产属于不动产区位固定性决定了房地产一旦建成就无法移动因此房地产的价格和房地产的区位高度相关人口密度、交通出行、自然环境等因素都和房地产的开发有着密切的联系 房地产的使用时间较长价值量大房地产在经过购买投入使用后能够在较长的一段时间内为使用者提供服务因此房地产作为投资品具有保值增值的能力.马克思地租理论在中国的发展第一地租在社会主义市场经济中存在的必要性 地租是土地的所有权实现的经 经济资料译丛 年第 期济形式所以无论是在资本主义还是社会主义制度下地租都是“物的形式”背后的利益关系两者的根本区别是他们所反映的阶级关系不同由于在不同的社会意识形态下地租背后物质利益关系的主体不同所以表现出来的物质利益关系也会不同目前我国已经消除了土地私有制根据国家规定土地属于国家和集体土地依然是被垄断的资源 虽然土地归国家和集体所有但是存在内部公有制外部私有制的问题从而会产生带有土地所有者特征的属性这些都为地租的存在提供了充分的前提虽然我国规定土地所有权属于国家和集体却并未禁止使用权的转让所以农民和企业家可以通过承包、租赁等方式获得土地的使用权 由于地租产生条件是土地所有权和使用权的分离而国家和集体转让土地使用权时收取的费用就是社会主义市场经济下的地租作为自然资源的土地具有稀缺性和差异性资源有限的土地又因为肥沃程度和地理位置不同可以将土地划分为不同的等级土地本身的特征不会随着社会意识形态的改变而发生变化因此说明了级差地租存在的必然性马克思在资本论中论述的是在资本主义意识形态下的地租但是当地租的原理从资本主义的阶级属性脱离出来后依然可以解释当前中国存在的土地问题第二城市地租的来源 城市地租主要是由绝对地租和级差地租组成的 城市的绝对地租即在最差地段也需要交付的地租它源自高于行业平均利润的部分利润这部分利润的本质是行业雇佣的劳动者创造出的剩余价值 级差地租虽然是由土地的肥沃程度和地理位置所决定但是在城市地租中土地肥沃程度的影响已经微乎其微而地理位置成为了关键的影响因素 处于城市中心交通便利设备齐全的地段往往要比偏远地区的地租要高 城市中的级差地租仍旧是来源于对土地的持续投资 随着城市面积的不断扩大对周围偏僻地区的开发会使相对繁荣地区的极差地租增加在一些一线城市中由于人口大量涌入对城市建筑用地的需求激增所以可能会形成垄断地租 垄断地租会给土地所有者带来巨大的财富同时也会加剧房地产价格激增的问题严重影响到人们的生活质量.马克思地租理论视角下的我国房地产现状第一城市的绝对地租和房地产价格增长 对土地所有权的垄断形成了绝对地租改革开放后我国国民经济快速增长随之对住房的需求也大幅增加 由于土地具有稀缺性对城市边缘地段的不断开发会使大量的劣等土地进入市场先前的劣等土地就会变成相对的优质土地在供给小于需求的情况下这些相对优质地段的土地价格会大幅增长从而传导到房地产价格 所以房地产价格持续上涨的根本原因就是绝对地租的存在此外马克思地租理论中体现了绝对地租是随着社会经济的发展而增长的我国科技的飞速进步大大提高了劳动生产率我国房地产行业的超额利润和平均利润都大幅度提高 作为土地所有者的地方政府为了瓜分超额利润收取较高的地租地租的增长使得房地产商提高房价最终的结果就是居高不下的房价第二城市的级差地租和房地产市场供求 城市级差地租只受到地理位置的影响和土地丰度无关 在我国经济发展过程中各个城市之间或者单个城市的内部都会出现发展的不平衡导致这一现象的原因就是地理位置存在差异 交通便利的城市张静文:基于马克思地租理论对城市房地产价格的分析或区域由于其优越的地理位置会受到更多人的青睐这些地段房屋的需求量也会日益增多 例如我国的东部沿海地区经济发展最快房价也随之水涨船高在城市内部位于地理位置最好的市中心的房价自然也是最高的而越向城市边缘地带靠近房价则会相对降低 对于地价较低房价正常的地区而言由于居民对房屋需求量较少土地供给相对充裕房价也会较为平稳 所以造成我国房地产供求不平衡的主要原因就是级差地租的存在对于位置不会改变的土地而言地价和房价的大幅度增长主要是由于级差地租 的存在导致的 从房地产商来看由于房地产市场的快速发展进入房地产业的投资也越来越多不断有荒芜的空地被开发并建设成为楼房对于已经开发过的土地随着时间的推移价格更是不断攀升这就导致了级差地租 的增长从政府方面来看对基础设施的建设对医疗、教育等公共资源的集中配置占用了更多具有地理优势的土地对级差地租 的增加起着推动的作用 级差地租 的不断上涨最终会体现在房地产价格的提升上第三垄断地租和城市周边房价的非理性增长 由于土地面积和位置都是固定不变的在一个区域内当政府和房地产商对大中城市连续进行投资就会导致该城市周边的区域和该城市共享了优越的条件提高了城市周边土地的经济丰度形成规模经济 虽然这不是投资之初想要的结果但是房地产商为了增加利润政府为了增加财政收入也会将城市周边的土地地租和房地产价格提高最终就导致了城市周边房价的非理性上涨.房地产市场存在问题分析.房地产市场秩序混乱目前我国房地产行业缺少竞争企业数量较多但是规模较小产品质量良莠不齐管理监督不到位 仅 年我国就新增了 家房地产企业大量资本涌入以期望获得暴利最后导致管理混乱房屋质量差消费者难以维护自身的合法权益 一些房地产商利用信息不对称一味地追逐利润最大化设置购房陷阱严重损害了消费者权益在土地市场交易的过程中也存在着很多不规范的行为 由于一些历史遗留问题以及政策落实不到位现在仍然存在着大量的违规出让土地的行为信息不够公开透明操作过程不公开寻租行为层出不穷 一些开发商钻取法律和政策的空子获取不正当收益在缺少监管的环境下一些地方政府越权改变土地用途行政审批取代了市场配置导致市场机制失灵这些行为都严重阻碍了房地产业的发展并导致房地产价格的激增.地租收益分配不当我国是社会主义国家虽然地租收益的分配方式和资本主义国家不同但是依旧存在着一些问题 目前参与地租分配的主体包括被拆迁者房地产开发商和地方政府地方政府在分配过程中同时充当了土地的经营者和所有者所以地方政府会通过低价 经济资料译丛 年第 期收取土地再以高价将土地转让给开发商以此获得巨额收益 而被拆迁者获得的赔偿金只是补偿了他们在所有期限内经营所能获得的收益 随着经济的发展城市不断扩张农村土地越来越接近城市级差地租会增加而随着土地的建设开发级差地租也会增加这些增加的地租并不包含在土地赔偿金内 因此在地租收益分配时被拆迁者只得到了一小部分地方政府和开发商瓜分了绝大部分收益.房地产市场泛资本化我国是一个拥有 亿人口的大国有限的土地面积导致住房成为稀缺资源于是房地产业吸引了大量的资本投入这就导致了房地产市场内部的泛资本化问题 在当前的房地产市场一大部分房屋的买卖已经是以投机为目的进行的从而房屋不再仅仅是居住的工具而是成为了一种投资商品造成这种现象的原因还有很多 首先政府作为土地的所有者为了追求政绩政府乐于见到房地产市场繁荣政府的地租收入持续增长加上寻租行为的发生使得土地财政收入最大化房地产价格的居高不下和政府的支持和驱动息息相关 其次由于房地产行业拥有较高的平均利润率为了追逐利润其他行业的资本纷纷流入到房地产市场民间的购房者即使拥有了住房也会跟风购买更多房屋想要借此获得更多的收益 以上种种行为就引发了房地产市场泛资本化的问题.马克思地租理论对中国房地产问题的启示.完善房地产市场体系土地作为一种稀缺资源是人类一切活动的物质基础房屋的建造需要占用土地所以当前应当将土地的供应量与预期需求量相匹配 当前我国的经济正处于高速发展阶段对房地产的需求也日益增加提高保障住房用地的供应是最有效的手段 虽然房屋带有居住和投资的双重作用但是目前最主要的用途还是居住 在我国人口不断增加土地面积不变的情况下对土地的合理开发保证住房需求就显得格外重要 在中国当前的国情下应当控制豪宅的建造避免高档房屋空置率高无人购买的情况发生更多的建造中小型住宅和经济适用房满足大多数居民的住房需要.完善地租收益分配制度首先要完善房地产的税收制度应当抑制房屋的投资性需求对用于居住和投资的房屋实行不同的税率 地方政府应当减少土地收益在财政收入中的占比担起解决居民的住房问题的责任将土地交给市场定价公开土地信息将土地买卖过程透明化加强市场监管减少寻租行为的发生其次要完善土地收益分配制度调整赔偿金在收益中的占比加大对被拆迁者的补偿 调整土地税收在各级政府的分配比例减少政府在土地买卖中的收益由此抑制政府驱动的房地产价格上升 完善法律政策使交易双方都能够得到法律保护建设规范张静文:基于马克思地租理论对城市房地产价格的分析有序的土地市场体系.限制房地产泛资本化的发展房屋虽然可以作为投资商品存在但是过度的投机行为最终会导致泡沫经济的发生因此有必要引导合理、适度的投资需求 适当的投资有利于市场的健康发展所以对投资行为不能够一刀切政府可以限制房屋购买数量减少倒买倒卖的行为避免民众盲目进入房地产市场 对房屋信息进行公开化、透明化处理利用市场调节房屋价格促进市场的健康发展在我国经济持续发展的过程中由房价引发的住房问题关系着每个居民的切身利益 要解决房地产市场的诸多问题还需要不断完善相关政策从多个方面加强管理监督加快房地产市场的转型提高房屋利用率实现合理的资源配置建设健康发展的房地产市场参考文献：曹飞从农地到市地的地租理论分析 兼对征地低补偿和高房价问题的思考中国经济问题第 期戴双兴朱立宇基于马克思地租理论的城市宏观级差地租研究政治经济学评论 第 期邓元东地租地价对中国城市房价的影响西华师范大学范方志、李海海城市化进程中的土地财政与房地产价格 基于马克思地租理论的分析云南财经大学学报第 期高铁梅、孔宪丽、王金明国际经济景气分析研究进展综述数量经济技术经济研究第 期李昀福州市商品房房价与地价因果关系及影响因素研究福建农林大学莫志宏中国的高房价问题:基于供求均衡原理的分析北京工业大学学报(社会科学版)第 期宋守鹏马克思地租理论视角下的我国当前房地产市场问题研究河南科技大学王爱国城市地租和城市地价研究学术月刊第 期谢亚洲、刘婷当代资本主义地租形式及其逻辑探析 基于马克思主义资本循环理论马克思主义理论教学与研究第 期张清勇房价和地价的因果关系 基于文献的讨论中国土地科学第 期赵睿马克思地租理论的思想张力长春理工大学责任编辑:黄娟娟 校对:韩晓祎 经济资料译丛 年第 期